貝兒多爸爸的泡芙工房

選址手冊

2003-94

目錄

一、貝兒多爸爸泡芙工房的目標消費群定位................................3

二、貝兒多爸爸泡芙工房的選址原則......................................3

三、貝兒多爸爸泡芙工房的選址要點......................................3

1.選址的應該考慮的因素................................................3

2.商圈的選擇..........................................................4

3.商圈調(diào)查內(nèi)容........................................................4

4.貝兒多爸爸泡芙工房可考虐的商圈類型.................................5

5.選址要點與原則......................................................6

四、檢視店面交易合約的注意點..........................................8

1.簽約內(nèi)容.............................................................8

2.簽約前的調(diào)查........................................................8

3.簽約階段的注意點....................................................8

一、貝兒多爸爸泡芙工房的目標消費群定位

■主要消費群體

?追求時尚的年輕人

?中青年女性

■次要消費群體

?小孩與老年群體

二、貝兒多爸爸泡芙工房的選址原則

■店面的使用面積最好在15~50平方米之間

■獨立的一樓臨街店鋪或商場內(nèi)的獨立商鋪（店中店）

■獨立臨街店鋪要求有3.5米以上的門面寬度（最好有內(nèi)廊），門頭可做

店招

■商場內(nèi)的獨立商鋪要求具有一定展示面（15平方米以上）

■周邊環(huán)境衛(wèi)生、美觀，盡量避免與雜貨店、食肆、機械修理店等業(yè)態(tài)

為鄰

■具有（或可提供接入）三相電、生活用水、26千瓦的電容量

三、貝兒多爸爸泡芙工房的選址要點

■店面的選擇是成功開店的第一步。

■貝兒多爸爸泡芙工房是一間時尚美食店，售賣的泡芙食品主要針對追

求時尚的年輕人和中青年女性，科學合理、經(jīng)濟實用地選擇店鋪是經(jīng)

營好貝兒多爸爸泡芙工房的首要因素，為此，進行商圈的調(diào)查及分析

是關鍵性的一步。

1.選址的應該考慮的因素

■本區(qū)域的商圈分布

■本區(qū)域的消費特點與習慣

■本區(qū)域的營業(yè)房出租價格情況

2.商圈的選擇

■商圈是指以店鋪座落點為圓心向外延伸某一距離形成的輻射范圍，它

由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構成。核心商業(yè)圈的顧客占

到顧客總數(shù)的55%—70%,是離店鋪最近、顧客密度最高的地方，占

本店銷售額的70%左右。次級商業(yè)圈的顧客占到本店顧客的15%-

25%,位于核心商業(yè)圈外圍，顧客較為分散，占本店銷售額的25%左

右O

■商圈的特點對其內(nèi)部的店鋪經(jīng)營成本和營業(yè)情況影響非常大，城市中

的商圈大部分是自然形成的，在開店之前進行商圈調(diào)查，并確定適當

的商圈是十分必要的。

■商圈調(diào)查后得知消費者的人口和社會經(jīng)濟特征后，可根據(jù)商圈特征調(diào)

整商品結構和服務。

■商圈調(diào)查后，可根據(jù)商圈大小對營運成本進行科學決策。

?可充分反映貝兒多爸爸泡芙工房地理位置優(yōu)缺點；

?了解競爭情況、金融服務、交通運輸、勞動力是否容易獲得，法律

限制等。

3.商圈調(diào)查內(nèi)容

商圈調(diào)查內(nèi)容由以下組成：

■商圈特性的研究

?包括商圈范圍：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈

?區(qū)域屬性與區(qū)域特性

?人口數(shù)預估與消費者特征（如經(jīng)常性年收入、支出，消費習慣等）

■道路及停車狀況

■連鎖店前交通流量（人流、自行車流、汽車車流）

■調(diào)查競爭情況、現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、

營業(yè)方針、經(jīng)營風格、經(jīng)營商品、服務對象。

■相關的法規(guī)、稅收、執(zhí)照、營業(yè)限制。

4.貝兒多爸爸泡芙工房可考慮的商圈類型

根據(jù)貝兒多爸爸泡關工房定位與特點，在商圈選擇時可考慮以下地址：

■交通樞紐商圈

?優(yōu)點：交通樞紐（機場、地鐵、公交）附近人流量比較大，商業(yè)價

值比較高。

?缺點：有效人流相對不多，路過的人大多行色匆匆，停留時間比較

短。

■區(qū)域主要商業(yè)區(qū)

?優(yōu)點：區(qū)域商業(yè)區(qū)是消費者購物、娛樂、休閑的理想場所，也是時

尚潮流的聚集傳播地，人流很大，有效人流比例也較高，人氣很旺,

商圈輻射范圍很大，比較適合時尚飲食、個性獨特的貝兒多爸爸泡

芙工房建店經(jīng)營，同時擁有良好的發(fā)展前景。

?缺點：由于費用較高，競爭性強，經(jīng)營成本比較高，選址決策時需

仔細斟酌。

■大型商場、超市商圈

?優(yōu)點：大型商場、超市的一般人流比較多，是周邊居民周末、假期

購物、休閑光顧頻率最高的場所，有效人流比例較高，相對租金較

低，商場、超市里面或周邊形成的商業(yè)區(qū)域都可以重點考慮，是貝

兒多爸爸泡芙工房較為優(yōu)良的店面。

?缺點：商圈范圍以附近某一固定區(qū)域為主，輻射范圍相對有限。

■生活區(qū)域商圈

?優(yōu)點：生活區(qū)域商圈以家庭日常用品、家庭食品消費為主，顧客群

體大多為家庭年輕夫婦、家庭主婦，與貝兒多爸爸泡芙工房提供的

泡芙食品非常重合，而且相對租金低廉，也是可以考慮的商圈。

?缺點：商圈范圍很有限，以固定顧客消費為主，顧客人流不均衡，

基本集中在傍晚和節(jié)假日。

■大型娛樂場所商圈（電影院、游樂場附近）

?優(yōu)點：大型娛樂場所商圈是年輕男女的聚集地點，他們追求時尚、

休閑、情趣性的消費體驗。這正符合貝兒多爸爸泡芙工房追求的經(jīng)

營理念，同時正準貝兒多爸爸泡芙工房主要消費群。

?缺點：店面的租金較高，導致營業(yè)成本高；顧客人流不均勻，基本

集中在周末和節(jié)假日。

■中高檔寫字樓商圈

?優(yōu)點：此商圈是白領階層聚集地，文化的層次較高，以注重品位、

檔次、時尚、情感的體驗性消費為主。貝兒多爸爸泡芙工房作為時

尚美食店，核心消費群也正準白領階層，泡芙食品定會受到他們的

青睞，同時在本區(qū)域內(nèi)易于培養(yǎng)較為忠誠的顧客。

?缺點：店鋪的租金較貴，導致經(jīng)營成本偏高，同時人流量不高。

5.選址要點與原則

■要點

?拐角位置

拐角位置往往是比較理想的，它位于兩條街道的連接處，是人流

的停滯點；兩條街道的人流匯集于此，會帶來較多的顧客光顧。

?三岔路口

三岔路口正面的位置店面十分搶眼，是開店的理想位置，人流、

車流量都很大，處在這樣的有利位置，要用店招、廣告、展示櫥

窗等吸引行人進入。

?坡路、臺階盡量避免

坡路上開的店面往往讓人感到進入有障礙，所以應當盡量避免。

如果店面不得不選擇坡路的話，必須考慮適當?shù)奈恢迷O置入口，

減低顧客進入的困難。

有臺階的門面乜是選址要盡量避免的，過多和過高的臺階都會阻

礙顧客的進入。

?考慮開店方位

開店的方位指店面正門的朝向，這與當?shù)氐臍夂蛴嘘P，并會受到

風向、日照程度、日照時間等因素的影響。

在南方城市面向西的店面日曬會比較厲害，即使安裝空調(diào)也要考

慮增加開支，所以在選擇這樣店面的時候必須考慮在店外設立遮

陽蓬的位置。而在北方城市面向西北的店面則比較容易受到寒風

的侵襲，也不利于顧客進入店內(nèi)購物。

■選址遵循之原則

?與其選擇現(xiàn)在被商家看好的店面，不如選擇有發(fā)展前途的，將來會

由冷變熱的店面。這樣的店面費用較低，潛在商業(yè)價值大。因此應

當特別留心城市建設的發(fā)展帶來的變化。

?選擇靠近高檔寫字樓、大店鋪的街道一邊。一方面這些高檔寫字樓、

大店鋪的出入者都可能成為顧客；另一方面高檔寫字樓、大店鋪的

員工在解決每E三餐面都存在問題，只要店面檔次高、環(huán)境雅靜、

食品美味時尚定會使他們成為貝兒多爸爸泡芙工房的忠誠顧客；同

時也便于來過的顧客向其他人推薦、介紹，比較容易指引他人光顧。

?選擇人口會增加的地方。住宅區(qū)的發(fā)展，新機構的設立，都會給店

鋪增加顧客，使今后的發(fā)展更有潛力。

?選擇經(jīng)營方向相輔相成的店面作鄰居。如麥當勞、肯德基、星巴克

等時尚快捷飲食店等，這樣附近店鋪的顧客就很容易成為貝兒多爸

爸泡芙工房的顧客。

?選擇門面時還要注意門面所在的建筑提供的銷售、展示、儲存、運

輸?shù)仁欠穹县悆憾喟职峙蒈焦し康囊?，營運中是否適合促銷活

動的開展也需要考慮。

■其它注意事宜

?選址應從長遠、發(fā)展的角度著眼，詳細了解該區(qū)的街道、治安、衛(wèi)

生、交通、市政、綠化、公共設施、住宅及其他建設和改造項目規(guī)

劃。

四、檢視店面交易合約的注意點

1.簽約內(nèi)容

貝兒多爸爸泡芙工房要求簽訂合法租房合約的期限為一年以上。在簽訂租

房合約時，合約需記載以下事項，仔細閱讀、充分了解之后才能蓋章。

■當事人姓名、交屋時間、登記時間。

■建筑所在地及面積。

■交易款及貨款額、付款時間與方法。

■凡有關手續(xù)費、保證金收授的約定，要載明金額、收受時間、付款目

的等。

■可解約的情況、解料的條件。

■有預設損害賠償額或違約金的情況下，要載明其方法。

■規(guī)定有關稅負的條款。

2.簽約前的調(diào)查

在簽約之前必須進行比較詳盡的調(diào)查，主要包含以下兩點：

■房主是不是真具有租賃的權利。

■目的物有什么附帶權益。

對于第一項檢查要點，可以到當?shù)胤康禺a(chǎn)登記機構查詢，確定建筑物的所

在地、所有權及其他事須。如果你知道實質(zhì)的所有權人，也需要查證是否

省略了以房主名義登記：或其他名義的登記人。

對于第二項的檢查要點，要查看土地所有權狀及建物所有權狀，還需調(diào)查

有無租借人，若有租借人，則應確定是否馬上可以使用。若為轉租，可借

契約書、營業(yè)許可證等證明資料，確認營業(yè)名義人和租借名義人是否相同,

另外，還得到稅務機關和其他相關機構，查明有無怠繳稅款、欠款等，以

免受到奉連等等。

3.簽約階段的注意點

簽約階段有幾下幾點必須注意：

■房屋的面積是否確實，還應當注明全部租用，還是只租用部份，并清

楚記載租用面積及區(qū)域。

■金額總數(shù)，什么時候付款：租屋時，要明白記錄租金以外的各種費用。

定下來將來若有續(xù)租、轉租時，如何處理。押金又該在什么條件下被

歸還。另外，房租方面，要詳細注明款額、起算日、租期、續(xù)租時漲

價的計算基準及限度、管理費和公共設施費及其他項目的支付等等，

都需要注明具體金額。

■物品交接要確實：要注意電力狀況、煤氣狀況、給排水設備的狀況，

以及日后可能發(fā)生的問題，詳細記載于契約書中。

■何時申請出租許可登記：租借時，要清楚注明租房和約的起始期間。

■何時解除合約：必須具體規(guī)定解除合約時，要進行哪些手續(xù)、及會導

致何種結果等事項。

■須載明天災及其他不可抗力的損害該由誰負責，如何負責等。

■注明店鋪裝修時須辦理的手續(xù)。

■注明是否有裝修期。

附：

貝兒多爸爸的泡芙工房

商圈調(diào)查表

加盟者日期

準加盟業(yè)主時間

地址調(diào)查員

一、商圈特性

1、商圈范圍（商圈圖）

說明:

圖示區(qū)域屈性區(qū)域特性人口數(shù)預估消費者特性

2、具體地址位置詳圖

3、具體位置特性：

住商混合口住辨混合口商辨混合口住宅區(qū)口

商業(yè)區(qū)口辦公區(qū)口工業(yè)區(qū)口娛樂區(qū)口

文教區(qū)口其他口

4、第一商圈人口數(shù)：

5、商圈內(nèi)人口數(shù)：

6、商圈范圍之人口密度：

7、家庭經(jīng)常性年收入：

8、家庭經(jīng)常性年支出：

二、道路及停車狀況

1、店鋪前道路寬度：公尺

2、店鋪前道路為幾線道：道；前面：道；對面：道

3、面對道路數(shù)目：

4、面對主要道路為生活道路口副生活道路口

商流道路口舊市街道路口

物流道路口過境道路口

5、面對市鎮(zhèn)為進入口離開口

兩者皆非口外環(huán)道路口

6、公共汽車站牌25m以內(nèi)口25—50m□

50—100m□100m以上口

7、大眾運輸車站50m以內(nèi)口50—100m□

100—200m□200m以上口

8、紅綠燈50m以內(nèi)口50—100m□

100—200m□200m以上口

9、斑馬線或天橋50m以內(nèi)口50—100m□

或地下道】00—200m口200m以上口

10、是否有彎道？無口有口

11、是否有上下坡？無口有口位（上、下）坡

12、是否有分隔島？無口有口

13、是否為單行道？否口是口

14、對面車道車輛來店之方便性如何?

15、是否有公車停車場？無口有口

16、是否自有停車場？無口