房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)代理企業(yè)操作規(guī)范更大規(guī)模立足市場(chǎng)。時(shí)，中介代理商也應(yīng)抓住目前商品房存量過(guò)大的時(shí)機(jī)，因勢(shì)利導(dǎo)，顯示自己的作和能量，以中介市場(chǎng)代理機(jī)制，適應(yīng)大房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷趨勢(shì)?！吧系奶厣珒?yōu)勢(shì)：他們著手建立包括洛杉磯、溫哥華、東京、臺(tái)灣、香港華人世界行銷網(wǎng)”，擴(kuò)展公司售樓信息渠道；“環(huán)球國(guó)際”帶有港臺(tái)年以上的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；其企劃包部門設(shè)備完善。故而“環(huán)球國(guó)際”的代外方股東為馬來(lái)西亞上市公司勝方集團(tuán)控股公司。“錦和”不僅是依托海內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，功地組織了上海房地產(chǎn)項(xiàng)目分別參加新加坡、印尼的展覽會(huì)，又成功廈二期商場(chǎng)全部售完。最近錦和公司成功地推出了總代理“虹臨寶都”和“勝康大廈”，％，實(shí)基礎(chǔ)，成功為西門子、麥當(dāng)勞和漢高公司等外資公司，解決其外方人員的住房之需。角色轉(zhuǎn)化，并以提高員工素質(zhì)、企業(yè)服務(wù)水平、住契機(jī)和以更大規(guī)模立足市場(chǎng)。但不足的是中介業(yè)之內(nèi)的業(yè)務(wù)組合和集約優(yōu)勢(shì)，也缺乏行業(yè)的制走向成熟，也從而制約了行業(yè)的發(fā)展。未來(lái)的房代理行業(yè)是一片夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，而新的、可變的、符上、有無(wú)限發(fā)展前景的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。的主體，我們的作用就是盡可能把我們這個(gè)部分做到最好，最成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的提高，已經(jīng)具備一種可能，就是讓大家自己最有創(chuàng)造性的工作，而不是面鋪很大，每一個(gè)方面都淺嘗投資商，又是開(kāi)發(fā)商，同時(shí)還可能是負(fù)責(zé)施工的承包商，基本展商絕對(duì)不是這樣，不會(huì)說(shuō)既是投資商，又是開(kāi)發(fā)商。再舉一計(jì)就是建筑設(shè)計(jì)院把整個(gè)設(shè)計(jì)從頭到尾全部做出來(lái)，自從國(guó)外做建筑設(shè)計(jì)這一部分，一些施工圖等會(huì)交給工程師去做，所以工程師事務(wù)所，專門做以往我們稱其為“總圖”設(shè)計(jì)的部分。工種的要求都越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)的激烈也使得每一方面都要做得發(fā)展商做客戶調(diào)查、市場(chǎng)定位、客戶定位、營(yíng)銷推廣計(jì)劃、廣包括現(xiàn)場(chǎng)的包裝、接待中心的設(shè)計(jì)，還有促銷的包裝、接待中組織，全都是由我們一家來(lái)做的。但是，現(xiàn)在隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激精細(xì)程度都要求達(dá)到非常強(qiáng)的地步，很有可能我們?cè)谀承┓矫鎯?nèi)設(shè)計(jì)師、環(huán)境設(shè)計(jì)師、專業(yè)負(fù)責(zé)做公關(guān)活動(dòng)、客戶推廣的公成熟，室內(nèi)設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等還沒(méi)有涉足其中，整個(gè)細(xì)分體系如此，任何一個(gè)細(xì)分的行業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，都面臨著很大的發(fā)展空間。把這些很細(xì)化、很專業(yè)的資源組織、整合起來(lái)？就好像是一個(gè)好好畫來(lái)，但知道什么畫是好的，什么畫符合市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。每我們都是非常優(yōu)秀的畫商。發(fā)展商未必能夠知道哪些鍋爐是風(fēng)冷必能夠知道哪個(gè)廣告做得好，但我們作為資源的整合者，就可以作，在某部的一個(gè)外銷公寓項(xiàng)目的運(yùn)作中就得到了很好的體現(xiàn)，與外立面都應(yīng)找不同的人來(lái)做，然后發(fā)展商問(wèn)，那他們都做了，整合各種資源的，我知道怎樣在技術(shù)層面上最有機(jī)地把各種最優(yōu)秀的專業(yè)資源組織起來(lái)，達(dá)到最優(yōu)化的配置，這就是我們以后要充當(dāng)?shù)慕巧?。毫無(wú)疑問(wèn)，地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)相關(guān)專業(yè)資源的重要作用。的觀點(diǎn)恰恰相反，這個(gè)行業(yè)要取得真正發(fā)展，不是靠一至少需要三個(gè)方面的東西，一是品牌，二是網(wǎng)絡(luò)，三是團(tuán)隊(duì)。品產(chǎn)發(fā)展商已經(jīng)從簡(jiǎn)單的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到了品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，而對(duì)房更為重要的。發(fā)展商除了品牌以外，確實(shí)有一些更加實(shí)在的東西能力等，且在服務(wù)行業(yè)都是如此。品牌一旦建立起來(lái)威力是非常大的，快餐業(yè)的麥當(dāng)勞、酒店管理集團(tuán)香格理拉，都依靠的是品牌。我們強(qiáng)調(diào)品牌，但這家都特別看重我們已經(jīng)建立的零售網(wǎng)絡(luò)，因?yàn)閯?chuàng)新是今后競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)正可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)實(shí)現(xiàn)：一旦建立一個(gè)很完善的網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)它再會(huì)取得出人意料的、事半功倍的效果，甚至還可能是十幾倍、上營(yíng)銷是這樣，顧問(wèn)同樣是這樣。眾所周知，房地產(chǎn)的地域性是非它可以脫離世界經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)，在這種大的形勢(shì)下，我們必口，網(wǎng)絡(luò)正好就能夠很好地承擔(dān)這個(gè)重任，把一體化的優(yōu)勢(shì)利用例，它能不考慮上海的影響嗎？我們?cè)谏虾ＴO(shè)了點(diǎn)，在深圳設(shè)了網(wǎng)絡(luò)，就可以讓各個(gè)地方最優(yōu)勢(shì)的經(jīng)驗(yàn)、資源、人員等實(shí)現(xiàn)共享綜合的行業(yè)，涉及到方方面面，新技術(shù)、新材料、人文、社會(huì)學(xué)面的資源、影響因素整合到一起呢？如果以往是依靠"上通天文，下知地理"的發(fā)展商把它們一拳一腳地整合到一起，以后這條路就走不通了，以后的房地的威力。網(wǎng)絡(luò)的存在已經(jīng)不僅是一個(gè)工具，不僅起到快速推廣概已經(jīng)是我們生存和發(fā)展的基礎(chǔ)理論。團(tuán)隊(duì)與發(fā)展密切相關(guān)社會(huì)分點(diǎn)子公司、個(gè)人的力量，這是服務(wù)行業(yè)的一個(gè)共性。而房地產(chǎn)服還有一個(gè)最大的區(qū)別是智力資源的密集程度。無(wú)論從廣度還是深對(duì)資源密集程度的需求都是更強(qiáng)的，是其他服務(wù)行業(yè)所無(wú)法比擬求很高，如炸薯?xiàng)l與其他的炸薯?xiàng)l是沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別的，區(qū)別的只業(yè)、法律服務(wù)業(yè)相比，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的廣度又要大得多。這也是是有了這兩種要求，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的團(tuán)隊(duì)是不可替代的，而團(tuán)花倒是很有可能的。拿我自己來(lái)說(shuō)，我已不太清楚營(yíng)銷這一塊了作高峰期的畫家了，我畫不出好畫來(lái)了，但我是一個(gè)很好的畫商，我知道哪些畫是好畫，哪些畫迎合市場(chǎng)潮流，我有自己專業(yè)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。點(diǎn)子時(shí)代早已需要的是成熟的業(yè)務(wù)模式，僅靠個(gè)人是做不好事情的。挖一個(gè)人答案顯然是否定的，挖走了一個(gè)人，你帶不走他的數(shù)據(jù)庫(kù)、他的必須得有一個(gè)團(tuán)隊(duì)?？偟膩?lái)說(shuō)，我們這個(gè)行業(yè)是沒(méi)有諸如資金、的，行業(yè)要發(fā)展，首先要提高行業(yè)的不可替代性、提高行業(yè)進(jìn)入高呢？就是以上我所說(shuō)的品牌、網(wǎng)絡(luò)和團(tuán)隊(duì)，這還不是有與無(wú)的題，這是我們生存發(fā)展的價(jià)值所在。在許多失敗的案例中，我們通過(guò)分析，其中有許多原因，有一條很目失敗。作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理公司，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目作出準(zhǔn)確查，而搞好市場(chǎng)調(diào)查的前提就是有一套完善可操作的市調(diào)方案。性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性是不高的。公司對(duì)市調(diào)參與人員的要求是對(duì)市調(diào)目標(biāo)市場(chǎng)所有房地產(chǎn)的內(nèi)容都必須了解、掌握，形成書(shū)面分析報(bào)告，每條信息要盡量附原件的復(fù)印件。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市銷勢(shì)良好，究其原因，不外是產(chǎn)品前期市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。去年來(lái)營(yíng)銷，但如何做營(yíng)銷？這正是從業(yè)人員關(guān)注的話題。營(yíng)銷與推場(chǎng)需要出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利期性。推銷、促銷是針對(duì)現(xiàn)成產(chǎn)品的銷售，以銷售量為導(dǎo)向，產(chǎn)市場(chǎng)還處于推銷、促銷階段，尚未真正進(jìn)入營(yíng)銷過(guò)程。既然營(yíng)銷的第一步就是市場(chǎng)調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研尤為重要。氏（音）和公司高姓職員做了大量市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)狀況是市中心房?jī)r(jià)、租紛縮小辦公場(chǎng)地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上中心交通擁擠、污染嚴(yán)重，辦公效率低。趨勢(shì)是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠(yuǎn)但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場(chǎng)徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場(chǎng)定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的利商場(chǎng)、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等，這些用途可以組合，小區(qū)中可以都是住宅，也可以有辦公樓、公寓；甚至一棟樓里可以建有住宅、辦公樓、商場(chǎng)，形率決定建筑形狀，但可以變化，容積率下降樓面會(huì)提高，而開(kāi)發(fā)成本下降房型面積如何確定？目標(biāo)客源是誰(shuí)、在哪里、最關(guān)心什么？這些問(wèn)題的答死，所以，發(fā)展商有了地后首先必須考慮。這些問(wèn)題如何獲得答案，最佳決定該造什么樣的房子。換言之，市場(chǎng)調(diào)研對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有三個(gè)方面的作研，可以準(zhǔn)確知道要“賣什么”，房子“賣給誰(shuí)”，“怎么賣”。房地產(chǎn)移動(dòng)）、稀有性（土地有限）、高金額性（買賣雙方投資大）、增值性、年，外銷房“東方明珠花園別墅”推出，當(dāng)時(shí)外銷房尤其是別墅已經(jīng)走下塊地，想造一幢辦公樓自用和部分出售，東棣氏分析認(rèn)為路途遠(yuǎn)交通不便為高科技業(yè)者生性懶惰，可能不愿跑太遠(yuǎn)上班。宏基電腦老板不聽(tīng)，將公桃園，結(jié)果宏基電腦發(fā)生危機(jī)，公司一些高層員工嫌上班路遠(yuǎn)紛紛脫離公是避之不及，大樓至今空置。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位上?！碍h(huán)線廣場(chǎng)”項(xiàng)目，位于中山西路西、宜山路區(qū)域（可算田林地），公司調(diào)研后得知，田林地段幾乎都是住宅，商住樓集中在徐家匯，所以該是商住樓。我們?yōu)橹匦露靶旒覅R環(huán)線廣場(chǎng)”，內(nèi)部改建成大辦公室了一批想買徐家匯商住樓的客源。所以產(chǎn)品要立足市場(chǎng)，必須要有自身特％，場(chǎng)）、?。ㄗ≌⑥k（辦公樓）結(jié)構(gòu)，發(fā)展商個(gè)個(gè)期望三種客源一網(wǎng)打相反，買住房的覺(jué)得樓內(nèi)有企業(yè)可能進(jìn)出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見(jiàn)一無(wú)所獲。我們將高層定位純住宅，增設(shè)服務(wù)、康樂(lè)設(shè)施、生活配套，推市場(chǎng)不景氣，不是因?yàn)楦Ｖ萑藳](méi)有購(gòu)買力，而是市場(chǎng)充斥同質(zhì)化產(chǎn)品，沒(méi)要的產(chǎn)品。目前上海商品房積壓有兩大原因：產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，適宜造住宅樓，而應(yīng)該造商務(wù)樓的卻建成了住宅；設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)品可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研再定位，找到新出路。客源是房地產(chǎn)的生命?？陀懈呤杖腚A層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，領(lǐng)階層、歸國(guó)人士、回滬知青、企業(yè)為員工購(gòu)買等等。如果產(chǎn)品已定以挖掘新的客源面，創(chuàng)造銷售新業(yè)績(jī)?！叭f(wàn)寶路”香港推出初期銷售后重新制訂廣告策略，一改其名稱、包裝的女性氣息，定位于“是男子漢就該抽這煙”，銷量大增。位于淮海路西藏路的恒基大廈定位內(nèi)銷辦公樓，但發(fā)展商當(dāng)時(shí)美國(guó)在其他國(guó)家銷售他們的土地，于是高雄的房產(chǎn)商打破區(qū)域限需要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查然后研究，結(jié)論也會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生很大幫助。房地產(chǎn)營(yíng)銷包括市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境（市場(chǎng)分析）、營(yíng)銷組合。市場(chǎng)調(diào)技術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、政與法律環(huán)境指與房地產(chǎn)有關(guān)的一切政策、法令、措施，如藍(lán)印戶口房上市政策等，它們的出臺(tái)將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指人均數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動(dòng)態(tài)（股票、利率、銀根）、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)和消費(fèi)者。自然環(huán)境包括交通狀況、市政工程、公共設(shè)施（已有化、水電煤配套等，研究市場(chǎng)的可行性。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司】趯傩浴⒗夏昊癄顩r等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素。政治環(huán)境指政局、外地產(chǎn)銷售。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運(yùn)用等等環(huán)境的了解更為重要。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革（梧桐花是法租界的歷史因素）、建筑形態(tài)及風(fēng)格、區(qū)域特點(diǎn)（學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等）；了解區(qū)域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來(lái)交通重點(diǎn)在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析，即分析產(chǎn)品總供應(yīng)及產(chǎn)品組合類型供應(yīng)％，％，白點(diǎn)是酒店公寓，客源是投資客，出租對(duì)象是短期逗留上海人士），競(jìng)爭(zhēng)狀況），房型配比綜合分析（各種類型供應(yīng)及銷量、市場(chǎng)空缺及歡迎面積段、結(jié)構(gòu)），主力面積綜合分析（區(qū)域占主導(dǎo)的房屋面積、種建筑形態(tài)的樓層銷售狀況、樓層朝向接受度區(qū)域租金行情分析（出租率、出租類型、份、租房客源），消費(fèi)力市場(chǎng)調(diào)研（用電話、問(wèn)卷形式）。區(qū)域性調(diào)研最人力物業(yè)。三、市場(chǎng)調(diào)研部門的組織結(jié)構(gòu)和各自負(fù)責(zé)內(nèi)容。用，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)廣告；市場(chǎng)調(diào)研部，分區(qū)域踏街和個(gè)案市調(diào)，區(qū)域踏街人每一條街，記錄公共設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案等，個(gè)案市調(diào)人員則冒充客戶對(duì)個(gè)案進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。施、個(gè)案，填報(bào)區(qū)域印象、建筑形態(tài)、綠化狀況、道路、交通、公交線路的配套、交通、環(huán)境狀況都是通過(guò)區(qū)域踏街而來(lái)。市調(diào)部獲取情況后再對(duì)公寓的調(diào)研。它的總動(dòng)數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級(jí)、公建面積組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。如果是住宅，就有住宅表，對(duì)車位、貸款年限、樓層、基價(jià)、單價(jià)范圍、主力總價(jià)、房型配比、建材、設(shè)備等列表填報(bào)。解后再進(jìn)行綜合分析，將房型和總價(jià)、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛售去化分析，銷售狀況總分析，包括銷售道具、媒體、述求賣點(diǎn)，付款方式、策略等等，每一個(gè)個(gè)案都必須填報(bào)這些內(nèi)容。對(duì)富麗公寓的客源也要進(jìn)行分析，是海層人士，自用等等。對(duì)一些個(gè)案翔實(shí)的調(diào)查、填報(bào)，通過(guò)數(shù)據(jù)處理，可以析表格，然后作出區(qū)域市場(chǎng)報(bào)告，進(jìn)行房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)的全面深入的分析。小區(qū)個(gè)案，比如華光、嘉信、富麗、南國(guó)等吳中路、虹域的小區(qū)。踏街后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)生活配套不足，學(xué)校、合建造住宅小區(qū)。經(jīng)過(guò)個(gè)案市調(diào)表匯總，形成區(qū)域綜合小區(qū)受歡迎。房型與總價(jià)關(guān)系分析得出：房型總量集中區(qū)域樓層朝向分析得出，六樓積壓嚴(yán)重，肯定景觀朝向行貸款，沒(méi)有租金付房款。區(qū)域的客源主要是歸國(guó)人士業(yè)為員工購(gòu)買；本地客源集中在徐匯、長(zhǎng)寧、盧灣、靜套、環(huán)境。我們還發(fā)展，該區(qū)域所有公共設(shè)施、配套都類似，沒(méi)有特色。年制學(xué)校解決孩子上學(xué)問(wèn)題。這個(gè)案例說(shuō)明，房地產(chǎn)產(chǎn)品的房型廳廚定位等，都是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，由市場(chǎng)告訴我們的，并不是由主觀決定。勝到發(fā)展商無(wú)不從各個(gè)層面積極去探討它的成因及解決辦法。在多使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不當(dāng)。如位于武漢市江岸區(qū)計(jì)、裝修、設(shè)備，到付款方式，這個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼出售比率都很低，發(fā)展商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因，主要是路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來(lái)人口，收入不展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不準(zhǔn)確的決策。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提是搞好市場(chǎng)調(diào)查，否競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。但很遺憾，不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的調(diào)查方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告。其科學(xué)性、準(zhǔn)確性是不高的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影況的影響。要制定正確的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策略，不能不綜合考慮這些投資發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開(kāi)放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實(shí)也正是如此。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報(bào)率高，紛紛投場(chǎng)當(dāng)時(shí)和未來(lái)幾年寫字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測(cè)，以致盲目投大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積、銷售價(jià)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。一點(diǎn)是不少發(fā)展商沒(méi)嚴(yán)格按章辦事，出現(xiàn)了商品房交易期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題。所以開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專章守法。否則，稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話的信息，就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、房的期望，可接受的價(jià)格，對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民比如，有的項(xiàng)目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜，各類居民雜居，外來(lái)人定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導(dǎo)致失敗，因中高收入人群一房居住。后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中上于較為有利的位置，制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理行比較分析，以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策略。市場(chǎng)調(diào)查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料，發(fā)展商既要重點(diǎn)使用本單位極性；也可以適當(dāng)聘請(qǐng)一些相關(guān)專業(yè)的社會(huì)人員和在校大中專學(xué)們承擔(dān)部分調(diào)查工作；還可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查策劃。無(wú)論求深入細(xì)致，堅(jiān)持不懈。這種方法取得的信息往往比較可信。通過(guò)報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析……等材料，定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢對(duì)象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。售現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)索取樓盤資料、聽(tīng)售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購(gòu)調(diào)查結(jié)果的可靠程度。調(diào)查方式很多，結(jié)合各種課題，幾種方法可有機(jī)結(jié)合，以結(jié)果。工作量大。點(diǎn)：有較強(qiáng)的參照性。缺點(diǎn)：工作量大，投入人員多。觀察詢問(wèn)，從而獲得有關(guān)資料。由于了解的信息往往有夸大和②人口包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長(zhǎng)情況、人均壽命。④歷史人文景觀有關(guān)該城市的歷史、重點(diǎn)風(fēng)景旅游景點(diǎn)。⑤交通條件交通便利性，港口、機(jī)場(chǎng)、車站等情⑥公共設(shè)施有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。⑦教育、文化情況居民受教育情況。⑧其它。②主要支柱產(chǎn)業(yè)情況。⑤其他。①人均收入及各支出比例。②生活方式及社會(huì)時(shí)尚。③消費(fèi)理念。④就業(yè)情況。⑤其他。用c.其他B、對(duì)消費(fèi)者：a.有關(guān)拆遷的安置方式b.房改房交易的規(guī)定c.房?jī)r(jià)的控制d.其他①以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查。（附表）注③本年度的推案量及需求預(yù)測(cè)注：指主管部門的預(yù)測(cè)有關(guān)媒體上可獲取。⑧重點(diǎn)樓盤跟蹤檔案（附表）時(shí)時(shí)關(guān)注重點(diǎn)樓盤，包括廣告宣傳方向、⑤要求提供各欄目的簡(jiǎn)介，價(jià)位表原件，此步工作為事業(yè)處負(fù)責(zé)完成。福利分房即將成為歷史，住房貨幣化成為大勢(shì)所趨，越趨，越來(lái)越多的人已經(jīng)將目光逐步投向個(gè)人貸款買房。近日，建行對(duì)％；％；％；％，％；％；％；％；％；期限的長(zhǎng)短是由貸款人年收入的多少和貸款金額的大?。?；％；在閉幕的中國(guó)（杭州）最佳人居環(huán)境展覽會(huì)上，承辦方做了一次大型的“住在杭州”體的自然風(fēng)光，是吸引人們前來(lái)居住的最大原因。民以有山有水的城市成了人們心目中理想的居住地。城一大批精品住宅的蔣村商住區(qū)，選擇率也比較高，為16.5％。運(yùn)河和東河為5％和4.5%,城北則被人認(rèn)為不太理想，僅為0.8％。在幾個(gè)傳統(tǒng)的問(wèn)題如購(gòu)房因素、房?jī)r(jià)、面積、戶型結(jié)構(gòu)中（如），映了房產(chǎn)市場(chǎng)新的勸向。環(huán)境成為買房時(shí)人們最先考慮的因買潛力十分大。在回答“如果交通條件很好，您會(huì)選擇在哪管有一半的人回答了市區(qū)，但也有25％的人表示愿意到“車程在4理好的住宅小區(qū)，相信會(huì)有相當(dāng)多的人愿意去這樣的地方買房。調(diào)，市調(diào)結(jié)果表明目前有三分之一家庭住房仍不寬裕，及在今工程質(zhì)量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型，希清當(dāng)前需求，緊跟市場(chǎng)的步伐，更好地找準(zhǔn)市場(chǎng)。13.1％。方米以上4.3％。中靠父母單位分房的新所占比例降至21.28靠夫妻一方單位分09.6%9.57%4.26%0單位分房為主轉(zhuǎn)為個(gè)人購(gòu)房為主，短短幾年間如此巨大的變化令人驚房制度的深化改革及各有關(guān)部門配合共同啟動(dòng)津門房市的成績(jī)確實(shí)功不可沒(méi)。住房是獨(dú)單和偏單。根據(jù)本屆調(diào)查顯示：擁有獨(dú)單和偏單的新人各占41.49％和46.81%,統(tǒng)計(jì)結(jié)果比較見(jiàn)下表。時(shí)也受到少數(shù)新人舍“獨(dú)”求“偏”的影響，而三有微量增長(zhǎng)。此外居住在平房與伙單的新人與前兩看出新世紀(jì)新人的居住房型正在不斷改善，居住質(zhì)量正在不斷穩(wěn)步提升。選擇全部向親友借款、一次性付清房款的人數(shù)占6.38％；沒(méi)有新人選擇二手房抵押貸款。由此一方面可以看出房市的啟動(dòng)離不開(kāi)金融系統(tǒng)提供的服務(wù)支持；另一在購(gòu)買住房時(shí)已明顯接受了消費(fèi)信貸的觀念，而不像過(guò)去那樣多“欠人情”找借款了。據(jù)分析，除樓市火爆和人們轉(zhuǎn)換觀念的因素外，新人們能收入會(huì)穩(wěn)步增加”。而且還有新人在調(diào)查問(wèn)卷中標(biāo)明，要以婚后節(jié)余為貸款購(gòu)房作準(zhǔn)備，因此潛在的商品房購(gòu)買力也不容忽視。期盼樓市“三突破”在紅紅潮中，新人們對(duì)其間存在的一些問(wèn)題也感慨頗多。在本屆專項(xiàng)調(diào)查充解釋是由于“個(gè)人資金不足”等原因。由以上分析及的服務(wù)希望有所突破的呼聲較為集中。而且住房作套支持工作。世紀(jì)新人們希望能更加順暢地圓住房夢(mèng)。著各種各樣促銷手法的相繼登場(chǎng)和落幕，開(kāi)發(fā)商吸引客戶的重立在房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的基礎(chǔ)上了。因此，推銷第二性，物業(yè)第始終是順暢銷售的有力保證。房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃可以通過(guò)以下兩個(gè)方面來(lái)理解：伸至整個(gè)大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型（社區(qū)環(huán)境）和總體功能規(guī)劃等等。面，因?yàn)?殼'的變動(dòng)更傷筋動(dòng)骨，更費(fèi)時(shí)費(fèi)力，是最難調(diào)整的要件。所以，它的前期規(guī)劃就顯得尤其重要，一般到了中后期，是不作任何大的更改的。要的各項(xiàng)設(shè)施的全面配置。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保最基本功能配置，是對(duì)'殼'的充實(shí)和完善。隨著人們生活水平的不斷提高和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，不但一些基本配置的標(biāo)準(zhǔn)在逐漸提高，而且有很多額外套設(shè)施，也已經(jīng)在不少住宅小區(qū)中出現(xiàn)，如社區(qū)俱樂(lè)部，網(wǎng)球場(chǎng)較，“體”的要素對(duì)客戶而言，雖然在購(gòu)房時(shí)的直觀感受不怎么活卻密切相關(guān)，恰當(dāng)?shù)募?xì)節(jié)表現(xiàn)有時(shí)也會(huì)增加對(duì)客戶的影響程度是產(chǎn)品策略方面種類最多，可塑性最強(qiáng)，最易于調(diào)整，是在促銷以，許多好的設(shè)想和大量資金的投入便會(huì)集中在這個(gè)方面，許多發(fā)揮。有關(guān)上述兩個(gè)方面的基本要求，國(guó)家都有頒布相關(guān)的設(shè)計(jì)和建設(shè)規(guī)定來(lái)加以約束。因此，一些最基本的配置，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)盡力辦到，這不但是樓盤建設(shè)的品質(zhì)底線，而且也是對(duì)消費(fèi)者最基本利益的保證。但隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激有吸引力，如何通過(guò)更符合時(shí)尚的房型設(shè)計(jì)、新型建材的運(yùn)用和添加來(lái)提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多的客戶，漸漸成為發(fā)展商們告策略和銷售策略相比較，對(duì)產(chǎn)品本身的投入可以說(shuō)是實(shí)實(shí)在在影響力是其他行銷方法所無(wú)法取代的。另一方面，產(chǎn)品策略也不提升，它更是順應(yīng)市場(chǎng)的一種營(yíng)銷行為。話，市場(chǎng)不認(rèn)可，產(chǎn)品無(wú)法變?yōu)樯唐?，再好的房屋也不得不面臨空置的位雖然涉及到客戶的職業(yè)、年齡、生活習(xí)俗等各個(gè)方面，但最根本的一水平，反映到產(chǎn)品上來(lái)，便是房屋價(jià)格區(qū)間。同樣，產(chǎn)品規(guī)劃的不同，品具體構(gòu)成是否更精美、更豐富，而要做好這一點(diǎn)，勢(shì)必要追加投入，的單價(jià)和總價(jià)也會(huì)相應(yīng)上升?？們r(jià)的設(shè)定其實(shí)就是產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位大面積的高檔住房，主房不但不朝南、不夠大，且沒(méi)有獨(dú)立的衛(wèi)生間和公樓不配備有氣派的大堂和充足的停車位……。這些其實(shí)都是決策者對(duì)產(chǎn)品總價(jià)的忽視，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位的斷裂理解所致。其次，產(chǎn)品規(guī)劃還應(yīng)該順應(yīng)和品規(guī)劃要與目標(biāo)客源相吻合，并不是簡(jiǎn)單地遷就客戶，而是應(yīng)該善于挖在需求。同樣，為了要使自己的產(chǎn)品從眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，一配置是必不可少的。所以，作為一種積極主動(dòng)的企業(yè)行為，產(chǎn)品規(guī)劃的立在順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚的基礎(chǔ)上。譬如住宅小區(qū)的純水供給系統(tǒng)，是徑。第三，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該兼顧實(shí)際銷售的需要，注意恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)。產(chǎn)品不盡是多多益善，具體規(guī)劃時(shí)應(yīng)該考慮到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況。譬如對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品配置，除了必不可少的外，盡量不要東施效顰；對(duì)手欠缺的地方，強(qiáng)。這樣，才便于突現(xiàn)自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，而不是簡(jiǎn)單的跟隨模仿，導(dǎo)致最終為成本所累。此外，產(chǎn)品規(guī)劃，有時(shí)候還應(yīng)該考慮到消費(fèi)者的接受，有的放矢才可能果。譬如裝飾標(biāo)準(zhǔn)，在上海，因?yàn)樯虾Ｈ斯?jié)儉且喜偏重于室外和公共部位的精心裝修，而對(duì)室內(nèi)的裝潢則一律從簡(jiǎn)，這又好。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)定是否有利銷售宣傳也是一個(gè)重要考慮因素。同樣建議，一個(gè)在銷售上容易顯現(xiàn)，另一個(gè)則不容易表達(dá)，這就需要我們礎(chǔ)上，注意恰當(dāng)?shù)倪x擇。與其他營(yíng)銷組合一樣，投入和產(chǎn)出的價(jià)值比很難修正的，只有迎合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品規(guī)劃才能最終取得豐厚的效益。城市景觀是由城市環(huán)境中各種相互作用的視覺(jué)事件所構(gòu)成，構(gòu)成了城市景觀表達(dá)的基本要素城市景觀是由城市環(huán)境中各種相互作用的視覺(jué)事件所構(gòu)成，這些視覺(jué)事物和視覺(jué)事件構(gòu)成了城市景觀表達(dá)的基本要素。由于件的多樣性特點(diǎn)，決定了城市景觀具有構(gòu)成上的復(fù)雜性、內(nèi)涵上性、空間上的流動(dòng)性和時(shí)間上的變化性等特點(diǎn)。城市景觀反映相關(guān)構(gòu)成要素的復(fù)合作用，其中主要的元素決定景觀的性質(zhì)，次要的元準(zhǔn)可以分為不同的類型。如可按空間形式分，可按內(nèi)容分，也可景觀的素材歸納焉有如下三方面：自然素材、人工素材和事件素各種地形、氣候、光照、植物、水體、泥土、巖石及其它自然材物和各種人工設(shè)施；事件素材是指那些正在發(fā)生的視覺(jué)事件，如要素相互作用、組合使城市景觀呈現(xiàn)出不同的表現(xiàn)形態(tài)，這包括化形態(tài)。景觀的物理形態(tài)由城市中那些無(wú)生命的景觀要素或系統(tǒng)活的有機(jī)體及其系統(tǒng)構(gòu)成；景觀的文化形態(tài)則由思想觀念、歷史式、地方情感等構(gòu)成。城市景觀設(shè)計(jì)注重以上諸種形態(tài)在城市景組合。在城市景觀的進(jìn)化演變過(guò)程中，文化的、生物的、物理的維和時(shí)空之維中所呈現(xiàn)的諸種組合構(gòu)成了城市景觀設(shè)計(jì)的基本依形態(tài)組合構(gòu)成了城市景觀設(shè)計(jì)的真正科學(xué)前提。強(qiáng)調(diào)進(jìn)化是在時(shí)計(jì)操作的核心，進(jìn)化既包括了空間又蘊(yùn)含著時(shí)間，它昭示某一特定城市地域的自然演進(jìn)、文化演進(jìn)和人類群體的進(jìn)化。城市景觀設(shè)計(jì)應(yīng)能充分反映這種演進(jìn)和進(jìn)化做出積極的貢獻(xiàn)。也就是說(shuō)，城市景觀設(shè)計(jì)的終極目的物理的要素實(shí)現(xiàn)均衡與和諧。這需要對(duì)各類視覺(jué)事物和視覺(jué)事件組織，并在美學(xué)上其進(jìn)行創(chuàng)造性的處理。城市景觀設(shè)計(jì)是一個(gè)動(dòng)進(jìn)化或發(fā)展的過(guò)程。城市景觀的進(jìn)化乃是空間的時(shí)間變化。在城特性，并在一個(gè)四維的空間－時(shí)間連續(xù)體中占有其位置。如歷史造等都是城市進(jìn)化過(guò)程中一個(gè)具體的時(shí)－空事件，而不是單純的史過(guò)程僅僅是時(shí)間性的，而進(jìn)化過(guò)程則兼具空間特性。時(shí)間合并長(zhǎng)、水的流動(dòng)、景觀的歷史變遷等許多方面；而空間則涉及韻律調(diào)和對(duì)比、整體與局部等。城市景觀設(shè)計(jì)是將視覺(jué)事物或事件置體中加以組合和表達(dá)，從而使景觀的形式、意象和意義均能得以上，景觀設(shè)計(jì)要賦予對(duì)象以外顯的形態(tài)，如形狀、尺度、色彩、面屬性；在意象層面上，景觀設(shè)計(jì)通過(guò)對(duì)空間進(jìn)行結(jié)構(gòu)組織、符相應(yīng)的內(nèi)涵，如環(huán)境性質(zhì)、場(chǎng)所特性、可識(shí)別性等環(huán)境的文脈意義，要把與文化、歷史、生活等相關(guān)的象征性因素融匯到景觀形象之中，從而賦予景觀以深層的文化含義?？梢?jiàn)，能與人類產(chǎn)生深層次的情感交流?！敖环繒r(shí)，小區(qū)的大樹(shù)覆蓋率有多少？”據(jù)測(cè)定，大樹(shù)的制氧量、二氧凡大規(guī)模引種大型喬木的住宅小區(qū)無(wú)一例外地受到市場(chǎng)的青睞，銷售喜木，許多樹(shù)的胸徑都在30厘米以上，足見(jiàn)一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，大樹(shù)將是整個(gè)景觀的中心。按照著名的規(guī)劃大師K·林奇的說(shuō)法，大樹(shù)形成了社區(qū)的地標(biāo)，使社區(qū)景觀產(chǎn)生層次并豐富了天際線，整個(gè)小區(qū)的大提高。萬(wàn)科在徐匯區(qū)建造華爾茲花園時(shí)，為了保留原先地塊上的一片排房屋。而這片后來(lái)被稱作“維也納森林”的大樹(shù)成了整個(gè)華爾茲花園帶來(lái)的增值意義無(wú)法估量。而在水清路上的“香樹(shù)麗舍”，更是以“香樹(shù)”為小區(qū)特色。年度最熱銷的別墅類產(chǎn)品，大樹(shù)更是不可或缺。別墅是一種開(kāi)放型建筑將起到阻隔視線、完成圍合的作用，意義如同石庫(kù)門的圍墻。缺乏大樹(shù)建筑。之所以有些前幾年造的別墅，看上去感覺(jué)總?cè)绾翢o(wú)私密感的豪華個(gè)道理。追求小區(qū)的“大樹(shù)率”更是對(duì)發(fā)展商的實(shí)力雨綢繆，在黃浦江岸邊興建了一座森林公園資數(shù)千萬(wàn)。在其開(kāi)發(fā)的小區(qū)內(nèi)多有移栽，并中搶占先機(jī)。環(huán)境景觀這個(gè)賣點(diǎn)，在廣告的吆喝中，一直備住宅產(chǎn)品。但是，廣告怎么吆喝環(huán)境景觀？環(huán)境景觀，這“園”究竟為好？實(shí)在需要認(rèn)真深入地研究總結(jié)。沒(méi)有最好的景觀設(shè)計(jì)，只有最能使住宅社區(qū)獨(dú)具特色，煥發(fā)個(gè)性魅力。立體設(shè)計(jì)。當(dāng)程度是仿照前蘇聯(lián)。我們的建筑學(xué)系，在西方叫建筑環(huán)境系，而我念納入到建筑中去。叫法不同，當(dāng)然課程設(shè)置也不同。中國(guó)的建筑學(xué)設(shè)計(jì)這門課，只是近兩年獲美國(guó)哈佛大學(xué)景觀設(shè)計(jì)學(xué)博士的俞孔堅(jiān)回創(chuàng)辦了環(huán)境景觀設(shè)計(jì)研究中心。近兩年，極少數(shù)學(xué)校嘗試開(kāi)設(shè)景觀設(shè)涉及住宅的景觀設(shè)計(jì)。由于景觀設(shè)計(jì)在中國(guó)缺乏高等教育的支持，那程中，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)是相脫離的，往往是建筑觀設(shè)計(jì)單位才姍姍介入；有的社區(qū)是樓蓋好了以后，才去做景觀設(shè)計(jì)經(jīng)無(wú)法做好統(tǒng)一的景觀設(shè)計(jì)了——建筑吹簫，國(guó)外環(huán)境景觀設(shè)計(jì)叫地景設(shè)計(jì)，是先期介入地塊，至少與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)同步。院或藝術(shù)院校，他們對(duì)園林藝術(shù)或公共藝術(shù)有一定的造詣，但觀與建筑的關(guān)系，但又缺乏對(duì)當(dāng)?shù)氐奈幕?xí)俗、審的了解，往往對(duì)接不到審美的文化認(rèn)同，就算能悟出“雨里雞鳴一兩家，竹溪村路板橋斜”的詩(shī)句，但能找得著“看《左傳》往右翻”的感覺(jué)告公司，同樣是找不到景觀設(shè)計(jì)的深刻理念。于是香榭里，再版法蘭西”。從建筑里生長(zhǎng)出來(lái)，和諧共生，讓景觀更有地域文化的支撐力呢化背景特征。我們的房子是蓋給現(xiàn)代人住的，我們的環(huán)境景觀是營(yíng)造給現(xiàn)代人享用的?，F(xiàn)代人回到自己居住的社區(qū)，主要解決兩個(gè)“再生”問(wèn)題：如果模仿傳統(tǒng)的園林景觀設(shè)計(jì)，那是向后看，忽略了我概念源于農(nóng)業(yè)社會(huì)，強(qiáng)調(diào)的是觀賞休閑性，是封建社會(huì)士大夫、有閑后理想化的產(chǎn)物。如果一味地克隆西洋園林景觀設(shè)計(jì)，則缺乏創(chuàng)新，忽略生親和力與歸宿感。我們的時(shí)代主流，仍是以大工業(yè)時(shí)代為背信息時(shí)代的多元化、個(gè)性化階段。因此，我們的景觀設(shè)計(jì)，應(yīng)注人的心身再生、人的參予性，即體力、腦力能在一個(gè)好環(huán)境精神抖樓地投入工作。理解了景觀的設(shè)計(jì)背景，再去掌握景觀設(shè)計(jì)的主要原則，何豪華與藝術(shù)都是多余的。了。小區(qū)的環(huán)境明顯改觀，樹(shù)多了，綠地也大了。尤其環(huán)境越來(lái)越重視，綠化已不是多種幾棵樹(shù)、幾棵草的事了，環(huán)境設(shè)計(jì)出現(xiàn)了新趨勢(shì)。的研究，集中綠地突出了公共觀賞價(jià)值，但拉大了與大多數(shù)和安全感，也不利于住戶之間的溝通，而面積適中、均衡分不僅可以使更多的窗戶看得到風(fēng)景，也增加了居民就近休利于住戶之間的溝通，增強(qiáng)社區(qū)的凝聚力。因此，組團(tuán)綠地漸漸“超過(guò)”了集中綠地。民休息的小椅。抬頭再往上看，每棟樓的陽(yáng)臺(tái)和樓頂也被綠色植物點(diǎn)綴著。下沉式廣場(chǎng)、綠地、綠籬、樹(shù)木及建筑上的綠色植物，使人們?cè)诿總€(gè)層面都能享受到綠色。的親切?，F(xiàn)在，一些小區(qū)又對(duì)小區(qū)綠地的潛能進(jìn)行了挖掘，使綠化的功能多有的小區(qū)不僅在綠地中安裝了各式各樣的照用小區(qū)的綠地建設(shè)了高爾夫練習(xí)場(chǎng)，把休閑的概念引到綠地中來(lái)，啟設(shè)的思路。環(huán)境不但能夠滿足人們心中的審美需求，同時(shí)其中一個(gè)標(biāo)志就是，環(huán)境的重要性得到非常明顯的強(qiáng)調(diào)。住宅之外的環(huán)當(dāng)今樓盤的重要賣點(diǎn)。環(huán)境不但能夠滿足人們心中的審美需求，同時(shí)還在炎熱季節(jié)可以遮陽(yáng)，還可以降低太陽(yáng)輻射熱。防塵：地面因綠化覆蓋，黃土得以覆蓋，可以防止塵土飛揚(yáng)。防風(fēng)：迎著冬季的主導(dǎo)風(fēng)向，種植密集的喬木和灌風(fēng)侵襲。防聲：可以減少工廠、交通車輛的噪音。降溫：夏季可以降低好綠化環(huán)境，其實(shí)就是種植大片的草坪以及在路邊種植一排大王椰子樹(shù)深度和層次，綠化效果非常有限。社區(qū)環(huán)境不只是一個(gè)綠化率住宅小區(qū)不僅僅是綠化率的高低，它包括綠化、圍墻、大門、活動(dòng)設(shè)施，各種指單就綠化而言，也不是簡(jiǎn)單的綠了就可以了，而必須考慮喬木、灌木、的適當(dāng)搭配以及果樹(shù)、藥材、觀賞植物的搭配，以及平面綠化與立體綠聲；③豐富多彩的綠化；④與水景親近；⑤街道適于人們散步的場(chǎng)所和空間；⑧有游樂(lè)設(shè)施。其為關(guān)心，并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；④室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)；⑤日照。社區(qū)環(huán)境"以人為本"好的環(huán)境工程的設(shè)計(jì)，每項(xiàng)都有其原則性的限制。首先，崇尚自然是基本出發(fā)點(diǎn)。人是不開(kāi)自然，以綠為主實(shí)際就是以人為本的一種具體體現(xiàn)。在人工的建了很好的柔化和軟連接的作用，給居住區(qū)賦予勃勃生機(jī)，同時(shí)從物理改善微環(huán)境、凈化空氣的作用。其次，要強(qiáng)調(diào)對(duì)人本身的一種尊重，這并不是一句空話，許多具體的工作就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。如活動(dòng)設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、的尺度應(yīng)與人體工程學(xué)諸尺度相適應(yīng)，從材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性相接觸時(shí)的舒適性和安全性以及使用的耐久性。小區(qū)里的景觀不只是須與居民的休閑活動(dòng)相匹配，也就是說(shuō)居民可以徜徉其中，能夠?qū)崒?shí)設(shè)施，比如小區(qū)的集中空地做出高低錯(cuò)落的構(gòu)筑物應(yīng)該形成或大或小動(dòng)空間，以滿足不同活動(dòng)的使用要求，開(kāi)闊的場(chǎng)地可以供居民集體晨動(dòng)，而相對(duì)隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場(chǎng)所。劃是金，綠地是銀”的開(kāi)發(fā)理念也在房地產(chǎn)交易展示會(huì)上凸購(gòu)房者還是禁不住誘惑，慷慨地簽下了預(yù)售合同，世紀(jì)公園會(huì)上一亮相，就成了搶手貨?！白叱觥澴踊\’不久的上海經(jīng)具有發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的水準(zhǔn)?！毕愀垡晃环慨a(chǎn)專家感嘆說(shuō)。因?yàn)?，在延中、世紀(jì)公園、虹橋綠地一帶，綠地周邊一公里的小區(qū)房?jī)r(jià)普遍高于鄰近地范圍里，某個(gè)坐南朝北、能俯視世紀(jì)公園的小區(qū)的售價(jià)已經(jīng)著蘇州河干流黑臭的消失，周邊樓市開(kāi)始火爆。擁有蘇州河緊規(guī)劃，黃浦江樓盤的潛力也會(huì)被進(jìn)一步挖掘出來(lái)，“水邊豪宅”將應(yīng)運(yùn)而生。用要由他們來(lái)出的話，可能更有爭(zhēng)議。我看到有些報(bào)道說(shuō)，某項(xiàng)目花了中花園或空中巴比倫之類的，就個(gè)人觀點(diǎn)而言，實(shí)屬不當(dāng)投資。有人會(huì)人各行其道，訪客停車方便。另外，園林建設(shè)還可以發(fā)揮業(yè)主的積極性在開(kāi)發(fā)商以樹(shù)籬或其他方式標(biāo)出的花園內(nèi)種樹(shù)、種花、種草，不僅可以性，而且不用花開(kāi)發(fā)商和以后的物業(yè)管理一分錢?？傊h(huán)境綠化實(shí)屬必要投資搞華而不實(shí)的公園式的園林，特別是投資巨大，維護(hù)費(fèi)用很大的園林，這一點(diǎn)，買房者在選房需引起重視。至于會(huì)所，當(dāng)然是很必要的，高檔社區(qū)更少體量應(yīng)與項(xiàng)目大小相匹配，也就是利用率和維護(hù)費(fèi)用的問(wèn)題。另外，會(huì)所內(nèi)容也很重要。我個(gè)人覺(jué)得，除其他設(shè)施外，有兩樣設(shè)施必不可少，特別是對(duì)高檔家園施，包括健身器械室，還有可用于健美操等的室內(nèi)空間；二是室內(nèi)游泳十分注重鍛煉，至少每周二至三次或更多，越是“新新人類”越是如此方式。其他的可視需要和預(yù)期利用率加以考慮。本人看到有的會(huì)所搞什為不當(dāng)，搓麻當(dāng)然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里大家的錢來(lái)建棋牌室，畢竟高檔社區(qū)應(yīng)該倡導(dǎo)健康生活方式，這和今后關(guān)。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在居民的共識(shí)。有適于人們散步的場(chǎng)所和空間；⑧有游樂(lè)設(shè)施。最為關(guān)心，并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。設(shè)施的配套程度；服務(wù)方式、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間的方便程度。如火災(zāi)，地震等。的飲用水也應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)，尤其是水池二次供水的情況下，室外公共環(huán)境要清化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與應(yīng)與其周圍的環(huán)境有機(jī)地結(jié)合，給人以明快、淡雅、親切地方風(fēng)格。廊、漫步小徑、假山流水、瀑布等相互搭配而協(xié)調(diào)的新型園林景觀與自然地勢(shì)自然協(xié)調(diào)，避免雷同現(xiàn)象，既要考慮滿足日照要求和綠適當(dāng)?shù)母卟?，形成特色。在戶型設(shè)計(jì)上，充分利用環(huán)境特點(diǎn)，使主要空間享有最佳景觀。推進(jìn)資源回收與開(kāi)發(fā)的應(yīng)用力度。宜設(shè)置面向路面的外飄陽(yáng)臺(tái)，控制各家各戶自建飄出式的各類防盜網(wǎng)房景觀要盡量協(xié)調(diào)。優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢無(wú)污染，生態(tài)平衡的涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。培育生態(tài)住宅概念主要是在建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問(wèn)題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。四、走進(jìn)生態(tài)住城房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“生態(tài)住宅”、“綠色住宅”、“可持續(xù)發(fā)展的住宅欣喜的跳動(dòng)音符，給普通百姓帶來(lái)對(duì)美好生活的憧憬和遐想。也成為發(fā)的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康又要控制對(duì)于自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。生起來(lái)有四點(diǎn)，即舒適、健康、高效和美觀。追求舒適和健康是生態(tài)住宅是生態(tài)住宅的核心內(nèi)容；追求美觀是生態(tài)住宅與大自然相和諧的完美境在生態(tài)住宅方面起步較晚，但近來(lái)卻很受重視。有幾個(gè)主要原因，一是國(guó)家將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)社會(huì)發(fā)展的兩大基本戰(zhàn)略，因此各級(jí)政府對(duì)此都非常重視；二是住宅支柱產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展迅速，而其對(duì)能源供應(yīng)和環(huán)境保護(hù)也造成巨大壓多，并且迫在眉睫；第三，住房分配制度改革使得住宅最終走入市場(chǎng)得生態(tài)住宅可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而不斷擴(kuò)大影響，從而促進(jìn)和引導(dǎo)住宅的方向前進(jìn)；最后，隨著人們節(jié)能意識(shí)、環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)，供暖系統(tǒng)得住戶經(jīng)濟(jì)利益與能耗直接掛鉤等，人們更加全面地關(guān)注居住環(huán)境，康舒適住宅的要求與日俱增，這也促進(jìn)了生態(tài)住宅與住宅可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題的研究與探索。正是基于以上幾點(diǎn)原因，住宅的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題得到了政府、房地產(chǎn)和科研機(jī)構(gòu)的重視。態(tài)化”上做足文章這些當(dāng)選物業(yè)一個(gè)最大的特色就是力圖在地理位置并不優(yōu)越的區(qū)域內(nèi)，以人工環(huán)境創(chuàng)造出重視庭院綠化，巧妙利用水和陽(yáng)光的生態(tài)型的環(huán)抱中流淌，營(yíng)造出一個(gè)人工天然的健康生態(tài)環(huán)境。其他如居等均有類似的人工生態(tài)環(huán)境，使得人們一進(jìn)入小區(qū)馬上會(huì)感環(huán)境中，與喧鬧的市區(qū)、車水馬龍的街市形成鮮明的對(duì)照。整觀賞性和休閑性，改善了小區(qū)內(nèi)的小氣候，空間質(zhì)量指數(shù)、噪聲指數(shù)與市區(qū)有明顯差別。有的樓盤為了隔離主干交通要道的噪音和空氣污染，特別劃出以前發(fā)展商盲目追求容積率形成了鮮明對(duì)照。好環(huán)境優(yōu)于好位居住物業(yè)所在地方大都不是廣州市民公認(rèn)的好位置，洛湖居甚居住物業(yè)的優(yōu)越位置在珠江兩岸和白云山下，實(shí)際上這些地方開(kāi)發(fā)的精品住宅也有不少，但無(wú)一入選明星樓盤，究其原因主要在環(huán)境方面（價(jià)格因素除都寸土寸金，發(fā)展商無(wú)法降低容積率去造就優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。發(fā)展到今天，環(huán)境問(wèn)題影響到人類發(fā)展的方方面同。沒(méi)有了環(huán)境就無(wú)從談起位置、質(zhì)量、時(shí)機(jī)等要素，房地產(chǎn)位置因素的重要性會(huì)因環(huán)境變化而變化。未來(lái)發(fā)展響因素是環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)的學(xué)術(shù)界和發(fā)展商都應(yīng)重視這個(gè)問(wèn)題。創(chuàng)造新金碧花園設(shè)立了五個(gè)公共運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，兩個(gè)大型綜合娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)中心，區(qū)內(nèi)的人們不出小區(qū)不能得到良好的生活和社會(huì)服務(wù)。金桂園則提出了"首創(chuàng)了廣州住宅小區(qū)實(shí)行專業(yè)家庭保健醫(yī)療上門服務(wù)的業(yè)務(wù)。在廣州、市人口老齡化趨勢(shì)愈來(lái)愈嚴(yán)重的今天，發(fā)展商的這一創(chuàng)新觀念贏得了人應(yīng)當(dāng)?shù)鼐幼⌒枨筮@些當(dāng)選物業(yè)在地域上具有顯著的地方適應(yīng)性，在建筑映了我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)人們對(duì)居住生活的要求水準(zhǔn)。多數(shù)明星樓盤的居架空處理。這種住宅底層架空處理很有熱帶地區(qū)的特點(diǎn)和適應(yīng)性，它是想場(chǎng)所（新加坡也是如此）。架空后建筑物的通透視線較開(kāi)闊，擴(kuò)展了小區(qū)的綠化空間，在小區(qū)規(guī)劃方面，明星樓盤的共有特點(diǎn)是小區(qū)園林式綠化，住宅組團(tuán)式中庭花園的存在對(duì)聯(lián)系小區(qū)居民之間交往和小區(qū)文化的培養(yǎng)起到很好的帶布置中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、便利超市場(chǎng)、會(huì)所，使人們生活在一個(gè)氣息的開(kāi)放環(huán)境之中。小區(qū)中的高低建筑與綠地、水池和道路彼此結(jié)合有機(jī)整體。從十大明星樓盤中我們可以看出，人們?cè)絹?lái)越將單純追求舒轉(zhuǎn)向?qū)幼≌w環(huán)境和居住品質(zhì)的關(guān)注，轉(zhuǎn)向?qū)τ绊懭梭w自身健康的環(huán)此，提高人居環(huán)境質(zhì)量是未來(lái)好房子的必備要素。的趙冰城市多功能立體生態(tài)樓是一種集人居環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、節(jié)能新及材料為一體的新型建筑形式。它可以成為以居住環(huán)境為主體的多功設(shè)施中設(shè)置了太陽(yáng)能發(fā)電裝置和風(fēng)力發(fā)電裝置，這種能源裝置（配有效地應(yīng)用自然能源，大量節(jié)省現(xiàn)有資源；配有科學(xué)的節(jié)水儲(chǔ)水和水利等水源儲(chǔ)存使用，有效緩解城市用水難題，同時(shí)也可避免暫時(shí)可能出的隱患，解決人類持續(xù)發(fā)展用水的重大難題；建筑設(shè)施中還配置了可中層或頂層分別設(shè)置有敞開(kāi)式、封閉式等多種形式的綠色生態(tài)空間，種生長(zhǎng)所用。著京廣大廈外的北京城頗有感慨?！敖ㄖ熢谶@子”，這是齊威在澳大利亞的同事給予中國(guó)建筑最普通的評(píng)價(jià)，“就的建筑這樣的事情在中國(guó)并非是笑話。兵營(yíng)一般成片的住宅小區(qū)里樓是樓房號(hào)。當(dāng)你走同樣的路到同樣的樓房，然后攀登同樣的樓層，用的門時(shí)，你卻發(fā)現(xiàn)走錯(cuò)了地方。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下來(lái)火柴盒樣的住個(gè)城市，很難讓人分清兩個(gè)不同城市之間的建筑有什么區(qū)別。當(dāng)改革后的住宅成為商品，人們的居住理念仍然停留在遙遠(yuǎn)的過(guò)去：像皇帝一樣面南背北；盡可房然后產(chǎn)生與不同行政級(jí)別的待遇對(duì)號(hào)入座的感慨；選擇在比較繁華區(qū)收入地位較為低下的人們。這些落后的想法給建筑師的懶惰創(chuàng)造了的創(chuàng)造。這種蓋郵戳式的住宅建設(shè)目前仍然是中小城市的主流。在北人口較多的大城市，在一些有錢人聚居的地方，住宅設(shè)計(jì)正在慢慢發(fā)斷地拔地而起，這種缺少特色的矩形怪物盡可能多的滿足了城市人口是在由塔樓組成的鋼筋叢林里居住的人們醒來(lái)遲早會(huì)發(fā)現(xiàn)自己與未來(lái)同樣人口眾多的東南亞及香港地區(qū)，塔樓被賦予了更多姿態(tài)：三叉形人們希望獲得能夠顯現(xiàn)財(cái)富的住宅時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始依靠概念來(lái)吸引他的建筑師無(wú)所顧忌的拿來(lái)西方古典建筑的衣服罩在中國(guó)落后的居住理不恰當(dāng)?shù)匕岩粋€(gè)住宅區(qū)變成世界公園，到頭來(lái)人們擁有的只是關(guān)于歐多了一批粗制濫造的建筑。房地產(chǎn)界資深人士王石說(shuō)過(guò)：“在世界最大的市場(chǎng)需求面前，缺乏具有前瞻性的創(chuàng)造?！睉卸璧慕ㄖ煂?duì)缺乏創(chuàng)造的中國(guó)建筑負(fù)有劃經(jīng)濟(jì)體制中未完全解脫出來(lái)的建筑設(shè)計(jì)院所。精力被職稱、收入、引過(guò)去的建筑師并沒(méi)有把建筑設(shè)計(jì)當(dāng)作一種富有創(chuàng)造性的事業(yè)，僅僅建筑的設(shè)計(jì)是在八小時(shí)之內(nèi)完成的。相比而言，中國(guó)建筑師缺少認(rèn)真度。建筑師很少進(jìn)行較為完整的項(xiàng)目分析，也缺少這種工作習(xí)慣。而與愿望、環(huán)境的利用與協(xié)調(diào)等分析是建筑成功的基礎(chǔ)。金錢限制了中揮。接收開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)費(fèi)之后的建筑師盡量避免過(guò)多的設(shè)計(jì)支出。即使動(dòng)力深入思考并實(shí)現(xiàn)，平庸與創(chuàng)新得到同樣的工資回報(bào)，于是，抄襲捷徑。源于西方的現(xiàn)代建筑與中國(guó)式山水樓閣的理念有巨大的差別，思維并不會(huì)天然的接受西方的居住空間理念，由此而產(chǎn)生建筑師自身野的狹小。土生土長(zhǎng)的建筑師與西方現(xiàn)代建筑理念的距離因視野的狹距離、影響了建筑師的創(chuàng)新動(dòng)力轉(zhuǎn)而奉行生硬的“拿來(lái)主義”。中西式、材質(zhì)的不同使"拿來(lái)"的西洋風(fēng)格建筑只是表面文章。浮躁的開(kāi)發(fā)商在中國(guó)，開(kāi)發(fā)商與建筑師由于經(jīng)濟(jì)的關(guān)系而變得不平等。在拿著大把鈔票的開(kāi)發(fā)商眼里計(jì)從的雇員。讓齊威痛心不已的是國(guó)內(nèi)建筑師為了謀生不得不趨從種要求，金錢擊敗了建筑師對(duì)自己事業(yè)的尊重。而開(kāi)發(fā)商都不尊重自己理由為此苦惱。一個(gè)城市，一個(gè)國(guó)家的建筑之魂就在一次次誰(shuí)都不尊人厭倦的千樓一面終于開(kāi)始在市場(chǎng)里面受到冷落，市場(chǎng)的力量向建筑須依靠創(chuàng)新而制造賣點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商同樣拿著鈔票向建筑師提出了“創(chuàng)新一種動(dòng)力，盡管力量的表達(dá)與回應(yīng)很小?！饼R威說(shuō)，“要相信市場(chǎng)。國(guó)開(kāi)發(fā)商，至今仍無(wú)可能與建筑達(dá)到完美的互動(dòng)。雙方停留在交易的實(shí)現(xiàn)共同的建筑理念。齊威認(rèn)為開(kāi)發(fā)商必須有成熟的專業(yè)知識(shí)，用其建筑師的設(shè)計(jì)，指出錯(cuò)誤從而幫助建筑師實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意了解項(xiàng)目的一切資料與理念。并告訴開(kāi)發(fā)商哪些要求可實(shí)現(xiàn)，哪些不可能些東西是建筑師無(wú)法突破的，中國(guó)的工業(yè)技術(shù)對(duì)建筑設(shè)計(jì)的支撐很脆弱，每一個(gè)建筑師都會(huì)失去夢(mèng)想的翅膀。在中國(guó)落后的工業(yè)技術(shù)這一現(xiàn)實(shí)面前譴責(zé)建筑師的無(wú)能。浮躁是中國(guó)建筑業(yè)普遍的一種情緒。建筑師正在破壞京城的大街小巷，冰涼的現(xiàn)代建筑上面立著令人啼笑皆非的閣樓或中式的格不是硬性的東西，”齊威說(shuō)，“創(chuàng)新要留住民族之魂，而不是用戴著中份?！碑?dāng)開(kāi)發(fā)商拋棄郵戳式的建筑設(shè)計(jì)后，新奇成為另一種盲目的極端。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把不懂中國(guó)國(guó)情的洋人請(qǐng)進(jìn)來(lái)，而并不是為了建筑?！?3環(huán)境——?jiǎng)e把“夏利”設(shè)計(jì)成“奔馳”感覺(jué)也會(huì)有天壤之別正像夏利、奔馳都能上路，但你置身其中的標(biāo)榜為人性化的環(huán)境設(shè)計(jì)，因?yàn)閷?duì)人需求的滿足有深度與廣度上有天壤之別。一位開(kāi)發(fā)商拿綠化舉了一個(gè)廣度的例子。第一個(gè)發(fā)布滿小區(qū)的道路；第二個(gè)發(fā)展商用宅邊綠地將綠化延伸到樓座跟庭花園，把綠化深入到樓內(nèi)；第四個(gè)發(fā)展商為每個(gè)住戶設(shè)花廊，把綠化滲透到每家門口；還是全面覆蓋，以人為本的環(huán)境設(shè)計(jì)在“本”的層面上是有寬窄是一條晨練的道路，在淺層次的美、安全、實(shí)用性方面做到并不的腳掌得到按摩；道路為老人做了一個(gè)分支，在支線上，要跨過(guò)綠籬，拉伸你的腰……在兒童的分支上，配有成人的活動(dòng)區(qū)，在照看孩子的同時(shí)，大人也送回家。從被動(dòng)地滿足人的觀感，到主動(dòng)地滿足人的各項(xiàng)功能性開(kāi)始一種全新生活方式。不過(guò)，正如夏利與奔馳各有自己的消費(fèi)選擇中的重要性對(duì)一部分人來(lái)說(shuō)，還是要讓位給位置、價(jià)格。在要算到住宅的成本中。量力而行仍然應(yīng)該作為最成熟的消費(fèi)原則性化的潮流與時(shí)尚，能幫你認(rèn)清不少消費(fèi)中的誤區(qū)：比如過(guò)多地的設(shè)計(jì)風(fēng)格，以及只為制造賣點(diǎn)而耍的噱頭，都不能成為提升物業(yè)品質(zhì)的真正元素。的到來(lái)，終于使京城樓市刮起了強(qiáng)勁的“創(chuàng)新”風(fēng)年開(kāi)盤的新項(xiàng)目中又高又胖的塔樓少見(jiàn)了，而板式來(lái)親切，住起來(lái)舒適；數(shù)量不多的塔樓也改頭換面四戶的點(diǎn)式塔樓，多以“清瘦”的面貌出現(xiàn)。與之常見(jiàn)的幾座高塔、圍合中間一塊綠地，而是錯(cuò)落有開(kāi)闊。如地處東四環(huán)路與亮馬橋交匯處的東潤(rùn)楓景劃設(shè)計(jì)的一梯八戶、十戶的巨型捆綁式大塔樓，換成清新明快的一梯兩戶的板式和宅；在布局上，一排排淺色調(diào)的板式小高層錯(cuò)落有致，白色弧形屋頂掩映在綠樹(shù)叢像綠海上游動(dòng)的白帆，簡(jiǎn)潔、明快、雅致。風(fēng)格雅園、亞北的嘉銘園也采用這種形環(huán)境營(yíng)造出新：近園近水近綠前幾年，許多項(xiàng)目宣傳時(shí)都強(qiáng)調(diào)位置離“城里”、離而是強(qiáng)調(diào)新盤如何近水、近公園、近綠地，極力突出自己靠近大自然。有的新盤靠綠化隔離帶、大公園而建，如東潤(rùn)楓景選址就在朝陽(yáng)公園的東邊，與公園僅一路之周邊則是大面積的城市綠化帶和規(guī)劃中的國(guó)際高爾夫球場(chǎng)；東風(fēng)家園也與朝陽(yáng)公園望；嘉銘園北臨國(guó)家萬(wàn)畝森林公園；世紀(jì)城不僅置身萬(wàn)柳大社區(qū)里，還北望清澈秀璃房里將四季恒溫，即使外面的世界已是漫天風(fēng)雪，寒風(fēng)凜冽，但住戶只要一走進(jìn)小區(qū)，一些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在營(yíng)造環(huán)境上也不落后。在京城已經(jīng)小有名氣的天通苑，繼心花園后，二期又設(shè)計(jì)了一個(gè)四季常青的溫室玻璃花園。在北京人越來(lái)越崇尚綠色自然的今天，盡管這些新項(xiàng)目大都位置不是最好的，卻因?yàn)榻?、近綠而很有吸引直門庭若市便說(shuō)明這一點(diǎn)。住宅設(shè)計(jì)理念出新：洋大師初露手筆新開(kāi)盤的項(xiàng)目中，際建筑大師的智慧和心血；風(fēng)格雅園、嘉銘園、東潤(rùn)楓景的整體規(guī)劃都由加拿大“B＋H”同特點(diǎn)是：今年的新項(xiàng)目不再像以往那樣，簡(jiǎn)單地抄襲上海、廣東等地的一些做法再單純模仿“歐陸風(fēng)情”、“西洋仿古”，而是根據(jù)市場(chǎng)需求和特定地理環(huán)境度身制定，名建筑師約翰·丹頓中標(biāo)。設(shè)計(jì)師既借鑒了北京傳統(tǒng)建筑南北朝向、中景觀、營(yíng)造社區(qū)環(huán)境，與周邊環(huán)境很好的融合等，中西合璧，使小區(qū)具有更好的居的屋頂“歐式風(fēng)格”太明顯，在開(kāi)發(fā)商的建議下，改成了目前白色弧形屋頂，更迎的設(shè)計(jì)看，新開(kāi)樓盤的設(shè)計(jì)是越來(lái)越現(xiàn)代，越來(lái)越舒適了。如果說(shuō)在去年，分戶供是新的采暖方式的話，那么，到今年分戶供暖已經(jīng)進(jìn)人“尋常百姓家”了。這種供立足未穩(wěn)，新盤華清嘉園、東潤(rùn)楓景、俊景苑等，就采用了更新的分戶地板采暖方還出現(xiàn)了中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，據(jù)介紹，為了讓小區(qū)擁有如原野中一般的清新空氣，售以來(lái)，以購(gòu)場(chǎng)面火爆，銷售業(yè)績(jī)令人驚喜，開(kāi)盤當(dāng)天就銷售近四十套人士的廣泛關(guān)注。之所引起客戶關(guān)注并踴躍購(gòu)買，不僅僅是因?yàn)槠涞靥幯b修及低價(jià)位、高使用率，而是因?yàn)樗?dú)特的四維空間設(shè)計(jì)理念以及由此帶來(lái)的高品質(zhì)。光效果，這正是住宅設(shè)計(jì)中要考慮的問(wèn)題。不同的設(shè)計(jì)理念，帶來(lái)不同不同的產(chǎn)品。信德新時(shí)代開(kāi)發(fā)商想客戶之所想，站在客戶的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)提供具有最大使用交果和最佳采光、通風(fēng)效果的住宅。整體設(shè)計(jì)氣度不細(xì)琢，處處體現(xiàn)以人為本的理念。信德新時(shí)代按國(guó)際建筑現(xiàn)代先進(jìn)的適理念設(shè)計(jì)，聯(lián)合設(shè)計(jì)的經(jīng)典戶型，在人類生存的三維空間中，加入超越視覺(jué)寬度、活動(dòng)頻率、活動(dòng)視線的范圍，我們稱之為“新時(shí)代人類生存享受生活，感受人生。四維空間理念是提：居室的設(shè)計(jì)不僅要考慮三維在居室各功能區(qū)的活動(dòng)時(shí)間和頻率，活動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)和頻率高的居室功能區(qū)間及各種戶型均按照四維空間理論等現(xiàn)代最新設(shè)計(jì)理念進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)。慮起居市、主臥室、衛(wèi)生間、生活陽(yáng)臺(tái)等活動(dòng)最頻繁的居室功能區(qū)，使了具有現(xiàn)代理念的空間文化，每一個(gè)空間具有充分的完整性。景觀客廳間理念，空間完整，方便使用；寬闊的觀景陽(yáng)臺(tái)僅得于通風(fēng)采光，而且整使用，餐廳設(shè)過(guò)渡空間，兼有門廳和接待廳的功能。全套精裝修，處代不但有先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和精妙的戶型及建筑設(shè)計(jì)，還統(tǒng)一進(jìn)行單元內(nèi)置先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施，具有高尚住宅品質(zhì)。目前，市場(chǎng)上除外銷房外，給客戶交毛坯房或租裝修房，讓客戶根據(jù)自己的喜好去裝修，體現(xiàn)自己以減少工作量，這樣做的結(jié)果是顯而易見(jiàn)的。從客戶的角度看，客戶不位，自己選料，自己采購(gòu)，自己找裝飾隊(duì)，自己監(jiān)工，其中的辛苦自不也許不是稱心如意的家，因?yàn)樾∫?guī)模的裝修不一定能有高水平的設(shè)計(jì)和模的裝修不但不能保證質(zhì)量，而且大大增加了裝修成本。從小區(qū)范圍看間不一定一致，但各家都需要裝修，且進(jìn)度有快有慢，其結(jié)果，整棟樓環(huán)境都會(huì)一團(tuán)糟，將影響整個(gè)居住環(huán)境和建筑品質(zhì)，最終使客戶利益受境和建筑品質(zhì)，給客戶盡可能多的實(shí)惠和方便的角度出發(fā)，為客戶提供和菜單式裝修選擇方案，既降低了成本，又滿足了客戶個(gè)性化裝修的要又省心，又獲得足夠的實(shí)惠。小區(qū)不但統(tǒng)一進(jìn)行單元內(nèi)全套精裝修和公置先進(jìn)的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和設(shè)施，處處體現(xiàn)高品質(zhì)。智能化方面，小區(qū)按數(shù)能性壁掛爐燃?xì)庥?jì)量采用IC卡表。為保證客戶能夠用上高標(biāo)準(zhǔn)的飲用水，小區(qū)設(shè)計(jì)有管道警戒和樓宇對(duì)講功能。小區(qū)還配有幼兒園、商場(chǎng)、健身娛樂(lè)房等配套便，舒適的生活條件。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，塑造精品信德新時(shí)代開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)商品質(zhì)住宅為己任，精心選擇實(shí)力雄厚的合作伙伴，塑造時(shí)代住宅精品。合作各方實(shí)力不取得顯赫的業(yè)績(jī)。開(kāi)發(fā)商信德永利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司隸屬于信德企團(tuán)是一家大型多元化的企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、金融、機(jī)械制造多種行業(yè)。信德永利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：信德新時(shí)代金融街英蘭大廈方案、錦繡馨園、亮馬河中山大廈、恒昌花園、今典京新城、育新花園、芳古園小區(qū)、平樂(lè)園小區(qū)、三畝小區(qū)、珠市口小宅是人們的生活場(chǎng)所，它比任何東西都需要精品意識(shí)。為社會(huì)提供精牌的焦點(diǎn)。同完成的方案一舉中標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士指出，為中低收入者建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適招標(biāo)，其意義非同一般。隨著“回龍觀文化居住區(qū)后期工程評(píng)標(biāo)”的房地產(chǎn)交易中心公開(kāi)展示，聽(tīng)取專家與群眾的意見(jiàn)，隨后進(jìn)一步完善部住宅產(chǎn)業(yè)化專家委員會(huì)副主任委員趙冠謙認(rèn)為，中標(biāo)方案的最大特都有好朝向，網(wǎng)絡(luò)式綠化使每幢都具備良好景觀，學(xué)校、幼兒園的位間的布置很合理。住宅樓每個(gè)單元的入口處設(shè)計(jì)有公共交流空間，比和擺放花卉。后住區(qū)內(nèi)均為多層住宅，但為將來(lái)預(yù)留了電梯井，滿足求。趙冠謙同時(shí)也指出，香港王董國(guó)際有限公司對(duì)內(nèi)地的住宅技術(shù)模天鴻集團(tuán)專家委員會(huì)顧問(wèn)孔軍談到，中標(biāo)方案很好地滿足了標(biāo)書(shū)提出了人與車的矛盾，車從居住區(qū)兩側(cè)進(jìn)入，人從居住區(qū)中心向兩側(cè)移動(dòng)合，又注重朝向，實(shí)現(xiàn)了戶戶朝南。孔軍指出，方案中的商業(yè)配套設(shè)集中，又與市政商業(yè)配套搭配得很合理，居住區(qū)中心場(chǎng)地的比例很合適，沒(méi)有浪費(fèi)空間。另外，方案中那組綠化立交橋，富于新意，符合環(huán)保要求。評(píng)委會(huì)成設(shè)計(jì)得相當(dāng)巧妙。如能在以下幾方面大膽改進(jìn)，將會(huì)使中標(biāo)方案更加是多層住宅樓，如能有幾幢高層建筑，相信會(huì)起到畫龍點(diǎn)睛的作用；較好的地方，應(yīng)在住宅樓側(cè)墻上多設(shè)計(jì)一些開(kāi)向景觀的窗子，便于居的色彩要進(jìn)一步考慮到可識(shí)別性，注重外立面特別是陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，使具有系統(tǒng)性，居住區(qū)橫軸路與縱軸路交叉點(diǎn)的擴(kuò)大空間，便于人們活市輕軌列車穿過(guò)的地方與其他交通干線周邊，應(yīng)加強(qiáng)防護(hù)性綠化，避影響。香港王董國(guó)際有限公司對(duì)北方的植物不太熟悉，在綠化選材上分考慮到北方的氣候特點(diǎn)。城市建筑輪廓線，也就是天際線已被近年來(lái)有如雨后春筍般的高層塔樓所破壞了。樓宇周刊不久前刊發(fā)了《板式小高層激蕩樓市信，信中對(duì)板式小高層的流行大加贊賞，提出要保護(hù)北京的城市輪廓線宇的建設(shè)，并呼吁要保護(hù)好“人民的北京”。城市輪廓今不如昔有人認(rèn)林立是地少人多的客觀事實(shí)所決定的，因?yàn)閺娜挚紤]，讓更多的人有寸土寸金的城區(qū)建塔樓可以提高土地使用率，解決居住、綠化和停車等在呼吁建造多層和小高層的住宅，是出于哪方面的考慮呢？因?yàn)榇罅康氖械奶祀H線。北京是世界上數(shù)一數(shù)二的歷史名城，令人遺憾的是北京的如昔，一個(gè)主要原因就是北京原來(lái)富有特色的城市建筑輪廓線，也就是有如雨后春筍般的高層塔樓所破壞了，以致從遠(yuǎn)處看來(lái)，我們的文化古都竟有些像香港、新加坡等商業(yè)城市了。我覺(jué)得非?？上б卜浅Ｍ葱?。不過(guò)晚改總比不改務(wù)塔樓固然存在許多問(wèn)題，例如通風(fēng)、采光不良，還容易產(chǎn)生熱島效應(yīng)可以見(jiàn)縫插針，對(duì)地形的要求也比較低，當(dāng)然還有容積率高、利潤(rùn)高等小高層的板樓，勢(shì)必降低密度，由此看來(lái)土地利用率低了，這算不算一海，大量建造高層而引發(fā)的日照、環(huán)境、生態(tài)的問(wèn)題已經(jīng)受到了決策部始限制高層住宅的建設(shè)。我想，建筑最終…………“失”也許是將來(lái)的“得”。反對(duì)“假保留北京的文化風(fēng)貌，您過(guò)去提倡“舊瓶裝新酒”，農(nóng)壇太歲殿變成中國(guó)建筑博物館，白塔寺變成石刻博物館……但是隨著人們生活方式的改變，建筑形態(tài)也必然要產(chǎn)生變化。有的新瓶子還在照古”。這兩年的建筑很少像前些年那樣蓋小亭子了，多，像外國(guó)的唐人街這種生搬硬套的"民族風(fēng)格"實(shí)在要不得?，F(xiàn)代的建筑應(yīng)是親切、開(kāi)放和平易近人的，而且要在建筑尺度和色調(diào)上與傳統(tǒng)保持方的盧浮宮、凡爾賽宮都是體量巨大的宮殿，而北京的故宮總甚差別，因此現(xiàn)代建筑應(yīng)尊重已形成的環(huán)境，對(duì)體量大小有所建筑文化的保護(hù)，自然要談?wù)劚本┑乃暮显?。青磚灰瓦、玉階北京人居住的主要建筑形式。過(guò)去人們比較注重保護(hù)的是故宮民居則有些冷落。于是拆的拆、改的改，好多都成了十幾戶人第一個(gè)是帝王的北京，如故宮、頤和園；第二個(gè)是鬼神的北京三個(gè)是人民的北京，就是四合院。四合院本身的建筑結(jié)構(gòu)很簡(jiǎn)是天井，又是一個(gè)多功能的生活空間。平日里種花養(yǎng)魚(yú)、疊石一搭，院子就成了小禮堂。四合院要保留，但要取消大雜院。是從意大利回國(guó)的建筑師沈理源的作品，但是與廣安大街的改品很多，分散在天津和北京兩地，因此我建議將這座建筑的現(xiàn)來(lái)為他的作品出版一本專輯以紀(jì)念我國(guó)建筑界的這位開(kāi)山鼻祖，也就可以了。%以上，重點(diǎn)是加大對(duì)水環(huán)境和機(jī)動(dòng)車尾氣的治理力度，提高固體廢棄物無(wú)害化處置率和上海環(huán)保產(chǎn)業(yè)由于缺少統(tǒng)籌規(guī)劃和優(yōu)惠政策，發(fā)展不快。目前，上海從事染、改善生態(tài)環(huán)境、保護(hù)自然資源為目的，進(jìn)行技術(shù)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、商上海將建立和完善環(huán)保產(chǎn)業(yè)的政策和法規(guī)體系，培育、規(guī)范環(huán)保產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的環(huán)保企業(yè)集團(tuán)，并設(shè)立環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金。新，但在市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)踐中仍常出現(xiàn)以下比較典型的問(wèn)題：西北朝向的房源和多層次公寓中的“頂天立地”的房源等，這種局被“套”在這些房源中，無(wú)法兌現(xiàn)。但沒(méi)有體現(xiàn)出房地產(chǎn)"投資與置業(yè)"的兩重性的特點(diǎn)，沒(méi)有人氣不足，特別是有些開(kāi)發(fā)商在銷售中期感到開(kāi)盤時(shí)定價(jià)太高而大幅降價(jià)，以回收資金，提高銷售業(yè)績(jī)，這樣不僅嚴(yán)重挫傷已購(gòu)房者的利益，帶來(lái)負(fù)面影響，而且失去升值空間，使該樓盤商譽(yù)下降，失去市場(chǎng)。銷工作無(wú)計(jì)劃。原因是沒(méi)有設(shè)定銷售時(shí)間和與之對(duì)應(yīng)的銷售價(jià)格、銷售數(shù)量（房源量），有必要提出房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的“營(yíng)銷控制”概念并運(yùn)用權(quán)變理論加以研究。銷售控制。在整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)變化情市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。價(jià)格控制。一般地，價(jià)格控制段制定出不斷上升的價(jià)格走勢(shì)，價(jià)格控制的原則為“逐步走高，并既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。同時(shí)，樓層差價(jià)的變化也并非是直是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規(guī)則變化。時(shí)為四個(gè)階段：開(kāi)盤前準(zhǔn)備期、開(kāi)盤初期、銷售中期、收盤期。以時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制，確定與之對(duì)應(yīng)的銷量和價(jià)格訴求重點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷，從而掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價(jià)格的“低段放出不同的銷量。那么整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程就是一個(gè)比較完美的營(yíng)銷控制過(guò)程。如果你是個(gè)喜歡逛商場(chǎng)的人，那么，每當(dāng)周末或節(jié)假日個(gè)商店、商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、百貨商店都會(huì)有數(shù)不清的“銷售賣場(chǎng)”，即我們俗稱的“花車”或“展臺(tái)”，商品通過(guò)“賣場(chǎng)”銷售，可以使消費(fèi)者盡快了解到該商品買到較為優(yōu)惠的商品，而商家也能夠在較短時(shí)間內(nèi)迅速打開(kāi)市場(chǎng)，從而種銷售手法，由于具有多方面的優(yōu)點(diǎn)并且能夠在較短時(shí)間內(nèi)打開(kāi)商品的被一些新推出市場(chǎng)的商品所采用。在專業(yè)的營(yíng)銷手法中這種通過(guò)設(shè)置賣的銷售終端，顧名思義即是拋開(kāi)傳統(tǒng)的銷售方式，針對(duì)銷售項(xiàng)目的具體的特點(diǎn)，選取合適的地點(diǎn)直接面對(duì)商品銷售的最終目的客戶群，從而達(dá)在最短的時(shí)間內(nèi)讓目標(biāo)客戶群接受該商品。在商品的銷售技巧中，鎖定用于日用消費(fèi)品，如食品、化妝品等等，例如我們所熟悉的絲寶集團(tuán)的夠在一夜之間做到家喻戶曉，就是通過(guò)這一方法。然而這一銷售手法很商品的銷售中，其實(shí)，房地產(chǎn)商品，作為一種特殊的商品，在其銷售中端”這一方法，一改以往在現(xiàn)場(chǎng)售樓部坐等客戶上門為直接面對(duì)目標(biāo)客為低迷的房市不失為一種全新的刺激，特別是對(duì)于新開(kāi)盤上市的商品房銷售尤其有效。對(duì)于房地產(chǎn)商品來(lái)說(shuō)，其銷售的產(chǎn)品是住宅，盡管與其他普通商品相比具有價(jià)值不可移動(dòng)、使用時(shí)間長(zhǎng)的特性，但歸其根本，始終擺脫不了商品的范疇其較之普通商品的特殊性，在銷售手法上更應(yīng)該推陳出新，打破房地產(chǎn)蹊徑，從而在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)中脫穎而出。通常，在房地產(chǎn)商品的銷售的方法就是設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)售樓部，這那當(dāng)然是由于房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性所要求的，然而，似乎也給我們的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)定下了一個(gè)固定的模式，即要買房、要在房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該出現(xiàn)更具時(shí)尚性，更能調(diào)動(dòng)人們購(gòu)買欲望的銷售手法銷售中引入鎖定銷售終端是一個(gè)很好的思路。對(duì)于現(xiàn)在鋪天蓋地的房地很快地從中發(fā)現(xiàn)你所想要的房子嗎？對(duì)于名目繁多的宣傳手法，開(kāi)發(fā)商社交習(xí)慣。根據(jù)不同類型、不同檔次的商品房，應(yīng)該選擇不同品房屬于高檔商品房，目標(biāo)客戶群為收入層次較高的人士，那為高檔的酒店、賓館或高級(jí)商務(wù)中心等地；如果所銷售的商品客戶群是收入較穩(wěn)定的工薪階層，那么，賣場(chǎng)的地點(diǎn)就應(yīng)該選型商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、公園等地。好，時(shí)段的選擇一般在項(xiàng)目投入市場(chǎng)銷售的初期為好。炸式"的宣傳，以達(dá)到深入人心的宣傳效果。的服裝、接待禮儀和規(guī)范服務(wù)語(yǔ)言，以形成項(xiàng)目的"品牌"效應(yīng)。危險(xiǎn)的漩渦，當(dāng)今許多房地產(chǎn)企業(yè)正被它帶著走向深淵銷售進(jìn)度主要取設(shè)周期這兩個(gè)大因素，如果發(fā)展商有足夠的自有資金，那么建設(shè)周期的理而已。如果發(fā)展商采用的是滾動(dòng)式投資方式，大部分建設(shè)資金要靠銷事情就極為復(fù)雜了，一方面建設(shè)周期要取決于銷售進(jìn)度，另一方面建設(shè)銷售進(jìn)度，如此一往一來(lái)就形成了一個(gè)糾纏不清的循環(huán)，這個(gè)循環(huán)好起人的錢來(lái)幫自己賺錢，這是生意人夢(mèng)寐以求的美事，但一旦糟起來(lái)就是渦，當(dāng)今許多房地產(chǎn)企業(yè)正被它帶著走向深淵。如果建設(shè)周期保證不了銷售階段分試銷和全面發(fā)售兩個(gè)階段，試銷是為正式銷售尋找突破口，署，在試銷一段時(shí)間后，正式銷售便開(kāi)始一波接一波地向目標(biāo)市場(chǎng)挺進(jìn)內(nèi)進(jìn)行的，因此，試銷可以重復(fù)進(jìn)行，可以隨時(shí)調(diào)整姿態(tài)，但是全面發(fā)銷售進(jìn)度就要大受影響，因此，正式銷售開(kāi)始后，銷售進(jìn)度的控制難度在市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不利的情形下。銷售進(jìn)度的控制，除了需要周密的公關(guān)計(jì)劃須充分，每半月一次工作會(huì)議必不可少，總結(jié)、分析、調(diào)整要不間斷，工、職責(zé)要一清二楚，而總監(jiān)督的管理水平也至關(guān)重要，公司老總應(yīng)該充當(dāng)監(jiān)督的角色。在銷售即將全面展開(kāi)的時(shí)候，銷售部的位置無(wú)論如何要擺到第一位，公銷售部展開(kāi)工作。如果項(xiàng)目是委托代理公司進(jìn)行銷售，千萬(wàn)不要以為開(kāi)事可做，事實(shí)上對(duì)代理公司的監(jiān)控絲毫大意不得，銷售部經(jīng)理要時(shí)時(shí)盯較大的項(xiàng)目，全面發(fā)售也往往分幾期來(lái)完成，這有一個(gè)好處后面的幾期可以根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)情況適度地提高售價(jià)，但如果期就會(huì)騎虎難下，因此，聰明的發(fā)展商通常都會(huì)盡可能將首期留有足夠的回旋余地。在此要特別提一下的是，即使首期升幅也不可過(guò)急，要清醒地認(rèn)識(shí)到，正是因?yàn)閮r(jià)格低，才使出，隨著價(jià)格的不斷提高，其他優(yōu)勢(shì)將會(huì)逐漸被削弱，價(jià)格什么優(yōu)點(diǎn)也沒(méi)有了。不能因開(kāi)頭賣得很好，就價(jià)格提得太快停滯了下來(lái)，最終還是竹籃子打水一場(chǎng)空，這是貪多的苦惱。如何把握市場(chǎng)機(jī)遇，挖掘市場(chǎng)潛力，將是發(fā)展商獲得成擁有一套住房，既是每個(gè)人的夢(mèng)想，也是切身需求來(lái)說(shuō)，價(jià)格昂貴的商品房卻是可遇不可求。對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，由于影響，大批房屋空置，價(jià)格下跌。各地政府為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇地產(chǎn)商為了推銷樓盤，也是花樣百出，使盡了十八般武藝。由于現(xiàn)住宅各方面較為挑剔，加上住宅購(gòu)買是一次性、終身性的，且金額思而后行。面對(duì)消費(fèi)者的這一心理變化，發(fā)展商只有實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策略變化，立于不敗之地。最近廣州、深圳、天津等地房地產(chǎn)商推出的多消費(fèi)者，成為不景氣的房地產(chǎn)業(yè)中的一枝獨(dú)秀。其基本做法是：同先租住擬購(gòu)買的商品房，在規(guī)定時(shí)間（通常為三個(gè)月至一年內(nèi)）購(gòu)買，補(bǔ)齊剩余房款（租金可抵作購(gòu)房款），即可辦理購(gòu)房手續(xù)。配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境是否滿意，避免了盲目性，減少了風(fēng)險(xiǎn)，也更購(gòu)買決定。同時(shí)先租后買還可使消費(fèi)者在購(gòu)房資金上緩沖一下，并地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，先租后買可減少房屋空置，加快資金周轉(zhuǎn)，而且試住越促進(jìn)銷售，可說(shuō)是一舉多得。其實(shí)先試后買，包退包換早已成為乏明文規(guī)定，因而遲遲沒(méi)有實(shí)行。由于實(shí)行先租后賣，消費(fèi)者選擇后，也促使房產(chǎn)商改進(jìn)服務(wù)，完善配套設(shè)施，針對(duì)試行中出現(xiàn)的新加了實(shí)施細(xì)則，如消費(fèi)者交納一定數(shù)額的保證金（期滿退還并），圖和實(shí)力，使這一改革更順利地進(jìn)行。以種種跡象分折，市場(chǎng)供大改觀，買方市場(chǎng)特點(diǎn)表現(xiàn)突出，因此如何把握市場(chǎng)機(jī)遇，挖掘市場(chǎng)成功的關(guān)鍵，先租后賣不失為一種有益的嘗試。房屋開(kāi)發(fā)前要進(jìn)行投資分析、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)預(yù)測(cè)。具體的個(gè)案研究分析，分析大氣候即時(shí)機(jī)，如政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)情況、包括一些具體段特定的規(guī)章等。同時(shí)還要分析市況，即環(huán)境、地點(diǎn)（或位置）、公眾的消費(fèi)傾向、市場(chǎng)供需情況。前幾年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，樓盤相當(dāng)