房地產(chǎn)板塊稅務(wù)工作指引目 錄目錄1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要業(yè)務(wù)活動(dòng) 11.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常用術(shù)語(yǔ) 12.1企業(yè)設(shè)立階段 32.2土地獲取階段 32.3前期準(zhǔn)備階段 32.4建設(shè)施工階段 32.5預(yù)售階段 32.6收樓階段 42.7注銷(xiāo)階段 43.1契稅 43.2城鎮(zhèn)土地使用稅 43.3耕地占用稅 43.4印花稅 53.5增值稅 53.6城市維護(hù)建設(shè)稅 53.7教育費(fèi)附加 63.8地方教育附加 63.9房產(chǎn)稅 63.10土地增值稅 63.11企業(yè)所得稅 73.12個(gè)人所得稅 7第二章公司設(shè)立階段相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題概述 81、稅務(wù)登記 82、計(jì)稅方法備案 830日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建 83、發(fā)票領(lǐng)購(gòu)登記 95、稅務(wù)檔案管理 9第三章土地獲取階段相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題概述 101、契稅 101.1計(jì)稅基礎(chǔ)及稅率 101.2納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 101.3納稅期限 101.4市政配套建設(shè)費(fèi)是否繳納契稅問(wèn)題 101.5稅收優(yōu)惠政策 111.6風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì) 112、印花稅 112.1計(jì)稅基礎(chǔ)及稅率 112.2不征稅情況及優(yōu)惠政策 112.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì) 123、耕地占用稅 123.1計(jì)稅基礎(chǔ) 123.2納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 123.3納稅期限 123.4風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì) 12第四章前期準(zhǔn)備階段相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題概述 131、土地使用稅 131.1計(jì)稅基礎(chǔ)及稅率 131.2納稅義務(wù)發(fā)生及終止時(shí)間 131.3納稅期限 131.4稅收優(yōu)惠政策 131.5風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì) 142、土地閑置費(fèi) 142.1征收條件 142.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì) 143、土地出讓金分期付款利息、延期付款違約金是否繳納契稅分析 153.1土地出讓金分期付款利息契稅分析 153.2土地出讓金延期付款違約金契稅分析 15第五章建設(shè)施工階段相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題概述 16第六章預(yù)售階段相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題概述 171、預(yù)繳增值稅 171.1簡(jiǎn)易計(jì)稅的計(jì)稅方法及賬務(wù)處理 171.2一般計(jì)稅的計(jì)稅方法及賬務(wù)處理 171.3風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對(duì) 172、預(yù)繳土地增值稅 182.1適用稅率及賬務(wù)處理 182.2風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對(duì) 183、預(yù)繳企業(yè)所得稅 183.1納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 183.2計(jì)提方式及賬務(wù)處理 183.3預(yù)計(jì)毛利率 193.4風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對(duì) 204、房產(chǎn)稅 204.1征收范圍 204.2計(jì)稅依據(jù)及稅率 204.3納稅義務(wù)發(fā)生與終止時(shí)間 214.4納稅期限 214.5風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對(duì) 215、印花稅 225.1計(jì)稅依據(jù)及稅率 225.2風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對(duì) 236、個(gè)人所得稅 236.1工資薪金個(gè)稅 236.2營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)代扣代繳個(gè)稅問(wèn)題分析 296.3個(gè)稅返還 29第七章收樓階段 301.1發(fā)票開(kāi)具 30（1）開(kāi)具時(shí)點(diǎn)及流程 30（2）開(kāi)票要求 301.2稅金入庫(kù) 31（1）納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn) 31（2）繳稅額的確定 32（3）計(jì)算表格的填列 32（4）申報(bào)表格的填列-舉例分析 32（5）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及應(yīng)對(duì)1、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)票不及時(shí)，導(dǎo)致增值稅銷(xiāo)項(xiàng)少交情況 331.4增值稅進(jìn)項(xiàng)稅 36第八章企業(yè)注銷(xiāo)階段 401、企業(yè)注銷(xiāo)流程 402、稅務(wù)注銷(xiāo) 402.1清稅注銷(xiāo)辦理 402.2清繳稅款注意事項(xiàng) 413、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)關(guān)注及應(yīng)對(duì) 42第九章企業(yè)所得稅匯算清繳 441、企業(yè)所得稅收入涉稅事項(xiàng) 441.1企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 441.2開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前后收入確認(rèn)事項(xiàng) 441.3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同收款方式收入確認(rèn) 451.4視同銷(xiāo)售收入確認(rèn) 451.5代收款項(xiàng) 451.6其他收入事項(xiàng) 451.7預(yù)租及租金收入確認(rèn) 462、企業(yè)所得稅成本涉稅事項(xiàng) 462.1企業(yè)所得稅稅前扣除有效憑證 462.2建筑安裝工程費(fèi) 482.3園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi) 482.4公共配套設(shè)施費(fèi)涉稅事項(xiàng) 483、企業(yè)所得稅稅前扣除涉稅事項(xiàng) 513.1工資、薪金支出涉稅事項(xiàng) 513.2職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)涉稅事項(xiàng) 513.3各類(lèi)保險(xiǎn)稅前列支規(guī)定 533.4借款費(fèi)用、利息支出以及融資費(fèi)用涉稅事項(xiàng) 543.5業(yè)務(wù)招待費(fèi)涉稅事項(xiàng) 553.7勞動(dòng)保護(hù)支出與公司統(tǒng)一工作服支出涉稅事項(xiàng) 563.8會(huì)議費(fèi)涉稅事項(xiàng) 563.9開(kāi)辦費(fèi)（籌辦期）費(fèi)用 573.10公益性捐贈(zèng)涉稅事項(xiàng) 573.11總機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)涉稅事項(xiàng) 583.12手續(xù)費(fèi)及傭金支出涉稅事項(xiàng) 583.13預(yù)提成本涉稅事項(xiàng) 593.14租賃費(fèi)涉稅事項(xiàng) 593.15稅金扣除涉稅事項(xiàng) 593.16環(huán)境保護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金涉稅事項(xiàng) 603.17以前年度發(fā)生的應(yīng)扣未扣支出涉稅事項(xiàng) 603.18資產(chǎn)損失所得稅處理 603.19固定資產(chǎn)稅前扣除相關(guān)規(guī)定 62第十章土地增值稅清算 631、土地增值稅清算條件 63（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的； 63（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 63（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 632、清算條件的可選擇性 633、土地增值稅清算安排應(yīng)考慮因素 643.1合理安排土地增值稅清算進(jìn)度 643.2與企業(yè)所得稅匯算清繳進(jìn)度協(xié)調(diào) 643.3工程結(jié)算進(jìn)度的協(xié)調(diào) 644.1項(xiàng)目分期相關(guān)規(guī)定 644.2項(xiàng)目分期需關(guān)注事項(xiàng)： 656.1清算應(yīng)提供的資料 676.2提供資料需注意事項(xiàng) 677.1營(yíng)改增對(duì)收入影響 687.2清算收入應(yīng)注意事項(xiàng) 688.1取得土地使用權(quán)支付金額的確定及分?jǐn)?718.2公共配套設(shè)施及共同成本分?jǐn)?728.3財(cái)務(wù)費(fèi)用及利息支出 768.4轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 778.5特殊扣除項(xiàng)目處理 77房地產(chǎn)板塊房地產(chǎn)板塊稅務(wù)作指引版土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的金融機(jī)構(gòu)借款的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照”取得土地使用權(quán)所支付的金額”與”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”兩項(xiàng)金額之和的一定比例計(jì)算扣除。A公司系向非金融機(jī)構(gòu)借款，因此其支付的利成本之和的10％計(jì)算A公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，符合法規(guī)規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。（4）關(guān)于A公司以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)問(wèn)題。A公司在B縣第一街項(xiàng)目建成后，以其中42415.75㎡房屋對(duì)外投資入股，房屋協(xié)議作價(jià)155941715元。稽查局在清算時(shí)認(rèn)為A公司將該部分房屋對(duì)外投資應(yīng)視同銷(xiāo)售，并且聘請(qǐng)價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋進(jìn)行了評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格165998286元確認(rèn)A公司收入。A公司主張，其以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，雙方對(duì)房屋價(jià)值已達(dá)成協(xié)議并履行，稽查局應(yīng)當(dāng)以此確認(rèn)稽查局的收入，不應(yīng)當(dāng)再進(jìn)行評(píng)估。場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。第三條規(guī)定：”非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于……對(duì)外投資等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參估價(jià)值確認(rèn)收入。A公司稱(chēng)應(yīng)以協(xié)議價(jià)格確認(rèn)收入，無(wú)法律依據(jù)。（5）關(guān)于應(yīng)收未收的款項(xiàng)是否應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入問(wèn)題。A公司在2009年和2010A368萬(wàn)元余款未支付。稽查局在清算時(shí)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的總價(jià)款確認(rèn)A公司的銷(xiāo)售收入。A公