某產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目工程項(xiàng)目PPP項(xiàng)目實(shí)施方案

*******管委會(huì)二0一六年X月目

錄第一章

項(xiàng)目概況............................................-3-一、基礎(chǔ)情況..................................................

-3-二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)............................................-6-三、項(xiàng)目企業(yè)情況...........................................-10-第二章

風(fēng)險(xiǎn)分配基礎(chǔ)框架...........................

-13-一、風(fēng)險(xiǎn)分配標(biāo)準(zhǔn)......................................

-13-二、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案..............................................

-13-三、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法............................................

-15-第三章

項(xiàng)目運(yùn)作模式...........................................

-16-一、項(xiàng)目運(yùn)作方法................................................

-16-二、項(xiàng)目邊界條件....................................................

-16-第四章

交易結(jié)構(gòu)................................................

-18-一、投融資結(jié)構(gòu)....................................................

-18-二、采報(bào)機(jī)制及保障............................................

-18-三、退出機(jī)制............................................................

-22-四、相關(guān)配套安排...................................................

-22-第五章

協(xié)議體系..................................................

-23-一、協(xié)議結(jié)構(gòu)..........................................................

-23-二、權(quán)利義務(wù)............................................................

-24-三、政府支持......................................................

-25-第六章

監(jiān)管架構(gòu)....................................................

-26-一、授權(quán)關(guān)系.................................................

-26-二、監(jiān)管方法和政府介入........................................

-26-第七章

采購(gòu)方法選擇.......................................

-29-一、招標(biāo)方法...........................................................

-29-二、招標(biāo)組織形式...........................................

-29-三、招標(biāo)內(nèi)容和范圍.......................................

-29-四、招標(biāo)時(shí)間安排..................................................

-29-五、投標(biāo)人資格條件...............................................

-30-六、評(píng)標(biāo)措施和關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)....................................

-30-第八章

財(cái)務(wù)測(cè)算......................................................

-33-一、內(nèi)部收益率...................................................

-33-

第一章

項(xiàng)目概況一、基礎(chǔ)情況（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：*******（一期、二期）建設(shè)工程（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）項(xiàng)目類型：新建項(xiàng)目所處階段：已完成項(xiàng)目可行性研究批復(fù)開(kāi)工和計(jì)劃完成時(shí)間：6月正式開(kāi)工建設(shè)，估計(jì)到12月完成項(xiàng)目。地點(diǎn)：**省**市**區(qū)

（二）公共產(chǎn)品和服務(wù)本項(xiàng)目是**市**區(qū)采購(gòu)社會(huì)投資人在園區(qū)內(nèi)提供投融資、建設(shè)、運(yùn)行一體化服務(wù)，形成公共產(chǎn)品和服務(wù)包含：（1）土地征遷服務(wù)。項(xiàng)目征遷面積504.704公頃，其中，集體土地366.6458公頃（水田107.1331公頃、水澆地1.6935公頃、旱地159.0873公頃、園地44.2474公頃、林地18.7444公頃、其它農(nóng)用地35.313公頃）；國(guó)有土地138.0582公頃（城鎮(zhèn)村及工礦用地106.2929公頃、交通用地22.7359公頃、水域及水利設(shè)施用地9.0294公頃）；未利用地0.4271公頃（河流水面）。征遷范圍內(nèi)共包含6個(gè)小區(qū)拆遷安置，拆遷民房總建筑面積869195平方米，采取實(shí)物安置方法。（2）土地平整服務(wù)。片區(qū)場(chǎng)平工程包含用地面積504.704公傾，依據(jù)計(jì)劃方案道路計(jì)劃標(biāo)高和現(xiàn)實(shí)狀況標(biāo)高，估算土方內(nèi)部平衡后，仍需借方879.69萬(wàn)立方米。（3）市政配套設(shè)施建設(shè)及運(yùn)行服務(wù)。項(xiàng)目道路用地面積509594平方米，道路總長(zhǎng)度約19903m，進(jìn)行投融資、建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)，形成符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)市政道路設(shè)施。（4）公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)行服務(wù)。①小區(qū)服務(wù)中心4處，總用地面積為18300平方米，建筑面積為27060平方米。②綜合文化活動(dòng)中心1處，總用地面積為4300平方米，建筑面積為5160平方米。③公交首末站3處公交首末站。④中學(xué)2所，分別為初中和高中，總用地面積約為68800平方米，建筑面積約55040平方米。⑤小學(xué)3所，總用地面積約為65300平方米，建筑面積約52180平方米。⑦幼稚園7所，總用地面積約26858平方米，建筑面積約27246.4平方米。⑦垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站（搜集站）4座，每座服務(wù)半徑1.0～1.5公里，總用地面積4500平方米，建筑面積約3000平方米。⑧公共衛(wèi)生間：14處⑨景觀綠化工程公園綠地面積193000平方米，片區(qū)內(nèi)防護(hù)綠地面積1348400平方米，廣場(chǎng)用地4300平方米。

上述①-⑨進(jìn)行投融資、建設(shè)并達(dá)成可用性標(biāo)準(zhǔn)。（5）安置房建設(shè)。片區(qū)內(nèi)拆遷民房總建筑面積約869195平方米，采取實(shí)物安置方法。其中實(shí)物安置于片區(qū)內(nèi)設(shè)置10塊安置用地，總用地面積為660735平方米，總安置建筑面積1086058.36平方米。形成符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和滿足《工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》合格標(biāo)準(zhǔn)安置房。

（三）項(xiàng)目采取PPP模式必需性和可行性

采取PPP模式優(yōu)勢(shì)：（1）有利于緩解財(cái)政支出壓力、緩解政府融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)預(yù)〔〕351號(hào)文件“經(jīng)過(guò)PPP模式轉(zhuǎn)化為企業(yè)債務(wù)，不納入政府債務(wù)”。（2）有利于加緊政府職能轉(zhuǎn)變；國(guó)辦發(fā)〔〕42號(hào)文件“PPP模式有利于加緊轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)、政事分開(kāi)”、財(cái)金〔〕76號(hào)文件“推廣PPP模式是加緊轉(zhuǎn)變政府職能、提升國(guó)家治理能力一次體制機(jī)制變革”。（3）有利于推進(jìn)公共資源配置市場(chǎng)化；財(cái)金〔〕76號(hào)文件“PPP模式有利于整合社會(huì)資源，盤活社會(huì)存量資本”。（4）項(xiàng)目投融資、建設(shè)和運(yùn)行可一次性招標(biāo)和實(shí)施，不僅可加緊項(xiàng)目建設(shè)、提升產(chǎn)品供給效率，也有利以后運(yùn)行和管理；招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例第九條“已經(jīng)過(guò)招標(biāo)方法選定特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或提供可不進(jìn)行招標(biāo)”。采取PPP模式政策支持：（1）《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理措施》明確將能源、交通運(yùn)輸、水利、環(huán)境保護(hù)、市政工程等五大吸納資金規(guī)模巨大和投資收益含金量高行業(yè)，開(kāi)辟為特許經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，并提出最長(zhǎng)30年運(yùn)行期限，明確國(guó)家激勵(lì)包含政策性、開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)參與。（2）2月13日財(cái)政部、住建部《相關(guān)市政公用領(lǐng)域開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目推介工作通知》（財(cái)建[]29號(hào)）中明確“道路橋梁可實(shí)施建設(shè)施工、養(yǎng)護(hù)管理一體化經(jīng)營(yíng)方法”。（3）國(guó)家發(fā)改委《相關(guān)開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作指導(dǎo)意見(jiàn)》（發(fā)改投資[]2714號(hào)）明確“PPP模式關(guān)鍵適適用于政府負(fù)有提供責(zé)任又適宜市場(chǎng)化運(yùn)作公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目”，且操作模式選擇上包含了非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。（4）《**省人民政府相關(guān)推廣政府和社會(huì)資本合作（PPP）試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》（*政〔〕47號(hào)）中明確提出“激勵(lì)縣級(jí)以上人民政府將交通、能源、市政、水利、信息、環(huán)境保護(hù)、保障性安居工程、**和養(yǎng)老服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目，以特許經(jīng)營(yíng)方法實(shí)施PPP試點(diǎn)”指導(dǎo)精神。（5）建設(shè)部《相關(guān)加緊市政公用行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程意見(jiàn)》（城建[]272號(hào)），明確提出了“激勵(lì)社會(huì)資本、外國(guó)資本采取獨(dú)資、合資、合作等多個(gè)形式，參與市政公用設(shè)施建設(shè)，形成多元化投資結(jié)構(gòu)”。本項(xiàng)目采取PPP模式既能符合響應(yīng)國(guó)家相關(guān)政策要求，又符合項(xiàng)目實(shí)際情況。本項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政承受能力論證。

（四）項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)和意義**市政府計(jì)劃借助****占全國(guó)80%市場(chǎng)份額資源優(yōu)勢(shì)及未來(lái)大**產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，以“**、低碳、綠色、高科技”大**產(chǎn)業(yè)為發(fā)展理念，打造一個(gè)集總部經(jīng)濟(jì)、高端**、特色**、**旅游、****、**管理、**交易、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、**地產(chǎn)等為一體現(xiàn)代****產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)定位有特色****區(qū)、**總部**研發(fā)區(qū)、**產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合商務(wù)區(qū)及宜居綜合配套服務(wù)區(qū)。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，有利于資源整合和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提升**產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

（一）項(xiàng)目區(qū)位*******一期、二期用地在**市**區(qū)**鎮(zhèn)，計(jì)劃用地關(guān)鍵包含**鎮(zhèn)**村和**村、**村、**村四個(gè)行政村。四至范圍：東至**大道、西至**大道、南至**大道、北至**線。圖1－1項(xiàng)目區(qū)位圖

（二）占地面積計(jì)劃用地詳見(jiàn)土地利用計(jì)劃表土地利用計(jì)劃表序號(hào)用地代碼用地分類用地面積占計(jì)劃建設(shè)用地百分比（%）（公頃）1R居住用地101.9620.50%其中R2二類居住用地82.79BR混適用地（居住70%）11.3R22服務(wù)設(shè)施用地4.22BR2商住混適用地（居住部分）3.652A公共管理和公共服務(wù)設(shè)施用地82.9516.67%其中A1行政辦公用地0.45A22文化活動(dòng)設(shè)施0.43A33中小學(xué)用地13.4A51**用地68.673B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地89.2117.93%其中B11零售商業(yè)用地15.01B12批發(fā)市場(chǎng)用地8.18B14旅館用地4.34B29其它商務(wù)用地55.28BR混適用地（商業(yè)30%）4.84BR2商住混適用地（商業(yè)部分）1.564M工業(yè)用地6.681.34%其中M1一類工業(yè)用地6.685S道路和交通設(shè)施用地58.911.84%其中S1城市道路用地55.51S41公共交通場(chǎng)站用地0.74S42社會(huì)停車場(chǎng)用地2.656U公用設(shè)施用地3.20.64%其中U12供電用地0.87U21排水用地0.22U22環(huán)衛(wèi)用地2.117G綠地和廣場(chǎng)用地154.5731.07%其中G1公園綠地19.3G2防護(hù)綠地134.84G3廣場(chǎng)用地0.437H11

城市建設(shè)用地497.47100.00%8E非建設(shè)用地7.23其中E1水域7.239累計(jì)504.7

（三）建設(shè)內(nèi)容（1）土地平整。片區(qū)場(chǎng)平工程包含用地面積504.704公傾，依據(jù)計(jì)劃方案道路計(jì)劃標(biāo)高和現(xiàn)實(shí)狀況標(biāo)高，估算土方內(nèi)部平衡后，仍需借方879.69萬(wàn)立方米。（2）市政配套設(shè)施。項(xiàng)目道路用地面積509594平方米，道路總長(zhǎng)度約19903m。（3）公共設(shè)施建設(shè)。包含片區(qū)內(nèi)配套小區(qū)服務(wù)中心、綜合文化活動(dòng)中心、公交站、中小學(xué)、幼稚園、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共衛(wèi)生間及景觀綠化工程。（4）安置房建設(shè)。片區(qū)內(nèi)拆遷民房總建筑面積約869195平方米，采取實(shí)物安置方法。其中實(shí)物安置于片區(qū)內(nèi)設(shè)置10塊安置用地，總用地面積為660735平方米，總安置建筑面積1086058.36平方米。

（四）投資規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)投資476671.55萬(wàn)元，其中土地征遷76528.28萬(wàn)元，土地平整30858.25萬(wàn)元，市政配套設(shè)施29075.93萬(wàn)元，公共配套設(shè)施61927.07萬(wàn)元，安置區(qū)278282.02萬(wàn)元。由中標(biāo)社會(huì)投資人為本項(xiàng)目提供融資、建設(shè)、運(yùn)行一體化服務(wù)，并需在項(xiàng)目開(kāi)工前提供5億元土地征遷費(fèi)用。（五）關(guān)鍵產(chǎn)出說(shuō)明（1）項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為合格。工程質(zhì)量按**省建設(shè)工程相關(guān)要求實(shí)施，由對(duì)應(yīng)質(zhì)量監(jiān)督部門按建設(shè)程序?qū)?xiàng)目工程質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。（2）項(xiàng)目運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)項(xiàng)目設(shè)施進(jìn)行管理和養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合**省及**市相關(guān)道路養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求、保潔長(zhǎng)久有效管理考評(píng)措施、城市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求、城市綠化管理措施等適使用方法律要求。（六）資金起源本項(xiàng)目資金起源自有資本金和債務(wù)資金，自有資本金由政府出資人代表和社會(huì)投資人按股比出資，債務(wù)資金由項(xiàng)目企業(yè)進(jìn)行融資取得。三、項(xiàng)目企業(yè)情況

（一）總投資及資本組成項(xiàng)目建設(shè)投資約48億，其中項(xiàng)目自有資本金9.6億（20%，政府方0.48億，社會(huì)投資人9.12億），債務(wù)資金約38.4億（80%）。

（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)（1）項(xiàng)目企業(yè)注冊(cè)資金（首期應(yīng)不少于8000萬(wàn)元）、注冊(cè)住所（**市**區(qū)）、組織形式（有限責(zé)任企業(yè)），股東注冊(cè)資本金注入時(shí)間及管理按國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)要求辦理。（2）項(xiàng)目企業(yè)股東結(jié)構(gòu)、出資百分比、出資形式由中標(biāo)投資人和政府出資人代表**市**區(qū)**實(shí)業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“**實(shí)業(yè)”）共同組建項(xiàng)目企業(yè)，出資百分比為95%:5%（若屬聯(lián)合體中標(biāo)，則聯(lián)合體應(yīng)根據(jù)聯(lián)合協(xié)議約定分別繳納出資，聯(lián)合體組員累計(jì)持股百分比為95%），出資形式均為貨幣，雙方以各自認(rèn)繳注冊(cè)資本為限對(duì)項(xiàng)目企業(yè)負(fù)擔(dān)有限責(zé)任，分享相關(guān)權(quán)益。（3）成立時(shí)間：中標(biāo)投資人應(yīng)在和*******管委會(huì)簽署《PPP投資合作協(xié)議》之日起四十日內(nèi)根據(jù)《企業(yè)法》等中國(guó)適使用方法律和招標(biāo)文件要求成立項(xiàng)目企業(yè)，并在項(xiàng)目所在地工商部門進(jìn)行注冊(cè)登記取得法人資格，登記管理機(jī)關(guān)向項(xiàng)目企業(yè)簽發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照日期即為項(xiàng)目企業(yè)成立之日。（4）項(xiàng)目企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍：項(xiàng)目企業(yè)負(fù)責(zé)《PPP投資合作協(xié)議》項(xiàng)下投資、融資、建設(shè)及運(yùn)行維護(hù)（含建筑工程、道路工程、橋涵工程、管線工程、照明工程、綠化工程及其它隸屬工程）業(yè)務(wù)。（5）股權(quán)轉(zhuǎn)讓：在《PPP投資合作協(xié)議》簽署后5年內(nèi)社會(huì)投資人不得轉(zhuǎn)讓其在項(xiàng)目企業(yè)股權(quán)（引進(jìn)基金模式融資，另行協(xié)商并經(jīng)政府方同意），在《PPP投資合作協(xié)議》簽署后5年后，經(jīng)區(qū)政府同意，社會(huì)投資人能夠轉(zhuǎn)讓其在項(xiàng)目企業(yè)中全部或部分股權(quán)，但受讓方應(yīng)滿足推行本協(xié)議要求融資能力、財(cái)務(wù)信用、技術(shù)能力、運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)等基礎(chǔ)條件，并已經(jīng)經(jīng)以書面形式明示，在其成為項(xiàng)目企業(yè)股東后，督促并確保項(xiàng)目企業(yè)繼續(xù)負(fù)擔(dān)本協(xié)議項(xiàng)下義務(wù)。（三）融資結(jié)構(gòu)及融資成本本項(xiàng)目由項(xiàng)目企業(yè)（或社會(huì)資本方）進(jìn)行融資，經(jīng)過(guò)銀行貸款、基金、保險(xiǎn)等多個(gè)形式進(jìn)行融資，確保本項(xiàng)目最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)和最低融資成本。1.3.1建設(shè)投資及資本組成項(xiàng)目建設(shè)投資約48億，其中項(xiàng)目自有資本金9.6億（20%，政府方0.48億，社會(huì)投資人9.12億），債務(wù)資金約38.4億（80%）。1.3.2資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目總投資80%關(guān)鍵由項(xiàng)目企業(yè)股東經(jīng)過(guò)銀行貸款處理，項(xiàng)目企業(yè)負(fù)擔(dān)貸款償還責(zé)任。1.3.3股權(quán)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目企業(yè)由政府方實(shí)際出資方和社會(huì)資本公共組建，股權(quán)百分比為0.5:9.5。1.3.4融資結(jié)構(gòu)及關(guān)鍵融資成本本項(xiàng)目由項(xiàng)目企業(yè)進(jìn)行融資，經(jīng)過(guò)多個(gè)形式進(jìn)行融資，確保本項(xiàng)目最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)和最低融資成本。1.3.5項(xiàng)目企業(yè)股東融資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保要求（1）本項(xiàng)目項(xiàng)目企業(yè)政府方出資人代表最少須有一方為區(qū)直屬國(guó)有企業(yè)。（2）本項(xiàng)目由**市**區(qū)**實(shí)業(yè)為項(xiàng)目提供支付,以確保項(xiàng)目投資方股權(quán)收益實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保方財(cái)務(wù)情況需得到潛在投資人認(rèn)可。（3）項(xiàng)目企業(yè)股東須承諾在投資建設(shè)滿后并按約定對(duì)投資人股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)。承諾回購(gòu)單位財(cái)務(wù)情況需得到潛在投資人認(rèn)可。（4）負(fù)擔(dān)支付義務(wù)本級(jí)財(cái)政部門須出具將本項(xiàng)目政府購(gòu)置服務(wù)款項(xiàng)納入逐年政府預(yù)算中承諾函，同級(jí)人大須同意上述預(yù)算，并由財(cái)政局、人大出具相關(guān)文件。第二章

風(fēng)險(xiǎn)分配基礎(chǔ)框架一、風(fēng)險(xiǎn)分配標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由最適宜負(fù)擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)或最有能力進(jìn)行損失控制一方負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，工程建設(shè)、運(yùn)行維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)由中標(biāo)投資人負(fù)擔(dān)，融資風(fēng)險(xiǎn)由本項(xiàng)目標(biāo)投資人負(fù)擔(dān)，法律、政策風(fēng)險(xiǎn)由市政府負(fù)擔(dān)，不可抗力等風(fēng)險(xiǎn)由各方共同負(fù)擔(dān)。二、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案

本項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)內(nèi)容較多，包含征地拆遷、場(chǎng)地平整、市政配套設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)和安置房建設(shè)等內(nèi)容，且投資額大，實(shí)施周期長(zhǎng)，包含利益相關(guān)者較多，社會(huì)影響面較大，全方面識(shí)別和妥善處理項(xiàng)目全生命周期中多種風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目落地、維護(hù)公共利益得要保障。依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分配標(biāo)準(zhǔn)，確定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案如表2-1：表2-1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案風(fēng)險(xiǎn)原因分組風(fēng)險(xiǎn)原因雙方共擔(dān)政府項(xiàng)目企業(yè)政府出資人代表社會(huì)資本設(shè)計(jì)政府部門要求改變項(xiàng)目功效性要求√協(xié)議實(shí)施時(shí)，項(xiàng)目企業(yè)提出一個(gè)比較經(jīng)濟(jì)施工或運(yùn)行方案，致使項(xiàng)目功效性要求改變√√設(shè)計(jì)缺點(diǎn)√融資在投標(biāo)截止日到簽署特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議期間，貸款利率提升√√簽署特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議以后，貸款利率提升√√通貨膨脹率比預(yù)期高√√初級(jí)債務(wù)再融資產(chǎn)生利潤(rùn)√融資未立即到位√√政府方要求趕工期而造成項(xiàng)目企業(yè)融資成本增加√建設(shè)在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議談判期間，項(xiàng)目企業(yè)被要求增加投資，致使進(jìn)度延誤，成本超支√建設(shè)費(fèi)用超支√√建設(shè)質(zhì)量不合格√√過(guò)多協(xié)議變更√√分包商/供給商違約√√在基礎(chǔ)工程施工時(shí)，發(fā)覺(jué)文物√完工時(shí)間延后√√運(yùn)行運(yùn)行費(fèi)用超支√√運(yùn)行收入低于預(yù)期√√低運(yùn)行生產(chǎn)能力√√維護(hù)費(fèi)用高于預(yù)期√√維護(hù)要比預(yù)期頻繁√√因?yàn)榭植拦舳P(guān)閉√政府部門人員過(guò)失，造成拖延支付補(bǔ)助√移交移交資產(chǎn)不達(dá)標(biāo)√√特許經(jīng)營(yíng)期滿后，本項(xiàng)目仍能夠繼續(xù)工作，但已經(jīng)不能滿足即時(shí)新要求了√政治和政府政策資產(chǎn)征用√政府決定過(guò)程低效率√很強(qiáng)政治反對(duì)/不友好√法律一個(gè)特殊法律出臺(tái)，要求改變?cè)O(shè)計(jì)指標(biāo)，進(jìn)而造成設(shè)計(jì)發(fā)生改變√稅收政策改變√√對(duì)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T授予項(xiàng)目企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行追索√自然不可抗力√地質(zhì)條件√氣候√環(huán)境√三、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法

針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程存在多種風(fēng)險(xiǎn)原因，制如風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法如表2-2。表2-2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)建設(shè)期監(jiān)管（資金、工期、質(zhì)量、安全）強(qiáng)制保險(xiǎn)方案建立履約保函體系融資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)完善政府支付方法和項(xiàng)目匯報(bào)機(jī)制建立績(jī)效考評(píng)收費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制明確社會(huì)資本負(fù)擔(dān)公共責(zé)任、產(chǎn)出說(shuō)明完善保險(xiǎn)和保函、臨時(shí)接管、移交法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)建立法律政策變更處理機(jī)制科學(xué)計(jì)劃和配套建設(shè)、政府支付方法和項(xiàng)目匯報(bào)機(jī)制社會(huì)資本選擇風(fēng)險(xiǎn)增加社會(huì)投資人競(jìng)爭(zhēng)性、做好資格審查工作政治風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)制訂應(yīng)急處理預(yù)案明確臨時(shí)接管和提前終止條件強(qiáng)制保險(xiǎn)方案第三章

項(xiàng)目運(yùn)作模式一、項(xiàng)目運(yùn)作方法

本項(xiàng)目屬于非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，缺乏“使用者付費(fèi)”基礎(chǔ)、關(guān)鍵依靠“政府付費(fèi)”回收投資成本及社會(huì)投資人合理利潤(rùn)，可經(jīng)過(guò)政府購(gòu)置服務(wù)，采取投資—建設(shè)—運(yùn)行、維護(hù)—移交方法運(yùn)作。（1）項(xiàng)目合作期：（含年建設(shè)期），建設(shè)期以項(xiàng)目含有開(kāi)工條件并發(fā)出開(kāi)工通知之日起開(kāi)始計(jì)算，經(jīng)過(guò)完工驗(yàn)收后進(jìn)入運(yùn)行期。（2）合作期限延長(zhǎng)：發(fā)生以下事件后，項(xiàng)目合作期可合適延長(zhǎng)①由政府方原因造成完工延誤情形出現(xiàn)；②因?yàn)榉勺兏蛘叫袨樵斐身?xiàng)目企業(yè)在項(xiàng)目合作期內(nèi)受到影響并使項(xiàng)目企業(yè)遭受實(shí)質(zhì)性損失。二、項(xiàng)目邊界條件（1）投資范圍：含本項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)征地拆遷投融資、土地平整投融資和建設(shè)、市政配套設(shè)施投融資、建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)、公共設(shè)施投融資、建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)、安置房投融資、建設(shè)；（2）合作期：（含建設(shè)期）；（3）工程建設(shè)①本項(xiàng)目設(shè)計(jì)由項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)，項(xiàng)目業(yè)主將**區(qū)審計(jì)部門審后預(yù)算價(jià)為準(zhǔn)，提交招標(biāo)人確定后實(shí)施；②已經(jīng)過(guò)招標(biāo)方法選定特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或提供可不進(jìn)行招標(biāo)，項(xiàng)目企業(yè)根據(jù)**市**區(qū)審計(jì)部門審后預(yù)算價(jià)為準(zhǔn)。建設(shè)項(xiàng)目其它費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生金額為準(zhǔn)，需經(jīng)實(shí)施機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目企業(yè)認(rèn)可。③質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：合格。④工程驗(yàn)收：按單體項(xiàng)目各自驗(yàn)收，由項(xiàng)目業(yè)主依據(jù)法律、法規(guī)要求在接到項(xiàng)目企業(yè)完工驗(yàn)收匯報(bào)后組織相關(guān)部門驗(yàn)收。項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)按國(guó)家及行業(yè)主管部門要求辦理工程完工驗(yàn)收手續(xù)。（4）履約保障邊界由項(xiàng)目企業(yè)出具履約保函給項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)——*******管委會(huì)，分別開(kāi)具建設(shè)保函、運(yùn)行維護(hù)保函，具體在協(xié)議中明確金額和保函格式。第四章

交易結(jié)構(gòu)

一、投融資結(jié)構(gòu)（1）資金起源：項(xiàng)目資金經(jīng)過(guò)股權(quán)融資和債務(wù)融資取得；①股權(quán)融資：《國(guó)務(wù)院相關(guān)調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度通知》（國(guó)發(fā)〔〕51號(hào)）要求中“其它項(xiàng)目標(biāo)最低資本金百分比為20%”要求，設(shè)定中標(biāo)投資人和**實(shí)業(yè)根據(jù)股比提供不少于項(xiàng)目總投資20%自有資金。

②債務(wù)融資：除自有資金外資金由項(xiàng)目企業(yè)負(fù)責(zé)融資，80%資金由項(xiàng)目企業(yè)負(fù)責(zé)融資，中標(biāo)投資人依據(jù)需要提供金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可抵押物或擔(dān)保物，**實(shí)業(yè)企業(yè)提供融資支持；若80%資金無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資，由中標(biāo)投資人負(fù)責(zé)融資。（2）性質(zhì)：自有資本金屬于股權(quán)資金，債務(wù)融資屬于債務(wù)資金，債務(wù)資金可經(jīng)過(guò)銀行貸款、基金、保險(xiǎn)等多個(gè)形式取得；（3）資金用途：項(xiàng)目企業(yè)資金僅限于本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)。（4）資產(chǎn)形成和轉(zhuǎn)移：依據(jù)政府進(jìn)度要求，建設(shè)期滿形成項(xiàng)目資產(chǎn)，運(yùn)行期滿后項(xiàng)目資產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)移至區(qū)政府或指定單位。二、采購(gòu)機(jī)制及保障

本項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)內(nèi)容征地拆遷、場(chǎng)地平整、市政配套設(shè)施、公共基礎(chǔ)設(shè)施和安置房建設(shè)均為非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，回報(bào)機(jī)制為“政府購(gòu)置服務(wù)”，具體根據(jù)“基于可用性績(jī)效協(xié)議”模式，由政府向項(xiàng)目企業(yè)購(gòu)置本項(xiàng)目可用性（符合完工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)公共產(chǎn)品）和為維持本項(xiàng)目可用性所需運(yùn)行維護(hù)服務(wù)（符合績(jī)效要求公共服務(wù)），即政府需向項(xiàng)目企業(yè)支付可用性服務(wù)費(fèi)和運(yùn)維績(jī)效服務(wù)費(fèi)，二者統(tǒng)稱為政府購(gòu)置服務(wù)付費(fèi)。

（1）定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《*招投標(biāo)辦【】30號(hào)文》相關(guān)不一樣專業(yè)項(xiàng)目標(biāo)相關(guān)要求具體確定。

建安工程費(fèi)用＝建筑安裝工程審后預(yù)算造價(jià)×（1-下浮率）房屋建設(shè)工程預(yù)算下浮率取值為8%；市政公用工程預(yù)算下浮率取值為12%；園林綠化工程預(yù)算下浮率取值為12%；水利水電工程預(yù)算下浮率取值為11%。建筑安裝工程預(yù)算造價(jià)確實(shí)定采取總價(jià)包干法，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)包干按2%。

本PPP協(xié)議政府采購(gòu)價(jià)格由工程費(fèi)總額、土地征遷費(fèi)用（含資金占用費(fèi)）、資金占用費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)和投資回報(bào)組成。

可用性服務(wù)費(fèi)＝工程費(fèi)總額+土地征遷費(fèi)用（含資金占用費(fèi)）+資金占用費(fèi)+項(xiàng)目管理費(fèi)+投資回報(bào)

工程費(fèi)總額確實(shí)定

本協(xié)議工程工程費(fèi)總額，包含用于協(xié)議項(xiàng)目標(biāo)建安工程費(fèi)用（含稅）和雙方認(rèn)可其它費(fèi)用。

A、協(xié)議工期內(nèi)，項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)于當(dāng)月25日向監(jiān)理人報(bào)送當(dāng)月實(shí)際完成協(xié)議工程量，監(jiān)理人必需在收到匯報(bào)后14天內(nèi)審核確定；業(yè)主必需在接到監(jiān)理人審核確定意見(jiàn)后7天內(nèi)核實(shí)完成并開(kāi)始計(jì)息。

B、本協(xié)議項(xiàng)目標(biāo)工程費(fèi)總額，以經(jīng)有資質(zhì)審圖單位審查合格施工圖設(shè)計(jì)藍(lán)圖工程量（包含工程變更和經(jīng)業(yè)主簽證實(shí)際發(fā)生工程量）為基礎(chǔ)，依據(jù)本協(xié)議所確定計(jì)價(jià)依據(jù)進(jìn)行確定。

C、工程費(fèi)總額＝經(jīng)審計(jì)部門審核確定投資建設(shè)人投入本項(xiàng)目標(biāo)投資總額（工程建安費(fèi)、設(shè)備費(fèi)及雙方認(rèn)可其它費(fèi)用）。

D、本協(xié)議工程費(fèi)總額包含用于協(xié)議項(xiàng)目標(biāo)建安工程費(fèi)用（含工程變更及簽證產(chǎn)生費(fèi)用)和雙方認(rèn)可其它費(fèi)用（此項(xiàng)費(fèi)用如有，應(yīng)另行由業(yè)主和投資建設(shè)人簽署補(bǔ)充協(xié)議，約定具體范圍，不然視為沒(méi)有）。（2）可用性績(jī)效指標(biāo)

可用性績(jī)效服務(wù)費(fèi)關(guān)鍵包含：征地拆遷總投資、場(chǎng)地平整總投資、市政配套設(shè)施總投資、公共配套設(shè)施總投資、安置房建設(shè)總投資、資金占用費(fèi)和投資回報(bào)，其中：

①征地拆遷總投資：以項(xiàng)目企業(yè)配合區(qū)政府相關(guān)部門為完成拆遷工作出資額約為5億，其它部分由業(yè)主自行處理。

②場(chǎng)地平整總投資：含場(chǎng)地平整工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)，工程費(fèi)用以經(jīng)區(qū)審計(jì)部門審核結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)，工程建設(shè)其它費(fèi)以項(xiàng)目企業(yè)和委托單位簽署協(xié)議金額為準(zhǔn)，其中建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價(jià)1.5%計(jì)取。

③市政配套設(shè)施總投資：含市政配套設(shè)施工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)，工程費(fèi)用以經(jīng)區(qū)審計(jì)部門審核結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)，工程建設(shè)其它費(fèi)以項(xiàng)目企業(yè)和委托單位簽署協(xié)議金額為準(zhǔn)，其中建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價(jià)1.5%計(jì)取。

④公共配套設(shè)施總投資：含公共配套設(shè)施工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)，工程費(fèi)用以經(jīng)區(qū)審計(jì)部門審核結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)，工程建設(shè)其它費(fèi)以項(xiàng)目企業(yè)和委托單位簽署協(xié)議金額為準(zhǔn)，其中建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價(jià)1.5%計(jì)取。

⑤安置房建設(shè)總投資：含安置房建設(shè)工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)，工程費(fèi)用以經(jīng)區(qū)審計(jì)部門審核結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)，工程建設(shè)其它費(fèi)以項(xiàng)目企業(yè)和委托單位簽署協(xié)議金額為準(zhǔn)，其中建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價(jià)1.5%計(jì)取。

⑥投資回報(bào)：以項(xiàng)目企業(yè)對(duì)②－⑤投資總額為基數(shù)（以上述子項(xiàng)目完工結(jié)算投資金額為準(zhǔn)），投資回報(bào)率7