鄭州

中貿城項目可持續(xù)發(fā)展研究報告鄭州筑誠房地產(chǎn)營銷策劃有限公司ZhengZhou.2012.02[基于本案專業(yè)市場無產(chǎn)權的屬性，無法通過銷售100%產(chǎn)權/使用權的盈利模式，我們回歸專業(yè)市場經(jīng)營的本源，去探究和尋找專業(yè)市場可持續(xù)經(jīng)營的途徑，進而實現(xiàn)持續(xù)的盈利。同時，為解決后續(xù)開發(fā)資金的不足，提出回籠資金的解決方案。本研究報告從城市五金機電市場的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)、研究國內成功的專業(yè)市場持續(xù)經(jīng)營的案例，總結出本案的發(fā)展戰(zhàn)略，最后提出解決目前資金不足問題的方案]匯報說明Part1

鄭州五金機電市場發(fā)展Part2

專業(yè)市場可持續(xù)發(fā)展研究Part3本案發(fā)展戰(zhàn)略Part4資金回籠方案報告內容Part1鄭州五金機電市場發(fā)展

——項目背景占地207畝，建筑面積13萬平方米，可容納商戶1000余家；項目位于城市西南方向，緊鄰西環(huán)路與航海路，交通十分便利快捷，便于物流配送；區(qū)域成熟度較低，商業(yè)氛圍不太成熟；專業(yè)型批發(fā)市場；無產(chǎn)權，銷售使用權；市場輻射范圍較弱，主要為鄭州市及河南省省內；一期化工區(qū)商鋪出租率較高，但租金偏低；二期五金機電市場，同類項目較多，面臨殘酷的競爭。規(guī)模交通位置市場現(xiàn)狀產(chǎn)權類型物業(yè)形態(tài)城市五金機電市場研究——對比鄭州五金機電市場代表項目經(jīng)營現(xiàn)狀，同時關注區(qū)域資源價值預示的遠期商業(yè)利益，形成商業(yè)定位與操作模式的市場基礎A五金機電市場現(xiàn)狀分析五金機電市場前景展望同類市場較多，同質化競爭激烈；商業(yè)檔次較低，無法支撐較高租金水平；租金水平差異較大，北區(qū)最低20-30，南區(qū)在100元左右，東區(qū)30-40元；區(qū)域聚集效應明顯，本案片區(qū)機電市場尚不成熟。我國五金行業(yè)年總產(chǎn)值達5000億元，以每年20％的增長速度發(fā)展。目前鄭州已規(guī)模的五金機電市場10余個，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；中原?jīng)濟區(qū)的建設，河南將成為東南地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移的重點區(qū)域，五金機電制造業(yè)作為重點轉移產(chǎn)業(yè)，對于行業(yè)發(fā)展注入動力；從城市專業(yè)市場布局看，市場郊區(qū)化是大勢所趨。行業(yè)潛力發(fā)展動力市場郊區(qū)化典型產(chǎn)品：農副產(chǎn)品、糧食市場產(chǎn)生原因：產(chǎn)品受運輸情況、倉儲保管、目標市場的消費水平、消費習慣、自然條件影響較大典型產(chǎn)品：水果、五金機電、化工產(chǎn)生原因：產(chǎn)品受自然條件等限制，生產(chǎn)集中在某一特定區(qū)域，而產(chǎn)品則行銷全國各地，在一些地方形成不同規(guī)模的專業(yè)市場典型產(chǎn)品：電器、輕紡產(chǎn)生原因：受當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、技術力量、產(chǎn)品特性、傳統(tǒng)觀念等因素影響，在生產(chǎn)地形成富有特色的專業(yè)市場典型產(chǎn)品：便于運輸?shù)男∩唐樊a(chǎn)生原因：所在地交通便利，政府提供優(yōu)惠政策供給和需求都在本地由外地生產(chǎn)在本地消費本地生產(chǎn)滿足外地消費——產(chǎn)地型外地生產(chǎn)外地消費——集散地按產(chǎn)品供給和需求的流向，將專業(yè)市場分為四種類型五金機電市場屬于靠近消費地型的專業(yè)市場，市場的規(guī)模和輻射面主要與市場需求的程度有關，市場潛在需求較大，競爭壓力較小時，專業(yè)市場則能夠得到長足的發(fā)展。鄭州五金機電市場分布：多處于交通運輸便利的環(huán)線以及物流配送便捷的車站附近鄭州五金機電市場分布較廣，從內環(huán)到外環(huán)都分布有不同規(guī)模、經(jīng)營范圍的各類五金機電市場；各類市場分布密集，各行政區(qū)域都有規(guī)模不同的五金機電市場；五金機電市場基本飽和，基本滿足市場需要。區(qū)域分布東區(qū)南區(qū)北區(qū)市場名稱貨棧街五金機電市場鳳凰臺機電市場金海馬五金機電城新太康機電市場豫港機電城銘功路五金機電城北環(huán)信基建材廚具城鄭州五金機電化工批發(fā)市場桑園五金批發(fā)市場豐樂五金機電城規(guī)模60畝20畝60畝

20畝

40畝50畝

商戶數(shù)量100戶100戶300戶

100戶

100戶300戶200戶

租金水平（元/㎡月）

40

150-250臨街200場內100臨街250場內10025-3025-3015-2020-40交易方式零售批發(fā)采購零售批發(fā)采購零售批發(fā)零售零售采購零售批發(fā)零售批發(fā)零售批發(fā)零售批發(fā)零售倉儲情況有有有---------有有有有各五金機電市場一般都以獨立店鋪作為主要經(jīng)營形式，交易方式以批發(fā)零售為主本項目的發(fā)展優(yōu)勢和劣勢經(jīng)營成本低，具有大規(guī)模倉儲用地而推動市場持續(xù)發(fā)展；便捷的交通體系，便于打造快速的物流配送配套；專業(yè)市場的郊區(qū)化趨勢；實力商家的進駐，易形成“羊群效應”；項目具有規(guī)模優(yōu)勢。同類市場的同質化競爭，給項目帶來的壓力；缺乏專業(yè)的市場經(jīng)營管理的團隊市場升級創(chuàng)新能力弱；物流配送、商業(yè)服務等配套體系尚不完善；區(qū)域專業(yè)市場商業(yè)氛圍較弱，同時遠離城區(qū)，難以形成規(guī)模的零售需求。劣勢優(yōu)勢Part2專業(yè)市場可持續(xù)發(fā)展研究專業(yè)市場可持續(xù)發(fā)展研究——隨著產(chǎn)業(yè)一體化的趨勢、物流業(yè)的興起以及商品交易形式改變，專業(yè)市場面臨激烈競爭和挑戰(zhàn)，尋找專業(yè)市場的拓展路徑，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展成為專業(yè)市場發(fā)展的戰(zhàn)略問題B1、企業(yè)規(guī)模擴大沖擊專業(yè)市場的共享式銷售網(wǎng)絡，大型企業(yè)建立獨享式銷售網(wǎng)絡，推動企業(yè)從專業(yè)市場中撤出，轉向一體化銷售2、產(chǎn)業(yè)組織變遷導致專業(yè)市場銷售渠道被蠶蝕，一體化的分工使大批中小企業(yè)銷售渠道從集貿市場轉向大企業(yè)的銷售網(wǎng)絡，專業(yè)市場作為中小型企業(yè)共享式銷售網(wǎng)絡的功能趨于弱化3、現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)興起和交易手段變化弱化了專業(yè)市場的原有功能，專業(yè)市場的商品集聚和中轉功能面臨弱化4、現(xiàn)代市場體制要求市場享有“國民待遇”，專業(yè)市場是傳統(tǒng)市場組織，隨構建現(xiàn)代市場體制的各種要素逐步具備，傳統(tǒng)專業(yè)市場的功能和地位受到挑戰(zhàn)專業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn)？專業(yè)市場的拓展路徑…國內專業(yè)市場商業(yè)形態(tài)的發(fā)展歷程第一代第二代第三代第四代第五代馬路市場大棚市場獨立店鋪大商場式交易中心經(jīng)營形式露天為市、沿街為場，擺地攤、以臨時攤位以“大棚”基本設施加上粗放式的管理手扶梯升堂入室圍繞某一區(qū)域，自然集中形成獨立店面大型室內市場，完備設施的商場式環(huán)境和完善服務，統(tǒng)一管理構筑產(chǎn)業(yè)綜合服務平臺，內部主要以精品店形式構成，檔次、環(huán)境和平臺均升級市場特點伴隨商品交換活動產(chǎn)生而產(chǎn)生，是原始的市場形態(tài)現(xiàn)貨交易投資小準入門檻低貨品來源及銷售都以城鄉(xiāng)集鎮(zhèn)為主，輻射范圍小規(guī)模擴大，呈分散化趨勢物流平臺，競爭激烈產(chǎn)品來源及銷售面對大城市和發(fā)達城鎮(zhèn)，輻射范圍大以物業(yè)管理為基礎，提供全方位多功能的物流、信息、技術、咨詢等服務為競爭手段，通過提供完善的服務取得規(guī)模效益以現(xiàn)代主流形式為基礎的綜合服務平臺，集產(chǎn)品信息交換、產(chǎn)品展示、產(chǎn)品交貨和國內外商貿于一體。依托于電子商務集現(xiàn)代物流業(yè)專業(yè)市場雛形輻射面較窄規(guī)模、輻射面擴大系統(tǒng)服務、規(guī)模效應交易、服務平臺南潯建材市場的以木業(yè)為龍頭，發(fā)展成具木業(yè)價格中心、信息中心的全國影響力的專業(yè)市場浙江南潯建材市場位于浙江省湖州市南潯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內，水陸交通便利，是全國最大的膠合板集散中心、全國最大的木地板產(chǎn)銷基地、全國最大的木業(yè)價格中心、信息中心、質檢中心浙江南潯建材市場占地35萬M2，營業(yè)用房近三千間，經(jīng)營戶2000余戶，從業(yè)人員近萬人擁有膠合板、地板、家具、配件4大交易區(qū)虹橋機場110km南潯建材市場關鍵點借鑒：功能構成與分區(qū)信息中心與價格中心的確定產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與產(chǎn)品的擴展提高市場附加值雙平臺運作案例研究南潯建材市場發(fā)展歷程：主動升級完善，做大做強1987年1993年1998年2004年至今1995－1997年1999－2003年建材市場雛形南潯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立，建材市場投入使用快速發(fā)展奠定地位完善產(chǎn)業(yè)鏈物流中心化發(fā)展為滿足當?shù)?000余家家具生產(chǎn)廠家的原始需求而自發(fā)形成的交易場所形成以膠合板為主的交易市場，初步形成區(qū)域影響力連續(xù)三年成交額名列浙江省生產(chǎn)資料市場第一名，，初步確立了全國膠合板交易中心、價格中心、信息中心的地位膠合板銷售額占全國市場的四分之一積極探索“以市興市、滾動發(fā)展”的運作機制，在中國經(jīng)濟信息網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)的基礎上，追加投資組建浙江南潯建材市場信息中心，完成生產(chǎn)資料市場與生產(chǎn)要素市場結合、現(xiàn)貨市場與期貨市場結合這兩個跨世紀的轉變膠合板市場競爭激烈，需求呈飽和狀態(tài)，逐漸向生產(chǎn)銷售實木地板產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展市場先后7次擴建，經(jīng)營面積從當初的2.13萬M2擴大到38萬M2

，擁有地板、膠合板、五金、家私、坯料、建陶等6大交易區(qū)2003年11月，被認定為全省20家重點市場和省百強市場成為全國最大的膠合板集散市場，市場交易量占全國交易總量的1/3，連續(xù)4年成交額突破80億元以木業(yè)建材、木業(yè)制品、裝飾材料為主的集產(chǎn)品展示、交易、信息、倉儲、服務為一體的物流中心，逐步成為在國內甚至國際上有較高知名度的物流中心南潯建材市場形成管理、展示、物流的合理功能分區(qū)以及產(chǎn)供銷一條龍的市場體系功能分區(qū)使各功能區(qū)分又緊密聯(lián)系，可以整合現(xiàn)有物業(yè)和土地資源，提高整體效益配套了倉庫、搬運公司、貨運公司、專用碼頭、木材準運代理、進出口業(yè)務代理、金融、有點、治安等服務。綜合管理服務區(qū)產(chǎn)品展示銷售區(qū)現(xiàn)代物流區(qū)收集、整理、發(fā)布各類市場信息，提供商務服務，包括市場物業(yè)管理、餐飲、價格中心、信息中心等產(chǎn)品展示及銷售經(jīng)營服務為市場客戶物資進出、儲運停車提供服務，提供貨物儲存的區(qū)域每個專業(yè)交易區(qū)根據(jù)市場化運作方式劃分不同的交易區(qū)，并分別確定精品和普通交易區(qū)塊4個交易區(qū)地板家具（辦公）膠合板配件包括地板坯料、五金、木線條、燈具等南潯建材市場市場地位全國中心化，成立木業(yè)信息中心和價格中心，形成具有全國影響力的專業(yè)市場全國中心化極高地提升了南潯建材市場的知名度以及品牌影響力，使其能迅速確立行業(yè)中的龍頭地位南潯建材市場五個全國中心全國最大的膠合板集散中心全國最大的木地板產(chǎn)銷基地全國最大的木業(yè)價格中心全國最大的木業(yè)信息中心全國最大的木業(yè)質檢中心以國內銷售為主，部分出口香港及日本等地興建地板生產(chǎn)交易中心，銷售額占全國市場的50％以木材加工制造為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大形成價格中心開辟網(wǎng)站及發(fā)行報紙，報導價格行情與信息動態(tài)吸引質檢中心落戶，為市場提供良好的平臺以木業(yè)的主導產(chǎn)品為龍頭，進行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與關聯(lián)產(chǎn)品鏈的擴展以膠合板、地板等木業(yè)為龍頭，形成具有全國優(yōu)勢的產(chǎn)品，區(qū)別于其他建材市場延展產(chǎn)業(yè)鏈，依托市場需求及市場的集聚效應，完善產(chǎn)業(yè)鏈擴展產(chǎn)品鏈，市場吸引建材相關產(chǎn)品入場，形成體系完整的市場，實現(xiàn)一站式采購膠合板地板（主導產(chǎn)品）產(chǎn)業(yè)鏈延伸產(chǎn)品鏈擴展種植樹木，培育木材資源林木業(yè)機械極配件等相關行業(yè)金融、網(wǎng)站、報紙等服務行業(yè)價格中心、信息中心、質檢中心家具（辦公）建筑五金、燈具建陶、油漆地板坯料、木線條燈上下游產(chǎn)業(yè)建材相關產(chǎn)品提高市場附加值、提高市場檔次，搭建電子商務平臺，實現(xiàn)雙平臺運作搭建電子商務平臺是期貨交易的基礎，也是交易方式現(xiàn)代化的重要途徑木材等原材料可以實現(xiàn)期貨交易建材等不能進行期貨交易的產(chǎn)品通過預定等“類期貨”的交易方式進行交易通過將精品交易區(qū)與普通交易區(qū)區(qū)分的方式，在提高市場的檔次同時增加市場覆蓋面雙平臺運作現(xiàn)場交易期貨交易木材的期貨交易建材“類期貨”預定依托于建立成熟的電子商務平臺普通交易區(qū)精品交易區(qū)提高市場檔次的路徑以品牌產(chǎn)品為主，面向中高端人群普通建材市場，面向中低端人群南潯建材市場案例啟示啟示一強化龍頭產(chǎn)品，擴展相關產(chǎn)品形成產(chǎn)業(yè)集聚。以膠合板、木材為拳頭產(chǎn)品，帶動建材產(chǎn)品結構的完整，形成擁有膠合板、家私、建筑五金、建陶、燈具、木材、油漆等建材產(chǎn)品集聚市場啟示二延展產(chǎn)業(yè)鏈，提高專業(yè)市場附加值及效益。成立建材和木業(yè)的銷售中心、價格中心、信息中心和質檢中心，開發(fā)木材種植等上游產(chǎn)業(yè)啟示三地位全國中心化，成立木業(yè)價格及信息中心。成為具有木業(yè)定價能力的專業(yè)市場，擴大影響力啟示四搭建現(xiàn)代的電子商務平臺及現(xiàn)代物流平臺。實現(xiàn)現(xiàn)貨與電子交易相結合現(xiàn)代化的交易方式，降低交易成本，建立競爭優(yōu)勢啟示五合理功能分區(qū)及延展。改善專業(yè)市場的場地結構及經(jīng)營環(huán)境義烏中國小商品城發(fā)展成具有先進市場體系的國際化專業(yè)市場義烏中國小商品城由篁園市場、賓王市場、國際商貿城三大市場集群組成；市場經(jīng)營面積150萬M2，商位4.3萬個，匯集4個行業(yè)1502個大類32萬種商品；行銷東南亞、中東、歐美等200多個國家和地區(qū)，場內90%以上的商戶發(fā)生外貿供貨業(yè)務；義烏積極推進市場交易方式創(chuàng)新，大力發(fā)展電子商務、小商品數(shù)字城，擁有網(wǎng)上租賃經(jīng)營戶三萬多家，形成網(wǎng)上展示，線上洽談、連鎖配送、國際貸代等現(xiàn)代化經(jīng)營方式。義烏中國小商品城關鍵點借鑒：專業(yè)市場國際化路徑市場功能的延伸信息化及電子商務平臺發(fā)展會展帶動市場案例研究中國小商品城的發(fā)展經(jīng)歷了3個階段，發(fā)展成為國際化的專業(yè)批發(fā)市場升級時間成立階段：1982～1987年由馬路市場到大棚市場到第三代的篁園市場場地、設施、品種、檔次質量不斷提高全國化階段：1988～1994年1990年義烏小商品市場成交額躍居全國各大專業(yè)市場之首，此后年年保持這一桂冠1992年，命名為中國小商品城國際化階段：1995年至今90年代中期，間接轉口貿易的萌芽階段，賓王市場建立，舊市場改造升級90年代后期，轉型接軌期，內外貿商品分區(qū)、做強做大博覽會、創(chuàng)國外分市場2001年以來的全面發(fā)展期，義烏國際商貿城建成使用，國際物流園區(qū)、海關辦事處、博覽會等配套相繼成立20多年來經(jīng)歷四次搬遷、八次擴建，推進市場基礎設施的國際化建設；順應經(jīng)濟發(fā)展趨勢，逐步發(fā)展成為面向全球的小商品市場。中國小商品城在推進專業(yè)市場國際化的6大路徑國際化建設市場基礎設施的國際化建設新建國際商貿城，實現(xiàn)外貿集中化及功能分區(qū)，進行舊市場的改造舉辦國際小商品博覽會舉辦“中國義烏國際小商品博覽會”等國際形展會市場信用體系建設以納稅額為條件的信用準入、信用監(jiān)督機制、不守信退出機制經(jīng)營主體的國際化開辟國際商貿城外貿經(jīng)營區(qū)、引進新的商業(yè)也太、開展經(jīng)營戶外貿及英語的培訓工作發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)將市場建成國際性物流樞紐，開通海關，建成國際物流中心，完成市場與倉儲區(qū)的運輸網(wǎng)絡信息化建設建立信息平臺，實現(xiàn)信息化管理，建立電子商務平臺產(chǎn)業(yè)鏈延伸帶動相關制造業(yè)，市場服務功能延展帶動會展博覽、旅游、酒店等相關配套服務發(fā)展產(chǎn)業(yè)的延伸產(chǎn)業(yè)的附加值義烏小商品市場相關制造業(yè)商貿會展博覽旅游運輸酒店服務金融服務酒店、金融服務圈會展博覽旅游點物流運輸商貿區(qū)從市場貿易到綜合服務業(yè)的發(fā)展由最初的聚積交易、溝通信息、促成買賣向產(chǎn)業(yè)鏈拓展，引導制造業(yè)發(fā)展，向會展博覽、旅游購物、物流服務、酒店服務、金融服務等綜合服務業(yè)發(fā)展重視信息化及電子商務平臺的建設，形成強大的電子交易平臺促進交易浙江義烏中國小商品城數(shù)字城：全國最大的小商品流通中心“有形市場一個商位、網(wǎng)上市場一個虛擬商位”的發(fā)展思路，網(wǎng)上展示商鋪市場上網(wǎng)攤店比率約20％日點擊率約1萬多人次。中國小商品數(shù)字城信息網(wǎng)絡公司市場信息化管理系統(tǒng)電子商務平臺在線洽談行情分析信息發(fā)布旅游導購運輸物流交通信息影響因素1、非典影響現(xiàn)場交易；2、外貿需求；3、現(xiàn)代交易發(fā)展趨勢從注重硬件建設過渡到兼顧軟件建設引入先進的管理水平，打造國際化的交易平臺做大做強國際小商品博覽會對小商品城的發(fā)展提供助推器國義烏國際小商品博覽會—簡稱“義博會”，是國內唯一由國家支持縣級市舉辦的國際性展會從的價格競爭優(yōu)勢到綜合服務競爭優(yōu)勢過渡通過提供綜合服務來維持競爭優(yōu)勢，避免成本提高帶來的影響1995年第一屆”義博會”以市場為媒舉辦博覽會開全國之先河2002年國務院批準由地區(qū)性展會升格為國家級的國際性展會2005年國內檔次最高、規(guī)模最大、外商參展人數(shù)最多的小商品國際性展會市場與會展互動發(fā)展實現(xiàn)市場的節(jié)奏性擴張引進名優(yōu)新產(chǎn)品提高商品質量檔次和市場品位小企業(yè)展示形象信息交流合作貿易的重要平臺品牌效應與影響力義烏中國小商品城案例啟示啟示一專業(yè)市場國際化。通過市場基礎設施的國際化建設、信息化建設、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、舉辦國際小商品博覽會、市場信用體系建設及經(jīng)營主體的國際化等路徑推進市場的國際化啟示二發(fā)展會展業(yè)。做大做強國際小商品博覽會對小商品城的發(fā)展提供助推器啟示三進行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸及功能的延展。產(chǎn)業(yè)鏈延伸帶動相關制造業(yè)，市場服務功能延展帶動會展博覽、旅游、酒店等相關配套服務發(fā)展啟示四信息化及電子商務平臺。重視信息化及電子商務平臺的建設，形成強大的電子交易平臺促進國內外貿易杭州四季青服裝市場通過專一化、不斷的升級換代及建立研發(fā)、信息等功能形成具有全國影響力的專業(yè)市場杭州四季青服裝市場創(chuàng)辦于1989年，是全國著名的服裝批發(fā)流通市場1995年在原市場旁邊新建杭州四季青蘇杭服裝市場2003年四季青時尚購物廣場開業(yè)，提升品牌影響力和規(guī)模經(jīng)營2005年，成立四季青服裝研究發(fā)展中心2005年，四季青服裝市場成交額超過100億元四季青服裝批發(fā)市場四季青蘇杭服裝市場四季青時尚廣場四季青服裝研究發(fā)展中心杭州四季青服裝市場關鍵點借鑒：市場類型專一化市場升級換代路徑市場的組成架構案例研究由多元經(jīng)營的綜合交易市場轉變?yōu)閷I(yè)化的服裝市場，避免分散發(fā)展的市場特色不突出及缺乏吸引力通過明確市場的服裝專業(yè)化的明確定位，通過有條件的招商，市場的迅速形成了區(qū)域影響力，逐漸發(fā)展成輻射全國的服裝市場杭州四季青綜合交易市場機電五金土特產(chǎn)干鮮果品服裝百貨市場產(chǎn)業(yè)不突出缺乏吸引力人氣不旺，生意清淡市場調研服裝需求旺盛具有服裝業(yè)基礎杭州四季青服裝市場品種多款式新價格低質量好提升升級產(chǎn)品升級實行雙平臺運營，力求傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢與信息科技的完美結合與貝塔斯曼合作建立中國四季青服裝網(wǎng)，搭建電子商務平臺管理升級換代引入現(xiàn)代企業(yè)管理方法，通過ISO9002國際質量體系認證通過產(chǎn)品、品牌、管理、交易方式的升級換代提升市場影響力及競爭力管理升級交易升級品牌升級尋求研發(fā)支撐，滿足更高要求成立四季青服裝研究發(fā)展中心打造四季青市場廣場，順應市場潮流在中心區(qū)設立四季青時尚廣場，經(jīng)營品牌服飾，建立品牌效應支撐品牌影響平臺四季青服裝市場形成形象展示、批發(fā)、后臺支撐的合理組成架構，有效的聯(lián)接市場鏈條時尚廣場：品牌經(jīng)營與品牌影響力，以零售為主；服裝市場：規(guī)?；?jīng)營，以批發(fā)為主，占80％以上；研發(fā)中心：提供支撐，是服裝市場的產(chǎn)業(yè)鏈延展。中國四季青服裝集團四季青時尚廣場四季青服裝市場四季青服裝研究發(fā)展中心科研中心信息中心生產(chǎn)中心展示中心中國四季青服裝網(wǎng)（四季青企業(yè)門戶）杭州四季青服裝市場案例啟示啟示一市場類型專一化。由多元經(jīng)營的綜合交易市場轉變?yōu)閷I(yè)化的服裝市場，避免分散發(fā)展的市場特色不突出及缺乏吸引力啟示二通過產(chǎn)品、品牌、管理、交易方式的升級換代提升市場影響力及競爭力啟示三四季青服裝市場形成形象展示、批發(fā)、后臺支撐的合理組成架構，有效的聯(lián)接市場鏈條寧波華東物資城的通過建立現(xiàn)代物流服務體系改變原來粗放型的物資交易模式華東物資城位于浙江寧波市，成立于1997年。市場中經(jīng)營面積25萬m2，包括物資城總部、華東物資城姚江市場、物流配送中心、物流大廈華東物資城原屬于粗放型的物資交易模式物流大廈使物資城所屬的市場群融為一體。華東物資城姚江市場經(jīng)營范圍：鋼材、塑料原料、有色金屬、機電設備、建筑裝潢材料華東物資城總部下屬有：閑置設備交易市場、中興汽車修理市場寧波華東物流大廈寧波華東物流配送中心寧波華東物資城關鍵點借鑒：商貿商務與物流功能區(qū)分，信息平臺提供支撐案例研究專業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn)及市場的拓展路徑分析1、企業(yè)規(guī)模擴大沖擊專業(yè)市場的共享式銷售網(wǎng)絡，大型企業(yè)建立獨享式銷售網(wǎng)絡，推動企業(yè)從專業(yè)市場中撤出，轉向一體化銷售2、產(chǎn)業(yè)組織變遷導致專業(yè)市場銷售渠道被蠶蝕，一體化的分工使大批中小企業(yè)銷售渠道從集貿市場轉向大企業(yè)的銷售網(wǎng)絡，專業(yè)市場作為中小型企業(yè)共享式銷售網(wǎng)絡的功能趨于弱化3、現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)興起和交易手段變化弱化了專業(yè)市場的原有功能，專業(yè)市場的商品集聚和中轉功能面臨弱化4、現(xiàn)代市場體制要求市場享有“國民待遇”，專業(yè)市場是傳統(tǒng)市場組織，隨構建現(xiàn)代市場體制的各種要素逐步具備，傳統(tǒng)專業(yè)市場的功能和地位受到挑戰(zhàn)專業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn)1、走市場化與產(chǎn)業(yè)化相結合的路子2、走龍頭市場與分市場相結合的路子3、走做大有形市場、做強無形市場的路子專業(yè)市場的拓展路徑…專業(yè)市場研究總結本項目該如何可持續(xù)發(fā)展？Part3本案發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略——基于本案發(fā)展的優(yōu)勢和劣勢分析，專業(yè)市場成功的案例分析，形成基本的商業(yè)觀點與發(fā)展戰(zhàn)略，構建項目的品牌思路C市場定位市場論證業(yè)態(tài)定位成功案例案例主題導入主題差別性與適應性基本商業(yè)觀點與發(fā)展戰(zhàn)略品牌構建的思路產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)鏈延伸配套完善多功能拓展特色化經(jīng)營專業(yè)市場可持續(xù)發(fā)展關鍵指標體系先進的交易方式、新型優(yōu)質產(chǎn)品升級管理升級、品牌建立延伸上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴大相關聯(lián)產(chǎn)品的多元化經(jīng)營多功能的物流服務平臺、信息平臺會展、信用體系等酒店、商業(yè)、休閑等高附加值的配套功能市場專業(yè)化、特色化、集聚化搭建現(xiàn)代的電子商務平臺網(wǎng)上租賃經(jīng)營戶、網(wǎng)上洽談等訂單銷售等從交易方式、產(chǎn)品、品牌、管理四個方面對中貿城市場進行產(chǎn)業(yè)升級

交易方式：逐步采用先進的交易方式；產(chǎn)品：加大品牌產(chǎn)品的引入力度；品牌：整合化工、五金機電，經(jīng)營“中貿城”統(tǒng)一的品牌形象；管理：采用現(xiàn)代標準管理方法市場現(xiàn)狀升級中貿城尚處于初級形態(tài)傳統(tǒng)的交易方式產(chǎn)品經(jīng)營缺乏品牌帶動中貿城尚無市場知名度、缺乏市場推廣缺乏市場運營管理交易方式

引進新型、實力產(chǎn)品擴大國內、國際一線品牌產(chǎn)品比例產(chǎn)品

實施統(tǒng)一品牌經(jīng)營戰(zhàn)略，逐步打造項目品牌，形成品牌效應品牌

建立市場運營管理部門，采用現(xiàn)代企業(yè)管理方法，引入信息管理、流程管理等科學管理體系管理1－產(chǎn)業(yè)升級交易方式升級模式分析——電子平臺交易是未來采用的主要方式

電子平臺交易是未來專業(yè)市場的主要交易方式；成熟的電子交易平臺和強大的物流服務體系是其兩大主要支撐條件；本市場可逐步從現(xiàn)貨交易向電子平臺交易升級?，F(xiàn)貨交易雙平臺運作現(xiàn)貨交易電子商務電子平臺交易成熟的電子交易平臺：網(wǎng)上信息中心、價格中心、商品展示、在線洽談、網(wǎng)上競拍、在線訂購、后期服務等電子平臺交易方式升級模式強大的物流服務體系：物流配送、信息處理、物流服務、協(xié)調管理等兩大支撐條件可操作性評價——

基礎性易實現(xiàn)效益高風險小采用專業(yè)化、特色化經(jīng)營方式，建立以日用五金、裝飾五金和電氣產(chǎn)品的核心競爭力產(chǎn)品體系

整合目前市場經(jīng)營產(chǎn)品結構，將日用五金、裝飾五金、電氣產(chǎn)品作為市場特色和核心競爭力；南潯建材市場義烏國際小商品市場寧波華東物資城杭州四季青服裝市場…………通過分析中國商品交易市場競爭力前50強的發(fā)展歷程走專業(yè)化、特色化發(fā)展之路，以差異化競爭立足市場，是中國專業(yè)市場的發(fā)展趨勢２－特色化經(jīng)營生產(chǎn)加工市場交易批發(fā)服務零售采購科研設計產(chǎn)品研發(fā)廣告金融結算五金機電產(chǎn)業(yè)鏈展覽工藝信用保證現(xiàn)貨交易電子交易主鏈分項３－產(chǎn)業(yè)鏈延伸發(fā)展五金機電產(chǎn)業(yè)鏈兩端附加值高的科研、交易和服務，形成“啞鈴狀”結構，分階段實現(xiàn)向產(chǎn)業(yè)鏈兩端延伸，以附加值高的科研、交易、服務為主體，形成“啞鈴狀”產(chǎn)業(yè)結構總體目標

處于產(chǎn)業(yè)鏈上下游的研發(fā)、服務產(chǎn)業(yè)附加值最高；目前本市場正處于整個產(chǎn)業(yè)鏈中下游，利潤率低；在同類市場競爭壓力下，應積極向附加值高的發(fā)展形態(tài)3實現(xiàn)跳躍式升級產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)服務附加值高低下游上游市場交易生產(chǎn)加工發(fā)展形態(tài)2發(fā)展形態(tài)1發(fā)展形態(tài)3

輻射范圍利潤競爭發(fā)展形態(tài)1小低區(qū)域性發(fā)展形態(tài)2中較高區(qū)域性及地區(qū)性發(fā)展形態(tài)3大高地區(qū)性及全國性產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展策略——整合升級交易、展示和物流服務的功能——擴大整合酒店、餐飲、金融等服務功能——引入新產(chǎn)品研發(fā)、工藝設計等科研功能首期階段——引入新產(chǎn)品研發(fā)、工藝設計等科研功能——大力拓展科研、工藝、設計，完成市場功能的整體更新后期階段分期發(fā)展原則：采用漸進式穩(wěn)定發(fā)展的策略，以有一定基礎、市場較易實現(xiàn)、對整體定位重要的功能作為先期發(fā)展；在市場成熟的基礎再進一步拓展產(chǎn)業(yè)鏈

倉儲信息平臺展覽物流根據(jù)各配套功能對建材市場發(fā)展的重要性，制定分階段完善配套體系的策略

完善的行業(yè)配套服務對專業(yè)市場的發(fā)展至關重要；根據(jù)各配套功能對市場發(fā)展的重要性，制定完善配套體系的策略；強大物流體系和成熟的信息平臺是發(fā)展的重點專業(yè)培訓廣告技術交流行業(yè)標準重要性五金機電市場配套服務發(fā)展完善金融結算強大的物流體系成熟的信息平臺信用管理……必需性物流倉儲信息平臺展覽信用管理首期重點建設逐步加強建設逐步完善４－產(chǎn)業(yè)配套完善酒店項目發(fā)展戰(zhàn)略總結從產(chǎn)業(yè)升級、特色化經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)鏈延伸、產(chǎn)業(yè)配套完善四個方面，根據(jù)現(xiàn)狀基礎和市場條件，分階段逐步實行交易方式升級：逐步從現(xiàn)貨交易向電子平臺交易升級；專業(yè)化經(jīng)營：整合目前市場經(jīng)營產(chǎn)品結構，將日用五金、裝飾五金、電氣產(chǎn)品作為市場特色和核心競爭力，大力發(fā)展；產(chǎn)業(yè)鏈延伸：以發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈兩端附加值高的科研、交易和服務為主導，形成“啞鈴狀”結構行業(yè)服務配套完善：逐步完善配套體系，強大物流體系和成熟的信息平臺是發(fā)展的重點Part4資金回籠方案47盈利模式——基于項目無產(chǎn)權的屬性，從利潤與回現(xiàn)目標入手，我們給出長期持有、短期買斷使用權的盈利模式D項目商業(yè)的價值是通過市場實現(xiàn)的，我們的歷史使命是創(chuàng)造一個有機的市場；經(jīng)營商戶需要源源不斷的人流供應，我們同商家息息相關，我們代表的是整體；放水養(yǎng)魚。先讓商家賺錢，我們再賺錢是我們的生意合作態(tài)度，也是我們長期持有的基本觀點；“長期持有”“短期買斷使用權”商業(yè)物業(yè)投資客戶經(jīng)營客戶開發(fā)商（運營商）出讓物權讓渡使用權經(jīng)營管理和服務支付等價貨幣支付使用費支付服務費用利益獲得租金收益、物業(yè)升值利益獲得開發(fā)利潤、服務利潤利益獲得經(jīng)營利潤商業(yè)物業(yè)“三位一體”利益模型

當商業(yè)物業(yè)物權不完整時，投資客戶無法獲得商業(yè)物業(yè)的完全利益，交易達成就會受阻；這時，商業(yè)物業(yè)的交易變成“經(jīng)營客戶——開發(fā)商”兩方的交易；因此，當物業(yè)的物權不完整時，無法出讓物權，開發(fā)商利益獲得是通過長期持有，可持續(xù)經(jīng)營獲得經(jīng)營客戶超額的