PAGE2住宅樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、企業(yè)概況 1三、研究依據(jù)及范圍 3四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4五、研究結(jié)論與建議 5第二章項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 8一、項(xiàng)目背景 8二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 10三、項(xiàng)目建設(shè)的意義 12第三章市場(chǎng)分析 13二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 19三、區(qū)域市場(chǎng)分析 20第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 23一、建設(shè)內(nèi)容 23二、建設(shè)規(guī)模 23第五章區(qū)域位置及建設(shè)條件 24一、區(qū)域位置 24二、自然條件 24三、建設(shè)條件 26第六章工程技術(shù)方案 26一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則 26二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì) 27三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 29四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明 29五、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明 33六、建筑電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明 34七、暖通設(shè)計(jì)說(shuō)明 36八、消防工程 37第七章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 38一、環(huán)境保護(hù) 38二、節(jié)能 40第八章物業(yè)管理 45一、物業(yè)管理計(jì)劃 45二、機(jī)構(gòu)設(shè)置 45第九章項(xiàng)目招投標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度 46一、項(xiàng)目招投標(biāo) 46二、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 46第十章組織管理機(jī)構(gòu)和職工人數(shù)的確定 47一、組織管理機(jī)構(gòu) 47二、職工人數(shù)的確定 47第十一章投資估算 48一、編制說(shuō)明 48二、總投資估算表 49第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 50一、資金籌措及投資使用計(jì)劃 50二、項(xiàng)目的計(jì)算期 51三、經(jīng)營(yíng)及銷售稅金 51四、經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算 54五、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 55六、借款還本付息估算 56第十三章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 59一、財(cái)務(wù)的盈利分析 59二、清償能力分析 60三、敏感性分析 62第一章總論一、項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目名稱**豪苑建設(shè)項(xiàng)目2．建設(shè)單位**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3．建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大鄰廣場(chǎng),北隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開(kāi)闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。4．建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企業(yè)概況1．企業(yè)基本情況公司成立于2010年1月，現(xiàn)有員工20人。其中具有中高級(jí)職稱15人,占公司總?cè)藬?shù)的75%。公司按現(xiàn)代企業(yè)制度組建，設(shè)有工程技術(shù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)核算部、行政事務(wù)部、物業(yè)管理部。設(shè)有執(zhí)行董事1人，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理5人，監(jiān)事1人，共8個(gè)高管職位。公司證照齊全，已取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等，且按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了年檢、年審；公司成立以來(lái)，由于經(jīng)營(yíng)有方，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。相繼開(kāi)發(fā)了湖南懷化《榆樹(shù)灣步行街》大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，貴陽(yáng)市《鑫海大廈》高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，凱里市《龍泉明珠》江景住宅小區(qū)，邵陽(yáng)城步《**家園》等項(xiàng)目，完成建筑面積30萬(wàn)余平方米。2010年經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研和深入的投資論證后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興建“**豪苑”中央商業(yè)住宅”（簡(jiǎn)稱“**豪苑”）。**房產(chǎn)本著“創(chuàng)新、人本、價(jià)值”的企業(yè)宗旨，致力于開(kāi)發(fā)出滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，與國(guó)際成功商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式接軌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會(huì)效益的雙贏，創(chuàng)造出更多的價(jià)值。2．經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、五金交電、機(jī)電產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備、有色礦產(chǎn)品、鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷售。3．注冊(cè)資金人民幣壹仟萬(wàn)元整4．注冊(cè)地點(diǎn)長(zhǎng)沙市天心區(qū)韶山南路120號(hào)恒盛家園1棟802房。5．注冊(cè)號(hào)**6．法定代表人簡(jiǎn)介法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月出生，湖南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營(yíng)企業(yè)家，高級(jí)工程師，2010年1月，公司創(chuàng)立**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任公司執(zhí)行董事至今。該同志為人忠厚，誠(chéng)實(shí)守信，有較強(qiáng)的實(shí)干精神和豐富的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。7．企業(yè)類型有限責(zé)任公司三、研究依據(jù)及范圍1.研究依據(jù)（1）**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求（3）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（5）湖南省建設(shè)委員會(huì)1999年《湖南省工程預(yù)算定額》（6）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352)－2005)；（7）國(guó)家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的執(zhí)行管理辦法》（計(jì)資［1983］116號(hào)）；（8）國(guó)家計(jì)委《關(guān)于投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)的通知》（計(jì)辦投資［2002］15號(hào)）；（9）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范（10）隆回縣規(guī)劃局關(guān)于“**豪苑”項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的批復(fù)。（11）隆回縣國(guó)土局核發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證。（12）隆回縣政府簽發(fā)的關(guān)于費(fèi)用包干的減免優(yōu)惠文件。（13）建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料2.研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)法令、政策、規(guī)程、規(guī)范、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案及公用工程、環(huán)境保護(hù)、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等進(jìn)行研究。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總用地面積㎡30560.00合45.84畝2總建筑面積㎡134520.03建筑密度%28.44容積率3.885綠地率%31.956項(xiàng)目總投資萬(wàn)元23360銀行貸款萬(wàn)元8000自籌資金萬(wàn)元153607總成本費(fèi)用固定資產(chǎn)費(fèi)用萬(wàn)元13297經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用萬(wàn)元10063經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元20898銷售收入萬(wàn)元381499所得稅萬(wàn)元317510稅后利潤(rùn)萬(wàn)元952511投資利潤(rùn)率%54.4%12投資利稅率%63.3%13資本金利潤(rùn)率%82.7%14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）萬(wàn)元2832.4所得稅后15投資回收期年3.24靜態(tài)年3.86動(dòng)態(tài)五、研究結(jié)論與建議1．研究結(jié)論（1）本項(xiàng)目的建設(shè)與隆回縣委縣政府倡導(dǎo)的“一年一個(gè)樣，三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市未來(lái)發(fā)展方向的正確決策。它在改善城市居住質(zhì)量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要的作用。（2）項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家“擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，搞活流通”的產(chǎn)業(yè)政策。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為社會(huì)提供就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)緩解隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有積極意義。（3）本項(xiàng)目的建設(shè)將按照國(guó)際通行的商品房開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作，依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通等各項(xiàng)要求，有利于完善隆回縣城區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)的配套功能作用。（4）從經(jīng)濟(jì)分析上看，項(xiàng)目建成后，總銷售收入為38149萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)9525萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率54.4%，投資利稅率63.3%，資本金利潤(rùn)82.7%，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益好，是個(gè)高投入、高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。（5）項(xiàng)目的敏感性分析來(lái)看，項(xiàng)目的敏感點(diǎn)是銷售壓力，而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，潛在用戶眾多，加之開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)，設(shè)計(jì)新穎實(shí)用，故可以很好的化解銷售壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。2.建議（1）質(zhì)量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命線，應(yīng)嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系實(shí)施工程管理，把握好工程發(fā)包和材料采購(gòu)是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵，應(yīng)通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)選取的招投標(biāo)形式選擇施工單位和材料供應(yīng)廠商，以確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量和工程形象。（2）資金是項(xiàng)目順利進(jìn)行的保證，建設(shè)單位應(yīng)精心安排好工程進(jìn)度計(jì)劃，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。（3）營(yíng)銷是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，應(yīng)精心安排好營(yíng)銷組織、控制好營(yíng)銷節(jié)奏，做好項(xiàng)目前期策劃及推介，充分利用的地理位置優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在戶型設(shè)計(jì)中注重市場(chǎng)需求。同樣面積可提供二至三種能超群戶型選擇，不宜過(guò)多，避免客戶在購(gòu)房時(shí)因選擇太多而影響成交。確保項(xiàng)目的銷售與資金回籠順利。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，但項(xiàng)目承辦單位應(yīng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本控制工作，以確保其社會(huì)效益和財(cái)務(wù)效益的實(shí)現(xiàn)。第二章項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢(shì)。隆回縣位于距離邵陽(yáng)火車站55公里，懷化火車站150公里，長(zhǎng)沙市283公里；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國(guó)道和219省道,東靠洛湛鐵路邵陽(yáng)站，前有郝水河經(jīng)過(guò)，為隆回**豪苑建設(shè)項(xiàng)目提供了得天獨(dú)厚的水陸交通條件。隆回縣地處東經(jīng)110°38′-110°15′，北緯27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽(yáng)縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方公里，居住有漢、回、瑤、苗、侗、滿等24個(gè)民族，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個(gè)村(居)委會(huì)，總?cè)丝?40萬(wàn)人，是湖南的一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣。2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了較好發(fā)展，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)實(shí)現(xiàn)62.63億元，比上年增長(zhǎng)13.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為18.13億元，較上年增長(zhǎng)5.9%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為15.85億元，較上年增長(zhǎng)24.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值為28.65億元，較上年增長(zhǎng)11.5%。人均GDP4812元(按常住人口計(jì)算)，比上年增加573元，三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為28.95：25.31：45.74。全縣財(cái)政總收入達(dá)到27509萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)18%。隆回縣內(nèi)自然資源豐富。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、糯3個(gè)類型，旱糧有近20個(gè)品種，經(jīng)濟(jì)作物有20多項(xiàng)，上千種。其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳名中外，辣椒、茶葉、柑桔生產(chǎn)基地縣。植被達(dá)200余科，1000余種，其中805種野生植物可作藥材。野生動(dòng)物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以生豬為最。已查明的地下礦藏40余種。其中煤遠(yuǎn)景儲(chǔ)量5886萬(wàn)噸；黃金礦頒面占全縣面積的1/3，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量6.273噸。其它儲(chǔ)量較大的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨(dú)居石、綠柱石、銑石等。境內(nèi)有6處堿性硅質(zhì)溫泉，水質(zhì)水溫均符合工業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，在農(nóng)業(yè)和醫(yī)療方面也有利用價(jià)值。水能理論蘊(yùn)藏量16.24萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)量4.79萬(wàn)千瓦。近年來(lái)隆回縣的城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展也很快，城區(qū)建設(shè)己初具規(guī)模。然而在2866平方公里的隆回縣，沒(méi)有一處可供140萬(wàn)人民娛樂(lè)、購(gòu)物的休閑場(chǎng)所，特別是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過(guò)去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的不斷提高，人們渴望有一處高標(biāo)準(zhǔn)的居住休閑的場(chǎng)所，而我公司“**豪苑”項(xiàng)目的修建將最大程度地滿足人們的這一需求。特別是2000年以來(lái)，隆回縣實(shí)施“三年大變樣”的戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大的提升，原有的地域差別縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的空間。正因?yàn)槁』乜h“**豪苑”具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和獨(dú)一無(wú)二的條件，公司審時(shí)度勢(shì)，看中了這塊風(fēng)水寶地，和縣政府簽訂了《建設(shè)合同書(shū)》開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)步行街和高檔商業(yè)住宅小區(qū)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1．國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析與研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5~2個(gè)百分點(diǎn)。隆回縣房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但對(duì)于一個(gè)高速發(fā)展的城市而言其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然偏低。隨著政策的看好、阻礙市場(chǎng)發(fā)育因素的消除、人們消費(fèi)與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽螅媪亢驮隽渴袌?chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用很大，據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類、幾萬(wàn)個(gè)品種的產(chǎn)品提出要求，與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為1.95，所以，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)的重點(diǎn)，使社會(huì)廣泛看好的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的看好和推動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2．?dāng)U大消費(fèi)需求的需要擴(kuò)大內(nèi)需，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持消費(fèi)和投資需求對(duì)經(jīng)濟(jì)的雙拉動(dòng)，是我國(guó)目前和未來(lái)經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)方針。投資、出口、消費(fèi)被稱做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”。一般情況下，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率應(yīng)達(dá)到七成，因此應(yīng)著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，至2010年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)到23萬(wàn)億元，城市居民市場(chǎng)金融資產(chǎn)達(dá)20萬(wàn)億元。近幾年來(lái)，隨著消費(fèi)者生活水平的提高，在住房改革政策的引導(dǎo)下，城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)已由過(guò)去的“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。由于過(guò)去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。因此，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)價(jià)位合適，面積適中的住宅商品房，形成與社會(huì)購(gòu)買力相適應(yīng)的多層次供應(yīng)體系，既滿足了置業(yè)者對(duì)住房的需求，提高了生活質(zhì)量，又起到了對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展又可以拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游諸多行業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。這些行業(yè)發(fā)展了，員工就業(yè)和收入增加了，又反過(guò)來(lái)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生新的消費(fèi)能力和群體。2005年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)每年都增加8%以上，其中房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率就超過(guò)1%。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。3．城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要到2020年要全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的目標(biāo)，其難點(diǎn)和重點(diǎn)在農(nóng)村和農(nóng)民。全國(guó)13億人口，有9億農(nóng)民，中國(guó)每年新增勞動(dòng)力1000萬(wàn)，進(jìn)城的民工一般保持在1.2億.“三農(nóng)”問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)，一直是困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)小康社會(huì)的核心問(wèn)題之一。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展要求和十七大精神，要堅(jiān)持走大、中、小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路，盡快把農(nóng)村富余勞動(dòng)力從土地上轉(zhuǎn)移出來(lái)進(jìn)入城鎮(zhèn)，加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。如果按照規(guī)劃，到2012年，湖南省的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%，每年至少有100萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)入城鎮(zhèn)。根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬(wàn)人口的中等城市，屆時(shí)城市人口將在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上增加180﹪。這些新進(jìn)城的人，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)商業(yè)用房、住宅用房的消費(fèi)需求。只有安居了才能樂(lè)業(yè)，按照建設(shè)部提出的實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的住房標(biāo)準(zhǔn)，即到2020年基本做到“戶均一套房，人均一間房，功能配套，設(shè)施齊全”。所以項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)前景廣闊。目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題之一。在隆回縣整體規(guī)劃中被定位于“高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)”，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市建設(shè)用地越來(lái)越緊張，因此，項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以適應(yīng)隆回縣城區(qū)域快速發(fā)展的需要，解決縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等的居住問(wèn)題，而且還可以適應(yīng)隆回縣城市規(guī)劃與市政建設(shè)的需要，這對(duì)美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有現(xiàn)實(shí)意義。三、項(xiàng)目建設(shè)的意義項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步提高區(qū)域內(nèi)的居住質(zhì)量，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，有效地提升該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)，對(duì)增加地方財(cái)政收入、繁榮本區(qū)域內(nèi)商業(yè)與服務(wù)業(yè)起到重要作用。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環(huán)境。第三章市場(chǎng)分析一、邵陽(yáng)地區(qū)市場(chǎng)狀況1.投資結(jié)構(gòu)分析根據(jù)邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計(jì)表明,按構(gòu)成分類,建筑工程投資27億元，占總投資的52.9％，而去年同期建筑工程投資只占總投資的40.67％，比去年同期的21億元，增長(zhǎng)28.5％；其他費(fèi)用（主要是土地購(gòu)置費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）18億元，與去年同期基本持平，占總投資的35.3％，而去年同期其他費(fèi)用占總投資的40％。說(shuō)明經(jīng)過(guò)2008、2009年大規(guī)模地引進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及前期開(kāi)發(fā)，今年開(kāi)始進(jìn)入了的施工建設(shè)階段。邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按構(gòu)成分)邵陽(yáng)市2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資分類單位：億元階段合計(jì)（按構(gòu)成分）建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購(gòu)置其他費(fèi)用其中：舊建筑物購(gòu)置費(fèi)其中：土地購(gòu)置費(fèi)1-06月512751181.5510.52.投資用途分析住宅建設(shè)完成投資39億元，占總投資的76.5％，比去年同期30億元增長(zhǎng)30％；辦公樓建設(shè)完成投資3億元，占總投資的5.8％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)完成投資5億元，占總投資的9.8％；其他用房建設(shè)完成投資4億元，占總投資的7.8％。邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽(yáng)市2006年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽(yáng)市2006年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽(yáng)市2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資分類單位：億元階段合計(jì)（按用途分）住宅辦公寫(xiě)字樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他1-06月51393543.投資區(qū)域分析

2010年1-6月邵陽(yáng)市區(qū)完成投資18億元，占總投資的35.3%；隆回縣完成投資5.8億元，占總投資的11.4%；邵東縣完成投資5.2億元，占總投資的10.2%；新邵縣完成投資4.9億元，占總投資的9.6%；邵陽(yáng)縣完成投資3.8億元，占總投資的57.4%；新寧縣完成投資3.5億元，占總投資的6.8%；城步縣完成投資2.2億元，占總投資的4.3％；洞口縣完成投資2.5億元，占總投資的4.9%，綏寧縣完成投資2.3億元，占總投資的4.5%。邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按項(xiàng)目地點(diǎn)分)邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按項(xiàng)目地點(diǎn)分)邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資（按項(xiàng)目地點(diǎn)分）單位：億元階段合計(jì)邵陽(yáng)市區(qū)內(nèi)邵東縣隆回縣新邵縣邵陽(yáng)縣新寧縣城步縣武岡縣洞口縣綏寧縣1-06月51185.25.84.93.83.52.22.82.52.3從各區(qū)（縣）房地產(chǎn)完成投資的比例上看，邵陽(yáng)市區(qū)、隆回縣、邵東縣開(kāi)發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，隆回縣增長(zhǎng)97.91%，增幅位居第二，小結(jié)：今年上半年房地產(chǎn)投資仍保持高速增長(zhǎng)，但是投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化。從投資用途看，住宅建設(shè)投資所占比例上升，而商業(yè)用房建設(shè)投資比例下降。從投資構(gòu)成看，土地購(gòu)置和土地開(kāi)發(fā)投資比例降低，而建筑工程投資比例增加。這是因?yàn)榍皟赡晖恋爻山换钴S，在投資構(gòu)成中占較大的比例，而現(xiàn)在這些項(xiàng)目已逐步進(jìn)入施工建設(shè)階段。另外，拆遷安置難度加大，進(jìn)展緩慢也是前期工程投資比例降低的原因之一。4.需求分析“十二五”邵陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部門(mén)課題組課題負(fù)責(zé)人介紹，影響住宅自然需求的因素有三個(gè)：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折舊率。按《隆回縣城市總體規(guī)劃》，根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬(wàn)人口的中等城市。根據(jù)隆回縣現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，2010－2014年將是隆回縣進(jìn)入工業(yè)化，城市化加速時(shí)期，也是中部崛起的關(guān)鍵時(shí)期。在這一期間，考慮到城市人口的快速增長(zhǎng)，舊城改造、居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)向著發(fā)展型、享受型升級(jí)等因素，隆回縣住宅消費(fèi)將有著巨大的潛在需求。（1）結(jié)婚家庭戶數(shù)對(duì)住宅需求根據(jù)2010年隆回縣第六次人口普查10％抽樣資料測(cè)算，隆回縣居民的平均初婚年齡為23.28歲，其中男性平均初婚年齡24.71歲，女性平均初婚年齡21.85歲。我們選擇在1987年到1991年在市區(qū)出生的人口作為結(jié)婚家庭戶數(shù)，統(tǒng)計(jì)資料顯示：這一期間縣城市區(qū)出生的人口約1.8萬(wàn)人。另一方面，從結(jié)婚登記數(shù)看：1998年以來(lái)，隆回縣平均每年結(jié)婚登記6000多戶。因?yàn)榫幼≡诔擎?zhèn)的人口約占總?cè)丝诘?0％左右，所以城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)約3000個(gè)左右。結(jié)合上面兩種分析，我們選取隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)更合理?！笆濉币?guī)劃期間，隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚家庭戶數(shù)為1.5萬(wàn)個(gè)左右（3000×5）。隨著結(jié)婚人口和家庭數(shù)量的增加，首當(dāng)其沖的就是對(duì)住房需求的增長(zhǎng)，假設(shè)每戶住房建筑面積按100平方米計(jì)算，則2010—2014年需新增住房建筑面積約150萬(wàn)平方米（1.5×100）。平均每年需新建約30萬(wàn)平方米。（2）城市人口數(shù)量增加對(duì)住宅需求隨著“三化”進(jìn)程的推進(jìn)和發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，隆回縣城鎮(zhèn)化率不斷提高。2010年在全縣總?cè)丝谥校幼≡诔擎?zhèn)的人口為26萬(wàn)人，占總?cè)丝诘募s26％，比上年增加2萬(wàn)人，增幅上升8.3個(gè)百分點(diǎn)。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8個(gè)百分點(diǎn)，平均每年提高了2個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2011年城市化水平可達(dá)到28％－30％。近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，隆回縣城市化的水平每年以2－3個(gè)百分點(diǎn)左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約2萬(wàn)－3萬(wàn)人左右。扣除人口的自然增長(zhǎng)（近6年平均每年增加人口1萬(wàn)人左右），每年新增城市人口約2萬(wàn)人左右。城市化過(guò)程中必然帶來(lái)對(duì)住宅需求的增加。那么“十二五”規(guī)劃期間隆回縣將新增城鎮(zhèn)居民12萬(wàn)人左右。按照《中華人民共和國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告》關(guān)于2015年全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標(biāo)準(zhǔn)，因此，隆回縣為解決新增加城市人口的住房問(wèn)題，2011－2015年則需新建住房建筑面積約52萬(wàn)平方米（2×26）。平均每年需新增10.4萬(wàn)平方米。（3）城市流動(dòng)人口對(duì)住宅需求（4）舊房屋更新改造對(duì)住宅需求（5）達(dá)到預(yù)期住房面積目標(biāo)對(duì)住宅需求（6）投資型等住房的需求二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)隆回縣在改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)步入了快速發(fā)展的軌道，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城市建設(shè)日新月異，人民生活條件不斷改善。從1988年到2010年，隆回縣的經(jīng)濟(jì)每年平均增長(zhǎng)率達(dá)9.1%，高于全國(guó)平均增幅近1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入工業(yè)化中期階段。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們生活水平進(jìn)一步提高，住房的需求也越來(lái)越大。建設(shè)部目前的工作思路是：深化改革，立足發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)地宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展；開(kāi)放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住房消費(fèi)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量將進(jìn)一步擴(kuò)大。隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央采取的一系列積極財(cái)政政策的持續(xù)作用下，市場(chǎng)主要指標(biāo)都有較大幅度增長(zhǎng)，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的刺激下，隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)積蓄的潛力逐步釋放，商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)也相應(yīng)呈現(xiàn)出理性上升的局面，整個(gè)市場(chǎng)明顯處于景氣狀態(tài)，市場(chǎng)動(dòng)作狀況良好。根據(jù)房地產(chǎn)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)資料，2010年上半年全市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積152.2萬(wàn)㎡，比去年同期增長(zhǎng)6.5%，其中住宅上市量為96萬(wàn)㎡，比去年同期增加15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%，占商品房總量的比重為78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面積達(dá)146萬(wàn)㎡，成交金額為38.5億元，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬(wàn)㎡，成交金額為33.01億元，分別比上年同期增長(zhǎng)了34.5%和55.6%就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟(jì)情況來(lái)看，政府財(cái)政收入與國(guó)民收入均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，人民消費(fèi)水平相對(duì)于同類城市而言大為超前，房地產(chǎn)、私車等大宗消費(fèi)近年已有了較大的需求增長(zhǎng)，從最近的汽車展銷會(huì)上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費(fèi)潛力十分巨大。隨著人民消費(fèi)需求增長(zhǎng)、市政配套改造完善、更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)和房產(chǎn)多級(jí)體系的成熟，隆回縣的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，預(yù)計(jì)在最近的一兩年內(nèi)將成為邵陽(yáng)地區(qū)中城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速最快的城市之一。三、區(qū)域市場(chǎng)分析1．社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況該項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開(kāi)闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。尤其是近幾年市政府實(shí)施巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異?；A(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施不斷改善使得隆回縣越來(lái)越適合居住。市場(chǎng)供需兩旺，購(gòu)房意愿繼續(xù)增強(qiáng)。從近兩年隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，從2008年開(kāi)始，隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)的高速發(fā)展期，市場(chǎng)呈現(xiàn)的強(qiáng)勁勢(shì)頭使進(jìn)駐隆回縣的開(kāi)發(fā)商無(wú)一不喜笑顏開(kāi)。隆回縣本土尤其是最強(qiáng)大的購(gòu)買實(shí)力也讓市場(chǎng)為之震驚。這一點(diǎn)從萬(wàn)和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等項(xiàng)目的熱銷可見(jiàn)一斑。目前新增需求主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）隆回縣迅速發(fā)展及高科技產(chǎn)業(yè)的膨脹帶來(lái)的需求。隆回縣的發(fā)展迅速驚人，不斷增加的就業(yè)與商機(jī)，不斷增多的企業(yè)、單位和商家，以及隆回縣城市規(guī)模擴(kuò)大、城市人口的增加（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口及外來(lái)人口補(bǔ)充），都將產(chǎn)生持續(xù)的住宅需求。（2）改善型需求在這一兩年表現(xiàn)得十分踴躍。隆回縣原居住人口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和個(gè)人自建房，單位住房大多面積較小，而私自建房大多居住品質(zhì)不高，使得很多人已經(jīng)或正在打算從原有住房中搬離出來(lái)。（3）投資型需求比較活躍。隆回縣外來(lái)人口，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)員工構(gòu)成了寵大的租賃群體，使得租賃市場(chǎng)火爆，房屋租金較高，因而吸引了很多投資型客戶。由于以上需求，隆回縣的大多數(shù)樓盤(pán)尤其是住宅的銷售形勢(shì)較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。2．項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)隨著隆回縣城市化水平的不斷提高以及城市格局的基本形成，隆回縣二十一世紀(jì)的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為經(jīng)濟(jì)騰飛的新熱點(diǎn)。目前，隆回縣政府確定了把縣建設(shè)成為繁榮、開(kāi)放、文明、秀美的現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。到2015年，隆回縣城市人口將達(dá)到40萬(wàn)，城市化水平達(dá)到45%，人均GDP5000美元左右，達(dá)到中等收國(guó)家水平，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。為落實(shí)省委、省政府關(guān)于“加快隆回縣建設(shè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”和“實(shí)現(xiàn)隆回縣城市面貌三年大變樣”的有關(guān)要求，縣政府獎(jiǎng)大力實(shí)施“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略，積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隆回縣二十一世紀(jì)的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成經(jīng)濟(jì)騰飛投資建設(shè)的新熱點(diǎn)，加之高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)前景不可限量。項(xiàng)目處于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。同時(shí)，項(xiàng)目所在地的教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施較為完善。產(chǎn)品品質(zhì)突出，綜合素質(zhì)高，無(wú)論是外立面、戶型、園林都按隆回縣目前最高水平打造；位于桃洪西路，易達(dá)性好；無(wú)高大建筑遮擋，小區(qū)視線開(kāi)闊；戶型設(shè)計(jì)分別面向不同層次的群體，擴(kuò)大了客戶層面，減少了銷售壓力；戶型設(shè)計(jì)精巧，布局科學(xué)合理，實(shí)用性高。南北朝向，開(kāi)間大，進(jìn)深小，戶型采光和空氣對(duì)流較好，居住的舒適度高。第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容**豪苑的建設(shè)內(nèi)容主要為：17層小高層住宅10棟，14層建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車庫(kù)及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施、室外的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。二、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為30560平方米（合45.84畝），擬建總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程為121208平方米，地下車庫(kù)13312平方米,項(xiàng)目規(guī)劃建筑容積率為3.88，建筑密度為28.35%，綠地率為31.95%。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)10棟17層商品住宅、1棟14層商品住宅及3棟12層商品住宅，1#、2#、6#-14#棟負(fù)1層均設(shè)地下車庫(kù)。3#-5#小高層負(fù)1-2層設(shè)地下車庫(kù)。第五章區(qū)域位置及建設(shè)條件一、區(qū)域位置項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開(kāi)闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。區(qū)域周邊社會(huì)化服務(wù)的文、教、衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，完全具備建設(shè)住宅小區(qū)的條件。二、自然條件1．氣溫年平均氣溫16.9℃最冷月平均氣溫3.9℃最熱月平均氣溫28.2℃極端最高氣溫39.1℃極端最低氣溫-11.3℃2．降水量年平均總降水量1600mm一月最大降水量148mm3．溫度最冷月平均相對(duì)溫度76.85%最熱月平均相對(duì)溫度73%4．最大積雪深度130cm5．最大凍土深度5cm6．年雷暴日數(shù)49.5d7．風(fēng)冬季平均風(fēng)速1.5m/s30年一遇最大風(fēng)速23.7m/s最多風(fēng)向及頻率七月SW·20%一月NW·31%8．全年日照時(shí)數(shù)1677.1小時(shí)9．邵陽(yáng)地區(qū)地震烈度項(xiàng)目位于邵陽(yáng)地區(qū)所轄的隆回縣境內(nèi)，根據(jù)國(guó)家地震局、建設(shè)部2000年版《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，隆回縣基本地震烈度為6度。10．工程地質(zhì)條件根據(jù)項(xiàng)目建筑的巖土資料分析場(chǎng)地的地質(zhì)情況：該場(chǎng)地未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑該工程。三、建設(shè)條件項(xiàng)目周邊水、電、氣等配套設(shè)施完善，郵電通訊設(shè)施齊全，公益設(shè)施齊備，中小學(xué)校、醫(yī)院、車站、賓館等服務(wù)設(shè)施十分完善。目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可滿足項(xiàng)目的用水。項(xiàng)目供電也可由桃洪西路或規(guī)劃道路直接接入。項(xiàng)目所在地的其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也較為完備，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的需要。第六章工程技術(shù)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則1．強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代性現(xiàn)代性是城市景觀體系的生命力，努力運(yùn)用當(dāng)代科學(xué)技術(shù)、體現(xiàn)現(xiàn)代精神、采用集中與分散相結(jié)合的布局方式，高速現(xiàn)有用地結(jié)構(gòu)，使該地塊成為城市的有機(jī)組成部分，與城市的發(fā)展緊密結(jié)合，體現(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)環(huán)境和規(guī)模集聚效應(yīng)。2．強(qiáng)調(diào)文化性堅(jiān)持城市的個(gè)性特色，歷史文脈、文化遺產(chǎn)保護(hù)等。使人產(chǎn)生歷史感、認(rèn)同感、歸屬感、領(lǐng)域感，堅(jiān)持把文脈、歷史、文化、建筑視為活的生命，對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)，每個(gè)空間做到精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)，為市民創(chuàng)造良好的購(gòu)物與生活環(huán)境。3．強(qiáng)調(diào)形象性重視公共活動(dòng)空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場(chǎng)、綠地的景觀形態(tài)，增強(qiáng)環(huán)境的舒適度和愉悅感。二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)1．功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準(zhǔn)布置負(fù)一層平面，負(fù)二層及地下局部平面內(nèi)設(shè)地下車庫(kù)。在總體布局上，小高層以下部車庫(kù)裙房為底座，將住宅設(shè)置其上，住宅均采用南北朝向，保證了戶型的朝向與通風(fēng)，提升了小區(qū)的品質(zhì)，營(yíng)造良好的景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈的景觀面，設(shè)計(jì)成江景房，讓內(nèi)外環(huán)境空間相互交融。綜合體的負(fù)一、二層為地下停車庫(kù)，可停車232輛，停車庫(kù)的出入口布置于—1層?xùn)|西兩地，并有獨(dú)立的樓電梯直達(dá)小區(qū)內(nèi)，這樣既將車流的進(jìn)出相對(duì)集中便于管理，小區(qū)入口處設(shè)有隱形消防車道，專供消防車通行，小區(qū)住戶的私家車可全部停入地下車庫(kù)，保證了小區(qū)的安靜，沿基地四周均留有足夠的空間和寬度，同時(shí)也滿足了消防撲救的需要。綜合體與北側(cè)原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證在30m之間，滿足22+0.2H的間距要求。2．建筑造型本項(xiàng)目建筑造型總體上采用現(xiàn)代建筑的處理手法，以現(xiàn)代元素，使整個(gè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代新穎而不張揚(yáng)，給人世間更好的親和力，成為一道獨(dú)特的風(fēng)景線。屋頂花園，玻璃陽(yáng)臺(tái)的每一細(xì)節(jié)的精巧設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了創(chuàng)造和活力。在為人們營(yíng)造了輕松、宜人的購(gòu)物、生活和工作環(huán)境的同時(shí)，給隆回縣增添了新的藝術(shù)美景。3．交通流線建筑底層地下車庫(kù)用房由桃洪西路的主入口進(jìn)入，同時(shí)在四周設(shè)次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下車庫(kù)的出入口布置于建筑的東西兩側(cè)。4．消防設(shè)計(jì)該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m，屬一類高層建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)有小區(qū)消防車道，滿足消防要求，各建筑物間距與周邊建筑物間滿足高規(guī)要求。5．環(huán)保及綠化設(shè)計(jì)說(shuō)明該設(shè)計(jì)總的綠化原則四季如春、層次豐富，裝飾性、景觀觀賞性強(qiáng)；綠化以常綠為主基調(diào)；在樹(shù)種選擇上以常綠樹(shù)種為主，突出層次感，強(qiáng)調(diào)濃濃的綠意，并適當(dāng)點(diǎn)綴景觀樹(shù)木，讓人感受到景觀的四季變化?？拷鞘械缆愤吔缬弥行棠九c灌木混植，以減少塵埃污染，美化小區(qū)環(huán)境。在綠地內(nèi)點(diǎn)綴適當(dāng)?shù)膯棠竞凸嗄静⑴湟韵鄳?yīng)的馬拉草和臺(tái)灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。屋頂花園，綠化要求層次豐富，配置圖案化，故選擇高檔、色彩分明且耐修剪的植物。在環(huán)保方面，充分考慮建筑物本身以及建筑所用材料對(duì)環(huán)境的影響，更多采有環(huán)保型的、可回收利用的建材產(chǎn)品，在地面鋪裝上可盡量減少硬鋪地面積，盡可能運(yùn)用一些植草磚等形式的鋪地，加大綠地面積、美化環(huán)境。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：30560㎡總建筑面積：134520㎡其中：負(fù)1-2層（地下車位、車庫(kù)、）建筑面積：13312㎡住宅建筑面積：121208㎡建筑占地面積：10952㎡容積率：3.88建筑密度：28.35%綠化率：31.95%居住戶數(shù)：880戶地下停車位：129個(gè)地面停車庫(kù)：103個(gè)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明1．設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建筑方案圖紙（2）現(xiàn)行國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)程①《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）②《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）③《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）④《高層混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)程》（JGJ3-2002）⑤《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）⑥《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JFJ94-94）⑦《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50038-94）（3）荷載取值停車庫(kù)：4.0KN/㎡；消防通道：35.0KN/㎡（單向板）或20.0KN/㎡（雙向板）；電梯機(jī)房：7.0KN/㎡；住宅：2.0KN/㎡；衛(wèi)生間：2.5kn/㎡（公共的），2.0KN/㎡；（一般的）；消防樓梯：3.5KN/㎡；其余未活載均按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值。（4）風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值（n=50年）基本風(fēng)壓值Wo=0.35KN/㎡,體型系數(shù)：us=1.3，風(fēng)振系數(shù)及風(fēng)壓高度系數(shù)按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值；地面粗糙類別按C類采用。（5）基本雪壓值：（n=50年）基本雪壓值：So=0.45KN/㎡（6）填充墻外墻采用MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%；內(nèi)隔墻：超市部分采用90mm厚GPC板；住宅部分采用A3.5A5.0加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。（7）地震作用根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）及本工程場(chǎng)地工程地質(zhì)勘察報(bào)告，本工程所在地區(qū)地震基本烈度為6度；設(shè)計(jì)基本加速度為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，場(chǎng)地類別為Ⅱ類，場(chǎng)地設(shè)計(jì)特征周期值為0.35。（8）人防荷載按《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50038-94），本工程按五級(jí)二等計(jì)算。（9）場(chǎng)地水文地質(zhì)情況根據(jù)地勘資料表明：本工程場(chǎng)地地坪現(xiàn)有標(biāo)高為32.69～33.55m，±0.00標(biāo)高為32.8，地下水類型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)定，場(chǎng)地地下水略具承壓性，承壓水頭高度約為6.0m,勘察期間，地下水穩(wěn)定水位在30.44～32.68m；結(jié)合場(chǎng)地周邊環(huán)境條件及地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，建筑物底板抗浮設(shè)計(jì)水位建議按32.68m考慮，地下水對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。地質(zhì)情況，根據(jù)地勘資料表明，本場(chǎng)地由上而下依次為：①人工填土，結(jié)構(gòu)松散，層厚1.20～7.50m不等；②第四系淤泥積含有機(jī)質(zhì)粉質(zhì)粘土：呈濕～飽和，可塑～軟塑狀態(tài)，層厚0.5～2.90m；③粉質(zhì)粉土層：呈濕～飽和，可塑～軟塑狀，均勻性差，層厚0.4～2.50m；④中細(xì)砂層，松散～稍密狀，層厚1.20～8.0m，荷載力特征值為120KPa。⑤圓礫層：一般粒徑為2～20mm，最大達(dá)60mm，稍密～中密狀，層厚為0.8～5.6m，承載力特征值為300KPa，沉管灌注樁端阻力特征值為3200KPa。⑥第四系殘積粉粘土層：原巖結(jié)構(gòu)較清晰，呈可塑～軟塑狀，層厚0.5～11.70m，承載力特征值為210KPa。⑦泥盆系中風(fēng)化白云質(zhì)灰?guī)r層：細(xì)晶結(jié)構(gòu)，屬較硬巖，巖體較完整，揭露層厚3.00～14.00，承載力特征值為5000KPa，樁端阻力特征值為5000KPa。2．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與選型（1）基礎(chǔ)選型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地上十七層，建筑物總高為55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二層高為-9m，地上十七層，建筑物總高為60m；11#地下一層高為-4.5m，地上十四層，建筑物總高為46.5m；12#、13#、14#地下一層高為-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m；滿足基礎(chǔ)埋深要求，根據(jù)提供的地質(zhì)資料表明，本工程擬采樁基礎(chǔ)，具體采用沖孔或人工挖孔灌注樁，以中風(fēng)化白質(zhì)灰?guī)r作為樁端持力層。（2）地下室本工程地下室采用砼自防水，抗?jié)B等級(jí)為S8，防水等級(jí)為二級(jí)，砼內(nèi)摻入適量的外加劑。（3）上部結(jié)構(gòu)本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；12層，地上總高度36m；結(jié)構(gòu)采用底部大空間部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)體系，一層頂為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，板厚取200mm，雙層雙向配筋，一層以上為部分短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，并結(jié)合樓、電梯間設(shè)置一般剪力墻或核心筒?？蛑Э蚣芸拐鸬燃?jí)為一級(jí)，底部加強(qiáng)部位剪力墻為二級(jí)，非底部加強(qiáng)部位剪力墻為四級(jí)。3．主要材料（1）砼：C25～C40墊層C15砼（2）（3）填充墻：外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%內(nèi)墻：商場(chǎng)部分為90mm厚GRC板住宅部分：A3.5加氣砼砌塊五、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明1．給水設(shè)計(jì)（1）水源本建筑水源為城市自來(lái)水。（2）用水量最高日用水量為：600m3/日，最大小時(shí)用水量62/h消防用水量室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S噴淋用水量30L/S一次火災(zāi)滅火用水量400m3（3）給水系統(tǒng)三層及三層以下由市政自來(lái)水直接供水，三層以上采用水泵—屋頂水箱供水。（4）消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設(shè)消防加壓泵，裙房采用減壓消火栓，屋頂設(shè)消防水箱。地下車庫(kù)及地上裙房均設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)，地下泵房設(shè)噴淋給水泵。2．排水設(shè)計(jì)排水采用雨污分流，其中生活排水采用污廢合流。室外設(shè)化糞池，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市排水管。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期5年。六、建筑電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明1．設(shè)計(jì)范圍**豪苑變配電所和設(shè)備用房的動(dòng)力配電、建筑物照明、建筑物的防雷接地。電視、語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。2．用電負(fù)荷等級(jí)估算（1）**豪苑為一類防火建筑，消防用電設(shè)備應(yīng)按一級(jí)負(fù)荷的要求供電。（2）經(jīng)估算：總設(shè)備安裝容量為7900千瓦，有功計(jì)算功率3000千瓦，主變?nèi)萘繛?×1000+2×1250千伏安，消防用電安裝容量約為470千瓦。（3）供電方案：根據(jù)本建筑用電負(fù)荷性質(zhì)，變電所按兩回獨(dú)立10KV電源進(jìn)線。3．低壓配電系統(tǒng)及配電方式（1）低壓配電系統(tǒng)變電所的380/220伏配電系統(tǒng)為“TN—S”三相五線制，即為工作零線（N線）與保護(hù)零線（PE線）分開(kāi)方式。（2）配電方式建筑消防用電設(shè)備由Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。對(duì)于一般負(fù)荷（如照明）采用從電纜井以樹(shù)干式配電方式向各層配電箱配電。4．建筑物防雷及接地（1）**豪苑按照第二類防雷建筑物設(shè)置整體防雷保護(hù)裝置，并利用結(jié)構(gòu)砼內(nèi)的鋼筋做接閃器引至線。（2）利用結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)地梁承臺(tái)內(nèi)的鋼筋做接地裝置。（3）整個(gè)建筑設(shè)三級(jí)電涌保護(hù)（SPD）（4）等電位聯(lián)接：變電所及外網(wǎng)入戶的電纜外皮和所有金屬構(gòu)架均應(yīng)與接地裝置作等電位聯(lián)結(jié)。衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。5．電纜電視系統(tǒng)、語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。（1）電纜電視系統(tǒng)（2）語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)為滿足現(xiàn)代通信多功能要求，采用光纜和大對(duì)數(shù)話纜直接從市網(wǎng)配接。（3）火災(zāi)自動(dòng)聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本建筑屬一類防火建筑，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)選用控制中心報(bào)警系統(tǒng)。火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志燈。在樓梯間、電梯前室、大堂、消防控制和地下車庫(kù)等地設(shè)置一定數(shù)量的事故應(yīng)急照明燈，并在建筑物內(nèi)的疏散走走道和地下車場(chǎng)公共出入口處設(shè)置安全疏散標(biāo)志燈。消防電源及配電消防用電設(shè)置由變電所的Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。七、暖通設(shè)計(jì)說(shuō)明該大數(shù)舒適性中央空調(diào)設(shè)計(jì)，通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)。（1）室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)：商場(chǎng)夏季溫度t=27℃，冬季溫度t=18-20℃（2）空調(diào)設(shè)計(jì)負(fù)荷估算，商場(chǎng)空調(diào)面積約為5600平方米，夏季冷負(fù)荷1500kw，冬季熱負(fù)荷600kw。（3）通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)地下車庫(kù)按防火分區(qū)劃分，排風(fēng)（煙）系統(tǒng)，消防電梯前室及防煙樓間設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，商場(chǎng)設(shè)通風(fēng)換氣系統(tǒng)。八、消防工程本項(xiàng)目消防工程的設(shè)計(jì)和建設(shè)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)消防法》和國(guó)家有關(guān)建筑防火規(guī)范條例執(zhí)行。項(xiàng)目總平面圖已考慮消防通道和消防設(shè)施的建設(shè)，在項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)部形成環(huán)形消防通道，寬度大于4米，與周圍建筑保留一定的防火間距，以確保消防車在緊急狀態(tài)下可通暢地到撲救面。本項(xiàng)目按規(guī)范應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓和自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)。消火栓用水定額為40L/s，自動(dòng)噴灑用水定額為30L/s。消火栓系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按3h計(jì)，自動(dòng)噴灑系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按1h計(jì)。事故照明：在消防控制中心、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房、消防電梯前室、消防泵房等處裝設(shè)事故照明，其照度為正常照明的照度。在樓梯間、前室、走廊等處設(shè)事幫照明，最低照明度不低于0.5Lx。疏散指示照明：在疏散樓梯、走道、疏散出入口、消防樓梯前室等處設(shè)置有疏散誘導(dǎo)燈。疏散批示安裝在距地0.8米的墻面上或疏散門(mén)的門(mén)上，疏散指示間距不超過(guò)20米。此外在重點(diǎn)部位，如疏散出口、走道、樓梯、消防控制室、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房等處裝設(shè)應(yīng)急照明燈。九、燃?xì)夤芫W(wǎng)設(shè)置根據(jù)項(xiàng)目要求和本地燃料供應(yīng)情況，采用管道液化氣，與未來(lái)天然氣接入兼容。每棟住宅都統(tǒng)一安裝煤氣管道，室外主管道由市煤氣公司統(tǒng)一埋設(shè)，在埋設(shè)時(shí)要適當(dāng)與道路、其他管道保持距離，每戶設(shè)一煤氣計(jì)量表。第七章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國(guó)一項(xiàng)基本國(guó)策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)環(huán)境我我保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門(mén)審定。1．建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設(shè)場(chǎng)地位于隆回縣城西320國(guó)道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃及當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，附近無(wú)對(duì)本工程造成污染的污染源，周圍環(huán)境狀況良好。2．施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。3．主要污染源、污染物及治理方案（1）污水小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的污水主要為生活污水，其中包括生活廢水、糞便污水及廚房餐廳的含油廢水等。生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處理，達(dá)到二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入城市污水管網(wǎng)。（2）廢氣小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的大氣污染物主要有廚房生的油煙氣及衛(wèi)生間內(nèi)廢氣，由住戶采用排風(fēng)器抽出，將污染氣排室外。汽車車庫(kù)廢氣由排氣管道引至排氣堅(jiān)井，實(shí)行高空排放。（3）固體廢棄物小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，將實(shí)行生活垃圾的分類收集。根據(jù)垃圾性質(zhì)和處置方法的不同，分別設(shè)置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，所有經(jīng)分類收集的生活垃圾均由物業(yè)管理公司定期清運(yùn)，環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處理。二、節(jié)能建設(shè)節(jié)約型工程、減少能源浪費(fèi)和充分提高利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率和減少能源浪費(fèi)。項(xiàng)目擬采取以下幾項(xiàng)目節(jié)能措施：1、節(jié)能措施近年來(lái)建筑節(jié)技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點(diǎn)，也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)研究課題。西方發(fā)展國(guó)家，建筑能耗占社會(huì)總能耗的30%-45%。我國(guó)建筑能耗已占社會(huì)總能耗的20%-25%，正逐步上升到30%。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當(dāng)務(wù)之急。建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮?？照{(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱能源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運(yùn)行管理等方面進(jìn)行考慮的。(1)節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)貧夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和維護(hù)，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得到時(shí)候的節(jié)能效果。(2)增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各種主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。采用新型墻體材料與復(fù)合墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下，在墻體內(nèi)外側(cè)設(shè)保溫隔熱的新型材料。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淡色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠人等。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡可能減少外門(mén)窗的面積。(3)屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽(yáng)幅射熱，減少陽(yáng)關(guān)直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等，對(duì)屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽(yáng)，又能隔熱，而且通過(guò)光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的交好的辦法。還有設(shè)計(jì)通分屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。(4)空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的熱負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力消耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；(5)運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施在實(shí)際運(yùn)行中，對(duì)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物，其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。因此加強(qiáng)運(yùn)行管理，合理降低設(shè)備的運(yùn)行能耗可以大大的節(jié)約能源，并帶來(lái)顯暑的經(jīng)濟(jì)利益。(6)結(jié)論綜上所述，建筑節(jié)能的主要技術(shù)措施有；節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、增強(qiáng)維護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施、新發(fā)展的節(jié)能技術(shù)措施如蓄冷技術(shù)和冷卻塔供冷技術(shù)等、及空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)管理節(jié)能技術(shù)措施。為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢(shì)在必行。只要結(jié)合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。2節(jié)水措施從全球看，水的開(kāi)發(fā)與利用和水資源嚴(yán)重缺乏的矛盾已日益突出。在我國(guó)600多座城市中，有300多個(gè)缺水，108座城市嚴(yán)重缺水，日缺水1600萬(wàn)多M3，到2010年這些城市年缺水將達(dá)200億M3，因此每年缺水的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素之一。節(jié)約用水應(yīng)是防止水資源危機(jī)，解決供需矛盾的長(zhǎng)期的必要的方針。(1)增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)對(duì)于城市生活用水的廣大用戶來(lái)說(shuō)，一部分人認(rèn)為水是取之不盡，用之不竭，沒(méi)有必要珍惜，節(jié)約用水意識(shí)極為淡薄。人們對(duì)于黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴(yán)峻形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足。因此，我們應(yīng)樹(shù)立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。目前新建和改建工程，一般都設(shè)有水表，合理定價(jià)，按表收費(fèi)，取消了用水包費(fèi)制，讓用水者直接承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，事實(shí)證明節(jié)水效果明顯。各種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施的實(shí)行會(huì)不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識(shí)的增強(qiáng)可對(duì)其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。(2)推廣節(jié)水型設(shè)備1、使用節(jié)水型的便器沖洗設(shè)備；2、節(jié)水型水龍頭，有一種充氣式水龍頭可比一般龍頭節(jié)水60%-70%，這種龍頭出水時(shí)使人感覺(jué)水量很大，而實(shí)際出水量?jī)H為0.032L/S。自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭均可起到節(jié)水作用，應(yīng)積極推廣使用；3、節(jié)水型淋浴設(shè)施，采用單管恒溫供水，一般可節(jié)水10%-15%；若采用踏板閘，做到人離水停，一般可節(jié)水15%-20%。推廣各種型號(hào)的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會(huì)有明顯的節(jié)水效果。4、其他節(jié)水型設(shè)備。小型洗衣機(jī)的開(kāi)發(fā)推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水效果。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約用水的途徑之一。(3)采取必要措施，減少剩余水壓剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖難以消除，卻可以采取必要的措施使之減少。在高層、超高層的建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水，安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。一般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%-20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。(4)利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水就全國(guó)情況看，從設(shè)計(jì)使用中的水系統(tǒng)民用建筑統(tǒng)計(jì)表明，利用中水沖洗廁所便器，澆灑等雜用，可節(jié)水30%-40%，并緩解了城市下水道的超負(fù)荷運(yùn)行。采用建筑中水系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)排污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，即可節(jié)約水資源，又使污水無(wú)害化，起到保護(hù)環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。(5)提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費(fèi)嚴(yán)重，這通常情況下與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有關(guān)，提高管材，附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一?？傊?，節(jié)約用水勢(shì)在必行，民用建筑節(jié)水措施不概而論。實(shí)踐證明，只要采取一項(xiàng)措施兼用，其節(jié)水效果都將是顯著的?！皥?jiān)持開(kāi)發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能夠取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且能在一定程度上緩解城市用水的供需矛盾，解決高峰期缺水的問(wèn)題，還能減少污水排放量，保護(hù)環(huán)境，取得良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。

第八章物業(yè)管理一、物業(yè)管理計(jì)劃物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的延續(xù)與深化，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。項(xiàng)目建設(shè)單位擬組建高素質(zhì)的物業(yè)管理公司，通過(guò)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外選進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，配備服務(wù)態(tài)度好、技術(shù)水平高、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人員來(lái)搞好小區(qū)的物業(yè)管理，為入住小區(qū)的業(yè)主提供良好的服務(wù)。物業(yè)管理公司將對(duì)前期介入、物業(yè)管理驗(yàn)收、入住管理、裝修管理及日常管理制訂一系列的物業(yè)管理細(xì)則，使住戶真正“買得稱心、住得放心、用得安心”。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司經(jīng)理不設(shè)副經(jīng)理，副經(jīng)理下設(shè)保安部、水電維修、房屋維修、環(huán)境維護(hù)、財(cái)務(wù)部、辦公室等外個(gè)部門(mén)，從而保證物業(yè)管理安全周到、維修維護(hù)及時(shí)到位，充分保證小區(qū)的安靜、安全、文明、衛(wèi)生、舒適、方便。物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置詳見(jiàn)下圖。經(jīng)理副經(jīng)理經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理財(cái)務(wù)部辦公室保安部水電維修房屋維修綜合管理環(huán)境保護(hù)第九章項(xiàng)目招投標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度一、項(xiàng)目招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)管理是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》和《湖南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》的有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招標(biāo)和工程監(jiān)理。二、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目分前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收與交付四個(gè)階段，其中貫穿銷售準(zhǔn)備與銷售工作。2011年1月正式開(kāi)始工程建設(shè)，在各項(xiàng)工作開(kāi)展順利的前提下，計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)工期為48個(gè)月。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：1．2011年6月底完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、報(bào)批等工作。2．．2011年7月--2012年6月完成1#-6#主體工程施工，包括建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。3．2012年7月--2013年6月完成7#-14#主體工程施工，包括建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。4、2013年12月底完成所有戶外工程、配套設(shè)施等，全部收尾交付使用。4．2014年12月全部銷售完畢。第十章組織管理機(jī)構(gòu)和職工人數(shù)的確定執(zhí)行董事總經(jīng)理銷售招商部工程技術(shù)部執(zhí)行董事總經(jīng)理銷售招商部工程技術(shù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部綜合管理部辦公室二、職工人數(shù)的確定董事長(zhǎng)：1人（經(jīng)濟(jì)師）總經(jīng)理：1人（經(jīng)濟(jì)師）副總經(jīng)理：1人（經(jīng)濟(jì)師）銷售招商部：主管1人（經(jīng)濟(jì)師）職員4人工程技術(shù)部：主管1人職員4人（含高級(jí)工程師1人；工程師2人）計(jì)劃財(cái)務(wù)部：主管1人職員2人（會(huì)計(jì)師）綜合管理部：主管1人職員3人總職工人數(shù)為20人第十一章投資估算一、編制說(shuō)明本項(xiàng)目為**豪苑建設(shè)工程。其工程基本建設(shè)投資估算采用指標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)行的基本建設(shè)費(fèi)用定額進(jìn)行編制。1．內(nèi)容包括：①項(xiàng)目前期費(fèi)用（土地成本）②建設(shè)工程費(fèi)用③費(fèi)用部分④基本預(yù)備費(fèi)⑤建設(shè)期貸款利息本項(xiàng)目建設(shè)期及營(yíng)運(yùn)期定為四年，貸款資金8000萬(wàn)元一次到位。利息7.605%（年息），不計(jì)復(fù)利。建設(shè)期利息計(jì)算如下：8000×7.605%×3年=1825.2（萬(wàn)元）二、總投資估算表表二總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目投資金額（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用1375合45.84畝2項(xiàng)目前期費(fèi)1553其中：勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)336建筑面積單價(jià)25元/㎡三通一平費(fèi)202建筑面積單價(jià)15元/㎡報(bào)建費(fèi)942建筑面積單價(jià)70元/㎡監(jiān)理費(fèi)40建筑面積單價(jià)3元/㎡其他333工程建設(shè)費(fèi)16577見(jiàn)項(xiàng)目建設(shè)工程投資估算表4銷售費(fèi)用742銷售收入×1.945%5管理費(fèi)用202建筑面積單價(jià)15元/㎡6財(cái)務(wù)費(fèi)用18257.605%（年息）7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)514項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本×3%8土地增值稅572按住它收入的1.5%,商鋪收入的3%合計(jì)23360第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)一、資金籌措及投資使用計(jì)劃1．資金籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源有二個(gè)渠道：（1）自籌資金：15360萬(wàn)元；（2）銀行貸款：8000萬(wàn)元；總投資為23360萬(wàn)元。2．投資使用計(jì)劃23360表三序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注資金來(lái)源233601自籌資金15360非企業(yè)負(fù)債2銀行借款8000資金運(yùn)用233601土地費(fèi)13752項(xiàng)目前期費(fèi)15533工程建設(shè)費(fèi)165774銷售費(fèi)用7425管理費(fèi)用2026財(cái)務(wù)費(fèi)用18257不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5148其它572二、項(xiàng)目的計(jì)算期1．項(xiàng)目的計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期為3年；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，營(yíng)運(yùn)期定為1年，項(xiàng)目的計(jì)算期確定為4年。三、經(jīng)營(yíng)及銷售稅金1．經(jīng)營(yíng)收入（1）住宅銷售：據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前隆回縣小高層住宅均在2900-3500元。經(jīng)綜合分析考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)及同區(qū)位項(xiàng)目比較。我們把本項(xiàng)目12層及14層住宅每平方米均價(jià)定為2900元,小高層17層住宅每平方米均價(jià)定為3000元住宅銷售收入：28106+7981=36087萬(wàn)元表四**豪苑項(xiàng)目銷售收入測(cè)算明細(xì)表?xiàng)澨?hào)地下車位（個(gè)）銷售金額（萬(wàn)元）地下車庫(kù)（個(gè)）銷售金額（萬(wàn)元）總建筑面積(M2)其中:地下面積(M2)其中:商品房面積(M2)單價(jià)（元）銷售金額（萬(wàn)元）總銷售金額（萬(wàn)元）154077010215780943530002831294121411212120104959929503300028513083310807701093015809350300028052955410807701091015609350300028052955510807701093015809350300028052955697277010110760935030002805294779727701012076093603000280829508972770100807609320300027962938997277010120770935030002805294710864770100907709320300027962930小計(jì)9374475750104000103129368828106296001197277084207207700290022332375129727707360760660029001914205613972770738076066202900192020621497277073607606600290019142056小計(jì)3628828280305203000275201160079818549合計(jì)1291032103103013452013312121208116003608738149（3）地下車位及地下車庫(kù)銷售收入據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前該地段地下車位在90000元以上及地下車庫(kù)售價(jià)在110000元以上。小區(qū)內(nèi)地下車位共計(jì)129個(gè)。地下車庫(kù)共計(jì)103個(gè)，我們把本項(xiàng)目地下車位售價(jià)定為每個(gè)80000元，地下車庫(kù)售價(jià)定為每個(gè)100000元。地下車位銷售收入：129×8=1032萬(wàn)元地下車庫(kù)銷售收入：103×10=1030萬(wàn)元銷售收入總計(jì)：38149萬(wàn)元（詳見(jiàn)表四）2．銷售稅金及附加此項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定的稅收政策計(jì)取。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)費(fèi)稅率5%教育費(fèi)附加費(fèi)稅率4.5%(詳見(jiàn)下表)表五銷售稅金及附加單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期12-34經(jīng)營(yíng)收入381491住宅360872商鋪03車位/車庫(kù)2062經(jīng)營(yíng)稅金及附加20891營(yíng)業(yè)稅19072城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅953教育附加86四、經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算1．經(jīng)營(yíng)成本①營(yíng)銷售費(fèi)用。②管理費(fèi)用。③土地增值稅按銷售收入的1.5%計(jì)取。2．人工資及福利費(fèi)職工收入按高于湖南省隆回縣年平均收入水平，確定為24000元/每年，設(shè)定人員編制20人。福利費(fèi)按工資總額14%計(jì)取即：24000×20×1.14=55萬(wàn)元3．折舊費(fèi)由于本項(xiàng)目建筑全部銷售，故不計(jì)取折舊費(fèi)。4．其他費(fèi)用按總收入的1.5-3%計(jì)取。詳見(jiàn)下表。表六經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期12-341經(jīng)營(yíng)成本1224營(yíng)銷費(fèi)用742管理費(fèi)用202房產(chǎn)稅2802工資及福利553攤銷費(fèi)4財(cái)務(wù)費(fèi)用1825長(zhǎng)期借款利息18255其他費(fèi)用572經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)3676五、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配1．所得稅按利潤(rùn)總額25%計(jì)取2.稅后利潤(rùn)部分作為應(yīng)付利潤(rùn)分配給項(xiàng)目投資主體。（詳見(jiàn)下表）表七損益表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期合計(jì)12-341經(jīng)營(yíng)收入38149381492經(jīng)營(yíng)稅金及附加208920893經(jīng)營(yíng)成本367636764建設(shè)成本19684196845利潤(rùn)總額12700127006補(bǔ)以前年度虧損07所得稅317531758稅后利潤(rùn)952595259可供分配利潤(rùn)95259525六、借款還本付息估算1．建設(shè)期借款利息累積到經(jīng)營(yíng)期，按年實(shí)際利率每年計(jì)息一次（實(shí)際年利率7.605%）。表八借款還本付息表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期1234借款償還1年初借款累計(jì)8000800080002本年借款增加80003本年應(yīng)計(jì)利息608.4608.4608.44本年還本80005本年付息608.4608.4608.46年末借款累計(jì)800080000還款資金來(lái)源1可供分配利潤(rùn)還本資金合計(jì)1償還本息608.4608.48608.42還款后余額0800080000表九現(xiàn)金流量表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)運(yùn)期12341現(xiàn)金流入00381491.1經(jīng)營(yíng)收入381491.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出70287509750965782.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營(yíng)成本70287509750913142.3經(jīng)營(yíng)稅金及附加20892.4所得稅31753凈現(xiàn)金流量-7028-7509-7509315724累計(jì)凈現(xiàn)金流量-7028-14537-2204695255折現(xiàn)系數(shù)（I=10%）0.900.810.730.666折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6325-6082-5474207147累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量-6325-12408-178822832第十三章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)的盈利分析1．項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)表九，根據(jù)表九計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832萬(wàn)元>0（2）靜態(tài)投資回收期Pt=（4-1）+|-7509|÷31572=3.24（年）（3）動(dòng)態(tài)投資回收期Pt’=（4-1）+|-17882|÷20714=3.86（年）根據(jù)以上計(jì)算成可以看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率Ic=10%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2832萬(wàn)元，大于零。表明該項(xiàng)目從全部投資角度盈利能力已滿足了行業(yè)最低要求，在財(cái)務(wù)上可以考慮接受。另外，項(xiàng)目的靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期分別為3.24年和3.86年，均小于行業(yè)基準(zhǔn)回收期5年。表明項(xiàng)目投資完全能在規(guī)定時(shí)間收回。2．由項(xiàng)目損益表和項(xiàng)目投資估算表，可計(jì)算以下指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷項(xiàng)目總投資×100%=12700÷23360×100%=54.4%投資利稅率=年平均利稅總額÷項(xiàng)目總投資×100%=（12700+2089）÷23360×100%=63.3%資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷資本金×100%=12700÷15360×100%=82.7%本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率均大于行業(yè)