前言鑒于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性、中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以及酒店供給市場(chǎng)趨于飽和帶來(lái)的?益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，酒店?業(yè)的收?增?呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)。傳統(tǒng)粗放、經(jīng)驗(yàn)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式已不再適?。在此背景下，酒店類資產(chǎn)的精細(xì)化管理和運(yùn)營(yíng)愈發(fā)重要。近年來(lái)，酒店領(lǐng)域的投資者??發(fā)?了顯著轉(zhuǎn)變，過(guò)往主導(dǎo)酒店投資的房地產(chǎn)開發(fā)商正轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)商，對(duì)旗下酒店資產(chǎn)貢獻(xiàn)的現(xiàn)?流愈加重視倚賴，因此也更為注重投后酒店資產(chǎn)在其持有期間的經(jīng)營(yíng)和投資回報(bào)表現(xiàn)。隨著對(duì)酒店類資產(chǎn)重運(yùn)營(yíng)屬性的認(rèn)知加深，此類型資產(chǎn)業(yè)主和投資者也更加重視投前階段的產(chǎn)品和投資管控。()的海量數(shù)據(jù)，及?業(yè)資深投資?及業(yè)主的問(wèn)卷調(diào)查，向業(yè)界推出《2024年酒店業(yè)投資與資產(chǎn)管理??書》，旨在為酒旅?業(yè)從業(yè)??提供涵蓋資產(chǎn)全?命周期從開發(fā)到退出的全?命周期各主要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的市場(chǎng)洞?和趨勢(shì)研判。此??書致?于構(gòu)建酒旅資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)的指標(biāo)框架，提供了?業(yè)標(biāo)桿數(shù)據(jù)，以此促進(jìn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化能?，推動(dòng)?業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。本年度的報(bào)告分為三個(gè)主要部分——開發(fā)投資、資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)，以及資產(chǎn)退出，對(duì)各階段的核?管理和?控指標(biāo)進(jìn)?了系統(tǒng)性總結(jié)與分析，希望其能夠作為酒旅類資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)者的操作?冊(cè)及指南，其中的標(biāo)桿數(shù)據(jù)可?于評(píng)估和衡量旗下物業(yè)的表現(xiàn)。報(bào)告除了包含2023年度的各項(xiàng)核?指標(biāo)及其發(fā)展趨勢(shì)外，還提供了前瞻性的市場(chǎng)洞察，幫助業(yè)者?動(dòng)態(tài)視?理解市場(chǎng)變化和發(fā)展趨勢(shì)。此外，本報(bào)告還新增了對(duì)投資?特征的分析以及企業(yè)投資回報(bào)指標(biāo)等內(nèi)容，這些是現(xiàn)有?業(yè)分析中較少涉及但極為重要的議題，意在為業(yè)界提供全新的分析視?。最后，我謹(jǐn)代表研究團(tuán)隊(duì)對(duì)積極參與此次研究的業(yè)界??表?由衷地感謝，也再?次佐證研究共創(chuàng)、共同賦能?業(yè)健康發(fā)展的重?意義！戴雪英浩華管理顧問(wèn)公司執(zhí)?董事?中華區(qū)總經(jīng)理厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)戴雪英浩華管理顧問(wèn)公司執(zhí)?董事?中華區(qū)總經(jīng)理厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)創(chuàng)始?中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)?劉桂彤劉怡霖浩華管理顧問(wèn)公司董事厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)負(fù)責(zé)??級(jí)產(chǎn)品經(jīng)理1I.總體概述II.業(yè)務(wù)解讀?開發(fā)投資?資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)?資產(chǎn)退出III.趨勢(shì)總結(jié)附錄·研究?法說(shuō)明2總體概述總體概述地產(chǎn)熱度消退國(guó)資地位回歸在對(duì)各資產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊進(jìn)?分析之前，我們梳理了中國(guó)?檔酒店的投資?背景，以期了解當(dāng)下的投資格局及變化趨勢(shì)，有助于在下?各章節(jié)分析中提供市場(chǎng)背景。我們基于厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)，分析了全國(guó)逾4,000家?檔及以上酒店的投資?/業(yè)主?背景，其特征如下：?業(yè)屬性：從投資?/業(yè)主?所屬的?業(yè)分布上看，房地產(chǎn)、?旅酒店及城投城建為占?最?的三個(gè)?業(yè)，分別占?35%、22%及10%。其中房地產(chǎn)?業(yè)背景的投資?主要在2000年以后異軍突起，從2000年以前的12%增加?2000年之后的逾30%。但近年來(lái)呈現(xiàn)逐步減少的趨勢(shì)。與此同時(shí)，?型?酒旅集團(tuán)和城投城建背景的投資?/業(yè)主??重不斷增加，在酒店投資中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作?。資本屬性：從投資?的資本屬性背景上看，內(nèi)資民企占據(jù)主導(dǎo)，占?近六成，其次為地?國(guó)企及中央國(guó)企。按歷史趨勢(shì)分析，2000年及以前開發(fā)的酒店，其投資?基本以地?國(guó)資背景為主。2000年以后隨著房地產(chǎn)興起、以及其他新興?業(yè)的參與者逐步加?，內(nèi)資民企逐漸成為開發(fā)主導(dǎo)，占?超過(guò)50%。但?2020年開始，伴隨地產(chǎn)相關(guān)的酒店投資趨緩，民企背景的新增酒店?幅減少，?央國(guó)企的投資主導(dǎo)地位回歸，在全國(guó)整體占?顯著提升。投資?/業(yè)主??業(yè)屬性分布投資?/業(yè)主?資本屬性分布4存量資產(chǎn)盤活及交易買賣成為業(yè)務(wù)關(guān)注重點(diǎn)與2023年相?，您認(rèn)為2024年中國(guó)整體市場(chǎng)的下列業(yè)務(wù)將呈現(xiàn)何種景象？Q:景?指數(shù) 交易上。各與2023年相?，您認(rèn)為2024年中國(guó)整體市場(chǎng)的下列業(yè)務(wù)將呈現(xiàn)何種景象？Q:景?指數(shù) 注明：此景?指數(shù)（分值介于0到100）為市場(chǎng)反饋觀點(diǎn)的指數(shù)化統(tǒng)計(jì)，100表???；钴S，0表??常謹(jǐn)慎。Q:活躍度將上升明顯。在經(jīng)濟(jì)增?放緩的背景下，?些酒店所注明：此景?指數(shù)（分值介于0到100）為市場(chǎng)反饋觀點(diǎn)的指數(shù)化統(tǒng)計(jì)，100表??常活躍，0表??常謹(jǐn)慎。Q:貴公司2024年酒店投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)板塊的?在第?章節(jié)，本?將根據(jù)資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)退出三部分進(jìn)?解析。0%20%40%60%80%注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選?次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分?逾100%。5II.業(yè)務(wù)解讀開發(fā)投資07資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)13資產(chǎn)退出21開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出開發(fā)投資開發(fā)投資是孕育?座酒店資產(chǎn)?命旅程的初始，在此階段的每?項(xiàng)決定都在很?程度上影響酒店的產(chǎn)品?表現(xiàn)及投資回報(bào)。從是否投資、在哪?投資、投資什么樣的酒店以及何種模式投資等，這些問(wèn)題均需審慎地決策。因此，在此階段介?科學(xué)且專業(yè)的研究模型和分析視??關(guān)重要。能?要求能?要求能，包括投資決策分析能?、酒店建造經(jīng)驗(yàn)、管理合同的談判技巧、專業(yè)合作資源的遴選等。?作內(nèi)容在開發(fā)投資期，投資?的?作內(nèi)容包括析、酒店設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)及施?、運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，則可能包括物業(yè)改造評(píng)估、市場(chǎng)再定位及酒店設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)?再評(píng)估等。本章節(jié)側(cè)重在投資決策??提供市場(chǎng)數(shù)據(jù)?持，從投資選址、投資類型及投資模型三??回答投資?關(guān)于投哪?、投什么及怎么投的問(wèn)題。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出投資選址投資偏好趨向穩(wěn)健,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的成熟區(qū)域?yàn)橥顿Y首選地理區(qū)域及省份：為歷年來(lái)投資最為活躍、最受投資者?睞的地理區(qū)域，?南及華南次之。分省份來(lái)看，?東、江蘇及浙江為簽約量前三，憑借堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)及需求基礎(chǔ)，獲得蘇，成為投資者和開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。區(qū)域類型：被視為酒店布局的理想選擇。這主要?dú)w因場(chǎng)需求，并且相較于新興區(qū)域，其投資?好的穩(wěn)健投資策略。此外，隨著近年來(lái)城市更新步伐的加快，成熟區(qū)域正不斷釋放新的投資機(jī)遇。與此同時(shí)，鑒于旅游市場(chǎng)受到投資者的關(guān)注。更多投資選址評(píng)估?持更多投資選址評(píng)估?持，請(qǐng)登陸厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)/data-map/hotel/map30020002024年上半年不同地理區(qū)域簽約酒店數(shù)30020002024年上半年簽約酒店數(shù)省份排名前??東江蘇?東江蘇浙江?東四川新疆云南湖北上海江?020406080100Q:貴公司2024年主要關(guān)注的酒店所在區(qū)域?yàn)?？成熟都市商圈近郊旅游度假區(qū)遠(yuǎn)程旅游?的地都市新區(qū)會(huì)展中?區(qū)域成熟都市商圈近郊旅游度假區(qū)遠(yuǎn)程旅游?的地都市新區(qū)會(huì)展中?區(qū)域機(jī)場(chǎng)/?鐵站區(qū)域0%20%40%60%80%注明：此指數(shù)（分值介于0到100）為市場(chǎng)反饋的指數(shù)化統(tǒng)計(jì)，100表?最關(guān)注，0表?最不關(guān)注。8開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出投資類型投資產(chǎn)品類型更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流回報(bào),投資回歸理性酒店檔次：中檔及中?檔酒店為投資主?賽道，超過(guò)簽約總量的80%。泛中檔簽約量近年來(lái)持續(xù)增線及以下城市，消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)下的產(chǎn)品迭代對(duì)較低，且失去地產(chǎn)開發(fā)加持的?檔及以上酒店簽約增?趨勢(shì)明顯減緩。酒店規(guī)模：150間以下的客房規(guī)模為投資主流，占?逐步增?。???，投資者趨向更加理性保守低投資總額和投資?險(xiǎn)。另???，酒店產(chǎn)品模型的愈發(fā)多元。即便在?檔及以上定位的酒店，也出現(xiàn)越來(lái)越多的以客房為主的精閑”?的地?活?式酒店產(chǎn)品。酒店類型：在問(wèn)及傾向的酒店投資類型上，投資?反映相對(duì)于新酒店開發(fā)，將更加關(guān)注存量物業(yè)改其在?線城市，2023年簽約中翻新改造和回報(bào)周期更短，增量投資回報(bào)更顯著。9更多投資簽約數(shù)據(jù)詳?9更多投資簽約數(shù)據(jù)詳?/pdf/view/112023年簽約酒店檔次占?2019-2023年簽約酒店的客房規(guī)模占?20192020202120222023Q:貴公司2024年關(guān)注的投資類型為？80%60%40%20%0%80%60%40%20%0%注明：此指數(shù)（分值介于0到100）為市場(chǎng)反饋的指數(shù)化統(tǒng)計(jì)，100表?最關(guān)注，0表?最不關(guān)注。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出投資模型開發(fā)效率有所改善,但成本管控仍有較大提升空間酒店客房的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到其所處市場(chǎng)環(huán)境的影響，?般??，位于同?區(qū)域且同等檔次的酒店在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上會(huì)呈現(xiàn)出相似的趨勢(shì)，并且存在?定的增?上限。因此，在酒店的檔次和客房數(shù)量已經(jīng)確定的前提下，其年度現(xiàn)?流可以較為準(zhǔn)確地進(jìn)?預(yù)測(cè)?；诖?，若要提升酒店投資的回報(bào)率，則必須注重對(duì)“分?”的管理，即有效控制投資成本。酒店規(guī)模：右表所?。通過(guò)對(duì)?2019年及2023年的統(tǒng)降，說(shuō)明新開業(yè)的酒店產(chǎn)品模型逐步趨于理?，在總建筑?積上有所控制。但即便是?差距。各檔次酒店每間房均攤?積均值（平??）2008060402008070五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)20192023注明：每間房均攤?積=酒店地上及地下總建筑?積/客房數(shù)建設(shè)成本：表為造價(jià)咨詢公司凱諦思(Arcadis)的造價(jià)平?；旧显谥袊?guó)各城市的開發(fā)建造成本相開發(fā)的問(wèn)題，因此酒店投資總額?直處于?內(nèi)，是有效控制建設(shè)成本的關(guān)鍵。各檔次每平??造價(jià)成本（元/平??）酒店類型中端酒店?端酒店奢華酒店重慶/成都開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出投資模型投資人愈發(fā)重視酒店作為獨(dú)立業(yè)態(tài)的投資回報(bào)通常情況下，投資?在評(píng)估?個(gè)項(xiàng)?是否值得投資時(shí)，會(huì)將投資回報(bào)率（ROI）及內(nèi)部收益率（IRR）作為關(guān)鍵的衡量指標(biāo)，以此來(lái)判斷項(xiàng)?的投資價(jià)值。投資回報(bào)率（ROI）：總額計(jì)算，通過(guò)結(jié)合現(xiàn)?流及投資成本衡量42%企業(yè)要求的投資回報(bào)率在0-5%；38%的企業(yè)占?約為20%。內(nèi)部收益率（IRR）：投資回報(bào)率趨勢(shì)相似，從數(shù)值本?來(lái)看由于會(huì)低于ROI。?直以來(lái)，酒店作為地產(chǎn)配套開發(fā)，較少單回報(bào)，特別是涉及五星級(jí)酒店的投資開發(fā)。周期，近年來(lái)越來(lái)越多的投資?和業(yè)主開始Q:Q:0-5%注明：投資回報(bào)率=年息稅前收益/投資總額現(xiàn)得尤為明顯。0%10%20%30%40%50%開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出投資模型資產(chǎn)負(fù)債情況各異,國(guó)企在融資成本上更具優(yōu)勢(shì)由于酒店為重資產(chǎn)投資，前期需龐?的資?投?，因此資產(chǎn)負(fù)債情況及融資成本均為投資??分看重的指標(biāo)。0-20%41-60%資產(chǎn)負(fù)債率：映旗下酒店的資產(chǎn)負(fù)債率在40%及產(chǎn)負(fù)債情況與經(jīng)營(yíng)模式、財(cái)務(wù)模式、?業(yè)特性及市場(chǎng)環(huán)境等諸多因素相關(guān)，因此調(diào)研結(jié)果上看，各家的資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)多樣化特征。綜合融資成本：有助于實(shí)現(xiàn)更?的投資回報(bào)和更低的經(jīng)營(yíng)?險(xiǎn)?平。過(guò)低息貸款實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)提升和交易買資及交易主?。70%開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)?前在中國(guó)酒店資管主要呈現(xiàn)出“?體化”和“??體化”的兩種模式，?體化模式即資管和運(yùn)營(yíng)?份重合（輕重?體??體化模式即資管和運(yùn)營(yíng)?份分離（輕重分離）。由于國(guó)內(nèi)缺乏成熟的資產(chǎn)退出通道，各企業(yè)在資產(chǎn)投后管理上更多的是履?資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和監(jiān)督的職能，?難以全?的的履?資管職能。在投后階段，作為重資產(chǎn)持有?，投資?/業(yè)主主要的職責(zé)為運(yùn)營(yíng)監(jiān)管與資產(chǎn)維護(hù)，監(jiān)督酒店?常的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，維護(hù)酒店資產(chǎn)始終處于良好的物業(yè)狀態(tài)，從?促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升，實(shí)現(xiàn)健康現(xiàn)?流，始終以提升資產(chǎn)價(jià)值和盈利?平為管理?標(biāo)。?作內(nèi)容合同執(zhí)?評(píng)估等。在?常運(yùn)營(yíng)中，定期為酒店經(jīng)營(yíng)進(jìn)?監(jiān)測(cè)和復(fù)盤?分重要。通過(guò)與對(duì)標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)群對(duì)?，管控關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，持續(xù)尋求運(yùn)營(yíng)優(yōu)化空間。在資產(chǎn)維護(hù)中，提升，使其處于良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?平。能?要求的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)維護(hù)知識(shí)，形成系統(tǒng)性、專業(yè)的資產(chǎn)管理體系，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最?化。本章節(jié)內(nèi)容包括資管管理模式、?作重?，以及對(duì)具體酒店經(jīng)營(yíng)各業(yè)務(wù)模塊、需監(jiān)控的核?運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)?分析，分享?業(yè)普遍舉措及指標(biāo)發(fā)展趨勢(shì)。開發(fā)投資開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出資產(chǎn)管理趨向采用專業(yè)化模式當(dāng)問(wèn)及資產(chǎn)管理的模式，各項(xiàng)管理模式的回復(fù)如下：管理模式?派駐業(yè)主代表：業(yè)主代表通常駐地監(jiān)督酒店運(yùn)營(yíng)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的有效監(jiān)管。相較于其他管理?式，此種模式的實(shí)施?檻較低，也是?前最為普遍的管理模式。據(jù)統(tǒng)擇更為常?。?總部旗下酒管公司代管：46%的企業(yè)選擇總部旗下的酒管公司代?資產(chǎn)管理職責(zé)，在總部層?實(shí)?專業(yè)的資產(chǎn)管理。此種?式?前發(fā)展趨勢(shì)快，?般在酒店數(shù)達(dá)10家以上的企業(yè)使?較多。?總部資管部?直接管理：43%的企業(yè)設(shè)有資管部?進(jìn)?直接資產(chǎn)管理，同樣在總部層?實(shí)?資產(chǎn)管控，在不具有專業(yè)的酒管公司時(shí)會(huì)選擇此種?式。同樣地，這種?式在擁有10家及以上酒店的企業(yè)中較為普遍。?委托第三?資管團(tuán)隊(duì)：22%的企業(yè)選擇委托第三?的資管團(tuán)隊(duì)進(jìn)?管理，此?式多適?于旗下酒店數(shù)少、暫不具備專業(yè)資管能?的企業(yè)。?未設(shè)有資產(chǎn)管理??：僅有2%的公司未設(shè)有此??，多?于?營(yíng)酒店，采?輕重?體的管理模式。這?較低?例說(shuō)明?前資產(chǎn)管理的重要性已被市場(chǎng)認(rèn)知。從趨勢(shì)上看，在酒店管理層?實(shí)現(xiàn)輕重分離模式，并強(qiáng)調(diào)專業(yè)化的資產(chǎn)管理是?業(yè)發(fā)展的普遍共識(shí)。此外，由于旗下酒店的歸屬和運(yùn)營(yíng)模式的多樣性，六成公司采取了多樣的管理模式并存??依賴單?的模式。80%60%40%20%0%Q:貴公司管理旗下酒店資產(chǎn)的模式為？派駐業(yè)主代表總部旗下酒管公司代管總部資管部?直接管理開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出工作重點(diǎn)以降本增效為核心的資管目標(biāo)工作重點(diǎn)在進(jìn)?精細(xì)化資產(chǎn)管理的過(guò)程中，諸選項(xiàng)均受到各?企業(yè)的?度重視，其中提升收?及收益管理的重要性尤為顯著。調(diào)查顯?，98%的受訪者將其視為最關(guān)注或較為關(guān)注的?作內(nèi)容。對(duì)?過(guò)往年份，提升收?的關(guān)注度呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。這主要是由于經(jīng)濟(jì)增?速度放緩導(dǎo)致市場(chǎng)需求增幅有限，?供給端的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。在此背景下，如何增加收?已成為各酒店的?要任務(wù)。同時(shí)，如何提升客戶滿意度，進(jìn)?步挖掘客戶價(jià)值，從?推動(dòng)收?增?，也成為重要的關(guān)注點(diǎn)。此外，在成本端，各企業(yè)更加關(guān)注?員效率及?員成本。鑒于??成本在酒店運(yùn)營(yíng)開?中占據(jù)較??例，提升?員效率可以幫助酒店更好地控制??成本?？傮w??，優(yōu)化?員效率及管理能源成本已成為各企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本的主要?段。Q:貴公司在進(jìn)?精細(xì)化資產(chǎn)管理時(shí)，對(duì)以下關(guān)注點(diǎn)的關(guān)注度如何？指數(shù)指數(shù)開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出關(guān)注客房收益、總收入及利潤(rùn) 三大核心財(cái)務(wù)指標(biāo)三大核心財(cái)務(wù)指標(biāo)平均每間房收益（RevPAR）：每間房收益呈階梯分布。得益于2023年提升。60050040030020002019年與2023年各定位層級(jí)酒店平均每間房收益對(duì)?(元)20192023每間可供出租客房總收?：2019年與2023年各定位層級(jí)酒店每間可供出租客房總收?對(duì)?(元)每間可供出租客房總收?：20192023該指標(biāo)衡量酒店的總體營(yíng)收能?。2023年，由于酒店餐飲及相關(guān)會(huì)議需求尚未完201920232019年與2023年各定位層級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率對(duì)?2019年與2023年各定位層級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率對(duì)? 5%0%202340%2019從成本端來(lái)看，經(jīng)歷三年困境中的艱難升，特別在??管控??。因此，盡管2023年整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收?和利潤(rùn)受餐飲前?平。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出人效人效三大關(guān)鍵效率指標(biāo)三大關(guān)鍵效率指標(biāo)需重新審視“人”的價(jià)值?房?：?均創(chuàng)收&?均創(chuàng)利：對(duì)于酒店，尤其是全服務(wù)酒店了?房?之外，?業(yè)更需要關(guān)注酒店收?和利潤(rùn)指標(biāo)，以?均創(chuàng)2023年，各層級(jí)酒店市場(chǎng)的??均創(chuàng)收&?均創(chuàng)利：對(duì)于酒店，尤其是全服務(wù)酒店了?房?之外，?業(yè)更需要關(guān)注酒店收?和利潤(rùn)指標(biāo)，以?均創(chuàng)2023年，各層級(jí)酒店市場(chǎng)的?收?和利潤(rùn)才是關(guān)鍵。0.22023年各定位層級(jí)酒店市場(chǎng)員?2023年各定位層級(jí)酒店市場(chǎng)員??均創(chuàng)收和?均創(chuàng)利（元）-注明：?jiǎn)T?數(shù)為全年平均員??數(shù)，包含全職員?、臨時(shí)?/兼職員?及實(shí)習(xí)?，但不包含第三?勞務(wù)公司的派遣員?。/home/tool2013年?2023年各定位層級(jí)酒店市場(chǎng)平均每間均攤員??數(shù)20132014201520162017201820192020202120222023開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出能效能效三大關(guān)鍵效率指標(biāo)三大關(guān)鍵效率指標(biāo)每間房均攤能源成本：每間房均攤能源成本：在過(guò)去?年，酒店業(yè)在能耗管理??取得了顯著進(jìn)展，展現(xiàn)出清2023年數(shù)據(jù)顯?，全國(guó)五星級(jí)酒備更新和迭代，以實(shí)現(xiàn)酒店節(jié)能意識(shí)和節(jié)能?平的提?。ESG舉措：和社會(huì)責(zé)任也被視為重點(diǎn)實(shí)施的舉措之?。通過(guò)強(qiáng)化這些領(lǐng)域的會(huì)責(zé)任的雙贏。助力酒店綠色發(fā)展2013-Q:21,179201320142015201620172018201920202021202220232023-2024年，貴公司在ESG領(lǐng)域關(guān)注下列哪些舉措？注明：此指數(shù)（分值介于0到100）為市場(chǎng)反饋的指數(shù)化統(tǒng)計(jì)，100表?最關(guān)注，0表?最不關(guān)注。/home/tool開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出坪效坪效三大關(guān)鍵效率指標(biāo)三大關(guān)鍵效率指標(biāo)衡量空間價(jià)值的新標(biāo)尺在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，坪效是衡量辦公樓和商業(yè)空間價(jià)值和效率的最重要的指標(biāo)之象標(biāo)簽、企業(yè)接待、地產(chǎn)配套等，因此酒年的數(shù)據(jù)顯?，全國(guó)各定位層級(jí)的酒店收相距甚遠(yuǎn)，中國(guó)酒店的坪效提升之路任重道遠(yuǎn)。在衡量坪效時(shí)，通常使?每建筑平?收?及每建筑平?利潤(rùn)兩個(gè)指標(biāo)，分別衡量單星級(jí)酒店的坪效?平，特別是利潤(rùn)坪效，弱于三星級(jí)及有限服務(wù)酒店，這主要是由于四五星級(jí)酒店在開發(fā)過(guò)程中過(guò)度追求?中國(guó)酒店的投資和開發(fā)?趨理性審慎，因此每間房均攤?積?2019年開始呈現(xiàn)下降在酒店資產(chǎn)的存量時(shí)代發(fā)揮更加重要的作2023年各定位層級(jí)酒店市場(chǎng)收?坪效與?利坪效對(duì)?（元）-/home/tool開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出固定資產(chǎn)儲(chǔ)備金及資本性支出固定資產(chǎn)儲(chǔ)備金及資本性支出資管愈發(fā)重視酒店資產(chǎn)的維護(hù)和保養(yǎng)資金投入的合理性和專業(yè)性受到關(guān)注酒店作為?種重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，物業(yè)的保域。在這??，每年的固定資產(chǎn)儲(chǔ)備?和?增強(qiáng)酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?。固定資產(chǎn)儲(chǔ)備?（FF&EReserve）：定資產(chǎn)包括家具、裝修、設(shè)備等。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，普遍每年預(yù)留的?額約占酒店年總收?的3%-4%，平均?平為3%。資本性?出（CapEx）：規(guī)模的更新，以保持資產(chǎn)的良好狀態(tài)。從調(diào)查上看，多數(shù)企業(yè)的資本性?出占總收??例的2%-4%之間，平均?平為3%。Q:8年的固定資產(chǎn)儲(chǔ)備?(FF&EReserve)和資本性?出(CapEx)占酒店收??例？6664204204204208642008642004注明：四分位圖把所有數(shù)值由?到?排列，并分成四等分，分位數(shù)代表著所有數(shù)值中排名最低的25%的數(shù)據(jù)；第?、三四分位數(shù)?起，代表著處于中間的50%數(shù)據(jù)；??四分位數(shù)則代表最?的25%數(shù)據(jù)。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出資產(chǎn)退出在進(jìn)?酒店資產(chǎn)的開發(fā)與投資之初，就需要明確資產(chǎn)退出的戰(zhàn)略規(guī)劃。缺乏“以終為始”的前瞻性視?，容易導(dǎo)致投資決策偏離資的有效性和收益最?化。能?要求此階段要能?要求此階段要求能?綜合，除括市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等分析能?以外，還需具備?融、地產(chǎn)及資本市場(chǎng)運(yùn)作知識(shí)等。業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求，包括對(duì)酒出或融資的?的。本章節(jié)基于厚海構(gòu)建的中國(guó)市場(chǎng)酒店交易數(shù)據(jù)庫(kù)及2024年中國(guó)酒店投資和資產(chǎn)管理市場(chǎng)展望問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)回顧過(guò)去?年中國(guó)?陸地區(qū)關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)及特征，重點(diǎn)分析酒店交易中的交易偏好、酒店類型、購(gòu)?背景、考量因素及交易價(jià)格等，并對(duì)是否具有發(fā)?類REITs計(jì)劃進(jìn)?調(diào)查。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出交易偏好一線及新一線城市酒店是酒店資產(chǎn)交易主戰(zhàn)場(chǎng)城市等級(jí)：店類資產(chǎn)的收購(gòu)資本，很?程度上帶運(yùn)營(yíng)現(xiàn)?流，?線/新?線城市具備相對(duì)更好的市場(chǎng)穩(wěn)定性，因此對(duì)于投2013-2024年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易城市層級(jí)占?28%易機(jī)會(huì)。注明：值得注意的是，由于?線城市酒店資產(chǎn)交易市場(chǎng)關(guān)注度普遍更?，產(chǎn)品類型：度假村酒店式公寓85.4%從酒店的類型來(lái)看，投資?相對(duì)更加?睞城市酒店這類標(biāo)的產(chǎn)品，其商業(yè)模式更加成熟，整體投資回報(bào)也相對(duì)更為穩(wěn)健。值得關(guān)注的是，度假酒店或度假村這類資產(chǎn)在交易市場(chǎng)中占?較低，但諸如坐擁三亞熱帶海濱?線海景的優(yōu)質(zhì)酒店，由度假村酒店式公寓85.4%2013-2024年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易產(chǎn)品類型分布度假酒店度假酒店開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出酒店類型中等規(guī)模酒店交易更高頻高檔酒店為交易主流標(biāo)的客房規(guī)模：酒店仍是整體市場(chǎng)中交易最活躍的量如，過(guò)去?年內(nèi)發(fā)?的數(shù)個(gè)?較重要的交易案件中，包含了?體量的產(chǎn)400間的中等客房體量。酒店定位：由于數(shù)據(jù)庫(kù)主要聚焦于市場(chǎng)中?較?價(jià)值的酒店交易，因此數(shù)據(jù)僅供市場(chǎng)參考，并不反映所有市場(chǎng)的酒店資產(chǎn)交易信息。從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，?檔酒店因?yàn)閾碛懈鼮榉€(wěn)定的現(xiàn)?流、戰(zhàn)略性地段價(jià)值以及其他綜合性收益，因此更受投資?的?睞——接近六成的交易為?檔酒店交易。同時(shí)，由于整個(gè)地產(chǎn)?業(yè)在過(guò)去五年??發(fā)??較劇烈的波動(dòng)，所以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)紅利退散之后，較多的地產(chǎn)商也在這?階段選擇出售酒店資產(chǎn)。2013-2024年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易客房規(guī)模占?注明：由于2017年萬(wàn)達(dá)73家資產(chǎn)交易包多為200-400間酒店，因此2017-2020年中?體量占?明顯增?。2013-2024年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易定位層級(jí)分布58%58%開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出交易背景及方式買家多為內(nèi)資企業(yè)能源類企業(yè)是市場(chǎng)活躍的收購(gòu)主體股權(quán)交易為主流交易手段購(gòu)?背景：和外資企業(yè)，其為地產(chǎn)屬性的占產(chǎn)公司的主體完成酒店資產(chǎn)收業(yè)主業(yè)為能源產(chǎn)業(yè)，但往往會(huì)以旗下地產(chǎn)公司來(lái)完成資產(chǎn)收購(gòu)。交易?式：2013-2024年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易買?性質(zhì)及?業(yè)占?醫(yī)療衛(wèi)?業(yè)零售業(yè)運(yùn)輸業(yè)零售業(yè)制造業(yè)科技類制造業(yè)科技類能源業(yè)能源業(yè)房地產(chǎn)52%房地產(chǎn)52%旅游業(yè)?融業(yè)?融業(yè)23%酒店業(yè)酒店業(yè)房地產(chǎn)45%?融業(yè)35% 能源業(yè) 能源業(yè)33%?融業(yè)67%?般情況下，由于股權(quán)交易相?產(chǎn)權(quán)交易節(jié)稅效果顯著，滿?以下條件的?標(biāo)資產(chǎn)更多會(huì)選擇股權(quán)交易：??標(biāo)公司股權(quán)權(quán)屬清晰?資產(chǎn)負(fù)債狀況清晰或可控??標(biāo)公司股東信?度較???標(biāo)公司資質(zhì)證照、相關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移受限或難度較?因此，股權(quán)交易成為酒店交易的主流?段。2013-2024年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易交易?式?例注明：其他包含公司債權(quán)交易及其他組合交易。物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易，5%開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出交易價(jià)格交易額多數(shù)在5-15億元間多數(shù)受訪者預(yù)期價(jià)格將下降交易額：出，這也說(shuō)明交易動(dòng)機(jī)的某些被動(dòng)也不失為收購(gòu)酒店的有利時(shí)間節(jié)點(diǎn)。市場(chǎng)預(yù)期：在詢問(wèn)關(guān)于酒店交易價(jià)格預(yù)期時(shí)，65%的投資?認(rèn)為價(jià)格將會(huì)下降，其中近三成的投資?預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)顯著下降。相?之下，僅有14%的投資?認(rèn)為價(jià)格將會(huì)上升。這?結(jié)果表明，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)普遍預(yù)期酒店交易價(jià)格將會(huì)?低，投資?普遍持有謹(jǐn)慎態(tài)度。2013-2024年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易各層級(jí)酒店平均每宗交易額（億元）2013-2024年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易各層級(jí)酒店每房均攤交易額（萬(wàn)元）由于個(gè)別中?檔酒店每房均攤交易額達(dá)500萬(wàn)元左右，與?檔差距不?Q:與2023年相?，您認(rèn)為2024年中國(guó)整體Q:開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出考量因素及資本化率物業(yè)區(qū)位及價(jià)格為首要因素資本化率隨城市等級(jí)呈階梯分布Q:Q:貴公司在考量潛在物業(yè)/酒店開發(fā)?地購(gòu)買標(biāo)的時(shí)，對(duì)以下關(guān)鍵點(diǎn)的關(guān)注度如何？交易價(jià)格所在區(qū)位業(yè)績(jī)表現(xiàn)所在城市物業(yè)屬性可提升改造空間品牌及管理合同到期時(shí)限5060708090注明：此指數(shù)（分值介于0到100）為市場(chǎng)反饋的指數(shù)化統(tǒng)計(jì)，100表?最關(guān)注，0表?最不關(guān)注?？剂恳蛩兀寒?dāng)問(wèn)及購(gòu)買標(biāo)的的關(guān)注因素時(shí)，物業(yè)場(chǎng)需求和更強(qiáng)的保值能?，?交易價(jià)格所在區(qū)位業(yè)績(jī)表現(xiàn)所在城市物業(yè)屬性可提升改造空間品牌及管理合同到期時(shí)限5060708090注明：此指數(shù)（分值介于0到100）為市場(chǎng)反饋的指數(shù)化統(tǒng)計(jì)，100表?最關(guān)注，0表?最不關(guān)注。考量因素：當(dāng)問(wèn)及購(gòu)買標(biāo)的的關(guān)注因素時(shí)，物業(yè)場(chǎng)需求和更強(qiáng)的保值能?，?合理的重要考量點(diǎn)。除此以外，酒店的物業(yè)但并?決定性因素。QQ:貴公司2024年對(duì)于各城市等級(jí)的酒店市場(chǎng)資本化率預(yù)期為？96386486420開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)退出REITs計(jì)劃近三成受訪者表示已有或計(jì)劃發(fā)行酒店類REITs行業(yè)關(guān)注度及參與度不斷提升REITs計(jì)劃：來(lái)說(shuō)，酒店?業(yè)的REITs仍處發(fā)展階段，以類REITs的模式為主。盡管在調(diào)查問(wèn)卷升，同時(shí)關(guān)于此類話題的關(guān)注度在?業(yè)中也越來(lái)越?。通過(guò)甄選最優(yōu)的酒店資產(chǎn)進(jìn)?REITs上市，以此為市場(chǎng)樹?成功的典范，增強(qiáng)投資者的信?，并引導(dǎo)價(jià)值導(dǎo)向。這種?范效應(yīng)、激勵(lì)機(jī)制以及價(jià)值導(dǎo)向的重要性不容忽視。它促使我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，樹?起“以退為進(jìn)激發(fā)市場(chǎng)思考如何通過(guò)更優(yōu)化的路徑打造優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)，并站在全?命周期的?度，實(shí)現(xiàn)“投資、融資、建設(shè)、管理、退出”?體化的運(yùn)營(yíng)模式。Q:貴公司在未來(lái)?年是否有發(fā)?REITs或類REITs（ABS或CMBS等）相關(guān)計(jì)劃？未來(lái)1年有其他酒店發(fā)?計(jì)劃在未來(lái)1年內(nèi)沒(méi)有發(fā)?計(jì)劃76%未來(lái)1年沒(méi)有其他酒店發(fā)?計(jì)劃在未來(lái)1年內(nèi)有發(fā)?計(jì)劃趨勢(shì)總結(jié)趨勢(shì)總結(jié)趨勢(shì)總結(jié)趨勢(shì)總結(jié)通過(guò)對(duì)酒店資產(chǎn)全?命周期的資產(chǎn)管理的調(diào)研及分析，2024年度中國(guó)酒店業(yè)投資和資產(chǎn)管理??書提出四?發(fā)展趨勢(shì)：投資主體國(guó)資企業(yè)影響?回歸投資主體國(guó)資企業(yè)影響?回歸，投資主體趨向多樣化在新的?輪發(fā)展周期中，國(guó)央企正在取代民營(yíng)地產(chǎn)商成為重要主體。?論是在酒店投資開發(fā)、存量資產(chǎn)的整合和盤活以及資以外，不良資產(chǎn)機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)基?公司、的數(shù)量也正在提升。中國(guó)的酒店投資?和發(fā)展有著重要意義。開發(fā)投資市場(chǎng)投資更趨理性務(wù)實(shí)，存量盤活和升級(jí)是關(guān)注焦點(diǎn)投資?更趨向理性和務(wù)實(shí)。除此以外，存開發(fā)作為各機(jī)構(gòu)的關(guān)注重點(diǎn)，酒店市場(chǎng)已逐步邁?存量時(shí)代，如何激活存量酒店的資產(chǎn)價(jià)值成為新的投資開發(fā)課題。資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)投后資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)投后管理正邁向?qū)I(yè)化,“三效”管理將成為資管重點(diǎn)交易退出焦點(diǎn)資產(chǎn)交易量有望進(jìn)?步?幅釋放，公募REITs未來(lái)可期著上升趨勢(shì)。伴隨市場(chǎng)降息降準(zhǔn)以及資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下調(diào)，市場(chǎng)有望迎來(lái)新?輪交易著上升趨勢(shì)。伴隨市場(chǎng)降息降準(zhǔn)以及資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下調(diào)，市場(chǎng)有望迎來(lái)新?輪交易資產(chǎn)全?命周期的管理閉環(huán)，從?促進(jìn)?業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。變，酒店及企業(yè)需把握時(shí)代脈搏，不斷創(chuàng)新求變，以實(shí)現(xiàn)?期的?質(zhì)量發(fā)展，譜寫?業(yè)發(fā)展的新篇章！研究方法說(shuō)明AMC資產(chǎn)管理公司本報(bào)告的數(shù)據(jù)來(lái)源為浩