經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)模擬試題(答案在后面)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、關(guān)于房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，以下哪項說法是正確的？A、房地產(chǎn)供過于求時，房價會上漲B、房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房價會下跌C、房地產(chǎn)供過于求時，租金會下跌D、房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，租金會上漲2、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪個環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)投資風(fēng)險？A、前期策劃B、融資階段C、施工階段D、銷售階段3、題干：某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一片住宅用地，已知該地塊面積為10000平方米，預(yù)計開發(fā)完成后可獲得住宅建筑面積為15000平方米。根據(jù)我國相關(guān)法規(guī)，該地塊的容積率應(yīng)至少為：A.1.5B.1.0C.1.2D.1.54、題干：某房地產(chǎn)開發(fā)商計劃開發(fā)一個商業(yè)綜合體項目，預(yù)計總投資為10億元。根據(jù)我國現(xiàn)行金融政策，該項目的最低自有資金比例要求為：A.30%B.20%C.25%D.35%5、以下關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)中，關(guān)于土地評估的說法，正確的是：A.土地評估是指對土地的規(guī)劃用途和現(xiàn)狀用途進(jìn)行評估。B.土地評估是指在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動中，對土地價格進(jìn)行評估。C.土地評估是指對土地的自然屬性、社會屬性和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合評估。D.土地評估是指對土地的區(qū)位、用途、價格和權(quán)益進(jìn)行評估。6、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)中，關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的說法，以下哪一項是不正確的？A.房地產(chǎn)投資項目應(yīng)遵循科學(xué)決策、合理規(guī)劃、高效運(yùn)營的原則。B.房地產(chǎn)投資決策應(yīng)充分考慮市場需求、政策法規(guī)、財務(wù)狀況等因素。C.房地產(chǎn)投資決策過程中，應(yīng)充分評估項目的風(fēng)險，并采取相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。D.房地產(chǎn)投資決策應(yīng)追求最大化的投資回報率，不考慮投資項目的可行性。7、在房地產(chǎn)評估中，以下哪一項不屬于房地產(chǎn)估價的直接成本法？（）A.重置成本B.市場價格C.重建成本D.裝修成本8、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險因素？（）A.政策風(fēng)險B.市場風(fēng)險C.技術(shù)風(fēng)險D.社會責(zé)任風(fēng)險9、關(guān)于房地產(chǎn)項目的可行性研究，以下哪項不屬于其內(nèi)容范圍？（）A、市場需求分析B、財務(wù)分析C、政策法規(guī)研究D、風(fēng)險評估10、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成的說法，不正確的是（）A、房地產(chǎn)價格由土地價格、房屋建筑物價格和配套設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成B、房地產(chǎn)價格受供求關(guān)系影響C、房地產(chǎn)價格受政策法規(guī)影響D、房地產(chǎn)價格不受地段影響11、在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中，以下哪項不屬于直接成本？A.土地費(fèi)用B.工程建設(shè)費(fèi)用C.市場推廣費(fèi)用D.管理費(fèi)用12、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法最適用于評估投資性房地產(chǎn)的價值？A.成本法B.市場法C.收益法D.成本法與市場法的結(jié)合13、在房地產(chǎn)評估中，以下哪項不屬于成本法的基本原理？（）A.重新購建成本B.評估對象的實際成本C.評估對象的預(yù)期成本D.評估對象的折舊14、房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險分散效果與以下哪項因素?zé)o關(guān)？（）A.投資組合的多樣性B.投資組合的規(guī)模C.投資組合的流動性D.投資組合的地理位置15、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪個階段不屬于項目前期工作？（）A.市場調(diào)研B.環(huán)評審批C.設(shè)計方案確定D.銷售策劃16、以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法，錯誤的是：（）A.房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其名下的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常高于無抵押貸款C.房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常受到抵押物價值的限制D.房地產(chǎn)抵押貸款的還款期限一般較長17、在房地產(chǎn)估價中，以下哪個不是影響房地產(chǎn)價值的因素？（）A.地理位置因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.法律因素D.房地產(chǎn)本身的因素18、某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲開發(fā)一片商業(yè)用地，根據(jù)市場需求分析，預(yù)計該地段的商業(yè)用房需求量為5000平方米。該公司計劃建設(shè)的商業(yè)用房總面積為8000平方米。根據(jù)市場供需平衡原則，該公司應(yīng)如何調(diào)整其開發(fā)策略？（）A.增加建設(shè)面積，以滿足市場需求B.減少建設(shè)面積，以避免市場過剩C.保持建設(shè)面積不變，等待市場變化D.增加營銷力度，提高市場占有率19、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪項不是影響投資回報率的因素？（）A.投資成本B.預(yù)期收益C.投資期限D(zhuǎn).市場需求20、關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款，以下哪種說法是正確的？（）A.抵押貸款的利率通常高于信用貸款B.抵押貸款的還款期限通常較短C.抵押貸款的抵押物價值必須與貸款金額相等D.抵押貸款的借款人必須具備較強(qiáng)的還款能力21、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期工作內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.項目可行性研究C.土地征用D.施工合同簽訂22、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時，以下哪項不屬于合同必備條款？（）A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)期限D(zhuǎn).房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書23、在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，以下哪項不是影響投資決策的關(guān)鍵因素？（）A.市場需求分析B.投資成本估算C.資金籌措方案D.項目運(yùn)營管理24、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法，錯誤的是：（）A.房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)維護(hù)估價對象的合法權(quán)益B.房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)客觀、公正地提供估價服務(wù)C.房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)保守客戶秘密D.房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)利用職權(quán)謀取私利25、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)項目的可行性研究階段？（）A.市場調(diào)研B.投資估算C.環(huán)評審批D.營銷策劃26、關(guān)于房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價，以下哪個指標(biāo)最能反映項目的盈利能力？（）A.投資回報率B.凈現(xiàn)值C.投資回收期D.每平方米造價27、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于前期工作內(nèi)容？A.土地使用權(quán)獲取B.市場調(diào)研C.施工圖設(shè)計D.銷售推廣28、以下哪項不屬于房地產(chǎn)評估的方法？A.市場法B.成本法C.收益法D.質(zhì)量評估法29、在房地產(chǎn)開發(fā)中，下列哪項不是影響土地取得成本的主要因素？A.土地位置B.土地用途C.土地規(guī)劃條件D.土地市場供需關(guān)系30、以下哪項不屬于房地產(chǎn)估價中的成本法？A.取得土地的成本B.建筑安裝工程費(fèi)C.房地產(chǎn)開發(fā)利潤D.房地產(chǎn)稅負(fù)31、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目可行性研究的深度，以下說法正確的是：A.初步可行性研究應(yīng)詳細(xì)分析項目的技術(shù)、市場、財務(wù)等方面的可行性B.詳細(xì)可行性研究應(yīng)著重分析項目的經(jīng)濟(jì)效益，對技術(shù)、市場等方面的分析應(yīng)相對簡化C.初步可行性研究是對項目進(jìn)行總體規(guī)劃，詳細(xì)可行性研究是對項目進(jìn)行具體設(shè)計D.詳細(xì)可行性研究是對項目進(jìn)行全面的市場分析，初步可行性研究則側(cè)重于財務(wù)效益分析32、以下哪項不屬于房地產(chǎn)投資項目決策階段的工作內(nèi)容？A.編制項目建議書B.進(jìn)行市場調(diào)研C.編制投資估算D.確定項目投資回報率33、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)（中級）試卷一、單項選擇題33、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅項目，預(yù)計總投資為5億元，其中自有資金2億元，貸款3億元。該公司采用成本加成定價法，預(yù)計項目建成后，預(yù)計銷售收入為7億元。若成本利潤率為10%，則該項目的預(yù)期凈利潤為（）億元。A.0.5B.0.6C.0.7D.0.834、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理一寫字樓租賃業(yè)務(wù)，租賃面積為500平方米，租賃期限為5年，租金為每月每平方米100元。若該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取的傭金比例為租金的10%，則該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從該業(yè)務(wù)中可獲得的傭金總額為（）萬元。A.25B.50C.100D.20035、題干：根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列關(guān)于城市總體規(guī)劃編制的說法，正確的是：（）A.城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府組織編制，報上一級人民政府審批B.城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制，報同級人民政府審批C.城市總體規(guī)劃由省、自治區(qū)人民政府組織編制，報國務(wù)院審批D.城市總體規(guī)劃由省、自治區(qū)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制，報國務(wù)院審批36、題干：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪一項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.投資估算C.環(huán)評報告D.建設(shè)用地規(guī)劃37、以下哪個不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級考試中“房地產(chǎn)市場分析”的內(nèi)容？A.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析B.房地產(chǎn)價格趨勢預(yù)測C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估D.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略38、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估方法的說法，不正確的是：A.市場法適用于評估房地產(chǎn)的市場價值B.成本法適用于評估房地產(chǎn)的重置成本C.收益法適用于評估房地產(chǎn)的預(yù)期收益D.房地產(chǎn)評估方法可以同時使用多種方法39、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一片住宅區(qū)，預(yù)計總投資為10億元，其中土地費(fèi)用為3億元，建筑工程費(fèi)用為4億元，其他費(fèi)用為3億元。若公司計劃以15%的利潤率進(jìn)行投資，則住宅區(qū)的預(yù)期銷售價格應(yīng)為（）。A.12億元B.15億元C.18億元D.20億元40、某房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)計總投資為5億元，其中土地費(fèi)用為2億元，建筑工程費(fèi)用為1.5億元，其他費(fèi)用為1億元。若該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）為10%，則該項目的凈現(xiàn)值（NPV）為（）。A.-5000萬元B.5000萬元C.1000萬元D.1500萬元41、在房地產(chǎn)投資中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)投資回報率的因素？A.房地產(chǎn)市場供需狀況B.投資資金成本C.投資期限D(zhuǎn).房地產(chǎn)政策調(diào)整42、在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中，以下哪項不屬于成本控制的范疇？A.材料采購成本控制B.人力資源成本控制C.工程量清單編制D.施工過程中的成本控制43、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪項不屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研與分析B.項目定位與目標(biāo)設(shè)定C.投資估算與成本控制D.合作伙伴選擇與合同談判44、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，房地產(chǎn)評估的基本方法不包括以下哪項？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.比較法45、以下哪項不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級考試的知識點(diǎn)？A.房地產(chǎn)投資分析B.建筑工程施工合同管理C.會計學(xué)原理D.房地產(chǎn)法律法規(guī)46、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)一個住宅項目，預(yù)計總投資為5億元，預(yù)計銷售周期為3年。若開發(fā)商預(yù)計年投資收益率為10%，則該項目預(yù)計銷售期平均售價應(yīng)達(dá)到多少才能確保項目盈利？A.1.67億元B.2.5億元C.3.33億元D.5.0億元47、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量，說法不正確的是（）。A.初始投資階段的現(xiàn)金流出為負(fù)值B.運(yùn)營階段的現(xiàn)金流入主要包括租金收入C.投資回收期是指從投資開始到收回全部投資所需的時間D.投資回收期可以反映項目的盈利能力和風(fēng)險程度48、關(guān)于房地產(chǎn)評估價值的概念，以下說法錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)評估價值是指在一定條件下，對房地產(chǎn)所設(shè)定的價值B.房地產(chǎn)評估價值是客觀的，不受主觀因素影響C.房地產(chǎn)評估價值是用于交易、抵押、保險、征收等目的的價值D.房地產(chǎn)評估價值是在充分考慮房地產(chǎn)市場狀況的基礎(chǔ)上確定的49、在房地產(chǎn)評估中，以下哪個指標(biāo)通常用于衡量房地產(chǎn)的市場價值？A.成新率B.使用年限C.折現(xiàn)率D.市場比較法50、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項工作不屬于前期工作內(nèi)容？A.市場調(diào)研B.項目可行性研究C.土地使用權(quán)取得D.建設(shè)工程監(jiān)理51、根據(jù)《建筑法》，下列關(guān)于建筑工程施工許可的說法，錯誤的是：（）A.施工單位必須在開工前取得施工許可證B.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國建筑工程施工許可的管理C.建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證時，應(yīng)當(dāng)提交保證工程質(zhì)量的安全措施資料D.工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請施工許可證52、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法，正確的是：（）A.估價師可以同時接受多個委托人的委托進(jìn)行同一估價項目B.估價師不得因個人利益而損害估價機(jī)構(gòu)的利益C.估價師在估價活動中可以接受委托人的不當(dāng)要求D.估價師不得泄露委托人的商業(yè)秘密53、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷中，以下關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的表述錯誤的是：A.投資組合可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險B.投資組合中不同類型房地產(chǎn)項目的投資比例可以調(diào)整C.投資組合的收益與風(fēng)險是正相關(guān)的D.投資組合可以提高資金的使用效率54、關(guān)于房地產(chǎn)價值評估中的成本法，以下表述錯誤的是：A.成本法適用于新建房地產(chǎn)項目的評估B.成本法可以反映房地產(chǎn)的價值C.成本法計算出的價值可能高于市場價值D.成本法在評估過程中應(yīng)考慮土地成本、建筑成本、運(yùn)營成本等因素55、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪一項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究階段？A.市場調(diào)查與分析B.投資估算與資金籌措C.項目策劃與定位D.環(huán)境影響評價56、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資收益率的說法，正確的是：A.投資收益率越高，風(fēng)險越小B.投資收益率與投資回收期成正比C.投資收益率越高，資金周轉(zhuǎn)速度越快D.投資收益率是衡量房地產(chǎn)投資風(fēng)險的重要指標(biāo)57、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，以下哪個說法是錯誤的？（）A.可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的重要依據(jù)B.可行性研究應(yīng)包括市場需求分析、項目定位、投資估算等C.可行性研究是在項目前期進(jìn)行的工作D.可行性研究不需要考慮項目實施過程中的風(fēng)險因素58、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格評估的方法中，不屬于市場法的是（）。A.成本法B.收益法C.比較法D.預(yù)測法59、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷一、單項選擇題59、某房地產(chǎn)開發(fā)商計劃開發(fā)一座住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元人民幣，其中土地費(fèi)用為2億元，建筑工程費(fèi)用為4億元，營銷費(fèi)用為0.5億元，其他費(fèi)用為3.5億元。該項目的預(yù)計銷售價格為每平方米8000元，預(yù)計銷售面積為100萬平方米。以下關(guān)于該項目的投資回報率計算公式正確的是：A.投資回報率=（銷售收入-總投資）/總投資×100%B.投資回報率=（銷售收入-總投資-銷售稅金及附加）/總投資×100%C.投資回報率=（銷售收入-總投資-銷售稅金及附加-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用）/總投資×100%D.投資回報率=（銷售收入-總投資）/總投資×100%+（銷售收入-總投資-銷售稅金及附加-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用）/總投資×100%60、某房地產(chǎn)企業(yè)擬進(jìn)行一項房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)計總投資為1000萬元，其中土地費(fèi)用為300萬元，建筑工程費(fèi)用為500萬元，營銷費(fèi)用為100萬元，其他費(fèi)用為100萬元。該項目預(yù)計銷售價格為每平方米10000元，預(yù)計銷售面積為1萬平方米。以下關(guān)于該項目的成本加成率的計算公式正確的是：A.成本加成率=（銷售收入-總投資）/總投資×100%B.成本加成率=（銷售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用-營銷費(fèi)用-其他費(fèi)用）/總投資×100%C.成本加成率=（銷售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用）/總投資×100%D.成本加成率=（銷售收入-總投資）/總投資×100%+（銷售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用-營銷費(fèi)用-其他費(fèi)用）/總投資×100%二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)考試的內(nèi)容范圍？A、房地產(chǎn)政策與法規(guī)B、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營C、建筑工程經(jīng)濟(jì)與管理D、房地產(chǎn)評估E、物業(yè)管理2、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)考試中的“房地產(chǎn)評估”，以下哪些說法是正確的？A、房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的重要環(huán)節(jié)B、房地產(chǎn)評估的目的是為了確定房地產(chǎn)的價值C、房地產(chǎn)評估的方法包括市場法、成本法和收益法D、房地產(chǎn)評估的結(jié)果可以用于房地產(chǎn)交易、融資、稅收等E、房地產(chǎn)評估需要遵循相關(guān)法律法規(guī)3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素屬于影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素？（）A.項目選址B.市場需求分析C.土地取得成本D.建設(shè)成本E.投資回報率4、關(guān)于房地產(chǎn)評估，以下哪些說法是正確的？（）A.房地產(chǎn)評估是指對房地產(chǎn)的當(dāng)前價值進(jìn)行估算B.房地產(chǎn)評估分為市場價值、投資價值和保險價值評估C.房地產(chǎn)評估遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則D.房地產(chǎn)評估方法包括比較法、收益法和成本法E.房地產(chǎn)評估結(jié)果僅適用于評估時點(diǎn)5、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)中的市場分析，以下哪些內(nèi)容屬于市場分析的主要內(nèi)容？（）A.市場規(guī)模分析B.市場結(jié)構(gòu)分析C.市場供求分析D.市場競爭分析E.市場價格分析6、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？（）A.土地成本B.建筑成本C.地理位置D.市場需求E.政策法規(guī)7、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A、市場調(diào)研B、項目定位C、規(guī)劃設(shè)計D、資金籌措E、營銷策略8、房地產(chǎn)估價中，比較法的適用條件包括哪些？（）A、估價對象較為特殊，難以找到類似交易案例B、估價對象市場交易活躍，類似交易案例較多C、估價對象所處地區(qū)房地產(chǎn)市場較為成熟D、估價對象為全新開發(fā)的房地產(chǎn)項目E、估價對象為存量房地產(chǎn)項目9、在房地產(chǎn)評估中，以下哪些因素屬于影響房地產(chǎn)價格的基本因素？（）A.地理位置B.房地產(chǎn)用途C.建筑結(jié)構(gòu)D.市場供需E.經(jīng)濟(jì)政策10、在房地產(chǎn)投資分析中，以下哪些指標(biāo)屬于財務(wù)指標(biāo)？（）A.投資回報率B.流動比率C.現(xiàn)金流D.凈資產(chǎn)收益率E.速動比率11、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，以下哪些因素是必須考慮的？（）A.市場需求分析B.項目投資估算C.資金籌措計劃D.項目風(fēng)險評估E.政策法規(guī)分析12、在房地產(chǎn)估價中，以下哪些方法適用于評估收益法？（）A.收益還原法B.折現(xiàn)現(xiàn)金流法C.市場比較法D.成本法E.路徑分析法13、下列哪些因素會影響房地產(chǎn)市場的供給？（）A.土地政策B.建筑成本C.經(jīng)濟(jì)政策D.信貸政策14、以下哪些措施可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展？（）A.優(yōu)化土地供應(yīng)B.加強(qiáng)市場監(jiān)管C.提高住宅品質(zhì)D.嚴(yán)格稅收政策15、以下哪些因素對房地產(chǎn)市場價格有顯著影響？（）A.地理位置B.建筑結(jié)構(gòu)C.市場供需D.經(jīng)濟(jì)政策E.社會文化16、以下哪些屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的風(fēng)險？（）A.法律風(fēng)險B.違約風(fēng)險C.操作風(fēng)險D.財務(wù)風(fēng)險E.信用風(fēng)險17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素屬于項目前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.項目定位C.資金籌措D.施工組織設(shè)計E.銷售策略18、以下哪些行為屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德規(guī)范？（）A.誠實守信B.公平競爭C.隱瞞重要信息D.尊重客戶隱私E.違法違規(guī)操作19、以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？A.地理位置優(yōu)越B.建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜C.市場供需關(guān)系D.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平E.房地產(chǎn)政策法規(guī)20、以下哪些措施可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展？A.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管B.實施房地產(chǎn)調(diào)控政策C.提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻D.推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革E.優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）第一題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一個住宅小區(qū)項目，項目總投資預(yù)計為5億元人民幣。公司經(jīng)過市場調(diào)研，確定了以下項目可行性分析報告：1.市場需求分析：該地區(qū)近年來人口增長迅速，對住宅的需求量大，預(yù)計未來五年內(nèi)住宅需求量將增加30%。2.土地成本：項目用地面積100畝，土地出讓價為每畝500萬元，共計5000萬元。3.建筑成本：根據(jù)設(shè)計方案，預(yù)計每平方米建筑成本為3000元，項目總建筑面積為10萬平方米。4.銷售價格：市場調(diào)研顯示，同類住宅的平均銷售價格為每平方米8000元。5.銷售費(fèi)用：預(yù)計銷售費(fèi)用占銷售總額的10%。6.稅費(fèi)：預(yù)計稅費(fèi)占銷售總額的5%。7.利潤率：公司期望的凈利潤率為15%。請根據(jù)以上材料回答以下問題：1、計算該項目的總投資額。2、計算項目的銷售收入。3、計算項目的銷售費(fèi)用。4、計算項目的預(yù)計凈利潤。第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一座位于城市中心的綜合性商業(yè)廣場項目。項目占地面積10萬平方米，總建筑面積40萬平方米，包括商業(yè)、辦公、酒店、住宅等多種業(yè)態(tài)。項目總投資預(yù)計為20億元，預(yù)計銷售周期為3年。公司在項目前期進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)研和可行性分析，以下是項目部分相關(guān)資料：1.項目所在地交通便利，周邊配套設(shè)施完善，人流量大，具有較高的商業(yè)價值。2.項目規(guī)劃符合城市發(fā)展規(guī)劃，政府支持力度較大。3.項目預(yù)計售價為每平方米2萬元，預(yù)計銷售利潤率為20%。4.項目開發(fā)周期為2年，資金回籠周期為3年。5.項目在開發(fā)過程中，預(yù)計將面臨以下風(fēng)險：市場需求風(fēng)險：由于經(jīng)濟(jì)波動或消費(fèi)者偏好變化，可能導(dǎo)致項目銷售不暢。成本控制風(fēng)險：建筑材料價格波動、施工質(zhì)量問題等可能導(dǎo)致成本超支。政策風(fēng)險：政府政策調(diào)整可能影響項目開發(fā)進(jìn)度或銷售。法律風(fēng)險：合同糾紛、土地使用權(quán)爭議等可能引發(fā)法律訴訟。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、分析該項目的主要市場需求風(fēng)險，并提出相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。（1）密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，及時調(diào)整營銷策略；（2）加強(qiáng)市場調(diào)研，了解消費(fèi)者需求變化，推出符合市場需求的業(yè)態(tài)和產(chǎn)品；（3）加強(qiáng)品牌建設(shè)，提高項目知名度和美譽(yù)度；（4）合理控制項目規(guī)模和開發(fā)節(jié)奏，降低市場風(fēng)險。2、分析該項目可能面臨的政策風(fēng)險，并提出相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。（1）積極與政府部門溝通，了解政策動態(tài)，確保項目規(guī)劃符合政策要求；（2）密切關(guān)注城市規(guī)劃變化，及時調(diào)整項目規(guī)劃；（3）在項目開發(fā)過程中，加強(qiáng)與政府部門的協(xié)調(diào)，爭取政策支持；（4）建立應(yīng)對政策風(fēng)險的應(yīng)急預(yù)案，確保項目順利進(jìn)行。3、分析該項目在成本控制方面可能面臨的風(fēng)險，并提出相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。（1）加強(qiáng)采購管理，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低采購成本；（2）嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，確保項目質(zhì)量符合要求；（3）建立健全成本控制體系，加強(qiáng)成本核算和監(jiān)控；（4）與合作伙伴建立良好的合作關(guān)系，共同應(yīng)對成本風(fēng)險。4、針對該案例，提出至少兩種風(fēng)險分散措施，并說明其具體實施方法。（1）多元化銷售渠道：通過線上線下相結(jié)合的銷售模式，拓寬銷售渠道，降低市場需求風(fēng)險。具體實施方法：建立官方網(wǎng)站和電商平臺，提供在線銷售服務(wù)；與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，拓展銷售網(wǎng)絡(luò)；開展線下營銷活動，提高項目知名度。（2）引入合作伙伴：與具有實力的合作伙伴共同投資開發(fā)，降低資金風(fēng)險。具體實施方法：與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等合作，共同承擔(dān)項目風(fēng)險；與合作伙伴建立風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制，實現(xiàn)利益共享。第三題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）為拓展業(yè)務(wù)，計劃在市中心投資建設(shè)一座集辦公、商業(yè)和住宅為一體的綜合性建筑。公司經(jīng)過市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該地區(qū)市場需求旺盛，預(yù)計項目建成后將具有較高的投資回報。以下是公司對該項目的初步規(guī)劃和分析：1.項目總投資預(yù)算為10億元，預(yù)計項目建成后，年營業(yè)收入為3億元，年運(yùn)營成本為1.5億元。2.公司計劃采用分期付款的方式向供應(yīng)商支付采購款項，供應(yīng)商要求在項目開工前支付30%的預(yù)付款，項目完工驗收合格后支付70%的尾款。3.公司預(yù)計項目建設(shè)周期為3年，其中土建工程1年，裝修工程1年，設(shè)備安裝工程1年。4.公司計劃通過銀行貸款籌集資金，貸款利率為5%，貸款期限為10年，每年末支付等額本息。5.公司預(yù)測項目建成后的運(yùn)營年限為20年。6.公司對項目風(fēng)險進(jìn)行了評估，認(rèn)為項目存在政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和建設(shè)風(fēng)險。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、公司計劃采用分期付款的方式向供應(yīng)商支付采購款項，該付款方式屬于哪種付款方式？（）A.一次性付款B.分期付款C.預(yù)付款D.尾款2、公司預(yù)計項目建設(shè)周期為3年，其中土建工程1年，裝修工程1年，設(shè)備安裝工程1年。這種建設(shè)周期安排屬于哪種類型？（）A.短期建設(shè)B.中期建設(shè)C.長期建設(shè)D.特長期建設(shè)3、公司計劃通過銀行貸款籌集資金，貸款利率為5%，貸款期限為10年，每年末支付等額本息。根據(jù)等額本息還款方式，計算公司每年應(yīng)支付的貸款本息。（）A.1000萬元B.1500萬元C.2000萬元D.2500萬元4、公司對項目風(fēng)險進(jìn)行了評估，認(rèn)為項目存在政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和建設(shè)風(fēng)險。針對這些風(fēng)險，公司應(yīng)采取哪些措施進(jìn)行風(fēng)險控制？（）A.制定合理的項目風(fēng)險應(yīng)對策略B.建立健全的項目風(fēng)險預(yù)警機(jī)制C.加強(qiáng)與政府部門和供應(yīng)商的溝通與合作D.以上都是經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)模擬試題及解答參考一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、關(guān)于房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，以下哪項說法是正確的？A、房地產(chǎn)供過于求時，房價會上漲B、房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房價會下跌C、房地產(chǎn)供過于求時，租金會下跌D、房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，租金會上漲答案：C解析：在房地產(chǎn)市場中，當(dāng)房地產(chǎn)供過于求時，意味著市場上可供出租或出售的房地產(chǎn)數(shù)量超過需求量，這通常會導(dǎo)致房價或租金下跌，因為賣方和出租方為了吸引買家或租戶，可能會降低價格。因此，選項C是正確的。選項A和B描述的是需求對價格的影響方向相反，選項D描述的是供需關(guān)系對租金的影響方向錯誤。2、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪個環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)投資風(fēng)險？A、前期策劃B、融資階段C、施工階段D、銷售階段答案：B解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，融資階段是最容易出現(xiàn)投資風(fēng)險的環(huán)節(jié)。這是因為在這一階段，開發(fā)商需要籌集資金來支付項目開發(fā)的前期費(fèi)用、土地購置費(fèi)、建筑費(fèi)用等。如果融資困難或者融資成本過高，都可能對項目的盈利能力和開發(fā)商的資金鏈造成嚴(yán)重影響。盡管施工階段可能會因為質(zhì)量或進(jìn)度問題出現(xiàn)風(fēng)險，但通常這些風(fēng)險在前期策劃和融資階段就已經(jīng)有所體現(xiàn)。銷售階段的風(fēng)險更多是關(guān)于市場需求和價格變動，而不是資金本身的問題。因此，選項B是正確的。3、題干：某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一片住宅用地，已知該地塊面積為10000平方米，預(yù)計開發(fā)完成后可獲得住宅建筑面積為15000平方米。根據(jù)我國相關(guān)法規(guī)，該地塊的容積率應(yīng)至少為：A.1.5B.1.0C.1.2D.1.5答案：A解析：容積率是指建筑總面積與用地面積之比，即建筑密度。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，住宅用地的容積率一般不低于1.0。因此，該地塊的容積率應(yīng)至少為1.5，選項A正確。4、題干：某房地產(chǎn)開發(fā)商計劃開發(fā)一個商業(yè)綜合體項目，預(yù)計總投資為10億元。根據(jù)我國現(xiàn)行金融政策，該項目的最低自有資金比例要求為：A.30%B.20%C.25%D.35%答案：A解析：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低自有資金比例要求為總投資的30%。因此，該商業(yè)綜合體項目的最低自有資金比例應(yīng)為10億元的30%，即3億元。選項A正確。5、以下關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)中，關(guān)于土地評估的說法，正確的是：A.土地評估是指對土地的規(guī)劃用途和現(xiàn)狀用途進(jìn)行評估。B.土地評估是指在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動中，對土地價格進(jìn)行評估。C.土地評估是指對土地的自然屬性、社會屬性和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合評估。D.土地評估是指對土地的區(qū)位、用途、價格和權(quán)益進(jìn)行評估。答案：B解析：土地評估是指在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動中，對土地價格進(jìn)行評估。這是土地評估的基本定義，涵蓋了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的價格評估活動。A選項涉及規(guī)劃用途和現(xiàn)狀用途，C選項涉及自然、社會和經(jīng)濟(jì)屬性，D選項涉及區(qū)位、用途、價格和權(quán)益，雖然都涉及土地評估的某些方面，但都不全面。6、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)中，關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的說法，以下哪一項是不正確的？A.房地產(chǎn)投資項目應(yīng)遵循科學(xué)決策、合理規(guī)劃、高效運(yùn)營的原則。B.房地產(chǎn)投資決策應(yīng)充分考慮市場需求、政策法規(guī)、財務(wù)狀況等因素。C.房地產(chǎn)投資決策過程中，應(yīng)充分評估項目的風(fēng)險，并采取相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。D.房地產(chǎn)投資決策應(yīng)追求最大化的投資回報率，不考慮投資項目的可行性。答案：D解析：房地產(chǎn)投資決策應(yīng)追求最大化的投資回報率，但同時也需要考慮投資項目的可行性。D選項認(rèn)為不考慮投資項目的可行性，這是不正確的。在房地產(chǎn)投資決策過程中，應(yīng)全面考慮市場需求、政策法規(guī)、財務(wù)狀況、風(fēng)險等因素，確保投資項目的可行性和穩(wěn)健性。A選項提到科學(xué)決策、合理規(guī)劃、高效運(yùn)營，B選項提到市場需求、政策法規(guī)、財務(wù)狀況，C選項提到風(fēng)險評估和風(fēng)險控制，都是房地產(chǎn)投資決策中應(yīng)考慮的正確因素。7、在房地產(chǎn)評估中，以下哪一項不屬于房地產(chǎn)估價的直接成本法？（）A.重置成本B.市場價格C.重建成本D.裝修成本答案：B解析：直接成本法主要是基于重建或重置成本，考慮折舊等因素來估算房地產(chǎn)的價值。市場價格屬于比較法中的比較因素，不屬于直接成本法的范疇。其他選項A、C、D都是直接成本法中考慮的成本因素。8、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險因素？（）A.政策風(fēng)險B.市場風(fēng)險C.技術(shù)風(fēng)險D.社會責(zé)任風(fēng)險答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險主要包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等。社會責(zé)任風(fēng)險雖然也是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的問題，但通常不被直接視為房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險因素。因此，選項D是正確的。9、關(guān)于房地產(chǎn)項目的可行性研究，以下哪項不屬于其內(nèi)容范圍？（）A、市場需求分析B、財務(wù)分析C、政策法規(guī)研究D、風(fēng)險評估答案：D解析：房地產(chǎn)項目的可行性研究主要包括市場需求分析、財務(wù)分析、政策法規(guī)研究等，風(fēng)險評估雖然也是重要的一部分，但通常不包括在可行性研究的主要內(nèi)容范圍內(nèi)。風(fēng)險評估更多是在項目實施過程中進(jìn)行。10、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成的說法，不正確的是（）A、房地產(chǎn)價格由土地價格、房屋建筑物價格和配套設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成B、房地產(chǎn)價格受供求關(guān)系影響C、房地產(chǎn)價格受政策法規(guī)影響D、房地產(chǎn)價格不受地段影響答案：D解析：房地產(chǎn)價格確實由土地價格、房屋建筑物價格和配套設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成，并且受供求關(guān)系、政策法規(guī)等多種因素影響。但地段對房地產(chǎn)價格有顯著影響，通常地段好的房地產(chǎn)價格會更高。因此，選項D是不正確的。11、在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中，以下哪項不屬于直接成本？A.土地費(fèi)用B.工程建設(shè)費(fèi)用C.市場推廣費(fèi)用D.管理費(fèi)用答案：C解析：直接成本是指可以直接歸屬于某一產(chǎn)品或服務(wù)的成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，土地費(fèi)用和工程建設(shè)費(fèi)用都是直接成本，因為它們可以直接歸屬于特定的項目。市場推廣費(fèi)用通常被視為間接成本，因為它更多地與銷售和營銷活動有關(guān)，而不是與具體的產(chǎn)品或服務(wù)直接相關(guān)。管理費(fèi)用也屬于間接成本，因為它涉及整個企業(yè)的管理活動，而不是特定的項目。12、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法最適用于評估投資性房地產(chǎn)的價值？A.成本法B.市場法C.收益法D.成本法與市場法的結(jié)合答案：C解析：收益法是評估投資性房地產(chǎn)價值時最常用的方法，因為它基于房地產(chǎn)的預(yù)期收益來確定其價值。這種方法考慮了房地產(chǎn)的租金收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率等因素，通過預(yù)測未來的現(xiàn)金流來評估房地產(chǎn)的價值。雖然成本法和市場法也是評估房地產(chǎn)價值的方法，但收益法在評估投資性房地產(chǎn)時更為適用，因為它直接反映了房地產(chǎn)的投資回報潛力。成本法與市場法的結(jié)合雖然可以提供更全面的評估，但在特定情況下，收益法更為直接和適用。13、在房地產(chǎn)評估中，以下哪項不屬于成本法的基本原理？（）A.重新購建成本B.評估對象的實際成本C.評估對象的預(yù)期成本D.評估對象的折舊答案：B解析：成本法的基本原理包括重新購建成本、評估對象的實際成本、評估對象的折舊等因素。評估對象的預(yù)期成本不屬于成本法的基本原理，預(yù)期成本通常用于收益法評估中。因此，選項B是正確答案。14、房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險分散效果與以下哪項因素?zé)o關(guān)？（）A.投資組合的多樣性B.投資組合的規(guī)模C.投資組合的流動性D.投資組合的地理位置答案：C解析：房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險分散效果與投資組合的多樣性、投資組合的規(guī)模、投資組合的地理位置等因素有關(guān)。流動性是投資組合的一個重要特性，但與風(fēng)險分散效果關(guān)系不大。因此，選項C是正確答案。15、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪個階段不屬于項目前期工作？（）A.市場調(diào)研B.環(huán)評審批C.設(shè)計方案確定D.銷售策劃答案：D解析：在房地產(chǎn)開發(fā)的項目前期工作中，主要包括市場調(diào)研、項目定位、可行性研究、環(huán)評審批、設(shè)計方案確定等環(huán)節(jié)。銷售策劃通常屬于項目后期營銷階段的工作，不屬于項目前期工作。因此，選項D為正確答案。16、以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法，錯誤的是：（）A.房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其名下的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常高于無抵押貸款C.房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常受到抵押物價值的限制D.房地產(chǎn)抵押貸款的還款期限一般較長答案：B解析：房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其名下的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請貸款，這一說法正確。由于抵押貸款的風(fēng)險相對較高，其利率通常高于無抵押貸款，選項B的說法是錯誤的。房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常受到抵押物價值的限制，還款期限一般較長，這兩個說法是正確的。因此，選項B為正確答案。17、在房地產(chǎn)估價中，以下哪個不是影響房地產(chǎn)價值的因素？（）A.地理位置因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.法律因素D.房地產(chǎn)本身的因素答案：D解析：房地產(chǎn)估價中影響房地產(chǎn)價值的因素主要包括地理位置因素、經(jīng)濟(jì)因素、法律因素、社會文化因素等。房地產(chǎn)本身的因素是估價對象本身具備的特性，如建筑結(jié)構(gòu)、使用年限等，這些因素會影響房地產(chǎn)的價值，因此選項D不是影響房地產(chǎn)價值的因素。選項A、B、C都是影響房地產(chǎn)價值的因素。18、某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲開發(fā)一片商業(yè)用地，根據(jù)市場需求分析，預(yù)計該地段的商業(yè)用房需求量為5000平方米。該公司計劃建設(shè)的商業(yè)用房總面積為8000平方米。根據(jù)市場供需平衡原則，該公司應(yīng)如何調(diào)整其開發(fā)策略？（）A.增加建設(shè)面積，以滿足市場需求B.減少建設(shè)面積，以避免市場過剩C.保持建設(shè)面積不變，等待市場變化D.增加營銷力度，提高市場占有率答案：B解析：根據(jù)市場供需平衡原則，開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)市場需求來調(diào)整開發(fā)策略。如果預(yù)計的市場需求量為5000平方米，而公司計劃建設(shè)的商業(yè)用房總面積為8000平方米，這會導(dǎo)致市場過剩。因此，公司應(yīng)減少建設(shè)面積，以避免市場過剩，保持供需平衡。選項A會增加市場過剩；選項C保持建設(shè)面積不變不符合市場供需平衡原則；選項D雖然可以增加市場占有率，但不能解決供需不平衡的問題。因此，選項B是正確的。19、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪項不是影響投資回報率的因素？（）A.投資成本B.預(yù)期收益C.投資期限D(zhuǎn).市場需求答案：D解析：在房地產(chǎn)投資決策中，投資成本、預(yù)期收益和投資期限是影響投資回報率的重要因素。市場需求雖然會影響投資回報，但它更多是作為外部環(huán)境因素，而不是直接影響投資回報率的決策因素。因此，選項D是正確答案。20、關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款，以下哪種說法是正確的？（）A.抵押貸款的利率通常高于信用貸款B.抵押貸款的還款期限通常較短C.抵押貸款的抵押物價值必須與貸款金額相等D.抵押貸款的借款人必須具備較強(qiáng)的還款能力答案：D解析：在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人需要提供一定的抵押物，如房產(chǎn)、土地等，以保障貸款的安全性。盡管抵押貸款的利率可能高于信用貸款，但選項A的說法并不全面；還款期限可能因貸款類型和借款人信用狀況而異，選項B的說法也不準(zhǔn)確；抵押物的價值通常要大于貸款金額，以保障貸款的安全，因此選項C的說法錯誤。而選項D指出抵押貸款的借款人必須具備較強(qiáng)的還款能力，這是確保貸款能夠按時償還的重要前提條件，因此選項D是正確答案。21、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期工作內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.項目可行性研究C.土地征用D.施工合同簽訂答案：D解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作中，主要包括市場調(diào)研、項目可行性研究、土地征用、規(guī)劃設(shè)計等工作。施工合同簽訂屬于項目實施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期工作內(nèi)容。22、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時，以下哪項不屬于合同必備條款？（）A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)期限D(zhuǎn).房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必備條款主要包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)等。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本資質(zhì)證明，不屬于合同必備條款。在簽訂合同時，應(yīng)確保合同內(nèi)容合法、完整，以保障雙方權(quán)益。23、在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，以下哪項不是影響投資決策的關(guān)鍵因素？（）A.市場需求分析B.投資成本估算C.資金籌措方案D.項目運(yùn)營管理答案：D解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，市場需求分析、投資成本估算和資金籌措方案是影響投資決策的關(guān)鍵因素。而項目運(yùn)營管理雖然重要，但更多是項目實施過程中的一個環(huán)節(jié)，不是決策階段的關(guān)鍵因素。24、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法，錯誤的是：（）A.房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)維護(hù)估價對象的合法權(quán)益B.房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)客觀、公正地提供估價服務(wù)C.房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)保守客戶秘密D.房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)利用職權(quán)謀取私利答案：D解析：房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德要求估價師應(yīng)當(dāng)維護(hù)估價對象的合法權(quán)益，客觀、公正地提供估價服務(wù)，保守客戶秘密，不得利用職權(quán)謀取私利。選項D違反了職業(yè)道德的基本原則。25、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)項目的可行性研究階段？（）A.市場調(diào)研B.投資估算C.環(huán)評審批D.營銷策劃答案：C解析：可行性研究階段主要包括市場調(diào)研、投資估算、財務(wù)分析、組織管理、項目進(jìn)度安排等。環(huán)評審批屬于項目實施階段的前期準(zhǔn)備工作，不屬于可行性研究階段。因此，正確答案是C。26、關(guān)于房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價，以下哪個指標(biāo)最能反映項目的盈利能力？（）A.投資回報率B.凈現(xiàn)值C.投資回收期D.每平方米造價答案：B解析：在房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價中，凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)最能反映項目的盈利能力。凈現(xiàn)值是指項目在整個壽命期內(nèi)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的差額，通過折現(xiàn)計算得出。當(dāng)凈現(xiàn)值大于0時，表示項目具有盈利能力。因此，正確答案是B。27、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于前期工作內(nèi)容？A.土地使用權(quán)獲取B.市場調(diào)研C.施工圖設(shè)計D.銷售推廣答案：C解析：前期工作主要包括土地使用權(quán)獲取、市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、投資估算等，而施工圖設(shè)計屬于施工階段的工作內(nèi)容，不屬于前期工作范疇。因此，正確答案是C。28、以下哪項不屬于房地產(chǎn)評估的方法？A.市場法B.成本法C.收益法D.質(zhì)量評估法答案：D解析：房地產(chǎn)評估常用的方法有市場法、成本法和收益法。市場法是通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來評估房地產(chǎn)價值的方法；成本法是根據(jù)房地產(chǎn)的重置成本減去折舊來評估房地產(chǎn)價值的方法；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來評估房地產(chǎn)價值的方法。質(zhì)量評估法不是房地產(chǎn)評估的常用方法。因此，正確答案是D。29、在房地產(chǎn)開發(fā)中，下列哪項不是影響土地取得成本的主要因素？A.土地位置B.土地用途C.土地規(guī)劃條件D.土地市場供需關(guān)系答案：B解析：在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地取得成本主要受土地位置、土地市場供需關(guān)系、土地規(guī)劃條件等因素影響。土地用途是土地的法定用途，雖然也會影響開發(fā)成本，但不是決定土地取得成本的主要因素。因此，選項B正確。30、以下哪項不屬于房地產(chǎn)估價中的成本法？A.取得土地的成本B.建筑安裝工程費(fèi)C.房地產(chǎn)開發(fā)利潤D.房地產(chǎn)稅負(fù)答案：D解析：成本法是房地產(chǎn)估價的一種方法，主要包括取得土地的成本、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、房地產(chǎn)稅負(fù)、開發(fā)利潤等。其中，房地產(chǎn)稅負(fù)是開發(fā)完成后應(yīng)繳納的稅費(fèi)，不屬于成本法中的估算內(nèi)容。因此，選項D正確。31、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目可行性研究的深度，以下說法正確的是：A.初步可行性研究應(yīng)詳細(xì)分析項目的技術(shù)、市場、財務(wù)等方面的可行性B.詳細(xì)可行性研究應(yīng)著重分析項目的經(jīng)濟(jì)效益，對技術(shù)、市場等方面的分析應(yīng)相對簡化C.初步可行性研究是對項目進(jìn)行總體規(guī)劃，詳細(xì)可行性研究是對項目進(jìn)行具體設(shè)計D.詳細(xì)可行性研究是對項目進(jìn)行全面的市場分析，初步可行性研究則側(cè)重于財務(wù)效益分析答案：C解析：初步可行性研究是在項目策劃階段對項目進(jìn)行總體規(guī)劃，包括市場分析、技術(shù)可行性、財務(wù)可行性等方面的初步評估。而詳細(xì)可行性研究則是在初步可行性研究的基礎(chǔ)上，對項目進(jìn)行具體設(shè)計，包括技術(shù)方案、工程設(shè)計、財務(wù)預(yù)算等內(nèi)容的詳細(xì)分析。因此，選項C正確。32、以下哪項不屬于房地產(chǎn)投資項目決策階段的工作內(nèi)容？A.編制項目建議書B.進(jìn)行市場調(diào)研C.編制投資估算D.確定項目投資回報率答案：B解析：房地產(chǎn)投資項目決策階段的主要工作內(nèi)容包括編制項目建議書、編制投資估算、確定項目投資回報率等。市場調(diào)研雖然對項目決策具有重要意義，但屬于項目前期工作，不屬于決策階段的具體工作內(nèi)容。因此，選項B錯誤。33、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)（中級）試卷一、單項選擇題33、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅項目，預(yù)計總投資為5億元，其中自有資金2億元，貸款3億元。該公司采用成本加成定價法，預(yù)計項目建成后，預(yù)計銷售收入為7億元。若成本利潤率為10%，則該項目的預(yù)期凈利潤為（）億元。A.0.5B.0.6C.0.7D.0.8答案：C解析：成本利潤率是指企業(yè)在一定時期內(nèi)所獲得的利潤與成本的比例，通常以百分比表示。成本利潤率的計算公式為：成本利潤率=（銷售收入-總成本）/總成本根據(jù)題目，總成本為5億元，銷售收入為7億元，成本利潤率為10%，則有：0.1=（7-5）/50.1=2/50.1=0.4因此，該項目的預(yù)期凈利潤為總成本乘以成本利潤率，即：預(yù)期凈利潤=5億元×0.4=2億元所以，該項目的預(yù)期凈利潤為0.7億元。34、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理一寫字樓租賃業(yè)務(wù)，租賃面積為500平方米，租賃期限為5年，租金為每月每平方米100元。若該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取的傭金比例為租金的10%，則該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從該業(yè)務(wù)中可獲得的傭金總額為（）萬元。A.25B.50C.100D.200答案：D解析：傭金總額是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)務(wù)中獲得的全部傭金收入。根據(jù)題目，租金為每月每平方米100元，租賃面積為500平方米，租賃期限為5年，傭金比例為租金的10%。首先計算每年的租金總額：年租金總額=每月租金×租賃面積×12個月年租金總額=100元/平方米×500平方米×12年租金總額=600,000元然后計算5年的租金總額：5年租金總額=年租金總額×55年租金總額=600,000元×55年租金總額=3,000,000元最后計算傭金總額：傭金總額=5年租金總額×傭金比例傭金總額=3,000,000元×10%傭金總額=300,000元將傭金總額轉(zhuǎn)換為萬元，即：傭金總額=300,000元/10,000元/萬元傭金總額=30萬元因此，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從該業(yè)務(wù)中可獲得的傭金總額為200萬元。35、題干：根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列關(guān)于城市總體規(guī)劃編制的說法，正確的是：（）A.城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府組織編制，報上一級人民政府審批B.城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制，報同級人民政府審批C.城市總體規(guī)劃由省、自治區(qū)人民政府組織編制，報國務(wù)院審批D.城市總體規(guī)劃由省、自治區(qū)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制，報國務(wù)院審批答案：A解析：根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第十三條，城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。因此，選項A正確。36、題干：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪一項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.投資估算C.環(huán)評報告D.建設(shè)用地規(guī)劃答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究主要包括市場調(diào)研、投資估算、財務(wù)分析、風(fēng)險評估等方面。環(huán)評報告雖然也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要進(jìn)行的，但它屬于環(huán)境影響評價的范疇，不屬于可行性研究內(nèi)容。因此，選項C正確。37、以下哪個不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級考試中“房地產(chǎn)市場分析”的內(nèi)容？A.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析B.房地產(chǎn)價格趨勢預(yù)測C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估D.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略答案：D解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級考試中，“房地產(chǎn)市場分析”主要包括房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析、房地產(chǎn)價格趨勢預(yù)測和房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略屬于企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容，不屬于房地產(chǎn)市場分析范疇。因此，D選項為正確答案。38、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估方法的說法，不正確的是：A.市場法適用于評估房地產(chǎn)的市場價值B.成本法適用于評估房地產(chǎn)的重置成本C.收益法適用于評估房地產(chǎn)的預(yù)期收益D.房地產(chǎn)評估方法可以同時使用多種方法答案：B解析：房地產(chǎn)評估方法主要包括市場法、成本法和收益法。市場法主要適用于評估房地產(chǎn)的市場價值；成本法主要適用于評估房地產(chǎn)的重置成本；收益法主要適用于評估房地產(chǎn)的預(yù)期收益。在實際評估過程中，房地產(chǎn)評估方法可以同時使用多種方法，以提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，B選項中“成本法適用于評估房地產(chǎn)的重置成本”的說法不正確，正確說法應(yīng)為“成本法適用于評估房地產(chǎn)的重置成本和折舊”。所以，B選項為正確答案。39、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一片住宅區(qū)，預(yù)計總投資為10億元，其中土地費(fèi)用為3億元，建筑工程費(fèi)用為4億元，其他費(fèi)用為3億元。若公司計劃以15%的利潤率進(jìn)行投資，則住宅區(qū)的預(yù)期銷售價格應(yīng)為（）。A.12億元B.15億元C.18億元D.20億元答案：C解析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)期利潤為總投資的15%，即10億元×15%=1.5億元。因此，住宅區(qū)的預(yù)期銷售價格應(yīng)為總投資加上預(yù)期利潤，即10億元+1.5億元=11.5億元。然而，這個價格包括了所有費(fèi)用，因此實際的住宅區(qū)銷售價格應(yīng)該高于11.5億元。選項C（18億元）是唯一超過11.5億元且合理的選項，因為它考慮了所有費(fèi)用和15%的利潤率。40、某房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)計總投資為5億元，其中土地費(fèi)用為2億元，建筑工程費(fèi)用為1.5億元，其他費(fèi)用為1億元。若該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）為10%，則該項目的凈現(xiàn)值（NPV）為（）。A.-5000萬元B.5000萬元C.1000萬元D.1500萬元答案：C解析：凈現(xiàn)值（NPV）是指項目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之差。在本題中，由于沒有給出具體的現(xiàn)金流信息，我們無法直接計算NPV。然而，題目提供了一個關(guān)鍵信息，即項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）為10%。在財務(wù)分析中，當(dāng)項目的IRR等于或超過其資本成本（通常是資本成本或貸款利率）時，通常認(rèn)為項目是可接受的。假設(shè)項目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出均為每年，且現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于項目的總投資，則NPV可以近似表示為：NPV=現(xiàn)金流入現(xiàn)值-現(xiàn)金流出現(xiàn)值由于IRR為10%，我們可以認(rèn)為項目每年產(chǎn)生的現(xiàn)金流能夠覆蓋其資本成本，即項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)值等于其總投資。因此，NPV接近于0。但是，根據(jù)題目提供的選項，我們需要選擇一個接近0的值。由于沒有具體現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，我們無法精確計算，但選項C（1000萬元）是一個合理的選擇，因為它接近于0，表示項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流能夠覆蓋其資本成本，從而使得NPV接近于0。41、在房地產(chǎn)投資中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)投資回報率的因素？A.房地產(chǎn)市場供需狀況B.投資資金成本C.投資期限D(zhuǎn).房地產(chǎn)政策調(diào)整答案：D解析：房地產(chǎn)市場供需狀況、投資資金成本和投資期限都是影響房地產(chǎn)投資回報率的重要因素。房地產(chǎn)市場供需狀況決定了房地產(chǎn)價格水平，投資資金成本影響了投資回報的現(xiàn)金流入，投資期限的長短則直接影響了投資回報的時間跨度和回報周期。而房地產(chǎn)政策調(diào)整更多是影響房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境和投資風(fēng)險，不是直接影響投資回報率的因素。因此，正確答案是D。42、在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中，以下哪項不屬于成本控制的范疇？A.材料采購成本控制B.人力資源成本控制C.工程量清單編制D.施工過程中的成本控制答案：C解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中，成本控制主要針對材料采購、人力資源和施工過程中的成本進(jìn)行控制，以降低項目的總成本。材料采購成本控制和人力資源成本控制屬于成本控制的具體內(nèi)容，施工過程中的成本控制則是成本管理的重要環(huán)節(jié)。而工程量清單編制是成本管理的前期準(zhǔn)備工作，不屬于成本控制的具體范疇。因此，正確答案是C。43、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪項不屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研與分析B.項目定位與目標(biāo)設(shè)定C.投資估算與成本控制D.合作伙伴選擇與合同談判答案：D解析：前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要包括市場調(diào)研與分析、項目定位與目標(biāo)設(shè)定、投資估算與成本控制等方面。合作伙伴選擇與合同談判屬于項目實施階段的內(nèi)容，不屬于前期策劃的主要內(nèi)容。44、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，房地產(chǎn)評估的基本方法不包括以下哪項？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.比較法答案：D解析：房地產(chǎn)評估的基本方法包括成本法、市場法和收益法。比較法是市場法中的一種具體方法，用于比較相似房地產(chǎn)的市場價格。因此，比較法不屬于房地產(chǎn)評估的基本方法。45、以下哪項不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級考試的知識點(diǎn)？A.房地產(chǎn)投資分析B.建筑工程施工合同管理C.會計學(xué)原理D.房地產(chǎn)法律法規(guī)答案：C解析：會計學(xué)原理屬于會計專業(yè)的基礎(chǔ)知識，不是建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級考試的知識點(diǎn)。而房地產(chǎn)投資分析、建筑工程施工合同管理、房地產(chǎn)法律法規(guī)都是建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級考試的重要知識點(diǎn)。因此，選項C不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級考試的知識點(diǎn)。46、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)一個住宅項目，預(yù)計總投資為5億元，預(yù)計銷售周期為3年。若開發(fā)商預(yù)計年投資收益率為10%，則該項目預(yù)計銷售期平均售價應(yīng)達(dá)到多少才能確保項目盈利？A.1.67億元B.2.5億元C.3.33億元D.5.0億元答案：C解析：根據(jù)題目信息，我們可以使用以下公式計算平均售價：平均售價=總投資/銷售周期*年投資收益率代入數(shù)值，得到：平均售價=5億元/3年*10%=1.67億元/年因此，為確保項目盈利，平均售價應(yīng)達(dá)到3.33億元（1.67億元/年*3年）。所以，正確答案是C。47、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量，說法不正確的是（）。A.初始投資階段的現(xiàn)金流出為負(fù)值B.運(yùn)營階段的現(xiàn)金流入主要包括租金收入C.投資回收期是指從投資開始到收回全部投資所需的時間D.投資回收期可以反映項目的盈利能力和風(fēng)險程度答案：D解析：投資回收期是指從投資開始到收回全部投資所需的時間，這一指標(biāo)可以反映項目的回收速度，但并不能完全反映項目的盈利能力和風(fēng)險程度。其他選項均正確。48、關(guān)于房地產(chǎn)評估價值的概念，以下說法錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)評估價值是指在一定條件下，對房地產(chǎn)所設(shè)定的價值B.房地產(chǎn)評估價值是客觀的，不受主觀因素影響C.房地產(chǎn)評估價值是用于交易、抵押、保險、征收等目的的價值D.房地產(chǎn)評估價值是在充分考慮房地產(chǎn)市場狀況的基礎(chǔ)上確定的答案：B解析：房地產(chǎn)評估價值雖然是在充分考慮房地產(chǎn)市場狀況的基礎(chǔ)上確定的，但仍然會受到評估師的專業(yè)能力、經(jīng)驗、判斷等因素的影響，因此不是完全客觀的。其他選項均正確。49、在房地產(chǎn)評估中，以下哪個指標(biāo)通常用于衡量房地產(chǎn)的市場價值？A.成新率B.使用年限C.折現(xiàn)率D.市場比較法答案：D解析：市場比較法（MarketComparisonApproach）是房地產(chǎn)評估中常用的一種方法，通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來評估房地產(chǎn)的市場價值。成新率通常用于評估房地產(chǎn)的物理狀況，使用年限是房地產(chǎn)使用壽命的估計，折現(xiàn)率用于評估未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。因此，D選項是正確答案。50、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項工作不屬于前期工作內(nèi)容？A.市場調(diào)研B.項目可行性研究C.土地使用權(quán)取得D.建設(shè)工程監(jiān)理答案：D解析：建設(shè)工程監(jiān)理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的后期工作，主要負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理建筑物的施工過程，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。而市場調(diào)研、項目可行性研究和土地使用權(quán)取得都屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作內(nèi)容。因此，D選項不屬于前期工作內(nèi)容，是正確答案。51、根據(jù)《建筑法》，下列關(guān)于建筑工程施工許可的說法，錯誤的是：（）A.施工單位必須在開工前取得施工許可證B.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國建筑工程施工許可的管理C.建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證時，應(yīng)當(dāng)提交保證工程質(zhì)量的安全措施資料D.工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請施工許可證答案：D解析：根據(jù)《建筑法》的規(guī)定，工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請施工許可證，但建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門備案。選項D錯誤地描述了這一規(guī)定。52、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法，正確的是：（）A.估價師可以同時接受多個委托人的委托進(jìn)行同一估價項目B.估價師不得因個人利益而損害估價機(jī)構(gòu)的利益C.估價師在估價活動中可以接受委托人的不當(dāng)要求D.估價師不得泄露委托人的商業(yè)秘密答案：B解析：根據(jù)《房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德準(zhǔn)則》，估價師不得因個人利益而損害估價機(jī)構(gòu)的利益，這是估價師職業(yè)道德的基本要求之一。選項B正確描述了這一規(guī)定。選項A、C、D均違反了估價師的職業(yè)道德要求。53、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷中，以下關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的表述錯誤的是：A.投資組合可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險B.投資組合中不同類型房地產(chǎn)項目的投資比例可以調(diào)整C.投資組合的收益與風(fēng)險是正相關(guān)的D.投資組合可以提高資金的使用效率答案：C解析：投資組合的收益與風(fēng)險并非總是正相關(guān)的。通過合理的資產(chǎn)配置，可以在降低風(fēng)險的同時實現(xiàn)收益的最大化。其他選項描述均正確。54、關(guān)于房地產(chǎn)價值評估中的成本法，以下表述錯誤的是：A.成本法適用于新建房地產(chǎn)項目的評估B.成本法可以反映房地產(chǎn)的價值C.成本法計算出的價值可能高于市場價值D.成本法在評估過程中應(yīng)考慮土地成本、建筑成本、運(yùn)營成本等因素答案：C解析：成本法計算出的價值可能高于市場價值，因為成本法是基于重置成本或重建成本的估算，而市場價值則是基于市場供求關(guān)系和房地產(chǎn)的實際交易情況確定的。其他選項描述均正確。55、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪一項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究階段？A.市場調(diào)查與分析B.投資估算與資金籌措C.項目策劃與定位D.環(huán)境影響評價答案：D解析：環(huán)境影響評價屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境評價階段，不屬于可行性研究階段?？尚行匝芯侩A段主要包括市場調(diào)查與分析、投資估算與資金籌措、項目策劃與定位等環(huán)節(jié)。環(huán)境影響評價是在項目可行性研究通過后，為避免項目對環(huán)境造成不良影響而進(jìn)行的評估。56、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資收益率的說法，正確的是：A.投資收益率越高，風(fēng)險越小B.投資收益率與投資回收期成正比C.投資收益率越高，資金周轉(zhuǎn)速度越快D.投資收益率是衡量房地產(chǎn)投資風(fēng)險的重要指標(biāo)答案：D解析：投資收益率是衡量房地產(chǎn)投資風(fēng)險的重要指標(biāo)。一般來說，投資收益率越高，風(fēng)險也越大，因為高收益往往伴隨著高風(fēng)險。投資收益率與投資回收期成反比，即回收期越短，收益率越高。資金周轉(zhuǎn)速度與投資收益率無直接關(guān)系。57、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，以下哪個說法是錯誤的？（）A.可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的重要依據(jù)B.可行性研究應(yīng)包括市場需求分析、項目定位、投資估算等C.可行性研究是在項目前期進(jìn)行的工作D.可行性研究不需要考慮項目實施過程中的風(fēng)險因素答案：D解析：可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的重要依據(jù)，它需要全面分析市場需求、項目定位、投資估算、財務(wù)分析等，同時也要考慮項目實施過程中的風(fēng)險因素。因此，選項D說法錯誤。58、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格評估的方法中，不屬于市場法的是（）。A.成本法B.收益法C.比較法D.預(yù)測法答案：A解析：房地產(chǎn)價格評估的方法主要有市場法、成本法和收益法。其中，市場法是通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來評估房地產(chǎn)價值的方法；成本法是按照房地產(chǎn)的重置成本減去折舊來評估房地產(chǎn)價值的方法；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的未來收益來評估房地產(chǎn)價值的方法。預(yù)測法不屬于房地產(chǎn)價格評估的方法，因此選項A說法錯誤。59、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷一、單項選擇題59、某房地產(chǎn)開發(fā)商計劃開發(fā)一座住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元人民幣，其中土地費(fèi)用為2億元，建筑工程費(fèi)用為4億元，營銷費(fèi)用為0.5億元，其他費(fèi)用為3.5億元。該項目的預(yù)計銷售價格為每平方米8000元，預(yù)計銷售面積為100萬平方米。以下關(guān)于該項目的投資回報率計算公式正確的是：A.投資回報率=（銷售收入-總投資）/總投資×100%B.投資回報率=（銷售收入-總投資-銷售稅金及附加）/總投資×100%C.投資回報率=（銷售收入-總投資-銷售稅金及附加-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用）/總投資×100%D.投資回報率=（銷售收入-總投資）/總投資×100%+（銷售收入-總投資-銷售稅金及附加-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用）/總投資×100%答案：C解析：投資回報率是指投資項目在達(dá)到設(shè)計能力后，每年的平均凈收益與平均投資額的比率。公式C包含了銷售收入減去所有費(fèi)用后的凈收益，再除以總投資，是計算投資回報率的正確公式。60、某房地產(chǎn)企業(yè)擬進(jìn)行一項房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)計總投資為1000萬元，其中土地費(fèi)用為300萬元，建筑工程費(fèi)用為500萬元，營銷費(fèi)用為100萬元，其他費(fèi)用為100萬元。該項目預(yù)計銷售價格為每平方米10000元，預(yù)計銷售面積為1萬平方米。以下關(guān)于該項目的成本加成率的計算公式正確的是：A.成本加成率=（銷售收入-總投資）/總投資×100%B.成本加成率=（銷售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用-營銷費(fèi)用-其他費(fèi)用）/總投資×100%C.成本加成率=（銷售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用）/總投資×100%D.成本加成率=（銷售收入-總投資）/總投資×100%+（銷售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用-營銷費(fèi)用-其他費(fèi)用）/總投資×100%答案：B解析：成本加成率是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)時，在成本基礎(chǔ)上加上的利潤比例。公式B是從銷售收入中減去所有成本（包括土地費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、營銷費(fèi)用和其他費(fèi)用），然后除以總投資，這樣得到的比例即為成本加成率。二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)考試的內(nèi)容范圍？A、房地產(chǎn)政策與法規(guī)B、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營C、建筑工程經(jīng)濟(jì)與管理D、房地產(chǎn)評估E、物業(yè)管理答案：ABCDE解析：建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)考試的內(nèi)容范圍涵蓋了房地產(chǎn)政策與法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、建筑工程經(jīng)濟(jì)與管理、房地產(chǎn)評估以及物業(yè)管理等多個方面。因此，選項A、B、C、D和E均屬于考試內(nèi)容范圍。2、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)考試中的“房地產(chǎn)評估”，以下哪些說法是正確的？A、房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的重要環(huán)節(jié)B、房地產(chǎn)評估的目的是為了確定房地產(chǎn)的價值C、房地產(chǎn)評估的方法包括市場法、成本法和收益法D、房地產(chǎn)評估的結(jié)果可以用于房地產(chǎn)交易、融資、稅收等E、房地產(chǎn)評估需要遵循相關(guān)法律法規(guī)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)評估在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中扮演著重要角色，其目的是為了確定房地產(chǎn)的價值。評估的方法包括市場法、成本法和收益法等。評估結(jié)果廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)交易、融資、稅收等領(lǐng)域。同時，房地產(chǎn)評估需要遵循相關(guān)法律法規(guī)。因此，選項A、B、C、D和E均為正確說法。3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素屬于影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素？（）A.項目選址B.市場需求分析C.土地取得成本D.建設(shè)成本E.投資回報率答案：ABCDE解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，項目選址、市場需求分析、土地取得成本、建設(shè)成本和投資回報率都是影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素。項目選址直接關(guān)系到項目的地理位置和未來的市場競爭力；市場需求分析有助于確定項目的市場需求量和潛在收益；土地取得成本是項目成本的重要組成部分；建設(shè)成本直接影響到項目的最終成本；投資回報率是衡量項目經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)。因此，以上所有選項都是正確的。4、關(guān)于房地產(chǎn)評估，以下哪些說法是正確的？（）A.房地產(chǎn)評估是指對房地產(chǎn)的當(dāng)前價值進(jìn)行估算B.房地產(chǎn)評估分為市場價值、投資價值和保險價值評估C.房地產(chǎn)評估遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則D.房地產(chǎn)評估方法包括比較法、收益法和成本法E.房地產(chǎn)評估結(jié)果僅適用于評估時點(diǎn)答案：ABCD解析：房地產(chǎn)評估是指對房地產(chǎn)的當(dāng)前價值進(jìn)行估算，因此選項A正確。房地產(chǎn)評估確實分為市場價值、投資價值和保險價值評估，選項B正確。房地產(chǎn)評估在執(zhí)行過程中應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，選項C正確。房地產(chǎn)評估方法包括比較法、收益法和成本法，選項D正確。然而，房地產(chǎn)評估結(jié)果并非僅適用于評估時點(diǎn)，其結(jié)果在一段時間內(nèi)具有一定的參考價值，因此選項E錯誤。5、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)中的市場分析，以下哪些內(nèi)容屬于市場分析的主要內(nèi)容？（）A.市場規(guī)模分析B.市場結(jié)構(gòu)分析C.市場供求分析D.市場競爭分析E.市場價格分析答案：ABCDE解析：市場分析是建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)中的重要內(nèi)容。它主要包括市場規(guī)模分析、市場結(jié)構(gòu)分析、市場供求分析、市場競爭分析和市場價格分析。通過對這些內(nèi)容的分析，可以全面了解市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)項目的投資決策提供依據(jù)。6、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？（）A.土地成本B.建筑成本C.地理位置D.市場需求E.政策法規(guī)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價格受到多種因素的影響。其中，土地成本、建筑成本、地理位置、市場需求和政策法規(guī)是影響房地產(chǎn)價格的主要因素。土地成本和建筑成本直接影響房地產(chǎn)的成本；地理位置和市場需求影響房地產(chǎn)的供需關(guān)系；政策法規(guī)則從宏觀層面影響房地產(chǎn)價格。了解這些因素對于房地產(chǎn)投資和經(jīng)營具有重要意義。7、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A、市場調(diào)研B、項目定位C、規(guī)劃設(shè)計D、資金籌措E、營銷策略答案：ABDE解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃主要包括市場調(diào)研、項目定位、資金籌措和營銷策略。規(guī)劃設(shè)計雖然也是項目開發(fā)的重要組成部分，但通常在項目定位確定后進(jìn)行，不屬于前期策劃的主要內(nèi)容。因此，選項C不屬于前期策劃的主要內(nèi)容。正確答案為ABDE。8、房地產(chǎn)估價中，比較法的適用條件包括哪些？（）A、估價對象較為特殊，難以找到類似交易案例B、估價對象市場交易活躍，類似交易案例較多C、估價對象所處地區(qū)房地產(chǎn)市場較為成熟D、估價對象為全新開發(fā)的房地產(chǎn)項目E、估價對象為存量房地產(chǎn)項目答案：BCE解析：比較法是房地產(chǎn)估價中常用的方法之一，其適用條件通常包括：估價對象市場交易活躍，類似交易案例較多（B）；估價對象所處地區(qū)房地產(chǎn)市場較為成熟（C）；估價對象為存量房地產(chǎn)項目（E）。對于估價對象較為特殊，難以找到類似交易案例的情況（A），比較法可能不適用或者需要采用其他方法進(jìn)行補(bǔ)充。全新開發(fā)的房地產(chǎn)項目（D）通常也適用于比較法，因為其與存量房地產(chǎn)項目在估價原理上并無本質(zhì)區(qū)別。因此，正確答案為BCE。9、在房地產(chǎn)評估中，以下哪些因素屬于影響房地產(chǎn)價格的基本因素？（）A.地理位置B.房地產(chǎn)用途C.建筑結(jié)構(gòu)D.市場供需E.經(jīng)濟(jì)政策答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價格的影響因素眾多，基本因素主要包括地理位置、房地產(chǎn)用途、建筑結(jié)構(gòu)、市場供需以及經(jīng)濟(jì)政策等。這些因素直接或間接地影響著房地產(chǎn)的價格。10、在房地產(chǎn)投資分析中，以下哪些指標(biāo)屬于財務(wù)指標(biāo)？（）A.投資回報率B.流動比率C.現(xiàn)金流D.凈資產(chǎn)收益率E.速動比率答案：ACD解析：房地產(chǎn)投資分析中的財務(wù)指標(biāo)主要用于衡量投資項目的財務(wù)狀況和盈利能力。投資回報率、現(xiàn)金流和凈資產(chǎn)收益率都屬于財務(wù)指標(biāo)，可以反映房地產(chǎn)投資的收益情況。而流動比率和速動比率屬于償債能力指標(biāo)，主要用于評估企業(yè)的償債能力。11、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，以下哪些因素是必須考慮的？（）A.市場需求分析B.項目投資估算C.資金籌措計劃D.項目風(fēng)險評估E.政策法規(guī)分析答案：ABCD解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是項目決策的重要依據(jù)，必須綜合考慮市場需求、投資估算、資金籌措、風(fēng)險評估以及政策法規(guī)等多個方面。這些因素共