城市土地管理

第3章城市土地權屬管理本章要點土地產權問題是土地制度的核心問題,是有關土地財產的一切權利的總和。本章從土地權利基本理論入手,對我國土地權利體系，城市土地確權管理進行了介紹和闡述；對城市土地權屬糾紛的調處程序和方法進行了介紹并輔之以案例。通過本章的學習,重點了解土地產權的基本概念和所有權與使用權以及其他權利方面的法律制度，掌握城市土地確權管理的內容，為正確解決土地權屬爭議奠定理論基礎。3.1土地權利基本理論3.1.1土地產權概述1.土地產權概念土地產權問題是土地制度的核心問題。正如生產資料歸誰所有決定著一個社會的生產關系性質一樣，土地歸誰所有也就決定了這個社會土地制度的性質。土地產權是有關土地財產的一切權利的總和。一般用“權利束”（Abundleofrights）加以描繪，即土地產權包括一系列各具特色的權利，它們可以分散擁有，當聚合在一起時代表一個“權利束”，它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。土地產權，簡稱地權，也稱土地的權利，是土地法律制度的核心內容，屬不動產物權范疇。土地產權是以土地的所有權為基礎、以合法占有權為標志、以登記造冊為要件的一項獨立的財產權，它不以實際占有為準，而是以是否合法登記為準。土地的產權體現(xiàn)于權利人按照法律的規(guī)定可以直接支配土地的權利。所謂支配，就是直接對土地實施取得利益的各種行為。權利人對土地的直接支配，體現(xiàn)為土地權利的四項基本權能：占有、使用、收益和處分。權能是指權利人行使權利的各種可能性。占有指對土地事實上的管領，也即實際控制的權能。它總是表現(xiàn)為一種持續(xù)的狀態(tài)。如房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中對土地的實際占用等。使用指按照土地的性能和用途利用土地，從而實現(xiàn)利益的權能。如房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得的土地上開發(fā)建設商品房。收益指獲取土地利用帶來的經濟收入?？梢酝ㄟ^以下兩種方式實現(xiàn)：一是利用土地的自然屬性獲得收益，如在耕地上種植農作物直接收獲糧食；二是依一定法律關系的存在而獲得收益，如把土地出租而收取租金等。處分指權利人依法對土地進行處置，從而決定土地命運的權能。包括事實上的處分與法律上的處分。事實上的處分指對土地進行實質上的變形、改造等物理上的事實行為，如對土地進行平整等。法律上的處分指使土地權利發(fā)生變動的法律行為，如房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建設完成的商品房出售給購房者導致土地使用權的轉讓等，處分權能在這里更多地指法律上的處分。2.財產權、物權、不動產物權對土地權利的理解，必須把它放在國家法律規(guī)定的財產權體系等這一大背景下考察。首先對財產權、物權、不動產物權等內容進行介紹，進而對土地權利的特征進行分析和闡述。（1）財產權調整土地權利的法律，除了國家的根本大法——憲法外，最基本的法律就是民法。我國民法主要調整兩種社會關系，一是平等主體之間的財產關系，二是平等主體之間的人身關系。與此相對應，由民法規(guī)定和調整的民事權利主要可分為兩類，即財產權和人身權。財產權是指通?？梢砸越疱X衡量其價值的利益為內容的民事權利，如物權、債權等。人身權是指以與權利主體的人身不可分離的人身利益為內容的民事權利。如生命權、健康權、名譽權等。《民法通則》第五章民事權利中規(guī)定了財產所有權和與財產所有權有關的財產權，土地權利即屬民事權利中的財產權范疇。（2）物權物權是財產權的一種。財產權可進一步分為物權（準物權）和債權。分別由物權法和債權法規(guī)范和調整。物權作為一個大陸法系民法上的概念，早在羅馬法中就有出現(xiàn)，一直沿用至今，已較為成熟；同時《民法通則》第五章第一節(jié)財產所有權和與財產所有權有關的財產權中規(guī)定的大多數(shù)權利，符合物權的基本特征，民法學界普遍認為這些權利屬于物權，因而并不影響我們從理論上對物權和物權法進行討論。隨著我國經濟體制改革的深化，特別是社會主義市場經濟的發(fā)展，2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《物權法》的頒布解了燃眉之急。《物權法》所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權?？梢詮囊韵滤膫€方面把握:①物權是一種財產權。它具有直接的財產內容。②物權是以一定的物為客體的財產權。③物權是支配型財產權。④物權可分為按照自己的意志支配自有物的物權和依照授權支配他人的物的物權。前者叫自物權，后者叫他物權。債權是和物權是并列而言的。關于債權，我國《民法通則》第八十四條對債做了規(guī)定:“債是按照合同的約定或者法律的規(guī)定，在當事人之間產生的特定的權利和義務關系”。進言之，債是指特定當事人之間的一種特定的權利和義務關系。在這種民事法律關系中，一方享有請求他方為一定行為或不為一定行為的權利，而他方則負有滿足該項請求的義務。物權和債權都是財產權，都是民法調整財產關系的結果。但是二者又有區(qū)別：首先，從反映的社會關系看，二者的性質不同。債反映動態(tài)的財產關系，即財產流轉關系，也就是財產由一個主體轉移給另一個主體的關系;物權則主要反映靜態(tài)的財產關系，也就是財產的歸屬關系所有權是財產流轉的前提和結果，債則是財產流轉的法律表現(xiàn)。其次，從法律關系的主體上看，二者的主體范圍不同。債是特定的當事人之間的法律關系，其主體雙方都是特定的。債權人的權利原則上只對債務人發(fā)生效力，所以民法理論上將債稱為相對的法律關系，將債權稱為對人權。而物權關系是特定的權利主體和不特定的義務主體之間的一種法律關系，即物權關系中的義務主體是不特定的。物權人的權利對所有人以外的一切人都發(fā)生效力。因此，民法理論上將物權關系稱為絕對法律關系，將物權稱為對世權。例如，在買賣之債中，買方（債權人）和賣方（債務人）都是特定的，買方只能對賣方主張權利:而作為財產所有關系中的物權人有權向侵犯其權利的任何人主張權利。第三，從法律關系的客體上看，二者的客體范圍不同。債的客體可以是物，也可以是行為等;而物權的客體只能是物，不包括行為。第四，從法律關系的內容上看，二者的內容不同。債權人的權利主要不是體現(xiàn)在自己實施某種行為的可能性上，而是要求債務人為一定行為或不為一定行為。在一般情況下，債權人權利的實現(xiàn)須依靠債務人的行為。而所有人所享有的權利則主要是自己實現(xiàn)某種行為的可能性，物權人對自己的財產可依法直接占有、使用、收益和處分，不需借助于他人的行為，就可以實現(xiàn)自己的權利。第五，從法律關系的發(fā)生上看，二者發(fā)生的原因不同。債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定產生的。產生債的法律事實既可以是合法行為，也可以是不合法的行為；而物權關系一般只能根據(jù)合法行為發(fā)生。（3）不動產物權按照不同的標準，可以對物權進行分類。根據(jù)權利人是對自有物享有物權還是對他人所有的物享有物權，可將物權分為自物權和他物權。自物權是指權利人依法對自有物享有的物權。所有權是惟一的自物權種類。他物權是指權利人根據(jù)法律或合同的具體規(guī)定，對他人所有之物享有的物權。所有權之外的其他物權就是他物權。根據(jù)物權是否從屬于其他權利而存在，可將物權分為主物權和從物權。主物權是指獨立存在、不從屬于其他權利的物權。如所有權、使用權等。從物權是指從屬于其他權利，并為所從屬的權利服務的物權。如抵押權等。根據(jù)物權標的是動產還是不動產，可將物權分為動產物權和不動產物權。動產物權是標的為動產的物權，不動產物權是標的為不動產的物權。土地屬不動產，土地權利主要屬不動產物權范疇。3.1.2我國土地產權的特性土地產權的特性如下：1.具有排他性即土地產權可以是個體獨自擁有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人對該項財產的權利。因此，界定產權十分必要。所謂土地權利的排他性包括兩方面的意思：一是，某一特定的土地上不能有兩個或兩個以上互不相容的土地權利。就土地所有權來說，任何一塊土地上都只能有一個所有權，不能有兩個所有權；二是，土地權利的排他性還指土地權利具有直接排除不法妨礙的性能。土地權利人在行使土地權利的過程中如果遇到不法妨礙，可以憑借土地權利直接請求妨礙人排除妨礙或消除可能發(fā)生妨礙的因素。2.土地產權客體必須具備可占用性和價值性土地產權客體指能被占用而且可以帶來利益的土地。在全球陸地上有近50%的面積是永久冰蓋物、干旱、沙漠地、巖石、沼澤、高寒等難以利用或無法利用的土地。這些土地不能視為財產，自然狀態(tài)下的空氣無法行使排他權利，也不能稱為財產。3.土地權利是對世權。從土地權利的效力來看，土地權利是對世權。所謂對世權，也稱絕對權，是能夠請求一般人不為一定行為的權利，亦即以權利人之外的一切人為義務人的權利。它有兩個特點:一是權利義務人不是特定的人，而是不特定的一般人；二是義務人所要履行的義務是對該權利的容忍、尊重和不侵擾，屬于消極的不作為，而不是積極的作為。土地權利對任何人都有約束力，權利人之外的一切人都是義務人，都不得干擾權利人依法行使土地權利。債權則不同，債權不是對世權，而是對人權。債權的義務人不是一般人，而是特定人，它只對存在債權關系的某個或某些人有約束力，債權關系之外的其他人則不受債權的約束。4.土地產權必須經過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護。土地權利必須由法規(guī)定，這來源于“物權法定”原則。所謂物權法定，是指物權（包括土地權利）的種類、效力、變動要件、保護方法等等都只能由法律規(guī)定，而不容許當事人自行創(chuàng)設?！拔餀喾ǘā笔俏餀嗔⒎ǖ幕驹瓌t，之所以必須“物權法定”，是因為物權是支配性財產權，是絕對權，物權人之外的一切人都是義務人，都必須尊重而不得干預、侵擾權利人依法行使權利，因而物權的種類、變動等，對社會其他成員、對社會和國家都有直接關系。因此，在土地產權合法流轉時，必須依照法定程序，到土地產權管理部門辦理產權變更登記手續(xù)，否則，土地產權無法律保護憑證。5.土地權利的變動一般采取登記的公示方式。按照民法物權法的有關規(guī)定，物權的變動必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權變動的意思和內容向社會公眾顯示。對動產來講，動產物權的變動以交付為公示方式。交付是動產物權的法定公式方式。土地屬不動產，對于土地這樣的不動產則不然，由于其位置固定不可移動，買方無法將土地轉移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會經濟的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財產歸屬和流轉關系，一般采用登記的方式作為土地等不動產的法定公示方式，即土地權利的變動必須經國家主管機關辦理登記才能生效。3.2我國土地的權利體系3.2.1權利體系的設置土地權利體系設置是指由國家對土地權利的種類和內容做出規(guī)定。土地權利體系設置在土地制度的構建中占有極其重要的地位。對土地應當設置哪些權利，權利的內容是什么，一般都是由法律明確規(guī)定的。不同的國家和地區(qū)，其土地權利體系的設置往往是不同的。如日本的土地權利有所有權、地上權、借地權、憑借權、借用權、地役權等；臺灣的土地權利體系有所有權、典權、抵押權、地上權、永佃權、地役權等；荷蘭在土地上設定的權利體系有所有權、地役權、用益權、永佃權、地上權和抵押權等。這里需要說明的是，不同的國家和地區(qū)，其土地權利體系設置的不同，不僅僅體現(xiàn)在土地權利種類的不同上，而且還表現(xiàn)在，即使是同一種類的土地權利，其具體內容往往也是不一樣的。同一國家和地區(qū)，在不同的社會制度下，或在不同的社會經濟發(fā)展階段，其土地權利體系的設置也往往不同。比較典型的例子是，我國剛解放時期的士地權利有所有權和他項權，所有權包括國有、鄉(xiāng)村公有、私有，他項權包括典權、抵押權等；而經過半個世紀的制度變遷，我國現(xiàn)行的土地權利有所有權、使用權、他項權利。所有權包括國家所有權、集體所有權；使用權包括出讓國有土地使用權、劃撥國有土地使用權等；從操作登記上，他項權利包括抵押權、租賃權等。3.2.2我國的土地權利體系1.所有權體系根據(jù)我國《憲法》第10條的規(guī)定，我國現(xiàn)行土地的所有權有兩種，即國家所有和集體所有。2.土地利用權體系利用權并不是一個規(guī)范的法律概念，它不過是所有權以外的土地權利的總稱。我國土地利用權的種類主要有：土地使用權和土地租賃權、土地抵押權、地役權、空間權、耕作權等土地他項權利。目前我國土地使用權法律體系由兩個方面構成，即國有土地使用權體系和集體土地使用權體系。國有土地使用權因取得的方式如下：出讓國有土地使用權、劃撥國有土地使用權、租賃土地使用權；另外，還有兩類特殊主體享有的土地使用權，即外商投資企業(yè)場地使用權和城市私房用地使用權。集體土地使用權分為：農地使用權、宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權、鄉(xiāng)村公益用地使用權。土地租賃權實際是指土地使用權租賃。是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地抵押權指的是土地使用權抵押。這里的土地使用權抵押是指土地使用權人以土地使用權作為履行債務的擔保，當使用權人到期不履行債務或宣告破產時，抵押權人有權處分土地使用權，從中優(yōu)先受償。我國土地所有權屬于國家，土地本身不能成為抵押權的標的。通過處分抵押權取得的土地使用權，要受土地所有權的限制，表現(xiàn)為土地使用權合同規(guī)定的條件和期限。關于我國土地使用權的抵押的法律規(guī)定，分散在《土地管理法》、《擔保法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》等。3.3城市土地確權管理土地所有權是設定于土地之上的各種權利中最核心的一種財產權利，確定一宗土地的所有權，首先要確定該宗土地的所有權的歸屬。我國《土地管理法》規(guī)定，“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！边@意味著，我國只存在兩種土地所有權制度，即國家土地所有權和集體土地所有權。因此，確定土地所有權歸屬包括兩個方面的問題：一是確定屬于國家土地所有權的客體；二是確定屬于集體土地所有權的主體和客體。3.3.1城市土地所有權的確定1.土地所有權概念土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。一般來說，土地所有權屬于財產所有權的范疇。理解土地所有權的概念，應當掌握以下幾個基本要點：第一，權利主體，按照我國現(xiàn)行制度，土地所有權的主體為國家或農民集體。也就是說，我國有兩種土地所有權，即國家土地所有權和集體土地所有權。根據(jù)憲法，我國實行土地公有制，所以不存在土地的私人所有權。第二，權利客體（標的物），即歸國家或者特定農民集體所有的土地。第三，權利性質，即支配性和絕對性。首先，所有權是對標的物全面支配的權利。這種支配表現(xiàn)為所有權人對標的物的全面占有、使用、收益和處分。其次，所有權是對抗一切人的權利，即要求一切人不行為以及排斥他人對標的物的不法占有、使用、收益和處分行為的權利。土地所有權相對于一般財產所有權而言有特殊性。首先，土地作為一種自然資源，是人類最基本、最重要的生存條件，具有不可替代性。其次，土地作為人類社會中最基本的生產資料，具有稀缺性。由此導致土地的歸屬和利用對于一國經濟制度、政治制度的確定和運行具有極其重要的影響。而在資本主義社會，土地大多歸私人所有或持有，因此，國家對私人土地所有權或地產權的限制遠遠超過對其他私人財產權的限制,以實現(xiàn)土地所有權的社會性功效。2.城市土地所有權的主體、客體和內容我國實行土地公有制，國有土地所有權的唯一主體是國家，因此，我國的土地所有權制度與資本主義的土地所有權制度具有重大的區(qū)別。我國的土地所有權具有以下特征：①主體的特定性。在我國，國家和農民集體以外的民事主體，不能成為土地所有權人。②交易的禁止性。在我國，土地所有權不能以任何形式進行交易。③權屬的穩(wěn)定性。在我國，由于主體的穩(wěn)定性和交易的禁止性，故土地所有權處于高度穩(wěn)定的狀態(tài)。④權能的分離性。在我國，在土地所有權高度穩(wěn)定的情況下，為實現(xiàn)土地資源的有效利用，需要將土地使用權從土地所有權中分離出來。我國國有土地所有權的客體是一切屬于國家所有的土地。城市土地所有權客體包含在國家土地所有權的客體之中，包括以下內容：①城市市區(qū)，即建成區(qū)的土地屬于國家所有。②農村和城市郊區(qū)中已經被國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于國家所有。③在城市建成區(qū)內或城市建成區(qū)邊緣，存在農村集體經濟組織，但該組織農民集體所擁有的土地全部變?yōu)榻ㄔO用地的，國家可以依法將農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民，原屬于其成員集體所有的土地轉變?yōu)閲型恋?，用地者對該幅土地享有劃撥國有土地使用權。④依法確定的林地、草地、荒山、荒地、灘涂及其他土地屬于國家所有。但不屬于城市土地。國有土地所有權的內容是指依照法律規(guī)定，國家在行使土地所有權的過程中形成的權利和義務。在我國，根據(jù)《土地管理法》第2條規(guī)定：“國家所有國有土地所有權由國務院代表國家行使”，即是指國務院代表國家依法行使對國有土地的占有、使用、收益和處分的權利。3.3.2城市土地使用權的確定1.土地使用權概念土地使用權是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權利。2.城市土地所有權的主體、客體和內容我國國有土地使用權的主體，根據(jù)《土地管理法》第9條規(guī)定，境內外法人、非法人組織和自然人都可依法取得土地使用權。我國國有土地使用權的客體是國家依法提供給單位和個人使用的國有土地。國有土地使用權的內容是指國有土地使用權主體在依法行使土地使用權過程中形成的權利和義務。《土地管理法》第9條規(guī)定：“使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務?！钡?6條規(guī)定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地。”3.國有土地使用權的確認（1）國有土地使用權的取得國有土地使用權的取得方式：①有償取得方式，是指土地使用者通過向國家支付土地使用權出讓金或繳納土地有償使用費以取得國有土地使用權。根據(jù)我國《城市房地產管理法》和《城市國有土地使用權出讓、轉讓暫行條例》的規(guī)定，有償方式中還包括土地使用權作價入股、土地使用權出租等方式。②無償取得方式，是指土地使用者在沒有支付土地使用權出讓金或國有土地使用費的情況下，由國家通過行政劃撥的方式而取得國有土地使用權?！锻恋毓芾矸ā返?4條規(guī)定，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。③依法承包經營取得，單位（如國營農場）或個人可以依法承包國有土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產，取得國有土地使用權。④依照法律、政策規(guī)定取得，《土地管理法實施條例》第17條規(guī)定，經縣級以上人民政府批準，開發(fā)未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或漁業(yè)生產的，可以確定給開發(fā)單位或者個人使用，使用期限最長不得超過50年。（2）國有土地使用權的確認根據(jù)《土地管理法》第11條規(guī)定：“單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。（3）國有土地使用權的收回按照《土地管理法》第58條規(guī)定，有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：因公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改造，需調整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。4.房屋基地使用權的按份享有城市化速度加快，城市人口增長對建筑面積增長的需求及土地面積的有限性，為提高土地利用率，建筑物不斷向高空發(fā)展，建筑物的結構也日趨復雜。隨著房屋的商品化，高層建筑物被區(qū)分為多個部分或者單元出售，建筑物的所有權由單一主體享有變?yōu)槎鄠€權利主體共有，共有人享有該幢房屋的所有權，成為同幢異產房屋的區(qū)分所有權人。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第21條第1款的規(guī)定，同一房屋的區(qū)分所有權人享有該房屋使用范圍內的基地使用權。這種基地使用權的共有，屬于按份共有。因此，各區(qū)分所有權人可取得根據(jù)其房屋面積計算的基地使用權份額。各區(qū)分所有權人對其擁有的房屋面積和基地使用權份額獨立行使處分權和承擔繳納稅費等義務。一般說來，房地產開發(fā)商在通過有償方式取得土地使用權后建造樓房，樓房建成后，房地產開發(fā)商享有基地使用權。但樓房按“套”或者“單元”出售后，購房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權人，享有所購置部分的房屋所有權。購房者享有房屋所有權的同時，享有所購房屋的部分基地使用權。基地使用權份額的計算方法：1982年《國家經委關于建筑面積計算規(guī)則》、1995年建設部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》、1998年國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測量與計算計量技術規(guī)范》等法律規(guī)范為本《通則》規(guī)定基地使用權分攤提供了重要參考。根據(jù)有關的現(xiàn)行規(guī)定和實踐中的通行做法，以建筑面積作為計算分攤份額的系數(shù)依據(jù)計算基地使用權分攤份額的方法較為簡便穩(wěn)妥?，F(xiàn)行法律和法規(guī)對于房屋區(qū)分所有權人享有建筑面積的計算，已提供了可操作的標準及方法。需要說明的是，當樓房分割出售而由不同權利主體享有時，購房者既對所購買的套內或者單元內的建筑面積享有專有所有權，又對樓房的公用部分建筑面積享有共有權。前一部分的所有權完全歸屬于單個購房者，而后一部分的使用權則需要全體購房者分攤。若樓區(qū)土地面積分配給多幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積應為樓房地基所占區(qū)域的土地面積；若樓區(qū)內只有一幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積則為整個樓區(qū)的總面積。計算公式中，購房建筑面積包括了房屋所有權人所購房屋的建筑面積即套內建筑面積與應分攤的公用面積之和,可參考《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第5、6、8條的規(guī)定；可銷售建筑總面積可參考《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第4條整幢房屋建筑面積的規(guī)定，“可銷售”排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權人的部分，如小區(qū)會所、購物中心等，其產權由物業(yè)管理機構統(tǒng)一管理。土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。3.3.3其他權利的確定1.土地其他權利概述（1）土地其他權利的含義土地其他權利是在土地所有權和土地使用權以外依法律、合同或者其他合法行為設定的土地權利。1989年國家土地管理局制定的《土地登記規(guī)則》第2條第一次正式采用了土地他項權利的用語?！洞_定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》中也曾多處提及土地他項權利。1995年的《土地登記規(guī)則》第2條對土地他項權利做出解釋，將其界定為土地使用權和土地所有權以外的土地權利。該條規(guī)定土地他項權利包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利。我國的土地他項權利有如下特點：①土地他項權利是在他人土地上享有的權利。也就是說，土地他項權利的客體是他人土地所有權、使用權的客體。在這種情況下，土地他項權利不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權人、使用權人的效力，即能夠對后者的某些權利行使加以必要的限制。②土地他項權利的主體是土地所有權人、使用權人以外的，與土地所有權人、使用權人之間存在著某種法律關系的民事主體。這些關系可以是法律、行政法規(guī)設定的，也可以是法律行為（當事人之間的協(xié)議）或者其他合法行為設定的。建立這些法律關系的共同目的，就是維護他項權利人對該土地享有的某種合法利益。③土地他項權利不受一物一權主義的限制。在同一土地上，只能有一個所有權，并且這個所有權只能派生一個土地使用權，但是這并不妨礙在同一土地上設立多種甚至同種多個的他項權利。例如，一塊土地，其四鄰均享有通行權，其使用權人可將其分段出租，也可以在其上設置數(shù)個抵押權。所以，土地他項權利可以同時滿足多種的和多人的土地利用需求。④土地他項權利依存于土地所有權、使用權，又是對該所有權、使用權的一種限制。這種限制，表現(xiàn)為他項權利人對土地為某種利用行為的權利，或者他項權利人請求土地所有權人、使用權人在利用該土地時為某種行為或不為某種行為的權利。⑤土地他項權利是長期存續(xù)的權利，因而通常有加以登記的必要。土地他項權利的意義在于對土地所有權、使用權以外的各種長期性土地權利進行確認和管理，以充分保護土地所有權人、使用權人以外的人們在土地上的各種合法使用權益，維持與土地有關的各種民事關系的穩(wěn)定有序，從而協(xié)調多方面的土地利用需求，促進土地的合理有效利用，并維護社會安定。（2）土地他項權利的取得與分類①土地他項權利的法律關系主體和客體《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》中規(guī)定的當事人實際上是指土地他項權利取得合同一方的土地他項權利人和另一方的土地所有權人、土地使用權人。土地他項權利是在已經確定了土地所有權和土地使用權的土地上享有的權利，以土地所有權和土地使用權的存在為前提，通常以土地所有權和土地使用權的客體為客體。權利人可依一定方式自土地所有權人、土地使用權人取得土地他項權利，從而與土地所有權人、土地使用權人之間產生某種法律關系如土地使用權抵押關系、租賃關系。②土地他項權利的取得方式土地他項權利因其具體權利類型不同，取得方式亦有差別。根據(jù)《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，作為民事財產權利的一種，土地他項權利可以通過以下方式取得：（1）基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得，如《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第9條（電力通訊經營單位享有的他項權利）、第54條（立體交叉和平面交叉使用土地時享有的他項權利）。（2）根據(jù)與土地所有權人或者土地使用權人訂立的協(xié)議取得。（3）基于其他合法行為取得。根據(jù)法理和實踐，取得土地他項權利的依據(jù)還可以是行政行為（政府決定）、司法行為（法院判決）等，例如，市政部門關于建設地下鐵路的決定，政府批準電信公司利用某企業(yè)使用的國有土地敷設地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時依法做出的確權判決。③土地他項權利的分類《土地登記規(guī)則》第2條第2款規(guī)定土地他項權利包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利。這里所說的“其他土地權利”，從我國目前的情況看，主要有地役權、空中權和地下權、土地借用權、耕作權。（3）土地他項權利的內容及限制土地他項權利人可以依法或者依約定對土地實施某種利用行為。土地他項權利人可以依法律或者約定請求土地所有權人、使用權人在利用該土地時為某種行為或者不為某種行為；有權排除土地所有權人、使用權人或者第三人對其權利的侵害。土地他項權利人取得、行使權利不得違反法律規(guī)定的義務及權利設定時約定的義務，不得給土地所有權人、使用權人造成超出合理限度的或者本來應當且能夠避免的損害。從權利內容的角度可以將土地他項權利分為積極他項權利和消極他項權利。積極他項權利指他項權利人于他人土地上為一定行為的權利，如抵押權人的抵押物處分權、地役權人的通行權、引水權、排水權等等。消極他項權利，指為保障自己在地上工作物或者相鄰物上的合法利益而請求土地所有權人、使用權人不為一定土地利用行為的權利，如電力設施所有權人禁止妨害輸電線路安全的權利，鄰地人的禁止妨礙采光權、禁止妨礙觀望權等等。積極他項權利，按權利性質分，可分為用益性他項權利和擔保性他項權利。用益性他項權利是指按照特定需要而使用他人土地的權利，如租賃權、地役權、耕作權。擔保性他項權利是指為保證債務履行而在他人土地上設立的物權負擔，目前僅有抵押權一種。這里所說的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權或者土地使用權的地塊。用益性他項權利又可分為工作物維持權和行為權。工作物維持權指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設施的權利。我國現(xiàn)有的空中權和地下權即屬于工作物維持權。行為權包括兩類，一是在他人土地上實施通行、取水、引水、排水等利用行為的權利，二是在他人土地上維持工作物的權利。擔保性他項權利的特點是對土地使用權人的權利處分構成一定限制，并賦予擔保權人在債務不履行情況下請求司法扣押和變賣標的物受償?shù)臋嗬＿@種權利具有一定的長期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應作為他項權利予以登記和管理。他項權利產生相對人的消極義務（即不作為的義務）。積極他項權利產生相對人的不妨礙義務。也就是說，為保護他項權利人在他人土地上的合理利用需求，實現(xiàn)土地資源的充分有效利用，土地所有權人、土地使用權人及第三人不得妨礙他項權利人利用土地、侵害工作物或者實施有損土地他項權利人合法利益的其他行為。消極他項權利產生土地所有權人、土地使用權人的容忍義務，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項權利人在該土地上的合法權益。另一方面，他項權利人也必須尊重土地所有權人、土地使用權人的合法權益。為了平衡各方利益，實現(xiàn)權利的公平保護，土地他項權利人行使權利不得違反強行法的禁止性規(guī)定和雙方設定權利時約定的義務。對超出合理限度的使用或者本來應當且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔損害賠償責任。2.土地抵押權（1）土地抵押權定義抵押是債務人或者第三人以擔保債務清償為目的，不轉移占有而就自己財產為債權人設定擔保物權。土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛嗬?。土地抵押權具備抵押權的共同屬性，適用抵押權制度的基本規(guī)則。但土地抵押權是設立于土地之上的權利和負擔，屬于土地權利的范疇，又要適用土地權利制度的有關規(guī)則，并符合國家的土地政策。因此，應從以下幾個特點對土地抵押權定義的理解，：①土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。在我國，土地所有權不具有流轉性，地產市場流轉的只是土地使用權。因此，土地抵押權的標的是土地使用權而不是土地本身；土地抵押權的成立和存續(xù)依賴于土地使用權的法律存在而不是土地的自然存在。②抵押權的客體是法律允許轉讓的土地使用權，即權利客體的限制性。首先，土地所有權不得抵押。其次，土地使用權可以抵押，但必須是法律允許轉讓的土地使用權。因為，抵押權實現(xiàn)的結果必然是土地使用權的轉移，而我國法律對一部分土地使用權的轉讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權允許抵押，實際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權不具有可流轉性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權不能脫離廠房等建筑物單獨轉讓，因而也不能單獨用于抵押。③抵押人必須是享有土地使用權的債務人或第三人。在土地使用權與所有權相分離而獨立設定的情況下，所有權人不得在該土地上另行設定抵押權。例如，對于已經發(fā)包的土地，集體經濟組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權抵押的資格。④土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利。土地使用權抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權利，不涉及第三人在該土地上享有的物權，如工作物所有權、種植物所有權、房屋或土地租賃權以及各種土地他項權利。（2）土地抵押權的客體根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定，下列權利可以依法設定土地抵押權：①法律允許單獨流轉的國有土地使用權；②依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的國有土地使用權；③依法承包并經登記的集體荒地的土地使用權；④農村集體經濟組織投資設立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)集體土地使用權。國有土地使用權可以抵押的，包括以下兩種情況：一是根據(jù)《擔保法》第34條第3項和《城市房地產管理法》第47條第2款的規(guī)定，采取出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押。出讓國有土地使用權可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押。二是根據(jù)《擔保法》第36條第1款、《城市房地產管理法》第47條第1款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條的規(guī)定，國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。這里的國有土地使用權，不以出讓國有土地使用權為限。（3）土地抵押權的主體接受以抵押擔保債務清償?shù)膫鶛嗳朔Q為抵押權人。抵押權的設定需要由債權人與債務人或第三人簽訂以債務人或第三人的財產為抵押物的抵押合同。抵押合同合法成立并經登記生效后，債權人取得抵押權人的法律地位。抵押權人與債權人雖為同一人，但屬于兩種法律關系主體。抵押權人屬于物權法意義上的權利主體，其享有的權利，從性質、內容到實現(xiàn)條件和方法，都不同于債權法意義上的權利主體即債權人。但是，不可忽視的是，抵押權與被擔保的債權之間有著密切的聯(lián)系。抵押權的目的是擔保債務履行，保障債權實現(xiàn)。因此，抵押權對于所擔保的債權有附屬性；一旦被擔保的債權因債務清償或其他原因而消滅，抵押權也隨之終止。同時也要看到，抵押權具有強化債權地位的意義。（4）土地抵押權的取得以土地使用權及其上建筑物、其他附著物抵押的，土地使用權人應當與抵押權人訂立書面的抵押合同并辦理抵押物的登記。以具有使用期限的土地使用權抵押的，其土地抵押權的期限不得超過土地使用權的使用期限減去土地使用權人已經使用期限后的剩余期限。根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押登記是抵押合同生效和抵押權人取得抵押權的必要條件。土地使用權的抵押是權利抵押，不以轉移物之占有為必要。所以，其權利現(xiàn)狀的變動以及未來的權利轉移都只能通過土地登記的記載來加以確認和實現(xiàn)。而且，土地登記具有公示作用，可以使土地適用權抵押的事實公諸于世，既有利于保護抵押權人的權益，也有利于保障交易安全，保護第三人利益和維護社會經濟秩序。用于抵押的土地使用權人有期限的，使用權人僅可以在權利存續(xù)期限內設定抵押權。因此，以有使用期限的土地使用權抵押的，抵押權的期限超過土地使用權的剩余年限的，登記機關不予登記，故其設定的抵押不能生效。（5）土地抵押權的終止土地抵押權實現(xiàn)以前，土地抵押權因下列情形而終止：①土地使用權所擔保的債務因清償而消滅的；②抵押權人免除土地使用權所擔保的債務的；③經抵押權人同意，抵押人以替代擔保取代該土地使用權抵押的；④抵押合同或者被擔保的主債權合同依法歸于無效或者被撤銷的；⑤抵押的國有土地使用權因國家收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的；⑥抵押的集體土地使用權因國家征用、集體土地所有者收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的；⑦隨同地上建筑物、其他附著物抵押的土地使用權因該建筑物、附著物的消滅而終止的。依照上述第5、6、7種情形終止土地抵押權的，抵押權人可以要求抵押人提供同等價值的替代擔保。抵押人依據(jù)土地使用權獲得補償或賠償?shù)?，抵押權人可以要求抵押人提前清償所擔保的債權；抵押人獲得不動產置換或補償?shù)?，抵押人應當與抵押權人以新獲得的產權為抵押標的物，重新簽訂抵押合同。一項土地抵押權終止，不影響同一土地上其他抵押權的效力。土地抵押權終止，應辦理抵押權注銷登記。土地抵押權實現(xiàn)，土地抵押權人對抵押物依法處分，并以所得的價款優(yōu)先受償后，設立于土地使用權之上的抵押權隨即消滅，經抵押權實現(xiàn)而處分的土地使用權，再轉讓后不再負擔任何抵押權。3.土地承租權（1）土地承租權定義土地承租權是土地承租人按期向土地使用權人支付租金而取得的一定期限內對土地使用、收益的土地他項權利?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條和《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第9條規(guī)定了土地使用權出租的定義。這些規(guī)定是土地承租權的基本法律依據(jù)。關于土地承租權的定義，主要有以下幾個要點：①權利客體作為土地他項權利的承租權以土地使用權的存在為前提。②權利內容土地使用權出租后，承租人取得對土地排他地占有、使用的權利?；趯说奈锏闹苯又涞匚?，土地承租權應屬于用益物權的性質。③租金義務承租人在取得承租權的同時，承擔支付租金的義務。履行租金義務是承租權存續(xù)的必要條件。也就是說，承租人不履行租金義務的，出租人有權解除租賃關系，從而使承租權歸于終止。④權利期限“租期”是租賃合同的一個重要條款。在以土地開發(fā)為目的的租賃合同中，往往還有關于開發(fā)期限和條件的約定。這種約定對于促進土地有效和高效利用，具有積極的意義。（2）土地承租權的客體下列權利可以與土地上的建筑物、其他附著物同時出租，設定土地承租權：①依法或者依合同約定進行投資開發(fā)的國有土地使用權；②依法可以流轉的城市私房用地使用權。沒有建筑物、其他附著物但有獨立支配價值的國有土地使用權可以單獨出租，設定土地承租權?，F(xiàn)行土地立法的有關規(guī)定表明，國有土地使用權出租后可以設定土地承租權。為了防止土地的投機膨脹和無計劃地濫用，現(xiàn)行法已規(guī)定，按規(guī)定或者約定的期限和條件完成投資開發(fā)的，土地使用權才可轉讓。同樣地，為了防止開發(fā)商不搞開發(fā)，將囤積土地用以租賃以牟取高額暴利，也應當對用于出租的國有土地使用權范圍加以限制?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條對此僅做了原則性規(guī)定，要求土地使用權人依據(jù)土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。至于土地使用權人將土地開發(fā)到何種程度才可出租，法律尚未作明確規(guī)定，一般由各地根據(jù)具體情況而定。如有的地方規(guī)定除地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達到出讓合同約定投資的25%的即可出租；上海則要求達至約定投資的100%才可。這些做法對完善土地承租權的立法有積極意義。若對土地的投資開發(fā)不屬于房屋建設工程，僅屬于成片開發(fā)土地的，依現(xiàn)行法的某些規(guī)定，只要達到“三通一平”，達到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的，便形成可以單獨出租的土地使用權。（3）土地承租權的取得①合同的形式和登記土地使用權人應當依法與土地承租權人簽訂書面租賃合同，并依法辦理租賃登記備案；不辦理登記備案的，不得對抗善意第三人。所謂善意第三人，即不知情的第三人。所謂不知情，在這里就是指不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應知該租賃合同之存在，則為惡意；惡意侵害他人合同關系在現(xiàn)代民法上屬于一種侵權行為，故惡意第三人不受法律保護。但是，在實踐中，如果不借助登記制度，證明第三人的惡意十分困難。在實行土地租賃合同登記的情況下，由于登記的公示效力，凡是已經登記的合同，均視為第三人已知或應知。所以，一般說來，沒有辦理土地租賃登記的承租人，很難取得對抗第三人的法律地位。②關于租金土地使用權人應當與土地承租權人在租賃合同中約定租金數(shù)額、支付方式、期限等條款，并可以約定租金浮動的比例與方法。租金調整時，租賃合同中約定有租金浮動的比例和方法的，依其約定；無約定的，由租賃雙方協(xié)商確定。在租賃期限內，因情勢變更，需要變更租金及租金浮動的比例和方法的，經租賃合同雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請仲裁或者向人民法院起訴。土地使用權通常與其上建筑物、其他附著物同時租賃。依意思自治原則，土地承租人所支付的租金，結合土地的級差效益，可參照《城市私有房屋管理條例》第16條的規(guī)定。③關于租賃期限土地承租期限應當在租賃合同中約定，租賃合同中沒有約定或約定不明的，出租人可隨時要求收回租賃物使用權，承租人也可隨時要求退租，但應當給對方必要的準備時間。以具有使用期限的土地使用權出租的，土地承租期限不得超過土地使用權的使用期限減去土地使用權人已使用期限后的剩余期限；以沒有使用期限的土地使用權出租的，土地承租權的期限不得超過二十年。土地承租權的存續(xù)期限原則上以當事人在租賃合同中的約定為準；無約定的，可參照《合同法》第62條的規(guī)定處理。但無論采何種方式，以有使用期限的使用權出租的，土地承租權均不得超過土地使用權的使用期限減去已使用時間后的剩余年限。（4）土地承租權的內容及限制①土地承租權的基本內容土地租賃是土地使用權人在保留土地合法使用權的條件下，承租權人在一定期限內以支付租金為對價對土地進行使用和收益，因此，土地承租權人享有對租用土地的占有權、使用權、收益權。土地承租權人不享有土地使用權，無權行使轉讓或者抵押等處分權。依《合同法》第224條的規(guī)定，經土地使用權人的同意，土地承租權人可以將之轉租，轉租期限不得超過承租期限。②土地承租期間新增建筑物的歸屬按照房屋所有權與土地使用權主體統(tǒng)一的原則，應當確定土地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。土地使用權出租后，承租人僅享有租期內對土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權人；原土地使用權出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權未屆期時，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權與房屋所有權主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權歸屬于該租賃土地使用權人。這兩者的區(qū)別應予以注意。③土地承租期間使用權轉移對承租權的效果土地使用權人將其權利出租后，在租賃期內又將其權利轉讓、抵押的，仍需保護原承租人的利益，維護原租賃合同的效力。按照傳統(tǒng)民法的概念，所有權、抵押權屬物權，而租賃權屬債權，二者為不同性質的權利，且物權優(yōu)于債權。而現(xiàn)代民法為保護承租人的權益，創(chuàng)設“買賣不破租賃”原則，使承租人的租賃權具有物權地位，這就是所謂“租賃權物權化”的現(xiàn)象。土地使用權出租后，出租人可以通過出賣、交換、贈與等方式轉讓已出租的土地使用權，變更土地使用權的主體，也可將已出租的土地使用權抵押，但為了保護承租人的權益，應當適用《合同法》第229條確認的“買賣不破租賃”原則，維護原租賃合同的效力。④承租人的優(yōu)先購買權根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，確認承租人的優(yōu)先購買權。法律為保護承租人的權益，賦予其此種特權。因租賃合同為持續(xù)性合同，出讓國有土地使用權的承租人對土地進行了一定的投資，故需要對租賃物長期使用和收益。對此，法律應當加以特殊保護，以鼓勵承租人進行投資，實現(xiàn)土地資源的高效利用。因此，法律規(guī)定在出租人轉讓出讓國有土地使用權時，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權。出租人應在出售前的合理期限內通知承租人?！昂侠砥谙蕖币暰唧w情況而定。出租人未盡通知義務而轉讓土地使用權的，承租人可以請求人民法院撤銷已生效的法律行為。撤銷前已發(fā)生的權利轉移，對承租人不生效力。土地承租權的登記備案具有對抗第三人的效力。未經登記備案的土地承租權人不享有優(yōu)先購買權。⑤出租人的交付義務出租人依約應將土地的占有和使用提供給土地承租權人而未按期提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的，出租人應當承擔違約責任；由此造成土地承租權人損失的，應負賠償責任?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第20條對此有明確的規(guī)定。⑥承租人的租金義務土地使用權的取得以向土地使用權人支付一定數(shù)額的租金為對價，根據(jù)租賃合同對租金支付方式、數(shù)額、期限的約定，土地承租人負有按約定支付租金的義務。土地承租權人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達法定期限，沒有被收回土地承租權的，土地承租權人應當支付違約金，承擔違約責任。《城市房屋租賃管理辦法》第22條即規(guī)定了承租權人的租金繳納義務。⑦承租人遵守土地使用權出讓合同的義務《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第21條的規(guī)定表明，土地使用權出租后，承租人應遵守土地使用權出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務，不得隨意改變原有的土地的用途；需要改變土地使用權合同規(guī)定用途內容的，必須征得出租人的同意，并依法經過審批，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整出讓金，辦理登記手續(xù)。（5）土地承租權的終止①租期屆滿承租期限屆滿，土地承租權人提出續(xù)租的，經出租人同意，雙方續(xù)簽或者重新簽訂租賃合同。承租期限屆滿，承租權人未提出續(xù)租或者提出續(xù)租未獲同意的，租賃關系終止，出租人無償收回土地使用權。承租權人在承租土地上投資建造的建筑物、其他附著物由土地使用權人無償收回。依《合同法》第214條第2款的規(guī)定，租期屆滿，承租人可以申請續(xù)租。經土地使用權人的同意，土地使用權人應當與土地承租權人重新簽訂土地租賃合同，但續(xù)租期限不得超過20年。承租期限屆滿，承租權人未申請續(xù)租或申請續(xù)租未獲批準的，租賃關系終止，土地使用權及其上建筑物、其他附著物的所有權由土地使用權人無償收回。由于法律和合同對土地租賃期限已有明確規(guī)定，承租人在決定其承租期間的投資行為應當對投資的回收和回報以及相關的風險有合理的預期。因此，當承租期限屆滿時，承租權人通常已經通過對土地的占有、使用而獲得了預期的利益；即使未能實現(xiàn)投資利益，也應當由承租人承擔風險，故其投資建造的地上建筑物、其他附著物應隨土地使用權一并由土地使用權人無償收回（如果租賃期滿時，土地使用權也期滿并且未延期，則由土地所有權人收回）。如果出租人對建筑物、其他附著物無利用需要，且拆除要付出巨額費用，應由承租人負責拆除，或者由出租人予以拆除，承租人負擔拆除費用。②提前終止租賃關系根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市私有房屋管理條例》第21條關于租賃合同因承租人的原因提前終止的規(guī)定，承租期限內，土地承租權人有下列行為之一的，租賃關系提前終止，土地承租權人承擔違約責任，出租人可以無償收回租賃物：a.擅自改變租賃物用途的；b.轉讓、抵押土地承租權的；c.擅自將土地承租權轉租的；d.利用租賃物進行非法活動，損害公共利益的；e.租金按月支付時，無正當理由累計六個月不繳納的或者按年支付時，無正當理由累計兩年不繳納的；f.其他嚴重損害出租人權益的。對此，土地承租權人應負違約責任。出租人收回土地使用權時，根據(jù)房地一致原則，土地上建筑物的所有權歸屬于出租人。因此，土地承租權人違約時，出租人可一并無償收回土地上的建筑物，而無須給予任何補償。依《城市房地產管理法》第19、20條的規(guī)定，租賃合同雙方都應當按照合同約定承擔相應的義務，違約者應承擔違約責任。房地產租賃格式合同中規(guī)定，出租人有下列情形之一的，承租權人可以解除合同：（1）未按合同規(guī)定對租賃物維修的；（2）逾期交付租賃物達六個月以上的；（3）超出合同之外對承租人提出無理要求的。參照這一規(guī)定，本部分第2款列舉了出租人嚴重違約的情形。根據(jù)“房地一致”原則，出租人有權收回土地使用權及土地上的建筑物、其他附著物。因土地使用權人非法處分租賃物或有其他嚴重違反法律、行政法規(guī)行為的，土地所有者無償強制收回租賃物，租賃關系提前終止，出租人應負違約責任。因土地使用權人嚴重違反法律、合同約定，租賃關系提前終止的，租賃物隨使用權被收回。但對于承租權人投資建造的土地上建筑物、其他附著物，應當依照國家有關房地產評估的有關規(guī)定依法進行評估。出租人根據(jù)評估價值給予承租權人適當?shù)难a償，并應退還承租人已繳納的剩余租期的租金。租賃合同雙方當事人協(xié)商一致，提前終止租賃關系的，租賃物由出租人收回，關于土地使用權及土地上建筑物的補償以及土地承租權人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。租賃關系終止，土地使用權人收回土地的，應當向土地登記機關辦理相應的登記備案手續(xù)。③因其他原因提前終止租賃關系因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權的，土地承租權提前終止。土地使用權人應當退還土地承租權人已經繳納的剩余期限的租金。出租人獲得貨幣補償或者作價補償?shù)?，應當將所得補償?shù)囊徊糠忠罁?jù)承租權人對土地的投資或者開發(fā)程度支付給承租權人；出租人獲得產權調換的，應當與土地承租權人人重新簽訂租賃合同，將調換所得的土地使用權出租給承租權人。承租權是土地承租人以向土地使用權人支付租金為代價而取得的財產權利。土地上承租權的取得以該土地上設定土地使用權為前提，土地使用權的終止必然導致承租權的消滅。因土地所有者收回土地使用權，土地承租關系提前終止的，使用權人應退還土地承租權人已繳納的使用期限的租金。土地使用權人因上述原因獲得貨幣補償或者作價補償?shù)?，使用權人應當根?jù)承租權人對土地的投資開發(fā)情況將所得補償?shù)囊徊糠种Ц督o承租權人。4.地役權（1）地役權概述地役權是指為自己土地利用的需要，而對他人土地加以支配的權利。地役權的主體通常為需役地的所有權人，因同一宗土地上只有一個所有權，因此，大陸法系國家地役權的成立以兩宗土地即需役地和供役地的存在為必要。供役地指他人提供給地役權人使用的土地；需役地指地役權人為自己土地使用的便利而使用的他人土地?！段餀喾ā返?56條規(guī)定：“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地?！钡?57條規(guī)定：“設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同”。地役權具有如下特征：①是為使用需役地而限制供役地權利人的一項獨立的用益物權。供役地權利人通常負有“容忍”或“不作為”的義務；②具有從屬性。從屬性即地役權從屬于需役地所有權。當土地所有權移轉時，地役權隨之移轉；地役權也不能與需役地所有權分割而單獨移轉。因地役權的存續(xù)以需役地的存在為前提，地役權并非對供役地土地所有權的限制和需役地所有權的擴張，而是為使用需役地提供便利的一項獨立物權。因此，地役權人不可自己保留需役地的所有權而單獨將地役權轉讓給他人；也不可自己保留地役權，而單獨將需役地所有權讓與他人或將兩種權利分別讓與第三人。地役權須與需役地所有權一起而不能與之分離單獨的成為需役地上其他土地權利如抵押權的標的，否則需役地上其他土地權利的行使將導致地役權與需役地所有權的分離；③地役權的不可分性。地役權與需役地、供役地不可分離，即使供役地與需役地被分割，地役權仍在分割后的需役地、供役地的各部分上存在。因為地役權是為了需役地整體使用的方便而利用供役地整體的權利，地役權的效力應及于需役地、供役地的整體，雖需役地或供役地被分割，若為需役地使用便利而使用供役地的必要仍然存在，或者供役地為滿足需役地的需要仍具有使用價值的，地役權應在需役地、供役地被分割后的各個部分繼續(xù)存在。若地役權是為特定需役地使用的便利而在特定供役地上享有的權利，則需役地或供役地被分割后，與地役權享有或行使無關的部分，地役權在其上消滅。（2）地役權與相鄰關系相鄰關系是本著團結互助、公平合理的精神，處理發(fā)生于不動產相鄰各方的權利沖突，要求相鄰各方對他人行使權利予以容忍，而對自己權利行使加以限制所形成的法律關系。從權利的角度，相鄰關系可稱為相鄰權。相鄰權是指相毗鄰不動產的所有人或使用人，為方便自己不動產的使用，在法律規(guī)定的范圍和限度內，利用他人所有或使用的相鄰不動產的權利。地役權的成立以相鄰關系為基礎，其行使應遵循相鄰關系的準則，且地役權與相鄰權在內容上也頗為相似，均是利用鄰地為自己使用土地提供便利，反映了因土地相鄰而在土地利用過程中的權利義務關系，但兩者具有本質上的不同:①相鄰權是要求他方在行使所有權時容忍自己的某種有益行為或者制止他方的某種有害行為的權利，不是一項獨立的用益物權，其本質是對相鄰不動產所有人或使用人行使權利的限制與擴張，應屬所有權的范疇。地役權是為特定土地的利益而使用他人土地的權利，主要依當事人之間設定地役權的合同發(fā)生，屬用益物權范疇；②相鄰權的適用范圍不僅包括相鄰不動產之間的關系，而且包括相鄰建筑物等之間的關系，且以相毗鄰的土地所有權人和使用權人的存在為必要；而地役權只反映土地的相鄰關系且不以需役地與供役地相互毗鄰為限度，該兩宗土地既可以是相鄰的，也可以是不相鄰的，只要有事實上利用的需要，都可以設定地役權；③相鄰權是法律為規(guī)范并保護相鄰的良好秩序而設，是強加于相鄰土地所有者的義務，屬法定權利，在不給鄰人造成損害的前提下，權利人可以對相鄰不動產直接行使其權利；而地役權則是基于需役地的某種特殊要求，而與供役地權利人協(xié)議取得；④相鄰權是法律對相鄰土地利用關系進行最低限度調節(jié)的結果，不存在有償問題，而地役權是相鄰權調節(jié)之外的一種更為寬泛的權利，可以有償，也可無償。（3）地役權的取得地役權原始取得的方式有：①依法律規(guī)定，包括民法和各種特別法的規(guī)定，以及有關的司法解釋；②依合同，即供役地所有權人或使用權人與需役地所有權人或使用權人之間就成立地役權而締結的有償合同或無償合同；③依習慣，即根據(jù)約定俗成的規(guī)則或慣例，某種地役權為當?shù)鼐用袼毡槌姓J（這種情況主要存在于農村地區(qū)）；④依長期持續(xù)利用的事實，即根據(jù)事實上存在的土地利用關系，通過默示同意之推斷，或依據(jù)公平原則，而確認地役權成立。地役權可以因需役地所有權、使用權的轉移而轉移。至于轉移的原因，可以是需役地的征用，也可以是需役地使用權的出讓、轉讓、出租、投資或者繼承。（4）地役權人的權利和義務地役權人的權利，可分為積極權利和消極權利。其中，積極權利即對供役地的利用權。這種利用權，按不同的權利內容，可分為占有狀態(tài)的利用和非占有狀態(tài)的利用。例如，在他人土地上建設并維持水渠，是占有狀態(tài)的利用；在他人土地上通行，是非占有狀態(tài)的利用。一般地說，利用要借助于一定的積極行為。所以，當供役地的所有權人、使用權人或者第三人妨礙地役權人實施必要的利用行為時，該地役權人有權請求排除妨害。地役權人的消極權利，是指限制或禁止供役地所有權人、使用權人在該土地上實施一定行為的權利。禁止妨礙通風、禁止妨礙采光、禁止工程作業(yè)等，都是消極的權利。附隨地役權通常是消極權利。例如，引水權人有權限制或禁止供役地所有權人、使用權人筑壩截流的行為。地役權人行使權利時，應當尊重供役地所有人、使用人的合法權益，盡可能地避免損害的發(fā)生。因行使地役權而不得不造成損害的，應本著公平原則，給予適當?shù)难a償。因行使權利的方式不當或者對避免損害的發(fā)生欠缺必要的注意的，應當對所造成的損失承擔賠償責任。例如，在供役地上進行引水管道維修的，應盡可能減少對該土地上的植物、建筑物的損害；如果未盡到保護他人財產的必要注意，應當對由此造成的損失，承擔賠償責任。（5）地役權的消滅地役權消滅時，供役地所有權人、使用權人承擔的義務和所受的限制隨之消滅。地役權消滅的原因主要有：①需役地喪失對供役地的利用需要。例如，需役地對供役地的建筑物地役權因建筑物被拆除而消滅。又如，需役地由農地改為建設用地，其原先為灌溉為目的而在供役地上設立的引水權即歸于消滅。②需役地對地役權利用的不能。這里所說的利用不能，包括事實上的不能和法律上的不能。例如，供役地因河道干涸而失去供水能力，或因山體滑坡道路阻隔而無法通行，為事實上的利用不能；供役地被征為軍事禁區(qū)而不許鄰人通行，為法律上的不能。但是，在利用可能重新出現(xiàn)時，仍不妨重新設立地役權。③權利期限屆滿。依合同而取得的地役權，在合同規(guī)定的權利存續(xù)期間屆滿時歸于消滅。④地役權人放棄權利。地役權人以明示的意思表示放棄其地役權的，其地役權消滅。但是，已經登記的地役權，除有放棄的表示外，還須履行注銷手續(xù)，方可發(fā)生權利消滅的效力。⑤混同。需役地和供役地的所有權或者使用權歸于同一民事主體時（如地役權人取得供役地的所有權或者使用權，或者供役地的所有權人、使用權人取得需役地的所有權或使用權），地役權因混同而消滅。3.4城市土地權屬糾紛的調處3.4.1城市土地權屬糾紛概述土地權屬糾紛，是指土地所有權或者使用權歸屬爭議，它是特定范圍內有關土地權利歸屬的民事糾紛。包括兩種情況：一是依法取得的土地所有權或使用權受到侵害時引起的權屬糾紛；二是對現(xiàn)有權屬界線的爭議。1.土地權屬糾紛（1）土地權屬糾紛的類型和范圍土地權屬糾紛的主體范圍比較廣泛,歸納起來，包括以下幾種：國有土地所有者與集體土地所有者之間；集體土地所有者之間，即村農民集體之間、村內兩個以上經濟組織之間，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體之間，及其相互之間發(fā)生的土地所有權爭議；國有土地使用者之間；集體土地使用者之間；國有土地所有者與集體土地使用者之間。這里沒有包括國有土地使用者與集體土地使用者之間的土地爭議，原因在于集體土地使用者享有土地使用權的物權化程度不高，缺乏充分的財產權地位，所以，在發(fā)生這類爭議時一般由集體土地所有者出面解決。當前涉及比較多的糾紛有以下情形：①軍隊與地方單位之間土地權屬問題；②涉及宗教團體的土地權屬問題；③涉及鐵路部門的土地權屬問題；④涉及水利部門的土地權屬問題；⑤涉及民航、石油、冶金等部門的土地權屬問題；⑥個人宅基地土地權屬問題；⑦其他。（2）土地權屬糾紛產生原因土地權屬爭議產生的原因很多，但多數(shù)是因歷史遺留下來的問題所引起的，這種情況在集體組織之間的土地權屬關系中十分常見。引起這類爭議的主要原因有：①歷史上鄉(xiāng)、村、社、隊、場因合并、分割、改變隸屬關系等行政建制變化遺留的權屬未定、權屬不清；②因過去的土地開發(fā)、征地退耕、興辦或停辦企事業(yè)、有組織移民形成的權屬不清；③因過去無償占用或“一平二調”造成的權屬爭議；④地界不明，包括過去無償劃撥荒山、荒地時未計算面積和劃定地界，歷史上無地界標志或地界標志不明，新劃地界不清或不合理，興修水利、平整土地、開荒、更改河道等造成地界變化；⑤征收土地審批手續(xù)不完備，界線不清引起的糾紛等情形。3.4.2城市土地權屬糾紛的調處1.土地權屬糾紛調處的原則土地不動產具有基礎性的特點，發(fā)生權屬爭議時，解決過程中除了遵循一般民事和行政案件中所貫徹的原則外，還要體現(xiàn)土地案件自身的特點。具體而言，應遵循以下原則：（1）從實際出發(fā)，尊重歷史的原則。（2）現(xiàn)有利益保護的原則（3）訴訟解決以行政處理為前置的原則（4）遠期證據(jù)服從近期證據(jù)的原則2.土地權屬糾紛調處的法律依據(jù)調處城市土地權屬糾紛的主要法律文件如下：《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《閑置土地處置辦法》、《基本農田保護條例》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設用地審查報批管理辦法》、《中華人民共和國文物保護法》、《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國礦產資源法》、《國家建設征用土地條例》、《行政區(qū)域邊界爭議處理條例》等。3.土地權屬爭議處理程序土地權屬糾紛的調處的一般程序如下：（1）當事人協(xié)商解決即土地權屬糾紛發(fā)生后，由當事人在自愿、互諒基礎上，按照有關法律規(guī)定，在不損害他人權益的前提下，直接進行磋商，自行解決糾紛的辦法。協(xié)商解決后，當事人雙方應簽訂協(xié)議。該協(xié)議由當事人自愿執(zhí)行，沒有法律約束力。如果當事人一方反悔，拒絕執(zhí)行，另一方可以訴請人民政府土地管理部門進行調處。（2）人民政府調處人民政府土地管理部門受理土地糾紛，一般采用調解和行政制裁兩種方式調處。①調解即由第三者從中調停，促使糾紛當事人和解的一種方式。土地糾紛由土地管理部門進行調解，屬于行政調解。它是根據(jù)《土地管理法》授權進行的，具有行政效力。調解的程序是：a受理土地糾紛當事人的申訴.；b.進行地權糾紛的調查；c.調解；d.簽訂調解協(xié)議書。要加蓋主持調解機關的公章，協(xié)議書送達后，當事人均應自覺遵守。對經過調解不能達成協(xié)議的，或者調解書送達前一方或雙方反悔的，國土資源行政主管部門應當及時提出處理意見，報人民政府做出處理決定。②行政裁決是仲裁的一種形式，是有關機構以第三者身份，依照法律對糾紛做出公正的具有約束力的處理決定。裁決的程序是：a.當事人提出書面形式的裁決申請；b.在做出裁決前，再次進行調解；c.調解不成的，進行裁決。裁決書要寫明以下內容：當事人姓名、地址或代理人、代理人姓名、職務；申訴理由、爭議事實和要求；裁決認定的事實、理由和適用法律；裁決結果和裁決費用的負擔；不服裁決的起訴期限等。當事人根據(jù)協(xié)議，處理決定或裁決結果，向土地管理機關申請登記，換取新的土地證。3.4.3城市土地權屬糾紛案例分析案情介紹：1978年在某省商業(yè)批發(fā)機構合并時，某專