產業(yè)園行業(yè)分析第一節(jié)產業(yè)園行業(yè)市場發(fā)展1.1產業(yè)園基本定義根據當前我國各地的產業(yè)園區(qū)設立和建設情況，結合聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署的定義，對產業(yè)園區(qū)可做出這樣的定義：一個國家或地區(qū)的政府通過行政或市場化等多種手段，劃出一塊區(qū)域，制定長期和短期發(fā)展規(guī)劃和政策，建設和完善適于工業(yè)企業(yè)進駐和發(fā)展的各種環(huán)境，聚集大量企業(yè)或產業(yè)，使之成為產業(yè)集約化程度高、產業(yè)特色鮮明、集群優(yōu)勢明顯、功能布局完整的現代化產業(yè)分工協(xié)作區(qū)和實施工業(yè)化的有效載體。產業(yè)園具有的特點包括：開發(fā)土地面積較大；土地上有多個建筑物、工廠以及各種公共設施和娛樂設施；對常駐公司、土地利用率和建筑物類型實施限制；詳細的區(qū)域規(guī)劃對園區(qū)環(huán)境規(guī)定了執(zhí)行標準和限制條件；為履行合同與協(xié)議、控制與適應公司進入園區(qū)、制定園區(qū)長期發(fā)展政策與計劃等提供必要的管理條件。1.2產業(yè)園基本功能資源集聚功能：產業(yè)園區(qū)憑借其與老城區(qū)的比較優(yōu)勢，能夠使分別掌握在各種社會組織中的各類資源集聚在一起，協(xié)同發(fā)揮作用。資源的集聚主要表現在人力資源集聚、財務資源集聚、物力資源集聚、信息資源集聚、組織資源集聚、政策資源集聚等方面。技術滲透功能：新技術向傳統(tǒng)產業(yè)滲透；新技術向相關產業(yè)滲透；新技術向社會其他領域如文化、教育、日常生活等領域的滲透。外圍輻射功能：通過向傳統(tǒng)企業(yè)轉移產品，提供先進設備等方式促進地方傳統(tǒng)產業(yè)改造升級；能促進地方商業(yè)、交通、科技、教育、文化等事業(yè)的發(fā)展，有利于擴大勞動就業(yè)機會。示范帶動功能：產業(yè)園區(qū)在技術產品、技術工藝和組織結構等方面的創(chuàng)新將對區(qū)域外企業(yè)或其他經濟組織產生積極影響和帶動作用。1.3產業(yè)園開發(fā)模式從產業(yè)園的開發(fā)管理模式來看，主要有政府主導、企業(yè)主導、政企聯(lián)合三種模式，其中以政府主導最為常見。政府主導模式由政府統(tǒng)籌園區(qū)的規(guī)劃與建設，負責園區(qū)內道路、市政等基礎設施建設及物流園區(qū)招商引資。其特點是由地方政府主導出資，引入投資開發(fā)平臺對標的園區(qū)進行開發(fā)建設，同時設立園區(qū)管委會代表政府進行具體園區(qū)層面的項目運營、收支決策等。企業(yè)主導模式由企業(yè)依托于自身雄厚的經濟實力及品牌影響力，吸引上下游產業(yè)及相關企業(yè)集聚，形成產業(yè)集聚區(qū)。特點是企業(yè)在政府指導下直接進行園區(qū)層面的各項經營決策，更加高效但對經營能力要求高。政企聯(lián)合開發(fā)模式是上述兩種模式的整合，通過政府與主導企業(yè)之間協(xié)調，共同推進產業(yè)園區(qū)的開發(fā)與建設。特點是兼具政策與市場化機制。圖表1：產業(yè)園開發(fā)模式1.4產業(yè)園發(fā)展條件產業(yè)園發(fā)展條件分為硬性條件和軟性條件，其中硬性條件包括：1、能源水電：產業(yè)園區(qū)變電所選址要靠近負荷中心，便于進出線，交通運輸方便。園區(qū)供電線路原則上應隨道路同步建設，并接入園區(qū)企業(yè)內部。產業(yè)園區(qū)內應建立安全、高效、合理的供水系統(tǒng)，滿足園區(qū)企業(yè)工業(yè)和生活等各類用水的需要。園區(qū)供水管道工程建設及驗收應符合國家和地方規(guī)定的技術標準和管理要求。2、道路交通：產業(yè)園區(qū)規(guī)劃道路系統(tǒng)宜采用“方格網狀”路網結構。規(guī)劃道路按等級分為快速路、主干道、次干道和支路。園區(qū)主干道、次干道及支路嚴格按照規(guī)劃進行控制和建設。園區(qū)內統(tǒng)一設置道路交通標志、標牌、標線、隔離設置等交通安全設施，工業(yè)園內應有統(tǒng)一的街具設計；交叉口必須進行交叉口渠化設計。3、通訊網絡：產業(yè)園區(qū)路網建設過程中，應預留充足的弱電管網位置，并共同建設弱電管溝。產業(yè)園區(qū)每隔300～500米應建設一個移動通信基站，以滿足公共區(qū)域通信需求，工業(yè)園區(qū)住宅小區(qū)及商住樓建設過程中應配合運營商同步建設內部移動通信網絡，以滿足建筑物內部通信要求。4、公交設施：產業(yè)園區(qū)應結合城市總體規(guī)劃，綜合交通規(guī)劃，公交專項規(guī)劃，對公交需求進行研究，擬定公交基礎設施建設方案，制定出公交基礎設施建設細則。對公交需求較大的園區(qū)應編制園區(qū)公交專項規(guī)劃。應結合園區(qū)用地性質、客流量，建設公交首末站、中途站和綜合交通換乘樞紐，并留足發(fā)展余地。5、綠地系統(tǒng)：產業(yè)園區(qū)綠地建設規(guī)劃應根據園區(qū)規(guī)模合理布局綠地，工業(yè)、商業(yè)、金融、倉儲、交通樞紐、市政公用設施等系統(tǒng)，綠地率不宜小于20%，對環(huán)境有大氣、噪音污染的廠礦企業(yè)系統(tǒng)，綠地率不應小于30%；園區(qū)綠化樹種規(guī)劃，應以鄉(xiāng)土樹種為重，速生與慢生相結合，體現地方特色。產業(yè)園發(fā)展軟性條件包括：1、土地政策：土地資源是物流地產投資商的關鍵資源，長期以來我國工業(yè)用地供應相對充足，且價格低廉。各地為招商引資拉動本地經濟增長，對工業(yè)用地的供應從不吝嗇。2、稅收政策：產業(yè)園區(qū)是各地招商引資的主要聚集區(qū)域，是各地經濟發(fā)展的主戰(zhàn)場，同時也是地方稅收的工作重點。為充實園區(qū)經濟實力，在政策制定上作出大量傾斜，用優(yōu)惠政策作為招商引資的法寶。3、財政政策：財政對產業(yè)的支持必須以產業(yè)基礎和產業(yè)發(fā)展條件為前提，才能使園區(qū)迅速把握住全球化分工和產業(yè)轉移的機遇，盡快在區(qū)域競爭中崛起。同時，政策培育方式也應從對企業(yè)的直接資助，向產業(yè)的間接扶持轉變。4、行政審批：近年來，各級政府認真貫徹落實中央的部署和要求，加快轉變政府職能，全面推進依法行政，加強政府管理創(chuàng)新，大力加強廉政建設，不斷深化行政審批制度改革，取得明顯成效。5、管理制度：產業(yè)園區(qū)的服務體系主要包括為園區(qū)的產業(yè)和企業(yè)提供必要的生活性配套和支撐的服務體系。包含餐飲、超市、住宿、金融、娛樂休閑、安全保衛(wèi)等；為園區(qū)產業(yè)發(fā)展提供的一些共性的專業(yè)技術支撐或平臺。第二節(jié)零碳智慧園區(qū)2.1零碳智慧園區(qū)概念2022年1月24日，由全國信標委智慧城市標準工作組組織編制的《零碳智慧園區(qū)白皮書》（以下簡稱“白皮書”）正式發(fā)布，《白皮書》中將零碳智慧園區(qū)定義為在園區(qū)規(guī)劃、建設、管理、運營全方位系統(tǒng)性融入碳中和理念，依托零碳操作系統(tǒng)，以精準化核算規(guī)劃碳中和目標設定和實踐路徑，以泛在化感知全面監(jiān)測碳元素生成和消減過程，以數字化手段整合節(jié)能、減排、固碳、碳匯等碳中和措施，以智慧化管理實現產業(yè)低碳化發(fā)展、能源綠色化轉型、設施集聚化共享、資源循環(huán)化利用，實現園區(qū)內部碳排放與吸收自我平衡，生產生態(tài)生活深度融合的新型產業(yè)園區(qū)。2.2發(fā)展階段零碳智慧園區(qū)是在“雙碳”背景下，歷經低碳、近零碳的動態(tài)演進以及規(guī)劃、建設、運營一體化持續(xù)優(yōu)化迭代，最終實現凈零碳排放的一種園區(qū)發(fā)展模式。零碳智慧園區(qū)相較于近零碳園區(qū)要求更為苛刻，是指通過能源升級、產業(yè)轉型等各種碳減排和碳中和措施，實現園區(qū)二氧化碳凈排放量為零。零碳智慧園區(qū)對多元分布式能源體系進行升級，構建多能轉換、多能互補、多網融合的綜合協(xié)同能源網絡，基于數字管理平臺實現園區(qū)碳排放等數據的全融合，賦能園區(qū)全面減排，降低園區(qū)二氧化碳直接排放和間接排放量。同時結合碳捕捉、碳吸收、碳交易等方式抵消園區(qū)內剩余的二氧化碳，從而實現園區(qū)零碳排放。圖表2：零碳智慧園區(qū)發(fā)展階段2.3關鍵技術1、光伏光伏發(fā)電技術是指利用半導體界面的光生伏特效應而將光能直接轉變?yōu)殡娔艿囊环N技術。光伏發(fā)電技術的關鍵元件是太陽能光伏電池，除此以外，逆變技術、并網技術、儲能技術、智能監(jiān)控技術等技術都關系到太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)應用與發(fā)展。我國在包括太陽能組件在內的光伏核心產業(yè)鏈上已經處于世界領先的位置。據國家能源局數據，2019年中國光伏總發(fā)電量2243億kW?h，占全國總發(fā)電量的3.1%，光伏利用小時數1169h，標志著我國光伏發(fā)電發(fā)展到大規(guī)模、高比例、高質量躍升階段。其中，晶硅太陽能是光伏產業(yè)的主流技術，2020年所占市場份額已達95.9%。產業(yè)園、物流園區(qū)的工業(yè)廠房屋頂一般具有閑置屋頂面積大、遮擋物少、自身用電量大的特點，對于建設自發(fā)自用為主的分布式小型光伏電站具有特別優(yōu)勢。在國家系列政策的推動下，整合工業(yè)園工商業(yè)屋頂和立面資源建設光伏屋頂電站已經成為園區(qū)實現碳中和的重要手段。2、氫儲能氫能在能源、交通、工業(yè)、建筑等領域具有廣泛的應用前景，可以作為能源互聯(lián)轉化的重要媒介，推動能源清潔高效利用，實現大規(guī)模深度脫碳。氫儲能指將氫氣作為二次能源，在適宜的條件下將化石燃料、電能等能源轉化為氫氣儲存，并在需要的時候通過燃料電池或其他反應轉化為電能等能源的技術。對于風力、光伏等不穩(wěn)定能源發(fā)電，氫儲能是一個非常理想的解決方案。氫儲能技術能夠有效解決園區(qū)當前模式下的可再生能源發(fā)電并網問題，同時也可以將此過程中生產的氫氣分配到交通等其他領域中直接利用，提高經濟性。目前氫能系統(tǒng)的轉換效率較低（電轉氫效率多為60%~70%，氫轉電最高效率約為60%），因此以電能系統(tǒng)、氫能系統(tǒng)及熱能系統(tǒng)構成的儲能模型為基礎的微電網系統(tǒng)成為提高氫能系統(tǒng)效率的有效手段。通過氫燃料電池熱電聯(lián)供、區(qū)域電網調峰調頻及建筑深度脫碳減排的應用，能夠有效避免氫能系統(tǒng)的熱能浪費并進一步提高氫能系統(tǒng)的效率，實現“冷-熱-電-氣”多能融合互補，提升園區(qū)能源效率和低碳化水平。3、微電網微電網技術指使用分布式電源、儲能裝置、能量轉換裝置、負荷、監(jiān)控和保護裝置等組成的小型發(fā)配電系統(tǒng)，是能夠實現自我控制、保護和管理的自治系統(tǒng)，既可以與外部電網運行，也可以獨立運行。園區(qū)的電力使用負荷大、強度高，對電能的質量要求高，因此整合太陽能、風能等分布式能源，建立樓宇級的綜合能源微電網是園區(qū)實現碳中和的重要手段之一。能量平衡控制是微電網運行中最重要的問題，在微電網實際運行過程中，分布式電源種類和數量不斷增加、大量柔性電力電子裝置的出現將進一步增加微電網自身的復雜性，同時，并網模式下與配電網主網的協(xié)調互動又進一步增加了維持功率平衡的難度。為了精準高效地實現多能互補，需要高精度的發(fā)電和負荷預測技術，大數據、人工智能等數字技術的應用能夠助力微電網建設從建模到預測再到優(yōu)化的動態(tài)智能化系統(tǒng)，實現資產和能源使用效率的最大化。2.4商務辦公型園區(qū)場景商務辦公型園區(qū)以商務辦公功能為主，吸引中小企業(yè)及大型企業(yè)功能單元入駐，形成一定的產業(yè)集群和規(guī)模效應，形態(tài)包括辦公區(qū)、商務獨棟、研發(fā)中心、商場、會展、文化中心等，并提供工作、就餐、休息、培訓、娛樂、健身、醫(yī)療、展示等諸多空間，打造實用、經濟、綠色、美觀的辦公空間。典型碳排放場景：1、建筑商務辦公型園區(qū)建筑碳排放主要包括寫字樓、商場、場館、賓館等建筑供電、供暖造成的碳排放，其中空調系統(tǒng)是辦公類建筑的耗能大戶。隨著現代化大樓的發(fā)展，辦公型園區(qū)的全年空調能耗大、新風攝取困難、供冷期延長等問題愈發(fā)明顯，過渡季節(jié)新風不能完全解決室內負荷，且辦公人員密度大、辦公設備多，建筑能耗增長較快。2、交通商務辦公型園區(qū)交通碳排放主要包括園區(qū)內道路交通產生的碳排放。園區(qū)內人群在通勤過程中公交、出租車、軌道交通等接駁交通產生的碳排以及園區(qū)內居民私家車用氣、用電產生的碳排放，同時還包括交通物流產生的碳排。優(yōu)化方案：商務辦公型園區(qū)應從源頭和過程兩方面把控，通過結合新設備、新技術對建筑內部環(huán)境進行節(jié)能改造，實現建筑空調、照明的能耗降低，并在物流交通環(huán)節(jié)推進“以電代油”，推動零碳建筑和零碳交通轉型。建筑方面以消除建筑的運行碳排放為主，在建筑材料制造、建筑規(guī)劃設計、施工建造、使用以及廢棄拆除的整個生命周期內，充分應用低碳技術、低碳材料、低碳設備，并充分利用可再生能源，降低能耗，減少二氧化碳的排放量。為空調冷熱源、輸配系統(tǒng)和照明系統(tǒng)等設置自動監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)用電、用水、用氣及集中能源供應進行分項計量，實現數據支撐低碳能效運行管理。交通方面以技術賦能交通，完善新能源汽車充電基礎設施建設和運營，通勤巴士全部使用清潔能源或者新增新能源車輛，投入使用共享單車，提供拼車、順風車、專車、租車、上下班車等服務。利用現代信息技術提供身份信息快速識別、刷臉實名認證、車位按需預約等服務，開通便捷停車、尋車、線上繳費業(yè)務等，實現智慧出行，綠色停車。產業(yè)園區(qū)的四類商業(yè)模式與增值運營一、產業(yè)園區(qū)已經成為中國區(qū)域經濟發(fā)展的重要引擎截止2018年，中國有各類產業(yè)園區(qū)15000多個，對整個中國經濟的貢獻達到30%以上。目前我國已經形成‘東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展’的智慧園區(qū)空間格局。東部沿海聚集：環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)以其大量的園區(qū)平臺作為基礎，成為全國智慧園區(qū)建設的三大聚集區(qū)；中部沿江聯(lián)動：中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展智慧園區(qū)建設；西部特色發(fā)展：廣大西部地區(qū)憑借產業(yè)轉移機遇，結合各自地域特色和園區(qū)產業(yè)發(fā)展基礎，正加緊布局智慧園區(qū)建設工程。本文介紹到，目前園區(qū)主要增值盈利模式分為兩種：地產增值和產業(yè)增值。二、產業(yè)園區(qū)建設運營存在的問題經過本文調查研究發(fā)現，目前產業(yè)園區(qū)在建設運營過程中存在以下問題：1、定位雷同，重復建設，釀成惡性競爭：如同近親繁殖，“千園一面”，重復建設嚴重，產業(yè)資源難以以合理分配與有效利用，園區(qū)之間競爭加劇，招商運營步履維艱。2、偏重房產開發(fā)，產業(yè)聚集效應差強人意：很多園區(qū)輕重倒置，過度強調地產項目開發(fā)，缺少產業(yè)環(huán)境的搭建和產業(yè)鏈的培育，難以形成產業(yè)氛圍。3、投機顯現，土地使用問題日益暴露：由于工業(yè)項目土地價格較低，不少開發(fā)商以工業(yè)項目立項拿地，拿地后進行土地用途變更，轉為開發(fā)商用和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。4、徒有概念，園區(qū)運營服務相去甚遠：幾乎所有園區(qū)都號稱為入駐企業(yè)提供“一站式服務”或“一條龍服務”，以及搭建一系列公共服務平臺，但現實中由于運營理念缺失、專業(yè)人才奇缺、整合能力有限，很多園區(qū)往往徒有服務概念，但缺乏實際服務內容和不能有效執(zhí)行。5、忽視環(huán)保，工業(yè)園區(qū)成污染重災區(qū)：為了留住企業(yè)和擁有漂亮的GDP數字，一些區(qū)域的產業(yè)園區(qū)尤其是工業(yè)園放寬企業(yè)入園標準，忽視進駐企業(yè)的排污治污。三、產業(yè)園