2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法提升訓(xùn)練試

卷B卷附答案

單選題（共40題）

1、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（）。

A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格

B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格

C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收

益價(jià)格

D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高

賣價(jià)

【答案】C

2、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建

造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。

A.維持現(xiàn)狀前提

B.更新改造前提

C.改變用途前提

D.重新開發(fā)前提

【答案】D

3、某年1月30日購(gòu)買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/ni2,首付款為20%,余款

半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平

均每月比上月上漲現(xiàn)，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59：1,9月30日

為6.46：1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，不正確的是（）。

A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元加2

B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2

C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/m2

D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每

月比上月上漲幅度大于1%

【答案】D

4、下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。

A.綜合房地產(chǎn)

B.出租房地產(chǎn)

C.辦公房地產(chǎn)

D.娛樂房地產(chǎn)

【答案】B

5、某工業(yè)用地總面積為3000m2,容積率為0.5,樓面地價(jià)為1000元/m2。現(xiàn)按

城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。

該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

6、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報(bào)酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所有

的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。

A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.難以確定

【答案】A

7、生產(chǎn)資料是由

A.勞動(dòng)者和勞動(dòng)對(duì)象構(gòu)成的

B.勞動(dòng)對(duì)象和勞動(dòng)資料構(gòu)成的

C.勞動(dòng)者和勞動(dòng)資料構(gòu)成的

D.勞動(dòng)者、勞動(dòng)對(duì)象、勞動(dòng)資料構(gòu)成的

【答案】B

8、下列哪項(xiàng)專著的成書，不是標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成

A.《傷寒雜病論》

B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》

C.《神農(nóng)本草經(jīng)》

D.《醫(yī)宗金鑒》

【答案】D

9、下列哪項(xiàng)不會(huì)因氣不攝Ifc導(dǎo)致

A.咯血

B.吐血

C.蚓血

D.發(fā)斑

【答案】D

10、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為每平方米1000元，成新率為70%,

房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%,建筑物資本化率為

8%,則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

【答案】C

H>（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系

統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號(hào)），決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地

產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)C

A.2001

B.2002

C.2003

D.2005

【答案】B

12、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國(guó)家或地區(qū)是（）。

A.法國(guó)

B.意大利

C.日本

D.中國(guó)香港

【答案】D

13、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。

A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利

B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D.房地產(chǎn)的額外利益收益

【答案】C

14、循行特點(diǎn)為“離、合、出、入”的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】C

15、最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式

中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。

A.合法使用

B.合法產(chǎn)權(quán)

C.合法處分

D.合法收益

【答案】A

16、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是

（）o

A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.銷售稅費(fèi)

D.開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用

【答案】B

17、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)

用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

【答案】C

18、簽訂了書面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工

作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

A.一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無(wú)明確規(guī)定

【答案】A

19、“治痰先治氣”是的（）具體應(yīng)用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津

【答案】A

20、下列對(duì)房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。

A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況

B.維護(hù)情況和完損狀況

C.出租或占用情況

D.房屋所有權(quán)狀況

【答案】B

21、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】B

22、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為220萬(wàn)元，去年底

該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬(wàn)

元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用減少25萬(wàn)元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水

平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為&5機(jī)目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額

為（）萬(wàn)元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

【答案】B

23、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2,現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬(wàn)元，若現(xiàn)在將該房地

產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬(wàn)元，殘值為45萬(wàn)元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

為4000元/n）2,重建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

為（）萬(wàn)元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

【答案】C

24、關(guān)于估價(jià)方法選用的說法，正確的是（）。

A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法

B.估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法

C.估價(jià)師對(duì)外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可比實(shí)例調(diào)查困難，可不選用

D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法

【答案】A

25、《素問-疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致

A.“脫衛(wèi)”病

B.“脫營(yíng)”病

C.“失精”病

D.“氣郁”病

【答案】B

26、運(yùn)用（）估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。

A.抽檢法

B.平滑法

C.指數(shù)加權(quán)法

D.市場(chǎng)法

【答案】D

27、下列（）不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B.金融政策

C.利率

D.匯率

【答案】B

28、威廉?阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中，Pc表示（）。

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】B

29、某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設(shè)成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為

60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的

5.6%和2%,契稅稅率為4%,省接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）

萬(wàn)元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】A

30、某商品房在建工程已完成工程的止常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5

年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限

為0.5年，通過市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。

在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5

【答案】D

31、某建筑物建筑面積為4000m2,經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價(jià)格

為2500元/m2,有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%,該建筑物現(xiàn)值為（）萬(wàn)

兀。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

【答案】C

32、經(jīng)濟(jì)全球化的實(shí)質(zhì)決定了它的發(fā)展必然

A.有利于所有國(guó)家

B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家

C.有利于發(fā)展中國(guó)家

D.有利于社會(huì)主義國(guó)家

【答案】B

33、在具體的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未

來，是由（）決定的。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)方法

C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

D.估價(jià)目的

【答案】D

34、心開竅于舌的主要機(jī)理是

A.手少陰之別系連于舌本

B.心血榮于舌

C.心氣通于舌

D.舌為心之外候

【答案】A

35、最早在一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產(chǎn)主義者同盟

B.德國(guó)社會(huì)民主工黨

C.俄國(guó)社會(huì)民主工黨（布）

D.中國(guó)共產(chǎn)黨

【答案】B

36、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。

A.土地成本+建設(shè)成本

B.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用

C.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

【答案】C

37、某建筑物的建筑面積為120nl2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的

重置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計(jì)算該

建筑物當(dāng)前的成新率為（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】B

38、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的方法是（）。

A.指數(shù)曲線趨勢(shì)法

B.直線趨勢(shì)法

C.二次拋物線趨勢(shì)法

D.指數(shù)修勻法

【答案】B

39、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本

為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售

費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤(rùn)率為6%,則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/平

方米。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

【答案】D

40、與臟腑無(wú)直接絡(luò)屬、相互無(wú)表里關(guān)系的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】B

多選題（共20題）

1、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象有（）。

A.待開發(fā)的土地

B.在建工程

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)

【答案】ABD

2、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）o

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級(jí)

【答案】AD

3、比較法可用于（）的求取。

A.經(jīng)營(yíng)收入

B.空置率

C.報(bào)酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】ABC

4、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最

高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】AC

5、收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）。

A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人

B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格資料

D.根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料

E.同行之間相互提供

【答案】ABC

6、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。

A.供給計(jì)劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

【答案】CD

7、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】ABC

8、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.己依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

【答案】AC

9、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.路線價(jià)法

C.市場(chǎng)法

D.成本法

E.收益法

【答案】CD

10、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無(wú)租約限制

E.對(duì)估價(jià)委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價(jià)假設(shè)中設(shè)定為這些資料均

為真實(shí)合法有效的

【答案】CD

11、在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括()。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

【答案】AC

12、在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因

素、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括

()O

A.一般因素

B.客觀因素

C.經(jīng)驗(yàn)因素

D.區(qū)域因素

E.個(gè)別因素

【答案】AD

13、一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及

（）O

A.估價(jià)師聲明

B.估價(jià)假設(shè)和限制條件

C.估價(jià)特殊說明

D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

【答案】ABD

14、對(duì)帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)考慮租約對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

C.房屋征收補(bǔ)償估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)

【答案】ABD

15、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有（）。

A.電梯折舊費(fèi)

B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅

D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅

E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】BD

16、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地

產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2

萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%,則（）。

A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬(wàn)元

B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬(wàn)元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年

【答案】BCD

17、下列房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件

B.通貨膨脹率

C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

D.利率因素E土地面積

【答案】BD

18、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

【答案】A

19、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有（）。

A.房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額

B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅

C.保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營(yíng)成本、房地產(chǎn)稅

D.為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)

E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折

舊額

【答案】CD

20、下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有（）。

A.可比實(shí)例一定是交易實(shí)例

B.可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例

C.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例

D.交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例

E.可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例

【答案】AD

大題（共10題）

一、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、

560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)

酬率為8虬請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)20：3年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件

下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)

買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值

抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)

值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解己抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押

價(jià)值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬(wàn)元）

二、某幢寫字樓，土地面積4000戶，總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1口，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日?，F(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/nV,建筑物重建成本為3000元/

建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)

元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失

為7萬(wàn)元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬

率為8機(jī)（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，

取得40年商業(yè)用地土地使用雙，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7隊(duì)房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600112；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3初改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)

為4000元/成；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面

地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值

VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬(wàn)元

契稅=(補(bǔ)地價(jià)十I日廠房?jī)r(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87—585.71V0=-813.83

(萬(wàn)元)

四、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

300001n2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費(fèi))，

專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的

3%,銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%,投資利潤(rùn)率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，

平均壽命為5年，己使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/ni2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率

為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費(fèi)用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-11=88.93+0.2%C；⑥銷

售稅費(fèi)：CX6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）

X35斤467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格

CKD+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%O6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200X30000=3600（萬(wàn)元）；

②專業(yè)費(fèi)用：3600X8斤288（萬(wàn)元）；

五、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市

場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8樂建筑

物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A-O1075.2

-446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4X2100=2100

（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：a>2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。

六、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)

元，貸款期限10年，貸款年利率6舟（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、

560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)

酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)20：3年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件

下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)

買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值

抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)

值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解己抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押

價(jià)值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬(wàn)元）

七、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同

類建筑物重置價(jià)格是1000元加2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8虬

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】

八、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7隊(duì)房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3初改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地

價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場(chǎng))第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(l+R)n=1300.86/

(7.5%—

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(14-7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話：

契稅=(補(bǔ)地價(jià)十舊廠房?jī)r(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元

九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/n)2(含裝修、設(shè)備費(fèi))，

專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的

3%,銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60隊(duì)第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%,投資利潤(rùn)率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，

平均壽命為5年，己使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/成，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出

租率為85樂正常月租金為32元為2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率

為8虬請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200X8%=96