常熟XX?世紀中心營銷推廣方案第一部分、房地產市場背景分析受到房地產產業(yè)政策、稅費政策、金融政策調控影響，常熟房地產市場容量急劇降低，市場上積壓大量高級豪宅商品房，市場銷售壓力驟然增大，競爭更趨猛烈。一、項目市場背景分析多年來，中國相續(xù)實施、系列房地產產業(yè)宏觀調控政策開始發(fā)揮其指導性作用，指導中國房地產產業(yè)發(fā)展，房地產市場步入結構調整期。6月房地產產業(yè)新政實施和落實，有力抑制了房地產市場投機性需求，對住宅房地產產品消費市場產生消極影響，市場觀望氣氛嚴重；市場投資者將投資目標轉向以商鋪、辦公等為主經營性產品，房地產住宅市場自住型消費需求成為近期房地產需求市場主力軍，高性價比產品、商鋪、商務寫字樓成為現(xiàn)階段市場焦點。1、宏觀調控政策影響力顯著，房地產市場步入結構盤整期多年來，國家采取系列宏觀調控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產法律法規(guī)、房地產產業(yè)稅費政策等角度對房地產產品供給商、房地產消費者施加影響，成功抑制了中國房地產業(yè)高速、盲目增加勢頭。經過較長時間市場博弈，國家采取規(guī)范房地產市場、完善房地產法律法規(guī)、嚴厲打擊房地產市場投機性投資行為、繼續(xù)實施主動貨幣政策、主動扶持首次置業(yè)需求、引導房地產市場產品供給結構和市場消費結構等方法，有效抑制房地產業(yè)非理性、快速增加勢頭，市場行進狀態(tài)平穩(wěn)，步入調整、結構重組、穩(wěn)恒發(fā)展時期。2、六月新政有效抑制了住宅房地產市場投機性需求，自住型消費成為住宅市場消費主力軍，高性價比商品房需求旺盛今年六月新政實施及落實，有效抑制了中國境內外游資投機性行為、非理性市場投資行為，房地產市場投機性需求容量急劇降低。部分城市房地產市場價格下探，市場觀望氣氛濃烈，出現(xiàn)供過于求市場局面，房地產市場步入買方市場，消費者表現(xiàn)更為理性，市場競爭白熱化，行業(yè)規(guī)則規(guī)范化，機會和約束同時發(fā)揮作用。在這種市場形勢下，房地產市場自住型消費需求成為住宅市場關鍵支柱，高性價比產品、低級次價位產品成為市場上關注熱點，房地產供給商采取多種促銷手段推售產品；部分房地產市場投資客調整其投資戰(zhàn)略，商鋪、商務辦公寫字樓成為其關注對象，如近階段南京、上海房地產市場狀態(tài)。3、受到區(qū)域性房地產市場特征影響，本輪宏觀調控政提升了三線城市房地產市場健康、有序發(fā)展受到中國不一樣地域經濟發(fā)展不平衡影響及房地產市場區(qū)域性特征限制，不一樣城市房地產產業(yè)發(fā)展水平差距顯著，長三角地域新興經濟城市房地產市場大多數(shù)處于健康市場狀態(tài)，如常熟房地產市場處于發(fā)展階段，其發(fā)展前景樂觀。但常熟房地產市場開發(fā)規(guī)模普遍較小，市場上供給產品功效單一、缺乏創(chuàng)新能力；房地產市場消費容量偏小，大多數(shù)處于二次置業(yè)階段，市場上消費者消費心理表現(xiàn)成熟，對高素質、舒適型住宅市場需求前景寬廣，對此，我們對XX?世紀中心有理由保持謹慎樂觀。二、常熟房地產市場現(xiàn)實狀況分析1、市場投資保持快速增加勢頭依據(jù)常熟統(tǒng)計局公布信息顯示，，常熟整年全市完成房地產開發(fā)投資29.60億元，比增加57.5%，其中住宅投資23.23億元，增加45.6%；商業(yè)營業(yè)用房4.29億元，增加183.3%。依據(jù)常熟房地產信息網公布信息顯示，今年1~7月份，常熟全市完成房地產投資額18.434億元，同比增加88.6%；其中完成房地產住宅投資額12.2046億元，同比增加42.9%；完成商業(yè)營業(yè)用房2.30億元，增加475.0%。市場投資保持高速增加勢頭。2、房地產市場開發(fā)規(guī)模逐步增大，房地產開發(fā)商逐步走向成熟今年1~7月份，全市商品房施工面積已達299.2萬平方米，商品房完工面積59.42萬平方米，分別增加38.2%和87.6%。房地產開發(fā)市場開發(fā)規(guī)模逐步增大，如尚湖中央花園總占地面積約10萬平方米，總建筑面積達54.1萬平方米。房地產開發(fā)市場項目開發(fā)規(guī)模較小。市場上大部分樓盤建筑面積在10萬平方米以下，如金大地花園翠竹苑，總面積約1.7萬平方米，銷售面積約6000平方米，產品功效單一，缺乏創(chuàng)新能力。3、房地產市場供給充足，市場供給結構失衡延續(xù)、房地產快速成長影響及今年上六個月實施土地政策，加速了房地產市場土地開發(fā)速度，今年1~7月份，全市商品房施工面積已達299.2萬平方米，比去年同期增加38.2%，房地產市場供給充足。依據(jù)今年上六個月常熟房地產春季展覽會市場反應，常熟房地產市場豪宅產品供給量急劇增大，65%產品屬于高等級墅，如雅蘭美地山莊、國美山莊、名坤豪園、圣地雅歌、藝墅信步華庭等；而商鋪、一般住宅產品供給相對缺乏，市場供給結構失衡。4、房地產銷售速度趨緩受到國家宏觀調控政策、市場供給結構失衡影響，常熟房地產市場銷售節(jié)奏趨緩。今年1~7月份，實現(xiàn)商品房實際銷售面積39.33萬平方米，其中住宅商品房銷售面積27.58萬平方米，比去年同期下降2.3%；實現(xiàn)商品房實際銷售額12.3553億元，其中住宅商品房實際銷售額8.9531億元。實現(xiàn)商品房預售面積89.54萬平方米，比去年同期下降2.5%，其中住宅預售面積76.15萬平方米，比去年同期下降14.7%，房地產一級市場銷售壓力驟然增大。從二級市場上看，今年1~7月份實現(xiàn)二手房成交面積37.02萬平方米，比去年同期增加25.41%，其中住宅二手房成交面積為21.08萬平方米，比去年同期下降7.26%。即使二手房總成交面積有較大增加，不過二手房住宅用房銷售面積顯著下滑。從房地產二級市場、三級市場銷售情況顯示，常熟房地產市場銷售壓力增大，市場銷售速度緩慢。5、受到土地成本影響，房地產銷售價格保持快速增加態(tài)勢土地供給總量限制和土地市場流轉程序規(guī)范，使經營性房地產土地成本占投資總成本比重深入增加，土地購置成本占總成本比重由23.4%上升至現(xiàn)在33.1%。受到投資成本影響，房地產銷售價格保持穩(wěn)步增加勢頭。今年上六個月，常熟房地產市場現(xiàn)房平均銷售價格3049元/平方米，比去年同期增加8.4%，其中住宅平均售價為3140元/平方米，比去年同期增加11.8%；期房平均預售價格為4637元/平方米，比去年同期增加28.1%，其中住宅預售價為4109元/平方米，比去年同期增加25.8%。三、常熟房地產前景展望常熟市城市經濟快速發(fā)展，提升了常熟城市化進程，成為推進常熟房地產市場穩(wěn)定、健康發(fā)展關鍵性原因。伴隨生活水平提升，常熟市民逐步重視生活環(huán)境和生活質量，大部分常熟當?shù)厥忻癫扇《沃脴I(yè)改善生活環(huán)境，對產品質量、園林景觀、生活環(huán)境、配套設施等綜合素質要求較高，高品質產品受到市民關注。常熟房地產市場處于成長階段，房地產市場開發(fā)規(guī)模較小，能夠開發(fā)10萬平方米以上樓盤屈指可數(shù)，大多數(shù)房地產項目建筑面積不足10萬平方米；市場上產品功效單一，園林景觀概念淡薄，配套設施不足，小區(qū)功效設置缺乏創(chuàng)新，市場缺乏創(chuàng)新意識。所以，常熟房地產市場含有很大可塑性，我們對常熟市場前景保持謹慎樂觀。第二部分、常熟XX?創(chuàng)夢世紀目標市場分析本項目目標市場關鍵由常熟當?shù)叵M群體、長久駐常熟投資經營消費群體、項目周圍城鎮(zhèn)及房地產投資客群等四大客群組成。其中以常熟當?shù)胤康禺a市場消費群體、長久駐常熟投資經營房地產市場消費群體為主。目標消費群體含有雄厚經濟實力，重視舒適生活環(huán)境，重視生活品質和內涵。一、項目（創(chuàng)夢世紀）潛在目標市場起源及組成份析常熟市城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產市場消費水平保持平穩(wěn)、微幅上升勢頭，常熟當?shù)厥忻穹康禺a消費目標關鍵以改善居住環(huán)境為主，外地長駐常熟投資經營投資者逐步成為常熟房地產市場消費群體一支主力軍。其次，在房地產金融市場、房地產產業(yè)政策壓力之下，依據(jù)中國房地產市場發(fā)展水平不均勻這一房地產市場發(fā)展現(xiàn)實狀況，中國外房地產投資群體相續(xù)放棄房地產市場發(fā)展水平相對比較成熟市場，其目標投資對象轉向瞄準像常熟市之類城市經濟快速增加新興經濟城市房地產市場，因為這類城市房地產市場處于成長階段，投資前景樂觀。依據(jù)對本項目房地產市場環(huán)境、產品組合及其發(fā)展前景分析，結合本企業(yè)多年操盤經驗，認為本項目標目標消費群體含有一定經濟實力，她們重視生活環(huán)境和居住氣氛，并含有前瞻性消費意識和投資意識。所以，本項目標用戶群體關鍵起源于常熟當?shù)仄笫聵I(yè)主、常熟政府公務員、企業(yè)高級管理人員、外地長久駐常熟投資經營投資者、本項目周圍城鎮(zhèn)含有一定經濟實力消費群體及房地產投資型消費群體等組成。二、項目（創(chuàng)夢世紀）消費群體特征分析依據(jù)對常熟房地產市場現(xiàn)況、當?shù)卮蠹揖幼∠M理念、本項目周圍環(huán)境、項目產品特征、市場產品推廣策略及項目潛在目標市場起源調研分析，本項目消費群體關鍵針對常熟當?shù)馗纳凭幼⌒拖M群體、常熟市政府公務員、常熟企業(yè)高級管理人員、私人企業(yè)主、項目周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)含有一定經濟實力成功人士及外地常駐常熟投資經商人士等。本項目標目標市場含有一定經濟基礎，她們渴望能夠為自己、為家人提供一個舒適、安全居住環(huán)境和工作條件，重視居住環(huán)境品質，表現(xiàn)優(yōu)越精神生活內涵，她們含有前瞻性眼光對待生活、對待人生，含有超前投資意識和享受生活投資意識。本項目標潛在目標消費群體具體特征表現(xiàn)為：含有一定經濟基礎，含有較強購置能力屬于中高等收入水平人士強調生活品質，含有較高生活意識含有前瞻性投資理念和投資頭腦以40左右及以上成功人士為主三、項目（創(chuàng)夢世紀）潛在目標消費群體組成份類依據(jù)常熟房產信息網網上公布相關常熟房地產市場6~8月份房地產銷售情況信息，在這期間，常熟當?shù)胤康禺a消費群體僅占常熟房地產消費市場二分之一，外地長久在常熟投資經商企事業(yè)主及房地產投資客群占據(jù)常熟房地產消費市場半壁江山，結合本項目標產品組合、市場區(qū)位及市場發(fā)展趨勢，估計項目目標消費群體關鍵由常熟當?shù)叵M群體、長久駐常熟投資經營消費群體、項目周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體及房地產市場投資客群等組成。1、常熟當?shù)叵M群體組成及特征分析本項目日常生活配套設施齊全，對常熟當?shù)胤康禺a投資置業(yè)者、欲改善居住環(huán)境置業(yè)者含有較大吸引力。含有一定經濟實力當?shù)厮綘I業(yè)主常熟市政府公務員企業(yè)高級管理人員含有一定經濟基礎階層她們經濟實力較強，大多數(shù)處于二次置業(yè)或數(shù)次置業(yè)狀態(tài)，消費心理成熟。她們現(xiàn)在生活環(huán)境不能滿足其對高尚、品位生活需求，她們渴望一個時尚、有品位、優(yōu)雅生活空間，期望擁有舒適、優(yōu)美環(huán)境，成為常熟市民新生活模范。經過本企業(yè)前期市場運作，常熟市民對XX集團市場品牌、項目板塊市場價值及項目發(fā)展?jié)摿τ辛松羁陶J識和認可。依據(jù)對常熟房地產市場消費市場調查，估計這一消費群體將占本項目總消費群體40%左右。2、外地駐常熟投資經營消費群體組成在常熟招商城長久投資經營業(yè)者其它外地長久在常熟投資經營、經商投資者在常熟長久投資經營經營者大多數(shù)處于忙碌工作空間和枯燥生活狀態(tài)，對生活、對家庭、對事業(yè)追求矛盾充斥著其生活空間。為了滿足對生活、休閑、事業(yè)發(fā)展需要，其需要在常熟安營扎寨，滿足其對舒適生活空間、優(yōu)美生活環(huán)境、濃厚商務氣氛、舒適、安全、便利商務交流空間需求。她們經濟實力雄厚，含有享受生活意識，渴望擁有一個現(xiàn)代、時尚生活環(huán)境，期望擁有一個具舒適生活、優(yōu)雅工作環(huán)境、濃厚商務交流空間于一體場所。依據(jù)對常熟房地產市場消費市場調查，估計這一消費群體將占本項目總消費群體30%左右。3、項目周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體因為本項目投資規(guī)模大，日常生活設施配套齊全，估計項目標開發(fā)建設將極大促進常熟城市化進程，其不僅對常熟當?shù)胤康禺a投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者含有較大吸引力，而且將對項目周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)、含有一定經濟實力、向往城市生活、期望為下一代營造良好生活環(huán)境置業(yè)者一樣含有極大吸引力，是她們置業(yè)首選之地。依據(jù)本企業(yè)多年地產銷售經驗，估計這一消費群體將占本項目總消費群體15%左右。4、中國外房地產市場投資性消費群體在房地產金融市場、產業(yè)政策壓力之下，結合中國房地產市場發(fā)展水平不均勻這一房地產市場發(fā)展現(xiàn)實狀況，中國外房地產投資群體開始瞄準像常熟市之類經濟增加快、市場處于發(fā)展階段新經濟城市。而中國外匯政策調整極大刺激國外貨幣進入房地產市場，對處于低迷市場產生主動影響。估計這一消費群體將占本項目總消費群體15%左右。第三部分、項目（創(chuàng)夢世紀）產品特征分析本項目開發(fā)商實力雄厚、開發(fā)規(guī)模大、項目區(qū)位優(yōu)越、配套齊全、園林景觀優(yōu)美，產品品質首屈一指，在常熟房地產市場含有絕對性支配性地位，有力推進常熟城市化建設進程，將改變常熟市經濟、文化發(fā)展格局，引領常熟人居生活文化進程。一、項目地塊現(xiàn)實狀況及未來展望本項目地塊北起長江路，西至泰山路，東起香山北路，南到昭文路，在常熟市政府關鍵計劃中心區(qū)東北部，處于常熟市中心和港口之間，距常熟市政府約1公里，建成后本項目將成為常熟城市新生活標志、新常熟休閑娛樂生活空間、新常熟市民經濟、文化交流場所。本項目日常生活配套設施齊全，居住環(huán)境優(yōu)美。項目周圍日常生活配套設施及市政基礎配套設施齊全，有省中學、昆城中學、市中學、體育館、展覽中心、新區(qū)醫(yī)院及在建部分政府職能部門等。地塊景觀資源豐富，西面虞山和南面常滸河是項目不可多得自然風景，為項目業(yè)主及其家人提供輕松、休閑生活環(huán)境，享受天倫之樂，是一塊風生水起風水寶地。在不遠未來，常熟市政府新辦公大樓將落址于本項目標南面，所以本項目將成為新常熟經濟、行政、文化交流中心，憑借XX集團強大品牌優(yōu)勢和優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢，配合本企業(yè)系列強勢公關活動傳輸影響，本項目將成為常熟人民新生活焦點。二、XX?世紀中心產品簡析1、XX?世紀中心產品總體概述本項目占地面積約70萬平方米，總建筑面積約175萬平方米，其中居住建筑面積約60萬平方米，商業(yè)建筑面積達110萬平方米。地塊被閩江路、珠江路和新世紀大道分成六小塊。本項目采取滾動開發(fā)模式，分三期開發(fā)，估計項目完成全部開發(fā)需要5年時間。本項目產品類別豐富，配套設施齊全，集居住、商業(yè)、辦公、休閑娛樂于一體新型經濟文化交流中心。項目最大住宅產品區(qū)為建筑面積約20萬平方米小高層、高層、TOWNHOUSE等，現(xiàn)代簡約式建筑風格，外立面設計新奇，下沉式意大利鄉(xiāng)村風情園林景觀設計，建成后將成為常熟首個意大利景觀專題小區(qū)項目；項目將建設常熟首個現(xiàn)代、時尚、集服裝展覽、交易于一體“米蘭國際服裝展覽中心”，建筑面積約20萬平方米，配置有五星級酒店和三星級賓館，成為提升常熟經濟健康發(fā)展助推器；預期項目將建三棟超高層辦公樓，最高一棟約200米，建成以后將成為常熟第一高度標志性建筑，含有代表性意義，在辦公樓周圍配有酒店式公寓；另外項目將關鍵開發(fā)大型shoppingmall和大賣場，打造常熟首個上?！靶绿斓亍蹦Ｊ讲惋?、酒吧一條街，向常熟市民提供一個新奇生活模式和休閑娛樂空間。該項目標開發(fā)建設，將會改變目前常熟市行政、經濟、文化發(fā)展格局，給常熟市民注入新活動空間，輸入新生活理念和休閑生活方法，推進常熟市城市化進程。2、XX?創(chuàng)夢世紀產品簡析本項目一期占地面積約16.6萬平方米，建筑面積約22萬平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成。XX?世紀中心一期由世界著名Laguard.Low設計企業(yè)主持建筑設計，現(xiàn)代簡約式建筑風格，配有15000平方米街鋪和5000平方米水岸會所。項目采取鋼筋混凝土剪力墻建筑結構，室內無梁無柱，底層挑高6米，設五星級大堂，盡顯豪華氣派。外墻面全部采取國家要求外墻保溫、防滲技術，提倡節(jié)省能源。Townhouse臨水而建，專題公園穿插其間，門前小橋流水，周圍有綠地花園，充足確保業(yè)主私人生活活動空間私密性。項目一期景觀設計特邀著名景觀設計企業(yè)泛亞易道做全程景觀設計。小區(qū)內湖景和住宅綠化完美融合，營造出意大利鄉(xiāng)村風情園林景觀，townhouse區(qū)域打造成意大利鄉(xiāng)村式園林景觀，下沉式庭院，更添生活情趣。植被高低錯落，中心景觀打造成意大利現(xiàn)代鄉(xiāng)村風格，中心湖占地面積約3000平方米，湖水配有七重水處理系統(tǒng)，充足確保了水質清潔。大型噴泉、園林小品及古羅馬雕塑，形成空間感和豐富層次感。小區(qū)綠化面積高達110000平方米，整體達成繁榮和寧靜，人和自然友好統(tǒng)一。小區(qū)提倡時尚、悠閑、健康生活方法，安全系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)向小區(qū)業(yè)主提供安全、舒適、健康生活空間。采取雙管環(huán)網直供水供水系統(tǒng)，高壓雙環(huán)網雙回路供電電路，以漏電保護裝置、高度靈敏火災報警系統(tǒng)加強安全保護。小區(qū)智能化建筑系統(tǒng)包含安全防范、信息管理、通信網絡三個方面，由ic卡、讀卡器、管理中心組成一卡通系統(tǒng)，小區(qū)各單元門、各電梯和車庫入口設有讀卡器，業(yè)主直接刷卡進入。小區(qū)內消費、娛樂、繳費等以卡結算，實現(xiàn)消費無幣化。在住宅內部安裝對講呼救報警系統(tǒng)，在住宅門窗、客廳和廚房安裝多種探測器，或在臥室設置緊急呼救按紐，一旦發(fā)覺盜賊闖進或發(fā)覺燃氣泄漏，能夠經過這個報警系統(tǒng)將信號傳到物業(yè)管理中心，監(jiān)控計算機會立即顯示發(fā)生警情用戶信息并提供二十四小時自動報警求援。XX?創(chuàng)夢世紀將向常熟市民提供一個全新、現(xiàn)代、舒適、生態(tài)居住環(huán)境和智能化生活空間，滿足常熟大家對高品質生活追求，為常駐常熟經商創(chuàng)業(yè)人士提供舒適生活空間，掀開常熟人民新生活、新篇章。三、項目SWOT分析本企業(yè)依據(jù)對常熟房地產市場調查及對本項目計劃初步了解，就項目優(yōu)劣勢、機會及威脅進行分析。1、項目優(yōu)勢：1.1、品牌優(yōu)勢XX集團市場品牌著名度大、企業(yè)開發(fā)實力強，品牌效應優(yōu)勢顯著，在長三角房地產市場含有領袖效應，輕易建立XX?創(chuàng)夢世紀市場著名度，樹立XX?創(chuàng)夢世紀高尚小區(qū)市場形象。1.2、規(guī)模優(yōu)勢本項目建設規(guī)模大，配套設施齊全，開發(fā)規(guī)模在常熟房地產開發(fā)市場首屈一指，輕易建立項目市場著名度，保障市場消費信心。1.3、區(qū)位優(yōu)勢本項目在常熟市政府關鍵計劃中心區(qū)周圍，含有良好市場發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿?，區(qū)位優(yōu)勢顯著。1.4、產品優(yōu)勢本項目產品配套齊全，景觀優(yōu)勢顯著，產品品質、園林景觀、配套服務等在常熟房地產市場首屈一指。2、項目劣勢2.1、市場容量小本項目市場供給體量大，而常熟市城市人口增加緩慢，市場容量小，這將增加本項目標銷售難度。2.2、日常生活配套缺乏本項目周圍日常生活配套設施缺乏，有待深入完善，這將對市場有產生消極影響。3、項目機會3.1、交通條件改善伴隨常熟市城市計劃完善和實施、常熟新行政中心建設，將極大改善本項目標交通配套設施，擴大市場輻射范圍。3.2、配套設施完善常熟新行政中心建設和新城市經濟中心計劃建設，推進本項目周圍配套設施改善，輕易吸納更大人氣。4、項目威脅4.1、市場供給量大，競爭日趨猛烈從開始，常熟房地產市場供給量急劇增加，在六月新政壓力之下，市場銷售壓力顯著增大，市場競爭日趨猛烈。4.2、新政之下消費心理對市場產生消極影響受到國家對房地產產業(yè)宏觀調控影響，造成房地產市場消費群體持幣觀望現(xiàn)象嚴重，投資類需求銳減，增大了本項目標市場推廣難度。四、XX?創(chuàng)夢世紀產品包裝提議依據(jù)對常熟房地產市場調研分析，常熟房地產市場上產品計劃單一，缺乏創(chuàng)新意識，園林景觀計劃難見閃光點，市場營銷推廣多數(shù)采取常規(guī)操作手法。結合本項目產品特點，我們提議將本項目包裝成意大利風情專題小區(qū)，快速切入市場空白點，奪取常熟房地產市場營銷空白點和市場制高點，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活風情和時尚、悠閑品位生活，樹立時尚、悠閑高尚小區(qū)形象。1、項目產品包裝專題提議依據(jù)項目產品園林特點、常熟房地產市場營銷推廣手段，提議將本項目包裝成意大利風情專題小區(qū)，提倡主動式時尚休閑生活方法，訴求舒適、健康生活品質。項目物業(yè)形象推廣專題為意大利時尚悠閑專題小區(qū)，訴求項目時尚悠閑，品質生活市場形象，以鮮明市場形象沖擊常熟樓市，以現(xiàn)代意大利悠閑田園生活展現(xiàn)本項目悠閑、愜意生活氣氛，經過一系列意大利文化宣傳活動展現(xiàn)時尚、悠閑、活力品位生活，提倡一個全新、主動生活方法。2、項目園林包裝提議意大利文化藝術著名遐邇，民族性格豪放，富有主動進取精神，以主感人生觀面對生活，追求一個充滿活力、舒適品位生活。為此，提議將項目園林景觀包裝成時尚、悠閑、富有活力現(xiàn)代意大利風情生活氣氛。提議：在項目局部建筑表現(xiàn)上，盡可能采取現(xiàn)代意大利建筑符號，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活建筑形象。在項目關鍵交通要道兩邊，依據(jù)園林計劃要求及實際情況，結合已經有綠化景觀，采取意大利藝術雕塑小品、意大利園林小品、含有意大利建筑符號花壇沿邊等建筑細節(jié)，營造悠閑意大利文化生活氣氛。在小區(qū)關鍵出入口兩旁采取意大利雕塑小品，直接向業(yè)主透出意大利風情文化氣息；在關鍵向廣場上，組合雕塑、觀賞性噴泉景觀。在小區(qū)業(yè)主關鍵休閑活動場所，提議組合部署意大利雕塑小品、意大利園林小品、游戲噴泉及觀賞性噴泉等。在小區(qū)建筑細節(jié)上，關鍵采取現(xiàn)代意大利建筑線條，盡力塑造現(xiàn)代意大利文化氣息。3、會所包裝提議提議小區(qū)會所外形設計以意大利流行現(xiàn)代簡約式建筑線條及建筑符號營造意大利表象氣氛，局部采取精巧噴泉小品、精制雕塑小品、園林小品等組合，塑造意大利文化生活氣氛，營造以水為專題綜合性意大利風情休閑會所，訴求一個悠閑、時尚、愜意意大利風情文化生活氣氛。在會所出入口或大堂內，部署以小型情趣噴泉、雕塑小品為主組合小品。會所走廊，以雕塑小品為主，輔以現(xiàn)代意大利壁畫、藝術流水小品等，營造一個意大利文化氣氛。會所功效布局以水為專題休閑功效，包含其它日常生活功效綜合性會所。以水功效為背景關鍵設施有溫室泳池、室外地中海式公共泳池、親子泳吧、香熏SPA、人造沙灘等。休閑功效設施有紅酒酒吧、書吧、咖啡吧等，表現(xiàn)業(yè)主生活品位和格調。綜合性功效設施有棋牌室、桌球室、圖書室、運動室、桑拿室等4、銷售中心包裝提議在項目還未建成之際，銷售中心是項目面向市場關鍵交流場所，表現(xiàn)項目標建筑風貌、生活風情和市場形象。在項目周圍進行銷售現(xiàn)場包裝，營造項目標銷售氣氛。建筑外立面包裝要展現(xiàn)現(xiàn)代簡練、富有現(xiàn)代意大利文化建筑氣息。提議在銷售中心和路出入口樹立一個雕塑、噴泉組合一個精神堡壘。銷售中心分成接待區(qū)、綜合模型展覽區(qū)、單體模型展覽區(qū)、銷控區(qū)、簽約區(qū)、會計區(qū)、樣板區(qū)、影像休閑區(qū)等。依據(jù)各區(qū)空間布局，進行組合包裝。在銷售中心外部設置停車場，配有精巧軟性鋪裝小品。銷售中心內部包裝飾品以意大利燈飾、文化藝術品等為主，關鍵營造一個意大利文化元素氣息。第四部分、項目（創(chuàng)夢世紀）定位分析經過對項目關鍵利益價值進行分析，展現(xiàn)出本項目充滿優(yōu)雅、時尚生活氣氛、活潑生活動力、優(yōu)美意大利鄉(xiāng)村風情園林景觀，展示現(xiàn)代意大利時尚生活風情，樹立高尚小區(qū)市場形象。一、項目（創(chuàng)夢世紀）關鍵價值分析結合常熟房地產市場現(xiàn)實狀況、項目目標市場分析及項目產品特征分析，本項目經過訴求項目市場板塊價值、大盤優(yōu)勢和開發(fā)商品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)本項目標優(yōu)雅、時尚、活力生活氣氛，營造出現(xiàn)代意大利文化風情生活，樹立悠閑、時尚高尚小區(qū)市場形象。1、項目市場板塊價值多年來，以雙城市中心為關鍵城市發(fā)展計劃，有力推進了常熟城市經濟快速發(fā)展，加緊了常熟城市化建設進程，提升了常熟市民生活水平，伴隨常熟經濟快速增加，常熟“雙關鍵”城市計劃布局逐步成為常熟城市經濟發(fā)展瓶頸，制約了常熟城市經濟結構升級。以老城區(qū)為關鍵城市經濟發(fā)展中心空間資源有限，不能滿足常熟城市經濟快速增加需求；以港口為關鍵城市經濟發(fā)展中心難以扛起指導常熟城市經濟發(fā)展大旗；常熟現(xiàn)有城市商業(yè)分布格局不合理，商務配套設施落后，嚴重制約了常熟經濟發(fā)展，現(xiàn)代化常熟需要新經濟中心整合經濟資源，提升常熟經濟結構，促進城市經濟發(fā)展，增強常熟城市綜合競爭能力。常熟老城區(qū)城市功效計劃分布格局，促進了常熟城市經濟中心東移趨勢。常熟城市西城區(qū)虞山阻擊了常熟城市西進步伐；常熟城市南城區(qū)是以招商城為關鍵城市經濟發(fā)展中心區(qū)域，城市計劃布局混亂，不可能對以招商城為中心區(qū)域進行全方面城市改造，而局部改造效果有限；常熟城市北城區(qū)是以工業(yè)為關鍵城市功效計劃布局。依據(jù)常熟城市遠期發(fā)展前景，及常熟城市功效分布格局，向東，成為常熟城市遠期計劃發(fā)展關鍵方向；向東，成為提升常熟城市經濟發(fā)展?jié)摿﹃P鍵突破口；向東，成為常熟城市發(fā)展關鍵風向標。依據(jù)常熟城市近期關鍵發(fā)展計劃，常熟市政府將移至常熟東城區(qū)，常熟文化教育設施也將東移，估計東城區(qū)將成為常熟適宜人居高尚居住片區(qū)，成為常熟行政、經濟、文化關鍵交流場所。本項目在常熟市政府關鍵計劃中心區(qū)東北部，距常熟市政府約1公里，集商業(yè)、辦公、金融、住宅、休閑娛樂于一體新型、現(xiàn)代新城區(qū)，含有巨大發(fā)展?jié)摿Α?、大盤優(yōu)勢和品牌效應受到人口規(guī)模、城市綜合實力、城市化建設進程等多個原因影響，為了合理規(guī)避房地產項目開發(fā)風險、考慮到企業(yè)開發(fā)實力和經濟實力，常熟市房地產開發(fā)市場普遍規(guī)模不大，建設項目缺乏日常生活配套設施。常熟XX?世紀中心占地面積約70萬平方米，總建筑面積約175萬平方米體量，配有大型水岸景觀會所、大面積湖面水景、意大利風情園林景觀、環(huán)境保護節(jié)能立面設計，綠化率高，商業(yè)配套設施完善。本項目開發(fā)規(guī)模在常熟房地產開發(fā)市場上是絕無僅有超級大盤，項目標配套設施、項目品質內涵在常熟房地產市場上首屈一指，含有絕正確市場支配性地位，將給常熟大家輸入新生活空間，推進常熟城市化建設，引領常熟人居生活進程。XX集團含有豐富高級住宅建設經驗、雄厚經濟實力、良好市場口碑，充足整合品牌優(yōu)勢和大盤優(yōu)勢資源，打造常熟市場明星樓盤，是取得項目成功必由之路。3、產品關鍵價值分析依據(jù)常熟市場情況和項目產品特點，本項目產品關鍵價值以四條線來整合賣點，塑造項目標關鍵利益點，以有效區(qū)隔于市場上其它項目。線路一：時尚、悠閑美：“休閑、友好之美”是這座城市醉美之處。常熟雖美，但大部分常熟市民居住環(huán)境缺乏時尚、活力現(xiàn)代生活氣息（如常熟市現(xiàn)在只有方塔街一處集中休閑、娛樂場所）。本項目將為常熟市民提供豐富多彩復合功效現(xiàn)代生活空間，引領常熟市民生活新時尚。閑：常熟城市經濟發(fā)達，市民生活悠閑而富足，悠閑是常熟最本質特征。充足考慮這一城市文化特質，了解常熟市民深層文化需求，強調本項目標商務、辦公、休閑娛樂特征，提倡一個主動、豐富時尚休閑生活，讓常熟世紀中心成為常熟關鍵經濟、文化、休閑娛樂活動場所。線路二：經濟新中央常熟經濟發(fā)達，服裝業(yè)發(fā)展快速，城市商務設施建設滯后于城市經濟發(fā)展。為滿足常熟經濟發(fā)展需求，XX世紀中心將建設大賣場、服裝展覽館、標志性商務辦公樓、五星級酒店、綜合性商鋪、時尚商業(yè)步行街、意大利專題小區(qū)、中央生活公園等現(xiàn)代建筑設施，建成后將成為常熟城市經濟心中心。本項目在常熟城市關鍵計劃區(qū)，將負擔整合常熟城市經濟資源，提升常熟城市經濟結構、產業(yè)結構升級，促進常熟城市經濟發(fā)展，成為常熟城市經濟新中央，區(qū)位價值強勢，市場發(fā)展?jié)摿薮螅熬皩拸V。線路三：名盤效應XX集團實力雄厚，品質物業(yè)輩出，開發(fā)經驗豐富，市場品牌含有很高著名度，是現(xiàn)代豪宅開發(fā)典范。XX世紀中心投資總額70億元，建筑面積約170萬平方米，在常熟關鍵城市計劃區(qū)，常熟市政府新辦公大樓落址于項目周圍，城市教育設施陸續(xù)東移至項目四面，建成后項目集行政、文化教育、商務辦公、休閑娛樂于一體，在常熟房地產開發(fā)市場上屬于綜合性超級大盤，含有強烈震撼力。一流地產商XX集團攜手世界頂級Laguard.Low建筑設計企業(yè)、泛亞易道景觀設計企業(yè)聯(lián)手打造創(chuàng)夢世紀，建筑線條現(xiàn)代、簡練，園林景觀優(yōu)美，產品對常熟房地產市場含有很大沖擊力。XX集團品牌優(yōu)勢+強強聯(lián)手締造品質地產+超級大盤氣勢+強勢區(qū)位價值使XX世紀中心在市場上脫穎而出，躍為常熟著名樓盤。我們提倡時尚、悠閑生活方法將引領常熟城市文化生活新時尚，成為常熟市民身份、地位、生活標桿。線路四：意大利風情專題小區(qū)市場價值：奪取常熟房地產市場營銷空白點和市場制高點，展現(xiàn)現(xiàn)代、時尚、悠閑意大利風情文化生活，樹立時尚、悠閑高尚小區(qū)形象。營銷策略：對常熟房地產市場在建產品調查分析，常熟房地產市場上產品計劃單一，缺乏創(chuàng)新意識，園林景觀計劃難見閃光亮點，市場營銷多數(shù)采取常規(guī)操作手法。結合XX?創(chuàng)夢世紀產品特征及園林景觀特色，本項目在市場營銷推廣策略上推陳出新，主推現(xiàn)代意大利風情專題小區(qū)，切入市場營銷空白點，塑造時尚、悠閑高尚住宅市場形象，高調、強勢入市，拉開和常熟房地產市場在售項目標市場識別形象，樹立高尚小區(qū)形象，展示小區(qū)業(yè)主高貴身份價值和文化內涵，表示一個新、舒適、時尚、悠閑生活。產品現(xiàn)實狀況：XX?世紀中心項目一期采取現(xiàn)代簡約建筑線條、優(yōu)美意大利園林景觀、情趣小品、完善配套設施，展示出小區(qū)舒適、悠閑、時尚生活空間，致力營造出現(xiàn)代意大利風情時尚生活專題小區(qū)，彰顯業(yè)主高貴身份，表現(xiàn)小區(qū)品質生活。塑造專題小區(qū)市場形象提議：圍繞現(xiàn)代意大利風情時尚生活專題小區(qū)市場形象，提議項目在建筑上采取現(xiàn)代意大利流行現(xiàn)代簡約式建筑線條及建筑符號表示項目標建筑形象；在園林景觀上采取現(xiàn)代意大利風情園林景觀，在小區(qū)關鍵交通、休閑活動場所塑造情趣雕塑小品、形式各異游藝噴泉、觀賞噴泉、藝術園林等。在常熟房地產營銷市場上，本項目以專題小區(qū)市場形象亮相市場，填補常熟房地產市場相關專題小區(qū)市場空白，有利于快速建立市場著名度、提升項目市場形象，表現(xiàn)出項目大盤氣勢、獨一無二特點。二、項目（創(chuàng)夢世紀）整體市場形象定位1、世紀中心整體市場形象定位常熟XX?世紀中心在常熟市近期關鍵城市計劃中心區(qū)，市新政府辦公大樓東移至項目地塊周圍，依據(jù)上述常熟城市功效布局及城市居住趨勢分析，常熟文化教育設施將會東移，城東將逐步成為常熟高尚住宅片區(qū)。本項目開發(fā)規(guī)模大，功效齊全，建筑配套設施完備，聚居住、休閑娛樂、商業(yè)、酒店、中央觀光公園、市政配套等設施于一身，在常熟房地產市場上屬于綜合性超級大盤市場形象，建成后將成為常熟市行政、經濟、文化交流中心，成為常熟市和世界關鍵交流窗口，是新常熟城市標志性形象建筑。項目園林景觀設計關鍵展現(xiàn)現(xiàn)代意大利風情園林景觀，水文化、雕塑小品、噴泉小品、異域花壇等景觀設施向常熟市民展現(xiàn)意大利日常生活文化和建筑風情，提供優(yōu)美生活環(huán)境、品質生活，彰顯高尚尊貴身份地位，提倡一個時尚、休閑、娛樂生活方法。項目將建有“米蘭”國際服裝展覽中心、五星級酒店、三星級賓館、商務辦公樓、酒店式公寓、大型shoppingmall和大賣場、引入上?！靶绿斓亍蹦Ｊ讲惋?、酒吧一條街等商業(yè)、辦公配套設施建設，將推進常熟新經濟中心發(fā)展，為常熟市民提供經濟、文化、娛樂交流場所。所以，我們認為XX?世紀中心是：一個提升常熟城市產業(yè)經濟發(fā)展商務經濟交流中心一個引領常熟時尚文化生活展示中心一個休閑娛樂文化活動新中心一個時尚、健康、舒適生活新場所一個充滿經濟發(fā)展動力、充滿生活激情夢想空間她是常熟一個國際、現(xiàn)代、時尚集行政、經濟、文化、居住、休閑娛樂于一體城市經濟、生活新中心。2、世紀中心市場形象定位推廣專題依據(jù)對項目整體形象定位分析，XX?世紀中心項目市場整體形象定位推廣專題：商務經濟新中央，時尚生活示范區(qū)商務———常熟商業(yè)功效、配套設施落后，設施更新速度滯后于常熟城市經濟發(fā)展速度，抑制了常熟城市經濟發(fā)展?jié)摿?。本項目建有時尚“米蘭”國際服裝展覽中心、酒店、賓館、商務辦公、酒店式公寓、大賣場、休閑酒吧等商務功效氣全、配套設施完備，經過整合常熟產業(yè)經濟資源，構筑常熟經濟新中心，商務價值具體出表現(xiàn)項目市場區(qū)位價值及其發(fā)展前景。經濟———本項目是一個含有經濟活力、生活活力以居住、休閑娛樂、商務辦公于一體綜合型交流場所，是一個提升常熟經濟結構全方面升級關鍵活動中心，經濟活力、經濟發(fā)展?jié)摿κ潜卷椖筷P鍵關鍵利益。新———突出XX?世紀中心項目商業(yè)功效齊全、配套設施完備、有別于其它商業(yè)設施落后商業(yè)中心，以一個全新市場形象出現(xiàn)。中央———強勢強調經濟中心地位，強化本項目市場區(qū)位價值優(yōu)勢，突出項目市場潛力前景。時尚生活———項目日常生活配套設施、休閑娛樂配套設施、園林景觀設計、周圍旅游景觀等表示項目現(xiàn)代、優(yōu)雅、舒適生活環(huán)境和生活文化，和常熟大眾市民生活文化相區(qū)隔，突出項目業(yè)主高尚、品位生活地位。三、XX?創(chuàng)夢世紀項目市場形象定位1、市場形象定位分析XX?創(chuàng)夢世紀總建筑面積約22萬平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成，在常熟關鍵城市計劃中心區(qū)周圍，由XX集團攜手世界頂級Laguard.Low建筑設計企業(yè)、泛亞易道景觀設計企業(yè)聯(lián)手打造，為常熟市民鼎力奉獻一個時尚、悠閑、舒適生活空間。小區(qū)景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，洋溢著現(xiàn)代、時尚、悠閑生活氣息。遠眺虞山，近戲河水，充滿現(xiàn)代、時尚意大利風情園林景觀和水岸景觀會所，為自己及家人提供健康、舒適、悠閑生活空間，品味現(xiàn)代、時尚品質生活。小區(qū)建筑功效齊全，日常生活配套設施完備，增值潛力寬廣，業(yè)主能夠享受常熟經濟新中央品質生活，體驗現(xiàn)代、時尚城市生活，其市場前景寬廣，升值潛力巨大。XX?創(chuàng)夢世紀擁有3000平方米大面積私家湖泊、5000平方米水岸景觀會所、意大利時尚鄉(xiāng)村式園林景觀、高低錯落植被、層次豐富噴泉及古羅馬雕塑小品，使小區(qū)綠化面積高達110000平方米，為小區(qū)業(yè)主營造舒適、悠閑品質生活空間，向常熟市民展示一個前所未有、現(xiàn)代、舒適、生態(tài)生活環(huán)境和品質生活。所以，XX?創(chuàng)夢世紀是：一個洋溢著意大利風情生活場所一個悠閑、舒適生活空間一個充滿現(xiàn)代、時尚、活力品味生活一個主動式、時尚城市休閑新生活空間標志著常熟市民邁入人居文化和品質生活新時代她是一個充滿意大利風情、舒適生活空間，一個時尚、悠閑新生活方法，她標志著常熟邁入新人居生活。2、市場形象定位推廣專題依據(jù)對創(chuàng)夢世紀市場形象定位分析，XX?創(chuàng)夢世紀市場形象定位推廣專題：時尚悠閑品質生活時尚———時尚不是年輕，她是一個年輕態(tài)思想和年輕態(tài)精神，給予開拓精神和主動進取生活態(tài)度，是一個全新、有別于以往、現(xiàn)代生活方法，享受是一個舒適、含有活力、現(xiàn)代生活。悠閑———悠閑生活不是現(xiàn)代小城鎮(zhèn)閑散生活，不是散漫生活，而是一個生活格調，一個生活品味，一個表現(xiàn)個人素養(yǎng)、品位和情趣，享受是現(xiàn)代、富有時尚活力悠閑生活。品質生活———時尚、悠閑生活，是一個現(xiàn)代、充滿活力生活，表現(xiàn)業(yè)主主動生活態(tài)度和優(yōu)雅生活品位。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，配套設施齊全，充滿著現(xiàn)代意大利風情、悠閑生活情趣，提倡一個悠閑、時尚、舒適生活新方法，彰現(xiàn)小區(qū)業(yè)主尊貴身份和品位內涵。四、XX?創(chuàng)夢世紀專題市場形象定位XX?創(chuàng)夢世紀采取意大利風情園林景觀計劃設計。小區(qū)充足發(fā)揮意大利噴泉文化、水文化、雕塑小品等，環(huán)境優(yōu)美。業(yè)主或清晨或黃昏在3000平方米湖畔旁散步，呼吸清新空氣，在噴泉、雕塑旁欣賞妻兒歡愉表情，在充滿異域風情花壇綠地里陪同孩童輕靈笑意，經過起伏大面積坡地，展示出意大利自然、優(yōu)美、豪爽大氣園林風格，營造出XX?創(chuàng)夢世紀業(yè)主濃烈意大利田園文化精神生活氣氛。XX?創(chuàng)夢世紀不僅將意大利園林精神融入小區(qū)，還將意大利大家悠閑、時尚、品位生活文化生活融入其中。所以，XX?創(chuàng)夢世紀是：一個洋溢著現(xiàn)代意大利風情園林景觀活動場所一個悠閑、品位生活新方法一個充滿意大利時尚文化生活活動空間她是一個充滿著現(xiàn)代意大利風情生活空間，一個悠閑、時尚新生活方法。依據(jù)XX?創(chuàng)夢世紀主體市場形象定位為：20萬平米意大利時尚悠閑專題小區(qū)相對于常熟房地產市場，小區(qū)規(guī)模大，環(huán)境優(yōu)美，20萬平方米體量表現(xiàn)出大盤氣勢，現(xiàn)代、時尚意大利風情生活彰顯出小區(qū)業(yè)主生活品位和高貴身份。第五部分、項目（創(chuàng)夢世紀）前期推廣策略本項現(xiàn)在期市場推廣將以訴求項目板塊價值、開發(fā)商市場開發(fā)品牌為兩條營銷推廣根本達成快速建立項目市場著名度、樹立項目高尚市場形象。經過板塊價值炒作引導、增強常熟市民對項目板塊市場價值消費信心；經過XX市場品牌形象，快速建立項目市場著名度，樹立項目高尚市場形象。一、項目（創(chuàng)夢世紀）前期市場推廣線索經過對常熟房地產市場分析及XX?創(chuàng)夢世紀產品分析，本項現(xiàn)在期市場推廣關鍵采取以項目板塊價值、XX集團市場品牌價值為項現(xiàn)在期兩條市場推廣明線，經過項現(xiàn)在期一系列市場推廣活動，達成引導常熟房地產市場消費動向，快速建立項目市場著名度，適時推廣項目產品價值、樹立項目市場著名度這一市場推廣暗線進行市場推廣。二、項目（創(chuàng)夢世紀）前期市場推廣策略1、項目板塊市場價值推廣策略依據(jù)上述對常熟房地產市場分析及項目目標市場分析，常熟市房地產市場當?shù)叵M者大多數(shù)處于二次置業(yè)狀態(tài)，市場消費心理成熟，重視安全、舒適、便利生活環(huán)境，對產品素質要求較高，對常熟市中心城區(qū)房地產消費心理嚴重；長駐常熟投資經營投資商生活品位高尚，重視項目產品質量、生活環(huán)境，其投資意識強。依據(jù)上述對項目產品價值分析，本項目在常熟市關鍵計劃新中心城區(qū)，常熟市新政府辦公樓在項目地塊周圍，本項目聚住宅、酒店、商業(yè)、金融、大賣場、會展、城市公園、辦公于一體，建成后成為常熟市關鍵行政、經濟、文化交流中心，是常熟市民關鍵休閑、娛樂、購物場所，將促進常熟城市建設、提升常熟城市關鍵經濟實力、引領常熟市民市場消費新時尚，市場投資潛力巨大。所以，本項現(xiàn)在期市場推廣以宣傳項目板塊市場價值為主，經過對本項目所處板塊市場價值推廣，使常熟市民充足了解、認識本項目標市場板塊價值和投資潛力，引導常熟當?shù)胤康禺a消費時尚，快速建立項目市場著名度。2、XX集團品牌價值市場推廣策略依據(jù)對常熟房地產產品供給市場、房地產開發(fā)市場進行綜合分析，發(fā)覺常熟房地產開發(fā)商缺乏雄厚經濟實力，缺乏大型項目開發(fā)經驗，市場上大多數(shù)開發(fā)項目規(guī)模小，流通產品建筑風格、建筑計劃功效單一，日常生活配套設施不足，缺乏創(chuàng)新意識，消費者對開發(fā)商含有強烈質疑心理。城市商業(yè)設施不足，老市區(qū)可連續(xù)性發(fā)展空間有限，城市經濟綜合實力強而城區(qū)中心經濟影響力有限，衣飾業(yè)初具規(guī)模，但缺乏深入提升服裝產業(yè)產業(yè)設施。XX集團在長三角地域房地產開發(fā)市場上含有強大市場影響力和號召力，含有豐富高尚住宅開發(fā)經驗，經濟實力雄厚。借助XX集團在房地產市場上品牌價值和市場著名度，快速建立項目市場著名度，樹立高尚品牌市場形象。憑借XX集團市場品牌價值號召力，結合常熟城市現(xiàn)實狀況、常熟房地產現(xiàn)實狀況及項目特點，本項目規(guī)模優(yōu)勢顯著，時尚建筑風格、優(yōu)美園林景觀、濃厚商業(yè)氣息，將對常熟城市發(fā)展格局產生深遠影響，引領常熟房地產市場發(fā)展進程！大盤，是本項現(xiàn)在期推廣絕對性優(yōu)勢；意大利園林景觀設計、意大利時尚風情生活，展現(xiàn)本項目高尚小區(qū)市場形象；五星級酒店、賓館、大賣場、會展設施及寫字樓等建筑產品，打造常熟經濟新中央，投資前景樂觀；時尚城市觀光公園、新天地商業(yè)休閑步行街，表現(xiàn)本項目業(yè)主輕松、悠閑時尚生活空間。第六部分、項目（創(chuàng)夢世紀）入市推廣策略經過舉行“常熟新城區(qū)世紀中心新聞公布會?論壇”活動，傳輸本項目板塊市場價值、XX集團品牌價值和項目大盤氣勢，快速建立項目市場著名度，吸聚人氣，引導常熟房地產市場消費方向。一、項目（創(chuàng)夢世紀）營銷推廣標準1、品牌美譽度標準大盤營銷，建立項目市場品牌美譽度、樹立良好項目市場形象，有利于促進項目銷售和后期推廣。建立項目市場品牌美譽度是全部工作中最為關鍵步驟，必需貫穿于全部工作一直。2、差異化傳輸標準綜合分析市場運作趨勢、在售項目傳輸特點及項目特色，整合項目關鍵利益點，展現(xiàn)項目關鍵價值，形成鮮明市場形象，強化消費者對項目標認識和了解，提升市場著名度。3、整合傳輸標準依據(jù)項目消費市場特點，以常熟地產市場為主戰(zhàn)場，整合地方媒介資源，經過大牌、高炮、電子媒介、主流報廣等形成立體宣傳，充足發(fā)揮不一樣媒體優(yōu)勢，最大程度覆蓋有效客群。4、靈活機動標準市場情況瞬息萬變，立即把握市場改變，依據(jù)不一樣消費群體情況立即調整營銷策略，才能真正確保營銷手段實用性和時效性。二、項目（創(chuàng)夢世紀）營銷推廣思緒強勁活動渲染造勢+鮮明市場形象訴求+現(xiàn)場情景式體驗營銷依據(jù)常熟市城市發(fā)展計劃、常熟房地產市場現(xiàn)實狀況、XX集團品牌價值及項目規(guī)模優(yōu)勢，在項現(xiàn)在期宣傳推廣期間，舉行“常熟新城區(qū)世紀中心新聞公布會?論壇”活動，向常熟市民輸入常熟新城區(qū)經濟中心理念，吸引常熟市民對本項目標注意，展現(xiàn)項目板塊市場價值和市場投資潛力，指導常熟房地產市場消費方向，引導常熟市民消費時尚。在“常熟新城區(qū)世紀中心新聞公布會?論壇”活動舉行期間，適時宣揚XX集團雄厚開發(fā)資金、豐富開發(fā)經驗和品牌價值，摧毀消費者對常熟房地產開發(fā)市場疑慮，增強常熟房地產消費者對項目標市場開發(fā)信心，促進銷售。充足利用項目大盤優(yōu)勢和大盤氣勢，吸引常熟市民關注，快速建立市場著名度，樹立高尚市場形象。經過活動宣傳造勢，在常熟房市場上掀起高品質、品牌地產關注度，積累市場銷售勢能，高調入市。以活動為關鍵手段保持項目市場關注度、積累人氣；以產品為出發(fā)點，經過居住樣板生活區(qū)、商業(yè)步行街示范區(qū)，刺激消費欲望，促進項目銷售。三、項目（創(chuàng)夢世紀）入市推廣策略經過舉行“常熟新城區(qū)世紀中心新聞公布會?論壇”活動，強勢傳輸項目地塊板塊市場價值、XX集團市場品牌價值，以大盤氣勢震撼市場，快速建立市場著名度，樹立高尚市場形象，一舉奠定常熟房地產市場領導者市場地位。高屋建瓴借勢入市在項目蓄水期開始，先宣傳項目板塊市場價值、再宣傳XX集團市場品牌價值，最終以20萬平米意大利風情時尚生活專題小區(qū)為市場切入點推出XX?創(chuàng)夢世紀時尚悠閑品位生活市場形象；宣傳項目板塊市場價值時，要站在城市發(fā)展宏觀層面，聯(lián)合政府相關部門共同宣傳，增強宣傳可信度；宣傳XX集團市場品牌時，全方位展示XX集團強大經濟開發(fā)實力、豐富開發(fā)經驗、良好市場口碑和優(yōu)異開發(fā)業(yè)績，關鍵展示XX集團產品品質、增值空間和對當?shù)厥袌鲇绊懥?，以市場強者身份高調切入市場。營造名人名盤氣氛，樹立品位生活市場形象在項目正式公開開盤銷售前期，針對當?shù)刂雀呙?、高級公務員展開營銷，制造名人聚名盤人居氣氛，樹立品位生活市場形象；再經過銷售耳語營造項目神秘感，引發(fā)目標市場關注。強勢媒介封殺，快速建立市場著名度開盤前后，加大對常熟當?shù)厥袌鲂麄髁Χ龋涍^戶外大牌、高炮、燈箱、電視、報紙、樓宇廣告等媒介高頻率、大面積強勢宣傳，方便快速建立品牌著名度和美譽度。四、宣傳推廣傳輸策略1、媒介整合推廣策略1.1、加大常熟電視廣告投放力度，傳輸XX?世紀中心項目板塊價值、XX品牌價值、項目大盤氣勢及XX?創(chuàng)夢世紀產品關鍵賣點，樹立高尚市場形象。1.2、加常熟大戶外廣告投放力度，將XX?創(chuàng)夢世紀案名、推廣專題、產品關鍵賣點等要素通知，樹立項目高尚專題小區(qū)市場形象。1.3、加大公關活動、促銷活動投放力度，快速建立項目市場著名度，吸聚人氣，引爆銷售。2、媒體平臺和促銷手段2.1、媒體平臺使用樓市雜志、樓宇廣告、DM直郵、報紙廣告、移動廣告、電視廣告、戶外大牌、網絡等媒介，在常熟城市交通要道、城市市民關鍵交流場所、項目現(xiàn)場周圍等區(qū)域樹立戶外大牌，擴大項目市場傳輸范圍、把握關鍵傳輸區(qū)域，創(chuàng)新傳輸媒介，建立項目市場著名度，樹立高尚專題小區(qū)市場形象，吸引常熟房地產消費市場關注。2.2、促銷手段提議結合公關活動銷售促進和靈活市場促銷方法，采取包機意大利游、捆綁式銷售、菜單式精裝修促銷、公關活動促進等，吸引消費者關注，保持項目現(xiàn)場熱銷人氣，促進銷售。第七部分、項目（創(chuàng)夢世紀）營銷推廣策略項目銷售進度分三大階段進行營銷推廣。在銷售蓄水期間，關鍵經過活動傳輸板塊市場價值、品牌優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢，主動引導消費；在開盤強銷期，關鍵經過系列活保持項目標市場熱度，吸聚人氣；在強銷期，關鍵經過銷售促進活動促進項目銷售，初步樹立高尚市場形象。一、創(chuàng)夢世紀銷售蓄水期截止時間：9月—12月中旬目標：快速預熱市場；營造名人名盤市場效應，完成項目強勢導入市場任務。目標：使常熟市民了解常熟新東城發(fā)展計劃；目標市場充足了解常熟新城區(qū)經濟中心發(fā)展前景、本案情況；使目標市場認識XX集團市場品牌價值，推進項目標市場傳輸，樹立高級、舒適市場形象；支持銷售團體完成開盤前用戶收斂工作，努力爭取使項目在蓄水期達成一定用戶積累量。達成手段：經過公關活動熱炒市場板塊區(qū)域，借助政府形象強化市民對項目板塊市場前景和市場潛力認識，樹立項目經濟新中央市場形象。經過XX集團精品地產展覽會公關活動，沖擊常熟房地產市場，延緩市民消費熱情、強化XX品牌價值，快速建立市場著名度，樹立項目高尚小區(qū)形象，強化消費者對項目標認識和關注。針對常熟當?shù)刂耸俊⒏呒壒珓諉T等展開營銷，營造一個名人聚名盤生活氣氛、名人聚會活動，樹立品位生活氣氛。解析項目產品價值，逐步公開項目工程進度，建立市民對項目產品信心，促進銷售。達成方法：常熟新城東計劃發(fā)展論壇活動名稱：常熟新城區(qū)世紀中心新聞公布會?論壇活動專題：新中心新東城新輝煌活動目標：讓市民了解常熟以后城市發(fā)展計劃，并咨詢廣大市民合理化提議。宣傳常熟新城區(qū)世紀中心將成為常熟新經濟和休閑中心。從理論高度完善常熟新城區(qū)形象概念?；顒觾热荩撼Ｊ煨鲁菂^(qū)世紀中心新聞公布會世紀中心發(fā)展合作簽約儀式常熟世紀中心發(fā)展論壇活動時間：9月23日14：00活動地點：常熟國際飯店匯報廳活動實施：活動一：常熟新城區(qū)世紀中心新聞公布會暨世紀中心發(fā)展合作簽約儀式活動目標：經過新聞公布會、簽約儀式、論壇形式，強勢推出世紀中心概念，再經過新聞媒體對這一新聞事件關鍵宣傳，達成傳輸預熱效果?；顒佣撼Ｊ煨鲁菂^(qū)世紀中心論壇演講專題：專題1、從社會經濟角度敘述世紀中心建設意義專題2、從城市計劃角度談常熟市和新城區(qū)可連續(xù)發(fā)展關鍵性專題3、從城市運行角度談常熟市產業(yè)結構升級關鍵意義專題4、“世紀中心”項目和常熟新城區(qū)建設關系媒介推廣策略：綜合使用常熟多種媒體，展開強勢宣傳力度，封殺媒介，在炒熱項目地塊板塊后，快速預熱項目。戶外媒體：提議快速樹立戶外媒體，根據(jù)各媒介地理位置、作用及相對應受眾，有選擇展示項目案名、推廣專題、賣點等，擴大市場著名度，強化消費者對項目標意識。報紙、雜志：依據(jù)項目進度情況、目標市場情況適時推廣。電視、廣播：提議在項目開盤前半個月進行項目市場形象推廣，樹立項目高尚市場形象；后期展開對項目標強勢宣傳，加強消費者對項目標認識和了解，促進銷售。DM及其它：依據(jù)項目銷售進度有針對性開展DM直郵。達成方法：XX集團精品地產展覽會活動目標：在常熟市民日常生活關鍵交流市場現(xiàn)場舉行XX集團精品地產博覽會，加強常熟市民對XX集團及其開發(fā)地產認識和了解，吸引市民對XX?世紀中心關注，樹立對項目品質信心?；顒觾热荩宏P鍵展示XX集團已建成精品地產開發(fā)過程、項目實景及其開發(fā)理念，介紹世紀中心整體情況及其市場前景，樹立項目高尚小區(qū)形象。媒介傳輸：高調宣傳，以報紙媒介傳輸為主，經過軟文社論、耳語傳輸、現(xiàn)場促銷，快速建立項目市場著名度，促進項目銷售。達成方法：世紀中心銷售中心落成暨產品解析會活動目標：經過舉行項目銷售中心落成儀式、項目產品解析會公關活動，試探市場對項目標反應，營造一個銷售緊迫感，促進消費者對項目關注度和認識，促進銷售?；顒觾热荩鹤ＹRXX世紀中心銷售中心落成；舉行項目產品解析會。媒介傳輸：經過報紙媒介、電視媒介傳輸項目市場前景、項目整體形象、項目賣點、評定項目價格水平及項目銷售現(xiàn)場情況，造成項目銷售懸念，吸引消費者關注，促進銷售。達成方法：常熟名流上海行活動目標：經過常熟主流客群口碑傳輸，在常熟高層次人群中樹立項目標品牌形象，增強客群對常熟項目標購置信心?；顒觾热荩航M織有影響力主流客群對XX集團已經建成項目現(xiàn)場考察，傳輸XX集團高品質豪宅開發(fā)理念和國際化生活理念。媒介傳輸：經過報紙媒介、電視媒介、電臺廣播進行活動現(xiàn)場跟蹤傳輸，立即公布最新信息、消費者現(xiàn)場感受，吸引常熟市場注意力，樹立項目標高尚市場形象。二、創(chuàng)夢世紀開盤強銷期截止時間：12月中旬~1月中旬目標：建立用戶消費信心；快速建立項目標市場著名度、建立項目標市場美譽度；支持銷售部順利完成本年度銷售任務指標。目標：支持銷售部順利完成蓄水期用戶簽約工作；快速打消用戶觀望心理，加緊銷售速度。達成手段：印象?意大利活動目標：豐滿XX世紀中心項目形象，推出創(chuàng)夢世紀?；顒觾热荩含F(xiàn)代意大利圖片展。媒介傳輸：經過報紙媒介、電視媒介、電臺廣播進行活動現(xiàn)場跟蹤報道，提升項目市場著名度。達成手段：激動亞平寧——XX之夜世紀中心意大利風情盛典圣誕晚會活動目標：結合公關營銷和市場促銷，強化目標市場對項目生活方法認同感，保持項目市場關注度，吸引人氣，提升項目市場形象，促進銷售?；顒觾热荩阂獯罄L情圣誕晚會，提升項目標市場形象、市場著名度。媒介傳輸：綜合使用報紙媒體、電視、高炮、戶外大牌、DM直郵、樓宇廣告等，密集投放，確保在市場上形成轟動效應。三、創(chuàng)夢世紀熱銷期在項目熱銷期內，經過建立項目生活示范區(qū)、示范商業(yè)步行街等，營造一個舒適、便利生活感受，展開體驗式營銷。截止時間：2月下旬—6月底目標：完全建立起項目標市場著名度；樹立起項目在市場上熱銷名盤形象。目標：加緊項目銷售速度，支持銷售目標。達成手段：完成項目局部生活景觀示范區(qū)包裝；完成項目生活示范區(qū)包裝；完成項目時尚商業(yè)步行街包裝；公關活動銷售促進。媒介安排：綜合使用多種媒體，以項目賣點廣告為主，配合銷售進行立體宣傳。（祥見第八部分媒介分析計劃）銷售促進：售樓處現(xiàn)場促銷活動第八部分、項目（創(chuàng)夢世紀）傳輸推廣策略在不一樣銷售階段，結合項目工程進度和銷售情況，整合傳輸媒體，立即調整廣告訴求，保持項目各個推廣階段一致訴求內容，形成強烈市場沖擊力。一、媒介組合標準1、立體交叉組合1.1、視覺感染經過報紙平面廣告、影視廣告片、戶外大牌、樓體形象、售樓處、樣板房、網絡、商務雜志、DM直郵、現(xiàn)場環(huán)境等媒介對購房者產生最直接沖擊。1.2、聽覺感染經過廣播電臺廣告、樓盤評說、口碑傳輸?shù)仁侄?，拓寬用戶面，加深用戶印象?.3、理念感染提倡XX?世紀中心板塊升值前景、大盤優(yōu)勢、開發(fā)商品牌價值、園林景觀環(huán)境、貼心物業(yè)服務、完善商業(yè)配套等樓盤素質，這些是購房者購置決定支撐點。2、長短期效應組合電臺、電視廣告起瞬間感動作用，報紙時效長達數(shù)天，雜志、廣告牌則起長久宣傳作用。在推廣前期重視長久效應媒體應用，有利于樹立深刻品牌形象；中后期偏重短期時效宣傳，敦促購置效果很好。二、媒介推廣組合多種戶外媒體、印刷媒體和報刊雜志及廣播電視等媒體在信息傳輸功效方面各有所長也各有所短，它們在廣告活動中起著各自作用。1、常規(guī)媒體廣告提議提議以《常熟日報》、《現(xiàn)代快報》、《揚子晚報》、常熟電視臺為主導媒體，以雜志、網絡為輔助媒體，形成立體、強大宣傳攻勢，立即建立項目市場著名度。1.1、常熟硬廣、軟廣傳輸提議在項目正式開盤銷售前2~3月進行XX集團形象、項目形象宣傳，采取軟硬結合推廣，以整版、半版形式投放，關鍵投放在《現(xiàn)代快報》、《常熟日報》、《揚子晚報》首版或尾版。提議項目硬廣宣傳推廣思緒：XX集團品牌XX?世紀中心一期形象及賣點，以大品牌開發(fā)商、大氣度、大盤氣勢快速聚集人氣，奠定常熟房地產市場領導者地位。1.2、電視臺傳輸提議在《常熟電視臺》開辟XX?世紀中心房地產專題報道項目專欄，播放XX集團市場品牌、現(xiàn)代意大利生活風情及XX?世紀中心一期項目廣告。在項目開盤前播放30秒廣告，關鍵宣傳內容以宣傳XX集團市場品牌XX?世紀中心一期市場形象，關鍵提升XX?世紀中心一期市場著名度、樹立市場形象；在項目正式銷售后30~60天內播放60秒廣告，促進項目銷售。依據(jù)電視廣告連續(xù)時間短、報道內容有限及常熟市民日常生活特點，提議采取“短、頻”方法進行廣告投放。“短”，即廣告投放間隔時間短，天天投放電視廣告，雙休日集中投放；“頻”，指采取數(shù)次反復播放，強化消費者對項目標了解力和記憶力。2、很規(guī)媒體2.1、DM直郵項目開盤后，充足利用XX置業(yè)會、項現(xiàn)在期積累潛力用戶、老用戶等資源進行有效直郵傳輸，深入發(fā)掘項目銷售潛力，擴大銷售通道。2.2、網絡建立XX?世紀中心項目網站，讓廣大消費群體經過世紀中心網絡了解項目、網上看房，實現(xiàn)網絡銷售。提議和常熟房產信息網鏈接，參與項目整個運行期全部公關活動報道或直播。3、非媒體廣告導視系統(tǒng)：路桿旗、導視牌、廣告牌路桿旗：在項目現(xiàn)場入口處導視牌：至項目銷售現(xiàn)場廣告牌：項目地塊內、招商城、高速路口等。4、媒體組合策略4.1、不過分依靠報紙廣告；報紙廣告以《現(xiàn)代快報》、《常熟日報》、《揚子晚報》為主，采取軟、硬結合模式推廣。4.2、有針對性媒介推廣：采取DM直郵，對XX置業(yè)會、項現(xiàn)在期積累潛力用戶、老用