2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法押題練習(xí)試

卷A卷附答案

單選題（共40題）

1、可比實(shí)例的成交價格比正常價格低6%,則交易情況修正系數(shù)為（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

【答案】D

2、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項(xiàng)目為（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.管理費(fèi)用

C.銷售稅費(fèi)

D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

【答案】C

3、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2,對應(yīng)的報酬率為7吼現(xiàn)

假定報酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元

/m2o

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375

【答案】C

4、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性

的是（）。

A.估價對象的真實(shí)價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實(shí)際成交價格

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

【答案】D

5、某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000m2,目前的房地產(chǎn)市場價

值為5000元/m2,同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，

如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/m2；

裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高

標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計拆除費(fèi)用為300元小2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑

物重置價格為3800元/m2,新建后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)8000元加2。該房地

產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

【答案】B

6、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85nl2的住宅，貸款總額為45

萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月

還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及

尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價格的

6%和4%,則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

【答案】A

7、關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。

A.單位比較法需要將估價對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的

實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果

【答案】A

8、在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指（）。

A.使用價值

B.交換價值

C.理論價值

D.評估價值

【答案】B

9、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%,為吸引3

年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。

A.6.37%

B.6.12%

C.6.02%

D.6%

【答案】A

10、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運(yùn)營費(fèi)用為10萬

元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%,運(yùn)營費(fèi)用增長2%,收

益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價

格為（）萬元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33

【答案】D

11、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程

費(fèi)用、電梯購置與安裝費(fèi)用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價

格為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊

后，該辦公樓的價值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】A

12、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。

A.實(shí)用價值

B.有效價值

C.折算價值

D.時間價值

【答案】D

13、張景岳認(rèn)為腫脹的標(biāo)是哪個臟腑功能的失常

A.小腸泌別清濁

B.肺的宣發(fā)

C.脾胃運(yùn)化

D.腎的蒸化

【答案】B

14、對運(yùn)用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。

A.估價方法選用恰當(dāng)

B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分

C.計算公式和計算過程正確無誤

D.各種估價方法的測算結(jié)果一致

【答案】D

15、房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點(diǎn)原則，是因?yàn)椋ǎ?/p>

A.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的

B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化

C.必須確定一個價值所對應(yīng)的時間

D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動通常有確定的發(fā)生時間

【答案】A

16、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但

未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是（）。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

【答案】C

17、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。

A.房屋重置成本一房屋年折舊額

B.房屋重置成本X房屋成新度

C.房屋重置成本一年折舊額X耐用年限

D.房屋重置成本一年折舊額X尚可使用年限

【答案】B

18、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（）。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價格或收

益價格

D.比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高

賣價

【答案】C

19、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)

用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余

【答案】C

20、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。

A.傳統(tǒng)價值評估

B.價值分配

C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估

D.價值減損評估

【答案】C

21、運(yùn)用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實(shí)例建成時間與估

價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點(diǎn)相差1年，

該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%,如果不考慮其他因素，則

該可比實(shí)例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。

A.100/101

B.100/100

C.100/99

D.100/98

【答案】A

22、假設(shè)某類住宅價格從3000元/m2,下降到2800元/m2,其需求量從900套

上升到1000套，則用中點(diǎn)法計算該類住宅需求的價格彈性為（）。

A.-1.33

B.-0.66

C.0.66

D.1.53

【答案】D

23、長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是（），對房地產(chǎn)的未來

價格作出推測、判斷的方法。

A.指數(shù)平滑分析

B.趨勢擬合分析

C.時間序列分析

D.相關(guān)分析

【答案】C

24、奇經(jīng)八脈中，交于目內(nèi)眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運(yùn)動的是

A.沖脈

B.任脈

C.陰、陽蹺脈

D.陰、陽維脈

【答案】C

25、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典

型的甚至是誤導(dǎo)的結(jié)果，這時采用（）較合適。

A.平均數(shù)

B.中位數(shù)

C.眾數(shù)

D.最高或最低值法

【答案】B

26、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是（）。

A.土地占有權(quán)

B.土地收益權(quán)

C.土地所有權(quán)

D.土地使用權(quán)

【答案】D

27、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該

兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計

算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）,

A.甲大于乙

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.難以判斷

【答案】C

28、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格

而上下波動。

A.成交價格

B.市場價格

C.投資價格

D.理論價格

【答案】A

29、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，

成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2,假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓

館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/成。根據(jù)最高

最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均

數(shù)）應(yīng)確定為（）元/田2。

A.9175

B.9400

C.9450

D.9775

【答案】B

30、“腎者，胃之關(guān)也”,是指

A.腎藏精

B.腎主水

C.腎主納氣

D.腎主生殖

【答案】B

31、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年，假定該

兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計

算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.難以判斷

【答案】C

32、一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和（）對其價

值有著重大影響。

A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制

C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督

D.銀行利率

【答案】A

33、資本化率是（）的倒數(shù)。

A.毛租金乘數(shù)

B.潛在毛租金乘數(shù)

C.有效毛收入乘數(shù)

D.凈收益乘數(shù)

【答案】D

34、下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。

A.估價對象距離機(jī)場35公里

B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道

C.估價對象建筑物坐北朝南

D.估價對象附近有二條公交線路經(jīng)過

【答案】D

35、明確估價基本事項(xiàng)是實(shí)施估價的重要前提，實(shí)際估價中不能明確估價事項(xiàng)

的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。

A.估價委托人

B.估價利害關(guān)系人

C.承擔(dān)估價項(xiàng)目的估價師

D.估價對象的權(quán)利人

【答案】C

36、一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔（）以上的不宜采用。

A.一年半

B.半年

C.一年

D.兩年

【答案】C

37、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以

也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。

A.宅基地使用權(quán)

B.土地承包經(jīng)營權(quán)

C.建設(shè)用地使用權(quán)

D.土地租賃權(quán)

【答案】C

38、如果先按原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的

價格，應(yīng)采用（）時的匯率進(jìn)行換算。

A.估價作業(yè)日期

B.成交日期

C.價值時點(diǎn)

D.市場狀況調(diào)整后

【答案】C

39、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估

價這種職業(yè)時，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。

A.法律

B.道德和行業(yè)行為

C.行業(yè)

D.房地產(chǎn)業(yè)行為

【答案】B

40、對于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行

估價的，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

A.替代原則

B.合法原則

C.一致性原則

D.一貫性原則

【答案】C

多選題（共20題〉

1、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類

似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300

萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)

期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)

均勻發(fā)生，年利率為6.13%,投資利潤率為12%,土地報酬率為6%。下列運(yùn)用

成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項(xiàng)目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元

【答案】AC

2、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

【答案】CD

3、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及

（）

A.估價師聲明

B.估價假設(shè)和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術(shù)報告

E.估價結(jié)果報告

【答案】ABD

4、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際支出

B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

【答案】CD

5、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項(xiàng)法

D.市場提取法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】ABD

6、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是對估價對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價格的保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學(xué)

又是藝術(shù)

【答案】BC

7、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營費(fèi)用的有（）。

A.房地產(chǎn)稅、保險費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額

B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅

C.保險費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營成本、房地產(chǎn)稅

D.為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險費(fèi)、維修費(fèi)

E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折

舊額

【答案】CD

8、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集

體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可

分為（）。

A.臨時用地土地使用權(quán)

B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)（為農(nóng)民集體土地上的）

C.宅基地使用權(quán)（為農(nóng)民集體土地上的）

D.行政劃撥土地使用權(quán)（為農(nóng)民集體土地上的）E出讓土地使用權(quán)（為國有土地上

的）

【答案】ABC

9、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（)

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際支出

B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

【答案】CD

10、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值是（）。

A.個別人的價值判斷

B.估價人員的主觀定價

C.由市場力量決定

D.市場參與者集體競價的結(jié)果

E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定

【答案】CD

11、某估價機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告

有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為

20年。在未來20年內(nèi)估價機(jī)構(gòu)對此估價報告（）<>

A.均要負(fù)法律責(zé)任

B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進(jìn)行評估

C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進(jìn)行評估

D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失

效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，

則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估

【答案】ABD

12、在現(xiàn)實(shí)中，不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所

以有變動，是由（）引起的。

A.特質(zhì)性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E應(yīng)急性

【答案】BCD

13、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收盜法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數(shù)法

D.基于營業(yè)收入測算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

【答案】BD

14、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

【答案】ABC

15、成本法主要適用于評估房地產(chǎn)的類型有（）。

A.新開發(fā)的

B.重新開發(fā)

C.正在開發(fā)建設(shè)

D.計劃開發(fā)建設(shè)

E.危險房

【答案】ABCD

16、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。

A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算

【答案】A

17、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】CD

18、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。

A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時，是站在特定投資者的立場上

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價格.預(yù)期利潤和最高費(fèi)用

C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價

D.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算

E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法

【答案】ABC

19、下列存在互補(bǔ)關(guān)系的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間

【答案】BD

20、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有

（）O

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C.特別法優(yōu)先于普通法

D.法律文本優(yōu)先于法律解釋

E.強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法

【答案】ACD

大題(共10題)

一、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，己知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房-批發(fā)市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=（補(bǔ)地價+舊廠房價值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬元

二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元62。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8吼

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70虬根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1口該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8樂該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

一446.02=629.18（萬元）；或"4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：「40000/4X2100=2100

（力元）;（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

四、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8虬請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買)。(10分)

【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一(己抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù))一

其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押日的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元,收益期限為40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/(1+Y)

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—(455.08/0.5)=4917.12(萬元)

五、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，己知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/ni2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價

為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居住用地樓面

地價下降2枷補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值

VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1I

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價=4500X26400-1500X12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87—585.71V0=-813.83

(萬元)

六、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8機(jī)請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）71=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

七、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000ni2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20樂平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或"4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：「40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

八、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5樂批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600112；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/成，70年期居住用地樓面地價

為4000元/成；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居住用地樓面

地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案?：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(萬元)

九、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價