演講人：日期：存量房稅費培訓目CONTENTS存量房稅費基本概念契稅政策解讀與實務操作增值稅政策解讀與實務操作個人所得稅政策解讀與實務操作土地增值稅政策解讀與實務操作錄目CONTENTS其他相關(guān)稅費政策解讀與實務操作案例分析：存量房交易中稅費籌劃實例總結(jié)回顧與展望未來發(fā)展趨勢錄01存量房稅費基本概念存量房定義存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，通常是未居住過的二手房，即“庫存待售”的房產(chǎn)。存量房分類根據(jù)產(chǎn)權(quán)來源，存量房可分為商品房、房改房、經(jīng)濟適用房等；根據(jù)房屋使用狀態(tài)，可分為空置房和出租房。存量房定義及分類個人所得稅政策出售存量房所得需要繳納個人所得稅，根據(jù)房屋持有時間和售價與原值的差額計算應納稅所得額。契稅政策根據(jù)國家規(guī)定，購買存量房需要繳納契稅，契稅的稅率根據(jù)房屋面積、購房時間等因素有所不同。增值稅政策對于出售不滿兩年的存量房，需要繳納增值稅。增值稅的計征方式及稅率依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定。稅費相關(guān)政策法規(guī)契稅根據(jù)房屋的計稅價格和稅率計算，計稅價格通常為房屋的成交價或評估價。契稅計算原則增值稅根據(jù)房屋的售價和原購房價的差額以及相應的稅率計算。增值稅計算原則個人所得稅根據(jù)應納稅所得額和適用稅率計算，應納稅所得額通常為售價與原值的差額減去相關(guān)稅費和合理費用后的金額。個人所得稅計算原則稅費計算基本原則02契稅政策解讀與實務操作契稅征收范圍及標準稅率標準契稅實行3%～5%的幅度稅率，具體稅率由省級政府在規(guī)定幅度內(nèi)自行確定。計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格，具體由稅務機關(guān)參照市場價格核定。征收范圍包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋買賣、贈與、交換等發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)行為。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。家庭唯一住房優(yōu)惠契稅優(yōu)惠政策解讀對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。第二套改善性住房優(yōu)惠如因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免等。其他優(yōu)惠政策契稅繳納流程與注意事項注意事項購房者應確保所購房屋符合契稅優(yōu)惠政策的要求，并妥善保管好相關(guān)證明材料。同時，應及時繳納契稅以免影響房屋過戶手續(xù)的辦理。另外，對于契稅的計稅價格和稅率等如有疑問，可咨詢當?shù)囟悇諜C關(guān)或?qū)I(yè)人士進行確認。所需材料購房者需要準備房屋買賣合同、身份證、戶口簿等相關(guān)證明材料。繳納流程在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋過戶手續(xù)前，購房者需要向稅務機關(guān)申報繳納契稅。具體流程包括填寫申報表、提交相關(guān)證明材料、稅務機關(guān)審核、繳納稅款等環(huán)節(jié)。03增值稅政策解讀與實務操作征收范圍存量房交易中，增值稅主要針對房屋出售方征收，包括住宅、商鋪、寫字樓等各類房地產(chǎn)。一般計稅方法簡易計稅方法增值稅征收范圍及計稅方法應納稅額=銷售額×稅率-進項稅額。其中，銷售額為房屋出售價格，稅率根據(jù)房產(chǎn)類型和持有時間等因素有所不同。對于符合條件的小規(guī)模納稅人，可以選擇簡易計稅方法，即按照銷售額和征收率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額。個人銷售住房免稅政策個人銷售自建自用住房、個人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割免稅涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。其他優(yōu)惠政策如國家為支持特定行業(yè)或地區(qū)發(fā)展而制定的增值稅減免政策，符合條件的納稅人可以享受相應優(yōu)惠。增值稅優(yōu)惠政策分析申報時間納稅人應在房屋交易完成后的次月15日內(nèi)向稅務機關(guān)申報納稅。申報資料包括房屋買賣合同、房產(chǎn)證明、身份證明、稅務登記證等相關(guān)資料。繳納方式納稅人可以通過網(wǎng)上銀行、手機銀行、自助繳稅終端等方式進行稅款繳納。注意事項納稅人應確保所填寫的申報信息準確無誤，并按照規(guī)定時間及時申報繳納稅款，以避免產(chǎn)生滯納金等不必要的費用。同時，納稅人還應了解并遵守相關(guān)稅收政策法規(guī)，以確保自身權(quán)益。增值稅申報繳納指南04個人所得稅政策解讀與實務操作個人所得稅針對個人所得進行征收，包括但不限于工資薪金、稿酬、特許權(quán)使用費、企業(yè)和事業(yè)單位的分紅利潤、財產(chǎn)租賃所得、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得等。征收范圍根據(jù)個人所得類型不同，稅率也有所區(qū)別。例如，工資薪金所得適用超額累進稅率，稅率從3%至45%不等；財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得則適用20%的比例稅率。稅率結(jié)構(gòu)個人所得稅征收范圍及稅率個人所得稅減免政策介紹減稅項目包括殘疾、孤老人員和烈屬的所得、因自然災害遭受重大損失的等，可以享有一定程度的減稅優(yōu)惠。免稅項目包括省級人民政府、國務院部委和軍隊以上單位獎金、國債和國家發(fā)行的金融債券利息、按照國家規(guī)定發(fā)放的補貼津貼等。個人所得稅申報繳納流程申報時間納稅人應當在取得所得的次月15日內(nèi)向稅務機關(guān)報送納稅申報表，并繳納稅款。繳納方式納稅人可以通過銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上繳稅等方式進行稅款繳納。在申報期內(nèi)，納稅人需確保銀行賬戶余額充足，以便稅務機關(guān)能夠成功扣款。如遇繳納問題，納稅人可及時聯(lián)系稅務機關(guān)或銀行進行解決。申報方式納稅人可以選擇網(wǎng)上申報、電話申報、到辦稅服務廳申報等方式進行申報。03020105土地增值稅政策解讀與實務操作征收范圍土地增值稅主要對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的行為征收，包括出售、交換和贈與等方式。其中，出售是最常見的征收情形。土地增值稅征收范圍及計稅依據(jù)計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額?？鄢椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。納稅人應在滿足清算條件后，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，進行土地增值稅的清算。具體包括計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。清算流程稅務機關(guān)會對納稅人提交的清算資料進行審核，對不符合要求的，會通知納稅人補正。同時，稅務機關(guān)也會對清算結(jié)果進行復核，確保稅款的準確性。審核要求土地增值稅清算管理要求費用分攤：對于共同發(fā)生的費用，納稅人可以合理分攤到各個項目中，以增加扣除項目金額，進而降低增值額和稅負。但需要注意的是，分攤方法需要合理且符合稅法規(guī)定。利用稅收優(yōu)惠政策：國家對于某些特定類型的房地產(chǎn)項目會給予稅收優(yōu)惠政策。納稅人可以充分利用這些政策，以降低稅負。例如，對于普通標準住宅出售，如果增值額未超過扣除項目金額的20%，則可以免征土地增值稅。合理規(guī)劃項目開發(fā)：納稅人可以通過合理規(guī)劃項目開發(fā)，如分期開發(fā)、合作開發(fā)等方式，來降低土地增值稅的稅負。這需要根據(jù)項目的實際情況和稅法規(guī)定進行綜合考慮。合理定價：納稅人可以通過合理定價策略來降低土地增值稅的稅負。例如，在制定房價時，可以充分考慮土地增值稅的因素，使得房價與扣除項目金額之間的比例合理，從而降低增值額和稅負。土地增值稅籌劃策略分享06其他相關(guān)稅費政策解讀與實務操作印花稅征收規(guī)定及計算方法印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中設立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅，其征稅依據(jù)為各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應稅憑證。印花稅根據(jù)不同應稅憑證的性質(zhì)，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方式。從價計稅情況下計稅依據(jù)的確定，實行從價計征的憑證，以憑證所載金額為計稅依據(jù)；從量計稅情況下計稅依據(jù)的確定，實行從量計征的其他營業(yè)賬簿和權(quán)利、許可證照，以計稅數(shù)量為計稅依據(jù)。印花稅的稅率設計，遵循稅負從輕、共同負擔的原則。憑證的當事人，即對憑證有直接權(quán)利義務關(guān)系的單位和個人均應就其所持憑證依法納稅。同時，國家也出臺了一系列印花稅的優(yōu)惠政策，如對已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本免稅等。征收對象計稅方法稅率及優(yōu)惠政策房產(chǎn)稅征收規(guī)定及計算方法征收對象房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。計稅方法房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。同時，對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。稅率及優(yōu)惠政策房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。同時，國家也出臺了一系列房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策，如對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅等。城鎮(zhèn)土地使用稅征收規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。征收對象城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。計稅方法城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應納稅額。同時，國家也出臺了一系列城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策，如對個人所有的居住房屋及院落用地等免征城鎮(zhèn)土地使用稅等。稅率及優(yōu)惠政策07案例分析：存量房交易中稅費籌劃實例某市區(qū)內(nèi)一套面積150平米的二手房，原購房價格為100萬元，現(xiàn)市場估價為300萬元。房源情況賣方為個人業(yè)主，買方為一對年輕夫婦。交易雙方賣方因工作調(diào)動需遷往其他城市，買方因結(jié)婚購房需求。交易動機案例背景介紹交易結(jié)構(gòu)設計為降低稅費，雙方協(xié)商采用“陰陽合同”方式，即簽訂兩份合同，一份為實際交易價格的“陰合同”，另一份為低于實際交易價格的“陽合同”用于過戶繳稅。交易結(jié)構(gòu)設計與稅費籌劃思路稅費籌劃思路2.利用政策優(yōu)惠，如滿五唯一（產(chǎn)權(quán)證滿五年且為業(yè)主唯一住房）可免征個人所得稅。1.通過“陰陽合同”降低計稅價格，從而減少契稅、個人所得稅等稅費的繳納。3.合理規(guī)劃交易時間，避免在房地產(chǎn)市場過熱時期進行交易，以減少稅費基數(shù)。交易結(jié)構(gòu)設計與稅費籌劃思路要點三籌劃效果通過上述籌劃，買方成功減少了契稅和個人所得稅的支出，降低了購房成本；賣方也通過合理定價和選擇交易時機，實現(xiàn)了較快的房源出手和資金回籠。風險評估與應對雖然“陰陽合同”可降低稅費，但也存在一定法律風險。為規(guī)避風險，雙方應選擇信譽良好的中介機構(gòu)進行操作，并確?！瓣幒贤钡谋Ｃ苄浴？偨Y(jié)在存量房交易中，合理的稅費籌劃能夠有效降低交易成本，提高交易效率。然而，籌劃過程中應嚴格遵守法律法規(guī)，避免觸犯相關(guān)法律風險。同時，交易雙方應充分了解市場動態(tài)和政策變化，以便做出更為明智的決策?；I劃效果評估與總結(jié)01020308總結(jié)回顧與展望未來發(fā)展趨勢本次培訓內(nèi)容總結(jié)回顧存量房稅費基礎(chǔ)知識詳細講解了存量房涉及的各種稅費，包括契稅、個人所得稅、土地增值稅等，以及這些稅費的計算方法和繳納規(guī)定。稅費優(yōu)惠政策解讀稅務風險與防范深入剖析了國家針對存量房交易出臺的稅費優(yōu)惠政策，幫助學員更好地理解和運用這些政策，降低交易成本。通過案例分析，講解了存量房交易中可能出現(xiàn)的稅務風險及應對措施，提高學員的風險防范意識。市場需求持續(xù)增長隨著城市化進程的加速和居民收入水平的提高，存量房市場需求將持續(xù)增長，市場前景廣闊。交易規(guī)范化程度提高政府將進一步完善存量房交易制度，加強市場監(jiān)管，提高交易規(guī)范化程度，保障市場健康發(fā)展。稅費政策影響市場走勢稅費政策是調(diào)控存量房市場的重要手段，未來政府可能會根據(jù)市場情況調(diào)整稅費政策，以引導市場合理