PAGEPAGE20畢業(yè)論題目淺析人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響及對(duì)策—以武漢市為實(shí)證英文題目TheinfluenceofRMBrevaluationinrealestateinvestmentandcountermeasure—takeWuhanCityasanexample

畢業(yè)論文《選題報(bào)告》院（系）：九江學(xué)院商學(xué)院學(xué)生姓名論文（設(shè)計(jì)）題目淺析人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響及對(duì)策—以武漢市為實(shí)證題目來(lái)源及意義房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的組成部分，其在發(fā)展中所占有的巨大資源在一定程度上制約著其他產(chǎn)業(yè)和部門(mén)的發(fā)展。人民幣升值，必將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資產(chǎn)生極大的影響。本人根據(jù)自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)和興趣，在與導(dǎo)師協(xié)商后，認(rèn)為該論文題目具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，于是選擇了該論文題目。意義：1、抑制人民幣升值后武漢房地產(chǎn)可能出現(xiàn)泡沫。2、防止人民幣升值之后武漢房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投機(jī)行為。3、為武漢房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供參考。論文題目研究領(lǐng)域狀況2006年1月23日國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)韓永文表示，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了一些初步成效，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在問(wèn)題。人民幣升值是一把雙刃劍，給我國(guó)房地產(chǎn)投資不僅帶來(lái)機(jī)遇而且也帶來(lái)挑戰(zhàn)，如何在人民幣升值前提下確保我國(guó)房地產(chǎn)投資健康有序的發(fā)展；如何確保我國(guó)房地產(chǎn)更好的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)；如何避免我國(guó)房地產(chǎn)重蹈日本房地產(chǎn)覆轍都是值得我們思索的。北京師范大學(xué)管理學(xué)院博士后王華春在《人民幣升值與房地產(chǎn)市場(chǎng)》中指出人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)直接消費(fèi)需求沒(méi)有太大影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)消費(fèi)需求的主體是國(guó)內(nèi)居民，他們手中的外匯資產(chǎn)量畢竟有限，升值并不影響他們的購(gòu)房行為；作為房地產(chǎn)消費(fèi)需求的組成部分之一的外國(guó)人，由于對(duì)住房需求缺乏彈性，不會(huì)因?yàn)樯刀崆盎蛘咄七t消費(fèi)。王仁濤、張維然在《人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響》一文中指出人民幣升值將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)生直接的和潛在的影響，會(huì)使投資、消費(fèi)、房?jī)r(jià)等出現(xiàn)不同程度的波動(dòng)。內(nèi)容提要或?qū)嵤┓桨副疚氖紫冉榻B人民幣升值的背景，然后提出武漢房地產(chǎn)投資在人民幣升值之后所出現(xiàn)的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，找出這些問(wèn)題的原因（因?yàn)槲錆h地理位置非常特別，有“九省通衢”的美譽(yù)，所以選擇武漢市作為實(shí)證分析具有一定的代表性）。其次，在人民幣升值的背景下，探討人民幣升值給武漢房地產(chǎn)投資所帶來(lái)的影響。最后，針對(duì)人民幣升值給武漢房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響提出應(yīng)對(duì)策略和建議。主要觀點(diǎn)或主要技術(shù)指標(biāo)本文主要從以下觀點(diǎn)闡述：1.人民幣升值背景下房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1.1人民幣升值的背景1.2房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.3以武漢市為實(shí)證分析2.人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響2.1人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系2.2人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響2.3以武漢市為實(shí)證分析3.應(yīng)對(duì)人民幣升值房地產(chǎn)的投資策略3.1人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略3.2以武漢市為實(shí)證分析3.3借鑒外國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)投資的對(duì)策3.4提出武漢市房地產(chǎn)投資的建議主要參考文獻(xiàn)[1]杜蘊(yùn)慧.房地產(chǎn)投資三要素的分析及對(duì)策.商業(yè)研究.2001/04，總第228期.[2]張萬(wàn)福.試析人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響.房地產(chǎn)市場(chǎng).2005，第15期.[3]鄒巍.人民幣升值預(yù)期下的房地產(chǎn)泡沫_以日本為例.房地產(chǎn)金融.2005，總第297期[4]蒙天森.加入WTO對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響及對(duì)策.產(chǎn)業(yè)前瞻.2005/06.[5]夏筱英.2001年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)政策評(píng)述.INDUSTRIALECONOMY經(jīng)濟(jì)縱橫欄目.2005/07.[6]韓立達(dá)、肖云.人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響及對(duì)策.中國(guó)房地產(chǎn)金融.2005，第12期.[7]李舟.90年代以來(lái)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控分析.碩士學(xué)位論文.2006/04.[8]裴子英.日元升值的歷史經(jīng)驗(yàn).財(cái)經(jīng)論壇.2005.[9]王仁濤、張維然.人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.市場(chǎng)經(jīng)緯.2005/08.[10]肖元真、金鑒中、鄭如鋼.世界各國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)策.社會(huì)科學(xué).2006,第8期.[11]周中元.國(guó)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示.國(guó)際經(jīng)濟(jì)觀察.2007/01.[12]尹鋒.從日本教訓(xùn)看人民幣升值將造成房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn).第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào).2005/06[13]周潔.人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及對(duì)策.福建廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào).2006,第6期總第60期.[14]肖元真、胡俍.世界各國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的做法與啟示.國(guó)際經(jīng)濟(jì).2005.[15]肖元真、徐闖、李茂榮.世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和政策調(diào)控.河北企業(yè).2006,第3期.[16]李琳.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策.湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào).2006/06.淺析人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響及對(duì)策—以武漢市為實(shí)證摘要房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分。而人民幣升值肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生直接和間接的影響,會(huì)使人們對(duì)房地產(chǎn)的投資、消費(fèi)、房?jī)r(jià)等出現(xiàn)不同程度的波動(dòng)。文章先介紹人民幣的升值背景，然后以武漢市作為實(shí)證分析。接著了提出在人民幣升值的背景下武漢市房地產(chǎn)投資所出現(xiàn)的問(wèn)題，人民幣升值給武漢市房地產(chǎn)投資帶來(lái)的影響。最后針對(duì)這些問(wèn)題、影響應(yīng)對(duì)策略和建議以確保武漢房地產(chǎn)未來(lái)健康有序發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】人民幣升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資，影響TheinfluenceofRMBrevaluationinrealestateinvestmentandcountermeasure——takeWuhanCityABSTRACTRealestateistheVectorofsocialreproductionandvariouseconomicactivitives,itisalsoanimportantcomponentofthenationaleconomy.AndtheRMBrevaluationwillcertainlyhaveadirectandindirectimpactontheinvestmentinrealestate,alsowillmakethepeoplehavedifferentlevelsofvolatilityonthepropertyinvestment,consumption,pricesandsoon.First,thisarticleintroducedthebackgroundofRMBrevaluationandthentakeWuhanasanexample.Second,theproblemsandimpactscausedbytheRMBrevaluation.Finally,givesomesuggestionstothatweshouldtakewhatstrategiestoensurerealestateofWuhanCitydevelopshealthilyand【KEYWORDS】RMB,Realestatemarket,Investment,Influence目錄TOC\h\z\t"1,1,2,2"前言 1第一章人民幣升值背景下房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 21.1人民幣升值的背景 21.2房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 31.3以武漢市為實(shí)證分析 3第二章人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響 72.1人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 72.2人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響 92.3以武漢市為實(shí)證分析 10第三章應(yīng)對(duì)人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略 123.1人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略 123.2以武漢市為實(shí)證分析 123.3借鑒外國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)投資的策略 153.4人民幣升值背景下武漢市房地產(chǎn)投資的建議 17結(jié)論 18參考文獻(xiàn) 19謝辭 20前言2005年7月21日19點(diǎn)，中國(guó)人民銀行正式發(fā)布公告，宣布美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，其升值幅度為2%。截至2008年6月3日,人民幣對(duì)美元匯率為6.9295，其升值幅度已超過(guò)10%。[1][1]國(guó)家外匯管理局.國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)韓永文表示，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)取得了一些初步的成績(jī)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，我們應(yīng)該保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，首先要做的是抓好已經(jīng)出臺(tái)措施的貫徹落實(shí)。截至2007年底,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高，也有出現(xiàn)泡沫的跡象。面對(duì)這些問(wèn)題、跡象，如何在人民幣升值前提下確保我國(guó)房地產(chǎn)投資積極、穩(wěn)定、健康有序的發(fā)展；如何確保我國(guó)房地產(chǎn)更好的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)；如何避免我國(guó)房地產(chǎn)重蹈日本房地產(chǎn)覆轍都是值得我們研究的。人民幣升值必然對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和投資產(chǎn)生重要的影響，并且房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著非常重要的作用，它還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其在發(fā)展中所占有的巨大資源在一定程度上制約著其他產(chǎn)業(yè)和部門(mén)的發(fā)展。同樣的人民幣升值給武漢市房地產(chǎn)投資既帶來(lái)機(jī)遇也帶來(lái)挑戰(zhàn)，那么我們?nèi)绾卧谶@次機(jī)遇和挑戰(zhàn)中把不利化為有利，以促進(jìn)武漢市房地產(chǎn)投資健康有序、快速穩(wěn)步的發(fā)展是值得我們思索的。本文首先從匯率和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)關(guān)系著手，分析當(dāng)前人民幣升值對(duì)武漢房地產(chǎn)投資所帶來(lái)的影響，然后從國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全性出發(fā)提出了控制人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資所帶來(lái)的負(fù)面影響的相關(guān)策略和建議。第一章人民幣升值背景下房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1.1人民幣升值的背景2005年7月21日，中國(guó)人民銀行公布匯率改革方案。我國(guó)開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣，即人民幣匯率不再盯住單一美元，從而形成更富彈性的人民幣匯率機(jī)制。[1]青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)./content/2005-07/26/content_5124950.htm.[1]青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)./content/2005-07/26/content_5124950.htm.2005/07/26.（1）國(guó)際因素。在2005年以前，我國(guó)實(shí)行的是釘住美元的匯率政策，其它國(guó)家的貨幣與美元的匯率改變，人民幣兌美元匯率卻保持不變。而2005年7月之后，人民幣匯率不再盯住單一美元，這就要求人民幣兌美元匯率要經(jīng)常調(diào)整。由于美國(guó)是我國(guó)對(duì)外貿(mào)易國(guó)的主要國(guó)家之一，美元匯率的變動(dòng)也必然引起人民幣匯率的變動(dòng)。（2）國(guó)內(nèi)因素a.減少?lài)?guó)際貿(mào)易順差需要。從1994年起，我國(guó)國(guó)際收支順差、外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)。截至2007年底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備已達(dá)15282.49億美元（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表1－1）。[3]國(guó)家外匯管理局網(wǎng)站.3][3]國(guó)家外匯管理局網(wǎng)站.表1－1中國(guó)外匯儲(chǔ)備總額（2003年－2007年）單位：億美元年份2003年2004年2005年2006年2007年外匯儲(chǔ)備總額40336099.308188.7210663.1415282.49數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家外匯管理局網(wǎng)站b.國(guó)家匯率制度改革的需要。2005年7月，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣，即人民幣匯率不再盯住單一美元的匯率制度。實(shí)際表明，這個(gè)匯率制度非常符合我國(guó)的國(guó)情，也為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速可持續(xù)發(fā)展和維護(hù)地區(qū)乃至全世界的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定做出了重要的貢獻(xiàn)。雖然美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家一直對(duì)人民幣匯率升值施加一定的影響，但人民幣升值并不是迫于國(guó)際社會(huì)的壓力，而主要是根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要提出的。1.2房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀我們以2005年人民幣升值這一年作為基期，通過(guò)對(duì)2004年和2006年按行業(yè)分城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資和建設(shè)總規(guī)模的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，我們看出人民幣升值前后，房地產(chǎn)投資幅度上升較快。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表1－2。表1－2按行業(yè)分城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資和建設(shè)總規(guī)模單位：億元年份2004年2005年2006年全國(guó)GDP192739.3247510.3299682.1房地產(chǎn)業(yè)56187.668209.985864百分比29.15%27.56%28.65%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2005年－2007年）1.3以武漢市為實(shí)證分析近年來(lái)，隨著武漢市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也非常迅速，市場(chǎng)持續(xù)活躍，開(kāi)發(fā)的規(guī)模擴(kuò)大、檔次也在不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力逐漸增強(qiáng)，居民生活環(huán)境和居住水平都得到了全面的提高和改善，武漢市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展階段。1.3.1武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及問(wèn)題（1）武漢房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2004年，武漢市公開(kāi)出讓土地面積為3742.88畝，同比增長(zhǎng)42.96%；交易實(shí)現(xiàn)金額78.63億元，同比增長(zhǎng)91.59%。房屋施工面積為2439.12萬(wàn)平方米，其中房屋新開(kāi)工面積為1055.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.5%，占總施工面積的43.3%。商品房銷(xiāo)售面積為658.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.2%；其中：商品房住宅銷(xiāo)售面積為613.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.9%，占商品房銷(xiāo)售面積的93.3%。[1][1]2004年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告.2005/01/26進(jìn)入2007年，武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度快速增長(zhǎng)，1－5月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124.16億元，比上年同期增長(zhǎng)23.8%，但較全國(guó)27.5%的增長(zhǎng)速度要低3.7%。與投資額下降相比，市場(chǎng)房屋新增供應(yīng)量減少。2007年1－5月，武漢開(kāi)發(fā)辦核準(zhǔn)173個(gè)新樓盤(pán)入市，累計(jì)核準(zhǔn)建筑面積約為960萬(wàn)㎡，約為去年同期的88％。另外主城區(qū)土地購(gòu)置面積增加，上半年規(guī)劃面積也高于去年的水平。上半年主城區(qū)共成交23宗土地，累計(jì)面積153.91萬(wàn)㎡，累計(jì)可建規(guī)模507萬(wàn)㎡，超過(guò)2006全年指標(biāo)。2007年1－5月全市商品房網(wǎng)上備案銷(xiāo)售面積達(dá)631.57萬(wàn)㎡，與去年同期相比增長(zhǎng)24.10%；全市登記備案銷(xiāo)售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。[1][1]武漢大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司分析報(bào)告.2007/06.通過(guò)以上對(duì)比，我們看出人民幣升值后，武漢房地產(chǎn)發(fā)展速度非但沒(méi)有下降反而上升了。（2）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展所出現(xiàn)的問(wèn)題人民幣升值后，武漢市房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)以下幾個(gè)問(wèn)題：a.發(fā)展迅速但波動(dòng)較大隨著近年來(lái)武漢市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也非常迅速，但是武漢市房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)還是較大的。2005年武漢市地區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值為2238億元，同比增長(zhǎng)速度14.7%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為297.99億元，同比增長(zhǎng)28.7%。面2006年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為260.25億元，較2005年有所下降。2007年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資335.76億元，同比增長(zhǎng)29.01%。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表1－3。表1－3單位：億元年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年武漢市GDP1467.81622.081822.242238.232590.753141.6房地產(chǎn)投資額185.36200.96253.24297.99260.25335.76增減幅度――――+8.42%+26.02%+17.67%-12.66%+29.01%數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒武漢市統(tǒng)計(jì)局（2002年-2007年）b.社會(huì)一般需求旺盛但有效需求不足以住宅需求為例，武漢市2006年常住人口已達(dá)875萬(wàn)。[2]武漢市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2007年統(tǒng)計(jì)年鑒..一方面武漢市城區(qū)人均住房面積很低，另一方面包括武漢郊區(qū)困難戶(hù)、無(wú)房戶(hù)在內(nèi)的居民要求提高居住質(zhì)量和擁有一套住房的需求十分強(qiáng)烈，市場(chǎng)潛力非常巨大。但是武漢市人均收入低的特點(diǎn)限制了這種購(gòu)房欲望，同時(shí)受住房體制改革和金融體制改革進(jìn)程的影響[2]武漢市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2007年統(tǒng)計(jì)年鑒..第一個(gè)方面是商品房?jī)r(jià)過(guò)高，使得廣大普通居民買(mǎi)不起房，不利于住宅需求成為消費(fèi)熱點(diǎn)。2007年5月22日，首個(gè)位于漢口花樓街附近的“四限”地塊由武漢市江漢區(qū)房地產(chǎn)公司獲得。其樓面地價(jià)2200元/平方米。按照文件規(guī)定，該地塊90平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的70%，另外所建房屋全部要用于安置花樓街的拆遷戶(hù)，銷(xiāo)售價(jià)格上限為4300元/平方米，而目前其周邊住宅價(jià)格普遍都在6000元/平方米左右。[1][1]胡曉莉.長(zhǎng)江商報(bào).2007/另一方面是居民收入較低，購(gòu)買(mǎi)力呈現(xiàn)相對(duì)不足。根據(jù)2008年1月31是公布的武漢市2007年全市農(nóng)民人均純收入達(dá)到5371元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6467.47元。[2]武漢市統(tǒng)計(jì)局.2007.而2007年漢口花樓街周邊住宅價(jià)格就已經(jīng)普遍在6000元/平方米左右，而武漢其它中心地帶房?jī)r(jià)就更高了，[2]武漢市統(tǒng)計(jì)局.2007.c.房地產(chǎn)投資出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)性失衡表現(xiàn)為投資主要集中在一般商品房、高端住宅、寫(xiě)字樓，而中、低收入階層居住的經(jīng)濟(jì)適用房和經(jīng)濟(jì)廉租房卻嚴(yán)重不足。據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，武漢市高收入階層、中等收入階層、低等收入階層所占比例大致是2:6:2，而武漢市卻有高達(dá)94%的住宅投資投向商品經(jīng)濟(jì)房，僅有6%的投資投向經(jīng)濟(jì)適用房。[3]武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站.用6%的投資供給80%的人住房，供需矛盾在所難免。另外，一方面高收入者借機(jī)炒房，低收入者卻無(wú)力購(gòu)房；一方面雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是商品房大量堆壓，使得房屋空購(gòu)率也在逐漸上升，出現(xiàn)了所謂的城鄉(xiāng)“二元結(jié)構(gòu)[3]武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站.1.3.2武漢市房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)問(wèn)題的原因從上面了解到武漢房地產(chǎn)發(fā)展在人民幣升值后所出現(xiàn)的問(wèn)題，這里將主要從以下幾個(gè)方面探討武漢房地產(chǎn)在發(fā)展中出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因。（1）人口眾多而土地稀少2006年武漢市常住人口已達(dá)875萬(wàn),加上許多外來(lái)人口到武漢就業(yè)，導(dǎo)致武漢市人口進(jìn)一步增加。人多地少，而土地本身就是稀缺物品，不會(huì)憑空增加。這樣使得人們對(duì)房屋的需求提高，從而刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但是由于武漢還是一個(gè)正處于發(fā)展中的城市，居民收入水平還不是很高，而中、低收入者又占據(jù)絕大多數(shù)，另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻主要投向中高檔商品房，居民的購(gòu)買(mǎi)能力又不高，使得房屋的空置率居高不下，造成房地產(chǎn)波動(dòng)大。（2）開(kāi)發(fā)商成本增加迫使房?jī)r(jià)上漲房?jī)r(jià)高與收入低是主要矛盾，在短期內(nèi)迅速提高居民的收入這不大可能，所以比較有效的方法是降低商品房的價(jià)格。造成商品房?jī)r(jià)格高的原因主要有:a.土地交易價(jià)格上漲，使得商品房的價(jià)格上漲。因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕南∮匈Y源，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，土地的開(kāi)發(fā)使用、購(gòu)置的面積也在不斷增大，客觀上帶動(dòng)了土地交易價(jià)格的上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用約占商品房?jī)r(jià)格的30%，高于國(guó)際上20%的水平。另外某些房地產(chǎn)商非法倒賣(mài)土地的使用權(quán)，客觀上又加大了土地的開(kāi)發(fā)成本。所以有些地區(qū)甚至房子還沒(méi)有開(kāi)始蓋，但是土地的開(kāi)發(fā)成本卻已經(jīng)占到了全部房?jī)r(jià)的50%。[1][1]國(guó)土資源部網(wǎng)站.b.固定資產(chǎn)的建筑成本上漲，使得房地產(chǎn)建設(shè)成本增加，助長(zhǎng)了商品房的價(jià)格上漲。通常在商品房建設(shè)中，建筑成本已達(dá)到40%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格一般包括建安裝費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)等，其價(jià)格的上漲直接關(guān)系到商品房主體工程的價(jià)格。2006年,雖然固定資產(chǎn)投資價(jià)格比去年下降0.2%，但建筑安裝工程價(jià)格和人工費(fèi)價(jià)格卻分別上漲0.5%和4.8%。[2][2]陳勁松.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析.科技與經(jīng)濟(jì).2006,第18期.c.房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高。商品房的銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，其中一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高。國(guó)務(wù)院2006年12月31日發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》規(guī)定，將每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，每平方米年稅額大城市為1.5元至30元，中等城市為1.2元至24元，小城市為0.9元至18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.6元至12元。[3]2007年上半年度武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析.]另外不合理的收費(fèi)、攤派過(guò)多，導(dǎo)致商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)[3]2007年上半年度武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析.（3）開(kāi)發(fā)中高檔住宅利潤(rùn)使房地產(chǎn)商趨之若騖隨著近幾年武漢市經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，人們的物質(zhì)生活水平的不斷提高，對(duì)精神生活的要求也越來(lái)越高，一些高收入者開(kāi)始追求精神方面的享受，他們樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)毫宅、別墅。雖然毫宅、別墅動(dòng)輒上百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)此類(lèi)高檔住宅的成本并不是太大，而且收入?yún)s非常可觀，利潤(rùn)簡(jiǎn)直就可以說(shuō)是暴利。若開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)廉租房，往往賣(mài)幾棟房子甚至上十棟房子的利潤(rùn)才能和賣(mài)一棟別墅利潤(rùn)持平。為此，開(kāi)發(fā)商多愿向高檔住宅投資，從而使得房地產(chǎn)投資出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。第二章人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響2005年7月21日19點(diǎn)，中國(guó)人民銀行正式發(fā)布公告，宣布美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，其升值幅度為2%。作為次日銀行間外匯市場(chǎng)上外匯指定銀行之間交易的中間價(jià)，外匯指定銀行可自此時(shí)起調(diào)整對(duì)客戶(hù)的掛牌匯價(jià)。截至2008年6月3日,人民幣對(duì)美元匯率為6.9295，其升值幅度已超過(guò)10%。[1]國(guó)家外匯管理局.www[1]國(guó)家外匯管理局..2.1人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系首先，我們只有弄清楚人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系后，然后才能更好的分析人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響。2.1.1人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)關(guān)系一般情況下，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素來(lái)自于資本化率，而匯率是影響資本化率的一個(gè)重要外因。所以，我們可以資本化率理論為基礎(chǔ)來(lái)分析匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系。[2][2]韓立達(dá)、肖云.人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響及對(duì)策.中國(guó)房地產(chǎn)金融.2005,第12期.匯率是指一國(guó)與另一國(guó)之間貨幣幣值的兌換比率，而匯率預(yù)期的升值或貶值將對(duì)一國(guó)的資本化率產(chǎn)生重要影響。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，相應(yīng)的物價(jià)也上漲較快，2008年1月CPI指數(shù)為7.1%，2月CPI指數(shù)為8.7%。從銀行的利息來(lái)看，2007年9月15日活期存款利率為0.81%，2007年12月21日活期存款利率為0.72%（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2－1、2－2）。從表中數(shù)據(jù)我們可以看出貨幣實(shí)際上是處于貶值狀態(tài)，其貨幣資本化率已經(jīng)處于一種低水平狀態(tài)。表2－1我國(guó)CPI指數(shù)單位：%中國(guó)2007年2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月CPI2.202.703.303.003.404.405.606.506.206.506.906.507.108.70數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站表2－2金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率利率：%時(shí)間活期定期3個(gè)月6個(gè)月1年2年3年5年20022.072.613.063.694.414.9520012.342.883.333.964.865.2220012.613.153.604.234.955.4920012.883.423.874.505.225.7620023.333.784.144.685.405.85數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站由于此前一些外國(guó)投資者豪賭人民幣升值，所以大量的海外投資者就通過(guò)各種渠道進(jìn)入我國(guó)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)，并預(yù)期可以獲得很大的獲利空間。上面我們已經(jīng)提到了人民幣匯率與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)關(guān)系，下面我們具體從以下三個(gè)方面來(lái)研究人民幣升值與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)關(guān)系。（1）在其它影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和貨幣資本化率因素不變的前提下，如果人民幣已經(jīng)升值但還沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的升值幅度，短期內(nèi)將有大量的國(guó)際游資流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。截至2008年1月，雖然人民幣升值幅度已超過(guò)10%，但是還沒(méi)有達(dá)到海外游資的預(yù)期升值幅度，所以，大量的國(guó)際游資將會(huì)繼續(xù)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。而且只要海外游資認(rèn)為人民幣還有升值的潛力，那么就會(huì)源源不斷的進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格就有可能在一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)上漲。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這個(gè)時(shí)期有可能會(huì)持續(xù)好幾年，并形成虛假的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，進(jìn)而形成房地產(chǎn)泡沫。（2）在其它影響房地產(chǎn)市場(chǎng)因素不變的情況下，人民幣的升值幅度開(kāi)始接近海外游資的預(yù)期升值幅度的時(shí)候，一些國(guó)外資產(chǎn)將從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤走，所以，在這種情況下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到匯率的影響就比較明顯，主要表現(xiàn)為在外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)比較多的城市。這些城市的房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度減慢，當(dāng)然也不排除極個(gè)別城市的房地產(chǎn)價(jià)格有可能出現(xiàn)回落。至于房地產(chǎn)價(jià)格的下降幅度，在其他因素不變的情況下，將決定于人民幣的升值幅度。（3）一般情況下，人民幣升值對(duì)國(guó)際貿(mào)易的影響是最直接的，出口企業(yè)受到的沖擊將是最大的。當(dāng)人民幣的升值幅度達(dá)到一定程度的時(shí)候就會(huì)使我國(guó)的失業(yè)率增加、普通居民的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降。而房地產(chǎn)行業(yè)為了短期利益將吸納大量的游資，游資用購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)又去獲得更多的銀行抵押貸款進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)投資，這樣將使我國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲。如果政府此時(shí)用降低利率的方法來(lái)刺激投資和消費(fèi)，那么低利率又會(huì)使資本流向房地產(chǎn)行業(yè)，形成惡性循環(huán)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫的時(shí)候，銀行就會(huì)形成大量的壞賬、死賬。例如1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”[1]廣場(chǎng)協(xié)議：1985年9月22日，美國(guó)、日本、聯(lián)邦德國(guó)、法國(guó)以及英國(guó)的財(cái)政部長(zhǎng)和中央銀行行長(zhǎng)在紐約廣場(chǎng)飯店舉行會(huì)議，達(dá)成五國(guó)政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，誘導(dǎo)美元對(duì)主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國(guó)巨額貿(mào)易赤字問(wèn)題的協(xié)議。因協(xié)議在廣場(chǎng)飯店簽署，所以稱(chēng)為“廣場(chǎng)協(xié)議”。令日元在10年間里升值了[1]廣場(chǎng)協(xié)議：1985年9月22日，美國(guó)、日本、聯(lián)邦德國(guó)、法國(guó)以及英國(guó)的財(cái)政部長(zhǎng)和中央銀行行長(zhǎng)在紐約廣場(chǎng)飯店舉行會(huì)議，達(dá)成五國(guó)政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，誘導(dǎo)美元對(duì)主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國(guó)巨額貿(mào)易赤字問(wèn)題的協(xié)議。因協(xié)議在廣場(chǎng)飯店簽署，所以稱(chēng)為“廣場(chǎng)協(xié)議”。2.2人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響人民幣升值將直接影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種影響主要表現(xiàn)在投資、消費(fèi)、房?jī)r(jià)等方面，毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)將對(duì)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要的影響，所以，人民幣匯率的調(diào)整與改革必須以對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展為中心的原則進(jìn)行。而且人民幣匯率的改革調(diào)整必須本著主動(dòng)性、可控性和漸進(jìn)性的原則，這就暗示了人民幣有繼續(xù)升值的可能。2.2.1人民幣升值會(huì)使外商對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速20多年來(lái)，尤其是近幾年來(lái)，房地產(chǎn)投資和其他投資增長(zhǎng)很快。國(guó)家建設(shè)部謝家瑾透露，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資超過(guò)全國(guó)利用外資總額的1/3，同比增幅高達(dá)34.2%；2005年1至2月，上海市境外居民購(gòu)房規(guī)模超過(guò)40億元人民幣，比2004年同期增加了1倍半。[2]韓立達(dá)、肖云[2]韓立達(dá)、肖云.人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響及對(duì)策.中國(guó)房地產(chǎn)金融.2005,第12期.2.2.2人民幣升值將對(duì)我國(guó)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司和進(jìn)口建材企業(yè)不利由于最初進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些外國(guó)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司基本上都實(shí)施了本土化戰(zhàn)略，所以人民幣升值對(duì)這些企業(yè)的影響不是很大。但是對(duì)于其它還沒(méi)有進(jìn)入我國(guó)的類(lèi)似公司，人民幣升值將使他們的競(jìng)爭(zhēng)力提高并且給與他們更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。如果我國(guó)實(shí)行人民幣漸進(jìn)性持續(xù)升值的策略，那么很多海外建筑設(shè)計(jì)公司和建筑材料企業(yè)將竭盡全力的進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種趨勢(shì)一旦形成，我國(guó)大量建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)公司將到損害，而且也會(huì)波及到建筑材料生產(chǎn)企業(yè)。這樣空間本來(lái)就小的國(guó)內(nèi)本土設(shè)計(jì)公司和建筑材料生產(chǎn)企業(yè)受到的壓力增加，如何給予國(guó)內(nèi)本土公司在人民幣升值背景下更多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，將逐漸成為政府考慮的事情。2.2.3人民幣升值可能使我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫很多國(guó)際游資因?yàn)轭A(yù)計(jì)人民幣升值，所以它們紛紛通過(guò)各種渠道包括正常和不正常的渠道進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從進(jìn)入的資金量來(lái)看，最初它們還是比較謹(jǐn)慎的，因?yàn)檫@只是他們的預(yù)計(jì)，如果我國(guó)政府在一段較長(zhǎng)時(shí)其不宣布人民幣升值，那么這些短期游資將遭受很大的損失；當(dāng)然，如果我國(guó)政府宣布人民幣升值，那么國(guó)外游資的預(yù)計(jì)就是正確的。只要人民幣的升值幅度還沒(méi)有達(dá)到國(guó)外投資者預(yù)計(jì)的幅度，那么國(guó)際游資將繼續(xù)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。由于此次人民幣升值幅度不是很大，避免了匯率的震蕩對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的過(guò)大影響。這也就間接地暗示了人民幣繼續(xù)升值的可能性，而且這種可能性是非常大的。所以，國(guó)外游資在短、中期內(nèi)極有可能進(jìn)一步流入我國(guó)并等待人民幣繼續(xù)升值。而進(jìn)來(lái)的外資，一般都會(huì)選擇以股票、國(guó)債、房地產(chǎn)等作為投資對(duì)象。但是由于我國(guó)證券市場(chǎng)制度還不太完善以及銀行利率偏低，所以外資流入最多的應(yīng)該還是房地產(chǎn)行業(yè)，這將是我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。2.3以武漢市為實(shí)證分析人民幣升值對(duì)武漢房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響主要有以下幾個(gè)方面。2.3.1人民幣升值使武漢房地產(chǎn)企業(yè)與外資合作更廣泛迄今為止，大量的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作。例如國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)萬(wàn)科、金地、招商、中海、華僑城、首創(chuàng)等都先后與外資展開(kāi)了合作，但合作的層面較低。人民幣開(kāi)始升值以后，基于各種利益的訴求，相信外資將加速尋找在中國(guó)的代理人。武漢市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)張濤認(rèn)為，自2005年以來(lái)，不斷有外資背景的公司或資本開(kāi)始進(jìn)入武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，這反映了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷走向成熟，因?yàn)橥赓Y對(duì)所介入中國(guó)城市房地產(chǎn)的要求向來(lái)是比較苛刻的；2005年以來(lái)，武漢市中心區(qū)大宗土地的出讓都需要大量的資金支持，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍面臨資金壓力，這些大宗土地最后大多是由具有開(kāi)發(fā)背景的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得，這些開(kāi)發(fā)商在一線城市大多與外資有過(guò)合作經(jīng)歷，當(dāng)他們?cè)谖錆h做大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，引入外資就是很順理成章的事情。相對(duì)來(lái)說(shuō)，其障礙較小，運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)也更豐富。外資的介入，對(duì)于大宗地塊的合理利用和項(xiàng)目的品質(zhì)開(kāi)發(fā)都是更為有利的。[1]房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)－搜房.2007/06/25.[1]房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)－搜房.2007/06/25./2007-6-25/1109514_6.htm.2.3.2人民幣升值將對(duì)武漢市房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生推動(dòng)作用房地產(chǎn)高速發(fā)展的最大源泉和動(dòng)力來(lái)自于人們的最終需求。2006年年底武漢市常住人口已達(dá)875萬(wàn)，武漢城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求的空間和潛力非常大。人民幣升值意味著中國(guó)居民家庭購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng)，特別是一些國(guó)外商品的價(jià)格相對(duì)中國(guó)居民家庭購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng)而下降，會(huì)間接使人民幣更多的投入到購(gòu)置房產(chǎn)和汽車(chē)等大宗商品的消費(fèi)上。導(dǎo)致武漢房地產(chǎn)需求增加，對(duì)武漢房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生推動(dòng)作用。對(duì)于具有一定財(cái)富積累的城鎮(zhèn)居民，投資的渠道少，從2007年下半年開(kāi)始到2008年股市又一直低迷，銀行儲(chǔ)蓄利率不是很高，所以許多居民都通過(guò)房地產(chǎn)投資來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)的保值、增值，這又進(jìn)一步增加了武漢市居民對(duì)房地產(chǎn)的需求。2.3.3人民幣升值使武漢房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)下降房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的綜合指數(shù)。它是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需求三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源、土地出讓收入、完成土地開(kāi)發(fā)面積、空置面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、商品房銷(xiāo)售價(jià)格這8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類(lèi)指數(shù)測(cè)算，然后進(jìn)行加權(quán)平均得到的總體指數(shù)，并以1994年12月為基期對(duì)比計(jì)算出用百分制表示的指數(shù)體系。[2]百度知道./具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2[2]百度知道./表2－3房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)時(shí)間2003年（季度）2004年（季度）2005年（季度）2006年（季度）一二三四一二三四一二三四一二三四指數(shù)11412212711611311412012996109120122115118122118數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒企業(yè)固定資產(chǎn)投資景氣指數(shù)（2004年－2007年）從以上數(shù)據(jù)我們可以看出房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)略有下降，從2003年的116先上升到2004年的129，然后下降到2006年的118。第三章應(yīng)對(duì)人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略人民幣升值背景下如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資產(chǎn)？采取何種方式應(yīng)對(duì)人民幣升值給房地產(chǎn)帶來(lái)的不利的影響？本文主要從以下幾個(gè)方面來(lái)分析。3.1人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略下面我主要從三個(gè)方面談一談人民幣升值背景下房地產(chǎn)投資策略。3.1.1政府采取的策略（1）政府在制定貨幣政策時(shí)應(yīng)明確目標(biāo)，不要將目標(biāo)局限于物價(jià)指數(shù)。（2）政府采取緊縮性政策時(shí)程度不要太大，如果緊縮性政策的程度過(guò)大就會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩加劇。另外，在運(yùn)用利率、稅收政策的時(shí)候要根據(jù)房?jī)r(jià)、收入水平等來(lái)制定。[1][1]鄒巍.人民幣升值預(yù)期下的房地產(chǎn)泡沫_以日本為例.房地產(chǎn)金融.2005/09,總第297期.（3）加強(qiáng)銀行對(duì)房地產(chǎn)投資貸款額度的監(jiān)管，重點(diǎn)是監(jiān)控高檔房的資金交易情況。3.1.2開(kāi)發(fā)商采取的策略（1）控制開(kāi)發(fā)成本。人民幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)鋼材、水泥銷(xiāo)售價(jià)格和土地交易價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在這些方面控制成本。（2）選擇合理的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商要制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)高檔房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)做出詳細(xì)設(shè)計(jì)。3.1.3消費(fèi)者采取的策略消費(fèi)者根據(jù)分析，選擇適宜的時(shí)機(jī)、最優(yōu)的房地產(chǎn)品種進(jìn)行投資。3.2以武漢市為實(shí)證分析如前面所提到的目前武漢市房地產(chǎn)所出現(xiàn)的問(wèn)題以及人民幣升值對(duì)武漢市房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響，本文從以下幾個(gè)方面探討提出解決出現(xiàn)武漢市房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)一步分析在人民幣升值背景下武漢市房地產(chǎn)投資的策略。3.2.1政府采取的策略（1）加大力度打擊房地產(chǎn)投機(jī)和炒作。武漢市金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)銀行信貸監(jiān)管、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制、完善房地產(chǎn)金融體制、控制投機(jī)性買(mǎi)房，尤其是通過(guò)按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性購(gòu)房。為此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)定金融部門(mén)向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比例，盡量避免由施工單位作為貸款的擔(dān)保人；嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）；[1]中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知.中國(guó)人民銀行2001/06/29.同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商通過(guò)按揭貸款的進(jìn)行再投資的監(jiān)管。必要時(shí)可通過(guò)加強(qiáng)貸款利息來(lái)控制對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款的過(guò)度需求。但是加息要適時(shí)、適度，因?yàn)閇1]中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知.中國(guó)人民銀行2001/0（2）引向生產(chǎn)性領(lǐng)域。武漢市政府要加強(qiáng)對(duì)資本流向的監(jiān)管，積極把外資引向各種生產(chǎn)性領(lǐng)域。有些地方政府極力開(kāi)放和鼓勵(lì)外資進(jìn)入那些可以在短期獲利的市場(chǎng)，而且還將能否把海外資本引入本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要標(biāo)志，甚至把人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲的雙重收益作為誘餌來(lái)吸引國(guó)際游資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種短期和局部的利益所帶來(lái)的危害性是很大的，它表現(xiàn)出的是以犧牲整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全為代價(jià)來(lái)獲得局部的短期利益。所以，武漢市政府要堅(jiān)決杜絕這種行為，并且要努力把外資積極引向各種生產(chǎn)性領(lǐng)域。（3）發(fā)展直接融資渠道。化解人民幣升值可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)措施就是加快發(fā)展直接融資的渠道。武漢市政府應(yīng)加快成立專(zhuān)業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)、住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)和住房保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，支持住房抵押貸款以及制定對(duì)中低收入者的補(bǔ)助計(jì)劃和建立完善的個(gè)人誠(chéng)信體系，努力加強(qiáng)完善和制定房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)，科學(xué)合理的安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，減少因房地產(chǎn)盲目開(kāi)發(fā)而增大的金融風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行監(jiān)管。從這些年各國(guó)金融危機(jī)的教訓(xùn)可以看出，以間接融資為主的金融機(jī)構(gòu)體系在金融危機(jī)中受到的危害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以直接融資為主的金融機(jī)構(gòu)體系，因?yàn)橹苯尤谫Y能夠有效分散資金撤出時(shí)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而減少對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)體系的沖擊。3.2.2開(kāi)發(fā)商采取的策略（1）落實(shí)國(guó)家政策使房地產(chǎn)供給合理化1998年，我國(guó)就提出建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，但截至2008年武漢經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模都還不是很大。國(guó)務(wù)院也于2004年頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，全國(guó)要嚴(yán)格執(zhí)行土地管理的法律法規(guī)。[2]國(guó)地資源部法律法規(guī)./zwgk/flfg/.所以開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)格按照國(guó)家出臺(tái)的政策[2]國(guó)地資源部法律法規(guī)./zwgk/flfg/.表3－1居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)改善住房條件滿(mǎn)足居住要求其他投資為子女購(gòu)房52%18%6%8%16%表3－2戶(hù)型需求單位：㎡60-7070-8080-9090-100100-120120-1502%6%24%30%34%4%數(shù)據(jù)來(lái)源：以上圖表均來(lái)自于2008年5月15日武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查分析報(bào)告(春季房交會(huì))從表3－1、3－2可以看出，52%的居民購(gòu)房主要是改善住房條件，另外對(duì)90-120㎡戶(hù)型需求占到調(diào)查人數(shù)的64%。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求情況來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給級(jí)別，尤其是要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)高檔商品的投資，如控制別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商廈寫(xiě)字樓的建設(shè)，要加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，保證中低收入水平的居民實(shí)現(xiàn)能消費(fèi)得起。同時(shí)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)5-10年的需求和供給總量與結(jié)構(gòu)進(jìn)行整體預(yù)測(cè)和把握。[1][1]周潔.人民幣升值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及對(duì)策.2006,第6期.（2）合理規(guī)劃創(chuàng)造房地產(chǎn)發(fā)展新出路。2007年4月20上午10：00，“十一五規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展新格局”會(huì)議在武漢國(guó)際會(huì)展中心盛大舉行。會(huì)議指出城市規(guī)劃和房地產(chǎn)是密不可分的，而且城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了框架和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要堅(jiān)持以人為本，誠(chéng)信服務(wù)而且還要合理規(guī)劃、設(shè)計(jì)，尋求房地產(chǎn)發(fā)展的新出路，使得房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。根據(jù)表3－3我們可以考慮在什么地段開(kāi)發(fā)更合適，即選擇什么地段作為工業(yè)使用、商業(yè)使用和居住使用。表3－3購(gòu)房地理位置選擇武昌區(qū)橋口區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)東西湖區(qū)青山區(qū)漢陽(yáng)區(qū)洪山區(qū)19.34%12.18%18.43%14.36%5.97%4.96%2.18%9.71%12.85%數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年5月15日武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查分析報(bào)告(春季房交會(huì))3.2.3消費(fèi)者采取的策略（1）投資時(shí)機(jī)選擇。從2005年到2007年，武漢房屋價(jià)格一直在不漲，但是到了2008年武漢房屋價(jià)格普偏下降，消費(fèi)者在進(jìn)行投資時(shí)一定要把握好時(shí)機(jī)。（2）投資品種選擇。在選擇房地產(chǎn)投資品種時(shí)，要在安全性較容易控制的前提下進(jìn)行投資。一般來(lái)講，房地產(chǎn)產(chǎn)品投資回報(bào)率按品種由大到小排列分別是：商業(yè)物業(yè)→辦公物業(yè)→居住物業(yè)→工業(yè)物業(yè)，但是投資風(fēng)險(xiǎn)則正好反過(guò)來(lái)。目前武漢市房?jī)r(jià)普偏下降，有些消費(fèi)者認(rèn)為現(xiàn)在是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，但本人認(rèn)為應(yīng)該在等待一段時(shí)間。因?yàn)槿嗣駧庞锌赡芾^續(xù)升值，那時(shí)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下降。3.3借鑒外國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)投資的策略3.3.1日本房地產(chǎn)的調(diào)控對(duì)策20世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)上漲速度飛快，使得日本房地產(chǎn)升值幅度過(guò)大，于是很多投資者就利用快速上漲的股票利潤(rùn)去投資房地產(chǎn)，最后導(dǎo)致日本房?jī)r(jià)飆升。最終，在股市崩潰的同時(shí)，日本的樓市也出現(xiàn)了崩潰。日本房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)給了世人很多警示，第一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下政府應(yīng)該如何做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和調(diào)控；第二是房地產(chǎn)主要是用來(lái)解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，而不應(yīng)該過(guò)分注重它的投資回報(bào)；第三是避免受高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)的誘惑和吸引，動(dòng)用高額的貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)或進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨后，日本政府在吸取教訓(xùn)后推出了三個(gè)符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的改革措施：第一是通過(guò)增加國(guó)債的投入來(lái)建設(shè)代價(jià)昂貴的公共配套項(xiàng)目以恢復(fù)房地產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)的活力以提高房地產(chǎn)的附加價(jià)值；第二是放寬限制，為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，日本開(kāi)始放松對(duì)金融業(yè)的很多限制，它主要幫助投資者建立了房產(chǎn)投資信托，用于設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資的互助基金；第三是政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時(shí)間，鼓勵(lì)節(jié)能建材的大量使用。實(shí)踐證明：這些改革措施的實(shí)施為日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了資金，增加了活力，減少了再開(kāi)發(fā)的難，使日本的房地產(chǎn)業(yè)邁入了新一輪的可持續(xù)發(fā)展周期。[1][1]肖元真、徐闖、李茂榮.世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和政策調(diào)控.河北企業(yè).2006,第3期.3.3.2俄羅斯房地產(chǎn)的調(diào)控對(duì)策隨著俄羅斯國(guó)內(nèi)私有化和市場(chǎng)化建設(shè)的步伐不斷加快，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的住房制度和土地使用制度與俄羅斯經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來(lái)越不相適應(yīng)。由于缺乏相關(guān)的法律約束，使得房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展較為混亂。為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化和加強(qiáng)現(xiàn)有房屋銷(xiāo)售的管理，2005年俄羅斯國(guó)家杜馬通過(guò)了新的《房地產(chǎn)法》。該法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷(xiāo)售許可以后才可以上市銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可以與消費(fèi)者簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。俄羅斯新實(shí)施的房地產(chǎn)法雖然得到了各方肯定，但在推出后的短期內(nèi)卻加劇了俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，使房?jī)r(jià)上漲的速度加快。因?yàn)樾路傻膶?shí)施使得只有實(shí)力雄厚的大開(kāi)發(fā)商才有能力進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其它房地產(chǎn)企業(yè)紛紛面臨開(kāi)發(fā)資金短缺的危機(jī)。這就使得許多在建商品房項(xiàng)目推遲上市，一些計(jì)劃建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目就被停止下來(lái)，商品房供給減少，于是房?jī)r(jià)上漲。進(jìn)入21世紀(jì)后，俄羅斯的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲逐漸引起了政府的重視和警覺(jué)，房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)會(huì)使外商投資減少、銀行存款風(fēng)險(xiǎn)增加。國(guó)外投資者因?yàn)樵诙砹_斯的投資成本提高而紛紛轉(zhuǎn)向其他歐、亞國(guó)家進(jìn)行投資。為此，俄羅斯政府向全國(guó)人民承諾將繼續(xù)擴(kuò)大房屋建設(shè)的規(guī)模，堅(jiān)決履行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的嚴(yán)格審核制度來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，切實(shí)解決百姓的居住環(huán)境。3.3.3新加坡房地產(chǎn)和諧有序發(fā)展新加坡的土地資源非常有限，該國(guó)的一項(xiàng)基本措施就是實(shí)行合理的土地供應(yīng)制度來(lái)保證土地的可持續(xù)發(fā)展。新加坡對(duì)土地使用的控制非常嚴(yán)格，全國(guó)所有的土地劃分為近千個(gè)小區(qū)，每一小區(qū)內(nèi)都有詳細(xì)土地規(guī)劃。按照功能劃分，土地使用分為五類(lèi)：第一類(lèi)是工業(yè)用地；第二類(lèi)是空白用地；第三類(lèi)是微型居住區(qū)計(jì)劃；第四類(lèi)是交通用地；第五類(lèi)是中心商業(yè)區(qū)用地。[1][1]肖元真、胡俍.世界各國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的做法與啟示.國(guó)際經(jīng)濟(jì).2005.新加坡土地稀少必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高，但是新加坡卻很好的解決了這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)樾录悠抡畬⒅攸c(diǎn)放在了合理解決普通收入者的居住問(wèn)題上。在新加坡，由建屋發(fā)展商負(fù)責(zé)住房供應(yīng)，這個(gè)部門(mén)隸屬于國(guó)家發(fā)展部，它的主要職能之一就是根據(jù)居民的收入水平來(lái)設(shè)計(jì)住宅，以便解決各個(gè)層次水平居民的住房需求。另外，世界各國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，拆遷成本的上升也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，但是新加坡在這個(gè)方面就有很多值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的地方。具體來(lái)講，新加坡政府解決動(dòng)拆遷問(wèn)題