哈爾濱市物業(yè)管理要求（4月23日哈爾濱市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議經(jīng)過(guò)，6月10日黑龍江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議同意）哈爾濱市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第25號(hào)《哈爾濱市物業(yè)管理要求》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于4月23日經(jīng)過(guò)，黑龍江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議于6月10日同意，現(xiàn)予公布，自8月1日起施行。哈爾濱市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)7月13日第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)正當(dāng)權(quán)益，依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制訂本要求。第二條本要求適適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。第三條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作，組織實(shí)施本要求?？h（市）房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作。建設(shè)、計(jì)劃、城市管理、工商、物價(jià)、公安、環(huán)境保護(hù)、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等相關(guān)行政管理部門和單位，根據(jù)各自治則配合實(shí)施本要求。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)該幫助做好物業(yè)管理工作。第四條第四條房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)該關(guān)鍵考慮下列原因：（一）業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備；（二）屬于一個(gè)自然街坊或封閉小區(qū)；（三）和小區(qū)居民委員會(huì)設(shè)置大致相適應(yīng)。第五條業(yè)主大會(huì)有一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用建筑面積達(dá)成50％以上，或首個(gè)房屋出售并交付使用滿2年，應(yīng)該召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第六條含有召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)條件，建設(shè)單位應(yīng)該書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道通知后30日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位所派人員組成。參與籌備組業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)該在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組組員名單；建設(shè)單位應(yīng)該向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時(shí)間時(shí)間等必需資料?；I備組根據(jù)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》相關(guān)要求組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第七條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)，按套計(jì)算，有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證一套計(jì)一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)，按物業(yè)建筑面積計(jì)算，不超出100平方米有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證計(jì)一票；超出100平方米，每超出100平方米再計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)最高不超出全部投票權(quán)30％，剩下投票權(quán)根據(jù)其它業(yè)主占全部投票權(quán)百分比分?jǐn)偨o其它業(yè)主。第八條首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)該在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下制訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)該就業(yè)主大會(huì)儀事方法、表決程序、業(yè)主投票權(quán)決定措施，業(yè)主委員會(huì)組成，委員資格、任期、改選、免職，經(jīng)費(fèi)籌集、使用、管理等事項(xiàng)作出約定。第九條首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)該在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)該有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力業(yè)主擔(dān)當(dāng)；但不得同時(shí)在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)確定。第十條業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后應(yīng)該立即在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告；并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主條約、業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門立案。第十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求組織召開(kāi)定時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；經(jīng)20%以上業(yè)主提議或發(fā)生重大事故、經(jīng)濟(jì)事件需要立即處理，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議能夠采取集體討論或書面征求意見(jiàn)形式；但應(yīng)該有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)業(yè)主參與。業(yè)主能夠委托代理人參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)該出具書面授權(quán)委托書。業(yè)主大會(huì)作出決定，必需經(jīng)和會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上經(jīng)過(guò)。業(yè)主大會(huì)做出制訂和修改業(yè)主條約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專題維修資金籌集和使用方案決定，必需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上經(jīng)過(guò)。第十二條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該含有獨(dú)立法人資格，取得資質(zhì)證書后，放可從事和自治登記相適應(yīng)物業(yè)管理活動(dòng)。新設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應(yīng)該依法取得供上行政管理部門和發(fā)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后，再向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)。市房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審查，符合條件，根據(jù)相關(guān)要求和發(fā)資質(zhì)證書。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等渠道公開(kāi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠(chéng)信情況等內(nèi)容。第十三條外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)該在市房產(chǎn)行政主管部門立案。未辦理立案手續(xù)，由方鏟形整主管部門責(zé)令限期立案，并給予通報(bào)。第十四條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)該選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，并和其簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。建設(shè)單位在于物業(yè)買受人簽署物業(yè)買賣協(xié)議時(shí)，應(yīng)該明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)保修范圍和和時(shí)限、違約責(zé)任等物業(yè)管理具體事項(xiàng)。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議在期限屆滿或到業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時(shí)終止。第十五條住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)該經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方法選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于3個(gè)或建筑面積不超出5萬(wàn)平方米，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門同意，能夠采取協(xié)議方法選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。第十六條建設(shè)單位應(yīng)該在新建物業(yè)綜合驗(yàn)收合格以后，同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)該關(guān)鍵對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其它又管事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)。建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款要求為辦理物業(yè)承接驗(yàn)收，由房產(chǎn)行政主管部門給警告，并責(zé)令限期更正；逾期拒不更正，對(duì)責(zé)任方處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。第十七條建設(shè)單位應(yīng)該根據(jù)總建筑面積0.3％百分比在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必需要得物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超出300平方米。物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或挪作她用。第十八條業(yè)主大會(huì)能夠經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或依據(jù)業(yè)主委員會(huì)推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)推薦后選物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該最少推薦3個(gè)以上含有資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)。第十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署書面物業(yè)服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)協(xié)議通常應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容加以約定。業(yè)主委員會(huì)在于物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議時(shí)，能夠依據(jù)物業(yè)大會(huì)要求就物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、公共區(qū)域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護(hù)、車輛停放管理、物業(yè)管理資料管理等服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行約定。第二十條物業(yè)滾利企業(yè)應(yīng)該自物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)協(xié)議報(bào)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門及公傷行政管理部門立案。假如一方不準(zhǔn)備前物業(yè)服務(wù)協(xié)議，應(yīng)該自協(xié)議期滿前60日通知對(duì)方。第二十一條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止或解除后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交下列事項(xiàng)：（一）預(yù)售物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（二）全部物業(yè)檔案資料；（三）物業(yè)滾利用方、場(chǎng)地和其它財(cái)務(wù)。違反前款第（一）、（二）項(xiàng)要求，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正，逾期仍不移交，給予通報(bào)，并處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；違法欠款第（三）項(xiàng)要求，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正，逾期仍不移交，處以5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。第二十二條業(yè)主委員會(huì)和新選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議時(shí)，應(yīng)該辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。同時(shí)移交本要求第二十一條要求事項(xiàng)。第二十三條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，并遵守下列要求：（一）根據(jù)國(guó)家、省、市要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范實(shí)施管理服務(wù)；（二）向業(yè)主和物業(yè)使用時(shí)用人通知物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備使用方法、要求及注意事項(xiàng)；（三）定時(shí)聽(tīng)取業(yè)主大會(huì)、業(yè)主意見(jiàn)和提議、改善和完善管理服務(wù)；（四）立即勸阻和阻止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主條約行為，并向業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政管理部門匯報(bào)。第二十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該遵信合理、公開(kāi)和費(fèi)用和服務(wù)水平相適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)整價(jià)，具體收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方法根據(jù)國(guó)家和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)措施實(shí)施。市人民政府制訂指導(dǎo)價(jià)時(shí)應(yīng)該按質(zhì)論價(jià)、分等計(jì)價(jià)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)范圍、項(xiàng)目、要求卻頂各級(jí)各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省物價(jià)部門同意后實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理取悅內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)情況進(jìn)行公告。第二十五條前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前發(fā)生物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。物業(yè)交付物業(yè)買受人后至前期物業(yè)協(xié)議終止之日發(fā)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)買受人在房屋買賣協(xié)議中約定負(fù)擔(dān)；未約定或約定不明確，由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。第二十六條房屋自由部位、自由設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。第二十七條物業(yè)使用中嚴(yán)禁下列行為：（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）損壞或私自占用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備，移動(dòng)共用設(shè)備；（三）破壞房屋外觀；（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（五）私自改變物業(yè)使用性質(zhì)；（六）侵占綠地，損毀花草樹(shù)木；（七）隨意停放車輛；（八）隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；（九）違反要求放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或產(chǎn)生超出要求標(biāo)準(zhǔn)噪聲；（十）私自設(shè)置攤點(diǎn)；（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章嚴(yán)禁其它行為。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)覺(jué)前款行為，有權(quán)勸阻阻止；對(duì)拒不更正有權(quán)向相關(guān)行政管理部門舉報(bào)。違反前款第（一）、（二）項(xiàng)要求，有房產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令停止違法行為、限期更正；情節(jié)嚴(yán)重，對(duì)個(gè)人處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款，對(duì)單位處以5萬(wàn)元以下10萬(wàn)元以上罰款；造成損失，依法負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。第二十八條業(yè)主需要裝飾裝修房屋，應(yīng)該事先通知物業(yè)管理企業(yè)。根據(jù)法律、法規(guī)要求需要辦理相關(guān)審批手續(xù)，辦理后方可進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該將房屋裝飾裝修中嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)通知業(yè)主，并和業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償、廢棄物清運(yùn)處理、裝修人員管理等相關(guān)事項(xiàng)簽署協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)覺(jué)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或業(yè)主條約行為，應(yīng)該依據(jù)相關(guān)要求或約定給予勸阻阻止；對(duì)拒不更正，應(yīng)該立即匯報(bào)業(yè)主委員會(huì)并報(bào)相關(guān)行政管理部門依法處理。第二十九條發(fā)生危及她人房屋使用安全或公共安全緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該立即組織維修、更新或采取應(yīng)急方法，并立即通知業(yè)主委員會(huì)，維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主負(fù)擔(dān)。第三十條業(yè)主對(duì)設(shè)置于房屋內(nèi)部共用設(shè)備負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。業(yè)主應(yīng)該配合物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)。違反要求，由房產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期更正，并可處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款；造成損失，依法負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。第三十一條任何單位或個(gè)人不得私自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或場(chǎng)地。供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，應(yīng)該事先通知物業(yè)管理企業(yè)，完工后立即恢復(fù)原狀；造成損失，應(yīng)該給予賠償。第三十二條在不影響通行、消防和安全前提下，確需常常占用道路或場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛，應(yīng)該取得業(yè)主大會(huì)同意，并按要求交納場(chǎng)地占用費(fèi)。所得收益歸全體業(yè)主全部，關(guān)鍵用于共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，也能夠根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定使用。對(duì)車輛停放有保管要求，由車主或車輛使用人和物業(yè)管理企業(yè)另行簽署保管協(xié)議。第三十三條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)屬于建設(shè)單位全部機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)、停車場(chǎng)在相同條件下應(yīng)該優(yōu)先租、售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人。第三十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)或和單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連非住宅物業(yè)業(yè)主，應(yīng)該根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求交納專題維修資金。專題維修資金屬業(yè)主全部，專戶存放，專題用于保修期滿后物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造、不得挪作她用。第三十五條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管