房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一章緒論

內(nèi)容提要

在簡(jiǎn)單介紹房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，說(shuō)明房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行的作用。概括地回顧房地產(chǎn)金融近一個(gè)世紀(jì)的發(fā)展歷程，并展望我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)。界定房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，由房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售和服務(wù)等行業(yè)所組成。在統(tǒng)計(jì)上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險(xiǎn)業(yè)并列，被看做第三產(chǎn)業(yè)。

廣義上講，它是由第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（有時(shí)包括第一產(chǎn)業(yè)）所組成的一個(gè)綜合性的行業(yè)群體。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性

房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，使其具有以下特點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)受區(qū)域因素影響較大（三）房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性（四）受國(guó)家政策和城市規(guī)劃的影響房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性

（一）城市房地產(chǎn)是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)（二）房地產(chǎn)是家庭的重要財(cái)富和政府財(cái)政收入的重要來(lái)源

（三）房地產(chǎn)業(yè)具有帶動(dòng)性房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性三、房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，也是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的主要手段。（一）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障（二）利用房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控（三）引導(dǎo)住房消費(fèi)（四）房地產(chǎn)金融政策調(diào)整儲(chǔ)蓄、投資和股市間的關(guān)系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強(qiáng)。（二）房地產(chǎn)業(yè)同銀行業(yè)相互促進(jìn)。（三）房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

在國(guó)際上，房地產(chǎn)金融的發(fā)展可以追溯到久遠(yuǎn)的時(shí)代。從其形式來(lái)看，有建筑業(yè)協(xié)會(huì)、土地開(kāi)發(fā)銀行和公積金制度三個(gè)方面。在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)金融的歷史較短，目前還有很多問(wèn)題有待完善。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

一、國(guó)外房地產(chǎn)金融的發(fā)展（一）建筑業(yè)協(xié)會(huì)建筑業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)源于英國(guó)。

1775年，理查德·凱特雷在英國(guó)伯明翰開(kāi)創(chuàng)了第一家互助性的建筑業(yè)協(xié)會(huì)。

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第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

☆早期建筑業(yè)協(xié)會(huì)的運(yùn)作過(guò)程：區(qū)域購(gòu)房者社團(tuán)房屋分配給成員☆建筑業(yè)協(xié)會(huì)的運(yùn)作過(guò)程（20世紀(jì)80年代）：全國(guó)儲(chǔ)蓄戶社團(tuán)購(gòu)地建房購(gòu)房人房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材存錢(qián)購(gòu)地建房社員投票支付費(fèi)用儲(chǔ)蓄高利息（銀行）存款抵押貸款

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

英國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展過(guò)程房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材年份1775190019701987協(xié)會(huì)數(shù)量（個(gè)）12286481138分支機(jī)構(gòu)（個(gè)）1—20166962持股人（萬(wàn)）—5810274195在138個(gè)協(xié)會(huì)中，有三個(gè)全國(guó)性的大型協(xié)會(huì)。所有協(xié)會(huì)房地產(chǎn)抵押貸款額占全國(guó)同類貸款總額的50%～70％。而協(xié)會(huì)也由原來(lái)的互助合作社變成具有銀行儲(chǔ)蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)，特別是

20世紀(jì)80年代以后這種變化趨勢(shì)更加明顯。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

建筑業(yè)協(xié)會(huì)在英國(guó)購(gòu)房貸款市場(chǎng)上的作用是重要的，20世紀(jì)80年代其貸款額占購(gòu)房貸款總額的75％，90年代則上升為90％。見(jiàn)下表：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材機(jī)構(gòu)名稱未償總額（億英鎊）占總額的百分比（%）建筑業(yè)協(xié)會(huì)682.2775.2銀行金融機(jī)構(gòu)142.3815.7地方政府41.844.6保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金23.642.6其他公共部門(mén)17.171.9總計(jì)907.30100

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

據(jù)1988-1992年的統(tǒng)計(jì)，建筑業(yè)協(xié)會(huì)主要是通過(guò)儲(chǔ)蓄吸引資金，通過(guò)居民抵押貸款獲得收益。它的資產(chǎn)構(gòu)成為：居民抵押貸款80％，流動(dòng)資產(chǎn)18％，固定和其他資產(chǎn)2％。負(fù)債為：股本投資、儲(chǔ)蓄95％，稅收減免2％，儲(chǔ)備3％。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

建筑業(yè)協(xié)會(huì)在一些國(guó)家也稱為住宅合作社，但英國(guó)的建筑業(yè)協(xié)會(huì)逐漸發(fā)展成為一種非銀行金融機(jī)構(gòu)，互助性職能趨小。這種類型的社團(tuán)自1831年以來(lái)在美國(guó)得到迅速發(fā)展，1890年已遍布各州，1929年達(dá)122342家。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

第二次世界大戰(zhàn)后，住宅合作社在世界各國(guó)廣泛發(fā)展，成為房地產(chǎn)融資的重要方式之一。國(guó)際建房與儲(chǔ)蓄組織聯(lián)盟將其定義為：“（它）是一種互相幫助、共同建房的非營(yíng)利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲(chǔ)蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問(wèn)題的合作社。”房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（二）土地開(kāi)發(fā)銀行

德國(guó)第一個(gè)土地開(kāi)發(fā)銀行于1769年成立于普魯士邦的西里西亞省。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

1.早期階段（1769-1849年）

政府規(guī)定凡是地主都有義務(wù)參加土地開(kāi)發(fā)銀行，政府對(duì)地主采取強(qiáng)制的方式使其加入，同時(shí)政府出資，并對(duì)銀行進(jìn)行管理、監(jiān)督。這種合作社性質(zhì)的銀行僅服務(wù)于一定的區(qū)域。地主利用自己的土地做抵押取得貸款，用于土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

2.中期階段（1850-1873年）自1849年以后，土地銀行取消了原來(lái)僅有地主參加的限制，凡是土地價(jià)值在1500德國(guó)馬克以上的土地所有者都可以自愿參加。這時(shí)的最大特征是抵押土地證券化。地主或農(nóng)民如愿用自己的土地做抵押取得長(zhǎng)期貸款，可將各自的土地交給合作社作為抵押物，合作社以這些土地為擔(dān)保發(fā)行債券，取得資金，供社員使用。但這時(shí)各合作社都是單獨(dú)運(yùn)行的，僅在一定的范圍內(nèi)流通，地主、合作社和投資人都處在同一區(qū)域，投資人同地主的關(guān)系較直接。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

3.后期階段（1873年以后）

1873年以前，各土地開(kāi)發(fā)銀行在各自區(qū)域獨(dú)立運(yùn)作局限性很大，主要是融資區(qū)域的局限性。

1873年組成了普魯士中央銀行，各地區(qū)的股票以各地區(qū)的土地做擔(dān)保，股票的流通范圍擴(kuò)大。這樣，債權(quán)人同債務(wù)人間的直接關(guān)系變成債權(quán)人（購(gòu)股人）與土地開(kāi)發(fā)銀行，土地開(kāi)發(fā)銀行同社員（借款人）之間的間接關(guān)系。利用中央土地銀行，一個(gè)區(qū)域銀行可以到另一個(gè)區(qū)域去融資，利用一個(gè)地區(qū)的資金開(kāi)發(fā)另一個(gè)地區(qū)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

1817年美國(guó)初創(chuàng)聯(lián)邦土地銀行，當(dāng)時(shí)各行平均80％以上股金是由聯(lián)邦政府撥款。以后，隨著農(nóng)民在土地銀行合作社股金的增加，政府才將股金逐漸退出，至1947年全部退出。社會(huì)借款不得超過(guò)抵押土地價(jià)格的65％，年息一般是5％，期限為1～5年或30～40年不等。

1916年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了《聯(lián)邦農(nóng)地抵押貸款法》，設(shè)立聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款局，主辦全國(guó)農(nóng)地抵押貸款事宜。美國(guó)農(nóng)業(yè)土地金融系統(tǒng)是由上至下組成的，在全國(guó)劃分12個(gè)農(nóng)業(yè)信用區(qū)，每區(qū)設(shè)一聯(lián)邦土地銀行，并發(fā)動(dòng)各村農(nóng)民組織農(nóng)地抵押貸款合作社。土地開(kāi)發(fā)銀行在土地證券化、抵押貸款方面的工作為房地產(chǎn)金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

早期土地開(kāi)發(fā)銀行的運(yùn)作過(guò)程：地主合作社社團(tuán)中期土地開(kāi)發(fā)銀行的運(yùn)作過(guò)程：地主合作社投資人后期土地開(kāi)發(fā)銀行的運(yùn)作過(guò)程：地主區(qū)域土地銀行中央土地銀行投資者房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材入社貸款撥款土地抵押抵押貸款證券發(fā)行證券發(fā)行收入土地抵押抵押貸款土地抵押貸款資金股票投資

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（三）公積金制度新加坡的公積金制度始建于1955年，當(dāng)時(shí)人民生活水平低，社會(huì)保障條件差，公積金主要用于雇員的社會(huì)保障。凡在新加坡有薪水收入者，都必須與其雇主按法定的同等比例將其月薪的一部分繳存于中央公積金局。雇員可以用公積金買(mǎi)房，在本人55歲退休后或喪失勞動(dòng)能力時(shí)，可以依靠公積金生活。本人去世后，其全部存款金額可以由其指定的受益人領(lǐng)取。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展及存在的問(wèn)題（一）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個(gè)階段

1.住房建設(shè)資金管理階段。

1949-1978年我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，對(duì)國(guó)有企業(yè)實(shí)行低工資、高福利的政策，國(guó)家將住房問(wèn)題同企業(yè)建設(shè)一同考慮，并由銀行統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理，銀行好像國(guó)家的會(huì)計(jì)，已經(jīng)失去了金融機(jī)構(gòu)的作用。這個(gè)階段可稱為住房建設(shè)資金管理階段，不能稱為嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

2.房改金融階段。我國(guó)住房制度改革自1978年開(kāi)始，這期間經(jīng)歷了探索階段（1978-1987年）、租金改革階段（1988-1990年）、籌資模式階段（1991-1997年）。銀行主要為房改房和商品房的開(kāi)發(fā)、銷售提供貸款服務(wù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

3.房地產(chǎn)金融階段

90年代以后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)得到發(fā)展，很多銀行推出了“按揭”業(yè)務(wù)，中國(guó)人民銀行上海分行于1992年3月頒布的《房地產(chǎn)抵押貸款暫行辦法》以及建設(shè)銀行總行于1992年9月頒布的《職工住房抵押貸款暫行辦法》是房地產(chǎn)金融的萌芽。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（二）成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的標(biāo)志房地產(chǎn)金融市場(chǎng)走向成熟需要滿足以下條件：

1.住房貸款以抵押貸款為主

2.籌資方式多樣，貸款種類豐富

3.完善的法律體系

4.完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

5.金融機(jī)構(gòu)建立適應(yīng)市場(chǎng)的新機(jī)制、新方法

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)先介入機(jī)制(2)全程管理機(jī)制

(3)科學(xué)決策機(jī)制(4)呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制

（5）建立科學(xué)決策的方法和指標(biāo)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（三）目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源單一

2.房地產(chǎn)貸款具有過(guò)渡性

3.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善

4.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法律體系有待完善

5.商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)機(jī)制有待轉(zhuǎn)變

6.商業(yè)銀行違規(guī)放貸現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容

一、房地產(chǎn)金融的概念

廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門(mén)籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動(dòng)。狹義的概念則認(rèn)為房地產(chǎn)金融就是金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。本課程講的房地產(chǎn)金融既不是廣義的