正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告目錄TOC\o"1-6"\h\z第一章 市場(chǎng)研判 頁(yè)在對(duì)上述各相關(guān)項(xiàng)目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本相關(guān)項(xiàng)目周邊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)是擬建中的天龍廣場(chǎng)和世紀(jì)名苑。天龍廣場(chǎng)：地處南坪商圈中心，是一個(gè)大型綜合性相關(guān)項(xiàng)目，集綠色廣場(chǎng)、大型商場(chǎng)、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級(jí)住宅、停車(chē)庫(kù)為一體，總占地面積57畝，總建筑面積170781平方米，一期工程（大型綠色廣場(chǎng)、大型商場(chǎng)及獨(dú)立精品店）擬定今年10月18日竣工；二期工程（高級(jí)商住樓及73層超高層酒店）擬定2004年12月30日竣工。該相關(guān)項(xiàng)目對(duì)本相關(guān)項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶(hù)群與本相關(guān)項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本相關(guān)項(xiàng)目，是本相關(guān)項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。世紀(jì)名苑：位于南坪西路，緊臨本相關(guān)項(xiàng)目的西北面，小區(qū)占地230畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)、兒童戲水池、下沉式休閑廣場(chǎng)、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)），定位——為各界俊杰、社會(huì)賢達(dá)及成功人士塑造的理想家園。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對(duì)本相關(guān)項(xiàng)目潛在客戶(hù)的分流不容忽視。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析政策大力支持房地產(chǎn)業(yè)南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號(hào)，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。本相關(guān)項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性建筑，順勢(shì)推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。市政配套設(shè)施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴(yán)重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場(chǎng)的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。這必將增強(qiáng)本相關(guān)項(xiàng)目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。成熟商圈有利于商務(wù)辦公本相關(guān)項(xiàng)目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本相關(guān)項(xiàng)目的“CBD商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。高檔樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，價(jià)格、開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的樓盤(pán)，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個(gè)南岸區(qū)的房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大的提高。但轉(zhuǎn)盤(pán)附近的高檔單體樓盤(pán)不多，配套、服務(wù)完善的商務(wù)公寓還沒(méi)有，本相關(guān)項(xiàng)目搶占了這一市場(chǎng)空白點(diǎn)。挖掘細(xì)分市場(chǎng)潛力大南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶(hù)型為主，為挖掘投資型客戶(hù)群和新生代購(gòu)房群體，本相關(guān)項(xiàng)目擬定以一房：40-60平方米（30%）、二房：60-80平方米（20%）和三房：80-100平方米（35%）為主力戶(hù)型，經(jīng)濟(jì)實(shí)用總價(jià)低，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！敖鑴?shì)而用”南岸區(qū)的樓盤(pán)宣傳力度較大，而且優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)也頗有“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”的氣勢(shì)，已吸引了渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的不少購(gòu)房人，置業(yè)的地域化觀念正在打破，為本相關(guān)項(xiàng)目“借勢(shì)而用”創(chuàng)造條件?！扒赏趬δ_”觀察熱銷(xiāo)樓盤(pán)的戶(hù)型、價(jià)位及付款方式之后，可以有條件控制成本，制定最適合的價(jià)格體系和營(yíng)銷(xiāo)策略，將其他樓盤(pán)處于觀望中的大量準(zhǔn)客戶(hù)吸納入本相關(guān)項(xiàng)目。相關(guān)項(xiàng)目SWOT分析本章旨在分析相關(guān)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，找出市場(chǎng)的相對(duì)唯一性，為我們的定位和營(yíng)銷(xiāo)策略提供有力的依據(jù)，供營(yíng)銷(xiāo)揚(yáng)長(zhǎng)避短，吸引客戶(hù)。優(yōu)勢(shì)（S）位于南坪商圈中心位置及商業(yè)步行街二期工程環(huán)繞本相關(guān)項(xiàng)目，區(qū)位有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。交通非常方便，公交網(wǎng)線可通達(dá)全市各區(qū)域。相關(guān)項(xiàng)目規(guī)模較大，便于規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。西南標(biāo)志性建筑，輻射范圍廣。完善的周邊配套，休閑、購(gòu)物可足不出戶(hù)。周邊幾乎無(wú)上檔次、服務(wù)完善的商務(wù)公寓。裙樓的成功銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)，將為公寓帶來(lái)大量潛在客戶(hù)。與渝中區(qū)比較而言，價(jià)位具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。卓越的智能化系統(tǒng)。開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌吸引力。劣勢(shì)（W）作為服務(wù)性公寓，受周邊高檔酒店的沖擊較大。作為寫(xiě)字樓，周邊低擋次、廉價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有較大的分流作用。作為住宅，價(jià)格、綠化環(huán)境與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。相關(guān)項(xiàng)目的北面受地勢(shì)限制，人氣較差。區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力水平不高。機(jī)會(huì)（O）區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將吸引大量的外資企業(yè)涌入，勢(shì)必拉動(dòng)對(duì)寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓的需求。鵝公巖長(zhǎng)江大橋的通車(chē)，黃花園大橋及石黃隧道的貫通，菜園壩復(fù)線橋的擬建，正逐步改善南岸區(qū)的交通環(huán)境，拉近了與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及江北區(qū)的距離，將有效吸引更多的人群來(lái)置業(yè)。步行街的修建，休閑廣場(chǎng)的形成，將會(huì)給相關(guān)項(xiàng)目帶來(lái)更多的商機(jī)，鞏固相關(guān)項(xiàng)目的商圈核心位置，增加投資客戶(hù)群的信心。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的企業(yè)入駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，勢(shì)必增加就業(yè)機(jī)會(huì)，將會(huì)提高區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力水平。挑戰(zhàn)（T）整個(gè)重慶市寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷，供大于求，有效需求不足。怎樣打破潛在客戶(hù)群“落戶(hù)”解放碑的思維定勢(shì)，如何引導(dǎo)CBD南移，將決定本相關(guān)項(xiàng)目的成敗。相關(guān)項(xiàng)目周邊規(guī)劃在建和擬建樓盤(pán)，其中包括小區(qū)樓盤(pán)，將給本相關(guān)項(xiàng)目帶來(lái)較大挑戰(zhàn)。相關(guān)項(xiàng)目定位通過(guò)前二章分析研判，本章結(jié)合本相關(guān)項(xiàng)目所處區(qū)域，進(jìn)行切合實(shí)際的、全面而系統(tǒng)的定位。形象檔次定位鑒于本相關(guān)項(xiàng)目的地理位置和區(qū)域市場(chǎng)特征，考慮中低檔樓盤(pán)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，并結(jié)合商業(yè)物業(yè)的定位，建議本相關(guān)項(xiàng)目走高檔樓盤(pán)的品牌化道路，將地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目形象與企業(yè)品牌有機(jī)的結(jié)合。（一）相關(guān)項(xiàng)目名稱(chēng)定位相關(guān)項(xiàng)目名稱(chēng)總體貫徹CBD商務(wù)公寓的思路，我司綜合考慮后，推薦以下幾個(gè)名稱(chēng)供貴公司參考：正揚(yáng)·天辰華府相關(guān)項(xiàng)目定位為區(qū)域標(biāo)志性建筑和高檔樓盤(pán)，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢(shì)恢弘，“伸手可及”天上星辰；華府：專(zhuān)為社會(huì)各界成功人士精心打造的時(shí)尚豪華府邸。正揚(yáng)·天賦之都喻指上蒼賦予的都市，為知識(shí)密集型企事業(yè)單位、人中俊杰傾情打造的CBD都市樂(lè)園。正揚(yáng)·陽(yáng)光國(guó)際城陽(yáng)光：意指正揚(yáng)集團(tuán)及入住業(yè)主的事業(yè)正如日中天，蒸蒸日上；國(guó)際城：本相關(guān)項(xiàng)目規(guī)模大、檔次高，其業(yè)主將是來(lái)自五湖四海的各界俊杰。（二）相關(guān)項(xiàng)目品牌的塑造現(xiàn)代企業(yè)無(wú)論生產(chǎn)什么產(chǎn)品，都在致力于培養(yǎng)對(duì)其產(chǎn)品的“追隨者”，從而實(shí)現(xiàn)“只認(rèn)企業(yè)品牌而不看產(chǎn)品”的銷(xiāo)售最高境界。如萬(wàn)科的物業(yè)在公眾心目中是“免檢”的產(chǎn)品，即便價(jià)格高出同區(qū)域其它樓盤(pán)30%，仍然暢銷(xiāo)不止。這是萬(wàn)科從1990年至1997年這七年中艱苦培育的企業(yè)品牌發(fā)揮的作用。這個(gè)作用的最大價(jià)值是“零庫(kù)存”樓盤(pán)多于任何一家開(kāi)發(fā)公司。本相關(guān)項(xiàng)目品牌的建立，須有一個(gè)由表及里的過(guò)程，最終目的是塑造相關(guān)項(xiàng)目及貴公司的品牌，即建立了發(fā)展商的無(wú)形資產(chǎn)，為企業(yè)培養(yǎng)一大批“追隨者”。建立統(tǒng)一的識(shí)別系統(tǒng)（VISUALIDENTITY）VI識(shí)別系統(tǒng)需專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)合適的方案，并確定標(biāo)識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字以及標(biāo)識(shí)的演變形式，交與正揚(yáng)集團(tuán)存檔，以便統(tǒng)一應(yīng)用。本相關(guān)項(xiàng)目的售樓書(shū)、售樓中心、展示物、資料、禮品、道具、廣告體系等等，均要作統(tǒng)一的設(shè)計(jì)。建立統(tǒng)一的信息傳達(dá)系統(tǒng)（OUTPUTIDENTITY）即嚴(yán)格按有系統(tǒng)性的廣告推廣相關(guān)計(jì)劃實(shí)施。品牌效應(yīng)的形成通過(guò)告知手段建立本相關(guān)項(xiàng)目的知名度，然后通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建立本相關(guān)項(xiàng)目的美譽(yù)度，再通過(guò)堅(jiān)持不懈的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、產(chǎn)品信譽(yù)和公司信譽(yù)達(dá)到本相關(guān)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度。服務(wù)+信譽(yù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)識(shí)別及傳達(dá)服務(wù)+信譽(yù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)識(shí)別及傳達(dá)忠誠(chéng)度美譽(yù)度知名度告知手段忠誠(chéng)度美譽(yù)度知名度告知手段品牌反復(fù)多次品牌反復(fù)多次反復(fù)多次第二循環(huán)圈反復(fù)多次第二循環(huán)圈第一循環(huán)圈第一循環(huán)圈產(chǎn)品定位及依據(jù)定位依據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析詳見(jiàn)第一章熱銷(xiāo)樓盤(pán)的借鑒最先以酒店式管理管控面市的時(shí)代天驕成為重慶樓市的亮點(diǎn)；開(kāi)盤(pán)不久的恒通·云鼎國(guó)際公寓以小戶(hù)型（最大127.19㎡）填補(bǔ)渝中區(qū)的市場(chǎng)空白，銷(xiāo)售率直逼70%；女人廣場(chǎng)的成功運(yùn)作，帶動(dòng)天倫華苑（大戶(hù)型）的暢銷(xiāo)；提出酒店式商務(wù)公寓概念的帝豪名都（面積在58-168㎡之間，配套服務(wù)齊全）“走”得很俏。新經(jīng)濟(jì)、入世等題材為重慶市寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新的契機(jī)隨著中國(guó)加入WTO，中國(guó)加入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程在不斷加快，我國(guó)會(huì)逐步開(kāi)放那些以前不允許外資涉足的行業(yè)，如電信、金融、保險(xiǎn)業(yè)等。因此跨國(guó)公司進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，搶占灘頭陣地已是大勢(shì)所趨，毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)寫(xiě)字樓——特別是高檔寫(xiě)字樓的需求量會(huì)越來(lái)越大。重慶市作為中國(guó)的第四個(gè)直轄市、西部大發(fā)展的龍頭重鎮(zhèn)，對(duì)大量的外資企業(yè)具有很大吸引力。而擁有“地利”（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于境內(nèi)、緊臨渝中半島）、“人和”（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、南岸區(qū)政府服務(wù)至上的務(wù)實(shí)態(tài)度）的南坪將成為其首選。同時(shí)，國(guó)內(nèi)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，許多實(shí)力雄厚的企業(yè)也開(kāi)始注重樹(shù)立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的極佳場(chǎng)所。此外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營(yíng)企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，會(huì)加大對(duì)寫(xiě)字樓的需求，促進(jìn)對(duì)中高檔寫(xiě)字樓的消費(fèi)，成為市場(chǎng)需求的重要支撐?，F(xiàn)有商務(wù)公寓的“缺陷”最近，我司對(duì)重慶商務(wù)公寓市場(chǎng)進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)查（走訪式、電話咨詢(xún)、座談會(huì)等），結(jié)果發(fā)現(xiàn)入駐這些商務(wù)公寓的客戶(hù)中有近45％對(duì)現(xiàn)駐的商務(wù)公寓不滿意。這樣的調(diào)查結(jié)果令人堪憂。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些不滿意主要集中于三個(gè)方面，即電梯數(shù)量少且速度慢，員工餐廳不能令客戶(hù)滿意，大廈的停車(chē)位少。產(chǎn)品定位根據(jù)上述定位依據(jù)的分析，結(jié)合市場(chǎng)研判的結(jié)論，我們建議本相關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)品總體定位為：一個(gè)傲居都市繁華中心的城市CBD商務(wù)公寓。CBD（CentralBusinessDistrict）－－中央商務(wù)區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購(gòu)物、娛樂(lè)、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。CBD起源于二十世紀(jì)20年代的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，并形成了不同的發(fā)展模式，如：高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略——紐約曼哈頓，軸線發(fā)展戰(zhàn)略——巴黎德方斯，自由企業(yè)區(qū)戰(zhàn)略——倫敦道克蘭，多核心城市結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略——東京。雖然重慶人公認(rèn)其CBD在解放碑，但南岸區(qū)作為重慶主城區(qū)的重要組團(tuán)和南大門(mén)，是重慶規(guī)劃建設(shè)的金融、經(jīng)貿(mào)中心和風(fēng)景旅游重點(diǎn)區(qū)。根據(jù)南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，以南坪轉(zhuǎn)盤(pán)為中心的商業(yè)圈將成為一個(gè)數(shù)字化、綠色的、可持續(xù)發(fā)展的、集辦公、文化、娛樂(lè)、居住等多功能為一體的綜合商務(wù)區(qū)，這就是本相關(guān)項(xiàng)目定位CBD商務(wù)公寓的先決條件。由于考慮市場(chǎng)容量和為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，本相關(guān)項(xiàng)目CBD商務(wù)公寓其功能涵蓋純寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓（面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司的高層管理管控人員）、商住公寓（具備小型家庭辦公的優(yōu)勢(shì)而將占據(jù)一定的市場(chǎng)份額）和純居住公寓，即既可作“商務(wù)辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主，“商務(wù)辦公”為輔。目標(biāo)市場(chǎng)定位主力市場(chǎng)——居家人士（60%）本相關(guān)項(xiàng)目定位為CBD商務(wù)公寓，其目標(biāo)客戶(hù)群主要鎖定居家人士。引導(dǎo)兩個(gè)概念：在CBD安個(gè)家——工作、休閑、購(gòu)物一步到位；星級(jí)酒店式的服務(wù)——省心、省時(shí)，全面提升您的生活質(zhì)量。區(qū)域內(nèi)成功人士。如私營(yíng)企業(yè)老板、大型集團(tuán)CEO及職業(yè)經(jīng)理人等，商務(wù)服務(wù)中心將為他們的業(yè)務(wù)洽談、商務(wù)辦公提供極大便利，區(qū)域標(biāo)志性建筑更彰顯其尊貴身份。這類(lèi)客戶(hù)群將消化掉本相關(guān)項(xiàng)目的所有躍層和部分大戶(hù)型。區(qū)域內(nèi)高級(jí)白領(lǐng)。如從事證券、金融、投資、咨詢(xún)、IT行業(yè)等高薪人士，他們一般追求高質(zhì)量、快節(jié)奏的生活方式，CBD商務(wù)公寓正為其量身打造。這類(lèi)群體將是本相關(guān)項(xiàng)目一室一廳和二室二廳的主力軍。區(qū)域內(nèi)經(jīng)商人士。在南坪商圈內(nèi)經(jīng)商戶(hù)，特別是在本相關(guān)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)商者，將是本相關(guān)項(xiàng)目三室二廳的主要潛在客戶(hù)。區(qū)域內(nèi)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)戶(hù)。如南坪附近有實(shí)力的集團(tuán)公司、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)都有集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的傾向。渝中半島的新生代。如部分“母城情節(jié)”淡化的渝中新生代，在渝中半島就業(yè)的外來(lái)一族，他們都是購(gòu)房群體中的生力軍，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力又不能承受渝中區(qū)的房?jī)r(jià)，同樣的繁華與便利，不一樣的“便宜”價(jià)格和完善服務(wù)，本相關(guān)項(xiàng)目將是他們的首選。另類(lèi)市場(chǎng)。這類(lèi)市場(chǎng)是指購(gòu)房出于某種特殊的目的，如我司在代理時(shí)代天驕酒店公寓期間，經(jīng)我司成交的1700萬(wàn)交易金額中，為女士購(gòu)房的約占五成。因此我們估計(jì)此群體將占購(gòu)買(mǎi)總數(shù)的5%。輔助市場(chǎng)——商務(wù)辦公（20%）從2000年開(kāi)始，幾乎所有的國(guó)內(nèi)銀行都已入駐重慶開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，這一訊息說(shuō)明了資金進(jìn)入重慶的速度已比以前加快。入世的利好及西部大開(kāi)發(fā)的契機(jī)，預(yù)計(jì)在今后2-3年將有許多國(guó)內(nèi)外大機(jī)構(gòu)進(jìn)入重慶，這些機(jī)構(gòu)的進(jìn)入首先就是解決在哪里辦公的問(wèn)題，而且他們普遍會(huì)選擇中、高檔寫(xiě)字樓/商務(wù)公寓。但他們大多需求的是現(xiàn)房，所以本相關(guān)項(xiàng)目應(yīng)加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡早切入市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)外大機(jī)構(gòu)的辦公樓。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投資商的駐渝辦事處。國(guó)內(nèi)外小型企事業(yè)單位的商住樓。潛在市場(chǎng)——投資人士(20%)本相關(guān)項(xiàng)目地處南坪商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，各種機(jī)構(gòu)繁多，商務(wù)辦公和居家生活用房的租賃市場(chǎng)活躍。所以，本相關(guān)項(xiàng)目極具投資價(jià)值，升值潛力大。區(qū)域內(nèi)投資人士。如區(qū)域內(nèi)的政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、高校的老師等，他們一般已有一套或兩套住房，而他們富余的資金缺乏投資渠道，因此很容易選擇地段較好的物業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資。區(qū)域外投資人士。如渝中區(qū)、九龍坡區(qū)及巴南區(qū)的二次置業(yè)投資者，他們看好本相關(guān)項(xiàng)目的升值潛力。重慶外圍城市及成都平原城市投資人士。重慶市的涪陵、萬(wàn)州等地直轄前就是具有相當(dāng)規(guī)模的地級(jí)市，尤其涪陵地區(qū)目前已有5家上市公司，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較高水平。直轄后與重慶主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系大大加強(qiáng)，高速公路使時(shí)間距離大為縮短，是一個(gè)不容忽視的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)；成都平原在歷史上即為商貿(mào)集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個(gè)不可忽視的市場(chǎng)；如宣傳推廣到位，此一市場(chǎng)將會(huì)給我們帶來(lái)10%的購(gòu)買(mǎi)數(shù)。價(jià)格定位定價(jià)原則我們通過(guò)對(duì)目前渝中區(qū)和南岸區(qū)主要樓盤(pán)的調(diào)查分析和本相關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的研究，以及對(duì)房市走向的預(yù)測(cè)，認(rèn)為本相關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系擬定首先應(yīng)遵循以下原則：入市關(guān)注原則入市價(jià)格應(yīng)有一定的吸引力。隆重推出“CBD商務(wù)公寓：以租房的錢(qián)圓您住星級(jí)酒店的夢(mèng)”。目前南岸區(qū)還沒(méi)有出現(xiàn)真正的標(biāo)志性建筑，開(kāi)盤(pán)入市時(shí)以西南標(biāo)志性建筑和星級(jí)物管來(lái)吸引潛在客戶(hù)，聚集人氣。低開(kāi)高走原則將入市價(jià)定在具有競(jìng)爭(zhēng)力的格調(diào)上，讓先期入市的買(mǎi)家有物業(yè)升值的感受，即低開(kāi)高走的價(jià)格更容易形成口碑，吸引客戶(hù)成交。優(yōu)劣檔次拉開(kāi)原則制定出具有一定價(jià)差幅度的單位單價(jià)，把樓層、朝向、景觀、戶(hù)型等因素按優(yōu)、良、中、差排位，根據(jù)其相應(yīng)的價(jià)值比制定出對(duì)應(yīng)的價(jià)格。價(jià)格制定商品房定價(jià)方法有成本法、市場(chǎng)比較法及收益還原法。出售物業(yè)多采用成本法和市場(chǎng)比較法，而出租物業(yè)常用市場(chǎng)比較法和收益還原法。本相關(guān)項(xiàng)目定位為CBD商務(wù)公寓，可售可租。我們選擇市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)綜合確定其價(jià)格。市場(chǎng)比較法定價(jià)◆計(jì)算公式P=∑PiWiPi=Qi∏(100/影響因素)P——本相關(guān)項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格Pi——可比相關(guān)項(xiàng)目修正價(jià)格Qi——可比相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格Wi——賦予的權(quán)重◆計(jì)算結(jié)果在以市場(chǎng)定價(jià)法確定價(jià)格時(shí)，我們主要采用了三個(gè)最具可比條件的可比個(gè)案作為參考對(duì)象，并輔以修正系數(shù)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算出本相關(guān)項(xiàng)目的比準(zhǔn)價(jià)格為1996元/㎡?？杀认嚓P(guān)項(xiàng)目均價(jià)區(qū)位環(huán)境配套交通戶(hù)型PiWi江南明珠1900971001001039919200.4知音閣18009995979510220360.35星宇花園210099102103999920600.25收益還原法定價(jià)計(jì)算公式P=A/IP——本相關(guān)項(xiàng)目收益價(jià)格A——年租金純收益I——還原利率計(jì)算結(jié)果收益還原法，其還原利率的確定是一個(gè)慎重的過(guò)程，確定方法是按國(guó)家的貸款利率5.85%再加上3%的風(fēng)險(xiǎn)利率。關(guān)于租金的取值，我們參考了金臺(tái)大廈（30元/㎡含裝修）、臺(tái)灣花園（12-16元/㎡）、昌龍商務(wù)大廈（16元/㎡）、福天大廈（20元/㎡）的租金水平，并考慮空置、維護(hù)成本和稅費(fèi)因素，以16元/㎡的純租金收益來(lái)計(jì)算，由此所確定的收益價(jià)格為2169元/㎡。綜合分析為保證價(jià)格確定的客觀性，我們給市場(chǎng)比較法確定的比準(zhǔn)價(jià)格賦予0.9的權(quán)重值，而收益價(jià)格取0.1的權(quán)重值，計(jì)算出本相關(guān)項(xiàng)目的售價(jià)為2013元/㎡。通過(guò)價(jià)格分析，結(jié)合市場(chǎng)走勢(shì)和貫切謹(jǐn)慎性原則，我們建議本相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格可以確定為：均價(jià)為2000元/m2。提示：真正的價(jià)位體系制定，必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等完成之后并針對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)變化具體情況才能最后確立，以上只是價(jià)格體系的初步輪廓。付款方式定位付款方式的設(shè)計(jì)旨在最大程度地調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)者和擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點(diǎn)，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本相關(guān)項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)，具體付款方式我司將在銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告予以詳細(xì)說(shuō)明。規(guī)劃建議做什么樣的產(chǎn)品？才能符合目標(biāo)客戶(hù)群體，是本相關(guān)項(xiàng)目必須回答的問(wèn)題。本章根據(jù)前述對(duì)市場(chǎng)的分析研判，提出了相關(guān)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，戶(hù)型配比等構(gòu)想和建議。相關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想規(guī)劃依據(jù)1、本案的市場(chǎng)研究結(jié)論。2、政府對(duì)該地塊的規(guī)劃及約束。3、該地塊的地質(zhì)初步勘察。4、地塊的地形條件。指導(dǎo)思想1、注重大區(qū)域市場(chǎng)需求。2、關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)環(huán)保。3、突出產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。4、強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一?？傮w規(guī)劃應(yīng)考慮的原則最大使用效率原則。最大經(jīng)濟(jì)效益原則。最低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)原則。最完美形象的原則（在上述前提下）。建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議總體規(guī)劃1、合適的方案一：由2幢25層高層構(gòu)成，布置在臨南坪北路主干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機(jī)的連接。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。在上述前提下在上述前提下在上述前提下◆布局對(duì)稱(chēng)、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應(yīng)，大樓氣勢(shì)恢弘，定能成為區(qū)域標(biāo)志性建筑。◆塔樓投影為方正平面，對(duì)產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)較為有利，可使總建筑面積利用達(dá)到極值?！粲欣诒鞠嚓P(guān)項(xiàng)目現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的最佳效果發(fā)揮?！籼鞓虻睦媒ㄗh在18層左右，長(zhǎng)度控制在30米左右，需專(zhuān)業(yè)論證。此天橋主要以觀景為主題，同時(shí)，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋?qū)⒛媳彼怯袡C(jī)的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風(fēng)格流派，也可增添重慶城市景觀。另外，建議將會(huì)所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上?！魞勺窍鄬?duì)獨(dú)立，產(chǎn)品戶(hù)型的采光、通風(fēng)較好?！舸撕线m的方案建設(shè)難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。2、合適的方案二：由2幢25層高層構(gòu)成，兩座塔樓相錯(cuò)配置在北端，分A、B座，主要理由如下：其理由是：◆布局在相關(guān)項(xiàng)目裙樓上的東北角，緊湊、合理，同時(shí)也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應(yīng)?！裘娣e利用較好，特別是裙樓相對(duì)集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高?！艚ㄖ后w集中可顯示氣勢(shì)雄偉，可成為城市標(biāo)志性建筑?！舫杀鞠鄬?duì)較低?！舢a(chǎn)品戶(hù)型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風(fēng)不好等?！艨赡軐?duì)裙樓中廳產(chǎn)生影響。綜合上述兩個(gè)合適的方案，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)重慶及至西部地區(qū)市場(chǎng)敏感，我們建議取合適的方案一，此合適的方案應(yīng)與設(shè)計(jì)院溝通后，由設(shè)計(jì)院拿出具體設(shè)計(jì)合適的方案。建筑風(fēng)格我們認(rèn)為本相關(guān)項(xiàng)目在總體上應(yīng)體現(xiàn)：現(xiàn)代建筑風(fēng)格要求外墻簡(jiǎn)潔、明快、富有現(xiàn)代時(shí)尚感，講求現(xiàn)代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個(gè)性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強(qiáng)調(diào)與城市風(fēng)格有機(jī)聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時(shí)代特征個(gè)性的空間層次。前衛(wèi)屋頂造型屋頂部分可進(jìn)行標(biāo)新立異的造型，應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與大樓有機(jī)的結(jié)合，屋頂造型主題可以企業(yè)文化為主題、也可以城市文化為主題等。外墻色調(diào)由于重慶天空長(zhǎng)年灰暗及酸雨較多，應(yīng)避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進(jìn)行點(diǎn)綴。參考圖例戶(hù)型建議及配比戶(hù)型比例及面積控制根據(jù)我司對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：目前南岸區(qū)無(wú)論是城市中心的高層建筑，還是較為偏遠(yuǎn)的多層建筑，大都是以二室二廳雙衛(wèi)和三室二廳雙衛(wèi)戶(hù)型為主，其中二室二廳面積為81-120m2占到67.9%，三室二廳雙衛(wèi)面積為101-140m2占87.5%，面積為141-160m2有11.6%，而面積在81-100m2之間僅占0.9%。戶(hù)型面積偏大，目標(biāo)客戶(hù)群?jiǎn)我?，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，多樣化和靈活性則顯得不足，導(dǎo)致相互競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。鑒于熱銷(xiāo)樓盤(pán)（知音閣、恒通·云鼎國(guó)際公寓等）的戶(hù)型配比，我司認(rèn)為本相關(guān)項(xiàng)目CBD商務(wù)公寓的套型配比及面積控制應(yīng)尋求差異化，建議如下：戶(hù)型建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室）客廳開(kāi)間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比一室一廳單衛(wèi)40-6015————3.91830%二室二廳雙衛(wèi)60-801510——3.92020%三室二廳雙衛(wèi)80-1001813104.22835%100-1201815124.2288%四室二廳雙衛(wèi)120-1401815134.5305%躍層(五室三廳雙衛(wèi))150-1802018155.4402%建筑設(shè)計(jì)提示廳室方正，盡量避免異形房。動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。每戶(hù)配有生活陽(yáng)臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)、預(yù)留空調(diào)位、洗衣機(jī)位、冰箱位。戶(hù)與戶(hù)之間的安全性和私密性問(wèn)題。主要空間均要有采光面，臥室窗建議設(shè)計(jì)為陽(yáng)光窗，觀景陽(yáng)臺(tái)與客廳之間采用落地窗。各戶(hù)型主臥室應(yīng)布置在公共通道盡頭，且公共通道的長(zhǎng)度不應(yīng)大于寬度的4倍。建議在處理好上述細(xì)部設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，將公攤系數(shù)控制在20%以?xún)?nèi)。建筑配置的說(shuō)明關(guān)于空中花園配置說(shuō)明除配置大型屋頂生態(tài)花園外，在每上三層建立一個(gè)小型的空中花園，利于本層業(yè)主小憩休閑時(shí)足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門(mén)前盡享人生樂(lè)趣，也給鄰里間創(chuàng)造一個(gè)至親至善活動(dòng)的交流場(chǎng)所。關(guān)于入戶(hù)大廳配置每幢塔樓入戶(hù)大廳按酒店大廳風(fēng)格設(shè)置經(jīng)典別致的入口。高層的入口按大堂風(fēng)格設(shè)計(jì)，大堂風(fēng)格源于酒店概念，但近年來(lái)流行于高層住宅，它會(huì)令買(mǎi)家感覺(jué)身份尊貴，這一細(xì)小設(shè)計(jì)也會(huì)令買(mǎi)家賞心悅目。電梯配置現(xiàn)有寫(xiě)字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理管控的麻煩和使用上的不便。本來(lái)，硬件上的缺陷還可以用軟件來(lái)彌補(bǔ)，但物業(yè)管理管控的不精心更加劇了這類(lèi)情況的發(fā)生。這是造成客戶(hù)最不滿意的主要原因。所以，建議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進(jìn)口名牌電梯，內(nèi)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對(duì)講系統(tǒng)，并進(jìn)行高、低區(qū)域分類(lèi)運(yùn)行管制（分15F以下、16-30F和31F以上三個(gè)運(yùn)行區(qū)域）。車(chē)庫(kù)設(shè)置停車(chē)位少幾乎是所有寫(xiě)字樓都面臨的問(wèn)題。不久的將來(lái)，白領(lǐng)們開(kāi)車(chē)上下班將成為一種時(shí)尚，車(chē)位數(shù)量將成為客戶(hù)選擇商務(wù)公寓/寫(xiě)字樓的重要指標(biāo)。從發(fā)展的角度看，建議至少按每套一個(gè)車(chē)位配置。關(guān)于會(huì)所配置會(huì)所可設(shè)置在天橋?qū)用?，也可在裙樓屋頂花園上設(shè)置。會(huì)所按星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，會(huì)所功能為休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等于一體，服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目高檔茶樓、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、水吧、健美中心、商務(wù)服務(wù)中心、棋牌室、兒童活動(dòng)室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。關(guān)于智能化配置客戶(hù)對(duì)寬帶網(wǎng)的建設(shè)已投入了相當(dāng)大的興趣，隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來(lái)臨，客戶(hù)希望新的商務(wù)公寓/寫(xiě)字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓也提出越來(lái)越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明顯提高。建議配置：可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控：訪客先按鍵與保安通話；中央管理管控機(jī)成像監(jiān)控，確保業(yè)主安全。通訊聯(lián)網(wǎng)：中央管理管控機(jī)、副管理管控機(jī)、門(mén)口機(jī)、分機(jī)互聯(lián)通話?？梢暦辣I對(duì)講：與來(lái)客對(duì)話，并可成像確認(rèn)來(lái)客身份，可視對(duì)講機(jī)應(yīng)采用名牌產(chǎn)品。防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對(duì)外控測(cè)；事故報(bào)警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報(bào)警。所有公共通道、外墻和出入口均設(shè)置電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個(gè)大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保安體系。三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)電表、水表、氣表采用IC卡智能表。停車(chē)場(chǎng)管理管控系統(tǒng)設(shè)IC卡門(mén)禁智能系統(tǒng)，對(duì)車(chē)輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位自動(dòng)管理管控?？墒沟猛＼?chē)場(chǎng)的管理管控井然有序，業(yè)主泊車(chē)，散客泊車(chē)和游車(chē)過(guò)路均可得到很好的控制和管理管控。綜合布線系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功能，方便與外界實(shí)行數(shù)據(jù)通訊；任一信息點(diǎn)可自由連接如計(jì)算機(jī)、打印機(jī)終端、或電話、傳真機(jī)等；實(shí)現(xiàn)快速上網(wǎng)。中央集成信息管理管控系統(tǒng)各子系統(tǒng)中央集成管理管控，使系統(tǒng)間互通信息，方便工作協(xié)調(diào)、資源共享，實(shí)現(xiàn)集中、高效管理管控。通訊系統(tǒng)每戶(hù)預(yù)留多個(gè)電話接口，寬帶光纖接入戶(hù)。消防自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)每戶(hù)設(shè)有報(bào)警器，與監(jiān)控中心連接；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋、消防栓系統(tǒng)智能聯(lián)網(wǎng)，全面保障居家安全。智能化配置是CBD商務(wù)公寓的基本標(biāo)志，有關(guān)智能化系統(tǒng)的具體配置應(yīng)根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目的具體情況及成本而設(shè)定，建議由相關(guān)智能化專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)并提供預(yù)算。交房標(biāo)準(zhǔn)建議公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)塔樓外墻：高級(jí)材料配置。公寓大堂：高級(jí)材料配置。電梯大堂：高級(jí)材料配置。中央空調(diào)：名牌產(chǎn)品配置信報(bào)箱：集中設(shè)置每戶(hù)專(zhuān)用啞光不銹鋼報(bào)箱。商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。地面：水泥沙漿抹平。門(mén)：品牌防火防盜門(mén)。窗：優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，品牌產(chǎn)品。供水：分加壓，二次供水，接入戶(hù)。供電：雙回路供電，每戶(hù)專(zhuān)用配電箱、漏電保護(hù)裝置。供氣：自動(dòng)抄表系統(tǒng)和煤氣泄漏報(bào)警裝置。通訊：預(yù)留寬帶數(shù)據(jù)接口入戶(hù)。閉路電視：有線電視網(wǎng)閉路線入戶(hù)。消防系統(tǒng)：設(shè)有消防自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。物業(yè)管理管控服務(wù)建議物業(yè)管理管控是現(xiàn)代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是CBD商務(wù)公寓物業(yè)管理管控要求更高。本相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)管理管控的運(yùn)作模式可采取兩種方式：一是開(kāi)發(fā)商自己組建物業(yè)管理管控公司，聘請(qǐng)先進(jìn)物業(yè)管理管控公司作為顧問(wèn)公司，推廣時(shí)可將顧問(wèn)公司推出以增加賣(mài)點(diǎn)；二是相關(guān)項(xiàng)目物業(yè)管理管控委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理管控公司，可以競(jìng)標(biāo)方式選擇物業(yè)管理管控，通過(guò)競(jìng)標(biāo)也可增加目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)信心，樹(shù)立相關(guān)項(xiàng)目口碑形象。物業(yè)管理管控公司選擇必須具備規(guī)模性和管理管控的先進(jìn)性。我們對(duì)物業(yè)公司提出以下要求：具有管理管控的規(guī)模性，現(xiàn)已管理管控規(guī)模達(dá)到20-50萬(wàn)m2以上的。高的資質(zhì)等級(jí)。公司被評(píng)為全國(guó)、省、市先進(jìn)物業(yè)單位，物業(yè)管理管控口碑好。具有先進(jìn)的管理管控模式，人性化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)的服務(wù)規(guī)格。特推薦以下物業(yè)管理管控公司以作參考：——深國(guó)貿(mào)物業(yè)：系深圳最早的物管公司之一，目前在重慶管理管控的物業(yè)有“流金歲月”“沙龍廣場(chǎng)”等物業(yè)?！搴Ｎ飿I(yè)：榮獲ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，為重慶市著名大型物業(yè)管理管控公司，目前管理管控的物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)m2，其中包括住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、大型住宅小區(qū)等。我們認(rèn)為：本相關(guān)項(xiàng)目應(yīng)尋求一家有實(shí)力，管理管控先進(jìn)，富有經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理管控公司進(jìn)行物業(yè)全方位管理管控。營(yíng)銷(xiāo)推廣本章較系統(tǒng)地提出了總體營(yíng)銷(xiāo)思路、營(yíng)銷(xiāo)組合、促銷(xiāo)策略及廣告推廣體系。銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇一個(gè)相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，它隨著自身的開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律不斷地創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)，把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。本相關(guān)項(xiàng)目的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)要隨相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程、商業(yè)裙樓的租售情況，并結(jié)合宏觀市場(chǎng)環(huán)境的變化相機(jī)而定。相關(guān)項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”整合分析尋求并營(yíng)造“賣(mài)點(diǎn)”才能制定出行之有效的推廣策略，把握取勝方向，以下是相關(guān)項(xiàng)目的幾個(gè)賣(mài)點(diǎn)，以供參考：——“精致的裙樓花園”賣(mài)點(diǎn)——“個(gè)性化空間設(shè)計(jì)”賣(mài)點(diǎn)?！熬窌?huì)所”賣(mài)點(diǎn)?！拜p松付款”賣(mài)點(diǎn)?！皟?yōu)越的地段位置”賣(mài)點(diǎn)?！俺渥愕娜藲狻辟u(mài)點(diǎn)?！盁o(wú)限的商機(jī)”賣(mài)點(diǎn)?！爸悄芑到y(tǒng)”?！安叫薪?、綠化廣場(chǎng)”賣(mài)點(diǎn)?！皩?zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)”賣(mài)點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)組合配合營(yíng)銷(xiāo)的五個(gè)階段，宏佳公司將廣告推廣也劃分為五個(gè)階段：蓄集能量階段：這個(gè)階段的主要目的是相關(guān)項(xiàng)目形象建立，主要包括：——現(xiàn)場(chǎng)包裝：與廣告公司確定相關(guān)項(xiàng)目的VI標(biāo)志后，在相關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)做LOGO墻（顏色和外形加以統(tǒng)一），展示相關(guān)項(xiàng)目的標(biāo)志和企業(yè)形象。由于本相關(guān)項(xiàng)目地理位置較好，可以在LOGO墻上設(shè)立一些戶(hù)外廣告位，既能起到廣告的作用，又可節(jié)約廣告費(fèi)用。售樓中心的包裝事關(guān)企業(yè)形象，可以采用鋼結(jié)構(gòu)建造，既大氣又可循環(huán)利用。（見(jiàn)附圖示意）——軟文造勢(shì)：在相關(guān)媒體發(fā)布軟性文章，既可向目標(biāo)受眾發(fā)布信息，又可廣泛引起社會(huì)關(guān)注?！惖卣故荆涸谀掀汉曷晱V場(chǎng)、大都會(huì)等地設(shè)立推廣咨詢(xún)中心，擴(kuò)大本相關(guān)項(xiàng)目信息的受眾面。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段：配合內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)行宣傳，包括：——戶(hù)外廣告在南橋頭的隧道入口和相關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)天橋設(shè)立戶(hù)外廣告位，讓進(jìn)入南坪的人第一視點(diǎn)是本相關(guān)項(xiàng)目，到達(dá)天橋再次聚焦，配合現(xiàn)場(chǎng)LOGO墻的包裝，對(duì)公司形象或相關(guān)項(xiàng)目形象進(jìn)行宣傳，形成南岸區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線，起到先聲奪人的效果；——以電臺(tái)主持人簽名活動(dòng)來(lái)造勢(shì)，營(yíng)造搶購(gòu)的銷(xiāo)售氛圍；——軟性文章及新聞◆對(duì)工程進(jìn)度和相關(guān)項(xiàng)目的一些重大活動(dòng)進(jìn)行報(bào)導(dǎo)，如大型公益活動(dòng)、相關(guān)項(xiàng)目推廣會(huì)等；◆對(duì)本相關(guān)項(xiàng)目的周邊環(huán)境和市場(chǎng)前景的評(píng)論，突出相關(guān)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)價(jià)值?！魧?duì)戶(hù)型的評(píng)價(jià)和分析。新盤(pán)推出階段這個(gè)階段是本相關(guān)項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)推廣期，同時(shí)推出以下廣告：——媒體廣告在重慶四大報(bào)刊媒體上投放一定數(shù)量的平面廣告?！獞?hù)外廣告◆在開(kāi)盤(pán)前做好空飄、彩旗、充氣拱門(mén)和條幅，營(yíng)造相關(guān)項(xiàng)目熱銷(xiāo)的氣氛；◆在開(kāi)盤(pán)前做好引導(dǎo)標(biāo)識(shí)，以引導(dǎo)客戶(hù)到售樓現(xiàn)場(chǎng)?！e辦相關(guān)項(xiàng)目展示活動(dòng)開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)；平穩(wěn)推廣階段這個(gè)階段對(duì)應(yīng)相關(guān)項(xiàng)目的銷(xiāo)售保持期，廣告密度降低，仍應(yīng)保持以上廣告方式，但應(yīng)加強(qiáng)廣告訴求的針對(duì)性，保持社會(huì)的認(rèn)知度不降低。建議在重慶電視臺(tái)作特約播映以配合電視廣告和報(bào)刊的推廣。銷(xiāo)售后期階段廣告訴求改為貼近業(yè)主的訴求，旨在穩(wěn)定老客戶(hù)，贏得口碑，從而爭(zhēng)取新客戶(hù)，消化最后的尾盤(pán)。需要最后指出的是，根據(jù)宏佳公司的經(jīng)驗(yàn)，客戶(hù)之間的推薦是一個(gè)有效的推銷(xiāo)手段，因此正揚(yáng)集團(tuán)的形象對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售有至關(guān)重要的作用，所以正揚(yáng)集團(tuán)一定要在整個(gè)推廣過(guò)程中注意營(yíng)造公司形象，增加公司親和力，多舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)提升公司的公眾形象。促銷(xiāo)策略承諾制銷(xiāo)售策略承諾制銷(xiāo)售主要是讓客戶(hù)放心購(gòu)房，輕松置業(yè)。承諾銷(xiāo)售主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、建設(shè)工期、交房標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境綠化、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理管控等消費(fèi)者密切關(guān)心的問(wèn)題。承諾制銷(xiāo)售主要要達(dá)到“情定這一次，承諾一輩子”的效果。異地賣(mài)場(chǎng)設(shè)置策略在商業(yè)中心和人流量大的地方開(kāi)展樓盤(pán)異地賣(mài)場(chǎng)展銷(xiāo)活動(dòng)，是被廣泛采用也是非常有效的一種促銷(xiāo)方式。它可以彌補(bǔ)售樓處人流有限的不足和媒體效果不力的不足，其最終目的還是讓更多的客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)接待中心，引客入門(mén)。建議在宏聲廣場(chǎng)和大都會(huì)設(shè)立咨詢(xún)推廣點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售策略通過(guò)正揚(yáng)集團(tuán)