呈華潤(rùn)（深圳）有限公 2004年11月28GlobalGlobalExpertise,BestCoveragein

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“一站式“一站式”超區(qū)域型ShoppingMall，成為“

居民可支配收入及消費(fèi)性支出均保持較穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于城市商居民可支配收入及消費(fèi)性支出均保持較穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于城市商 GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)期未來(lái)經(jīng)濟(jì)GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)期未來(lái)經(jīng)濟(jì)

22.40% 作為內(nèi)需的又一主要來(lái)源，投資增長(zhǎng)將帶動(dòng)各方面的需求，杭州對(duì)外資的吸引力正逐漸增強(qiáng)，對(duì)本地酒店、辦公用房都具 發(fā)展主題之一。 城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展，是杭州城市化的未來(lái)戰(zhàn)城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展，是杭州城市化的未來(lái)戰(zhàn)道路交通規(guī)劃道路交通規(guī)劃

區(qū)域優(yōu)勢(shì) 區(qū)域機(jī)遇

1313511.47750%左右。 計(jì)，05錢(qián)江新城在短短的一年時(shí)間已成功完成了14

區(qū)域優(yōu)勢(shì) 區(qū)域機(jī)遇

7,7,000,006,000,005,000,004,000,003,000,002,000,001,000,00252015105%0%199519961997199819992000200120022003杭杭州零售總 杭州增長(zhǎng) 全國(guó)城市增長(zhǎng)武林商圈慶春商圈武林商圈慶春商圈吳山商圈武林商圈延安商圈湖濱商圈慶春商圈武林商 延安商 湖濱商 慶春商 吳山商街鋪個(gè)數(shù)30025020015010050武林商圈延安商圈湖濱商圈慶春商圈吳山商圈底層商鋪?zhàn)?底層商鋪?zhàn)?1,000870800600525600405400330200武林商圈延安商圈湖濱商圈慶春商圈吳山商圈電器（子武林商圈延安商圈慶春商圈湖濱商圈吳山商圈本地居 探 游 商 其武林商圈延安商圈慶春商圈湖濱商圈吳山商圈公交 出租 自行車(chē)/助動(dòng) 自備汽 步武林商 延安商 慶春商 湖濱商 吳山商圈100元以 101－300 301－500 501－800 800元以武林商圈延安商圈慶春商圈湖濱商圈吳山商圈特色市級(jí)綜合性商業(yè)中心最老牌的商業(yè)配套商圈自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯旅游商圈商業(yè)面積較小較大大商場(chǎng)商鋪數(shù)量較多較多較少較多底層租金業(yè)態(tài)組合服飾為主服飾為主餐飲/旅游增加餐飲/旅游為主客源組成綜合綜合本地居民多游客增加游客增加來(lái)源地本地居民來(lái)自各區(qū)域，無(wú)明顯差異職業(yè)構(gòu)成無(wú)明顯差異學(xué)生較多學(xué)生較多個(gè)人收入略高略高略高家庭收入略高略高略高出行方式出租車(chē)及自備車(chē)的較多公交和自行車(chē)/助動(dòng)車(chē)較多出租車(chē)及自備車(chē)的較多消費(fèi)頻次無(wú)明顯差異消費(fèi)額略高略高耀江廣場(chǎng)清波商廈涌金廣場(chǎng)解百元華商城工聯(lián)精品服飾城利星購(gòu)物廣場(chǎng)龍翔服飾城天陽(yáng)明珠商城西湖時(shí)代廣場(chǎng)嘉德廣場(chǎng)耀江廣場(chǎng)清波商廈涌金廣場(chǎng)解百元華商城工聯(lián)精品服飾城利星購(gòu)物廣場(chǎng)龍翔服飾城天陽(yáng)明珠商城西湖時(shí)代廣場(chǎng)嘉德廣場(chǎng)明珠·小百貨連卡佛銀泰百貨武林鞋城杭州百貨大樓杭州大廈華貿(mào)鞋城杭州百富勤商貿(mào)廣場(chǎng)116萬(wàn)M2500米景觀商業(yè)步行街大型品牌服飾折扣與直銷(xiāo)中心。’07年底前正式投入運(yùn)營(yíng)太平洋商業(yè)中心9萬(wàn)M2主力百貨店、特色店鋪體育中心、娛樂(lè)中心、特色餐廳。招商引資階段，’05年末營(yíng)業(yè)西城廣場(chǎng)55萬(wàn)M2大賣(mài)場(chǎng)、生活名店街、休閑美食廣場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)等。招商引資階段，’05年初營(yíng)業(yè)西湖國(guó)貿(mào)中心（西湖萬(wàn)國(guó)匯2萬(wàn)M2美食城、世界各地特色產(chǎn)品高檔休閑娛樂(lè)中心。招商引資階段，’05年初營(yíng)業(yè)杭州銀泰購(gòu)物中心10萬(wàn)M百貨、大型賣(mài)場(chǎng)方案階段，’06年底建成。運(yùn)河商務(wù)區(qū)55萬(wàn)M2區(qū)域中心商務(wù)區(qū)招商引資階段世紀(jì)聯(lián)華祥符購(gòu)物中心8萬(wàn)M2食品、家電、百貨‘05年開(kāi)工建設(shè)，’07年建成般在100-200之間。般在100-200之間。 7% 9%9%21%

商鋪類(lèi)型的選擇26% 9%10%

商鋪面積的選擇250200-250250200-250150-200120-15090-12060-9030-6012%

10%

16% 5% 商鋪樓層的選擇%9%66%%9%66%31－24 近兩三年內(nèi)擴(kuò)張鋪面的意愿沒(méi)有36%22% 36%看經(jīng)營(yíng)情況42% 商鋪類(lèi)型的選擇60%

1%6%

11% 341－23%3%1%7%9%80% 15%

商鋪面積的選擇250200-250150-200250200-250150-200120-15090-12060-9030-603026%

18%

9%5%15% 在建住宅401004033.83025.24033.83025.228.820.22012.513.610現(xiàn)近錢(qián)江新城周 濱江 46--5536--4531--3520--30 商圈平 錢(qián)江新 濱江購(gòu)購(gòu) 餐 休閑娛 其 服飾市場(chǎng)食品、農(nóng)貿(mào)、家具市場(chǎng)服飾市場(chǎng)食品、農(nóng)貿(mào)、家具市場(chǎng)建材、家具市場(chǎng) 錢(qián)江新城周邊濱江區(qū)域現(xiàn)人口25.212.5在建工程住宅為主，約100萬(wàn)平方米住宅為主，約60萬(wàn)平方米中遠(yuǎn)期住宅供應(yīng)量180萬(wàn)平方米200萬(wàn)平方米中遠(yuǎn)期人口33.820.2年齡結(jié)構(gòu)較為均勻2035歲比例較高家庭人口單身、兩口之家比例相比其他區(qū)域較高三口之家比例較高家庭收入月收入2000元以下比例高高收入人群比例大大增加消費(fèi)能力略低休閑娛樂(lè)消費(fèi)較高職業(yè)構(gòu)成國(guó)企員工較多外資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商的比例增加出行方式自行車(chē)/助動(dòng)車(chē)比例較高公交車(chē)出行特征較為明顯現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施服飾、建材、家具、食品、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主社區(qū)裙房配套購(gòu)物偏好集中于四大百貨至超市比例增加餐飲偏好住宅周邊、西湖周邊、吳山廣場(chǎng)、武林廣場(chǎng)至西湖周邊、延安路商業(yè)街的比例大大增加休閑娛樂(lè)偏好西湖周邊、吳山廣場(chǎng)、武林廣場(chǎng)、延安路商業(yè)街到文一路、黃龍?bào)w育中心的消費(fèi)比例也有所增加 其 杭州案例參考參照案例面積(平方米)年經(jīng)營(yíng)額(億元)單位面積日經(jīng)營(yíng)額相似權(quán)重方米/天)銀泰45,0001379.147640.339解百新世紀(jì)100,00010.328.219180.45元華購(gòu)物中心50,0002.212.054790.25百?gòu)?qiáng)企業(yè)比業(yè)日地(萬(wàn)元/平方米相權(quán)平均日地(萬(wàn)元/平方米大賣(mài)40.173百貨40.44餐10.29專(zhuān)業(yè)賣(mài)70.08第一商圈第二商圈第三商圈合計(jì)錢(qián)江新城周邊寫(xiě)字樓辦公濱江區(qū)市區(qū)游客下屬縣市潛在人口(萬(wàn)人33.810.020.23397.8249.6660輻射率50%50%20%5%10%0.5%輻射人口(萬(wàn)人)16.95.04.017.00.81.245平均月消費(fèi)(元)8271,2719561,0255,130928月消費(fèi)額(萬(wàn)元13,9766,3553,86217,3744,0011,15846,727天消費(fèi)額(萬(wàn)元466212129579133天消費(fèi)額小計(jì)(萬(wàn)元708172政府企業(yè)公關(guān)消費(fèi)（萬(wàn)元每天總消費(fèi)額(萬(wàn)元1,752地效(元/平方米/天39區(qū)域商業(yè)面積容量(平方米450,515核心區(qū)2000以下核心區(qū)2000核心區(qū)2000以下核心區(qū)2000市肯定來(lái)核心區(qū)2000以下核心區(qū)2000核心區(qū)2000以下核心區(qū)2000以上濱江區(qū)域公務(wù)員白領(lǐng)其其酒業(yè)態(tài)單個(gè)面積面積小計(jì)合計(jì)(平方米)購(gòu)物50,00050,000107,3020,00020,0008,0008,000精品品牌專(zhuān)賣(mài)店24,300家庭生活藝術(shù)館2,0003,0003,000餐飲4,0004,00032,9005,00020,0003,0003,000003,500002,400休閑003,2009,800003,000003,600娛樂(lè)5,0005,00030,000DISCO5,0005,000KTV5,0005,0003,0003,0006,0006,000SEGA3,0003,0003,0003,000總計(jì)180,00杭州大廈銀泰百貨杭州百貨大樓解百新世紀(jì)元華購(gòu)物中心元/平方米/月5050-100100-200200-300300450市場(chǎng)以大型百貨為主導(dǎo)，近10年超市連鎖迅速發(fā)展。預(yù)測(cè)商業(yè)供需市場(chǎng)近年來(lái)將出現(xiàn)超區(qū)域型ShoppingMall

打造打造杭州市區(qū)歷年供應(yīng)量(萬(wàn)平方米706050403020101998 1999 2000 2001 2002 2003歷年空置率25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2001 2002 2003 2004本處選取了部分典型寫(xiě)字樓作為空置率計(jì)算樣本，本處選取了部分典型寫(xiě)字樓作為空置率計(jì)算樣本，2004年指截至2004年10價(jià)位：4.5元/平方米/10000元/

價(jià)位：3.5元/平方米/8000－11000

價(jià)位：2.5元/平方米/6000－6500

5%5% 100.00%80.00%78.63%70.94%60.00%51.28% 50.43%100.00%80.00%78.63%70.94%60.00%51.28% 50.43%41.88%40.00%38.46%20.00%0.00%交通便利周邊配套價(jià)格合理環(huán)境優(yōu)美內(nèi)部硬件車(chē)位充足12010080601201008060402020020052002007200820092010擬合值（億元）（左軸實(shí)際值（億元）（左軸預(yù)計(jì)對(duì)外貿(mào)易年增速（右軸 111.9111.6%112.0%計(jì)算獲得杭州市信息產(chǎn)業(yè)周期平均增長(zhǎng)率為計(jì)算獲得杭州市信息產(chǎn)業(yè)周期平均增長(zhǎng)率為34.07%。通過(guò)對(duì)需求終端重要影響因素20002001200220032004200520062007200820092010 杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體已有需求。(因素 編號(hào)投資商占地面積(m2辦公溫州中城集團(tuán)為主2933960000自用1.5萬(wàn)米圣奧公司648325000自用為主浙江華成控股650050000自用為主浙江省交通集團(tuán)下屬企業(yè)2800069000寧波合盛集團(tuán)973943159自用1萬(wàn)米榮安集團(tuán)523128771自用1萬(wàn)米良精、康麥斯、紅黃藍(lán)、東江中天790239510全部自用萬(wàn)好萬(wàn)家77866228810浙江金融財(cái)富中心3114413000011北京光彩、泛海投資等4341611172612華聯(lián)發(fā)(浙江展望為核心，聯(lián)合紹興幾個(gè)大的化纖公司)4335510000013三獅集團(tuán)+浙江華達(dá)848755166自用1萬(wàn)米， 292783888962自用約15萬(wàn)平方米總建筑面積132.5402.8錢(qián)江新城寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)2520錢(qián)江新城寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)252015105070605040302010200 2008 2009 2010 201 2012累計(jì)供應(yīng) 累計(jì)需求 需求 供應(yīng)檔次定位：參照錢(qián)江新城CBD特性，建議甲級(jí)參照杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)以為2-4元為租金主體，同時(shí)對(duì)6元以上物業(yè)亦有較市場(chǎng)根據(jù)杭州的開(kāi)發(fā)政策，杭州老城區(qū)難以再進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，隨著城市重心的東

酒店客房數(shù)99844040035403603503002502001501005019961996-19992000-20012002-2003余杭區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山區(qū)上城區(qū)下城區(qū)100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%普通日平均入住 周末平均入住 黃金周平均入住四星級(jí)酒 五星級(jí)酒 四星級(jí)以上酒6.41%2003年價(jià)格2004年價(jià)格上漲比率文華酒馬可波羅假日酒望湖賓海華酒世貿(mào)中心飯為72.06% 州新十景”之“黃龍吐翠”，商務(wù) 少。錢(qián)江新城周邊現(xiàn)有供應(yīng)：錢(qián)江新城周邊現(xiàn)有供應(yīng)：19951996199719981999200020012002 地塊編號(hào)開(kāi)發(fā)/投資浙江中誠(chéng)集團(tuán)為主北京光彩、泛海投資、段永基及史玉柱杭州國(guó)際會(huì)議中心（含JW萬(wàn)豪）華聯(lián)發(fā)(浙江展望為核心聯(lián)合紹興某大型化纖公司)酒店面積(m2)50000500005000050000預(yù)計(jì)客房數(shù)（間450350-400350350-400酒店定位四星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)建設(shè)進(jìn)度簡(jiǎn)2004年7月份出讓?zhuān)幱谠O(shè)計(jì)階段已完成方案，預(yù)計(jì)將在2005上半年開(kāi)工預(yù)計(jì)將于2004年底開(kāi)工20047月份出讓,處于設(shè)計(jì)階段客房（間合計(jì)（間（間（間新城輻射圈內(nèi)亦可能產(chǎn)生新的競(jìng)爭(zhēng)者。地塊內(nèi)地塊內(nèi)Shoppingmall等設(shè)施利于酒店吸引客源。ShoppingMa