第一部分市場分析篇中關村地區(qū)寫字樓整體市場分析 中關村作為北京高科技公司的集中區(qū)域,海淀區(qū)對高科技公司的稅收減免,白頤路的完畢到北四環(huán)通車,大大完善了軟硬件環(huán)境,因而吸引眾多的地產(chǎn)商的目光.1999年，市政府制定了中關村“三年大變樣”的實行方案，三年來中關村總的變化的確是前所未有的。第一個變化中關村園區(qū)在全國實行科教興國戰(zhàn)略的地位，并形成了吸引力，這是三年變化中一個非常重要的方面，按照方案，產(chǎn)業(yè)發(fā)到今年的年終，應當完畢技工貿總收入1600億元，但是在去年年終已經(jīng)實現(xiàn)2023億元。第二個變化是房地產(chǎn)和基礎設施的建設變化，最突出的是從本來滯后的狀況到現(xiàn)在大踏步的跟進，這是三年來最突出的變化。這里涉及兩個內容，一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設基地的建設，如中關村西區(qū)的改造、清華科技園、北大科技園等12項重點建設項目；二是基礎設施的建設，近三年來，園區(qū)內改擴建的道路遠遠超過了三年大變樣的實行方案，除了白頤路、學院路、北清路等主干線14條以及快速路目的已經(jīng)完畢外，尚有其他支干線，總計是20多條道路，120多公里。此外，鋪設電信管線200多公里，天然氣管道170公里，熱力管線11公里，啟動了清河、肖家河污水解決廠、永豐污水解決廠前期建設工作也正在進行。第三個變化是制度創(chuàng)新，有代表性的是《中關村科技園區(qū)條例》的頒布實行。第四個變化是中關村國際化的進程比較明顯，如留學生、跨國大公司的進入。最后帶來的結果，就是整體高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。應當說，現(xiàn)在中關村園區(qū)已經(jīng)形成了比較好的發(fā)展勢頭。中關村地區(qū)是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，該地區(qū)辦公的高科技公司對樓宇的硬件設施規(guī)定較高，除對綜合布線、中央空調、不間斷供電等基本規(guī)定外，大型跨國IT公司還對諸如微波通訊、全球衛(wèi)星定位等也有規(guī)定。到今年，隨著融科資訊中心A座、數(shù)碼大廈等符合國際公司辦公需要的甲級寫字樓項目的投入使用，中關村地區(qū)缺少高檔寫字樓項目的情況有所改觀?？梢哉f，中關村正處在向國際化轉型的過程之中。區(qū)域市場分析本項目位于中關村西區(qū)二號地，該區(qū)域西區(qū)位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，規(guī)劃范圍東起中關村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南至海淀鎮(zhèn)南街?？傉嫉孛娣e５１.４４公頃。它北臨北京大學、清華大學、圓明園，東臨中國科學院，西與頤和園、北京西山風景遙遙相對。地處既有深厚歷史文化底蘊、又是首都文教科研區(qū)的中關村核心區(qū)，交通條件良好，人文環(huán)境優(yōu)越。是北京市"十五"規(guī)劃中科技園區(qū)建設的重點項目。主體功能以金融資訊、科技貿易、行政辦公、科技會展為主，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型公共綠地等配套公共服務功能。中關村西區(qū)將不僅是高科技公司、大型公司總部、高科技產(chǎn)業(yè)管理機構的匯集地，還將匯集為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務的金融機構、投資機構、律師事務所、會計師事務所、管理征詢公司等中介機構。在這里，我們提出”中關村第一商務區(qū)”概念由此應運而生。中關村西區(qū)將成為開展高科技產(chǎn)業(yè)活動"窗口"和與國際經(jīng)濟接軌的基地。中關村市場供量分析寫字樓供量分析：目前中關村辦公用房總量，涉及酒店、商住公寓等共有１９３萬平方米。當前空置辦公用房總量近３６萬平方米，整體出租率在８０％左右。預計２００２年將有４０萬平方米的寫字樓投入使用，２００３年約有近８０萬平方米的寫字樓投入使用。今年寫字樓銷售分析：今年北京寫字樓市場上出現(xiàn)了一些多元化的寫字樓產(chǎn)品，令人耳目一新。1，是以住邦2023為代表的通過住宅改造的新型寫字樓，目的客戶重要針對小型創(chuàng)業(yè)公司、外地駐京公司，推出后取得不俗的業(yè)績。以中關村長遠天地為代表的“公司公園”商務公寓大量上市，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，因此受到投資買家的青睞。以聯(lián)想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，注重高科技客戶特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風、綠化、自然采光、功能分派、倉庫和研發(fā)空間上都更勝一籌。這些產(chǎn)品的出現(xiàn)標志著寫字樓市場從“以產(chǎn)品為核心”開始轉向“以客戶為核心”。商務樓或商務公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強調產(chǎn)品品質、商務用途、商務設施、商務氛圍。較低的價格和較高的按揭是這些處在起步階段中小公司看好的因素。外地公司機構大舉入京，與外資公司機構一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量；寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機構、內資機構帶動國內中小買家進場的特點；隨著寫字樓產(chǎn)品層次、類型的豐富，北京寫字樓市場已逐漸進入以銷售為主的銷售時期。中關村客戶群購買分析中關村地區(qū)２００１年新增公司３０６０家，２００２年新增公司不低于３０００家，一直到２００３年之前，中關村寫字樓供應的存量增長比例，不會高于新增公司注冊的比例，也就是說，連續(xù)若干年間形成的寫字樓供應缺口，要在２００４年才可以連續(xù)地得以填補。目前中關村寫字樓市場的供應遠遠小于需求，這種供需的不平衡可分為兩個層次，一個是總量，一個是服務的水平。在未來，中關村寫字樓的需求將出現(xiàn)同步快速增長的局面，預計在五年以后才會達成市場的平衡。中關村公司構成重要是高新技術公司、ＩＴ產(chǎn)品分銷商，以及中介與服務機構、教育、會計、律師等。中關村公司有三個特性：10到50人的中小型公司占80%，私營股份制公司80%，技術背景的公司占80%，優(yōu)秀人才走向中小型公司創(chuàng)業(yè)是國際化趨勢。（一）高新技術公司：高新技術公司中基本上以民營公司為主，所以多數(shù)以購買辦公面積為主，這類公司普遍呈現(xiàn)小型化，其中３０人以下的公司所占比例最大。這些公司對于項目的配套公共設施規(guī)定很高，需要一些高品質、高品位的配套服務，如咖啡館、舒適的休閑環(huán)境、檔次較高的高爾夫球場等。創(chuàng)業(yè)型的公司經(jīng)常需要加班，所以他們有２４小時的服務規(guī)定。（二）貿易公司，ＩＴ產(chǎn)品經(jīng)銷商：ＩＴ產(chǎn)品分銷商對辦公環(huán)境的選擇重要以電子配套市場為主。由于純鋪面分銷商銷售毛利潤的近５０％要承擔房租，所認為減少成本，“下店上商”已逐漸成為規(guī)模分銷商的辦公新趨勢。ＩＴ產(chǎn)品分銷商普遍規(guī)定交通順暢，此外，辦公環(huán)境要有規(guī)模，同時他們對辦公物業(yè)的態(tài)度是“買比租好”。（三）中介與服務機構：由于這些公司普遍是“合作人制”，這在中關村地區(qū)是絕對的主導，所以大多數(shù)中介公司認為購買比租賃好。中介與服務機構對辦公環(huán)境的規(guī)定較高，由于中關村區(qū)域內的高檔寫字樓較少，多數(shù)中介與服務機構選擇區(qū)域外的寫字樓，這就導致了其與客戶、客戶渠道、客戶服務資源之間的距離。未來中介與服務機構是中關村比較重要的發(fā)展方向。從風險投資的角度看，中關村目前分布的人力資源，假如轉向公司比較順利，那么轉向教育產(chǎn)業(yè)將更為順利，未來中關村的教育產(chǎn)業(yè)將有非常大的發(fā)展空間，這必將影響其辦公訴求的總量?？傊?，針對中關村大量中小公司的辦公需求，許多開發(fā)商表達要做符合成長型公司特殊辦公需要的新產(chǎn)品，如單元小型化、人性化，有彈性辦公空間，并隨著公司規(guī)模的擴張可以不斷變換產(chǎn)品的規(guī)模與檔次等?？蛻糍徺I心里分析：購買物業(yè)形象要與本公司相吻合，公司在尋找辦公物業(yè)時，除了關注租售價格和物業(yè)的位置，還比較注重公司自身的形象，影響公司形象的重要因素之一便是：鄰居是誰？是否與本公司“門當戶對”？假如公司自身挺有身價，而位于同一樓層的另一家公司檔次較低，那么當有客戶來公司造訪時，會對公司印象不佳，公司也會覺得“掉價沒臉面”，生意當然受阻。２、對寫字樓商務配套規(guī)定高，辦公樓里的公眾環(huán)境十分重要，會對公司員工有潛移默化的影響，在這個樓內的交際圈里，如辦公樓內配置的咖啡廳、健身房、公共商務中心等，各進駐公司的管理者或員工有許多互相接觸、交流的機會。大家可以互相結識，交際比自己所在的公司更好、更有發(fā)展前程的公司人員，很也許會對公司間的合作或員工本人有利，互相影響。３、關注寫字樓客戶定位。公司在選擇辦公物業(yè)時，非常關心進駐的其他公司的定位，看是否能與那些公司有機會形成生意伙伴。４、硬件設施是否符合客戶需求。辦公物業(yè)的基礎硬件設施要符合公司的實際需求，就像量身定制同樣，這樣的物業(yè)最受公司歡迎。比如ＩＴ公司就要有相應的寬帶等設施。但假如硬件設施標準很高，該公司卻并不需要，花費這么多的租金對公司來說就不值得了。所以，不同的辦公物業(yè)，針對的目的公司是不同的。５、交通是否方便。在辦公地點的選擇上，公司會看這里是否有助于開展業(yè)務，以大大提高工作效率和業(yè)務拓展。６、寫字樓周邊生活配套是否齊全。辦公物業(yè)周邊的生活配套設施應滿足公司中高層管理人員的需求，涉及在周邊最佳有適合的住宅項目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到工作中。７、物業(yè)管理服務品質要高。辦公物業(yè)的物業(yè)管理服務要與進駐公司的形象與需求相吻合，這就規(guī)定辦公物業(yè)要針對公司需要“看人下菜碟”，客戶需要什么樣的服務，就要幫他們配置到什么限度與水平。第二部分產(chǎn)品定位篇一產(chǎn)品市場定位中關村高科技公司需要什么樣的辦公環(huán)境呢？我們認為：信息技術未來的應用將建立在互聯(lián)網(wǎng)絡的基礎之上，具有良好的人機交互能力和多維解決能力，第一，要能給人發(fā)明一種空氣流暢，陽光充足能保持清醒頭腦的辦公環(huán)境，員工才干有效的工作，由此解決生產(chǎn)力問題。第二，要具有靈活高效的系統(tǒng)，具有可拓展性，這是客戶需求的一個重要方面。第三，提供適應新科技的基礎設施，如網(wǎng)絡升級，提供移動辦公模式。滿足先鋒公司、高科技公司對物業(yè)的本質需求。新科技辦公物業(yè)的另一個內涵是，應運用高科技手段和高科技成果來實現(xiàn)客戶的規(guī)定，如新材料、新技術的應用等。我們提倡新科技、全網(wǎng)絡化辦公物業(yè)，使之成為21世紀，智慧型智能化商務寫字樓。（一）、本案優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、地理位置：本案位于中關村西區(qū)2號地，緊鄰北四環(huán)，地理位置極為優(yōu)越，交通網(wǎng)絡縱橫貫通,西區(qū)的整個配套設施完善,屬于中關村第一商務區(qū).2、整體規(guī)劃:挑高8米大堂,大堂瀑布幕墻，商務空中花園，發(fā)明綠色辦公環(huán)境，空間任意組合,達成創(chuàng)意無窮的境界.分隔空間辦公室最大的考慮使用功能.體現(xiàn)出最人性化,最簡約實用性的功能.柱距跨度為13米，寫字間為無柱網(wǎng)空間。3、智能辦公:千兆入戶，百兆到桌面的寬帶網(wǎng)絡,六類布線，12部日本原裝電梯，電梯內設有夜晶電視，可接聽手提電話，電力充足，供應容量威110-120VA/平方米，自備柴油發(fā)電機組，保證客戶緊急用電。電視監(jiān)控，防巡報警，保安巡更門禁，一卡通等電子系統(tǒng)。全樓覆蓋手機信號放大系統(tǒng)4、樓宇配套先進：對全樓公用設備，如空調，風機，水泵，照明等進行自動集中控制。減少人為損耗，實現(xiàn)節(jié)能，提高舒適性，對冷水機組，熱互換，空調新風機組，送排風，鍋爐，給排水，便配電，公共照明，泛光照明，電梯進行自動化控制?？照{采用2+2管制風機盤管加新風系統(tǒng)，變頻恒壓供水，消防給水一次設計安裝到位，可接受有線電視和衛(wèi)星電視。外立面新奇現(xiàn)代：大面積的實墻與玻璃幕墻、直面與曲面的穿插設計，使其新奇獨特，洋溢現(xiàn)代動感之美，具有時代和商業(yè)氣息。2。7--3米凈高，滿足多元化的商務辦公需求。政府對西區(qū)宣傳極其重視,明年宣傳將加大力度，向更深、更廣、多層次發(fā)展。新建地鐵九號線,從白石橋---頤和園,從西區(qū)通過,極大緩解交通緊張局勢，預計2023年之前有望全線通車.劣勢：整個中關村最大的問題是交通的擁堵。車位問題也是困擾中關村寫字樓發(fā)展最大問題中關村的公司多為中小公司，目前處在起步階段，他們不會花費太多的金錢購置辦公區(qū)域，對他們而言將手中的資金再次投入到流通領域，再次獲取利潤，不斷的累計資本，才干壯大自身實力。假如創(chuàng)業(yè)初期購置大面積的不動產(chǎn)，不僅積壓了資金，并且對于自身也加重了承擔，所以小面積的辦公區(qū)、小規(guī)模經(jīng)營是他們的經(jīng)營理念。西區(qū)整個開發(fā)周期過長，在一定期間內周邊還是工地，還不能形成很好的辦公環(huán)境。２００３年約有近８０萬平方米的寫字樓投入使用，明年西區(qū)相繼進入銷售高峰,競爭劇烈，對本案銷售存在一定壓力。（二）、客戶群體定位：基于本案產(chǎn)品性質，本案所吸引的客戶群是知識型公司，先導型公司。他們的決策是理性的，符合科技標準。從事電信，生物，電子等高科技公司。高科技外資公司。知名國有家電公司。從事科技貿易，金融、風險投資等相關領哉的中小型公司服務于高科技公司，如會計師事務所，律師事務所，廣告公司、中介機構等小型公司（三）、本案修改建議本案定位為智慧型、智能化商務寫字樓，在產(chǎn)品細節(jié)上，不僅以智能高科技來突出產(chǎn)品特性，更應注重以人為本的原則,追求人性化,追求健康,生態(tài)、環(huán)保的辦公理念。入住公司樓層分布（區(qū)域劃分）公司類型樓層分布(預計規(guī)劃樓層)獨立區(qū)域，預留給銀行、證券等金融機構。休閑吧（星巴客咖啡），機票代理、速遞等。一層作為本大廈配套區(qū)域，例：商務中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、二層五星級商務會所（健身房，咖啡廳，IT業(yè)信息交流中心雜志博覽廳三層小型公司打散銷售以小面積為主50-150平米四--八層中型公司150-300平米九—十二層以上部分知名度高的公司（世界500強），半層或整層銷售。十三—十六層地下一層建立員工餐廳,容納100個座位的餐廳;供雇員使用的桑拿浴和衣柜及淋浴設施；在大廈一層南北裝修成現(xiàn)代感,五星級酒店式生態(tài)大堂,除預留銀行，證券外，應建立休閑區(qū)，如：星巴客咖啡廳，24小時便利店，24小時為人們提供方便的自動化銀行，機票代理、速遞等。在大廈二層作商務配套商務中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、高檔次的時租會議室，10-20間會議室，每間可以容納10～26人,洽談室，多媒體視聽演示室，產(chǎn)品展示廳。在大廈三層配備高檔健身會所，采用酒店式管理，涉及：健身俱樂部（有氧器械\無氧健身），高爾夫推桿實打訓練場。在8層空中花園，要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式引入自然生態(tài)，改變傳統(tǒng)的辦公環(huán)境，輔以園藝小品，竹林，植物及環(huán)狀水系等景觀，目的是為了讓在大廈辦公的人員充足緩解緊張的工作壓力，充足享受綠色生態(tài)環(huán)境帶來的快意。創(chuàng)建人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應了以人為本的未來辦公趨勢。設施配置:寫字樓極力體現(xiàn)智慧型、智能化的物業(yè)形象。在軟性配套方面，寫字樓著重完善信息化配置和智能化配置，基本分析指標有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬頻光纜、內部綜合布線、GSM室內覆蓋、網(wǎng)絡系統(tǒng)的配置限度與升級可變性等等。在局部市場甚至有些寫字樓已經(jīng)導入了電信超市的配套設施，即整合中國電信、網(wǎng)通、聯(lián)通以及其他電信運營商的資源，統(tǒng)籌安排，為用戶提供最優(yōu)質的服務，實現(xiàn)區(qū)域資源共享。智能化系統(tǒng)由于存在更新?lián)Q代太快的影響，因此預留空間的設立至關重要?！敉ㄐ畔到y(tǒng)的設計大廈智能化應按5A級標準設計:A樓宇自動化系統(tǒng)(BAS):樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng):供熱,通風和空氣調節(jié)系統(tǒng),給排水及中水系統(tǒng),電力供應系統(tǒng),照明系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng),廣播音響系統(tǒng).B保安監(jiān)控系統(tǒng)(SA):保安監(jiān)視系統(tǒng),巡更系統(tǒng),防盜系統(tǒng).C消防自動化系統(tǒng)(FA):消防報警系統(tǒng),消防滅火系統(tǒng),消防排煙系統(tǒng).D辦公自動化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng),共享信息庫系統(tǒng),辦公與文獻解決流程自動化管理系統(tǒng),設備共享系統(tǒng),電子郵件系統(tǒng).E信息自動化系統(tǒng)(CAS):1),網(wǎng)絡通信系統(tǒng):高速光纖通信網(wǎng),每10平米1個INTERNET端口,終端帶寬10-100兆,能實現(xiàn)圖文,數(shù)據(jù)等高速傳播及VCD點播.2),電視通訊系統(tǒng):電視接受,電視會議,視頻點播系統(tǒng).3),無線通信系統(tǒng):無線尋呼對講系統(tǒng),移動通訊信號增強系統(tǒng),衛(wèi)星通信系統(tǒng).4),程控電話用戶互換系統(tǒng):固定電話通信系統(tǒng),聲訊服務通信系統(tǒng).大廈將需要至少2023門電話站的設備和100個數(shù)據(jù)終端，并且這些設備將被充足運用。因此，基于保持活躍在計算機和工程領域的高科技公司形象的考慮，必須引進新的科技成果。對其它設施和器具的設計應當遵循以下四點：(1)使用的靈活性；(2)維護保養(yǎng)特性；(3)實際應用價值；(4)成本效率。建筑布線——綜合網(wǎng)絡應具有開放性,靈活性,可擴展性,可擴性,根據(jù)業(yè)主的使用規(guī)定設計由語音,數(shù)據(jù),保安,對講傳呼系統(tǒng).可把空調自控,節(jié)能管理,照明控制,出入控制,防火與保安等多種系統(tǒng)綜合線一個網(wǎng)絡.其它的網(wǎng)絡應用智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A，同時與外部通信網(wǎng)（如電話公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計算機網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng)）相連，與世界各地互通信息。固定電話通信系統(tǒng)：設程控數(shù)字用戶互換機或采用公網(wǎng)的集中小互換機。聲訊服務通信系統(tǒng)：1)語音信箱：具有存儲外來語音，使電話用戶通過信箱密碼提取語音留言?？勺詣酉蚓哂心莻€語音信箱的客戶提供呼喊（當語音信箱系統(tǒng)和無線尋呼系統(tǒng)連接后）。告知其提取語音留言。2)語音應答系統(tǒng)：通過電話查詢有關信息并及時應答服務功能?！鰺o線通信系統(tǒng)：應具有選擇呼喊和群呼功能?！鲂l(wèi)星通信系統(tǒng)：樓頂安裝衛(wèi)星收發(fā)天線和VSAT通信系統(tǒng)，與外部構成語音和數(shù)據(jù)通道，實現(xiàn)遠距離通信的目的?！龆嗝襟w通信系統(tǒng)：1)INTERNET(Internet)國際互聯(lián)網(wǎng)它可以通過電話網(wǎng)、分組數(shù)據(jù)網(wǎng)(X25)、數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng)(DDN)、綜合業(yè)務數(shù)字網(wǎng)(ISDN)、楨中繼網(wǎng)(FR)接入，采用TCP/IP協(xié)議。2)INTRANET(Intranet)：是一個公司或集團的內部計算機網(wǎng)絡?！鲆曈嵎障到y(tǒng)：1)可視圖文系統(tǒng)：接受動態(tài)圖文信息。2)電子信箱系統(tǒng)：具有存儲及提取文本、傳真、電傳等郵件的功能。3)電視會議系統(tǒng)：通過具有視頻壓縮技術的設備向系統(tǒng)的使用者提供顯示近處或遠處可觀測的圖象并進行同步通話的功能?！鲭娨曂ㄓ嵪到y(tǒng)：1)有線電視系統(tǒng)：可接受加密的衛(wèi)星電視節(jié)目以及加密的數(shù)據(jù)信息；2)公共廣播系統(tǒng)■電子信息顯示系統(tǒng)（入口大廳）■視頻點播（VOD）系統(tǒng)（客房）■同聲翻譯系統(tǒng)（國際會議廳）計算機通信網(wǎng)絡系統(tǒng)：應由網(wǎng)絡結構、網(wǎng)絡硬件、網(wǎng)絡協(xié)議和網(wǎng)絡操作系統(tǒng)、網(wǎng)絡7,確立物業(yè)管理公司：一方面要看物管公司的品牌和社會口碑，關鍵是看該管理公司是否能做到嚴謹、安全、細致、周到。對大多數(shù)商貿型公司而言，由于存在國際商務交流，因此更關注能否全天候服務，實現(xiàn)24小時辦公的需要。一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如:第一太平,國貿物業(yè),戴德梁行.以提高物業(yè)管理水平,和提高物業(yè)知名度.提供24小時服務，保持物業(yè)價格市場競爭力，為入住公司提供優(yōu)良的服務，為本項目起到增值保值作用.物業(yè)管理的擬定及收費標準的擬定,也是吸引客戶.促進銷售的手段.物業(yè)服務內容建議:房屋建筑及其公共服務設施的使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查。園林綠地的管理養(yǎng)護。環(huán)境衛(wèi)生的管理服務。公共秩序的維護。物業(yè)檔案資料的建立及入住管理。物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。車輛行駛、停放、管理及其場地的維修養(yǎng)護。大廈內公用場合和公用設施向體檢公司適當投保。就涉及大廈物業(yè)管理的有關事項，代表全體產(chǎn)權人聘請律師、審計師、建筑師、等專業(yè)顧問及其他專業(yè)人員。代表所有或部分產(chǎn)權人就與大廈整體或公用場合、公用設施相關的事項與政府各部門或其他有關方面運作、交涉或提出法律訴訟、簽訂和履行與大廈管理事務有關的合約。提供保安力量，并在適當情況下安裝、運用、維護保安設施。節(jié)日期間裝飾大廈的入口及外墻，涉及燈光及其他飾物。前臺服務前臺是整體素質和文化內涵的具體表現(xiàn)，是對外宣傳的窗口，根據(jù)開業(yè)后的需要，總臺可先設立以下服務項目：傳真、打字、復印、國內長途、國際長途；信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務；出租汽車預約服務；提供旅游活動安排服務；航空機票定購；全國及世界各地酒店預定服務；預定餐廳座位、文化體育節(jié)目票務；花卉代購、遞送服務；提供公司"阿姨"服務；計程車及豪華轎車服務國際長途電話旅行社及導游服務問訊服務和留言服務；洗衣及干衣服務郵寄/包裹服務照片沖洗服務（二）租擺服務要為大廈的業(yè)/租戶提供租擺服務，重要以出租/售寬敞綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主，同時提供專業(yè)養(yǎng)護人員定期進行澆水、施肥、剪枝等，為客戶發(fā)明優(yōu)美宜人的工作環(huán)境。（三）辦公休閑大廈重要以科技行業(yè)的客戶為主，工作壓力和工作強度都城比較大，為了給客戶發(fā)明良好的辦公條件和適當減輕客戶工作壓力，在工作之余進行適當放松，定期組織客戶聯(lián)誼會，為辦公室人員安排有氧活動如舉辦健美操班、舞蹈班、健身器械指導等。（四）三餐員工餐服務針對科技類行業(yè)辦公時間通常比較長，加班現(xiàn)象也較為普遍，為方便在大廈辦公的客戶，在通常寫字樓員工餐廳提供午餐的基礎上，同時提供早餐和晚餐員工餐，方便大廈員工就餐。（五）網(wǎng)絡辦公物業(yè)管理采用網(wǎng)絡化辦公，不僅物業(yè)部內部自身聯(lián)網(wǎng)，通過網(wǎng)絡傳輸信息，并且物業(yè)部要與客戶之間也形成網(wǎng)絡傳輸。物業(yè)部可在大廈公告欄發(fā)布公告的同時，再向大廈各公司的行政部通過Email發(fā)布告知。同時各客房也可通過Email與大廈物業(yè)部進行聯(lián)系，進行投訴或報修，同時提出物業(yè)服務改善意見和建議。（六）24小時緊急搶修針對本項目IT行業(yè)客戶的特殊性，工程管理規(guī)定較高，特別要保證樓內線路、電源設備的正常運營。工程部將設有24小時緊急搶修熱線，隨時提供緊急搶修服務，并保證在短時間內為客戶解決問題，保證設備運營良好。（七）環(huán)保辦公重視環(huán)境管理，推行無紙辦公（即充足運用電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)）、中水自理循環(huán)再用，以及其它環(huán)保活動，使管理成為一座環(huán)保大廈（四）、本案產(chǎn)品定位：基于本項目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質、檔次、品味，需要更豐富的內容支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新——品質——風格——專業(yè)創(chuàng)新“創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最佳的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓?？梢哉f，本案的建筑風格是創(chuàng)新的，是超現(xiàn)代唯美主義風格；產(chǎn)品是創(chuàng)新的，是集辦公、商務、休閑三位為一體，具有全面滿足辦公、休閑、商務、投資等功能，是時尚、現(xiàn)代的聚集體。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項目從眾多傳統(tǒng)寫字樓中脫穎而出。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應市場目前的需求，滿足買家對辦公的挑剔。品質開發(fā)商均愛慕以低價入市的形式來吸引消費者的,往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質訴求，無論是在項目規(guī)劃、規(guī)模、配套設施或裝修水平都可以說沒有品質感可言。“本案”不同于時下的一般項目，我們所要提倡的，是一種高品質的產(chǎn)品；我們所要做的，是從普遍中獨樹一面品質的大旗，發(fā)明中關村西區(qū)真正的精品；我們的配置是最先進的，我們的服務是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。辦公在此，您足不出戶就能體驗到我們給您帶來的最完美的配套及舒適的享受。風格我們所闡述的“風格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關系。本案要發(fā)明中關村與眾不同的風格，在貫以中關村第一商務區(qū)形象為標簽的項目中顯得充滿個性、現(xiàn)代和國際化，引領了一種真正的潮流，在中關村甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨特的風格?？梢哉f，本案代表了中關村一種特異的個性產(chǎn)品.專業(yè)由于中關村眾多開發(fā)商的低價入市，項目品質參差不齊。開發(fā)商應將整合眾多的專業(yè)名牌公司對項目進行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴謹、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風滲透入每一個開發(fā)的細微末節(jié)。我們認為“創(chuàng)新”、“品質”、“風格”、“專業(yè)”四點是以后在產(chǎn)品力推廣時應注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項目的產(chǎn)品特性、建筑形式展開品牌意識的導入品牌就是商品差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。每一個品牌，都有自己特定的內涵，表白有獨特的目的市場和共同認知的目的客戶群。做為一個國際化商務辦公空間，只有將項目的營銷策劃有效的導入品牌意識，以提高項目檔次而取得良好的銷售效應。創(chuàng)新——品質——風格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營意識，規(guī)劃設計，服務理念，具有超前性。品質性——指采用的配套設備、風格，國際化，信息智能化。風格性——指建筑自身獨有的風格，通過裝飾藝術美化展現(xiàn)。專業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。品牌形象的塑造1、賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品辨認的標志，設計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關（或推廣）活動，迅速在市場建立結識度。（導入CIS系統(tǒng)）在消費者立場上，力求產(chǎn)品設計精細，平面布局合理，配套方便實惠，充足體現(xiàn)風格，體現(xiàn)品味。保證施工質量和進度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。提高銷售質量，做為一個提供人性化設計的發(fā)展商，應讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質的品牌服務。加強售后服務，通過提供完善的售后服務將樓盤的品牌效應延續(xù)。例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動，從物業(yè)管理、工程質量等方面建立和諧關系，塑造好的入住氛圍，形成良好聲譽，從而獲得經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。最終，我們提倡的品牌意識不僅涉及項目的品牌形象，其目的在于通過樹立項目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎上，再進一步擴大市場占有率。本項目建設的總體目的：“智慧型、智能化、國際化商務寫字樓”演繹現(xiàn)代寫字樓項目辦公模式，體現(xiàn)高科技與E時代辦公休閑的完美結合滿足個性的全方位服務理念國際化體現(xiàn)在，國際化會所，國際化的商務配套，國際會議廳，多種語言同聲傳譯，視頻集控，無限上網(wǎng)等功能。提供小型多功能會議間智慧型體現(xiàn)在設計和使用建筑的人使建筑智能化?？萍贾R與設計建筑的具有發(fā)明性的人相結合產(chǎn)生”高科技”建筑。智能化體現(xiàn)在產(chǎn)品的高科技含量。第三部分營銷推廣篇營銷推廣策略價格定位（一）中關村地區(qū)價格分析:中關村區(qū)域中高檔寫字樓的推廣大多都采用出售方式,是典型的銷售市場,寫字樓價格(售價,租價)較高,租價在4元至8元/平米/天。售價在11000至19000元/平米，于其他幾個寫字樓區(qū)域相比,中關村寫字樓的整體檔次并不高,但價格卻與其他地區(qū)相稱.目前在售幾個樓盤,價格列表如下：項目名稱售價(元/平方米)銀網(wǎng)中心14000清華同方科技大廈13000海淀文藝中心12800銀科大廈14850大行基業(yè)大廈15500數(shù)碼科技大廈18000太平洋科技大廈16000國興大廈14000海龍大廈14000中關村大廈16000名商大廈12023（二）本案價格定位保持優(yōu)越的性價比是制勝的法寶。本案的價格是依據(jù)項目的經(jīng)濟技術指標做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，由于本項目處在中關村核心區(qū)------中關村西區(qū),地段,位置,影響力,又是西區(qū)第一個外銷寫字樓項目.都是其他項目所無法比擬的.又結合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場價及顧客感受價，在發(fā)展商實現(xiàn)其合理利潤的前提下，通過市場比較法,成本核算法,市場感受法,最終制定出本案的合理價格區(qū)域在14000---16000元/平米。二、價格策略一般地，任何人在買同樣東西之前，都會在心里先衡量這個東西值多少錢，這就是消費者在心里產(chǎn)生的價格，而當消費者把心理價格與商品的實際價格相比較時，若心理價格高于商品價格時，則認為是劃算的，這便是有助于促使作出購買決定。反之，消費者則很也許打消購買念頭。所以在對產(chǎn)品的規(guī)劃和設計及配套做的非常精細的情況下，結合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項目條件及市場現(xiàn)狀，應制定“低開高走”的價格策略，使之消費者的心理價格遠遠高于產(chǎn)品價格，形成強大的銷售勢能，激起廣大消費者的愛好，當大量的購房者到現(xiàn)場觀看后，普遍會為其高品質所打動，一時間銷售自然會如高山滾巨石，一氣呵成。并且也許會有不少投機者乘機入市炒作，更加會帶動產(chǎn)品的暢銷。待到銷售中期，根據(jù)工程的進展，配套設施日趨完善之后，價格上揚，這一時期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時候，做限量發(fā)售，應當保持產(chǎn)品在消費者心中固有的形象，不應當采用為了快速出清而回籠資金，而應采用高開低走的價格策略。價格策略建議:1,開盤時價位要與周邊項目價位相稱或略低.2,對于知名公司客戶或購買大面積客戶適當考慮給與價格上或物業(yè)費上的的優(yōu)惠.3,對于由已購房客戶介紹來的客戶適當給與優(yōu)惠.4，將所有相關費用明細,在第一時間交給客戶,是客戶對物業(yè)管理有清楚了解.5,建全入住手續(xù).6，付款靈活,在銷售初期是吸引客戶,促進成交的最佳手段.7，物業(yè)管理公司的擬定及收費標準的擬定,也是直接促進銷售的手段.定價原則：層差：按照慣例，甲級寫字樓樓層越高，銷售價格越高,層差系數(shù)1%向差：按照慣例，甲級寫字樓面向主干線、正南價格最高，依次為東、西、北向；抱負大廈北臨北四環(huán)，交通便捷，物業(yè)形象醒目，因而北向價格可定為最高。向差系數(shù)3%-8%銷售策略成功的銷售工作，以完善、良好的前期開發(fā)工作為基礎，公司能實現(xiàn)項目的前期手續(xù)完備、工程施工進度跟進，將是銷售成功的有力保證。同時，在前期即行貫徹物業(yè)管理工作，是最有效的市場推廣手段，這直接關系到日后項目能否順利銷售以及傳達給消費者公司形象的信譽度及美譽度。以上兩個方面的工作，是銷售策劃的基礎，也是銷售策略分析的前提。實行全員營銷意識公司對所有員工對項目的產(chǎn)品特色、價格、促銷方式全面了解通過和銷售部門互相配合，最佳組合以滿足顧客的各項需求；同時全體員工應以營銷部門為核心，策劃、銷售、財務、客服、工程部、物業(yè)、辦公室、商業(yè)樓宇部等各部門以及保潔、保安、統(tǒng)一以市場為中心，以客戶為導向，進行營銷管理。所有員工關注或參與公司的整個營銷活動的分析、規(guī)劃和控制，盡量為顧客發(fā)明最大的讓渡價值，使顧客滿意度最大化，使公司從中獲得市場競爭力，以從中獲得長期利潤及長遠發(fā)展。優(yōu)點:這樣能形成全員對產(chǎn)品的宣傳與推動作用；此點理念理解應當以“服務一體化”為中心，以服務推動客戶的購買附加值，這樣能極大體現(xiàn)項目的品牌效應,最大化地吸客戶以便提高銷售量。(二)實行總包分銷網(wǎng)絡化營銷為擴大銷售渠道,提高項目業(yè)內知名度,目前，分銷網(wǎng)絡營銷已步入到營銷實戰(zhàn)當中，與其它家代理公司簽訂代理協(xié)議書,相應制定規(guī)范的管理制度,代理資格認定,客戶確認制度,代理公司授權權限,改變以往傳統(tǒng)營銷模式,與代理商共謀商機與發(fā)展.營銷舉措：為了在價格和樓層及大小單位在分派上的回旋余地，須采用分期分批銷售政策，由于階段性樓層結構不盡相同，所以在樓層分批銷售，結構拆散上區(qū)別對待。銷售周期界定市場預熱期：目的：，向市場導入本案個性特性，吸引市場注意力并通過內部認購價試探市場，擬定產(chǎn)品價格定位的準確限度。亦可獲得部分買家先期下定，為開盤引爆市場積累客源。市場情形：近年，寫字樓市場由于競爭劇烈、促銷方式繁多，各發(fā)展商一方面為了摸清市場情況，一方面為提前將產(chǎn)品導入市場，而本案存在其特殊性，遲延時間就等于金錢的浪費，所以銷售時機不容錯過，銷售準備期時間會較短，但有利有弊，利處是不會由于戰(zhàn)線拉得過長，而損失一部分意向客戶，弊處是個別客戶的傖促下定，會導致后期的退房。廣告執(zhí)行：預熱期，重要通過硬性廣告配以軟性文章在報刊媒體上進行形象宣傳。銷售策略:銷售準備階段,試探市場反映,預測客戶的心理價位與實際價位的接受度,為開盤定價提供參考.價格定位:首期推出4-8層,分階段推出，內部認購階段均價13800元收取定金30000元.直接簽約促銷方式:A,一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式：首期應付款40％，一次性付或為了緩解客戶首期資金壓力，開發(fā)商墊付20％，余下20％款項于入住前分階段付清。正式開盤期目的:項目全面向市場展現(xiàn)，重要通過主流媒體以強大的宣傳攻勢，使其成為當期市場階段的中心點，以最短的時間內吸引盡也許多的買家成交，通常開盤期的銷售狀況決定著此項目的成功與否。市場情形：市場中各項目開盤方式不一，重要分為：現(xiàn)場開盤，運用自身銷售中心樣板間全面開放，現(xiàn)場舉辦抽獎、酒會等促銷活動。廣告執(zhí)行：項目開盤時，與之配合的一切銷售工具應當完全準備到位，涉及樓書，沙盤等。媒體宣傳除主流報紙外：電視、廣播、雜志應多方位出擊。銷售策略：調整銷控,強力推出4---8層寫字間，主推客戶為中小型成長公司,同時推出9-12層，主推客戶為中型公司。價格定位:均價15000元,日后每月升幅50-200元/平米,便于形成價升量漲的動銷態(tài)勢,并且由于升幅空間大,易于隨時調控,不至于導致呆價促銷方式:A,一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式C,老客戶介紹新客戶,成交后對老客戶在物業(yè)費給與優(yōu)惠強銷期:目的：發(fā)明市場火爆氣勢市場情形：廣告投放量少于開盤期而趨于穩(wěn)定，將產(chǎn)品自身賣點逐個放大宣傳，同時增長市場好感。應定期于現(xiàn)場開展活動營銷。例如：客戶嘉年華會，產(chǎn)品說明酒會等營造現(xiàn)場銷售氣氛。廣告執(zhí)行：運用主流媒體將產(chǎn)品自身賣點逐歷來市場曝光，通過不同賣點的宣傳以及靈活的促銷方式，吸引不同需求之買家，達成銷售之目的。銷售策略:借勢推出13-16層,做為整層銷售。重要客戶為大型公司，同期隆重推出底商建立商業(yè)形象，價格定位：每月升幅50-200元/平米,至16000元/平米促銷方式:A,一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式C,老客戶介紹新客戶,成交后對老客戶在物業(yè)費給與優(yōu)惠D,搞促銷優(yōu)惠,如贈送裝修,優(yōu)惠車位連續(xù)期目的：推出商業(yè)部分,提高樓盤品質市場情形：此時，發(fā)展商要完畢總銷售金額的70%以上，應將廣告投放有針對性，將重要精力用于已購客戶簽約及后期服務上.同時，成立客戶服務中心,解決客戶入住問題,物業(yè)公司成立,做入住前準備,最終實現(xiàn)"服務一體化"廣告執(zhí)行：連續(xù)維持市場競爭力，廣告重點應集中在大型集團購買,與整層購買客戶,同時爭取大批前階段未購客戶成交收盤期：目的：完善后期服務銷售,成立租賃部市場情形：此時，銷售已接近尾聲，好的戶型已基本賣光，剩下多為不利戶型，此時應采用”以租代售”和讓利政策盡快完畢銷售。以租代售：先將房屋租賃給客戶，并簽定購房意向書，以一至二年時間為限，由客房決定是否購買，若決定購買，則按原有房價減去已付的房屋租金支付房款。（三）預計銷售周期銷售準備期：2023年12月——2023年3月初開盤銷售期：2023年3月中旬——2023年6月強銷襲擊期：2023年7月——2023年9月連續(xù)襲擊期：2023年10月——2023年12月收盤期：2023年1月——2023年3月以上銷售周期的預計時間為14個月。（四）年內銷售計劃首期推出4-8層拆散銷售,面積約14000平米,二期推出9-12層,面積約12356平米,最后推出13-16層面積約12356平米,總體年內實現(xiàn)銷售任務70%,面積約27000平米，（五）年內實現(xiàn)銷售額按均價15000元/平米,共計實現(xiàn)銷售額4.05億元，實現(xiàn)回款80%，共計3.2億元。三、營銷活動建議◆抱負國際大廈開盤活動◆抱負國際大廈物業(yè)管理委員會成立活動◆抱負國際大廈配合西區(qū)整體宣傳活動◆抱負國際大廈全面封頂活動◆抱負國際大廈正式入住活動★配合西區(qū)的整體宣傳,聯(lián)合西區(qū)其他開發(fā)商,可安排在西區(qū)地下展覽區(qū),對西區(qū)的整體規(guī)劃,發(fā)展前景,中關村的未來從多角度,全面性,在結合本項目獨特性進行宣傳.配以展示、客戶直接參與的活動等，邀請部分媒體參與，通過具有藝術性和正規(guī)性的聯(lián)誼形式，無形中提高產(chǎn)品自身的品位，增長客戶對項目的了解限度和美譽度.第四部分廣告綜合篇一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)廣告特點房地產(chǎn)廣告有別于其他行業(yè)的廣告之處在于它要在最短時間內促成消費者對產(chǎn)品的關注，最終達成購買行為。有效地傳遞產(chǎn)品賣點是它最重要的目的。當今北京市場的房地產(chǎn)廣告通過數(shù)年的探索、磨練，可以說雛形已成。開發(fā)商在通過一段時期的磨練后，已經(jīng)開始將精力從互相的比較轉到對產(chǎn)品自身的精益求精，訴求自身最具亮點的地方以吸引買家注意。除此之外，開發(fā)商在廣告形式的運用上也有所變化，一般多以硬廣告為主，軟文加以支持，在最近一段時間則更增長了相應品質的雜志的廣告投放量，與其他媒體合作進行有針對性的直投也成為有效的宣傳形式?，F(xiàn)今的房地產(chǎn)市場已完全成為買方市場。只有可以經(jīng)受消費者的挑剔、贏得消費者青睞的產(chǎn)品，才也許在競爭劇烈的市場中站穩(wěn)腳跟。在經(jīng)歷了2023年的概念之年，消費者比以往任何時候都要冷靜，不會被廣告的片面詞語打動。廣告的宣傳方向也從去年的“滿天飛舞”滑落到了“人間”，樸實的語言成為開發(fā)商的最愛，貼近生活的詞語更容易讓消費者產(chǎn)生共鳴。發(fā)展商真正兢兢業(yè)業(yè)地在產(chǎn)品的品質上下起了功夫，成為市場中理性的思考力量。二、本案的廣告定位1．廣告的目的：提高中關村寫字樓品質,營造集公司辦公,決策,金融等功能于一體的商業(yè)中心區(qū)概念.吸引國際高科技產(chǎn)業(yè)公司.2．廣告的核心：完善的基礎設施配套,發(fā)明未來中關村頂級智能化商務辦公寫字樓。根據(jù)以上總結出的房地產(chǎn)廣告現(xiàn)狀，我們一直在尋找一種更變通而又不會流俗的方式來宣傳我們的產(chǎn)品與消費者需求吻合的這個優(yōu)勢。房地產(chǎn)廣告不斷在比地段、比環(huán)境、比規(guī)模、比質量、比價格……當所有這些趨于同質化之后，我們比什么？我們將更為實際地說明產(chǎn)品應當是適應于人的各方面需求，滿足不同人的需要。因文化、專業(yè)相承脈連接。廣告主題設定我們的產(chǎn)品不是大眾的，不僅由于獨特的建筑形式需要具有一定品位的人才可以欣賞，有經(jīng)濟實力，有一定的眼光，有一定的野心，有一定的夢想，諸多元素的組合表達本案的客戶群體是具有慧眼的，所以，我們的廣告語定位需要帶一點挑逗，一點暗示，給予客戶一個訊息，讓他們去做出最后的選擇。我們的推廣主題：A、建筑設計：作為本案重要的賣點，產(chǎn)品的建筑設計將是我們從始至終都要堅持并且大力宣傳推廣的。全通透玻璃幕墻，金屬質感及玻璃光透，影射出現(xiàn)代全新寫字樓外觀，獨一無二的建筑形式，造就了中關村西區(qū)獨有的特色，與CBD國貿爭輝，預示中關村標志性科貿物業(yè)閃亮登場。B、中庭景觀建筑的異性決定了景觀注定要不平凡，我們不能忘掉我們宣傳的產(chǎn)品，綠色始終是應當被宣揚的。個性的環(huán)境要與建筑自身有了一定的呼應和吻合。要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式引入自然生態(tài)，改變傳統(tǒng)的辦公環(huán)境，輔以園藝小品，竹林，植物及環(huán)狀水系等景觀，目的是為了讓在大廈辦公的人員充足緩解緊張的工作壓力，充足享受綠色生態(tài)環(huán)境帶來的快意。創(chuàng)建人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應了以人為本的未來辦公趨勢。C、物業(yè)管理作為一個高檔的寫字樓，物業(yè)服務將是宣傳物業(yè)品質的重要方面，酒店式物業(yè)管理服務，打理平常事物，營造一個穩(wěn)定的辦公環(huán)境，是提高項目自身良好形象的最大加分因素。國際標準化質量管理體系正在改善，更重要的是，在管理服務過程中物管公司角色的換位，從服務供方和制造商的角色變?yōu)榉盏慕M織者，這就是服務集成商的概念。D、智能化設立具有信息時代"高智能化樓宇"的內涵,完備的高科技硬件配套能讓客戶增長對項目的榮譽感，是我們所要推廣的，便利快捷,高度安全的智能環(huán)境空間,尚有一系列關于便捷服務的要素。讓客戶信任我們,是我們宣傳的目的。E、未來發(fā)展強調中關村的未來發(fā)展，要許給客戶一個美好的未來辦公藍圖。強調物業(yè)的升值潛力，投資回報潛力，要綜合項目自身的性價比和各種加分因素，著力宣傳建筑形式自身的升值也許，強調人對建筑的感性結識的增大將是物業(yè)升值的最大依憑。四、分階段擬定廣告主題1．預熱期：塑造產(chǎn)品市場形象在開盤前于各熱點媒體投放軟性文章，表述西區(qū)的商務中心區(qū)概念,及本案位置,價格,交通.主題語1——“西區(qū)倍速經(jīng)濟,頂級商務空間”主題語2——“與西區(qū)攜手,實現(xiàn)心中抱負”2．開盤期：宣傳物業(yè)品質，強化市場形象以開盤活動來展示項目自身產(chǎn)品的獨特優(yōu)勢，吸引買家的目光，邀請業(yè)界人士、著名的建筑界人士、消費者、媒體記者共同就產(chǎn)品自身超前設計和其適應性進行討論，借此加大市場對本項目的關注限度。提出“以生態(tài)為主題的國際化智能辦公寫字樓”的主題演繹現(xiàn)代寫字樓項目辦公模式，體現(xiàn)高科技與E時代辦公休閑的完美結合，滿足個性的全方位服務理念主題語1——“在這里，我享受網(wǎng)絡國際”主題語2——“在這里，我享受綠色”3．強銷期與續(xù)銷期：宣傳實際賣點以及產(chǎn)品功能，加大軟性文章的力度主題語1——"新經(jīng)濟,新中關村"借助西區(qū)的整體宣傳,配合銷售的順利進行，還可訴求工程質量及工期進展、訴求新產(chǎn)品的新使用、從細微處訴求設計的人性化和品質的高標準。4．收尾期：對尾盤實行促銷政策主題語1——心中抱負,完美實現(xiàn)（配合促銷辦法）廣告策略（一）戶外廣告最具引導作用的戶外廣告，應先行付出實行。道路兩側豎立醒目的交通指示牌，巨大的擎天柱立于交通要道的顯赫位置，工地現(xiàn)場的精美包裝，預告項目即將推出。（二）直投雜志先期廣告推廣選取直投雜志的形式，針對區(qū)域內特定目的群體，在特定的刊物上做有選擇性的廣告，投放在特定的場合，或直接送達至精選消費者手中，此種做法定會激發(fā)其好奇心的購買欲望，吸引其親自到銷售現(xiàn)場參觀。（三）大眾媒體采用大幅平面報紙大眾傳播媒體為主媒體，對市民廣為宣傳，制造聲勢，并運用電視、廣播、直投及網(wǎng)絡為輔助媒體，塑造產(chǎn)品獨特形象，營造市場震撼效果。(四)網(wǎng)絡發(fā)布網(wǎng)絡發(fā)展到現(xiàn)在以伸展到各個領域，光房地產(chǎn)網(wǎng)站就有好幾家.抱負大廈作為中關村智能化的寫字樓、擁有先進通訊設施，應在網(wǎng)站進行發(fā)布，做一些嘗試。設立本案網(wǎng)頁,用文字,圖片,詳實的介紹本項目,在新浪,搜狐與平面媒體,交替發(fā)布宣傳.(五)在海開樓宇月訊中重點推廣此項目，由于海開紀元房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司,有自己的寫字樓租賃部,主要負責寫字樓租賃與買賣,下設中關村部,朝陽部,人員達成40多人,海開樓宇月訊是海開自辦刊物，重要刊登北京市各寫字樓，公寓，租金報價實時行情。及推薦特色項目。月發(fā)行量在3000份，受到業(yè)界及客戶良好評價，重要特點：重點推薦給有效客戶，各寫字樓，機關發(fā)放。六項目整體包裝樓盤包裝的市場價值有助于提高樓盤檔次品味，表現(xiàn)樓盤內涵，獲取買家認可，促進銷售。有助于加強公司形象，樹立公司品牌，包裝得好是公司實力的最佳展示。包裝是形象的總體設計，它不是制作自我表現(xiàn)的場合，而是大眾滿足自己的需要進行文化消費的領地。形象只有指向大眾的情感和潛意識，才可以被大眾選擇和消費。因而，包裝不是一種外在的形式，而是構成形象的過程，是文化產(chǎn)品和大眾的聯(lián)結點。樓盤包裝完整的架構設計a)工地形象包裝設計目的：工地作為買家最為切身關注的地方，是宣傳最經(jīng)濟和有效的場合，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關，并且還可以營造銷售氣氛。手段：工地路牌：表白物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關聯(lián)。工地圍墻：明確發(fā)展商的專業(yè)性，內容涉及案名、LOGO、廣告語、銷售電話、發(fā)展商名稱C、工地氣氛：用彩旗，氣球條幅（文字：XXX正式發(fā)售）等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。在工地入口處擺放充氣拱門，形象美觀氣派，體現(xiàn)物業(yè)的高檔次。D、工地現(xiàn)場豎立施工進度牌（文字：本項目已建至XX層，預計尚有XX天竣工）或者豎立一些溫柔的警告牌（文字：為了您的安全，為了您和家人的幸福，請注意XXX）。E、路燈安裝：保證晚上看房的方便。F、搞好工地圍墻沿線參觀路線的道路平整以及綠化工程施工。b)售樓處包裝設計銷售中心是消費者與售樓人員接洽的第一現(xiàn)場，是消費者了解和通向項目最重要的“橋梁”之一，對項目形象的形成和宣傳，對項目的推廣和銷售起著極其重要的作用。設計精美、寓意深刻的銷售中心，消費者易于接受。銷售中心布置極具產(chǎn)品特色。銷售大廳、銷售道具、樣板間、門頭看板燈箱以及細節(jié)的解決，都應與產(chǎn)品口徑相一致，這樣會吸引過路的目的對象，富有深刻的感染力。建筑外觀設計：在銷售中心的包裝設計過程中，外觀建議強調主色調的連續(xù)與大量的使用，設計外觀充足體現(xiàn)產(chǎn)品風格，來闡述產(chǎn)品設計的個性，建筑時需對建材用料的選擇上進行精心搭配，在最大范圍內強調視覺沖擊對人產(chǎn)生的客觀作用室內裝修：在銷售中心內部功能區(qū)域的劃分上堅持一定的專業(yè)性、合理性、美觀性和實用性，將各個區(qū)域的功能標示劃分清楚，充足體現(xiàn)：展示區(qū)、欣賞區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)四大功能分區(qū)的統(tǒng)一性和各異性，并配以聲、光、電、影四大高科技效果。售樓處接待大廳擺設大體有接待臺，展板、效果圖、沙盤、單體模型、大型噴繪背板、銷控板、資料架、談判桌椅等。門頭看板配外打燈：大型噴繪效果圖。室內裝飾：POP旗、裝飾畫、印有LOGO的懸掛物等。售樓處入口室外景觀：租擺造型花木等。c)戶外廣告包裝設計1）北四環(huán)路，蘇州街等重要道路兩旁設立燈竿旗或燈竿燈箱，內容重要為樓盤名稱及樓盤標記，具有吸引力及引導作用。2）在交通顯著、人流密集處設立大型戶外看板。d)銷售業(yè)務體包裝銷售人員統(tǒng)一的