盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告1第一章總論1.1項目概況建設地址：盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角；建設項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見下表表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號單位規(guī)模說明1建設規(guī)模總占地面積建筑構(gòu)物占地面積建筑密度：30%總建筑面積容積率：0.82道路面積綠地面積2項目總投資萬元土地出讓金萬元無形資產(chǎn)其他投資萬元遞延資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資萬元固定資產(chǎn)3資金籌措萬元企業(yè)自籌萬元4項目定員人管理人員人5員工人含后勤1人5燃料、動力年消耗暖水t電萬Kw6項目收益商品房銷售收入銷售稅金及附加萬元總成本費用萬元利潤總額萬元老年會所及物業(yè)經(jīng)營收入萬元營業(yè)稅金及附加萬元總成本費用萬元利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元投資回收期年含建設期內(nèi)部收益率%財務凈現(xiàn)值i=13%;萬元盈虧平衡點%盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告21.2項目實施背景與依據(jù)1.2.1區(qū)位環(huán)境西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽150公里。全市轄雙臺子、興隆臺兩區(qū)和盤山、大洼兩縣。區(qū)域面積4071平方公里，總?cè)丝跒?24.3萬。盤錦是一座以石油化工為主導產(chǎn)業(yè)2010年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值950億元，同比增長18%;財政一般預算收入80.6億元，增長49.7%;固定資產(chǎn)投資900億元，增長65%;社會消費品零售總額185億元，增長18.5%;實際利用外資9.1億美元，增長202%;外貿(mào)出口3.4億美元，增長16.3%。始啟動，世界行業(yè)領軍企業(yè)臺灣長春集團加盟盤錦，華錦擴建工程達產(chǎn)達標，盤錦正加速向全國石化基地邁進。石油鉆采設備、海工裝備等大項目加快建設，裝備制造即將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)?！拔宕螽a(chǎn)業(yè)集群”拉動工業(yè)增長25.4個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長30%?，F(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)建設成效顯著。大商城市廣場、鵬欣水游城等大項目加快建設，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企業(yè)云集盤錦。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項目簽約落地，旅游總收入增長48.5%。新開工房地產(chǎn)560萬平方米。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告3建成設施農(nóng)業(yè)5萬畝，新改建畜牧小區(qū)500個，新增水產(chǎn)小區(qū)30個，養(yǎng)殖大蟹15萬畝。農(nóng)機裝備水平顯著提高。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴重洪澇等自然災害，糧食生產(chǎn)達到105萬噸。遼濱新區(qū)建設如火如荼。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設遼濱。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由110平方公里擴大到545平方公里，成為遼寧綜合改革試驗區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級產(chǎn)業(yè)基地。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項目發(fā)揮了巨大的集聚效應，港口、鐵路、公路、大學、醫(yī)院等重大基礎工程城市化進程加快。大力推進鐵東老區(qū)、中央商務區(qū)等區(qū)塊改造，新的城市空間正在形成?？⒐ぶ腥A路、泰山路等12條道路，加快中心醫(yī)院、數(shù)字化城管、污水垃圾處理等項目建設，推進綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設步伐加快。城市化率達到65%。盤錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎設施向現(xiàn)代化快速提升。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進基礎建設，5年來累計完成投資214.3億元。疏港鐵路、盤營客運專線和阜盤高速公路破土動工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度由51.3公里提高到81.7公里，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險水庫除險加固取得階段性成果，華潤盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告4城市熱電、華能風電等項目進展順利，基礎設施支撐發(fā)展的作用湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明生態(tài)盤錦建設扎實推進。建成污水處理廠5座，日處理能力達到32萬噸。遼河流域治理成效顯著,城市垃圾填埋場、螃蟹溝良率達到95.1%。有林面積增加到26萬畝。集約節(jié)約利用土地取2010年盤山縣國民經(jīng)濟繼續(xù)保持高速增長，綜合經(jīng)濟實力跨入全省中上游行列。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)180億元，比上年增長42.7%;全社會固定資產(chǎn)投資完成180億元，比上年增長100%;地方財政一般預算收入完成8.5億元，比上年增長64%;全口徑稅收完成11.4億元，比上年增長43.4%;實際利用外資完成1.5億美元，是去年的7倍；農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)1.05萬元，比上年增長24.4%。多項經(jīng)濟指標增幅位居全省前列，經(jīng)濟運行速度、質(zhì)量、效益都有所改善和提高。第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。盤山縣致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務業(yè)盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告5短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強了經(jīng)濟活力，提高了人民生活質(zhì)量。繼續(xù)擴大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。全年預計第三產(chǎn)業(yè)增加值實現(xiàn)39.2億元，增長46.2%,服務業(yè)增加值實現(xiàn)30.8億元，社會消費品零售總額實現(xiàn)13.5億元。房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成104.8萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值預計實現(xiàn)2.5億元。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍橋、學府名城、龍祥商務會館等商住地產(chǎn)項目開工建設。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢明顯。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動了住宅小區(qū)開發(fā)項目。旅游業(yè)加快推進。承接了盤錦“第三屆國際濕地旅游周”主要旅游項目，成功承辦了“觀鳥節(jié)”和“荷花節(jié)”。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級改造。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營地和觀景臺正抓緊施工。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為盤山新的經(jīng)濟增長點。盤山縣以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，將構(gòu)建社會主義和諧社會的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標，實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。按照一個加快，兩個提高，三個開發(fā)，六個突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個布局，突出經(jīng)濟強縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設，社會事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個重點，將盤山推上了一個新的起點。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告6推進新縣城建設。拉開“兩區(qū)一帶一湖一站”(太平主城區(qū)、胡家新城區(qū)，繞陽河景觀帶，甜水湖，盤錦北站)縣城框架，規(guī)1.2.2項目建設背景城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一，中國的城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一，中國的大城市早在20世紀90年代陸續(xù)走進老齡社會，因此如何改善老年人的生活狀況，使老有所養(yǎng)、老有所用，已成為國家和地方政府的當務之急。產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級的階段。近兩年，大型開發(fā)商如萬科(論壇)、保利(論壇)等開始對老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”,全國布局，在上海、廣州等地試點。華潤、首創(chuàng)等也多有提及關注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。大型開發(fā)商前瞻性的舉措給中國的養(yǎng)老目已經(jīng)吸引了眾多企業(yè)的目光。只是，剛剛起步的中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。誰來填“銀發(fā)經(jīng)濟”蘊含商機；養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新增長點：隨著中國逐步邁進老齡化社會，“銀發(fā)經(jīng)濟”讓人看到了商機。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大：2010盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告7年至2050年，中國60歲以上的人口將由現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%,到2015年的未來5年，中國老年人口將達2億，占總?cè)丝诘?5%。在廣州，60歲以上老人在2007年突破了100萬大關。面對住宅市場現(xiàn)“量價危機”、商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈、旅游地產(chǎn)風險過高的現(xiàn)狀下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為了開發(fā)商即將開墾的一片新價值洼地。中國正迎來“421家庭”時代，再過10年，第一代獨生子女的父母將退休，一對年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中老人重病需要長期護理，子女力不從心。有需求就有商機，此種家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊含無限商機。另外，在剛結(jié)束的"房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性"的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第11屆年會上，有專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)至關重要。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商關注，這正成為中國房地產(chǎn)市場上最為誘人的概念，這讓市場資本、地方政府，乃至慈善公益基金都為之興奮。在住宅和商業(yè)地產(chǎn)都遭到政策的攻擊的，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊煞科笥略鲩L點。為了大幅度提升盤山第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合盤山縣的區(qū)位環(huán)境、結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)趨勢；為充分提高現(xiàn)代服務業(yè)水平，塑造環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)新亮點，促進地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)盤山服務業(yè)、養(yǎng)老福利業(yè)的現(xiàn)代化；盤山縣人民政府與深圳市商晟投資管理有限公司共謀盤錦養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方略，雙方經(jīng)過友好協(xié)商，已基本確認規(guī)劃設計方案、土地價格和相關優(yōu)惠政策。共同達成盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告8建設一個入住開心、頤養(yǎng)舒心、侍奉盡心、子女放心的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂的現(xiàn)代會所。項目預計于2012年3月開工，于2013年9月竣工。1.3建設單位概況深圳市商晟投資管理有限公司成立于2010年，從事投資管理、咨詢業(yè)務，業(yè)務范圍遍布國內(nèi)各大中城該公司緊緊抓住養(yǎng)老地產(chǎn)這一發(fā)展的契機，不斷在華北、東北、華北拓展投資范圍，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。本著開拓進取、創(chuàng)新超越的經(jīng)營理念；在經(jīng)過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費水平、老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、市場潛力等幾個方面進行了詳實細致的調(diào)查與實地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設頤康園老年會所。該公司以盤錦市經(jīng)濟背景、生態(tài)水城濕地為底蘊、以盤錦未來市場需求為導向、以品牌開發(fā)建設為龍頭，棲身于盤錦房地產(chǎn)開發(fā)建設項目。該公司是一個實力雄厚、誠實守信、積極上進、公司堅持"以人為本"的發(fā)展理念，力爭為老年群體創(chuàng)造一公司將秉承以往的優(yōu)良作風，堅持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻社會的經(jīng)營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻。公司竭誠與社會各界攜手并進、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。1.4編制依據(jù)與研究范圍盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告91.4.1編制依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(GB50180-93);【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》(2007);《盤錦市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》;《建設工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500—2003;《遼寧省建筑工程計價定額》(2008);《建設項目經(jīng)濟評價》方法與參數(shù)(第三版);盤山縣“頤康園老年會所”項目合作協(xié)議書。1.4.2研究范圍項目建設的必要性分析、市場分析；建設條件分析、工程進度安排；確定建設規(guī)模和總體功能、設計施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財務效益分析，結(jié)論與建議。通過對項目建設的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性的綜合評價，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告第二章項目建設的必要性根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標志著這個國國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻，2008年我國60歲以上的人口達到的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。2.2傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)模式遭遇困難：(1)生育率下降直接導致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代(2)死亡率的下降推動平均期望壽命延長?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達到發(fā)達國家的水平(75歲)。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告(3)21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%,有的甚至達70%-80%,代際分離增加了尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料2.3國內(nèi)的養(yǎng)老設施滿足不了需求中國的養(yǎng)老設施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、護理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務單一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機構(gòu)近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設施落后、服務水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫!2.4政府鼓勵發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)人口老齡化給中國的經(jīng)濟、社會、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問國家民政部提出養(yǎng)老機構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復、2006年6月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服政府出臺的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。2.5養(yǎng)老地產(chǎn)—產(chǎn)業(yè)關鍵媒體報道，2010年11月7日，民政部部長李立國說，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的50%,部分大中城市達到70%;農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%,城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。根據(jù)民政部副部長竇玉沛提供的數(shù)字，目前，中國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)38060個，床位266.2萬張，收養(yǎng)各類人員210.9盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告萬人。但是竇玉沛分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%,不僅低于發(fā)達國家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”,也存在“床位閑置”現(xiàn)象。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對于委員會給予了很高的期望。期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起缺乏政策支持也是一方面。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設與經(jīng)營階段開發(fā)建設企業(yè)都是一頭霧水。養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時，分歧在于如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利。房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五年，實力房企本身還是鳳毛麟角。對于囤地的看法我一直持異議也是因為國內(nèi)房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手很多著名的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。原因當而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段。2.6適應現(xiàn)代養(yǎng)老社會化的需要我國的老齡化問題越來越嚴重，特別是實施“4-2-1”(四個老人，兩個年輕人，一個小孩)政策以來，這樣的體制目前來看，導致的社會問題正在逐步嚴重，常常會有老年人沒人管，或者受到關照的程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長此以往的后研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個非常重要的課題?！奔彝ヰB(yǎng)老已不適應社會的發(fā)展，時代呼喚養(yǎng)老社會化。老年會所這一模式，就為養(yǎng)老社會化事業(yè)提供了一個愛心的平臺，自然承擔起社會賦予的“托老養(yǎng)護”責任，滿足老年朋友物質(zhì)和精神的隨著改革開放的深入，各項改革已使政府無精力去承擔和管理這么多的社會具體性問題。在新的投資環(huán)境下，不失時機地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)?！白鹄橡B(yǎng)生、用心呵護”的老年養(yǎng)生會所，不光是新形勢下投資房地產(chǎn)、“休閑”盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告行業(yè)的新熱點，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實和深遠的社會意義。國家于1996年頒布了《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》,提出了“五個老有”,即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所2000年，國家再次發(fā)布了《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老居住政策，同時提出建立“9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即90%的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老；7%的老年人通過購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老；3%的老年人入住養(yǎng)老服務機構(gòu)集中養(yǎng)老。辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對老人的關懷，又體現(xiàn)了文明社會的養(yǎng)老環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。盤山縣“頤康園老年會所”建設項目，起點高，社會效益好，風險系數(shù)低，只要政府給予政策性支持，創(chuàng)辦公益性福利性老年養(yǎng)生會所既解決了未來老齡化社會養(yǎng)老問題，又符合尊老、敬老、養(yǎng)老的社會發(fā)展規(guī)律，是可行且有效的。盤山縣“頤康園老年會所”建設項目，符合盤錦市政府關于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項目建設是十分必要的。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告第三章市場分析中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)?！暗?011年，中國老齡人口會達到13%;到2020年，中國的老齡人口將接近30%,來勢迅猛?！敝袊淆g產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長鄭衛(wèi)華預計，5～10年以后，中國會逐漸邁入老齡化社會。此刻，與“住”緊密相關的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”,正吸引著越來越多的資本覬覦爭食。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了房地產(chǎn)市場的進一步細分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅70年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。老年人口比例的逐漸上升和社會人口流動性的加強，使得三代人共同生活的家庭漸漸成為過去。同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告住房設施。據(jù)2009年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國養(yǎng)老服務的需求是5000萬億，現(xiàn)在提供的不到1000萬億，市場空間顯然非常大。一方面是巨大的市場需求，另一方面卻是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重。而面對養(yǎng)老地產(chǎn)這么個巨大的市場，很多地產(chǎn)商以6月17日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2011年會發(fā)布了中國綠色養(yǎng)老住區(qū)聯(lián)合評估認定體系。來自國家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達到5萬億元。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。1、開發(fā)之惑什么是養(yǎng)老地產(chǎn)?目前市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細分上傾向于老年人居住。在相當氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。但事實上，此類產(chǎn)品往往遠離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國家投資，有的個而早在六年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源[最新消息價格戶型點評]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國首家老年社盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告區(qū)，一期工程占地8.33公頃，10萬平方米建筑，老年公寓設838套居室，可供1600位左右的老人入住，采用無障礙化設計，以老年公寓、健康會所、老年護理院為老人提供“管家式”的服務。和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個縮影。面對龐大的市場需求，老年2、模式破冰2010年12月27日，萬科正式宣布進入老齡化住宅開發(fā)運營領域。日前，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發(fā)生重大變化。”與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。關于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，2009年保利年報以及2010年中報中，都有所提及。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運營等等低風險業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來老機構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運營模式值得探索。有可能會在一些盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告或租或售。3、盈利困境“老年公寓盈利模式是什么?歸根結(jié)底是給老年人提供一個坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會機構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務是兩二是運營和管理養(yǎng)老設施，直接為老年居民服務。中國目前在新弊端，缺乏許多相應服務。同時，即使有限的服務，也普遍存在低質(zhì)量、相對費用高的情況。目前明確屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)模式與普通商品房不同，其建設用地屬性為公共設施建設用地，使用年限50年，項目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小產(chǎn)權(quán)。在此情3.2養(yǎng)老地產(chǎn)—營銷要點進入21世紀，2006年初，中國60歲以上的老齡人口已達1.3億，到2009年已達1.58億。按照聯(lián)合國標準，一個國家的老年盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告人為人口總數(shù)的十分之一時正式步入了老齡化社會。近年來我國也有一批地產(chǎn)精英陸續(xù)加入到養(yǎng)老地產(chǎn)方向上來，無疑給我國的養(yǎng)老行業(yè)帶了一個好頭，但是，作為一個地產(chǎn)項目營銷方案應該注意以下幾個要點以確保項目銷售暢快。1、養(yǎng)老地產(chǎn)項目地點風景要選好；2、養(yǎng)老地產(chǎn)項目交通路線要暢快、離城距離要適當；3、養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)模要適當；4、養(yǎng)老地產(chǎn)項目外觀形象要注意；5、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的標的要索定；6、養(yǎng)老地產(chǎn)項目模式要選定；7、養(yǎng)老地產(chǎn)項目管理方式要體現(xiàn)特點；8、養(yǎng)老地產(chǎn)項目要有前瞻性；9、養(yǎng)老地產(chǎn)項目要主動尋找目標客戶；10、養(yǎng)老地產(chǎn)項目更要注重售后服務。3.3養(yǎng)老地產(chǎn)—國內(nèi)發(fā)展的困境在國內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起人們的注意，萬科對這類物業(yè)已經(jīng)研究了3至5年時間，可以預見的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢。目前國內(nèi)的環(huán)境還未達到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚存以下困境：1、政策優(yōu)惠無保障由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告一般來說，政府會在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠，但在中國，各級政府出臺的優(yōu)惠政策都是針對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)而言的，還沒有任何具體政策表示可以對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，如在用地政策上，只有非營利性的養(yǎng)老機構(gòu)可采用劃拔或協(xié)議出讓的方式供地，這種無保障的政策是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首先要面臨的風險。2、新興市場不穩(wěn)定養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。由于人們多對這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風3、投資額高養(yǎng)老地產(chǎn)消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等大量的醫(yī)護及配套設施設備，對企4、回收期長的形式，但在中國目前尚未有成功案例。目前國內(nèi)有幾個養(yǎng)老地產(chǎn)項目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會收回，實踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。目前我國老年人更青睞于租賃或購買(所有權(quán))的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要投資者進行一定時期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。5、后期物業(yè)管理要求高養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務，包括為老年人提供管家式服務、醫(yī)護服務、保健服務、活動組織、日常課程、特殊飲食護理服務等，這些服務對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。3.4蘊藏市場巨大，前景廣闊目前，全世界60歲以上老年人口總數(shù)已達6億，有60多個國家的老年人口達到或超過人口總數(shù)的10%,進入了人口老齡化社會行列。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯(lián)合國及世界各國政府的重視和關注。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會現(xiàn)象”。按照聯(lián)合國的標準，65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?%,就被稱為老齡化社會，而超過了14%就被稱為老齡社會。根據(jù)有關資料顯示從老齡化社會進入老齡社會，法國用了115年，英國用了47年，德國用了40年，而日本只用了24年。我國的情況則盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告與日本相似，當中國的第一代嬰兒潮在2015年左右進入老年期時，人口已經(jīng)達到1.5億，占全國總?cè)丝诘?1%。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總?cè)丝诮?5%,將是德國、法國、英國、意大利和日本5國人口的總和。根據(jù)相關研究資料顯示發(fā)達國家一般約6%的老人在養(yǎng)老機構(gòu)景堪憂，但也帶來巨大商機，發(fā)展前景被廣泛看好。如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務地構(gòu)建。民經(jīng)濟總值至少增量10%,我國現(xiàn)在國內(nèi)生產(chǎn)總值大約是20萬億到22萬億之間，那就是增加2萬億GDP。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏巨大市場商機，前景廣闊，2010年我國養(yǎng)老年市場需求將達到1萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經(jīng)濟和社會效益不容忽視。有關專家預測，到2025年，中國老齡人口將增加到2.8億，占全國總?cè)丝诘?2.1%。2050年，將增加到4億老人，60歲以上盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告的老人占人口27%的比例。特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長速度，每四個人中將有一個老人，并以每年3%左右的速度增長的趨向。這些都說明：老齡化社會已是21世紀最現(xiàn)實的趨勢問題。對老年人的生活照料、康復護理、醫(yī)療保精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老需求日趨旺盛。社會迫切需要為隨著改革開放的深入，未來的社會福利事業(yè)將會形成以國家興辦的社會福利機構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會福利機構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務為依托的社會福利服務網(wǎng)絡，社會福利事業(yè)的投資主體將實現(xiàn)多元化，未來的社會福利事業(yè)、養(yǎng)老保醫(yī)療保險等國家政策都需要有一個配套的服務管理機構(gòu)來完善政策的延續(xù)性和落實性，老年會所就是根據(jù)此背景建設的私營管理新模式。黨的十七大《報告》在“加快推進以改善民生為重點的社會創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。盤山縣“頤康園老年會所”建設項目，以其獨特新穎的大家不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴而傷感，不因孤寂無助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告3.5盤錦市總體環(huán)境分析3.5.1人口及養(yǎng)老環(huán)境分析2010年末全市總戶數(shù)46.66萬戶，戶籍總?cè)丝?30.0萬人，比上年末增加0.85萬人。全年城市居民人均可支配收入18563元，比上年增長8.9%;城市居民家庭人均消費支出13486元，比上年增長6.8%,恩格爾系數(shù)為31.45%。全年農(nóng)村居民人均純收入8479元，比上年增長10.1%;農(nóng)村居民家庭人均消費支出4604.4元，比上年增長3.0%,農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為43.8%。2010年年末全市參加基本養(yǎng)老保險人數(shù)50.7萬人，其中，職工35.2萬人，離退休人員15.4萬人。全市參加基本醫(yī)療保險人數(shù)58.3萬人。2010年末全市城鎮(zhèn)福利院5個，擁有床位654張，收養(yǎng)408人；全市農(nóng)村集體敬老院27個，擁有床位2386張，收養(yǎng)1661人。3.5.2房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。全年全社會建筑業(yè)增加值38.8億元，按可比價格計算，比上年增長29.9%。全市具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值159.1億元，竣工產(chǎn)值81.3億元，房屋施工面積227.9萬平方米，全員勞動生產(chǎn)率21.6萬元/人，增長10.4%。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資57.3億元，比上年增長40.8%。其中，商品住宅投資47.5億元，增長57.8%;商業(yè)營業(yè)用房投資7.4億元，增長68.2%。全年商品房施工面積298.6萬平方米，比上年增長18.6%;竣工面積149.5萬平方米，增長43.3%;銷售面積153.9盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告萬平方米，增長55.4%,其中，現(xiàn)房銷售面積70.2萬平方米，增長28.8%;商品房銷售額50.5億元，比上年增長70%,其中，住宅銷售額47億元，所占比重為93.1%,其中，現(xiàn)房銷售額23.8億元，增長35.2%。年末商品房空置面積4.1萬平方米，比上年末下降58.6%。3.5.3盤錦市房地產(chǎn)價格走勢(1)雙臺子區(qū)：2005年平均價格1467元/m2,較上年度漲幅20.75%。2006年平均價格1725元/m2,較上年度漲幅17.59%。2007年平均價格2200元/m2,較上年度漲幅27.53%。2008年平均價格2800元/m2,較上年度漲幅27.27%。2009～2010年平均價格3500元/m2。(2)興隆臺區(qū)：2005年平均價格2051元/m2,較上年度漲幅4.69%。2006年平均價格2285元/m2,較上年度漲幅11.41%。2007年平均價格2800元/m2,較上年度漲幅22.53%。2008年平均價格3200元/m2,較上年度漲幅14.28%。2009～2010年平均價格為3500元/m2。3.5.4目標市場選擇(1)“4-2-1”家庭(四個老人，兩個年輕人，一個小孩)的老年人；(2)現(xiàn)金儲蓄在50萬元以上的家庭；盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告(3)3口家庭、中青年白領階層；(4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。3.4.5市場定位以盤錦市的三口家庭、中青年白領階層、現(xiàn)金儲蓄在50萬元以上的家庭、商業(yè)投資者和“4-2-1”家庭的老年人為銷售對象，將該會所打造成為引領健康、時尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。同時以優(yōu)良的配套設施，絕佳的地理位置，使該會所成為養(yǎng)老社會化事業(yè)的經(jīng)典，吸引盤錦市有一定經(jīng)濟條件的老年人、三口家庭、中青年白領階層及房地產(chǎn)、商業(yè)投資者的目光。具體講有以下價值點：(1)老年會所成為活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂的幸福樂園。(2)時尚。商業(yè)網(wǎng)點、網(wǎng)上銀行、證券、購物，e時代時尚生活方式，都可以在會所內(nèi)輕松實現(xiàn)，真正做到SOHO式家庭辦公；3.5.6營銷推廣策略(1)項目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內(nèi)、外部培訓，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項目的營銷工作有杰出表現(xiàn)。依據(jù)項目進度和銷售費用計劃，不同時期選擇不同媒體組合運用。(2)實施概念營銷，營銷各類別墅概念和該項目的品牌形象。(3)由于該項目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點的需求量大，因而建議在項目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標市場。(4)各類別墅的營銷推廣應采取有針對性的促銷宣傳手段，選擇針對各階層不同偏好的媒體，并針對目標市場展開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告第四章項目規(guī)劃4.1.1自然概況【地理區(qū)位】盤山縣隸屬于遼寧省盤錦市，位于盤錦市的北部，遼河下游，渤海之濱。東與臺安縣、海城市隔河相望，南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東【地貌地質(zhì)】盤山縣地勢，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。平均海拔2-5米，最高18.2米，最低0.3米。中、南部較低，呈槽狀地形，境內(nèi)低洼平坦，多水無山，屬下遼河沖積平原，平原地貌是河流長期沉積的結(jié)果。境內(nèi)除平原外，還有少量的沙包、泡子、崗子等。盤山縣地質(zhì)構(gòu)造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內(nèi)，從地殼結(jié)構(gòu)來看，是遼東臺背斜的次一級構(gòu)造單元遼河臺凹；從大地構(gòu)造來看，則是中朝地臺上的二級構(gòu)造單元下遼河凹陷。該區(qū)在全國地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設防基本裂度為7度?！練夂蛱攸c】盤山縣地處北溫帶，屬大陸性半濕潤季風氣候。雨熱同季，干冷同期。光照充足，無霜期為172天。年平均氣溫8.3主要集中在5-8月份。暴雨多發(fā)時段為7月中旬至8月上旬，高峰值為7月下旬。冬季多西北風，平均風速2.8m/S;春夏季多南風和盤山縣“頤康園老年會所”建設項目可行性研究報告西南風。平均風速3.0m/s,四月份風速最大，可達6.1m/S。4.1.2項目選址本項目選址在盤山新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。東邊是盤山縣政府所在地，是盤山縣政治、經(jīng)濟活動的中心。項目建成后該會所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。4.1.3基礎設施優(yōu)勢縣城基礎設施投資全面鋪開，投資8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運河橋、溝盤運河景觀帶等建設；投資1.5億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎設施建設；詳見下圖盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告4.1.4土地利用現(xiàn)狀會所規(guī)劃用地面積172畝(114667m2),地勢平坦，用地類別主要為現(xiàn)狀為商住用地，使用年限為50～70年。4.1.5道路交通現(xiàn)狀國道305是盤山新縣城對外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處。4.1.6現(xiàn)狀綜合評價會所地處盤山縣政治、經(jīng)濟和文化活動的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢，是建設民生安居工程、老年會所的宜居首選。4.1.7外部配套條件該項目周圍基礎設施達到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。優(yōu)勢分析：(1)良好的政策與機遇；(2)便利的對外交通條件；(3)商業(yè)氛圍濃郁；(3)地勢平坦，易于開發(fā)建設。4.2規(guī)劃依據(jù)、原則與建設規(guī)模4.2.1規(guī)劃依據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》建設部(2006年4月1日);城市規(guī)劃技術(shù)標準、規(guī)范；盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告《盤山縣總體規(guī)劃》(2010-2020);4.2.2規(guī)劃原則(2)會所的規(guī)劃結(jié)合城市社會經(jīng)濟發(fā)展，做到經(jīng)濟效益、社(3)會所按照社會化服務、市場化經(jīng)營、合理布局的原則完(4)會所以人為本，強化生態(tài)意識，美化會所景觀，創(chuàng)建人4.2.3建設規(guī)模該項目占地面積114667m2,總建筑面積97290m2,其中，道路面積17200m2;景點綠化面積63537m2。該項目分為老年會所居住區(qū)和商品住宅區(qū)一、老年會所中心配套工程、公用設施、綠化景觀、道路配套的現(xiàn)代化會所。項目占地82867m2,總建筑面積38100m2。1、獨棟別墅：30棟/2層、420m2/棟、建筑面積10500m2;2、雙拼別墅：20棟/2層、720m2/棟、建筑面積11200m2;3、合院別墅：4棟/2套/2層、每棟900m2、3600m2/2套；4、康體中心：4500m2/1棟/2層；盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告二、商業(yè)區(qū)為方便老年會所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面積45畝/30000m2,建筑面積54300m2。1、商住開發(fā)：8棟/5層(地下一層)、6000m2/棟、建筑面積地下層為車庫和倉庫為9600m2,其余38400m2為住宅。2、商網(wǎng)開發(fā)：6棟2層、1050m2/棟、建筑面積6300m2。園區(qū)形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程 "島"。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、污水集約排放、轉(zhuǎn)供送熱、等服務項日，實現(xiàn)集約化管理。本項目規(guī)劃物業(yè)的服務系統(tǒng)，其中包括：熱力站、污水泵房、變配電間、供水泵房、物業(yè)管理及維修。規(guī)劃占地1800m2/2.7畝，物業(yè)用房：1棟/3層；建筑面積18904.3規(guī)劃用地(各項指標見下表)表4-1規(guī)劃用地及各項指標匯總表指標用地性質(zhì)使用年限(年)占地面積建筑面積容積率構(gòu)物占地面積/m2綠化景點道路%%商業(yè)用地5會所用地物業(yè)用地4.3.1商業(yè)用地盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)用地總面積為30000m2,占規(guī)劃總用地的26.16%,商業(yè)用地的規(guī)劃集中體現(xiàn)“集中性”和“關聯(lián)性”的原則，根據(jù)整個園區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，每個地塊都保持了比較均等的區(qū)位優(yōu)勢。4.3.2住宅用地規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅用地面積為82867m2,占規(guī)劃總用地的72.27%,靠近府前大道和西側(cè)路。4.3.3物業(yè)用地規(guī)劃用地面積為1800m2,占規(guī)劃總用地的1.57%,靠近府前大道和西側(cè)路。4.3.3景點綠化用地1、規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)景點綠化用地：以住宅樓的間距綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠化綠化景點面積為12750m2,占商業(yè)用地規(guī)劃面積的42.5%。2、規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅景點綠化用地：以住宅樓的間距綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為49887m2,占住宅用地規(guī)劃面積和60%。3、規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)景點綠化用地：以物業(yè)樓的周邊綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為900m2,占物業(yè)用地規(guī)劃面積和50%。景點綠化總面積63537m2,占總占地面積的55%。4.3.4道路用地規(guī)劃范圍內(nèi)的道路用地為17200m2,占規(guī)劃總用地的15%。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告4.4道路交通規(guī)劃4.4.1對外交通會所主要依靠府前大道和東側(cè)路作為對外交通聯(lián)系道路。4.4.2道路網(wǎng)規(guī)劃網(wǎng)為主要特征的網(wǎng)絡骨架，形成有效、便捷、明確的交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路用地占地17200m2,占規(guī)劃總用地的15%。會所道路均為瀝青砼路面。A.進會所主干路：會所環(huán)路道路紅線寬為12m;4.5綠地規(guī)劃盤山縣“頤康園老年會所”系統(tǒng)規(guī)劃體現(xiàn)“點、線、面”三個層次相結(jié)合的概念，注重路邊綠化與樓距空間相銜接，形成以“綠、路”為一體的綠化網(wǎng)絡。會所的綠化系統(tǒng)主要由路邊綠地和綠化景點構(gòu)成，注重會所的生態(tài)環(huán)境建設。4.6空間景觀規(guī)劃按照創(chuàng)造格局清晰會所景觀秩序與視覺聯(lián)系，保證空間界面的連續(xù)變化，注意內(nèi)外空間的交融和滲透等景觀設計原則，由標志、節(jié)點、界面、區(qū)域、視線廊道等構(gòu)成的景觀體系。(1)景觀軸線：結(jié)合會所的道路規(guī)劃網(wǎng)，以及會所的樓群結(jié)構(gòu)，將結(jié)構(gòu)體系的“主軸線”構(gòu)筑成整個會所的景觀主軸線，創(chuàng)盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告造連續(xù)不斷的景觀效應。置多個景觀節(jié)點，同時成為每一種樓群的形象代表。開敞空間。營造人性化的游憩休閑環(huán)境。4.7土地使用強度控制土地使用強度得控制主要包括用地面積、容積率、建筑密度和綠地率等。(1)用地面積本項目規(guī)劃占地114667m2,總建筑面積94290m2,綠地面積63537m2;道路面積17200m2。(2)容積率容積率；商業(yè)開發(fā)：1.81;老年會所：0.46;物業(yè)：1.05;(3)建筑密度建筑密度；商業(yè)開發(fā)：42.5%;老年會所：25%;物業(yè)：35%;建筑密度綜合指標：30%,符合相關強度控制標準。(4)綠地率綠地率：55%;>30%,符合相關強度控制標準。4.8會所具備的各種功能套符合本人的營養(yǎng)、養(yǎng)生實施計劃，并有保健醫(yī)生全程呵護實施。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告(二)醫(yī)療服務：由會所康復醫(yī)療專家定期為老人進行健康查體、咨詢，根據(jù)自身健康狀況制定康復保健計劃，建立健康檔案，由保健醫(yī)生及護理員具體實施。(三)體育健身服務：設置游泳館；乒乓球、羽羽毛球館，供域內(nèi)愛好者、親友、游客提供健身活動。(四)文化健身服務：會所具有功能齊全的老年康體中心，設有健身房、門球場、臺球房、圖書室、棋牌室、多媒體室、戲劇苑等，免費提供拳術(shù)、劍術(shù)、門球、微機等學習。根據(jù)中醫(yī)學的“四時養(yǎng)生論”定期組織老人外出游覽。(五)生活服務：由專職護理人員為老人打水、分餐，整理床上用品，對活動困難和生活不能自理的老人根據(jù)實際情況進行特殊護理。(六)專業(yè)護理服務：會所配備大批的專業(yè)養(yǎng)老護理員為老人實行24小時專業(yè)護理服務。每個房間設有緊急呼叫系統(tǒng)，養(yǎng)老護理員可隨時到房間為老人服務。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告第五章項目實施方案5.1會所地址及建設條件5.1.1地址自然地理概況盤山縣“頤康園老年會所”建設項目選址在盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角。現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢平坦，用地類別為現(xiàn)狀商住開發(fā)用地。5.1.2氣象資料(1)氣溫：平均氣溫8.3℃夏季最高平均氣溫28.2℃冬季最低平均氣溫-15.7℃極端最高所溫35.2℃(2)風向、主導風向：冬季東北北(NNE)風速：最大(地面上10m處10min統(tǒng)計數(shù)字)25.7m/s(3)降雨量：一次暴雨持續(xù)降雨量3天236.4mm盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告5分鐘最大降雨量13mm10分鐘最大降雨量22.8mm(4)降雪量：最大降雪厚度150mm(5)濕度：年最熱月份平均相對濕度82%年最冷月份平均相對濕度54%年平均相對濕度70.5%(6)氣壓：年平均大氣壓1016.22毫巴最大氣壓1046.20毫巴最低氣壓983.30毫巴5.1.3工程水文地質(zhì)資料根據(jù)當?shù)厮牡刭|(zhì)資料記載，土壤結(jié)構(gòu)為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為110～130Mpa,海拔標高為3.3～3.9m。5.2標準和依據(jù)盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告《公路地面工程工質(zhì)量驗收標準及國家強制性條文》;《城市園林綠化工程施工及驗收規(guī)范》CJJ/T82—99《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》GB50204—2002。5.3總圖布置根據(jù)該項目的建設條件，結(jié)合環(huán)保、衛(wèi)生、安全、消防運輸及施工安裝等要求，進行合理的總平面布置，并使其符合總體規(guī)劃的要求，總平面在保證安全距離的同時，力求緊湊，以節(jié)省用地和投資。重視經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。豎向布置與總平面布置結(jié)合考慮，場地標高符合建設的要求，為老年人住宿、休閑、娛樂、康體和會所管理創(chuàng)造良好的條件。滿足會所道路運輸和人流疏散的要求。建筑構(gòu)物及場地標高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水沖刷，對自然地形加以充分利用和合理改造，以減少土石方量。建筑設計符合時代建筑風格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。從建筑形態(tài)、外部形象、建筑材料的選用和顏色的搭配體現(xiàn)品牌特點。5.4工程設計5.4.1建筑內(nèi)容見4.2.3。5.4.2建筑設計該項目嚴格遵照國家頒布的現(xiàn)行相關設計規(guī)范及盤錦市有關城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設計任務書所確定的條件進行設計。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有時代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。本工程為一類建筑，耐火等級為二級，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，局部屋面采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設計烈度為七度。5.4.3結(jié)構(gòu)設計1、商住宅及商業(yè)網(wǎng)點(1)商住宅：8棟/5層(地下1層);每棟6000m2;建筑面積48000m2。地下層為車庫和倉庫約9600m2,其余38400m2為住宅。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu)。1層層高4.2m,地下層、2～4層層高3.5。樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面、水泥麻灰地面，進戶門為防盜門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。其余為用戶自行裝飾。(2)商網(wǎng)：在商住樓兩側(cè)布置商網(wǎng)，6棟/2層；1050m2/棟；建筑面積6300m2。歐式建筑、框架結(jié)構(gòu)、層高均為3.9m,樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面、瓷磚地面，進戶門為卷簾門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。選用節(jié)能燈具和潔具。2、老年人康體中心(2)雙拼別墅：20棟/2層；每棟720m2;建筑面積14400m2。(3)合院別墅：4棟/2套/2層；每棟900m2;3600m2/2套。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告(4)康體中心：2層/1棟；建筑面積4500m2。(5)球館、游泳館：單層、3000m2/1棟。以上均為歐式建筑、層高4.2/3.5m,框架結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。3、物業(yè)樓42×15m、3層、主體采用框架結(jié)構(gòu)、建筑面積1890m2。1層層高4.2m、2～3層層高3.5m,樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。5.4.4結(jié)構(gòu)設計基本參數(shù)：1、使用年限：本工程在正常維護情況下的設計使用年限為2、安全等級：本工程結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)3、設防類別：本工程的抗震設防類別為乙類；5、抗震設防：本工程的抗震設防烈度為6度。設計地震分組為第二組，設計基本地震加速度為0.05g。結(jié)構(gòu)的阻尼比取0.05。據(jù)建筑抗震設防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗算的烈度為6度；按建筑抗震設防類別及場地類別調(diào)整后確定抗震等級的烈度7度。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告6、抗震等級：本工程框架一剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級二級；7、本工程框架采用平法配筋方式。5.5公用工程5.5.1給水系統(tǒng)供水現(xiàn)狀：盤山縣“頤康園老年會所”給水系統(tǒng)來自新縣城供水管網(wǎng)，給水經(jīng)DN150管道接入會所給水管網(wǎng)，要求供水壓力0.45MPa,保證不間斷用水。建設方案：本項目用水消耗指標執(zhí)行《城市居民生活用水量標準》本項目用水標準采用一區(qū)B類標準104L/d.人；393L/d.戶；時變化系數(shù)：1.50根據(jù)上述參數(shù)資料，“頤康園老年會所”最高日用水量為240m3/d;小時最高用水量為30m3/h。由新縣城供水管網(wǎng)接兩條DN100管線供水，當其中一路管線發(fā)生事故時，另路管線仍能供給會所的用水。管網(wǎng)采用環(huán)狀和枝狀相結(jié)合的方式布置。5.5.2排水工程規(guī)劃5.5.2.1規(guī)劃依據(jù)與排水體制1、規(guī)劃依據(jù)《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范(GB50318—2000)》;規(guī)劃區(qū)規(guī)劃標高及用地布局要求；2、排水體制由于新縣城對污水和雨水排放實行分流制，因此，該會所亦采取雨水、污水分流排放體制。5.5.2.2污水工程會所內(nèi)生活污水的排放率不超過用水量的80%,污水最大排放量為192m3/d。生活污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。5.5.2.3雨水工程雨水管渠設計流量公式：式中：重現(xiàn)期(年)P=1,徑流系數(shù)φ=0.45,匯水面積(公頃)F2.系統(tǒng)布置雨水管道沿道路布置坡度≥1‰,由各主干路布置雨水干管匯盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告集各匯水面積的雨水，根據(jù)該區(qū)地形高差，設置雨水排放口，最5.5.3電力工程《城市電力規(guī)劃規(guī)范(GB/50293—1999)》;《城市道路照明設計標準》;《新縣城總體規(guī)劃》。5.5.3.2用電負荷整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。過負荷保護?？紤]同時系數(shù)0.7,應為1.09MW(詳見表)。表4-2會所用電負荷預測表用地名稱建筑面積(m2)綜合用電指標：W/m2用電量(MW)商網(wǎng)車庫住宅區(qū)康體中心、游泳球館物業(yè)樓道路、景點亮化乘同時系數(shù)0.75.5.3.3系統(tǒng)布置盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告內(nèi)規(guī)劃建設變電所1座，為商業(yè)、住宅區(qū)供電。該區(qū)內(nèi)電力線以地埋方式敷設。5.5.4道路照明《城市道路照明設計標準》《城市道路設計規(guī)范》的有關要求。會所道路照明設計應根據(jù)道路性質(zhì)、夜間人流車輛集散活動頻率、路面鋪裝材料以及綠化布置等情況，分別采用雙側(cè)對稱布燈、周邊式布燈等常規(guī)照明或高桿燈照明。廣場通道、出入口與人群集中活動區(qū)的照明水平及均勻度應略高于與其銜接的道路。5.5.5供熱工程5.5.5.1建設原則全面規(guī)劃、建設和實施，優(yōu)化設計、節(jié)約能源、經(jīng)濟環(huán)保。選擇新縣城供熱公司提供熱源，可滿足會所的供熱需求。5.5.5.2熱負荷估算計算指標，取用綜合熱指標70W/m2,容積系數(shù)取0.5,初步5.5.5.3供熱方案由新縣城供熱公司供熱管線(φ273管道),接口按DN150管徑設置。通過換熱站將高溫熱水130～70℃轉(zhuǎn)換成95℃/70℃的低溫水向各用戶供熱。5.5.5.4供熱管道布置供熱一級干管的布置應盡可能靠近熱負荷集中的地區(qū)；供熱管盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告道盡量避開交通干道和繁華的街道；規(guī)劃供熱管網(wǎng)采用枝狀布置形式，直埋敷設。5.5.6通風與空調(diào)系統(tǒng)(1)空調(diào)工程(夏季):空調(diào)工程，按分體式空調(diào)考慮(外墻預設空調(diào)室外機擱板并預留冷凝水管孔洞)。(2)通風工程：本工程消防排煙和空調(diào)排風分開設置，每個5.5.7弱電工工程5.5.7.1規(guī)劃依據(jù)城鎮(zhèn)電訊工程規(guī)劃設計的標準、規(guī)范；規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃用地布局要求；《新縣城總體規(guī)劃》。5.5.7.2話機容量考慮本區(qū)域為“頤康園老年會所”,商業(yè)及行政辦公單位較少的特點，測算總裝機容量為500門。測算見下表用地名稱住宅戶數(shù)1部電話/戶電話容量：門住宅小區(qū)商網(wǎng)老年會所康體中心物業(yè)5.5.7.3通訊系統(tǒng)布置1.由盤山縣電訊支局引入通訊系統(tǒng)，利用盤山縣電訊支局長盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告話交換設備、無線尋呼、移動電話設備、數(shù)據(jù)交換設備和寬帶網(wǎng)等，完全可以滿足建設項目的需要。2.平行的道路宜隔街敷設管道，以減少工程造價。3.為提高主干電纜的利用率，一律采用交接配線方式。5.5.7.4網(wǎng)絡設施建設結(jié)合主要道路沿線網(wǎng)絡用戶的特點，規(guī)劃擬采用光纖寬帶接入方式建設。接入點原則上設置在較大規(guī)模的光纖進樓、寬帶入戶。5.5.7.5有線電視設施結(jié)合本地區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)配置完善的有線電視系統(tǒng)，由縣電視臺統(tǒng)一建設、維護。原則上，各級有線電視線路均應與電信管線同路由敷設。5.5.8保安管理系統(tǒng)會所四周砌筑鋼柱鐵柵欄圍墻，進出口2個，安裝2-15m寬不銹鋼電動伸縮門。在主要出入口、各單體、停車場所設置不同類型(定焦、自在一些無人值守的重點場所，根據(jù)不同風險等級要求及現(xiàn)場條件進行區(qū)域設防。系統(tǒng)控制主機及分控機分別設在會所物業(yè)消防控制中心。采用計算機停車場管理系統(tǒng)，在停車場進出口處設置讀驗卡機、信號燈、攔車器、感應線圈及LED顯示屏，主控計算機設出口管理室。入口無人看守，出口自動或人工管理。對于商網(wǎng)客戶、盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告臨時客戶及內(nèi)部人員，既做到了區(qū)別對待，又做到了統(tǒng)一管理。5.5.9天燃氣工程建設項目投資見附表1;5.6會所經(jīng)營管理方式5.6.1老年人生活密度60m2/人；30600m2/60m2=510人。一、醫(yī)療保?。?對10服務，員工51人；二、生活服務：1對10服務，員工51人；員工合計：152人。35元/m2.月；35元×65(m2)=2100元/人.月；25200元/年；25200元×510(人)=1285萬元5.7工程進度安排2011年7月～2012年3月2012年3月～2013年11月土建及安裝工程竣工；人員培訓；2013年11～12月竣工驗收；2014年項目投入運營。第六章節(jié)能6.1概述節(jié)能是本工程的重要環(huán)節(jié)之一，是降低生產(chǎn)成本的重要途徑。能源是人類的寶貴財富，建設項目必須十分重視節(jié)能措施的落實。根據(jù)國家計委、建設部(1992)1959號文《關于基本建設和技術(shù)改造工程項目可行性研究報告增列節(jié)能篇(章)的暫行規(guī)定》,在進行建設的同時，要同步、多層次、多方面做好節(jié)能工作。6.2節(jié)能措施6.2.1建筑節(jié)能設計(1)設計依據(jù)《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-2005《全國民用建筑工程設計技術(shù)措施——節(jié)能專篇》2007版(2)節(jié)能設計內(nèi)容建筑在功能定位、體形處理以及建材選用等方面依據(jù)國家《公共建筑節(jié)能設計規(guī)范》進行設計，方案設計中強化運用了多種形式的平開窗和天窗，使室內(nèi)充分獲得自然采光外，也便于利用主導風向組織自然通風，有效的降低溫度，減少空調(diào)的使用，從另一方面也體現(xiàn)了節(jié)能環(huán)保。具體節(jié)能設計如下：a.本方案建筑外墻采用300mm爐灰混凝土砌塊砌筑，外貼70mm擠塑聚苯保溫板后外掛石材或鋁扣板；屋頂采用雙層彩鋼板內(nèi)夾100mm厚巖棉。其屋頂和外墻的傳熱系數(shù)滿足節(jié)能規(guī)范要求。b.建筑的懸挑部位貼70mm厚擠塑聚苯保溫板后外掛鋁扣板。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告c.外窗采用斷熱型和low-e鍍膜玻璃，氣密性為4級，保溫性為7級，門窗縫隙處采用發(fā)泡劑填充，避免空氣滲透導致能量損的新理念，目前國內(nèi)建筑設計中廣泛的采用了太陽能、地熱能等可再生能源的利用。從而保證建筑設計真正達到國家《公共建筑2、節(jié)能設計(1)所有大便器，小便器沖洗設備均采用節(jié)水用具。(2)各用水部門均采用計量收費。(3)所有供熱管道均做好保溫。(4)按《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189—2005設計。(5)風機能效限定值按《通風機能效限定值及節(jié)能評價值》6.2.2運營期節(jié)能配變電設施配備功率補償器，采用節(jié)能電機、節(jié)能燈具按消耗指標供電、供水。設計中所選設備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)6.2.2.1節(jié)能措施在供電、供熱、道路建設、燈具安裝等方面優(yōu)先選用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料及新設備。其中，供、配電設計符合《評價企業(yè)合理用電導則》(GB/T3485-1998)的有關規(guī)定，優(yōu)先采用盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；選用節(jié)能燈具。6.2.2.2節(jié)水措施注重節(jié)約用水和水的重復利用。根據(jù)企業(yè)總體規(guī)劃，逐步完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)，遠期污水處理率應達到90%以上。為了降低新鮮水的消耗量，提高水利用效率，采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率45%。經(jīng)過污水處理后污水主要用于鍋爐用水、廁所沖洗用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質(zhì)要求不高的用水。大大降低新鮮水在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實現(xiàn)工藝冷卻水的循環(huán)回收利用。完善計量設施，對能耗進行監(jiān)控，確保節(jié)能降耗。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告第七章環(huán)境影響評價7.1設計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB3095—1996)《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096—93)《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準(GB16297-1996)《中華人民共和國污水綜合排放標準》(GB8978-96);《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》《城市生活垃圾管理辦法》建設部令第157號7.2區(qū)域環(huán)境質(zhì)量7.2.1環(huán)境空氣質(zhì)量根據(jù)現(xiàn)狀，“頤康園老年會所”建設項目屬生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)及周邊無污染，評價范圍內(nèi)大氣中各污染物的單項標準指數(shù)均可小于1,范圍內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量較好，可達到GB3095-96《環(huán)境7.2.2區(qū)域噪聲7.2.3地表水環(huán)境現(xiàn)狀監(jiān)測結(jié)果表明，擬建工程最終受納水體300～400米的地下水質(zhì)可以滿足《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》三類水體要求。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告7.3環(huán)境保護目標與原則7.3.1環(huán)境保護目標將盤山縣“頤康園老年會所”建設成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色景區(qū)。實行環(huán)保與經(jīng)濟建1、空氣質(zhì)量環(huán)境空氣質(zhì)量達到國家GB3095-1996一類地區(qū)中的二級標準。2、地面水質(zhì)量地面水環(huán)境標準達到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標準。3、環(huán)境噪音環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達到國家GB3096-93標準中二類地區(qū)二類標準(晝夜40～45dB,夜間35～40dB)4、固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%,主要有害廢棄物無害化處理率達到100%5、生態(tài)保護覆蓋率100%。7.3.2環(huán)境保護原則1、與自然和諧共存原則盤山縣“頤康園老年會所”應與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。在基礎設施建設及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影2、生態(tài)效率原則盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告用資源。區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)保方案相協(xié)調(diào)。大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國際上先進的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標準，要求經(jīng)濟效益和環(huán)境效益實現(xiàn)最佳平衡，實現(xiàn)“雙贏”.5、軟硬件并重原則硬件指具體工程項目的建設，軟件包括會所環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使會所得到健康、持續(xù)發(fā)展。7.4建設施工期環(huán)境影響分析7.4.1施工期環(huán)境影響因素車輛噪聲；現(xiàn)場施工設備噪聲。盤山縣"頤康園老年會所"建設項目可行性研究報告次揚塵；7.4.2施工期間環(huán)境污染防治措施施工設備必須保證噪聲達標、禁止使用國家明令淘汰的產(chǎn)每天晚22:00～次日6:00不得在生活區(qū)作業(yè)。2、揚塵控制3、廢水控制生活污水要統(tǒng)一收集，沉淀后統(tǒng)一排放到集水池、用于沖廁和綠化澆地。施工現(xiàn)場要設蓄水池，雨水和養(yǎng)護及沖洗水集中排放到蓄水池再循環(huán)使用。4、廢固物控制生活垃圾分類存放到園區(qū)