第二章建設工程合同管理法律概述

1.合同法律關系的構成（三主體三客體兩內容）

?自然人

3個主體

0法人

苴他組級

物

3個客體

4行為

智力成果

2項內容0權利

義務

2.自然人的兩種能力

民事權力能力0?獲得權利和義務的資格

?始于出生，終于死亡

?通過自己行為實現權利義務的能力

民事行為能力

?完全民事行為能力人

?限制民事行為能力人

,無民事行為能力人

3.法人

卜?具有民事權利能力和民事行為能力，儂法獨立享有民事權利和

匚）承擔民事義務的蛆織

法人

r,法人不是人，是機構蛆織

,可以代表法人行使職權

法人的法定代表人

0?是自然人

4.法人的四條件

■依法成立一不能自然產生，必須依法設立

■有必要的財產或者經費一物質基礎

■有自己的名稱，組織機構和場所

■能夠獨立承擔民事責任

依法成立、有錢、有名、能獨立承擔責任

5.法人的分類

0

?以盈利為目的

行政法人

00

不以盈利為目的事業(yè)法人

社團法人

6.法人資格的獲得

?需要儂法經工商行政管理

登記后企業(yè)

機關核準登記

獲得法人0

?適用于有獨立經費的機關、事業(yè)單位和社會團體

成立后非企業(yè)0

?無需辦理法人登記的其它單位

獲得法人

7.其他組織

■概念

不具備法人資格，但是可以作為合同的主體

:?子公司具有獨立法人資格

I

I

I

:?分公司

I

■類型

法人的分支機構

不具備法人資格的聯營體

合伙企業(yè)

個人獨資企業(yè)

?不具備法人資格的如法人的分支機構是可以簽訂合同的，只不過合同

的責任必須由法人來承擔

8.法律關系的客體（三客體）

客體內涵

物貨幣作為一般等價物也是物（如借款合同）

?行為多表現為完成一定的工作

行為

?如設計工作、監(jiān)理工作等

?知識產權

智力成果?技術秘密

?在特定情況下是公知技術

9.合同法律關系的產生、變更與消滅（兩類）

00

作為/不作為

行為主體

有意識

合法行為/違法行為

0不以主體的主觀意志自然事件

事件為轉移

社會事件

行政行為和發(fā)生法律效力的法院判決、裁定及仲裁機構發(fā)生法律效力的裁決也是法律行為

10.代理人的概念及特征

■代理的概念

代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施的、其民事責任由被代理人承擔的法律行

■代理的特征（用“中介機構代理銷售樓盤”來理解）

代理人必須在代理權限范圍內實施代理

代理人以被代理人名義實施代理

代理人在被代理人的授權范圍內獨立地表現意志

被代理人對代理行為承擔民事責任

11.被代理人對代理人的代理行為承擔責任

被代理人對代理人的代理行為承擔責任，既包括對代理人在執(zhí)行代理任務的合法行為承

擔責任，也包括對代理人不當代理行為承擔民事責任。

12.代理的種類（三大類）

■委托代理

■法定代理

■指定代理

13.委托代理

■內涵

基于委托授權形成的代理關系，又稱為意定代理

只有在被代理人對代理人進行授權后，委托代理關系才真正建立

授予代理權的形式可以書面形式，也可以口頭形式（如法律規(guī)定必須書面形式的，應當

采用書面）

■來源

委托合同關系、合伙合同關系、工作隸屬關系

14.委托代理的特點

■僅被代理人一方授權即可產生效力，無需對方同意

■被代理人有權隨時撤銷其授權，代理人也有權隨時辭去所受委托

■代理人辭去委托時，不能給被代理人和第三人造成損失，否則應負賠償責任

15.建設工程中的主要委托代理形式

■項目經理是施工企業(yè)的代理人

■總監(jiān)理工程師是監(jiān)理單位的代理人

■工程招標代理機構是發(fā)包人的代理人

16.越權代理的法律后果

■代理人應在授權范圍內行使代理權

■超出授權范圍的行為應由行為人自己承擔

【原則】誰有錯誤就由誰承擔責任，如雙方都有錯誤，則承擔連帶責任。

17.授權范圍不明確的法律責任

應由被代理人向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。

但實際操作中，由于被代理人承擔民事責任的能力遠高于代理人，因此這種情況下大多

數由被代理人承擔。

【原則】誰有錯誤就由誰承擔責任，如雙方都有錯誤，則承擔連帶責任

18.招標代理機構的代理

,被代理人一發(fā)包人

■代理人一招標代理機構

■招標代理機構在招標代理過程中有過錯行為，招標人有權追究招標代理機構的違約責

任

19.無權代理

■無權代理的種類

無權代理

越權代理

代理權終止后的代理

■無權代理的處理

被代理人“追認”，即轉化為合法的代理

被代理人“拒絕”，即為無權代理

20.無權代理中的追認

第三人事后知道對方為無權代理，可以向“被代理人''行使催告權，也可以撤銷此前行為。

無權代理行為只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。

未經追認，由行為人承擔民事責任。

11.被代理人對代理人的代理行為承擔責任

被代理人對代理人的代理行為承擔責任，既包括對代理人在執(zhí)行代理任務的合法行為承

擔責任，也包括對代理人不當代理行為承擔民事責任。

12.代理的種類（三大類）

■委托代理

■法定代理

■指定代理

13.委托代理

■內涵

基于委托授權形成的代理關系，又稱為意定代理

只有在被代理人對代理人進行授權后，委托代理關系才真正建立

授予代理權的形式可以書面形式，也可以口頭形式（如法律規(guī)定必須書面形式的，應當

采用書面）

■來源

委托合同關系、合伙合同關系、工作隸屬關系

14.委托代理的特點

■僅被代理人一方授權即可產生效力，無需對方同意

■被代理人有權隨時撤銷其授權，代理人也有權隨時辭去所受委托

■代理人辭去委托時，不能給被代理人和第三人造成損失，否則應負賠償責任

15.建設工程中的主要委托代理形式

■項目經理是施工企業(yè)的代理人

■總監(jiān)理工程師是監(jiān)理單位的代理人

■工程招標代理機構是發(fā)包人的代理人

16.越權代理的法律后果

■代理人應在授權范圍內行使代理權

■超出授權范圍的行為應由行為人自己承擔

【原則】誰有錯誤就由誰承擔責任，如雙方都有錯誤，則承擔連帶責任。

17.授權范圍不明確的法律責任

應由被代理人向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。

但實際操作中，由于被代理人承擔民事責任的能力遠高于代理人，因此這種情況下大多

數由被代理人承擔。

【原則】誰有錯誤就由誰承擔責任，如雙方都有錯誤，則承擔連帶責任

18.招標代理機構的代理

■被代理人一發(fā)包人

■代理人一招標代理機構

■招標代理機構在招標代理過程中有過錯行為，招標人有權追究招標代理機構的違約責

任

19.無權代理

■無權代理的種類

無權代理

越權代理

代理權終止后的代理

■無權代理的處理

被代理人“追認”，即轉化為合法的代理

被代理人“拒絕”，即為無權代理

20.無權代理中的追認

第三人事后知道對方為無權代理，可以向“被代理人”行使催告權，也可以撤銷此前行為。

無權代理行為只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。

未經追認，由行為人承擔民事責任。

21.代理中的特殊情況

本人知道他人以自己名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意，視為代理關系成

立。

22.委托代理關系的終止（四條件）

■期限屆滿，事項完成

■取消或辭去委托

■代理人死亡或代理人喪失民事行為能力

■作為被代理人或代理人的法人終止一主體不存在

23.指定或法定代理關系終止的條件

■被代理人取得或恢復民事行為能力

■被代理人或代理人死亡

■指定單位撤銷指定

■監(jiān)護關系消滅

24.難點辨析

被代理人死亡，可終止指定代理和法定代理，但不終止委托代理。

25.擔保的方式

?保證

方式:■?抵押

丁?質押

*留置

*定金

26.保證的概念

債權債務關系

【特別注意】

債務人自己不能做保證人，只能由第三人充當

27.保證的分類

?首先由債務人清償債務，債務人不能清償債務才由保證人

°代為清償

?保證人與債務人承擔連帶責任，債權人可以直接要求保證

人償還

°?無約定或約定不明確時采用

28.一般保證中如何判斷債務人不能清償債務

經審判或仲裁，并強制執(zhí)行，仍無法履行債務時，才可以認為債務人無法清償債務。

29.不能作為保證人的機構（三類）

不能作保證人的機構例外

企業(yè)法人的分支機構與職能部門分支機構有法人書面授權的，可在授權范圍內提供保證

經國務院批準，為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行轉貸的

國家機關

除外

學校等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體

30.保證合同的內容

■被保證的主債權種類、數額

■債務人履行債務的期限

■保證的方式

■保證擔保的范圍

■保證的期間

■雙方認為需要約定的其它事項

31.保證的范圍（五類，在合同中可約定）

■主債權

■利息

■違約金

■損害賠償金

■實現債權的費用

32.三類特殊情況的處理

當事人對保證擔保的范圍沒有0

約定或者約定不明確的應對全部債務承擔責任

0

未約定保證期間的

時間為主債務履行期屆滿之日起6個月

0

應當取得保證人的書面同意

主合同變動

否則保證人不再承擔保證責任

33.抵押的概念

債權人債務人第三人

【注意】

抵押人可以是債務人，也可以是第三人

抵押可以用自己的財產，也可以用別人的財產

34.抵押概念的要點

■抵押對象是不動產或價值量大的動產

■抵押形式是不轉移占有

35.可作抵押物的財產（不動產或價值較大的動產）

■建筑物和其他土地附著物；

■建設用地使用權；

■以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

■生產設備、原材料、半成品、產品；

■正在建造的建筑物、船舶、航空器；

■交通運輸工具；

■法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產

36.禁止抵押的財產

?土地所有權；

■耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除

外；

■學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設

施和其他社會公益設施；

■所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

■依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；

■依法不得抵押的其他財產

37.抵押的生效（兩類）

建筑物和其它土地附著物

建設用地使用權

自登記之日起生效（必須登記否則無效）0

荒地等承包經營獲得的土地使用權

正在建造的建筑物

自合同簽訂之日生效（有無登記均生效）

0其它財產

38.抵押期間轉讓已辦理登記的抵押物

■抵押人要通知抵押權人（注意是通知而不是經批準），并告知受讓人轉讓物已經抵押

的情況

■未通知抵押權人或未告知受讓人的，轉讓行為無效

39.轉讓抵押物的價款（不得與債權分離而單獨轉讓）

■應提前清償所擔保的債權或向與抵押權人約定的第三人提存

■超過債權的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償（注意，不是由抵押人清償）

40.最高額抵押權

為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產

的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高

債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。

最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權

范圍。

41.抵押權的實現（清償）

■債務屆滿，可協(xié)議將抵押物折價、拍賣或變賣來償還；協(xié)議不成，抵押權人請求法院

拍賣、變賣抵押財產

■協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一

年內請求人民法院撤銷該協(xié)議

?抵押物折價或變賣后，價款超過債權部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償

42.同一財產設定多重抵押的處理

抵押合同均登記生效

抵押物登記的先于

未登記的受償

抵押合同均未登記的

43.質押的概念

質押是指債務人或者第三人將其動產或權利移交債權人占有，用以擔保債權履行的擔

保。質押后，當債務人不能履行債務時，債權人依法有權就該動產或權利優(yōu)先得到清償。

質押對象是動產或權利憑證

質押的方式是轉移占有

44.抵押與質押的區(qū)別

保證種類抵押質押

不動產動產

對象

特殊大型動產權利

占有方式不轉移占有轉移占有

45.質押的分類（兩大類）

46.質押的設立

質權自出質人交付質押財產時設立。

質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債

權人所有。

47.留置的相關規(guī)定

■必須依法行使，不能通過合同約定產生留置權

■能夠留置的僅限于動產，且僅基于保管合同、倉儲合同、運輸合同、加工承攬合同的

債權

48.定金

■概念

一方當事人向另一方當事人提供一定數額的金錢作為擔保的擔保方式

■形式

定金應以書面形式約定

■生效

定金合同從實際交付定金之日起生效

■數量

由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%

49.定金的處理

0

履約

債務人履行債務后，定金應抵作價款或者收回

的處理

不履約給付定金一方不履約，無權要求返還定金

的處理

收受定金一方不履約，應當雙倍返還定金

50.建設工程中的保證的種類

施工投標

保證保證施工單位規(guī)規(guī)矩矩投標

施工合同履約保證

施工單位保證履行合同

施工預付款保證

施工單位保證返還預付款

51.施工投標保證的概念與作用

階段投標保證金起到的作用

投標時投標人在投標有效期內不得撤銷投標文件

中標后不得無正當理由不與招標人訂立合同

簽訂合同時不得向招標人提出附加條件或者不按照招標文件要求提交履約保證金

52.施工投標保證的相關規(guī)定

招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標保證金。（投標保證金不是招標文件的必

備條款）。

投標保證金數額不得超過招標項目估算價的2%。投標人不按招標文件要求在開標前提

交投標保證金的，該投標文件將被否決（必須是招標文件要求）。

53.投標保證的有效期

起始點截止時間

提交投標文件截止日由招標文件規(guī)定

若由于評標時間過長而使保證到期，招標人應當通知投標人延長保證有效期（投標人有

權拒絕）

54.投標保證金的處理

招標人最遲應當在書面合同簽訂后5日內向中標人和未中標的投標人退還投標保證金

及銀行同期存款利息。（注意，只要是在招標期間按規(guī)定辦事，無論中標與不中標，均可退

還保證金）。

■未中標的一直接退

■中標的一在簽訂合同時向業(yè)主提交履約擔保時退

55.沒收投標保證金的情形（四種情形）

一是投標人在投標有效期內撤回投標書

二是中標人在規(guī)定期限內無正當理由未簽訂合同，或根據規(guī)定接受對錯誤的修正

三是中標人根據規(guī)定未能提交履約保證金

四是投標人采用不正當的手段騙取中標

56.履約保證的形式及數額（三種形式）

形式內涵數額

履約擔保金

投標人自己出具的保兌支票、銀行匯票或現金支票合同價格的10%

（保證金）

履約銀行保函銀行出具合同價格的10%

履約擔保書由保險公司、信托公司、證券公司、實體公司或社會上擔保公司出具合同價格的30%

57.有權憑履約保證索取賠償的情形

■施工中承包人中途毀約，或任意中斷工程，或不按規(guī)定施工

■承包人破產、倒閉

58.履約保證的有效期

起始點截止日期

提交履約保證一般情況到保修期滿并頒發(fā)保修責

任終止證書后15天或14天止

如果工程拖期，不論何種原因，承包人都應與發(fā)包人協(xié)商，并通知保證人延

長保證有效期，防止發(fā)包人借故提款。

59.履約保證與定金的區(qū)別

履約保證金不同于定金，履約保證金的目的是擔保承包商完全履行合同。承包商順利履

行完畢自己的義務，招標人必須全額返還承包商。如果承包商違約，將喪失收回履約保證金

的權利，并且不以此為限。

如果沒有出現“定金”字樣，也沒有明確約定適用定金性質的處罰之類的約定，已經交納

的履約保證金，就不是定金，則不能適用定金罰則。

60.保險的分類

■財產保險

以財產及其有關利益為保險標的

主要包括建筑工程一切險和安裝工程一切險

■人身保險

以人的壽命和身體為保險標的

不得用訴訟方式要求投保人支付

61.建筑工程一切險的概念

承保各類民用、工業(yè)和公用事業(yè)建筑工程項目，包括道路、橋梁、水壩、港口等，在建

造過程中因自然災害和意外事故而引起的一切損失的險種。

【要點】

對象：各類建筑工程項目

原因：自然災害和意外事故

62.附加的第三者責任險的概念

凡在工程期間的保險有效期內，因在工地上發(fā)生意外事故造成在工地及鄰近地區(qū)的第三

者人身傷亡或財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。

【難點】誰是“第三者”

工地及鄰近地區(qū)的與工程無直接關系的人

一定不是工地參建相關主體的員工

63.投保人與被保險人

?國外：承包人（施工單位）

?國內（合同示范文本）：發(fā)包人（建設單位）

投保人?國內（2011年12月20日發(fā)布的《簡明標準施工招標文件》規(guī)定）除專用合

同條款另有約定外，承包人應以發(fā)包人和承包人的共同名義向雙方同意的保

險人投保一切隱

囚?業(yè)主或工程所有人

被保險人

LJ?承包商或者分包商

'?技術顧問

64.責任范圍（兩類）

■自然事件（包括地震）

■意外事故（包括火災和爆炸）

【特別說明】

建筑物竣工移交后投保財產保險，地震屬于除外責任，但在竣工前建設期內投保建筑工

程一切險，地震屬于保險責任范圍。

65.除外責任（十大項）

①設計錯誤引起的損失或費用

②自然磨損、內在或潛在缺陷、物質本身變化、自燃、自熱、氧化、銹蝕、滲漏、鼠咬、

蟲蛀、大氣變化、正常水位變化或其他漸變原因造成的保險財產自身的損失和費用

③因原材料缺陷或工藝不善引起的保險財產本身的損失以及為換置、修理或矯正這些缺

點錯誤所支付的費用

④非外力引起的機械或電氣裝置的本身損失，或施工用機具、設備、機械裝置失靈造成

的本身的損失

⑤維修保養(yǎng)或正常檢修的費用

⑥檔案、文件、賬簿、票據、現金、各種有價證券、圖表資料及包裝物料的損失

⑦盤點時發(fā)現的短缺

⑧領有公共運輸行駛執(zhí)照的，或已由其他保險予以保障的車輛、船舶和飛機的損失

⑨除非別有約定，在保險工程開始以前已經存在或形成的位于工地范圍內或其周圍的屬

于被保險人的財產損失

⑩除非另有約定，在本保險單保險期限終止以前，保險財產中已由工程所有人簽發(fā)完工

驗收證書或驗收合格或實際占有或使用或接受的部分

66.保險期限

項目內容

期限開始自工地動工或材料設備運至工地

?工程所有人對部分或全部工程簽發(fā)完驗收證書或驗收合格

期限結束

?工程所有人實際占用或使用或接受工程

（三條件以先發(fā)生者為準）

?保險單中列明的保險期終止日（最晚）

67.安裝工程一切險的除外責任（只記特殊的）

■由于超負荷、超電壓、碰線、電弧、漏電、短路、大氣放電及其他電氣原因造成電氣

設備或電氣用具本身的損失

■施工機具、設備、裝置失靈造成本身的損失

68.安裝工程一切險A的保險期限

Y從被保險項目被卸至施工地點時起

A

Y工程預計竣工驗收交付使用之日

69.施工企業(yè)職工意外傷害險

施工單位應當為施工現場從事危險作業(yè)的人員辦理意外傷害保險。意外傷害保險費由施

工單位支付。實行施工總承包的，由總承包單位支付意外傷害保險費。

意外傷害保險期限自建設工程開工之日起至竣工驗收合格止。提前竣工的，保險責任自

行終止。因延長工期的，應當辦理保險順延手續(xù)。

70.投保決策

決策內容內容

?風險可以自留，也可以轉移

?風險轉移的方法包括保險風險轉移和非保險風險轉移（如設備租賃、房屋出租等）

是否投保

?決策時需要考慮期望損失

?與風險概率、機會成本、費用等因素

選擇保險人至少應當考慮安全、服務、成本這三項因素

第三章建設工程施工招標

1.標準施工招標文件概述

時間內容

9部委聯合編制

2008年5月《標準施工招標資格預審文件》

《標準施工招標文件》試行

住建部出臺

2010年《房屋建筑和市政工程標準施工招標資格預審文件》

《房屋建筑和市政工程標準施工招標文件》

9部委聯合編制

2012年

適用于工期在12個月之內的《簡明標準施工招標文件》

9部委修訂

2013年5月修訂

適用《標準文件》的范圍由試點改為所有依法必須招標的工程建設項目

2.行業(yè)標準施工招標文件和招標人編制的施工招標資格預審文件、施工招標文件，應

不加修改地引用《標準》的下列內容

文件不加修改引用的內容

申請人須知（申請人須知前附表除外）

標準資格預審文件

資格審查辦法（資格審查辦法前附表除外）

投標人須知（投標人須知前附表和其他附表除外

標準施工招標文件

評標辦法（評標辦法前附表除外）

3.招標公告（三類）

種類適用范圍內容

招標條件、項目概況與招標范圍、投標人資格要求、招標

招標公告資格預審的公開招標文件的獲取、投標文件的遞交、發(fā)布公告的媒介和聯系方

式等

被邀請單位名稱、招標條件、項目概況與招標范圍、投標

投標邀請書資格后審的邀請招標人資格要求、招標文件的獲取、投標文件的遞交、確認和

聯系方式等內容

投標邀請書（代資資格預審的公開招標或邀請招標，對

被邀請單位名稱、購買招標文件的時間、售價、投標截止

格預審通過通知通過資格預審申請投標人的投標邀請

時間、收到邀請書的確認時間和聯系方式等內容

書）通知書

4.投標人須知（三部分）

前附表正文附表格式

總則

招標文件

投標文件

投標開標記錄表

明確新項目的要求、招標程序中主要工

開標問題澄清通知書格式

作步驟的時間安排、對投標書的編制要

評標中標通知書格式

求

合同授予中標結果通知書格式

重新招標和不再招標

紀律和監(jiān)督

需要補充的其他內容

5.評標辦法

■經評審的最低投標價法

■綜合評估法

6.合同條款及格式

部分內容

通用合同條款

專用合同條款由國務院有關行業(yè)主管部門和招標人根據需要編制

合同協(xié)議書

合同附件格式（三個格式文件）履約擔保

預付款擔保等

7.《簡明標準施工招標文件》和《標準設計施工總承包招標文件》的適用范圍

文件類別適用范圍

依法必須進行招標的工程建設項目

工期不超過12個月

簡明標準施工招標文件

技術相對簡單

且設計和施工不是由同一承包人承擔的小型項目

標準設計施工總承包招標文件設計施工一體化的總承包項目

8.必須招標的項目的性質（5項）

■關系社會公共利益、公眾安全的基礎設施項目

■關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目

■使用國有資金投資項目

■國家融資項目

■使用國際組織或者外國政府資金的各類建設項目（注意，外資不等同于外國貸款與援

助資金）

9.必須招標的規(guī)模標準

■施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上

■單項低于上述規(guī)定，但項目總投資在3000萬元人民幣以上

10.可以不進行招標的項目（5項）

■需要采用不可替代的專利或者專有技術；（別人不會）

■采購人依法能夠自行建設、生產或者提供；（自己能干的活兒自己來）

■己通過招標方式選定的特許經營項目投資人依法能夠自行建設、生產或者提供；

■需要向原中標人采購工程、貨物或者服務，否則將影響施工或者功能配套要求；

■國家規(guī)定的其他特殊情形

11.招標方式一按競爭開放程序的不同劃分

■公開招標

■邀請招標

12.公開招標

項目內容

內涵通過新聞媒體發(fā)布招標公告，凡具備相應資質符合條件的法人或組織均可申請投標

適用范圍除邀請招標之外的項目

優(yōu)點招標人可選擇范圍大，有利于將工程項目交予可靠的中標人并取得有競爭性的報價

缺點投標人多，評標工作量大，時間長，費用高

13.邀請招標

項目內容

內涵招標人向預先選擇的若干具備相應資質、符合招標條件的法人或組織發(fā)出邀請函

邀請數量邀請對象的數目以5?7家為宜，但不應少于3家

不需要發(fā)布招標公告和資格預審，節(jié)約費用和時間（一般是資格后審）

優(yōu)點

對投標人以往的業(yè)績和履約能力比較了解，減少了合同違約的風險

缺點選擇范圍較小，投標競爭的激烈程度相對較差，可能排斥了有競爭實力的投標人

14.招標機構的資格

類型適用范圍資格條件

■具有項目法人資格

■具有與招標項目規(guī)模和復雜程度相適應的工程技術、概

招標人如具有與招標項目規(guī)模和復雜程度

預算、財務和工程管理等方面專業(yè)技術力量

自行招標相適應的技術、經濟等方面的專業(yè)人員，

■有從事同類工程建設項目招標的經驗

經審核后可以自行組織招標

■擁有3名以上取得招標職業(yè)資格的專職業(yè)務人員

■熟悉和掌握招標投標法及有關法規(guī)規(guī)章

■有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所和相應資金

委托代理招標人如不具備自行組織招標的能力條件■有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量

招標的，應當委托招標代理機構辦理招標事宜■有符合法定條件、可以作為評標委員會成員人選的技術、

經濟等方面的專家?guī)?/p>

15.關于標底

招標人可自主決定是否編制標底（標底非必須）。

標底必須保密，在開標前不能泄露。

大部分評標規(guī)定，以標底上下的一個幅度作為判斷投標報價是否合理的條件。

16.發(fā)售資格預審文件

給潛在投標人準備資格預審文件時間應不少于5日。

發(fā)售資格預審文件收取的費用，應相當于補償印刷、郵寄的成本支出，不得以營利為目

的。

申請人對資格預審文件有異議，應當在遞交資格預審申請文件截止時間2日前向招標

人提出。招標人應當自收到異議之日起3日內做出答復，做出答復前，應當暫停實施招標

投標的下一步程序。

17.資格預審文件的澄清、修改

招標人可以對已發(fā)出的資格預審文件進行必要的澄清或者修改。

澄清或者修改的內容可能影響資格預審申請文件編制的，招標人應當在提交資格預審申

請文件截止時間至少3日前，以書面形式通知所有獲取資格預審文件的潛在投標人；不足3

日的，招標人應當順延提交資格預審申請文件的截止時間。

18.組建資格審查委員會

類型內容

招標人應當組建資格審查委員會審查資格預審申請文件

國有資金占控股或者主導地位的依法必須進行資格審查委員會成員人數為5人以上單數，由兩類人組成

招標的項目招標人（招標代理機構）熟悉相關業(yè)務的代表

不少于成員總數2/3的技術、經濟等專家組成

其它項目招標人自行組織資格審查

19.確認通過資格預審的申請人

招標人應要求通過資格預

審的申請人收到通知后，以

對通過資格預審的申請投標邀請書

書面方式確認是否參加投

人

E標

對未通過資格預審的資格預審結果的書面

申請人通知

20.現場踏勘

(1)招標人按招標公告規(guī)定的時間、地點組織投標人踏勘項目現場。

(2)投標人承擔自己踏勘現場發(fā)生的費用。

(3)除招標人的原因外，投標人自行負責在踏勘現場中所發(fā)生的人員傷亡和財產損失。

(4)招標人在踏勘現場中介紹的工程場地和相關的周邊環(huán)境情況，供投標人在編制投

標文件時參考，招標人不對投標人據此做出的判斷和決策負責。

21.兩個重要時間

踏勘現場后涉及對招標文件進行澄清修改的,應當在招標文件要求提交投標文件的截止

時間至少15日前以書面形式通知所有招標文件收受人。

考慮到在踏勘現場后投標人有可能對招標文件部分條款進行質疑，組織投標人踏勘現場

的時間一般應在投標截止時間15日前及投標預備會召開前進行。

22.投標預備會(答疑會一澄清招標文件中的疑問)

(1)投標人應在招標公告規(guī)定的時間前.，以書面形式將提出的問題送達招標人，以便

招標人在會議期間澄清。

(2)投標預備會后將對投標人所提問題的澄清，以書面方式通知所有購買招標文件人。

該澄清內容為招標文件的組成部分

(3)投標預備會的時間一般應在投標截止時間15日以前進行。

23.評標委員會的組成(開標前確定)

■評標委員會由招標人組建

■成員名單在中標結果確定前應當保密

■人數為五人以上單數

■由兩類人組成：

由招標人或其委托的招標代理機構熟悉相關業(yè)務的代表

有關技術、經濟等方面的專家組成，且技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三

分之二

24.評標委員會專家的確定方式（從專家?guī)熘羞x）

■一般項目，可以采取隨機抽取的方式

■技術復雜、專業(yè)性強或者國家有特殊要求的招標項目，采取隨機抽取方式確定的專家

難以保證勝任的，可以由招標人直接確定

25.評標專家應滿足的條件

■從事相關專業(yè)領域工作滿八年并具有高級職稱或者同等專業(yè)水平

■熟悉有關招標投標的法律法規(guī)

■具有與招標項目相關的實踐經驗

■能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責

26.評標專家的回避

（1）投標人或者投標人主要負責人的近親屬；

（2）項目主管部門或者行政監(jiān)督部門的人員：

（3）與投標人有經濟利益關系，可能影響對投標公正評審的；

（4）曾因在招標、評標以及其他與招標投標有關活動中從事違法行為而受過行政處罰

或刑事處罰的。

27.開標

開標由招標人或其招標代理機構組織。

所有投標人的法定代表人或其委托代理人參加。

由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構

檢查并公證等。

28.確定中標人

招標人可以授權評標委員會直接確定中標人，也可以依據評標委員會推薦的中標候選人

確定中標人。評標委員會一般按照擇優(yōu)的原則推薦1?3名中標候選人。

確定中標人后，招標人在招標文件規(guī)定的投標有效期內以書面形式向中標人發(fā)出中標

通知書，同時將中標結果通知未中標的投標人。

29.履約擔保

■簽訂合同前，中標人應向招標人提交履約擔保

■聯合體中標的，其履約擔保由牽頭人遞交

■中標人不能按招標文件要求提交履約擔保的，視為放棄中標，其投標保證金不予退還

■給招標人造成的損失超過投標保證金數額的，中標人還應當對超過部分予以賠償

30.合同訂立

招標人和中標人應當在投標有效期內以及中標通知書發(fā)出之日起30日之內訂立書面合

同。

中標人無正當理由拒簽合同的，招標人取消其中標資格，其投標保證金不予退還：給招

標人造成的損失超過投標保證金數額的，中標人還應當對超過部分予以賠償。

發(fā)出中標通知書后，招標人無正當理由拒簽合同的，招標人向中標人退還投標保證金；

給中標人造成損失的，還應當賠償損失。

32.重新招標

（1）投標截止時間止，投標人少于3個的；

（2）經評標委員會評審后否決所有投標的。

32.不再招標

重新招標后投標人仍少于3個或者所有投標被否決的，屬于必須審批或核準的工程建設

項目，經原審批或核準部門批準后不再進行招標。

33.標準資格預審文件的組成（五章）

■預審公告

■申請人須知

■資格審查方法

■資格審查辦法

■資格預審申請文件

34.資格審查方法一兩者審查時間不同，審查內容相同

方法內涵適用范圍

較適合于具有單件性特點，且技術難度較大或投標

資格預審在投標前預審文件編制費用較高，或潛在投標人數量較多的招標多用于公開招標

項目

資格后審開標后由評標委員會審查適合于潛在投標人數量不多的通用性、標準化項目多用于邀請招標

35.資格預審申請文件（八方面）

■法定代表人身份證明或授權委托書

■聯合體協(xié)議書

■申請人基本情況表

■近年財務狀況

■近年完成的類似項目情況表

■正在施工的和新承接的項目情況表

■近年發(fā)生的訴訟及仲裁情況

■其他資料等

36.資格預審公告（具有代替招標公告的功能）

■招標條件

■項目概況與招標范圍

■對申請人的資格要求

■資格預審方法

■資格預審文件的獲取

■資格預審文件的遞交

37.資質審查的方法一合格制的內涵

凡符合資格預審文件規(guī)定的初步審查標準和詳細審查標準的申請人均通過資格預審，取

得投標人資格。

合格制比較公平公正，有利于招標人獲得最優(yōu)方案；但可能會出現人數多，增加招標成

本。

38.審查標準一有一項因素不合格，均不能通過

步驟審查內容審查標準

申請人的名稱

申請函的簽字蓋章

申請文件的格式

初步審查標準名稱、蓋章等形式方面

聯合體申請人

資格預審申請文件的證明材料

其他審查因素等

營業(yè)執(zhí)照、安全生產許可證

資質、財務、業(yè)績、信譽核對審查因素是否有效，或者是否與資格預審文件列

詳細審查標準

項目經理資格明的對申請人的要求相一致

其他要求等方面的內容

39.審查中不得存在的情況

①申請人不按審查委員會要求提供澄清或說明；

②申請人為項目前期準備提供設計或咨詢服務（設計施工總承包除外）；

③申請人為招標人不具備獨立法人資格的附屬機構或為本項目提供招標代理；

④申請人為本項目的監(jiān)理人、代建人等情形；

⑤申請人最近三年內有騙取中標或嚴重違約或重大工程質量問題；

⑥申請人在資格預審過程中弄虛作假、行賄或有其他違法違規(guī)行為等。

40.審查結果

通過資