2Part14不可超越的人文價(jià)值1中國(guó)文化的最佳傳播2泱泱大國(guó)的世界地位3城市交通的越發(fā)完善4國(guó)家級(jí)配套資源聚集5奧運(yùn)地產(chǎn)的無(wú)限發(fā)展6地塊區(qū)位小結(jié)項(xiàng)目自身解讀研判6Part27項(xiàng)目產(chǎn)品理解項(xiàng)目自身解讀研判8項(xiàng)目產(chǎn)品理解項(xiàng)目自身解讀研判9項(xiàng)目產(chǎn)品理解項(xiàng)目自身解讀研判10項(xiàng)目產(chǎn)品理解項(xiàng)目自身解讀研判11項(xiàng)目自身解讀研判低密板樓、舒適宜居1立面高檔、風(fēng)格獨(dú)具2園林密布、開合大氣34戶型舒適、墅感享邸5裝修品質(zhì)、中規(guī)中矩12Part313區(qū)域客戶理解項(xiàng)目自身解讀研判1、區(qū)域主流需求是以同處京北部的望京、上地及中關(guān)村的區(qū)域客戶，另外隨著區(qū)域檔次的不斷提升，有效需求的來(lái)源范圍不斷擴(kuò)大，京東客戶流入較多；2、有效需求多以高端商務(wù)人士為主，以改善型置業(yè)為目的，其愿意炫耀自身的成功和尊貴的氣質(zhì)；3、170-190平米三居及220-250平米四居受高知、高管階層歡迎，關(guān)注家庭使用空間（雙主臥）；4、400平米以上大戶型產(chǎn)品的客群主要來(lái)源于外地，尤其以能源型企業(yè)主為多，該類客戶需求更強(qiáng)調(diào)商務(wù)性與會(huì)見性，對(duì)雙廳、會(huì)所有較高要求；5、兩居室需求相對(duì)較少，一般為140平米左右，主要以子女為父母購(gòu)房或父母為子女購(gòu)置婚房為主。14區(qū)域客戶小結(jié)項(xiàng)目自身解讀研判京北三路、需求主力1區(qū)外高端、品質(zhì)流入2成功商客、改善置業(yè)34追求舒適、自住為主15Part416開發(fā)品牌理解項(xiàng)目自身解讀研判招商地產(chǎn)“來(lái)龍去脈”？—130年文化底蘊(yùn)傳承的名族企業(yè)代表，香港招商局旗下三大核心旗艦產(chǎn)業(yè)之一—中國(guó)房地產(chǎn)界“城市運(yùn)營(yíng)”、“可持續(xù)發(fā)展”最早的實(shí)踐者和成功典范—深圳、上海、天津、廣州等城市全國(guó)性開發(fā)，并具備成熟的中高端樓盤操作經(jīng)驗(yàn)—北京招商地產(chǎn)-公元1872：“不溫不火、不卑不亢”的市場(chǎng)表象—“招商嘉銘”清河北岸項(xiàng)目：售價(jià)不低于35000元/平方米的心理預(yù)期！何去何從？項(xiàng)目自身解讀研判開發(fā)品牌理解嘉銘地產(chǎn)“前世今生”？—具有亞北區(qū)域深厚的歷史積淀，曾開發(fā)“嘉銘桐城”—京城北部區(qū)域，高端公寓項(xiàng)目的先驅(qū)者，名噪一時(shí)—然而在近幾年來(lái)，嘉銘再未有代表作品來(lái)掀起市場(chǎng)足夠的關(guān)注—“嘉銘桐城”已漸成歷史—“招商嘉銘”清河北岸項(xiàng)目：售價(jià)不低于35000元/平方米的心理預(yù)期！何去何從？項(xiàng)目自身解讀研判開發(fā)品牌小結(jié)19項(xiàng)目自身解讀研判項(xiàng)目定位及營(yíng)銷預(yù)判基于對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位、項(xiàng)目自身產(chǎn)品、區(qū)域需求現(xiàn)狀及開發(fā)品牌的綜合解讀：就本項(xiàng)目產(chǎn)品，并結(jié)合其所在的清河地塊發(fā)展走勢(shì)如將本項(xiàng)目定位于預(yù)期售價(jià)在35000元/平方米的宜居豪宅基本可承載區(qū)域客戶置業(yè)的有效需求“不溫不火”或“不緊不慢”的實(shí)現(xiàn)銷售去化！20Part122項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判宏觀大勢(shì)研判在通貨膨脹預(yù)期和人民幣升值的雙重作用下，資金持有者越來(lái)越多地選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求出路，尤其是高端豪宅市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)的保值增值。年份100美元兌人民幣2004年末827.72005年末8002006年末7812007年末7362008年末6852009年末683人民幣從2004年至今不斷升值23全國(guó)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢(shì)國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)較窄，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的整體投資回報(bào)也遠(yuǎn)不及地產(chǎn)行業(yè)因此、房地產(chǎn)行業(yè)已成為資金的避風(fēng)港以及利潤(rùn)來(lái)源。項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判宏觀大勢(shì)研判24隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，中國(guó)股市走出觸底反彈的行情股市的資金獲益對(duì)豪宅市場(chǎng)推動(dòng)作用明顯福布斯榜富豪資產(chǎn)快速在增長(zhǎng)，門檻不斷提高年份福布斯中國(guó)富豪榜入榜門檻(億元)前40中國(guó)富豪榜總資產(chǎn)(億元)200812.2520200920.51060項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判宏觀大勢(shì)研判25國(guó)土資源部近期出臺(tái)19條新政，整治住宅用地，嚴(yán)禁向別墅供地央行宣布自2月25日起再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)“國(guó)十一條”出臺(tái)預(yù)示政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度京“國(guó)十一條”清理08年以來(lái)各項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，過(guò)期政策一律叫停京“國(guó)十一條”限外令重新恢復(fù)，一人只能購(gòu)買一套住房京“國(guó)十一條”取證后三天內(nèi)須一次性公開全部房源，防止捂盤惜售項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判宏觀大勢(shì)研判26項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判宏觀大勢(shì)研判經(jīng)濟(jì)環(huán)境：高端豪宅仍是資產(chǎn)增值保值的可靠渠道1政策環(huán)境：高低不就項(xiàng)目將成市場(chǎng)嚴(yán)打的重要對(duì)象227Part228區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判29區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判備注：加上九廠項(xiàng)目商品房建筑面積為11.9萬(wàn)平米，整體區(qū)域內(nèi)可售總建面為176.4萬(wàn)平米。30區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判31區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判32區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判33區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判34區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判35區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判36特殊說(shuō)明：榮尊堡目前在售為空中峰璽，3000萬(wàn)/套起，特殊產(chǎn)品因此均價(jià)較高普通公寓普通豪宅區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判37區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品多極，常規(guī)價(jià)值下競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系難以規(guī)避1區(qū)域內(nèi)各大類項(xiàng)目間差距甚微，常規(guī)突破難以跳脫2競(jìng)爭(zhēng)不限區(qū)內(nèi)，面臨“三萬(wàn)元時(shí)代”全市范圍競(jìng)爭(zhēng)3區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判38Part339項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定國(guó)奧村：借勢(shì)奧運(yùn)，45億元年銷售額創(chuàng)造北京“豪宅”奇跡盤古大觀：70000元/平米均價(jià)，600平米戶型“頂級(jí)豪宅”萬(wàn)達(dá)大湖-世貿(mào)奧林：同等區(qū)域內(nèi)案例中最具參照系的項(xiàng)目潛在蓄勢(shì)的豪宅供應(yīng)：中電集團(tuán)項(xiàng)目、綠城·北京誠(chéng)園項(xiàng)目40項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定41項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定42項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定43項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定44項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定45項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定46項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定47項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定48項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)南沙灘東路3號(hào)建筑面積：10萬(wàn)平方米綠化率：30%容積率：2.54社區(qū)規(guī)模：286戶3棟17層，2棟13層發(fā)展商：綠城中國(guó)控股有限公司（HK3900）

開發(fā)商：北京亞奧綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)管理：浙江綠城物業(yè)管理有限公司

建筑設(shè)計(jì)：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司

景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)加州LIFESCAPES事務(wù)所

室內(nèi)設(shè)計(jì)：美國(guó)WILLSON室內(nèi)設(shè)計(jì)公司洛杉磯事務(wù)所項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定49預(yù)計(jì)售價(jià)：36000元/平米精裝修：6000元/平米龍頭、花灑品牌：德國(guó)漢斯格雅或德國(guó)當(dāng)代或同檔次品牌

衛(wèi)生潔具品牌：德國(guó)唯寶或瑞士勞芬或德國(guó)杜拉維特或同檔次品牌

廚房櫥柜品牌：德國(guó)阿爾諾或德國(guó)柏麗或德國(guó)西曼蒂克

廚房水槽品牌：德國(guó)鉑浪高或瑞士佛蘭卡

廚房電器品牌：德國(guó)米勒或德國(guó)庫(kù)博士或德國(guó)西門子或德國(guó)嘉格納或意大利SME或德國(guó)博士

電梯品牌：日本三菱或日本日立或美國(guó)奧的斯

空調(diào)品牌：日本大金或日本三菱電機(jī)

新風(fēng)系統(tǒng)品牌：日本大金或日本三菱電機(jī)或日本松下或同檔次品牌

開關(guān)面板品牌：法國(guó)吉萊或德國(guó)莫頓

可視對(duì)講系統(tǒng)品牌：韓國(guó)三星或法國(guó)亮偉或同檔次品牌項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案評(píng)定50項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判區(qū)塊個(gè)案小結(jié)動(dòng)市下，項(xiàng)目需塑造獨(dú)有的核心價(jià)值體系1同區(qū)下，利用核心價(jià)值突破區(qū)域范圍競(jìng)爭(zhēng)2觀望下，必須充分把握客戶獲得價(jià)值認(rèn)同351項(xiàng)目營(yíng)銷形勢(shì)研判項(xiàng)目營(yíng)銷形式判斷52產(chǎn)品市場(chǎng)客戶震蕩調(diào)控價(jià)格大戰(zhàn)持幣觀望坐等降價(jià)被動(dòng)接受血拼價(jià)格產(chǎn)品市場(chǎng)客戶力塑價(jià)值確立高端建立標(biāo)準(zhǔn)跳脫市場(chǎng)創(chuàng)造需求引領(lǐng)客戶項(xiàng)目核心價(jià)值突破54項(xiàng)目核心價(jià)值突破55Part157第二使館區(qū)板塊朝青板塊亞奧、中關(guān)村板塊CBD板塊西長(zhǎng)安街板塊西二—三環(huán)板塊項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照置地公館、裘馬都、遠(yuǎn)洋公館、北京公館、NAGA上院、星源匯、三里屯SOHO、當(dāng)代MOMA、東闕都、霄云路8號(hào)、昆侖公寓星河灣、泛海國(guó)際、九號(hào)公寓西絨線26號(hào)、上國(guó)闋、天安國(guó)匯、北京尊府釣魚臺(tái)7號(hào)、緣溪堂、紫御府圣世一品、世界城、御金臺(tái)、禧瑞都、長(zhǎng)安驛、世茂工三、悠唐麒麟公館、柏悅府盤古大觀、國(guó)奧村、唐寧ONE58頂級(jí)豪宅——單價(jià)在70000元/平米(含)以上盤古大觀、釣魚臺(tái)七號(hào)、貢院6號(hào)、御金臺(tái)、長(zhǎng)安8號(hào)、四季世家、昆侖公寓、柏悅府高端豪宅——單價(jià)在45000元/平米(含)以上御園、霄云路8號(hào)、西單·上國(guó)闋、SOHO北京公館、遠(yuǎn)洋公館、星河灣、禧瑞都、唐寧ONE、紅璽臺(tái)、悠唐麒麟公館、圣世一品、星源匯、NAGA上院、世界城、當(dāng)代MOMA、緣溪堂、三里屯SOHO、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、西絨線26號(hào)、紫御府普通豪宅——單價(jià)在30000元/平米（含）以上世茂工三、東闕都、長(zhǎng)安驛、太陽(yáng)公元、九號(hào)公寓、泛海國(guó)際、國(guó)奧村、置地公寓、北京尊府、華遠(yuǎn)裘馬都項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照59產(chǎn)品特點(diǎn)：占據(jù)城市核心地段，多為大型城市功能綜合體，具有復(fù)合性、多元化的特性。產(chǎn)品線豐富。典型項(xiàng)目：貢院六號(hào)、圣世一品、御金臺(tái)、遠(yuǎn)洋公館、置地公寓、NAGA上院、世界城、星源匯、長(zhǎng)安驛、東闕都、三里屯SOHO、世茂工三、禧瑞都、裘馬都、北京公館核心特質(zhì)：位于都會(huì)核心地帶，主要商圈中心地帶，更強(qiáng)調(diào)升值前景與投資價(jià)值裘馬都世界城NAGA上院項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品的全景觀導(dǎo)向，為配合觀景室內(nèi)窗地比、面寬進(jìn)深比例優(yōu)于其他類型高端住宅，室內(nèi)視野開揚(yáng)，注重居室舒適性、觀景性。典型項(xiàng)目：緣溪堂、釣魚臺(tái)7號(hào)、盤古大觀、霄云路8號(hào)、九號(hào)公寓、棕櫚泉國(guó)際公寓、公園大道核心特質(zhì)：景觀型豪宅大多位于城市核心地段或距離核心地段距離較近，景觀僅完成價(jià)值增值的作用，突出“城市功能中的景觀優(yōu)勢(shì)”，強(qiáng)調(diào)景觀的占有性與獨(dú)有性緣溪堂霄云路8號(hào)盤古大觀項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照產(chǎn)品特點(diǎn)：在科技、裝修、功能、資源等某方面或多方面做到了市場(chǎng)唯一性。典型項(xiàng)目：當(dāng)代MOMA、星河灣、國(guó)奧村、唐寧ONE核心特質(zhì)：產(chǎn)品精益求精，在滿足絕佳地段和一定景觀的前提下，通過(guò)獨(dú)到的產(chǎn)品塑造形成唯一性價(jià)值點(diǎn)。唐寧ONE當(dāng)代MOMA國(guó)奧村項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照產(chǎn)品特點(diǎn)：具備絕佳地段、良好景觀和較高產(chǎn)品綜合水準(zhǔn)，并通過(guò)高端商業(yè)等產(chǎn)品附加值凸顯項(xiàng)目隱性價(jià)值。典型項(xiàng)目：銀泰柏悅府、昆侖公寓、通盈洲際項(xiàng)目、東方之子核心特質(zhì)：在保持較高產(chǎn)品綜合水準(zhǔn)的前提下，引入六星級(jí)酒店服務(wù)，彰顯項(xiàng)目的價(jià)值感和客戶的尊貴感。銀泰柏悅府昆侖公寓東方之子項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照安全需要生理需要社交需要尊重需要項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照自我實(shí)現(xiàn)人文豪宅服務(wù)豪宅產(chǎn)品豪宅景觀豪宅地段豪宅？柏悅府星河灣霄云路8號(hào)世界城64項(xiàng)目熱銷原因銀泰柏悅居核心地段，品質(zhì)過(guò)硬，服務(wù)品牌夠強(qiáng)，且恰逢08年奧運(yùn)契機(jī)星河灣憑借規(guī)模，打造大面積集中園林，后期升級(jí)會(huì)所、裝修，受到歡迎唐寧ONE中關(guān)村附近稀缺供應(yīng)，獨(dú)享頂級(jí)教育資源國(guó)奧村與奧運(yùn)公園緊密聯(lián)系，作為運(yùn)動(dòng)員宿舍，天然聯(lián)系奧運(yùn)人文價(jià)值釣魚臺(tái)七號(hào)市中心絕版位置，直接觀賞大面積湖景世茂工三成熟區(qū)域大型綜合體配套，住宅享受大量城市配套資源禧瑞都國(guó)貿(mào)區(qū)域絕版住宅項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照65安全需要生理需要社交需要尊重需要項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照自我實(shí)現(xiàn)人生的目標(biāo)寧?kù)o的心靈愛健康金錢的自由莊園豪宅品味生活區(qū)普通商品房經(jīng)濟(jì)適用房66私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)企高管是本地購(gòu)房的主體，福利高、灰色收入多文化、文藝界人士比重日趨增多，該部分客群較扎堆私企業(yè)主，尤其資源類業(yè)主的投資置業(yè)需求日趨強(qiáng)烈港澳、外籍人員受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，購(gòu)房比重相對(duì)縮小項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照67東部：一般為商務(wù)人士、私企高管，財(cái)富陽(yáng)光性強(qiáng)，更具炫耀傾向，能源類企業(yè)主投資較多西部：政府官員、國(guó)企高管、教授等，購(gòu)買力強(qiáng)，但與政府關(guān)系密切，有灰色收入，購(gòu)房低調(diào)南部：缺乏3萬(wàn)元以上樓盤，一般高端客群為亦莊、金融街等區(qū)域高層，數(shù)量稀少，仍不成氣候北部：與東部客群的重疊性強(qiáng)，除一般為商務(wù)人士、私企高管外，醫(yī)生、律師教授等高級(jí)知識(shí)階層較多，財(cái)富陽(yáng)光性強(qiáng)，略顯內(nèi)斂低調(diào)項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照68看過(guò)湯臣一品，景觀很好，價(jià)格高的離譜。它是參照香港定價(jià)，還缺乏支撐的基礎(chǔ)。紅樹西岸的裝修我不喜歡，還有就是太多電子設(shè)備，我家保姆根本搞不清楚怎么用。星河灣裝修太俗了，金碧輝煌的，社區(qū)里面又很多煤老板國(guó)奧村自稱為豪宅呢，明明就是豪宅中的經(jīng)濟(jì)適用房，就那裝修…印象特別深的物業(yè)？是外國(guó)的—拉丁美洲，特別大氣也很有內(nèi)涵停車場(chǎng)放置幾輛類似超市的載物小車，讓業(yè)主們購(gòu)物回家不至于大包小包很狼狽天價(jià)的支撐點(diǎn)智能化的便民性裝修的品味高價(jià)與裝修的匹配物業(yè)的細(xì)微精神價(jià)值項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照69“最關(guān)注區(qū)域，畢竟是奧運(yùn)板塊，房子還看地段?！薄翱隙ㄓ邢矚g的風(fēng)格，但是不一樣的也可以接受，只要是房子好。”“將來(lái)居民素質(zhì)和管理很重要?！薄芭涮淄晟屏丝隙ǚ奖悖瑢?duì)房子升值也有好處。”項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照70認(rèn)為奧運(yùn)區(qū)域應(yīng)該是扎根中國(guó)傳統(tǒng)又有國(guó)際色彩的最多對(duì)園林、立面風(fēng)格沒有明確要求立面、園林、裝修風(fēng)格均建議與客戶風(fēng)格需求相吻合室內(nèi)裝修希望溫馨、舒適，對(duì)風(fēng)格無(wú)明確要求感性認(rèn)識(shí)上除區(qū)域元素，希望有藝術(shù)氣息、自然、健康項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位參照71Part272人文產(chǎn)品建材環(huán)保裝修高雅特色會(huì)所人文形象獨(dú)特氣質(zhì)人文營(yíng)銷精準(zhǔn)操作項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目定位梳理73Part374龍脈首，中國(guó)城市新人文豪宅典范項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位75項(xiàng)目形象定位Part476闕里宮殿之中的意義，低調(diào)內(nèi)斂的奢華境界孔子故居的內(nèi)涵，深度人文的價(jià)值訴求止于至善。格致誠(chéng)正。修齊治平。上善若水。厚德載物。往者不可諫。來(lái)者猶可追。項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目形象定位77項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目形象示意78項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目形象示意79項(xiàng)目客戶定位Part580資源型富豪，頂級(jí)商務(wù)富豪文藝學(xué)術(shù)商務(wù)型富豪資源型富豪全國(guó)性高收入群體核心客群：本案數(shù)量最大的購(gòu)買群體，購(gòu)買項(xiàng)目用于自用或收藏，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和追捧的主力種子客群重要客群：投資型，購(gòu)買項(xiàng)目純粹為跨入格調(diào)富豪的尚流社會(huì)，兼收藏增值，產(chǎn)品關(guān)注度低，但重視由此形成的市場(chǎng)形象偶得客群：少量補(bǔ)充，但能與此形象真正匹配的人數(shù)較為有限，非項(xiàng)目主力客群項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目客戶定位81項(xiàng)目產(chǎn)品建議Part682唯一性產(chǎn)品：塑造產(chǎn)品唯一性是頂級(jí)豪宅必要功課，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上可考慮以下方向泛大堂設(shè)計(jì)：首層全部架空做大堂，局部挑空層，營(yíng)造項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品氣質(zhì)和登堂入室的尊貴感、儀式感入墻推拉門：當(dāng)其隱入墻后時(shí)，視野被最大限度拓寬，客廳仿佛變成了自然中的大露臺(tái)，擁有無(wú)限的趣味項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議雙大堂設(shè)計(jì)（地下車庫(kù)大堂及公寓首層大堂）客廳與落地陽(yáng)臺(tái)建的入墻槅門83現(xiàn)有裝修標(biāo)準(zhǔn)提升：高檔裝修是頂級(jí)豪宅的必要功課，建議突破現(xiàn)有方案的風(fēng)格品味，摒棄單純的奢華或生硬的現(xiàn)代感，可采用“現(xiàn)代風(fēng)格為主風(fēng)格基調(diào)，同時(shí)搭配古典元素”的風(fēng)格，時(shí)尚且不失尊貴感。裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于8000元/平方米報(bào)價(jià)（4500元/平方米實(shí)際裝標(biāo)）。項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目整體裝修：現(xiàn)代、自然、舒適、內(nèi)斂的高貴是項(xiàng)目打造的方向，參考：鑲嵌有貝殼的墻壁來(lái)自大自然的情景看似巖石的裝飾其實(shí)是定制毛絨墊，靠著十分舒服且符合人體生理學(xué)舒適地毯，澳大利亞純羊毛定制而成項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議85項(xiàng)目裝修品牌：采用全系世界知名品牌，還有在品牌之上還要選設(shè)計(jì)感強(qiáng)的項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議86項(xiàng)目會(huì)所：塑造京城獨(dú)一無(wú)二的“國(guó)際人文沙