協(xié)議解除條件未成就，賣方無權(quán)解除房屋買賣協(xié)議作者：北京市正海律師事務(wù)所濤房屋買賣協(xié)議解除權(quán)糾紛案例【案情介紹】2023年4月，姜卓與張升簽訂了《北京市存量房屋買賣協(xié)議》，約定姜卓購買張升位于北京市朝陽區(qū)遠(yuǎn)洋天地社區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價(jià)款人民幣108萬元。同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，重要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè)貸款方式購買此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)天給付張升定金2萬元，于房屋評(píng)估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付購房首付款人民幣33萬元，其余購房款73萬元，由姜卓所申請(qǐng)的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款期限不晚于2023年5月31日，即姜卓支應(yīng)于2023年5月31日前，支付所有購房款。張升在2023年5月31日前將房屋交付姜卓。協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2023年4月22日向張升支付了購房定金2萬元；于2023年5月11日向張升支付了購房首付款32萬元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。此后，貸款銀行以姜卓無北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由鈔票形式支付，并于2023年6月25日電話告知張升，張升表達(dá)批準(zhǔn)。2023年7月13日，姜卓告知張升辦理收款、過戶事宜。但張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除協(xié)議。2023年8月28日，張升向姜卓發(fā)出《房屋買賣協(xié)議解除告知書》，以姜卓延期付款為由再次提出解除協(xié)議。鑒于雙方堅(jiān)持己見，不能協(xié)商解決爭(zhēng)議，姜卓委托北京市正海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣協(xié)議中的仲裁條款將案件提交【仲裁庭意見】仲裁庭通過審理，認(rèn)為：1、姜卓因自身因素未能辦理貸款，未能按照協(xié)議約定于2023年5月31日前支付所有購房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是張升據(jù)此規(guī)定解除協(xié)議的請(qǐng)求無協(xié)議與法律依據(jù)。2、張升請(qǐng)求單方解除房屋買賣協(xié)議，不符合《協(xié)議法》第九十四條第三項(xiàng)有關(guān)協(xié)議解除的條件，不予支持?！静脹Q結(jié)果】1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議。姜卓于仲裁裁決書送達(dá)之日起五日內(nèi)，向張升支付購房款74萬元，張升拒不接受的，姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過戶登記手續(xù)。2、姜卓向張升支付違約金4800元。3、駁回雙方的其他仲裁請(qǐng)求與反請(qǐng)求?！痉煞治觥恳弧ⅰ秴f(xié)議法》對(duì)于協(xié)議解除的規(guī)定本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否成就。在此，我們簡(jiǎn)要回顧一下協(xié)議法對(duì)于協(xié)議解除的相關(guān)規(guī)定：所謂“協(xié)議解除”，是在協(xié)議有效成立之后，因當(dāng)事人一方的意思表達(dá)，或者雙方的協(xié)議，使基于協(xié)議發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅的行為?！秴f(xié)議法》對(duì)于協(xié)議解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：（一）約定解除，它涉及兩種情況：1、協(xié)議約定了協(xié)議解除條款。如協(xié)議約定，違約方以支付一定數(shù)額的違約金作為協(xié)議解除的條件。2、在協(xié)議簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除協(xié)議。（二）法定單方解除權(quán)，即協(xié)議法第九十四條規(guī)定的幾種情況：1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)協(xié)議目的；2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表達(dá)或者以自己的行為表白不履行重要債務(wù)；3、當(dāng)事人一方遲延履行重要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)協(xié)議目的；5、法律規(guī)定的其他情形。二、張升行使法定解除權(quán)的條件與程序就本案而言，張升認(rèn)為姜卓遲延履行付款義務(wù)，但是協(xié)議未約定在此情況下張升擁有協(xié)議解除權(quán)；故張升只能依據(jù)《協(xié)議法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定行使法定單方解除權(quán)。該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：1、當(dāng)事人一方具有遲延履行協(xié)議義務(wù)的行為；2、當(dāng)事人一方遲延履行的是協(xié)議重要義務(wù)；3、經(jīng)另一方催告；4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。當(dāng)事人一方遲延履行其重要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并不立即享有解除協(xié)議的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，通過一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其重要債務(wù)。在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，張升還要依據(jù)《協(xié)議法》第96條規(guī)定告知對(duì)方，自告知到達(dá)對(duì)方時(shí)協(xié)議解除。本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時(shí)間去履行付款義務(wù)，不符合《協(xié)議法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除權(quán)的條件，故張升不享有協(xié)議解除權(quán)。三、姜卓收到張升解除協(xié)議的告知后，提出異議的期限。姜卓收到張升發(fā)出的解除協(xié)議告知后，假如不在三個(gè)月內(nèi)及時(shí)提起仲裁申請(qǐng)，有也許導(dǎo)致協(xié)議解除的法律后果，喪失勝訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于合用《中華人民共和國協(xié)議法》若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)協(xié)議或者協(xié)議法規(guī)定行使協(xié)議解除權(quán)，解除協(xié)議告知到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人后，對(duì)方當(dāng)事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況：（一）雙方約定解除協(xié)議的異議期限。假如一方當(dāng)事人在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。（二）當(dāng)事人沒有約定異