房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理簡明步驟為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個(gè)初步了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目標(biāo)行政審批辦理步驟簡明說明以下。一個(gè)完整房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到完工,大致能夠分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作匯報(bào)書,應(yīng)附有具體計(jì)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠開發(fā)資金。第二部分行政審批部分依據(jù)中國目前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)行政許可程序通常共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）計(jì)劃總圖審查及確定計(jì)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）計(jì)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程完工綜合驗(yàn)收立案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段通常辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究匯報(bào)和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體計(jì)劃和土地供給方法審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)境保護(hù)局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、計(jì)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、計(jì)劃總圖審查及確定計(jì)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)境保護(hù)局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、計(jì)劃部門對計(jì)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》。5、計(jì)劃部門確定建設(shè)工程計(jì)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、計(jì)劃部門對初步設(shè)計(jì)計(jì)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計(jì)人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)境保護(hù)局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)同意文件要求進(jìn)行審查。8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，依據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查匯報(bào)》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查同意書》。四、計(jì)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)境保護(hù)局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、計(jì)劃部門對變更部分計(jì)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)計(jì)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納相關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程經(jīng)過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)該提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證實(shí)材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程計(jì)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工協(xié)議；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)該說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、完工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)該附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程完工綜合驗(yàn)收立案階段。此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供完工驗(yàn)收匯報(bào)進(jìn)行立案審查。2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核試驗(yàn)收。3、計(jì)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)境保護(hù)局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局和其它需要參與驗(yàn)收部門，根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章相關(guān)要求對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。計(jì)劃部門依據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求，出具建設(shè)工程項(xiàng)目完工綜合驗(yàn)收立案證實(shí)；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房全部權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證實(shí)文件或土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地計(jì)劃許可證；（5）建設(shè)工程計(jì)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋完工驗(yàn)收資料（8）房屋測繪結(jié)果；（9）依據(jù)相關(guān)要求應(yīng)該提交其它文件。以上多個(gè)階段，需增加或降低相關(guān)事項(xiàng)立即限，各地依據(jù)實(shí)際情況，會有不一樣差異。各個(gè)程序辦理時(shí)間，絕大部分全部少于15天，通常在7天內(nèi)。所需要費(fèi)用，因?yàn)橄喈?dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所取得利潤，行政審批費(fèi)用能夠忽略不計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步驟圖

選址研究，尋求合作伙伴，簽署合作意向，協(xié)議及協(xié)議書

向計(jì)劃管理部門申領(lǐng)計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)，以獲取計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目提議書

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向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)匯報(bào)

↓

計(jì)委函至計(jì)劃局

↓

計(jì)劃局會簽返計(jì)委

↓

計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽

↓

利用“房地產(chǎn)市場信息評定系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資教授系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資具體可研測算，編制可研匯報(bào)

計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研匯報(bào)

↓

對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)計(jì)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；利用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作

↓

據(jù)此辦理征地及前期計(jì)劃準(zhǔn)備工作，開計(jì)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知

↓

計(jì)劃局法征地意見函

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到土地管理部門及土地使用部門征求意見

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新征地到土地局、計(jì)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報(bào)市房地局

結(jié)果報(bào)市房管局

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市政府下文批地

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畫樁位給釘樁條件，測繪院計(jì)劃局辦理建設(shè)用地計(jì)劃據(jù)此到地政部門辦理

釘樁，結(jié)果給設(shè)計(jì)人許可證用地同意書,評定項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)

││

申請確定計(jì)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證

按計(jì)劃設(shè)計(jì)條件咨詢意│

見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房

││

計(jì)劃局審查后下計(jì)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證

││

委托進(jìn)行計(jì)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會及拆遷安置

││

到計(jì)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊

││

計(jì)劃局審方案提出意見1.到園木局申請伐樹許可證

│2.了解線路情況和供電局運(yùn)行班協(xié)商

修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案

│3.煤氣、道路、上下水改路由

首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)表，做正式

出市政會議紀(jì)要供電方案，申請臨時(shí)施工用電，委托施工。

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進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）

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領(lǐng)建筑工程計(jì)劃許可證出施工圖開節(jié)能證實(shí)

│││

利用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”到計(jì)委申請，列入到稅務(wù)局取稅單

制作資料計(jì)劃（建委會簽）

│││

報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷到建委工程處領(lǐng)開工持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)

許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證

│

建委、物價(jià)局下文批價(jià)

│

利用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”

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“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售

到市政部門蓋章，證實(shí)市政條件落實(shí)

│

四源費(fèi)繳納

│

到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)

│

開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)

│

填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記

│

招標(biāo)辦看現(xiàn)場

│

利用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底

│

招標(biāo)辦審查標(biāo)底

│

開標(biāo)會

│

定協(xié)議，寫評標(biāo)匯報(bào)，發(fā)中標(biāo)通知書

│

招標(biāo)辦蓋章同意

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施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開發(fā)辦秘書

同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金起源，任處登記

務(wù)起源及一切手續(xù)

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

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施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工

↓

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1.小區(qū)內(nèi)線1.通知區(qū)園1.按道路1.到自來1.到熱力（自建鍋1.到煤氣企業(yè)

路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)企業(yè)報(bào)爐房）報(bào)裝

計(jì)辦行施工科報(bào)裝裝1.環(huán)境保護(hù)2.到計(jì)劃科定

2.委托施工2.交綠化費(fèi)2.市政辦委托線2.委托線局同線路方案

3.配電室土3.綠化施工事處養(yǎng)路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)意鍋3.設(shè)計(jì)

建工程驗(yàn)路隊(duì)驗(yàn)施工及3.施工及爐房4.看現(xiàn)場

收收驗(yàn)收驗(yàn)收計(jì)劃5.施工

4.設(shè)備安裝2.到市政位置6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)及驗(yàn)收監(jiān)理所2.委托同意接氣

5.送電下水報(bào)設(shè)計(jì)7.憑通氣單到裝3.到勞動(dòng)管網(wǎng)所辦固

3.計(jì)劃設(shè)局報(bào)裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

計(jì)4.環(huán)境保護(hù)局手續(xù)及通氣

4.完工驗(yàn)審查消手續(xù)

收音除塵8.憑接氣單到

設(shè)備液化氣企業(yè)

5.完工驗(yàn)收辦各戶通氣

手續(xù)

9.通氣

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全部工程完工

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四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章

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憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收

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出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證

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利用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段

《房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)步驟圖》房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量商品房所支出全部費(fèi)用。組成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品制造成本和建筑安裝工程施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（企業(yè)本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，和為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生銷售費(fèi)用。目錄組成核實(shí)核實(shí)程序成本控制意義方法編輯本段組成1．土地使用權(quán)出讓金。國家以土地全部者身份，將一定年限內(nèi)土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本地使用者支付土地出讓金估算可參考政府前期出讓類似地塊出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街情況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境情況及土地現(xiàn)實(shí)狀況等原因修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，依據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等原因修正得到。2．土地征用及拆遷安置賠償費(fèi)。(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生費(fèi)用關(guān)鍵有土地賠償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗賠償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)估算可參考國家和地方相關(guān)要求進(jìn)行。(2)拆遷安置賠償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地域，國家和地方政府能夠依據(jù)法定程序，將國有貯備土地或已由企、機(jī)關(guān)或個(gè)人使用土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按要求給以賠償。它實(shí)際上包含兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷賠償費(fèi)。3．前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)關(guān)鍵包含：\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本(1)項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。通常能夠按項(xiàng)目總投資額一定百分比估算。通常計(jì)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可依據(jù)所需工作量結(jié)合相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。關(guān)鍵包含地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路費(fèi)用等。這些費(fèi)用能夠依據(jù)實(shí)際工作量，參考相關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4．建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)總成本費(fèi)用。關(guān)鍵包含建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)和室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采取單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法和類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包含供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采取單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。6．公共配套設(shè)施費(fèi)。它關(guān)鍵包含不能有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生支\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本出。其估算可參考“建安工程費(fèi)”估算方法。7．不可預(yù)見費(fèi)。它包含基礎(chǔ)預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算正確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。8．開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)多種稅金和地方政府或相關(guān)部門征收費(fèi)用。在部分大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資組成中占較大比重。應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。編輯本段核實(shí)1、成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核實(shí)時(shí)，象其它行業(yè)一樣.首先應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核實(shí)單位。對于小規(guī)模開發(fā)，如單幢或幾幢房屋開發(fā)，這個(gè)問題比較輕易處理，能夠?qū)⑷块_發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)置一個(gè)成本核實(shí)單位。不過對大規(guī)模開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核實(shí)對象不能過細(xì)(如以單幢為單位)，因?yàn)檫@么做勢必會增加工作量，使核實(shí)工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核實(shí)單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年時(shí)間，這么做勢必使成本核實(shí)資料滯后，失去其在管理上作用。應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象關(guān)鍵依據(jù)。對大開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該合適分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不一樣類型商品房按不一樣開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用歸集和成本結(jié)算，這么才能充足發(fā)揮成本核實(shí)作用。2、成本項(xiàng)目標(biāo)設(shè)置。正確劃分成本項(xiàng)目，能夠客觀地反應(yīng)產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本路徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度要求，“開發(fā)成本”作為一級成本核實(shí)科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，依據(jù)自己經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核實(shí)。怎樣確定成本項(xiàng)目?筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，尤其是單筆發(fā)生費(fèi)用，應(yīng)盡可能合并。如多種配套費(fèi)用支出，可設(shè)置一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核實(shí)。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)置科目核實(shí)。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，尤其是土建費(fèi)用，如系分協(xié)議發(fā)包還應(yīng)該按協(xié)議進(jìn)行明細(xì)核實(shí)，方便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程完工決算提供資料。3、間接費(fèi)用核實(shí)。企業(yè)間接費(fèi)用關(guān)鍵包含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本業(yè)會計(jì)制度要求，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。這么處理，對部分費(fèi)用來說，有悖于會計(jì)配比性標(biāo)準(zhǔn)。比如，為項(xiàng)目貸款而支付利息和項(xiàng)目標(biāo)前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對象明確，假如在受益對象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核實(shí)，勢必會形成虛假財(cái)務(wù)結(jié)果，不能客觀地反應(yīng)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況。所以，筆者認(rèn)為，對受益對象明確貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核實(shí)。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目標(biāo)一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核實(shí)，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。4、項(xiàng)目標(biāo)完工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核實(shí)最終目標(biāo)是計(jì)算出項(xiàng)目標(biāo)總成本和單位可銷售面積開發(fā)成本，方便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在現(xiàn)象是重視工程決算而忽略項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且包含到工程款支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)槎喾N原因變得遙遙無期，比如小區(qū)部分配套沒有完成(不影響銷售)，計(jì)劃中公建設(shè)施臨時(shí)不能實(shí)施，或押金收回久拖不決等，全部會影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。怎樣處理這個(gè)問題，能夠經(jīng)過“預(yù)提費(fèi)用”科目將還未實(shí)施工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。因?yàn)檫@部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占百分比很小，這么做對項(xiàng)目標(biāo)總成本和單位成本不會造成較大影響。編輯本段核實(shí)程序房地產(chǎn)開發(fā)成本核實(shí)是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量商品房所支出全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本過程。開發(fā)產(chǎn)品成本核實(shí)程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵照步驟和次序。其通常程序是：1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用因?yàn)殚_發(fā)規(guī)模不一樣，房地產(chǎn)開發(fā)成本歸集對象也是不一樣。對于小規(guī)模開發(fā)，如單幢或幾幢房屋開發(fā)，這個(gè)問題比較輕易處理，能夠?qū)⑷块_發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)置一個(gè)成本核實(shí)單位。不過對大規(guī)模開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必需科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核實(shí)不能過細(xì)(臺以單幢為單位)，因?yàn)楹芏嘀苯娱_發(fā)費(fèi)用極難分?jǐn)偟矫看狈课?，這么做勢必會增加工作量，使核實(shí)工作繁瑣化。相反，成本核實(shí)也不能簡單地以小區(qū)為核實(shí)單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年時(shí)間，而其中所開發(fā)商品房卻是陸續(xù)完工出售，這么做勢\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本必使成本核實(shí)資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上作用。本文認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象關(guān)鍵依據(jù)，對大開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不一樣開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用歸集和成本結(jié)算，充足發(fā)揮成本核實(shí)作用。(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核實(shí)對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記相關(guān)賬戶。(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記相關(guān)賬戶。(3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集開發(fā)間接費(fèi)，按一定方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核實(shí)對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。經(jīng)過上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核實(shí)對象開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2、正確劃分成本項(xiàng)目客觀地反應(yīng)產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本路徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度要求，“開發(fā)成本”作為一級成本核實(shí)科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，依據(jù)自己經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核實(shí)。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、尤其是單筆發(fā)生費(fèi)用，應(yīng)盡可能合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)置科目核實(shí)。為核實(shí)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本，企業(yè)可依據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：(1)“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本，貸方登記開發(fā)完成已完工驗(yàn)收開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。借方余額反應(yīng)未完開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本種類，如“土地開發(fā)成本”、“房屋開發(fā)成本”、“配套設(shè)施開發(fā)成本”和“代建工程開發(fā)成本”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核實(shí)對象進(jìn)行明細(xì)核實(shí)。(2)“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。本賬戶核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核實(shí)單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生各項(xiàng)間接費(fèi)用，包含工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核實(shí)單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核實(shí)對象開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不一樣單位、部門(分企業(yè))設(shè)置明細(xì)賬戶。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度要求，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，這么處理，對部分費(fèi)用來說，有悖于會計(jì)配比性標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)要求：企業(yè)各項(xiàng)收入和和其相關(guān)聯(lián)成本、費(fèi)用，應(yīng)該在同一會計(jì)期間內(nèi)給予確定和計(jì)量。比如，為項(xiàng)目貸款而支付利息和項(xiàng)目標(biāo)前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對象明確，假如在受益對象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核實(shí)，勢必會形成虛假財(cái)務(wù)結(jié)果，不能客觀地反應(yīng)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況。3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至完工驗(yàn)收全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。4、按已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際功效和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入相關(guān)賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成本核實(shí)最終目標(biāo)是計(jì)算出項(xiàng)目標(biāo)總成本和單位可銷售面積開發(fā)成本，方便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在現(xiàn)象是重視工程決算而忽略項(xiàng)目決議，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且包含到工程款支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)槎喾N原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)部分配套沒有完成(不影響銷售)，計(jì)劃中公建設(shè)施臨時(shí)不能實(shí)施，或押金收回久拖不決等等，這些全部會影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。怎樣處理這個(gè)問題，本文認(rèn)為完全能夠經(jīng)過“預(yù)提費(fèi)用”科目將還未實(shí)施工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，方便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。因?yàn)檫@部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占百分比很小，所以對項(xiàng)目標(biāo)總成本和單位成本通常不會造成較大影響。編輯本段成本控制意義成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)功，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中含有十分關(guān)鍵意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為關(guān)鍵。中國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面原因。依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房假如售價(jià)下調(diào)則有利于樓市跑量。開發(fā)商之所以終年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)關(guān)鍵原因就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制不力，成本居高不下緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，降低國民經(jīng)濟(jì)損失有著一定意義。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利時(shí)代。十年前，深圳某著名房地產(chǎn)企業(yè)董事長曾公開宣稱利潤低于40%房地產(chǎn)項(xiàng)目不做，而現(xiàn)在利潤能維持在12%左右就算是好項(xiàng)目了。早年因?yàn)橥恋丶百Y本市場化運(yùn)作不規(guī)范和房地產(chǎn)消費(fèi)市場不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。伴隨國家逐步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范，尤其是國家加強(qiáng)了對土地市場管理和整理（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌協(xié)議取得土地使用權(quán)方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必需根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范要求進(jìn)行，即必需以掛牌、招標(biāo)、拍賣方法取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理發(fā)展道路。國家加強(qiáng)了金融市場宏觀調(diào)控，對資本市場多種違規(guī)行為加以整理和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過分市場消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識到以極高財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式開發(fā)已成往事，必需踏扎實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。伴隨中國加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)日益放開，部分資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力境外資金涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）和中國部分集團(tuán)型企業(yè)在全國擴(kuò)張（如萬科、萬達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場競爭將愈加日趨猛烈，在相同條件下，在未來售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)情況下，只有成本控制得很好企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相正確比較優(yōu)勢，才有可能取得土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，成本控制不力企業(yè)必將會被市場所淘汰。房地產(chǎn)微利時(shí)代到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制關(guān)鍵性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升空間，也有利于市場競爭和市場跑量。從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制訂銷售策略和參與市場競爭有著關(guān)鍵意義。編輯本段方法房地產(chǎn)成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，具體包含前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和完工結(jié)算階段。（一）前期調(diào)研在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充足考慮本身地理?xiàng)l件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)成敗起著關(guān)鍵作用，不過現(xiàn)在沒有多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)愿意花這份投入\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開發(fā)成本，就是做了也是流于形式，全部是靠自己感覺去上項(xiàng)目，這是很危險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)根本目標(biāo)是為了盈利，進(jìn)行成本控制根本目標(biāo)是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必需對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會計(jì)關(guān)鍵內(nèi)容。可行性研究是在對消費(fèi)者心理和市場容量、造價(jià)等進(jìn)行正確分析、充足估量基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。假如對消費(fèi)者心理沒有充足地掌握，對市場容量沒有正確地估量，一切完美銷售計(jì)劃全部是空中樓閣。在可行性階段必需把資金流量和銷售計(jì)劃做出來，這么就可盡可能地降低開發(fā)者現(xiàn)金投入，降低資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。（二）設(shè)計(jì)階段降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段投資控制。把全方面造價(jià)管理工作關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，能夠取得事半功倍效果。所以，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵步驟，注意以下三個(gè)方面：1、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)成控制成本目標(biāo)。首先要經(jīng)過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必需時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競選，從中選擇能確保設(shè)計(jì)質(zhì)量設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，能夠依據(jù)情況實(shí)施分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好項(xiàng)目，假如完全委托或全部由境外設(shè)計(jì)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會相當(dāng)高。能夠?qū)⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，能夠再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)施限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。通常能進(jìn)行定量分析設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要經(jīng)過計(jì)算。要經(jīng)過技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合數(shù)聽說話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充足考慮施工可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要尤其注意選擇建筑材料或設(shè)備經(jīng)濟(jì)性，盡可能不用那些技術(shù)不過