X房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段中的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略分析實(shí)例TOC\o"1-2"\h\u11810引言 124961一、X房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的概況 214080（一）調(diào)查背景 24382（二）調(diào)查對(duì)象 213981（三）調(diào)查目的 28070（四）研究方法 314792（五）研究過程 32175二、X房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀 411930（一）X房地產(chǎn)項(xiàng)目簡介 41402（二）X房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀 625969三、X房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段中的風(fēng)險(xiǎn)分析 85937（一）項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)分析 820147（二）意向合作階段的風(fēng)險(xiǎn)分析 915575（三）項(xiàng)目合作階段的風(fēng)險(xiǎn)分析 10926（四）項(xiàng)目退出階段的風(fēng)險(xiǎn)分析 1120003（五）項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià) 1123222四、X房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 1422156（一）項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 143216（二）項(xiàng)目合作意向階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 14863（三）項(xiàng)目合作階段應(yīng)對(duì)措施 1521517（四）項(xiàng)目退出階段應(yīng)對(duì)措施 15929結(jié)語 163388參考文獻(xiàn) 17摘要：在合作開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，最先調(diào)查了項(xiàng)目案例的現(xiàn)狀，在充分了解項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，詳細(xì)地對(duì)項(xiàng)目選擇階段、合作意向階段、進(jìn)行合作階段和退出階段的風(fēng)險(xiǎn)問題加以分析，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的采取措施進(jìn)行了探索與討論。最后，找出能夠有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有效地提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，對(duì)項(xiàng)目的銷售、運(yùn)營及開發(fā)時(shí)機(jī)等方面進(jìn)行控制。通過具體的案例研究，在一定程度上可以增加人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的了解，并在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)踐過程之中應(yīng)用相關(guān)的知識(shí)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；合作開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理引言近些年來，我國的經(jīng)濟(jì)正在快速增長，是國家經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要基礎(chǔ)。市場(chǎng)和環(huán)境是不斷變化著的，給房地產(chǎn)帶來的問題不可避免，比如開發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)營管理等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生一定的影響，而且有些因素人為不可控制，不穩(wěn)定因素較多。因此，有必要研究和分析目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況。針對(duì)于合作開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀和對(duì)策，第一部分是對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查背景、目的、方法、過程進(jìn)行概況，第二部分是對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行簡介，第三部分是對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，最后是把實(shí)際案例結(jié)合在一起，在合作開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的問題，最終提出了適當(dāng)?shù)慕鉀Q方案，希望能夠在房地產(chǎn)行業(yè)中獻(xiàn)出一份力量。一、X房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的概況（一）調(diào)查背景住房的需求在逐步地增加，一些大型房地產(chǎn)項(xiàng)目需要3-5年，復(fù)雜的城市項(xiàng)目需要8-10年，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般來說周期在2年左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目共同開發(fā)的整個(gè)過程，不僅開發(fā)周期長，而且投資金額大，同時(shí)也存在多種不可控的因素，是一項(xiàng)高投入、高回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)。市場(chǎng)的投資增長率過高，由此經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常具有挑戰(zhàn)性。多種因素會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)建筑項(xiàng)目，因此風(fēng)險(xiǎn)因素需要提前識(shí)別、評(píng)估和解決。除此之外，施工單位應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做好監(jiān)控，以確保順利進(jìn)行施工過程。（二）調(diào)查對(duì)象為了解X房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了簡單的調(diào)查分析。調(diào)查的對(duì)象為項(xiàng)目有關(guān)的負(fù)責(zé)人，調(diào)查內(nèi)容主要是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其項(xiàng)目的影響。（三）調(diào)查目的從理論意義上看，X房地產(chǎn)項(xiàng)目作為研究的對(duì)象，分析、識(shí)別與應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目合作開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的內(nèi)容能夠得到充實(shí)。此外，還識(shí)別和評(píng)估了X房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并且采取了積極有效的措施，合理運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理手段來降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的損失。（四）研究方法（1）文獻(xiàn)查閱法：在項(xiàng)目的當(dāng)前研究中，查閱了諸多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的文獻(xiàn)，并且深入研究了國內(nèi)外專家和研究人員的相關(guān)研究成果。文獻(xiàn)綜述的范圍包括學(xué)校圖書館中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方面的書籍、在線網(wǎng)絡(luò)資源和期刊數(shù)據(jù)庫。為研究X房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的條件。（2）案例法：作為具體對(duì)象的X房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際的案例分析填補(bǔ)了單調(diào)的理論分析，讓整個(gè)研究更具有說服力。（3）專家調(diào)查法：不僅對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況展開了調(diào)查,還要調(diào)查和詢問項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人,更加深入地掌握項(xiàng)目的相關(guān)建筑資料,從而有助于辨識(shí)X房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并控制風(fēng)險(xiǎn)。（五）研究過程此次回收的調(diào)查問卷共20份，為X房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)人員，調(diào)查問卷即為本次論文的附件。問卷調(diào)查的結(jié)果為論文的撰寫提供了信息，但本次的分析基于調(diào)研，問卷調(diào)查的具體實(shí)施過程分為以下三個(gè)階段：（1）前期準(zhǔn)備階段通過在圖書館查找相關(guān)資料、搜集網(wǎng)絡(luò)信息，初步了解了X房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，編寫調(diào)查問卷，以便實(shí)地走訪時(shí)發(fā)放問卷。（2）實(shí)地調(diào)研階段選取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目X作為研究對(duì)象，通過實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論考察，從項(xiàng)目選擇階段、合作意向階段、項(xiàng)目合作階段和項(xiàng)目完成階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)等方面對(duì)X房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探討，發(fā)放調(diào)查問卷并及時(shí)回收。（3）總結(jié)分析階段通過對(duì)回收的調(diào)查問卷進(jìn)行科學(xué)匯總并整理，得出X房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，分析合作開發(fā)過程中存在的問題，由此提出合理的建議與對(duì)策。二、X房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀（一）X房地產(chǎn)項(xiàng)目簡介1．項(xiàng)目概況X房地產(chǎn)項(xiàng)目作為研究對(duì)象，定位打造高品質(zhì)小區(qū)。該項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的整體規(guī)劃、配套設(shè)施以及環(huán)境建設(shè)要求十分嚴(yán)格，在最大程度上滿足住戶的生活需求。其家庭式溫情模式，激發(fā)了住戶對(duì)生活的熱愛與激情，充分體現(xiàn)了以人為本的思想。X房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既能夠享受城市的繁華，又可享有青山綠水、別墅花園的生活品質(zhì)，確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。位于蘇州相城區(qū)北部的X房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，靠近4號(hào)線的安元西路站和2號(hào)線的蠡口站地鐵站，交通十分便利。該項(xiàng)目周圍有很多便利設(shè)施，小區(qū)自帶美好薈商業(yè)中心，還有在建的商業(yè)鄰里中心，教育配套完善，有較高的發(fā)展?jié)摿?。X房地產(chǎn)項(xiàng)目室內(nèi)為簡潔寬敞的設(shè)計(jì)，其中主臥客廳的布置在房屋的南側(cè)，滿足了住戶對(duì)陽光、通風(fēng)等要求，另外錯(cuò)層的設(shè)計(jì)能夠使住戶體會(huì)到花園洋房的魅力。立面處理方面考慮了單個(gè)建筑和行的變化，形成了一種有序統(tǒng)一的花園城市風(fēng)格，項(xiàng)目內(nèi)部的綠色景觀能夠體現(xiàn)出自然和居住的舒適感。X房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域位置及周邊環(huán)境如圖1所示。圖1X房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位圖2．項(xiàng)目規(guī)劃X房地產(chǎn)項(xiàng)目分期設(shè)計(jì)開發(fā)的，總共有兩期的花園住宅。項(xiàng)目于2015年9月開始建造，于2018年9月完成項(xiàng)目的運(yùn)作，開發(fā)周期3年。該項(xiàng)目的規(guī)劃占地面積約為14萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為52萬平方米，用地類型全部為住宅用地，容積率為3.0，綠地率為36%。其項(xiàng)目共有29棟樓，共設(shè)計(jì)居住數(shù)量為4700戶。X房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃情況如表1所示。表1X房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃情況名稱數(shù)值開工時(shí)間2015年竣工時(shí)間2018年規(guī)劃占地面積139000平米規(guī)劃建筑面積520000平米總共住戶4700戶容積率3.0綠地率36%平均價(jià)格1.8萬元/平米計(jì)劃投資額24.34億元銀行貸款額5億元物業(yè)費(fèi)2.5元/平方/月土地成本17.1億元投資額2.6億元3．合作各方介紹（1）資金方萬科地產(chǎn)在20世紀(jì)八十年代年開始成立的，憑借其規(guī)范的發(fā)展模式和透明的企業(yè)文化，逐步確立了行業(yè)中的優(yōu)勢(shì)地位，各個(gè)指標(biāo)長期在市場(chǎng)中占據(jù)領(lǐng)先的地位。（2）參與方萬科蘇南物業(yè)，以客戶為導(dǎo)向，全心全意的服務(wù)理念，組成了一支優(yōu)異的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，以其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)塑造了具有影響力的物業(yè)公司。（二）X房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理制度，X房地產(chǎn)公司制定標(biāo)準(zhǔn)比較規(guī)范，在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中使得X房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理人員具有一定的管理基礎(chǔ)。為了能夠順利實(shí)施該項(xiàng)目，成立了專項(xiàng)小組，由副總經(jīng)理專門領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合項(xiàng)目的指揮機(jī)構(gòu)圖，對(duì)工作員工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，提高員工對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)。指揮機(jī)構(gòu)如圖2所示。副總經(jīng)理副總經(jīng)理總工程師總工程師銷售部行政部開發(fā)部工程項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部銷售部行政部開發(fā)部工程項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部合同組投資組合同組投資組對(duì)內(nèi)業(yè)務(wù)組對(duì)外業(yè)務(wù)組工程項(xiàng)目組風(fēng)險(xiǎn)管理組對(duì)內(nèi)業(yè)務(wù)組對(duì)外業(yè)務(wù)組工程項(xiàng)目組風(fēng)險(xiǎn)管理組圖2X房地產(chǎn)項(xiàng)目指揮機(jī)構(gòu)圖1．運(yùn)用SWOT法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素分析根據(jù)有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的信息，結(jié)合工程的實(shí)際情況，采用SWOT方法對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了分析，并總結(jié)了出項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀。（1）X房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析作為X房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)公司，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在業(yè)內(nèi)享有較高的知名度和行業(yè)認(rèn)可度。因此能夠很好的保證項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)行，在交易市場(chǎng)上由其開發(fā)的樓盤炙手可熱。另外，X房地產(chǎn)項(xiàng)目地處蘇州的相城區(qū)，配套設(shè)施完備，位置的優(yōu)越使其交通優(yōu)勢(shì)明顯，綠化率較高，推廣的房屋類型大多能夠滿足當(dāng)前購房者的需求，項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)優(yōu)越。（2）X房地產(chǎn)項(xiàng)目的劣勢(shì)分析X房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊區(qū)域，有著較多的在售和未開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如嘉鏡天成花園、金御華府、橡樹灣花園等樓盤，與周邊區(qū)域相比競(jìng)爭較為激烈。另外一方面，沒有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來組織該項(xiàng)目，相對(duì)老式的物業(yè)管理理念，難以應(yīng)對(duì)新的業(yè)態(tài)和要求。（3）X房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析X房地產(chǎn)項(xiàng)目，所處之地在重點(diǎn)發(fā)展的城鎮(zhèn)中心，X房地產(chǎn)項(xiàng)目位于活力島板塊，區(qū)域的規(guī)劃起點(diǎn)高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，具有較大的升值潛力與空間。（4）X房地產(chǎn)項(xiàng)目的威脅分析X房地產(chǎn)項(xiàng)目主推的房型為60-90㎡的兩房和三房，對(duì)一些首次購房者有著較大的吸引度，但是在該區(qū)域范圍內(nèi)的購買房屋者，置換需求的人群占有大多數(shù)，中小型的房屋類型難以滿足其住房需求。除此之外，該項(xiàng)目周邊有較多的成熟社區(qū)，所以征地成本相對(duì)較高。綜合上述內(nèi)容得出，如表2所示。表2X房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析表優(yōu)勢(shì)（Strengths）機(jī)會(huì)（Opportunities）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)比較豐富開發(fā)模式靈活周邊環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯交通便捷，離地鐵站近區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高弱勢(shì)（Weaknesses）威脅（Threats）運(yùn)營團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)缺乏物業(yè)管理模式老套周邊的樓盤較多競(jìng)爭較為激勵(lì)2．采用專家調(diào)查法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析訪談是通過發(fā)放問卷進(jìn)行的，對(duì)每個(gè)人的調(diào)查時(shí)間大約為半個(gè)小時(shí)左右。將項(xiàng)目簡介、土地相關(guān)指標(biāo)以及目前的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告等背景資料，在發(fā)放調(diào)查問卷的過程中傳達(dá)給每一位工作人員，主要是針對(duì)管理人員關(guān)于X房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理以及各階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，讓他們闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而提出建設(shè)性的建議。將建議歸納為房地產(chǎn)項(xiàng)目每個(gè)階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)清單，這些風(fēng)險(xiǎn)將根據(jù)其重要性進(jìn)行相應(yīng)分類。對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行更真實(shí)有效地了解，通過專家問卷調(diào)查和打分的方式，找出存在的問題或不良因素，結(jié)合前期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)文件和技術(shù)記錄的查閱，初步地了解X房地產(chǎn)項(xiàng)目和風(fēng)險(xiǎn)管理，在此基礎(chǔ)上確定了本次調(diào)查的目的和大致方向，并通過發(fā)放問卷對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膹浹a(bǔ)。三、X房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段中的風(fēng)險(xiǎn)分析每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有其不同而特殊的發(fā)展階段，總結(jié)和參考有關(guān)的房地產(chǎn)文獻(xiàn)，將X房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)合作與開發(fā)的過程分為四個(gè)階段，其按照順序排列是選擇階段、意向合作階段、合作階段、退出階段。（一）項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)分析1．宏觀市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)（1）政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商在投資前應(yīng)充分考慮國家政策、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境。如若在社會(huì)動(dòng)蕩的情況下，房地產(chǎn)的建設(shè)周期越來越長，成本越來越高，，房地產(chǎn)這樣的固定產(chǎn)品上投資量小，所以開發(fā)商的利潤空間很小，宏觀環(huán)境間接影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與未來銷售。X房地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境非常好，我國的社會(huì)形勢(shì)也很穩(wěn)定，難以構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)投資大多數(shù)進(jìn)行在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，但不排除項(xiàng)目建設(shè)完成后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)的銷售價(jià)格下降的情況，這樣一來開發(fā)商將會(huì)面對(duì)巨大的財(cái)務(wù)損失。X房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供過于求的狀態(tài)，導(dǎo)致房屋銷售積壓，因此X房地產(chǎn)項(xiàng)目在這個(gè)階段會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。2．項(xiàng)目本體風(fēng)險(xiǎn)（1）建設(shè)條件風(fēng)險(xiǎn)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，都會(huì)對(duì)該項(xiàng)目所處的地塊進(jìn)行勘測(cè)。在測(cè)量過程中，如果出現(xiàn)較大的誤差，其測(cè)量的結(jié)果直接影響著施工的效果，對(duì)后期的施工將會(huì)造成很大的困難。對(duì)于X房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，錯(cuò)誤的地質(zhì)勘察方法，會(huì)使與實(shí)際的勘察的結(jié)果差異相差大，基坑設(shè)計(jì)和支護(hù)技術(shù)不能夠支撐后期項(xiàng)目的建設(shè)與發(fā)展，會(huì)導(dǎo)致較大的安全隱患。（2）城市規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃是基于政府引導(dǎo)進(jìn)行的，X房地產(chǎn)項(xiàng)目位于江蘇省蘇州市活力島，依靠重大交通建設(shè)和經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，新城的建設(shè)對(duì)X房地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)作用顯著，徹底改變目前郊區(qū)分散的結(jié)構(gòu)。其花園洋房的類型越來越受到人們的青睞，有著很大的升值潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。（二）意向合作階段的風(fēng)險(xiǎn)分析1．法律方面的風(fēng)險(xiǎn)在其建設(shè)和施工過程中，X房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到有關(guān)的房產(chǎn)政策、貸款利率和相關(guān)的法律政策等變化，在一定程度上影響了X房地產(chǎn)項(xiàng)目各自共有利益的相關(guān)方。所以政策風(fēng)險(xiǎn)還是可能會(huì)導(dǎo)致一系列問題的發(fā)生。在意向合作的這個(gè)階段，由于部分的法律法規(guī)沒有得到特別的完善,就可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)問題的發(fā)生。2．財(cái)務(wù)類風(fēng)險(xiǎn)X房地產(chǎn)項(xiàng)目是由萬科通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式獲得的，所獲取得土地途徑正規(guī)，因而法律風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)產(chǎn)生。一方面，項(xiàng)目合作的各方有著較高聲譽(yù)和知名企業(yè)，項(xiàng)目不具有在道德上的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)是比較容易出現(xiàn)在這個(gè)階段。（三）項(xiàng)目合作階段的風(fēng)險(xiǎn)分析1．項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目籌集資金大多通過銀行貸款。在項(xiàng)目的建設(shè)階段，土地被抵押給銀行以獲得貸款；在項(xiàng)目開盤后，業(yè)主首付款的支付用以償還銀行，之后每月按揭還貸剩余部分的款項(xiàng)。資金是否籌措到位，關(guān)系到X房地產(chǎn)項(xiàng)目能否按計(jì)劃進(jìn)行。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目順暢的實(shí)施還會(huì)受到其他因素的影響，比如施工技術(shù)、施工材料、施工人員整體素質(zhì)。2．項(xiàng)目本身的管理風(fēng)險(xiǎn)（1）開發(fā)時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，大多數(shù)房地產(chǎn)公司為了解決資金問題，要么選擇向銀行借款，要么找到可以合作開發(fā)的企業(yè)伙伴。融資方式在項(xiàng)目中顯得尤為重要，采取合理的方式不但可以解決企業(yè)的建設(shè)融資問題，還能夠降低融資成本，減少X房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。X房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃的總投資額約為25億元，能否獲得足夠的建設(shè)資金是X房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，X房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資協(xié)議、融資條件、融資環(huán)境等把握不當(dāng)，會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因此而遭受經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，中高端的住戶使其項(xiàng)目的建設(shè)要與時(shí)俱進(jìn)，并且X項(xiàng)目開發(fā)的全周期較長，因此要走在前列，保證市場(chǎng)需求的變化不會(huì)耽誤樓盤的銷售。（2）成本增加的風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目中所產(chǎn)生的人力資源和物力等費(fèi)用，都屬于項(xiàng)目的成本費(fèi)用。X房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長，建設(shè)過程中出現(xiàn)的材料費(fèi)用以及分發(fā)的員工工資，在不同的階段都會(huì)有著變化的風(fēng)險(xiǎn)，這將會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生一些未知的影響，從而加大了成本費(fèi)用的困難程度，因此可以通過控制成本的方式去增加企業(yè)的收益。（3）工程進(jìn)度緩慢的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)施工的過程中，其中工期為從開工至竣工驗(yàn)收的時(shí)間段，一些工程環(huán)境、工作人員的操作能力以及材料供應(yīng)儲(chǔ)備量等因素，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度產(chǎn)生影響。如果受到不良因素的影響將會(huì)推遲項(xiàng)目的進(jìn)度，工期的延長可能會(huì)錯(cuò)失銷售的好時(shí)機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目的成本增加，從而使企業(yè)獲取得利益驟減。因?yàn)閄房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間相對(duì)而言比較長，在此過程中可能會(huì)出現(xiàn)其它的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，工程的進(jìn)度將會(huì)延緩。（4）質(zhì)量安全的風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量在整個(gè)建設(shè)起到重要的作用，是項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展的重要的基礎(chǔ)，項(xiàng)目的質(zhì)量與安全在項(xiàng)目的中有著明確的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定。X房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理單位沒有按工程質(zhì)量要求進(jìn)行合格驗(yàn)收而造成的工程質(zhì)量問題，在一定程度上有著質(zhì)量問題。此外，其項(xiàng)目的工作人員沒有按嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成一個(gè)項(xiàng)目。（四）項(xiàng)目退出階段的風(fēng)險(xiǎn)分析物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)尤其包括：選擇物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)和向物業(yè)公司收費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司的選擇在很大程度上會(huì)影響其項(xiàng)目的后期運(yùn)營，X房地產(chǎn)項(xiàng)目是其自身的物業(yè)公司操作的，沒有聘請(qǐng)其它的物業(yè)公司，該公司的服務(wù)理念較好，有著專業(yè)的管理模式，在退出階段的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的影響程度相對(duì)較輕。（五）項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)1．選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)對(duì)于項(xiàng)目的選擇階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，其銷售價(jià)格的影響因素較為明顯，而其它風(fēng)險(xiǎn)的影響程度較低，如項(xiàng)目中出現(xiàn)的履約風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素。故而采取敏感性分析的方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力做出評(píng)價(jià)，并且就項(xiàng)目中的銷售價(jià)格這一因素做出詳細(xì)地分析與判斷，X房地產(chǎn)項(xiàng)目在2015年這個(gè)時(shí)間段開始施工建設(shè)，兩期的樓盤銷售價(jià)格為34億元，房屋類型的涵蓋面比較廣，洋房均價(jià)為2.1萬元每平米，高層均價(jià)為1.8萬元每平米。由于X房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的成本約達(dá)24億元，凈利潤率為10.1%，內(nèi)部收益率為10.5%；由此可以看出該項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格的敏感度系數(shù)較高。2．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估X房地產(chǎn)項(xiàng)目在意向階段、合作階段和退出階段中，通過專家調(diào)查分析的方法，把定性與定量的評(píng)價(jià)結(jié)合在一起。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有多階段性和復(fù)雜性，各階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)在評(píng)估的指標(biāo)下不能夠直接準(zhǔn)確的表達(dá)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素在項(xiàng)目建設(shè)過程中也難免會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)的情況，對(duì)數(shù)據(jù)的評(píng)價(jià)分析方面也會(huì)有些潛在的影響，應(yīng)該盡可能減少主觀片面的指標(biāo)影響，選取能夠反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評(píng)價(jià)的指標(biāo)。依據(jù)實(shí)際的各階段情況，結(jié)合各階段的特性，建立了風(fēng)險(xiǎn)層次的評(píng)價(jià)體系，一級(jí)指標(biāo)的評(píng)估集為:整體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)U={U1，U2，U3}={意向合作階段風(fēng)險(xiǎn)，合作階段風(fēng)險(xiǎn)，退出階段風(fēng)險(xiǎn)}二級(jí)指標(biāo)的評(píng)估集為:意向合作風(fēng)險(xiǎn)U1={U4，U5}={項(xiàng)目估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，資金約定風(fēng)險(xiǎn)}合作風(fēng)險(xiǎn)U2={U6，U7，U8，U9，U10，U11，U12}={履約風(fēng)險(xiǎn)，工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，融資風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，成本增加風(fēng)險(xiǎn)}退出風(fēng)險(xiǎn)U3={U13，U14，U15}={收益分配風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，銷售風(fēng)險(xiǎn)}根據(jù)以上內(nèi)容構(gòu)建X房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)分析，如圖3所示。X房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)UX房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)U意向合作風(fēng)險(xiǎn)U1項(xiàng)目退出風(fēng)險(xiǎn)U意向合作風(fēng)險(xiǎn)U1項(xiàng)目退出風(fēng)險(xiǎn)U3項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)U2資金約定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)收益分配風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)成本增加風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)履約風(fēng)險(xiǎn)資金約定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)收益分配風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)成本增加風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)履約風(fēng)險(xiǎn)3圖3風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)體系(1)首先，判斷各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重值；(2)其次，確定風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)值A(chǔ)；按照其發(fā)生的不同概率程度，將風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)分成了5個(gè)，分別為0.2，0.4，0.6，0.8和1.0；(3)然后，把各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要素相應(yīng)的權(quán)重值乘以發(fā)生概率的風(fēng)險(xiǎn)值，即為該風(fēng)險(xiǎn)要素得分W·A；(4)最后，風(fēng)險(xiǎn)要素的得分相加在一起，即為風(fēng)險(xiǎn)度，風(fēng)險(xiǎn)要素的風(fēng)險(xiǎn)度來表示這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度大小。經(jīng)專家問卷調(diào)查的方式，得出最終風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)估表，如表3所示:表3風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略表風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重發(fā)生概率0.2發(fā)生概率0.4發(fā)生概率0.6發(fā)生概率0.8發(fā)生概率1.0風(fēng)險(xiǎn)要素得分風(fēng)險(xiǎn)排名項(xiàng)目估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.026資金約定風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.0110履約風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.0111關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.0112融資風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.025稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.028開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.044成本增加風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.043工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.019收益分配風(fēng)險(xiǎn)0.05?0.027運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)0.2?0.121銷售風(fēng)險(xiǎn)0.1?0.062合計(jì)10.38由表3得出結(jié)果，在意向合作階段、合作階段和退出階段中各種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的范圍在0.2-0.6數(shù)值中間，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)要素的排列順序，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)、成本增加風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目建設(shè)過程起著重要作用，開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)次之，履約風(fēng)險(xiǎn)、資金約定風(fēng)險(xiǎn)影響程度較小。四、X房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略表4風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略表各階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的策略政策調(diào)整承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)收集有關(guān)的政策信息。不可抗力轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)引入有保障的方式。建設(shè)開發(fā)資質(zhì)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查。城市規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防做好政策信息的收集。意向合作預(yù)防并控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生考核對(duì)方實(shí)力及信用。資金約定不清詳細(xì)制定合同約定資金的墊付標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目估值及定位風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)及預(yù)防委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估。開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)進(jìn)入市場(chǎng)密切關(guān)注。融資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督好各方工程款支付情況各方對(duì)資金情況進(jìn)行管控。關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)劃分好彼此的權(quán)責(zé)對(duì)工程隊(duì)伍選擇采用公開公正的招投標(biāo)制度。銷售風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防并控制構(gòu)建銷售賬戶，保證賬款獨(dú)立管理。收益分配風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)項(xiàng)目合同條款設(shè)定分配模式（一）項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的政治風(fēng)險(xiǎn)是很難調(diào)控的，所以以防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有必要采用適當(dāng)?shù)牟呗?。首先，在政策調(diào)整的先兆出現(xiàn)時(shí)，充分利用政策及時(shí)調(diào)整開發(fā)的步伐，通過短、中、長期戰(zhàn)略，穩(wěn)妥平穩(wěn)地推進(jìn)發(fā)展活動(dòng)，同時(shí)確保X房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資回報(bào)。其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的研究，重點(diǎn)是改進(jìn)對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。在新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下，住宅產(chǎn)品首先受到?jīng)_擊，而商業(yè)產(chǎn)品則沒有受到影響。因此，在投資規(guī)劃的階段，必須在不同的投資規(guī)劃階段找到一個(gè)平衡點(diǎn)，在保證住宅的開發(fā)效益的同時(shí)，創(chuàng)新發(fā)展新的模式，。（二）項(xiàng)目合作意向階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施項(xiàng)目各方在簽署合同協(xié)議文本時(shí)，有關(guān)法律性質(zhì)的文件和一些對(duì)于項(xiàng)目有著重大意義的合同應(yīng)該予以重視，除此之外房地產(chǎn)項(xiàng)目自身存在的一些糾紛的風(fēng)險(xiǎn)也要仔細(xì)進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬交易的了然如心。對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行法律性質(zhì)的考察，X房地產(chǎn)項(xiàng)目操盤方為國有企業(yè)，國有資產(chǎn)在市場(chǎng)交易進(jìn)行掛牌展示時(shí)，必須進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目持有的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析。（三）項(xiàng)目合作階段應(yīng)對(duì)措施啟動(dòng)資金的來源方式是利用銀行授權(quán)獲得貸款和自有資本，通過運(yùn)用綜合控制來擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資渠道。面臨市場(chǎng)上出現(xiàn)的緊縮政策，在內(nèi)部與戰(zhàn)略合作的單位協(xié)調(diào)配合，除此之外應(yīng)該主動(dòng)抓牢公司的資金支持，制定一個(gè)科學(xué)與合理的融資方案。X房地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)保留政策來減少風(fēng)險(xiǎn)，以此來滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的資金需求，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力。這樣的話可以創(chuàng)新資金管理方式，開發(fā)公司和建設(shè)單位通過統(tǒng)籌控制，實(shí)行統(tǒng)一的資金管理，可以有效地減少開發(fā)建設(shè)單位的資金需求。（四）項(xiàng)目退出階段應(yīng)對(duì)措施在項(xiàng)目退出階段中，整體項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入了收尾的階段，關(guān)鍵表現(xiàn)在企業(yè)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上，深入具體的情況，前期投入的資金應(yīng)該有效化，能夠在預(yù)期的收益來獲取，在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分配上占據(jù)著主導(dǎo)地位。在項(xiàng)目的清算退出階段，應(yīng)該采取對(duì)工商變更的有效措施，以便減少出現(xiàn)的后期物業(yè)問題，降低對(duì)退出方的影響程度。應(yīng)該告訴住戶的實(shí)際情況，減少因?yàn)槲飿I(yè)問題對(duì)退出方的產(chǎn)生不良的影響。

結(jié)語在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究是比較廣泛的，基于對(duì)其項(xiàng)目的進(jìn)一步的了解，每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)都涉及到一些利益相關(guān)者，從項(xiàng)目的整個(gè)周期出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出對(duì)策，繼而得出的結(jié)果有：在房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的過程中，合作各方都要有自己的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，在合作和競(jìng)爭中找尋共同的利益需求，一同面對(duì)項(xiàng)目顯現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，在項(xiàng)目過程中還要注重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，成立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制流程和制度，有利于企業(yè)認(rèn)識(shí)到各階段的風(fēng)險(xiǎn)，有針對(duì)性