本文格式為Word版下載后可任意編輯和復(fù)制第第頁(yè)2022年關(guān)于工礦企業(yè)物業(yè)管理模式的發(fā)展工礦企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)有它自己的進(jìn)展模式。21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入進(jìn)展、完善和成熟重應(yīng)階段，在這個(gè)階段將會(huì)消失一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升時(shí)期。對(duì)xxx行業(yè)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念角逐、市場(chǎng)環(huán)境變化、競(jìng)爭(zhēng)格局形成、高新技術(shù)應(yīng)用、消費(fèi)觀念更新，應(yīng)求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都應(yīng)作出相應(yīng)改革，才能適應(yīng)進(jìn)展需應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)。關(guān)鍵詞：改革嘗試良性進(jìn)展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環(huán)境意識(shí)規(guī)模效益中國(guó)xxx集團(tuán)企業(yè)管轄油田、煉油化工企業(yè)屬于典型獨(dú)立工礦企業(yè)，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和生產(chǎn)特點(diǎn)所打算，擔(dān)當(dāng)著沉重社會(huì)負(fù)擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠(yuǎn)離城市郊區(qū)，生活區(qū)經(jīng)常自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒(méi)有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬(wàn)象社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，xxx集團(tuán)社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬(wàn)人。物業(yè)系統(tǒng)是社會(huì)服務(wù)部分主應(yīng)內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬(wàn)平方米，住宅總數(shù)超過(guò)66萬(wàn)套，各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體消遣活動(dòng)設(shè)施等超過(guò)4萬(wàn)個(gè)，資產(chǎn)原值超過(guò)20億元。從事物業(yè)管理工作人員達(dá)到近8萬(wàn)人。

1998年經(jīng)國(guó)務(wù)院決策，石油和xxx兩大行業(yè)進(jìn)行了重組，實(shí)現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營(yíng)。為了適應(yīng)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)需應(yīng)，尋求更大進(jìn)展，1999年開(kāi)頭，xxx集團(tuán)對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組。將核心業(yè)務(wù)中優(yōu)良資產(chǎn)從集團(tuán)企業(yè)剝離出來(lái)，改制成中國(guó)xxx股份有限企業(yè)，并于2000年10月在xxx、xx、xxx三地勝利上市。占從業(yè)人員60%非核心業(yè)務(wù)和大量不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主應(yīng)包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤幫助、多種經(jīng)營(yíng)和社會(huì)服務(wù)四部分。在過(guò)渡期，對(duì)存續(xù)企業(yè)實(shí)行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)管理政策。社會(huì)服務(wù)部分改革目標(biāo)是將來(lái)與企業(yè)分別，在條件成熟時(shí)最終移交政府、回歸社會(huì)。國(guó)家關(guān)于企業(yè)辦社會(huì)指導(dǎo)方針和企業(yè)體制重大變化對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新應(yīng)求。像石油xxx這樣缺乏城市依托獨(dú)立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后進(jìn)展方向是什么？應(yīng)實(shí)行什么樣進(jìn)展模式和對(duì)策？本文擬就這些問(wèn)題作粗淺探討。

一、xxx集團(tuán)物業(yè)管理探究和實(shí)踐

伴隨著xxx集團(tuán)重組改革進(jìn)程，作為社會(huì)服務(wù)部分重應(yīng)內(nèi)容物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了改革嘗試，取得了肯定進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍。根據(jù)xxx集團(tuán)重組改制總體應(yīng)求，企業(yè)辦社會(huì)部分人員、資產(chǎn)從原來(lái)主營(yíng)生產(chǎn)單位分別出來(lái)，組建了特地社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有公共事業(yè)管理部門，分片設(shè)立若干社區(qū)管理中心（二級(jí)單位），下設(shè)物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理站，負(fù)責(zé)居民小區(qū)日常管理工作。二是物業(yè)管理掩蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)涉及內(nèi)容包括房屋修理、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施管理，小區(qū)環(huán)境綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理，向居民供應(yīng)日常生活服務(wù)，組織開(kāi)展健康有益康樂(lè)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化生活等。三是根據(jù)關(guān)聯(lián)交易原則物業(yè)企業(yè)形成了新經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)做到了經(jīng)費(fèi)來(lái)源規(guī)范、成本明晰、費(fèi)用開(kāi)支透亮?????。物業(yè)管理費(fèi)支付結(jié)算實(shí)行業(yè)主（即主營(yíng)單位）與服務(wù)方（即物業(yè)管理企業(yè)、站）共同簽認(rèn)制度。物業(yè)管理單位實(shí)行了獨(dú)立核算，實(shí)行以滿足率指標(biāo)為主綜合考核。四是形成了合理服務(wù)定價(jià)機(jī)制。定價(jià)是業(yè)主和托付服務(wù)方關(guān)注焦點(diǎn)。為了體現(xiàn)公正、公正、公開(kāi)精神，服務(wù)價(jià)格確定原則是；有國(guó)家定價(jià)按國(guó)家規(guī)定價(jià)格執(zhí)行，無(wú)國(guó)家定價(jià)按市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行，既無(wú)國(guó)家定價(jià)又無(wú)市場(chǎng)定價(jià)根據(jù)實(shí)際成本合理利潤(rùn)定價(jià)，以上狀況都不適用通過(guò)雙方協(xié)商定價(jià)。

物業(yè)管理改革實(shí)踐證明，對(duì)獨(dú)立工礦企業(yè)居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，得到了主營(yíng)單位和廣闊居民支持擁護(hù)，總體效果是好。一是礦區(qū)面貌有了很大改觀。居民生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯提高，廣闊職工更加安居樂(lè)業(yè)。二是礦區(qū)城市化水平有了顯著提高。實(shí)行物業(yè)管理，解決了過(guò)去長(zhǎng)期存在各自為政、重復(fù)建設(shè)狀態(tài)，為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)、優(yōu)化資源配置制造了條件。物業(yè)管理工作進(jìn)一步拓展了社區(qū)綜合服務(wù)功能，加快了礦區(qū)城市化進(jìn)程。三是有力地促進(jìn)了企業(yè)社會(huì)主義精神文明建設(shè)。創(chuàng)建國(guó)家級(jí)、省級(jí)和城市文明居住小區(qū)活動(dòng)是社會(huì)主義精神文明建設(shè)有效載體，物業(yè)管理工作是創(chuàng)建文明居住小區(qū)重應(yīng)內(nèi)容。在創(chuàng)建文明居住小區(qū)過(guò)程中，通過(guò)居民參加，有利于塑造他們文明意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和健康向上行為規(guī)范。四是解放了主營(yíng)單位生產(chǎn)力，促進(jìn)了生產(chǎn)進(jìn)展和經(jīng)濟(jì)效益提高。實(shí)行物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)分別，主營(yíng)單位徹底擺脫了生活后勤方面后顧之憂，便于集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營(yíng)單位在資產(chǎn)、資金、人員上做到了三個(gè)分清，明晰了成本，有效地解決了過(guò)去存在生活后勤擠占生產(chǎn)成本問(wèn)題。

xxx集團(tuán)雖然已經(jīng)開(kāi)頭了物業(yè)管理實(shí)踐和探究，但總體上尚處于起步階段，還沒(méi)有完全擺脫行政型、福利型運(yùn)行模式。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源主應(yīng)是行政性補(bǔ)貼，個(gè)人支付費(fèi)用很少。物業(yè)企業(yè)造血功能不足，尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、社會(huì)化服務(wù)、獨(dú)立生存良性進(jìn)展機(jī)制。由于職工收入水平不高，居民支付力量不足，加之根深蒂固福利觀念影響，在礦區(qū)還沒(méi)有形成足以支撐物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立生存服務(wù)市場(chǎng)。從物業(yè)管理隊(duì)伍本身看，也存在著總體素養(yǎng)不強(qiáng)、管理手段落后等問(wèn)題。我是應(yīng)屆生

二、獨(dú)立工礦區(qū)物業(yè)管理定位和基本思路

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物。這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市快速崛起和迅猛進(jìn)展事實(shí)證明，物業(yè)管理在我國(guó)具有強(qiáng)大生命力。在獨(dú)立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度改革方向、順應(yīng)社會(huì)進(jìn)展趨勢(shì)、呼映職工群眾對(duì)改善居住環(huán)境質(zhì)量應(yīng)求、促進(jìn)礦區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化富強(qiáng)重大舉措。推行物業(yè)管理目，是向業(yè)主供應(yīng)有效且經(jīng)濟(jì)服務(wù)，最大限度提升和發(fā)揮物業(yè)使用價(jià)值和最大效用，為居民供應(yīng)美麗、舒適、安靜、歡樂(lè)、健康生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬(wàn)戶，物業(yè)管理活動(dòng)既是物業(yè)企業(yè)通過(guò)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報(bào)償企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)又是社區(qū)文化建設(shè)重應(yīng)內(nèi)容。從貫徹“三個(gè)代表”應(yīng)求政治高度熟悉和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明礦區(qū)，塑造有抱負(fù)、有道德、守紀(jì)律公民，制造溫馨、和諧、安居樂(lè)業(yè)良好氛圍結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化健康軌道進(jìn)展依據(jù)獨(dú)立工礦企業(yè)特點(diǎn)、社會(huì)進(jìn)展趨勢(shì)和物業(yè)管理本身進(jìn)展規(guī)律，獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理進(jìn)展基本思路是：以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民居住環(huán)境為根本動(dòng)身點(diǎn)，從獨(dú)立工礦企業(yè)實(shí)際動(dòng)身，循序漸進(jìn)、分步運(yùn)作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營(yíng)管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以單位支付為主向居戶支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會(huì)開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)協(xié)調(diào)進(jìn)展。

獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)分三步走，第一步，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理。將企業(yè)內(nèi)部生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)相分別，成立特地物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理隊(duì)伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運(yùn)作，通過(guò)物業(yè)管理專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量。其次步，實(shí)行模擬企業(yè)法人運(yùn)作。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主、個(gè)人繳納為輔，實(shí)行經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、模擬法人經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)化運(yùn)作。第三步，實(shí)行產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作。在住房制度改革到位、房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人全部基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費(fèi)用暗補(bǔ)改明補(bǔ)，進(jìn)入個(gè)人工資總額，由個(gè)人支付物業(yè)管理費(fèi)用。在居民收入、支付力量大幅度提高狀況下，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)比較發(fā)育，服務(wù)價(jià)格到位，物業(yè)企業(yè)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理酬勞，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立生存，自我進(jìn)展。

三、獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理進(jìn)展模式探討

xxx集團(tuán)大多數(shù)石油化工企業(yè)物業(yè)管理已經(jīng)邁入了其次步，估計(jì)還需應(yīng)經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)展發(fā)育過(guò)程，才能跨入第三步。在向產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展進(jìn)程中，筆者認(rèn)為，獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行以下進(jìn)展模式和策略：

1．走“建管一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建良性進(jìn)展機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作是很多開(kāi)發(fā)商實(shí)行勝利做法。通過(guò)良好管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)制造開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和品牌、以提升物業(yè)價(jià)值、進(jìn)而促進(jìn)商品房銷售、取得良好經(jīng)濟(jì)效益，反過(guò)來(lái)再為物業(yè)管理供應(yīng)必應(yīng)經(jīng)費(fèi)支持，這是以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建良性進(jìn)展機(jī)制。隨著我國(guó)住房制度改革到位，在獨(dú)立工礦企業(yè)取消實(shí)物性分房、實(shí)行貨幣化安排之后，住宅建設(shè)必需按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式運(yùn)作，這必定面臨房屋銷售問(wèn)題。借鑒城市開(kāi)發(fā)商做法，將商品房開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相結(jié)合，實(shí)行建管一體化模式是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理進(jìn)展之初必經(jīng)之路。

2．走“一業(yè)為主、多元化經(jīng)營(yíng)”之路，廣開(kāi)財(cái)源。服務(wù)市場(chǎng)不發(fā)育、物業(yè)管理收入來(lái)源不足是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)企業(yè)生存進(jìn)展最大障礙。拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，必需實(shí)行“一業(yè)為主、多元經(jīng)營(yíng)”經(jīng)營(yíng)策略。獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)企業(yè)開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)有很多有利條件，特殊是進(jìn)展居住小區(qū)社區(qū)服務(wù)業(yè)大有可為。獨(dú)立工礦區(qū)因遠(yuǎn)離城市，很多社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目無(wú)法依托城市供應(yīng)，因此物業(yè)企業(yè)可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)組織開(kāi)展各種形式家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、文化體育服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)、房屋出租等內(nèi)容，既可以便利居民生活，又能增加收入來(lái)源。

3．走精干高效之路，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務(wù)方式社會(huì)化。在實(shí)行物業(yè)管理初級(jí)階段，物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，技術(shù)含量不高、以自我服務(wù)為主。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和技術(shù)進(jìn)步，物業(yè)技術(shù)含量越來(lái)越高。尤其是信息化已經(jīng)開(kāi)頭滲透到各個(gè)領(lǐng)域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務(wù)質(zhì)量應(yīng)求越來(lái)越高、社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)形勢(shì)下，物業(yè)管理假如不擺脫傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)管理模式，不用信息技術(shù)提升管理手段，仍舊實(shí)行封閉式自我服務(wù)方式，物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下就難以生存。因此，用信息技術(shù)提升傳統(tǒng)管理手段，走社會(huì)化服務(wù)、精干高效管理之路，是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存進(jìn)展唯一出路。

4．走規(guī)?；M(jìn)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本必定選擇。像石油企業(yè)這樣獨(dú)立工礦區(qū)，居住區(qū)分散、規(guī)模相對(duì)偏小，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常按居住區(qū)設(shè)置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規(guī)模效益。隨著服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)展、物業(yè)管理企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)兼并、重組，走向集約化、規(guī)?；俏飿I(yè)管理進(jìn)展趨勢(shì)和生