5.3。3項目節(jié)點定義與設置原則項目節(jié)點的分級定義項目節(jié)點的分級定義如表5—10所示。表5—10項目節(jié)點的分級定義節(jié)點類別定義應用個數關鍵節(jié)點對公司戰(zhàn)略及經營目標有關鍵意義的節(jié)點，屬于集團領導的管控節(jié)點一般用于項目運營策劃及城市公司(項目）的年度考核6~12一般節(jié)點是對關鍵節(jié)點的細化，一般是對項目整體進度影響最為明顯或最為重要(如對現金流的影響、對企業(yè)管理要求的影響）的節(jié)點，屬于公司總經理的管控節(jié)點一般用于年度項目開發(fā)計劃,是公司管理層對項目開發(fā)決策的判斷依據20~40二級節(jié)點是對項目一級節(jié)點的細化，主要是指導“部門級”的工作，屬于項目總經理的管控節(jié)點一般用于部門的年度和季度項目開發(fā)計劃(年度編制，季度調整）,實現計劃編制環(huán)節(jié)各專業(yè)部門的主要工作協同80~200三級節(jié)點是對項目二級節(jié)點的細化，主要是指導“崗位級”的工作一般用于崗位的季度/月度項目開發(fā)計劃(較多為月度編制）300～600備注:項目一級、二級、三級節(jié)點應列入項目的主項計劃模板。一級節(jié)點（含關鍵節(jié)點）的選擇：運營視角保障企業(yè)經營目標的達成項目關鍵節(jié)點的設置應聚焦“經營”，根據項目開發(fā)的關鍵路徑設定關鍵節(jié)點，以便對開發(fā)過程中的里程碑事件進行管控。具體如圖5—15所示。7.產品支付5.項目開發(fā)實施7.產品支付5.項目開發(fā)實施4.初設-開工3.方案設計2.項目策劃1.項目獲取66.項目銷售立可研項目項目項報告取得定位開結案（非時間敏感點)規(guī)劃單體初步施工盤方案方案設計圖設計總包/監(jiān)理開達預結構竣集中工售條封頂工入住圖5-15項目關鍵節(jié)點里程碑一般而言，地產企業(yè)在設置關鍵節(jié)點時，除了選擇關鍵路徑的點外，通常會考慮以下七類節(jié)點，具體如表5—11所示。表5—11項目開發(fā)計劃關鍵節(jié)點的選擇標準關注類別選擇節(jié)點進度控制難點前期/設計：景觀施工圖樁基施工圖施工報建圖精裝修施工圖工程施工類：基礎施工（提前開工）正負零室外配套、園建完成報建報批類：五證財務現金影響資金影響：開工正負零結構竣工促進銷售：接受認購銷售展示區(qū)開發(fā)方案銷售展示區(qū)開放外腳手架拆除管理精細化管理精細化:項目運營策劃目標成本采購策劃部品決策營銷策劃總案首次開盤全套資料項目工程策劃報建策劃室外綜合管網交地項目后評估關鍵綜合會議關注類別選擇節(jié)點產品品質以精裝修項目為例：精裝修施工圖裝修樣板房施工裝修樣板房驗收土建單位與裝修單位工作面交內部驗收（預驗收)裝修大面積施工裝修樣板房內部客戶體驗工地開放日（第一次)客戶導向物業(yè)方案策劃物業(yè)公司選定銷售代理公司選定銷售風險檢查交付風險檢查完成模擬驗收工地開放日物業(yè)移交企業(yè)個性化企業(yè)容易出現問題的節(jié)點企業(yè)特別重視和關注的節(jié)點項目二級節(jié)點的設置:重點在縱向和橫向的業(yè)務協同項目開發(fā)計劃二級節(jié)點的編制要點如表5—12所示。表5-12項目開發(fā)計劃二級節(jié)點編制要點專業(yè)計劃編制要點營銷專業(yè):圍繞“開盤”節(jié)點來安排本專業(yè)節(jié)點計劃各種設計出圖節(jié)點對銷售資料和道具制作的影響，繼而影響開盤前的活動時間安排工程施工對示范區(qū)開放、達到預售許可證條件的影響報建對預售許可證獲取的影響管理層對項目定位方案、營銷策略、價格策略等的決策時間客服對物業(yè)公司的選擇和物業(yè)公司的進場對示范區(qū)開放的影響工程專業(yè)：圍繞“開盤”和“入住"節(jié)點來安排本專業(yè)節(jié)點計劃各種設計出圖節(jié)點對施工單位或關鍵設備進場的影響招標活動對施工單位或關鍵設備進場的影響營銷關鍵活動，如示范區(qū)或或工地開放對施工進度的要求報建專業(yè)：圍繞滿足設計、工程、營銷等節(jié)點需求來安排本專業(yè)節(jié)點計劃各種設計出圖節(jié)點對報建工作的影響工程進度對報建工作的影響融資計劃對辦理四證的時間要求工程采購專業(yè):圍繞關鍵施工單位或設備進場時間來安排本專業(yè)節(jié)點計劃各種設計出圖節(jié)點對招標的影響施工單位或關鍵設備進場時間要求、對采購(準備）時間的要求客服專業(yè)：圍繞“入住”節(jié)點來安排本專業(yè)節(jié)點計劃施工進度對入住的影響竣工報批和移交對入住的影響……設計專業(yè)：為滿足下游報建、采購、工程、營銷等專業(yè)的需求來安排本專業(yè)節(jié)點各類采購對圖紙的需求,考慮審圖和交底的時間影響竣工報批和移交對入住的影響項目三級節(jié)點的編制:聚焦落地，實現各項工作的執(zhí)行指導項目開發(fā)計劃三級節(jié)點的編制要點如表5—13所示.表5-13項目開發(fā)計劃三級節(jié)點編制要點部門職責編制時間工程部（副總經理）負責編制工程節(jié)點計劃維護二級節(jié)點計劃的剛性關注各部門三級節(jié)點計劃/專項計劃的匹配性取得規(guī)劃方案的報規(guī)批復后一個月內完成全期計劃的編制,隨后每月底進行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點完成時間技術部負責編制報批報建計劃負責編制設計出圖計劃項目啟動后編制全期計劃，隨后每月底進行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點完成時間營銷策劃中心負責編制營銷作業(yè)計劃成本合約中心（工程副總經理)負責編制目標成本制定和施工圖預算進度計劃取得規(guī)劃方案的報規(guī)批復后一個月內完成全期計劃的編制,隨后每月底進行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點完成時間負責編制施工類合約節(jié)點計劃取得規(guī)劃方案的報規(guī)批復后一個月內完成全期計劃的編制，隨后每月底進行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點完成時間技術部負責編制材料設備類合約節(jié)點計劃取得規(guī)劃方案的報規(guī)批復后一個月內完成全期計劃的編制，隨后每月底進行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點完成時間技術部負責編制產品交付計劃工程部,技術部，銷售部負責編制產品交付計劃交房前半年內編制全期計劃，隨后每月底進行滾動更新,更新下兩個月的三級節(jié)點完成時間備注：副總經理及時綜合各部門更新的三級節(jié)點計劃,對與二級節(jié)點不匹配以及各專項三級節(jié)點間有沖突之處進行綜合協調。5。3。4項目開發(fā)計劃關鍵節(jié)點及輸入輸出成果表由于房地產項目的規(guī)劃方案在通過政府申請前具有較多的不確定性，為提高項目計劃的編制效率和可執(zhí)行性，房地產企業(yè)可采用以下兩版計劃編制程序，具體如表5—14所示.表5-14項目開發(fā)計劃關鍵節(jié)點及輸入輸出成果表項目關鍵節(jié)點輸出成果主責部門輸入成果主責部門第一版計劃編制項目關鍵計劃編制《項目關鍵節(jié)點計劃》項目總經理《項目運營目標書》項目總經理項目主項計劃編制（含一、二級節(jié)點）《項目主項計劃》項目總經理《項目關鍵節(jié)點計劃》項目總經理項目專項計劃編制（設計與報建）《項目設計專項計劃》《項目報建專項計劃》設計管理部開發(fā)管理部《項目主項計劃》項目總經理第二版計劃編制修正版項目主項計劃編制《項目主項計劃》修正版項目總經理《項目主項計劃》第一版項目總經理《項目規(guī)劃方案審定通知書》開發(fā)管理部項目專項計劃編制《項目設計專項計劃》（修正版)技術部《項目主項計劃》修正版項目總經理《項目報建專項計劃》(修正版）技術部《項目工程施工專項計劃》工程副總經理《項目工程采購專項計劃》技術部《項目配套設計與施工專項計劃》工程副總經理《項目營銷前期專項計劃》策劃項目計劃調整項目關鍵節(jié)點計劃調整《項目關鍵節(jié)