房屋租賃托管操作手冊

目錄：

一,房屋租賃托管業(yè)務(wù)的類型和定義；

二.房屋租賃托管房源的要求；

三,房屋租賃托管調(diào)入的禁忌注意事項；

四.接房時的注意事項；

五,托管房的出租管理；

六.結(jié)利條件；

七.托管業(yè)務(wù)的相關(guān)業(yè)績分配；

八.托管房租客房東退房要求；

九,托管業(yè)務(wù)相關(guān)申請流程。

一.房屋租賃托管業(yè)務(wù)的類型和定義

第一，房屋租賃托管業(yè)務(wù)（全托）

房屋托管一就是在不改變業(yè)主（房屋產(chǎn)權(quán)所有者）房屋產(chǎn)

權(quán)的情況下，以契約的方式將房屋的使用權(quán)交給受托方并同意

代為轉(zhuǎn)租他人。受托方和業(yè)主按照契約內(nèi)容，對房屋進行相應(yīng)

的改造。由受托方進行日常維護和管理，并將房屋使用權(quán)商業(yè)

化，以發(fā)揮不動產(chǎn)的最大價值。

業(yè)主和受托方簽訂托管合同后，在合同期內(nèi)，由受托方對

房屋租賃業(yè)務(wù)進行經(jīng)營。受托方按照約定，分配房屋產(chǎn)生的收

益，以及承擔(dān)風(fēng)險。

調(diào)入流程：

員工發(fā)現(xiàn)優(yōu)

質(zhì)房源上報

店長

店長實地

看房

店長，區(qū)經(jīng)

進行風(fēng)險評

估

店長在ERP上

發(fā)托管申請流

程

物業(yè)交割

收取業(yè)主身份

證復(fù)印件，產(chǎn)

權(quán)證復(fù)印件

店長負責(zé)簽托

管合同

第二.調(diào)入限時獨家委托租賃托管業(yè)務(wù)（半托）

限時獨家租賃業(yè)務(wù)：用一定的保證金將租賃房源以契約的

形式鎖定獨家占有，在約

定的時間內(nèi)租出去的，收取業(yè)主的中介代理服務(wù)費是雙方

約定的委托期限減去實際租出

去實際消耗天數(shù)再乘以每天的房租，如果到期仍未將該房

租出去，雙方自動解除獨家委

托，業(yè)主退還公司保證金，到期后租賃該房不再向業(yè)主收

取中介費。

調(diào)入流程：

員工發(fā)現(xiàn)優(yōu)

質(zhì)房源上報

店長

店長實地

看房

店長，區(qū)經(jīng)

進行風(fēng)險評

估

店長在ERP上

發(fā)托管申請流

程

物業(yè)交割

收取業(yè)主身份

證復(fù)印件，產(chǎn)

權(quán)證復(fù)印件，

支付保證金

店長負責(zé)簽限

時獨家租賃合

同

二.房屋租賃托管房源的要求

1,產(chǎn)權(quán)清晰，產(chǎn)權(quán)無糾紛，無不良記錄。

2.房齡必須低于10年，電梯房，交通方便。

3■房子附近有我們的門店覆蓋。

4.戶型以一室或兩室為主。

4.房屋主體結(jié)構(gòu)，設(shè)備使用功能完好，房干必須裝修過的,

家具家電齊全，無重大安全隱患。5.月租金低f?市場價，押金

方面，住宅不超過2000元，寫字樓不超過3000元。6.是熱租

房源，熱租樓盤。

7.可以短期內(nèi)騰房的°

三.房屋租賃托管調(diào)入的禁忌注意事項

L兇宅，以及有過不良事件發(fā)生；

2.房屋是底樓或負樓的；

3.房子離我們連鎖店太遠；

4.房子有明顯的缺陷（如：有超標(biāo)準(zhǔn)的噪音，有暗室，房

屋質(zhì)量有嚴重問題等等）；5.房子是公租房。

四.接房時的注意事項

1.接房時，水，電，氣，有線電視收視費，物管費業(yè)主全

部結(jié)清，交到騰房當(dāng)日，并收取相關(guān)證和卡以及有關(guān)的最后交

費憑證；

2.驗房時一定要仔細驗收家具家電是否完好，同時填寫好

室內(nèi)清單記錄。

3.有效憑證：天燃氣使用證，水，電，氣，有線電視卡和

門禁卡等一定要交接清楚。4.記錄好接房時的水，電，氣止度。

5.認真填寫交房驗房表，并請業(yè)主簽字確認。

6.收取業(yè)主鑰匙。

五.托管房的出租管理

1.信息發(fā)布：由調(diào)入門店店長發(fā)布調(diào)入戰(zhàn)報，調(diào)入24小

時內(nèi)在0A系統(tǒng)和房友發(fā)布推廣統(tǒng)一說辭，采用新聞信息形式

宣傳，接收者為公司全天員工，每條信息不低于100字。2.托

管房必勘：房源所在片區(qū)內(nèi)所有員工都必須熟記托管房房源信

息，并由調(diào)入人在24小時內(nèi)上傳室內(nèi)照片Q

3.網(wǎng)絡(luò)聚焦：調(diào)入3天內(nèi)要求該房源所在區(qū)域所有置業(yè)顧

問和租賃顧問全發(fā)至網(wǎng)店上，按統(tǒng)一報價，統(tǒng)一說辭進行主推。

4.及時做物業(yè)交割單，托管合同簽約后24小時內(nèi)必須由

調(diào)入人將房子收拾干凈，并按要求填寫物業(yè)交割單，并掃描后

上傳至房友。區(qū)域經(jīng)理發(fā)現(xiàn)沒有按要求做，違規(guī)者對調(diào)入人罰

款30元/一次。

5.宣傳途徑：接房后由調(diào)入店店長負責(zé)安排，由調(diào)入人負

責(zé)完成，主要途徑為：

1）每套托管房調(diào)入員工為此房負責(zé)人，調(diào)入門店為該房

負責(zé)門店，離職或異動必須移交。

2）DM單；

3）在搜房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)上以個人的名義發(fā)布；

4）調(diào)入人門店店長安排人向托管房就近的其它中介公司

登記，并告知鑰匙在某某門店等信息°店長對所登記的中介公

司做成記錄表，于48小時內(nèi)完成并交于租賃產(chǎn)品經(jīng)理處。6.

鑰匙管理：調(diào)入房的負責(zé)人為該調(diào)入員工，必須每周對該房屋

仔細檢查一遍，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即上報，如果其他中介公司帶看

該房，由調(diào)入店店長指派員工帶中介公司帶看，調(diào)入員工優(yōu)先

考慮Q

六.結(jié)利條件

1.調(diào)入房已經(jīng)調(diào)出，并簽署了相應(yīng)租賃合同。

2.合同填寫清楚，規(guī)范，不涉及合同以外有損公司利益的

條款，所有改錯及附加文均已由各方蓋手印的合同。

3.收齊租客押金和第一次支付房租的租金。

4.收齊業(yè)主和客戶相關(guān)資料復(fù)印件。（業(yè)主，客戶身份證

復(fù)印件，房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或商品房購房合同復(fù)印件）。要求

效果清晰。

七.托管業(yè)務(wù)的相關(guān)業(yè)績分配

第一房屋租賃托管業(yè)務(wù)：（全托）

1.租賃差價業(yè)績：調(diào)入托管房的月租金與調(diào)出時月租金的

差額乘以租賃時間。（如超過一年也先算一年的業(yè)績，第二年

業(yè)績從收到第二年第一次租金開始算）

空置期業(yè)績：調(diào)入時有一段時間的免租期作為空置期，如

果公司在空置期以內(nèi)租出去的，則剩余天數(shù)的租金即為空置期

業(yè)績。

2.托管房租賃差價業(yè)績和空置期業(yè)績按70%給調(diào)入員工，

30%分給調(diào)出員工，而調(diào)出時收取的中介費業(yè)績歸調(diào)出人個人°

若是其它中介公司租出去的并支付了中介費，該筆費用要在業(yè)

績里扣除。

托管業(yè)績分配

業(yè)績分配比例

調(diào)入員工

70%

調(diào)出員工

30%

3.中途維護維修公司產(chǎn)生成本的，所有支出費用要在下一

次收房租時產(chǎn)生的業(yè)績里扣除。4.續(xù)約業(yè)績：若租客到期后繼

續(xù)續(xù)租，業(yè)績只有調(diào)入人才有，如果房東到期后要提前和房東

談續(xù)租，由店長安排專人和房東談續(xù)簽（原調(diào)入人優(yōu)先），調(diào)

入業(yè)績歸具體談成續(xù)簽的員工。續(xù)簽業(yè)績分配

租客續(xù)約

房東續(xù)約

調(diào)入員工

100%

0%

調(diào)出員工

0%

0%

負責(zé)談成續(xù)簽的員工

0%

100%

5.在履行合同中，如果房東或租客違約退房，形成的違約

業(yè)績一樣按照調(diào)入人70%,調(diào)出人30%的業(yè)績分配。如果調(diào)

入后未調(diào)出，房東違約，形成的違約業(yè)績歸調(diào)入人。（違約業(yè)

績即是：房東或租客不能按合同履行自己的義務(wù)，單方面解除

或終止合同，向公司賠償?shù)倪`約金減去公司在整個過程中所支

出的成本費用剩余部分即為違約業(yè)績）

違約業(yè)績分配

履行合同過程中出現(xiàn)房東或租客違約的

調(diào)入后未調(diào)出房東就違約的

調(diào)入員工

70%

100%

調(diào)出員工

30%

6.如果員工出現(xiàn)調(diào)入后造成虧損（空置虧損或利潤虧損），

按照公司負結(jié)利制度進行執(zhí)行，利潤虧損：調(diào)入的租金高出了

調(diào)出的租金，在租賃合同期限所造成的虧損值。

空置虧損：只要超過空置期的最后時限仍未將該房租出去,

所造成的超過規(guī)定空置期的天數(shù)乘以每天的租金即為空置期虧

損。

即：公司承擔(dān)虧損部分的50%,區(qū)經(jīng)承擔(dān)10%,店長承

擔(dān)15%,該員工承擔(dān)25%0只要超過空置期的最后時限仍未

將該房租出去即開始計算空置虧損，

負結(jié)利各方承擔(dān)虧損比例

公司

50%

區(qū)域經(jīng)理

10%

店長

15%

調(diào)入員工

25%

7.員工調(diào)入房源或調(diào)出房源后離職，即取消該員工未結(jié)的

部分業(yè)績，但店長的管理業(yè)績保留，由調(diào)入店店長負責(zé)管理跟

進該調(diào)入房（包括日常維護及收租）。

8.合同值按到賬值同步計算°前結(jié)利的合同值不納入當(dāng)月

合同值考核范圍。

第二.限時獨家委托租賃托管業(yè)務(wù)；（半托）

1.調(diào)入人在調(diào)進房源后，該房源在調(diào)入后跑委托期限到期

20天（含）以上時租出去的，

調(diào)入員工分該筆租賃業(yè)績房東支付部分的60%的業(yè)績。

2,調(diào)入人在調(diào)進房源后，該房源在調(diào)入后跑委托期限到期

15天（含）以上，20天以

內(nèi)租出去的，調(diào)入員工分該筆租賃業(yè)績房東支付部分的

50%的業(yè)績。

3,調(diào)入人在調(diào)進房源后，該房源在調(diào)入后叵委托期限到期

1天（含）以上，15天以內(nèi)

租出去的，調(diào)入員工分該筆租賃業(yè)績房東支付部分的40%

的業(yè)績。

4.調(diào)入人在調(diào)進房源后，該房源在調(diào)入后到委托的最后期

限仍未租出去的，調(diào)入員工

不再分配業(yè)績°

半托房東支付部分業(yè)績分配

距到期20天（含）以上時租出去的

調(diào)入員工

60%

調(diào)出員工

40%

50%

60%

距到期15天（含）以上，20天以內(nèi)租出的50%

距到期1天（含）以上，15天以內(nèi)租出的40%

5.如果調(diào)入后未調(diào)出，房東違約，形成的違約業(yè)績歸調(diào)入

人。

6.如果調(diào)入后，在調(diào)出過程中，租客違約或房東違約，形

成的違約業(yè)績歸調(diào)入人和調(diào)

出人共同擁有即各占50%。

違約業(yè)績分配

調(diào)入后，在調(diào)出過程中，租客違約或房東違約

調(diào)入后未調(diào)出，房東違約

調(diào)入員工

50%

100%

調(diào)出員工

50%

0%

7.如果員工出現(xiàn)調(diào)入后未能在規(guī)定期限把房子租出去，也

未能配合好公司將押金從業(yè)主

退回，給公司造成損失的參照V房負結(jié)利制定承擔(dān)相應(yīng)

責(zé)任°

八.托管房租客房東退房要求

第一,租客退房

1.租客退房的流程是：

1）和租客一起仔細驗房；

2）通知物管抄好水電氣等止度；

3）換鎖芯；

4）帶客戶回公司確認物品維修或賠償標(biāo)準(zhǔn)，給財務(wù)結(jié)算

退押金。

第二.房東退房

1房東退房盡量和租客同時退，可以有效規(guī)避風(fēng)險。具體

流程：

1）陪房東一起仔細驗房；

2）通知物管抄好水電氣等止度；

3）和房東一起回公司結(jié)算退押金；

負責(zé)退房人員的確定：租客退房要求由調(diào)出店店長負責(zé)安

排，原則上可以安排給原調(diào)出人，若原調(diào)出人離職由該店長負

責(zé)退房。房東退房要求由調(diào)入店店長負責(zé)安排，原則上可以安

排給原調(diào)入人，若原調(diào)入人離職由該店長負責(zé)退房。

九.托管業(yè)務(wù)相關(guān)申請流程

1,申請流程：

托管房調(diào)入：店長擬搞