地產(chǎn)項目二改工程專項技術(shù)指引一、目的：控制二次改造成本投入，提高項目利潤率，規(guī)避交付風險。二、原則1、滿足營銷贈送需求根據(jù)不同贈送方式（飄窗、陽臺、設(shè)備平臺、露臺、花池、地下室、底層花園等）確定二改實施方案。2、控制底線滿足規(guī)劃、消防、人防驗收要求，控制二改風險，避免群體訴訟事件發(fā)生。3、方案優(yōu)化從項目方案設(shè)計階段開始持續(xù)開展二改方案優(yōu)化工作，比較不同二改方案所產(chǎn)生的成本、施工難度、風險等方面的差異，從中選擇最優(yōu)方案。4、二改施工圖與建筑施工圖一體化設(shè)計二改實施方案及施工圖由事業(yè)部設(shè)計部牽頭，方案/施工圖設(shè)計單位具體設(shè)計，區(qū)域設(shè)計、營銷、成本、法務(wù)及事業(yè)部項目、開發(fā)、成本等部門協(xié)助完成。三、影響二次改造工程的主要因素1、項目贈送面積的多少、方式；2、當?shù)刈〗ú块T贈送面積管理辦法；3、二改工程的全過程管理。四、二改工程可參考技術(shù)措施1、項目贈送面積的多少、方式1.1項目贈送面積（項目總戶均比例）在《各階段限額設(shè)計重點指標》已詳細要求為14%-25%。贈送面積越大成本越高，根據(jù)不同的贈送方式，其二改成本從高到低如下：1、加混凝土樓板；2、飄窗變房間；3、花池變房間；4、陽臺、設(shè)備平臺變房間。在贈送比例不變的情況下，盡量選擇2、3、4項。1.2根據(jù)營銷需求在溢價高產(chǎn)品和剛需產(chǎn)品中贈送面積要合理分配，以達到營銷目的，但總戶均比例不能超標，如C標產(chǎn)品總戶均比例為14%，其洋房贈送比例可達20-25%，高層則為8-10%。1.3對戶內(nèi)加樓板、樓梯，原則上由用戶自理，結(jié)構(gòu)設(shè)計時考慮其荷載。1.4對于一層贈送地下室及花園，應(yīng)綜合考慮成本的投入、溢價回報、政策風險等因素，不能盲目贈送。2、當?shù)刈〗ú块T面積管理辦法2.1項目地域不同，住建部門對項目面積管理辦法有所不同。在項目方案階段須深入學習并掌握當?shù)刈〗ú块T贈送面積管理規(guī)定，盡早與當?shù)叵嚓P(guān)部門（一般為規(guī)劃局技術(shù)科）核心負責人員對接，找出條文突破口，明確贈送面積方案，以達到公司利益最大化的目標（下列做法僅作示例，具體以地方規(guī)定為準）。2.2飄窗：一般情況下各地區(qū)均允許設(shè)計（窗臺面與室內(nèi)地面高差不應(yīng)低于0.45米，窗臺面進深自墻體內(nèi)側(cè)至外墻外側(cè)不應(yīng)大于0.8米，窗凈高小于2.2米），常見做法如圖所示:報批版實施版改造版2.3陽臺、設(shè)備平臺：各地略有不同，一般情況下允許（未封閉陽臺的建筑面積每戶不應(yīng)超過住宅建筑面積的6%且進深小于等于3.0米；套型建筑面積小于等于144平方米的允許設(shè)備平臺水平投影面積不大于3平方米，套型建筑面積大于144平方米的，水平投影面積不大于5平方米，其建筑面積不計入容積率指標）。常見做法如圖所示：報批版改造版2.4客廳上空：一般各地區(qū)均允許設(shè)計（躍層住宅內(nèi)通高客廳，可按其實際建面計入容積率，但該建筑面積不得超過該戶套型總建筑面積的20%）。2.5花池或稱裝飾性陽臺：少數(shù)區(qū)域允許設(shè)計（設(shè)置裝飾性陽臺的，進深應(yīng)小于或者等于0.7米，不計入容積率指標），常見做法如圖所示：報批版改造版2.6地下室：一般情況下各地區(qū)均允許設(shè)計，本身不計入容積率指標，但如改成除地下車庫、設(shè)備用房外的功能須計入容積率指標，改造存在一定的風險。2.7商業(yè)層高：向上贈送設(shè)備夾層（僅限一層底商）或向下開挖贈送層高。事業(yè)部開發(fā)部應(yīng)與設(shè)計部等相關(guān)部門核心負責人溝通到位，盡量按第二方案實施?？紤]二改成本，如用第二方案，則不允許改商業(yè)外立面。常見做法如圖所示報批版平面圖改造版3、二改工程的全過程管理3.1、設(shè)計管理設(shè)計是整個二改工程的核心，各部門應(yīng)從項目概念方案設(shè)計開始，通過會議管理、方案討論、政府溝通來控制二改設(shè)計方案及施工圖的質(zhì)量。序號會議名稱會議時間參會人員會議內(nèi)容1二改設(shè)計啟動會概念方案確定前區(qū)域：常務(wù)副總，設(shè)計、營銷、成本、項管、法務(wù)；事業(yè)部：總經(jīng)理，設(shè)計、開發(fā)、成本、開發(fā)、項目明確組織分工、制定二改方向、控制二改風險點2二改方案確認會概念方案確定后，規(guī)劃方案集團/政府報批前區(qū)域：常務(wù)副總，設(shè)計、營銷、成本、項管、法務(wù)；事業(yè)部：總經(jīng)理，設(shè)計、開發(fā)、成本、開發(fā)、項目明確贈送面積比例、方式、以及二改實施方案3家配圖評審會規(guī)劃方案集團/政府審批通過后區(qū)域：常務(wù)副總，設(shè)計、營銷、成本、項管、法務(wù)；事業(yè)部：總經(jīng)理，設(shè)計、開發(fā)、成本、開發(fā)、項目根據(jù)審批意見、二改方案，明確戶型單頁和家配圖4二改施工圖評審會二改施工圖完成后兩周內(nèi)事業(yè)部總經(jīng)理；區(qū)域設(shè)計、營銷、項管及事業(yè)部設(shè)計、開發(fā)、成本、工程審核二改施工圖、復(fù)核施工圖與二改方案的一致性4營銷說辭/單方申請討論會開盤前20天區(qū)域：常務(wù)副總，設(shè)計、營銷、成本、項管、法務(wù)；事業(yè)部：總經(jīng)理，設(shè)計、開發(fā)、成本、開發(fā)、項目逐條梳理對外說辭和不利風險描述、確定單方申請條文，控制宣傳風險3.2、進度管理重點在于：收集資料前置、政府溝通到位、集團上會/政府報審及時。序號工作名稱工作時間執(zhí)行部門工作內(nèi)容1當?shù)囟馁Y料收集可研評審后、概念方案評審前事業(yè)部設(shè)計部、開發(fā)部收集當?shù)卣?guī)定、了解地方不成文做法、收集項目所在地一年內(nèi)審批過的項目設(shè)計資料和項目二改相關(guān)內(nèi)容2政府溝通到位規(guī)劃方案集團上會/政府審批前事業(yè)部設(shè)計部、開發(fā)部明確規(guī)劃直管部門核心人員并與之建立關(guān)系，根據(jù)營銷贈送方式、集團意見與之溝通，盡力攻破當?shù)匾?guī)定模擬兩可之處3集團上會/政府報審及時規(guī)劃方案上會區(qū)域研發(fā)設(shè)計部、區(qū)域營銷部、事業(yè)部避免因?qū)Ξ數(shù)匾?guī)定了解不徹底、與規(guī)劃直管部門核心人員溝通不到位而導致的二改方案調(diào)整、政府審批反復(fù)，最終影響規(guī)劃方案集團上會/政府報審時間3.3風險控制管理重點在于：方案階段風險控制、施工圖階段風險控制、二改階段風險控制。序號工作名稱工作時間執(zhí)行部門工作內(nèi)容1方案階段風險控制概念方案設(shè)計階段至規(guī)劃方案政府部門上會前區(qū)域設(shè)計部、事業(yè)部設(shè)計部分析二改方案的風險點，并在集團概念方案設(shè)計上會中明確提出，包含二改方案帶來的收益、所需要投入的成本、風險一旦爆發(fā)處理的成本及后果2施工圖階段風險控制施工圖設(shè)計階段區(qū)域設(shè)計部、事業(yè)部設(shè)計部、開發(fā)部審核施工圖與二改方案風險點的一致性，同時關(guān)注并分析政府部門人員更換、政策變化引起的新的風險點3二改階段風險控制項目驗收完成進入二改實施階段事業(yè)部項目部、開發(fā)部收集周邊項目二改實施資料，分析其實施風險信息，如已被政府相關(guān)部門處罰則應(yīng)向區(qū)域相關(guān)部門匯報風險信息，并制定應(yīng)急方案3.4、質(zhì)量管理根據(jù)以往經(jīng)驗總結(jié)，應(yīng)避免以下常見典型案例序號典型案列原因分析圖示解決辦法1單元門廳出入口無雨篷二改后單元門廳外移，設(shè)計缺漏考慮二改后的平面布置，二改時增加雨篷，避免功能缺失2后增鋼結(jié)構(gòu)空調(diào)外機原設(shè)計的設(shè)備平臺用于贈送空間，導致空調(diào)外機無安裝位置平面布置時考慮二改后空調(diào)外機，但是常規(guī)情況下很難實現(xiàn)（因空調(diào)外機位置有限，當?shù)匾?guī)定能贈送的面積已經(jīng)用完）3立面造型遮擋室內(nèi)門窗原設(shè)計未考慮二改后為房間方案立面設(shè)計時考慮二改后的功能布置，能避免此問題4窗高度不統(tǒng)一，外立面難看后增窗設(shè)計時未統(tǒng)一高度方案立面設(shè)計時考慮二改后的功能布置，能避免此問題5屋頂后加板滲水后加板為植筋澆筑，但位置在屋面，設(shè)計不合理；現(xiàn)場質(zhì)量控制不到位屋頂盡量避免