文件編號(hào)：SJB-CH-GN-001主收：丹尼爾連建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)公司類(lèi)別：A設(shè)計(jì)前期B施工圖階段C現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合D景觀設(shè)計(jì)重要程度：僅供內(nèi)部使用工程名稱(chēng)：沈陽(yáng)萬(wàn)科植物園住宅工程文件內(nèi)容：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)發(fā)文日期：2004年03發(fā)文部門(mén)：沈陽(yáng)萬(wàn)科城市花園開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)萬(wàn)科植物園住宅工程概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)目錄§1宗地描述31.1 宗地位置31.2 宗地概況8 1.2.1 1.2.2 1宗地自身狀況111.3 宗地條件表151.3宗地社會(huì)條件表161.4 宗地地質(zhì)初勘報(bào)告17 1.5宗地市政配套171.6宗地照片17§2設(shè)計(jì)要求192.1 產(chǎn)品類(lèi)型及面積分配192.12.1.22.2 分期開(kāi)發(fā)19原那么19示范區(qū)192.3概念規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)21原那么21綠化帶退后21景觀考慮21交通系統(tǒng)22考前須知222.4配套要求22§3成果要求233.1 圖紙要求23 3 3 3.3.13.2進(jìn)度要求25 3.3 其他要求25 附件1.2.325§1工程概況宗地位置如圖1-1，宗地(Thesite)位于沈陽(yáng)市城東的東部副城區(qū)域內(nèi)，行政隸屬于東陵區(qū)高坎鎮(zhèn)下馬村。其距離京沈高速公路7公里，沈陽(yáng)市二環(huán)約10公里，距中街商業(yè)圈20分車(chē)程，距北站25分車(chē)程，距太原街商圈30分車(chē)程，距五里河高級(jí)商務(wù)區(qū)35分車(chē)程；距撫順市中心圖1-1宗地城市位置圖圖1-2宗地所在城市旅游板塊宗地位于城市的旅游板塊。周邊多為旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如盛京高爾夫球場(chǎng)、植物園、棋盤(pán)山、森林公園、動(dòng)物園等，輔以文教展覽設(shè)施，如雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校和機(jī)車(chē)博物館等。照片1-1沈陽(yáng)植物園照片1-2盛京高爾夫照片1-3棋盤(pán)山照片1-4雙語(yǔ)學(xué)校照片1-5機(jī)車(chē)博物館宗地概況宗地四至圖1-3宗地四至如圖1-3，宗地為不規(guī)那么形，南邊界長(zhǎng)于北邊界，其北至沈撫路，東至規(guī)劃路中心線，南至下馬村村屯北邊界，西至沈撫北路。照片1-6沈撫北路宗地周邊道路宗地周邊有兩條現(xiàn)狀道路，北側(cè)的沈撫路和西側(cè)的沈撫北路。在宗地東側(cè)有一條規(guī)劃道路〔現(xiàn)在還沒(méi)有〕。1.宗地西界的沈撫北路與北界的沈撫路為30米現(xiàn)狀路，其中沈撫路連接規(guī)劃寬度為60米的旅游路，它是植物園工程與沈陽(yáng)市區(qū)連接的最主要通道。沈撫路是一條省級(jí)快速路，2.宗地東界有一條22米規(guī)劃路，連接沈撫路與宗地南側(cè)的30圖1-4宗地周邊道路宗地紅線及綠化帶后退圖1-5宗地紅線及綠化帶退后上圖紅線即為基地范圍的控制線。在紅線范圍以內(nèi)的地塊屬于可開(kāi)發(fā)區(qū)域。按城市總體規(guī)劃要求，宗地北側(cè)規(guī)劃一條50米綠化帶，西側(cè)規(guī)劃一條30米綠化帶〔圖1-5〕。也就是說(shuō)，在北側(cè)退后紅線50米的范圍和西側(cè)退后紅線30米的范圍內(nèi)不得有建筑物，而應(yīng)形成綠化帶。其他各邊目前無(wú)此要求。宗地自身狀況宗地地勢(shì)概況:宗地整體呈北高南低，南面臨近渾河。宗地所在區(qū)域以宗地為最高點(diǎn)，向西、南、東三個(gè)方向下降。最大高程最小高程最大高程差總用地102.558.544建設(shè)用地102.559.5432.宗地邊長(zhǎng)、沖溝與高壓線(PowerLine)如圖1-6，宗地邊長(zhǎng)－北邊長(zhǎng)600米，東邊長(zhǎng)480米，西邊長(zhǎng)約620米。南邊不規(guī)那么，最長(zhǎng)的連續(xù)段長(zhǎng)約420米。如圖1-6，宗地內(nèi)有一脈沖溝，位于宗地東部，呈南北走向，東西最長(zhǎng)290米，南北最長(zhǎng)370米，平均落差5～如圖1-6，宗地中南部有一條6.6KV的高壓線，屬于市政供電線路，東西走向，其在總用地內(nèi)全長(zhǎng)740米，在建設(shè)用地內(nèi)全長(zhǎng)155照片1-7宗地南部高壓線圖1-6宗地邊長(zhǎng)、沖溝及高壓線示意圖3.宗地地上物宗地地上物由果園、林地、農(nóng)村宅基地、農(nóng)村道路與工業(yè)用地組成，其中以果園與林地用地為主，二者之和占總用地面積的91.1%。圖1-7宗地地上物示意圖照片1-8宗地北側(cè)工業(yè)照片1-9宗地內(nèi)的果樹(shù)1.3宗地條件表宗地自然條件表表1-2宗地自然條件填表人:填寫(xiě)日期:年月日城市氣溫常年絕對(duì)溫度最高36.4最低－26.1平均8.6城市風(fēng)象主導(dǎo)風(fēng)向夏季：東南冬季：西北風(fēng)向頻率玫瑰圖〔另附圖〕√已收集空氣質(zhì)量宗地空氣質(zhì)量狀況√空氣質(zhì)量良好□空氣質(zhì)量較差，需進(jìn)行檢測(cè)水文宗地內(nèi)有無(wú)地表水□池塘□水渠宗地周邊有無(wú)地表水□江√河□湖□?！跛苓叺乇硭Ｄ晁?黃海高程)M周邊地表水最高控制水位(黃海高程)M地下水位標(biāo)高(黃海高程)M宗地內(nèi)水質(zhì)狀況√水質(zhì)良好□水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測(cè)噪音檢測(cè)宗地噪音狀況□周邊無(wú)噪音源√周邊有噪音源，已檢測(cè)

沖溝√有□無(wú)

暗河□有√無(wú)

古墓□有√無(wú)

化石□有√無(wú)

地下軍用設(shè)施、管線□有√無(wú)

地下油罐房□有√無(wú)

其它大型地下建筑物、□有√無(wú)宗地社會(huì)條件表即現(xiàn)有的市政規(guī)劃要求表1-2宗地社會(huì)條件表填表人:填寫(xiě)日期:年月日當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求日照間距遮擋建筑計(jì)算高度在9米以下〔含9米〕時(shí)，建筑間距系數(shù)不得小于1.5，且建筑間距不得小于6米;遮擋建筑計(jì)算高度在9至21米〔含21米〕之間時(shí)，建筑間距系數(shù)不得小于1.7

消防間距

√無(wú)其它間距

√無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)總用地面積41.16公頃

總建筑面積

容積率0.25

建筑密度

綠地率

車(chē)位總數(shù)

限高要求無(wú)限高要求，但以低層為宜

配套的名稱(chēng)與面積要求

退紅線要求沈撫路退后道路紅線50米,為綠化帶沈撫北路退后道路紅線30米,為綠化帶

1.4宗地地質(zhì)初勘報(bào)告根據(jù)中國(guó)冶金建設(shè)集團(tuán)沈陽(yáng)勘察研究總院《沈陽(yáng)植物園地塊巖土工程勘察技術(shù)報(bào)告書(shū)》〔初勘階段〕，植物園宗地地形起伏較大，地面標(biāo)高介于64.6~102.8米之間，地貌單元為低山丘陵。(詳情見(jiàn)附件2)1.5宗地市政配套宗地沒(méi)有市政給排水、供暖和燃?xì)馀涮住Ｐ枳孕薪鉀Q。1.給水、排水和雨水給水：根據(jù)地址勘探結(jié)果選擇出水量滿足工程日用水量最頂峰值的地點(diǎn)打井取水。排水：因小區(qū)不能與市政排水管網(wǎng)連接，擬采取將工程日常生活用水進(jìn)行污水處理，到達(dá)活雜用水水質(zhì)指標(biāo)后用于綠化、地面沖洗、洗車(chē)等。多余處理水或冬季無(wú)法再利用水那么直接排至渾河。居民人體排泄物以化糞池處理。雨水：直接排至渾河不需要處理，暫不考慮設(shè)雨水泵站。2.分戶獨(dú)立采暖考慮到此小區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，購(gòu)房業(yè)主多數(shù)應(yīng)以度假或短期居住為主，分戶獨(dú)立采暖方式是經(jīng)濟(jì)且靈活的選擇。3.燃?xì)庾孕薪ㄔ煲夯瘹鈿饣窘鉀Q燃?xì)夤┙o。1.5宗地照片照片1-10宗地鳥(niǎo)瞰照片1-11宗地中央谷地§2設(shè)計(jì)要求2.1產(chǎn)品類(lèi)型及面積分配產(chǎn)品類(lèi)型·工程建筑形式：獨(dú)棟別墅和雙拼別墅(帶車(chē)庫(kù)與地下室)車(chē)庫(kù)之車(chē)位數(shù)：獨(dú)立別墅2個(gè)/戶，雙拼別墅1個(gè)/戶·層數(shù)及層高：2層·結(jié)構(gòu)形式：框架/剪力墻面積分配·雙拼:獨(dú)棟=3:7別墅類(lèi)型面積戶數(shù)比例A(雙拼)2407830%B(獨(dú)棟)330~36014355%C(獨(dú)棟)400~5002610%D(獨(dú)棟)500~600135%戶均334.25260100%2.2分期開(kāi)發(fā)植物園工程總共將建設(shè)戶數(shù)約為260戶，分7期開(kāi)發(fā)，每期約40戶。原那么充分利用宗地自身土地資源，盡量減少土方量，且不浪費(fèi)土地資源的時(shí)間價(jià)值。示范區(qū)示范區(qū)的概念：示范區(qū)是整個(gè)大園區(qū)的樣板。它靠近整個(gè)園區(qū)的入口，是工程中最先建設(shè)完成的區(qū)域。用途是將整個(gè)園區(qū)里的所有戶型及環(huán)境展示給客戶，使其能感受整個(gè)園區(qū)建成后的氣氛。本工程示范區(qū)需要包括的內(nèi)容：整個(gè)園區(qū)的七種典型戶型和會(huì)所示范區(qū)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)：創(chuàng)造怡人景觀，表達(dá)整個(gè)園區(qū)的大氣氛。圖2-1示范區(qū)示意2.3概念規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)原那么本工程宗地為山坡地，主題是山地景觀中的住宅。在概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分表達(dá)對(duì)該山坡地形的尊重，并在設(shè)計(jì)的初期即考慮景觀的設(shè)計(jì)要求。為充分利用宗地自身的地形地貌，應(yīng)選擇性地保存并改造利用現(xiàn)有沖溝，改造時(shí)應(yīng)參考地質(zhì)報(bào)告，有本錢(qián)控制意識(shí)，考慮土方平衡時(shí)不同地質(zhì)對(duì)土方平衡的影響。綠化帶后退宗地北側(cè)需退后50米，西側(cè)需退后30米，退后區(qū)域?yàn)榫G化帶。景觀考慮.1應(yīng)在景觀價(jià)值高的區(qū)域作景觀視線分析。.2宗地南側(cè)近可見(jiàn)村屯，遠(yuǎn)可見(jiàn)渾河。規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮植栽配置，以不同層次樹(shù)木對(duì)能見(jiàn)到村屯的視線進(jìn)行遮擋?？梢?jiàn)渾河的視線應(yīng)予以充分利用，將其引入整個(gè)園區(qū)的大景觀系統(tǒng)。圖2-2景觀視線分析示意.3宗地北側(cè)為沈撫快速路，有不利噪音，且使園區(qū)內(nèi)住戶私密性受到影響，應(yīng)布置林帶以實(shí)現(xiàn)噪聲屏障及視線遮擋。.4宗地西側(cè)是山谷、原生林帶和沈撫北路。沈撫北路是宗地現(xiàn)存唯一可有開(kāi)口的路?？沙浞掷么擞欣麠l件形成園區(qū)的主入口。交通系統(tǒng).1本工程宗地地勢(shì)起伏大，應(yīng)關(guān)注地形高差對(duì)住宅相互關(guān)系的影響。.2合理組織人流、車(chē)流和車(chē)輛停放，創(chuàng)造平安、安靜、方便的居住環(huán)境。原那么上人車(chē)不分流，應(yīng)考慮車(chē)行道和人行道的重要性及住戶回家的方式。別墅的主入口應(yīng)盡量防止設(shè)在住宅的北面。.3道路寬度：雙車(chē)道應(yīng)不小于6米，單車(chē)道應(yīng)不小于3米。如下列圖所示，雙車(chē)道加雙側(cè)平行停車(chē)時(shí)，寬度應(yīng)不小于11米；單車(chē)道加單側(cè)平行停車(chē)時(shí)，寬度應(yīng)不小于5.5米。圖2-3園區(qū)雙車(chē)道雙側(cè)平行停車(chē)示意.4城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)第8.0.5.1條規(guī)定：園區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個(gè)方向與外圍道路相連；機(jī)動(dòng)車(chē)道對(duì)外出入口間距不應(yīng)小于150M。.5由于過(guò)長(zhǎng)的盡端路會(huì)影響行車(chē)視線，使車(chē)輛交會(huì)前不能及早采取避讓措施，并影響到城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)第8.0.5.5條規(guī)定：居住區(qū)盡端式道路的長(zhǎng)度不宜大于120M，并應(yīng)在盡端設(shè)不小于12MX12M的回車(chē)場(chǎng)地。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的12MX12M是最小的控制值，用地有條件時(shí)最好按不同的回車(chē)方式安排相應(yīng)規(guī)模的回車(chē)場(chǎng)。見(jiàn)圖2-4。圖2-4回車(chē)場(chǎng)的一般規(guī)模注：圖中下限值適用于小汽車(chē)〔車(chē)長(zhǎng)5M，最小轉(zhuǎn)彎半徑5.5M〕圖中上限值適用于大汽車(chē)〔車(chē)長(zhǎng)8-9M，最小轉(zhuǎn)彎半徑10M〕私家花園當(dāng)住宅主入口在南向時(shí)，私家后花園將在北面。而北花園是不受顧客歡送的。如何處理南入口住宅的北花園成為一個(gè)難題。以下一個(gè)參考的方案是盡量將私家花園設(shè)置在住宅的南側(cè)，并通過(guò)相鄰兩家合用車(chē)道減少了對(duì)住宅南側(cè)基地的占用。需精心設(shè)計(jì)道路兩旁公共綠地與私家花園之間的界定。可用圍墻，但要以不明顯，不影響整體景觀為原那么。.3設(shè)計(jì)中需提供整個(gè)大園區(qū)Logo墻的方案。以下列圖片為一個(gè)園區(qū)入口Logo墻的實(shí)例。考前須知.1不能在山溝里建造住宅?？梢郎狡陆ㄔO(shè)。.2每戶都必須主要面朝南面?？梢允悄掀骱湍掀珫|，但一定保證朝南。.3為適應(yīng)中國(guó)住戶喜歡“上升”的心理趨勢(shì)，住戶在進(jìn)入住宅后絕對(duì)不能往下走才進(jìn)入主要使用空間〔地下室不是主要房間〕。.4地下室要有采光口。2.4配套要求1個(gè)液化氣站外形尺寸：長(zhǎng)*寬=22M*11M，要求距住宅1個(gè)污水處理站占地面積300M消防水池用于消防的主要是會(huì)所和液化氣站，消防水池為250M34．垃圾房用于小區(qū)垃圾集中放置，20M2§3成果要求3.1圖紙要求設(shè)計(jì)說(shuō)明應(yīng)包括對(duì)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的介紹、分析；對(duì)《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》中提出的各類(lèi)要求，應(yīng)專(zhuān)門(mén)闡述解決方案。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析提供概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，填寫(xiě)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。表2-1綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表填表人：填寫(xiě)日期：年月日工程名稱(chēng)規(guī)劃要點(diǎn)工程規(guī)劃總用地ha容積率居住區(qū)用地ha建筑密度總建筑面積M2綠地率%住宅總建筑面積M2住宅總戶數(shù)戶公共效勞設(shè)施總面積M2車(chē)位總數(shù)個(gè)住宅內(nèi)容類(lèi)型每單元電梯數(shù)量占住宅總建筑面積比例(%)擬采用結(jié)構(gòu)形式低層住宅〔1～3層〕□磚混□框架□多層住宅〔4～6層〕□磚混□框架□公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容類(lèi)型建筑面積(M2)用地面積(M2)會(huì)所商業(yè)幼兒園市政公用其他汽車(chē)停車(chē)內(nèi)容停車(chē)方式車(chē)位數(shù)占總停車(chē)面積比例(%)地下、半地下架空層地面車(chē)庫(kù)地面露天交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房?jī)H提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修·根據(jù)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，分析工程的有利因素和不利因素，以及方案中兩種類(lèi)型的產(chǎn)品受各因素影響的情況，形成圖表或文字提交我司，作為判斷市場(chǎng)定位、估算產(chǎn)品價(jià)格的參考?！ぁ坝欣蛩亍⒉焕蛩亍笔侵笇?duì)產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)生較大影響的因素；需針對(duì)具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。概念規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄概念規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄表分類(lèi)序號(hào)圖紙名稱(chēng)比例低層工程備注總圖1總平面圖1:1000～1：2000●2功能分區(qū)與產(chǎn)品類(lèi)型分布圖1:1000～1：2000●3分期開(kāi)發(fā)分析圖1:1000～1：2000●4景觀分析圖1:1000～1：2000●5景觀視線分析圖1:1000～1：2000●6交通分析圖1:1000～1：2000●7配套分析圖1:1000～1：2000●8日照分析圖1:1000～1：2000○9坡度、坡向分析圖1:1000～1：2000●10地形改造土方平衡圖1:1000～1：2000●別墅單體11別墅意向平面及立面圖1:200～1:300●其它12工作模型1:1000～1：2000●13效果圖或模型照片○說(shuō)明：①本表中“●”表示必須完成的圖紙，“○”表示可選擇完成的圖紙。概念規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙深度總平面圖：示意性表達(dá)建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實(shí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的依據(jù)。功能分區(qū)與產(chǎn)品類(lèi)型分布圖分析用地有利不利因素，進(jìn)行用地優(yōu)劣排序，同時(shí)針對(duì)優(yōu)劣提出銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)；明確住宅和公建分區(qū)；排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。分期開(kāi)發(fā)分析圖考慮分期地塊價(jià)值、交通可行性、公建配套分布、景觀分期利用、施工難易度、物業(yè)管理的可行性；各分期地塊應(yīng)有經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)；應(yīng)表達(dá)首期賣(mài)場(chǎng)的選址。景觀分析圖表