演講人：日期：2024年物業(yè)管理?xiàng)l例目錄物業(yè)管理?xiàng)l例概述業(yè)主權(quán)利與義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求與職責(zé)物業(yè)設(shè)施管理與維護(hù)規(guī)定合同簽訂、履行及糾紛解決途徑法律責(zé)任與處罰措施明確總結(jié)與展望：提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧社區(qū)環(huán)境01物業(yè)管理?xiàng)l例概述Part定義與目的物業(yè)管理?xiàng)l例是由中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布的，旨在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益、改善人民群眾生活和工作環(huán)境的一項(xiàng)行政法規(guī)。定義通過(guò)明確物業(yè)管理各方職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，建立科學(xué)、合理、高效的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)社區(qū)和諧與穩(wěn)定。目的適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類物業(yè)管理活動(dòng)，包括住宅小區(qū)、商業(yè)大廈、工業(yè)園區(qū)等各類物業(yè)項(xiàng)目。適用范圍包括業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及其他與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的單位和個(gè)人。適用對(duì)象適用范圍及對(duì)象隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，物業(yè)管理行業(yè)逐漸興起并發(fā)展壯大。然而，在物業(yè)管理活動(dòng)中也暴露出一些問(wèn)題，如服務(wù)質(zhì)量參差不齊、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確、業(yè)主權(quán)益保障不足等。為了解決這些問(wèn)題，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院制定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。制定背景自2003年9月1日起施行以來(lái)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)過(guò)多次修訂和完善。其中，2018年3月19日根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》（國(guó)務(wù)院令第698號(hào)）進(jìn)行了第三次修訂。未來(lái)隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)需求的變化，《物業(yè)管理?xiàng)l例》還將繼續(xù)修訂和完善，以適應(yīng)新形勢(shì)下的物業(yè)管理需求。歷程制定背景與歷程02業(yè)主權(quán)利與義務(wù)Part法定權(quán)利根據(jù)國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定，業(yè)主享有的權(quán)利包括物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等。這些權(quán)利是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的法律依據(jù)。約定權(quán)利在委托型物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確約定業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的一系列權(quán)利，如監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)等。這些權(quán)利是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的約定，具有合同效力。業(yè)主權(quán)利概述遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得違反規(guī)定行使權(quán)利或者不履行義務(wù)。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定業(yè)主應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)。按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以任何理由拒絕履行交費(fèi)義務(wù)。業(yè)主義務(wù)明確VS業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等重要事項(xiàng)。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)還有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作等職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)職責(zé)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和授權(quán)事項(xiàng)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)還有權(quán)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行。此外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛等職責(zé)。業(yè)主大會(huì)職責(zé)業(yè)主大會(huì)及委員會(huì)職責(zé)03物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求與職責(zé)Part

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求具備法人資格物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法設(shè)立，取得企業(yè)法人資格，并在規(guī)定范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。專業(yè)人員配備物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定配備一定數(shù)量的物業(yè)管理專業(yè)人員，如物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)工程師等，確保提供專業(yè)、高效的物業(yè)服務(wù)。良好的信用記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，無(wú)違法違規(guī)行為記錄。包括但不限于房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共秩序維護(hù)、綠化管理、車輛停放管理等。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參照國(guó)家或地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況制定具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保服務(wù)質(zhì)量滿足業(yè)主需求。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定根據(jù)業(yè)主的個(gè)性化需求，提供有針對(duì)性的物業(yè)服務(wù)方案，滿足業(yè)主的多元化需求。定制化服務(wù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、成本等因素合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公示。費(fèi)用構(gòu)成透明化物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督，確保費(fèi)用使用合理、透明。監(jiān)督機(jī)制建立建立健全的業(yè)主監(jiān)督機(jī)制，鼓勵(lì)業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行監(jiān)督評(píng)價(jià)。同時(shí)，政府相關(guān)部門也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，確保物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范有序。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)督機(jī)制建立04物業(yè)設(shè)施管理與維護(hù)規(guī)定Part03建立維修檔案對(duì)共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等建立檔案，方便查詢和管理。01明確共有設(shè)施設(shè)備的范圍包括電梯、消防設(shè)施、公共照明、綠化等。02劃分維護(hù)責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)日常維護(hù)、保養(yǎng)和更新責(zé)任；業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護(hù)工作。共有設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任劃分專項(xiàng)維修資金使用管理辦法明確專項(xiàng)維修資金的來(lái)源由業(yè)主按照一定比例繳納，存入專用賬戶。建立監(jiān)督機(jī)制定期對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)和公示，接受業(yè)主監(jiān)督。規(guī)定使用范圍專項(xiàng)用于共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。嚴(yán)格使用程序由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審核同意后方可使用。定期檢查評(píng)估機(jī)制建立制定檢查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的類型、使用年限等因素，制定相應(yīng)的檢查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。公示檢查評(píng)估結(jié)果將檢查評(píng)估結(jié)果向業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。定期開(kāi)展檢查評(píng)估由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織專業(yè)人員對(duì)共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。建立獎(jiǎng)懲機(jī)制對(duì)檢查評(píng)估結(jié)果優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)存在問(wèn)題的企業(yè)進(jìn)行督促整改或處罰。05合同簽訂、履行及糾紛解決途徑Part在合同中詳細(xì)列出物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括但不限于保潔、保安、綠化、維修等服務(wù)項(xiàng)目。明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算方式、支付時(shí)間和支付方式，以及可能存在的滯納金、違約金等相關(guān)費(fèi)用。約定服務(wù)費(fèi)用和支付方式在合同中明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的權(quán)利和義務(wù)，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理職責(zé)、業(yè)主的配合義務(wù)等。界定雙方權(quán)利和義務(wù)約定合同的起止時(shí)間，以及合同解除的條件和程序，確保雙方能夠有序地終止合作關(guān)系。確定合同期限和解除條件前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)提示建立完善的溝通機(jī)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主建立良好的溝通機(jī)制，定期向業(yè)主匯報(bào)工作進(jìn)展和存在的問(wèn)題，并積極聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。及時(shí)處理投訴和糾紛對(duì)于業(yè)主的投訴和糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)響應(yīng)并妥善處理，避免矛盾激化或擴(kuò)大化。嚴(yán)格遵守合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守合同約定，按照約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，不得擅自降低服務(wù)質(zhì)量或提高服務(wù)費(fèi)用。加強(qiáng)安全管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)安全管理，確保小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施和設(shè)備安全、可靠，防止意外事故的發(fā)生。合同履行過(guò)程中注意事項(xiàng)梳理糾紛解決途徑和程序介紹友好協(xié)商解決在發(fā)生糾紛時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)首先嘗試友好協(xié)商解決，通過(guò)溝通和協(xié)商達(dá)成共識(shí)。調(diào)解解決如果協(xié)商無(wú)果，可以尋求第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)的幫助，通過(guò)調(diào)解解決糾紛。仲裁解決如果調(diào)解也無(wú)法解決糾紛，可以根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定申請(qǐng)仲裁解決。訴訟解決如果仲裁也無(wú)法解決糾紛或者雙方對(duì)仲裁結(jié)果不滿意，可以向人民法院提起訴訟，通過(guò)司法程序解決糾紛。06法律責(zé)任與處罰措施明確Part違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未按照約定提供服務(wù)或者服務(wù)不符合約定的責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的責(zé)令限期改正，給予警告，并處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的責(zé)令限期改正，給予警告，并對(duì)個(gè)人處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)單位處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。違反條例規(guī)定行為列舉及處罰措施說(shuō)明住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。城管執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)管、公安等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。執(zhí)法部門職責(zé)劃分和協(xié)作機(jī)制建立誠(chéng)信體系建設(shè)在物業(yè)管理中應(yīng)用探討建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘具有良好信用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息作為資質(zhì)管理、招投標(biāo)、日常監(jiān)管的重要依據(jù)。對(duì)嚴(yán)重失信的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取限制參與招投標(biāo)、降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)證書(shū)等措施進(jìn)行懲戒。07總結(jié)與展望：提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧社區(qū)環(huán)境Part法規(guī)執(zhí)行不到位服務(wù)質(zhì)量參差不齊業(yè)主參與度低科技應(yīng)用不足總結(jié)當(dāng)前物業(yè)管理存在問(wèn)題和挑戰(zhàn)01020304部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》執(zhí)行不力，存在違規(guī)操作現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平差異較大，部分企業(yè)員工素質(zhì)不高，專業(yè)技能有限。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作缺乏了解和參與，導(dǎo)致部分決策難以得到業(yè)主的支持和配合。物業(yè)管理行業(yè)在智能化、信息化方面的應(yīng)用相對(duì)滯后，無(wú)法滿足現(xiàn)代社區(qū)管理的需求。國(guó)家將進(jìn)一步完善物業(yè)管理法規(guī)體系，提高法規(guī)的執(zhí)行力和約束力。法規(guī)完善與執(zhí)行力提升服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與監(jiān)管強(qiáng)化業(yè)主參與決策機(jī)制優(yōu)化科技創(chuàng)新與智能化應(yīng)用推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，并加強(qiáng)政府監(jiān)管和社會(huì)監(jiān)督力度。建立健全業(yè)主參與決策機(jī)制，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同感和支持度。鼓勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)科技創(chuàng)新，推動(dòng)智能化、信息化技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的應(yīng)用。展望未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和創(chuàng)新點(diǎn)挖掘ABCD提升物業(yè)