江西省自然資源資產(chǎn)整體評估估價報告撰寫提綱A.1《估價結(jié)果報告》撰寫提綱1估價報告封面估價報告封面應包括項目全稱、受托估價單位、估價報告編號、電子備案號、提交估價報告日期等；估價報告封面應項目齊全、表述完整、規(guī)范、清晰、設計美觀；正式提交的紙質(zhì)版估價報告封面應包括經(jīng)過報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)生成封面（含二維碼）。1.1項目名稱估價項目名稱必須表述準確、規(guī)范，內(nèi)容應包括估價對象（名稱、位置可按照委托函、出讓文件等載明坐落填寫）、估價目的（出讓）、價格類型等要素。1.2受托估價單位土地估價機構(gòu)備案證明、礦業(yè)權(quán)評估機構(gòu)備案證明等。1.3估價報告編號說明估價機構(gòu)對該項目的編號，含有“（地名）估價機構(gòu)簡稱（年度）組合供應（估）字第××號”等字樣，其中年度為提交估價報告日所在年度。1.4電子備案號應和自然資源部自然資源資產(chǎn)組合估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)內(nèi)編號一致。1.5提交估價報告日期說明估價報告提交的具體日期。應和自然資源部自然資源資產(chǎn)組合估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)備案時間一致。2摘要2.1估價項目名稱同“1.1項目名稱”。2.2委托估價方應包括該項估價的委托單位全稱、單位地址、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系電話。2.3估價目的服務于組合供應的，通常表述為“為出讓方通過集體決策確定出讓底價提供參考依據(jù)”或“為出讓方通過集體決策確定出讓底價提供參考依據(jù)，并為出讓方擬定成交溢價分配方案提供測算分析”。2.4估價期日（1）（2）應確定合理、表述清楚、前后一致。（3）（4）特殊情況下設定的估價期日，應充分說明理由，并說明接受委托、實地查勘日期。如存在不一致的情況應在需要特殊說明事項中說明理由。2.5估價日期應說明該項目估價工作的起止日期，具體到年月日。2.6估價對象和估價范圍應說明估價對象為自然資源資產(chǎn)包，列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單；具體說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源實體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關聯(lián)性等。2.7價格定義應從價格種類、市場特征、權(quán)利類型、具體權(quán)能（用途）及其使用年期、規(guī)劃利用限制條件、開發(fā)程度、價格對應的市場特征，以及估價期日等方面進行清晰明確的設定；其中對用途、規(guī)劃利用限制條件、開發(fā)程度等要素應分別說明現(xiàn)狀實際情況與對應于本次評估結(jié)果的設定內(nèi)涵。2.8估價結(jié)果①說明自然資源資產(chǎn)資產(chǎn)包總價金額、大寫金額。②說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源資產(chǎn)及權(quán)利（權(quán)能）的總價和單價，并可根據(jù)需要按具體權(quán)利權(quán)能分列，確實無法剝離或分攤的，須闡明原因。自然資源資產(chǎn)包估價結(jié)果匯總表示例自然資源資產(chǎn)單價（元/m2、元/m3、元/噸、元/立方米）規(guī)模（m2、m3、萬噸、萬立方米）總價（萬元）建設用地采礦權(quán)/探礦權(quán)森林資產(chǎn)農(nóng)用地總計————注：土地、草地、林地、濕地、水面等以平面計量的，單位為：平方米，價格單位為：元/平方米；采礦權(quán)、取水權(quán)等以立體計量的，單位為：噸、立方米等，價格單位為：元/噸、元/立方米。單價以元為單位，總價以萬元為單位并保留四位小數(shù)。③風險披露：說明是否存在自然資源資產(chǎn)包的整體價格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨供應時的價格之和；各門類自然資源資產(chǎn)單獨供應情況下的價格可通過市場調(diào)查、交易案例統(tǒng)計分析等方法簡易估算。2.9專業(yè)評估師簽字由符合相關法律法規(guī)規(guī)定及管理要求的至少兩名承辦本次業(yè)務的專業(yè)評估師簽字。2.10估價機構(gòu)應由法定代表人簽字或蓋章，并加蓋機構(gòu)公章，載明報告出具日期；本項應與估價結(jié)果、專業(yè)評估師簽字在同一頁展示。3估價對象界定3.1委托估價方應說明委托單位名稱、與估價對象之間的關系、主營業(yè)務范圍、單位地址、法定代表人、聯(lián)系人和聯(lián)系電話。3.2估價對象應說明估價對象為自然資源資產(chǎn)包，列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單。3.3估價對象概況①權(quán)利狀況：應分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利的來源及狀況。包括資源資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)，以及抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等存續(xù)的其他權(quán)利及相鄰關系等。②權(quán)能狀況：應分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利上設置的權(quán)能內(nèi)容。③規(guī)劃限制條件：應說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利（權(quán)能）的規(guī)劃限制或經(jīng)營限制條件。3.4組合利用模式或方案說明以資產(chǎn)包的構(gòu)成特征及規(guī)劃限制條件為基礎，說明資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的模式或具體方案。3.5資產(chǎn)包價格影響因素說明根據(jù)資產(chǎn)包的組合特征，選擇重要影響因素進行描述、說明，除各類自然資源資產(chǎn)評估中應關注的價格影響因素外，還需注意以下內(nèi)容：①關注資產(chǎn)包所在地區(qū)自然資源資產(chǎn)組合供應的相關規(guī)定、開發(fā)利用實踐以及成交情況等宏觀、中觀層面的價格影響因素，以及待估資產(chǎn)包在區(qū)域中的相對位置，資產(chǎn)包內(nèi)關聯(lián)影響因素情況等微觀層面的價格影響因素。②應客觀描述、用語規(guī)范、內(nèi)涵準確，能夠定量反映的宜用定量數(shù)據(jù)表述。4估價結(jié)果及其使用4.1估價依據(jù)主要針對估價行為和估價過程中與估價目的有關的依據(jù)、法律法規(guī)、政策文件，以及技術(shù)規(guī)范等進行說明，也包括必要的確認估價對象權(quán)屬的相關文件，以及現(xiàn)場調(diào)查資料等。4.2自然資源資產(chǎn)包估價①估價原則：除自然資源資產(chǎn)包內(nèi)各自然資源資產(chǎn)估價的一般性原則外，還應從資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的角度，在評估過程中關注并體現(xiàn)可續(xù)利用原則、整體統(tǒng)籌原則、交換價值主導原則。②估價模式與方法：說明采用的評估模式與具體評估方法，前者包括分估、合估兩種模式，后者為各類自然資源評估技術(shù)體系中的既有評估方法；應具體說明估價方法選擇的理由；采用合估模式時，還應說明在合估總價基礎上，拆分確定各門類自然資源資產(chǎn)價格的方法。③估價結(jié)果：應說明每種估價方法的估價結(jié)果、最終估價結(jié)果。4.3估價結(jié)果和估價報告使用除各自然資源資產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)程的要求外，還應具體說明各項自然資源資產(chǎn)權(quán)利或權(quán)能的假設條件(包括：各權(quán)能經(jīng)營業(yè)態(tài)的假設、投資規(guī)模的假設、收益期假設等)，當某具體權(quán)能或利用方式在現(xiàn)行政策環(huán)境中存在較高的實現(xiàn)風險時，應給出風險提示；若自然資源資產(chǎn)包的整體價格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨供應時的價格之和，應進行風險披露；明確報告使用權(quán)限和使用有效期。5附件①估價委托書。②委托方法人機構(gòu)統(tǒng)一社會信用機構(gòu)代碼證。③估價對象權(quán)屬證明材料、開發(fā)利用條件或規(guī)劃證明材料等④估價對象區(qū)域位置圖和平面布置圖。⑤估價對象及比較案例照片。⑥專業(yè)評估師現(xiàn)場勘查照片。⑦盡職調(diào)查記錄表。⑧估價機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、估價機構(gòu)備案函。⑨簽字專業(yè)評估師資格證書復印件。⑩其他相關材料的復印件。A.2《估價技術(shù)報告（評估工作底稿）》撰寫提綱1自然資源資產(chǎn)組合估價技術(shù)報告封面1.1項目名稱估價項目全稱后加括號注明估價對象所在市、區(qū)全名，如“××市（區(qū)）”字樣。1.2受托估價單位1.3自然資源資產(chǎn)組合估價報告編號1.4自然資源資產(chǎn)組合估價技術(shù)報告（評估工作底稿）編號應說明估價機構(gòu)對該項目的技術(shù)編號，含有“（地名）估價機構(gòu)簡稱（年度）組合供應（技）字第××號”等字樣，其中年度為提交自然資源資產(chǎn)組合估價報告日期所在年度；當對各門類自然資源分別編寫估價技術(shù)報告時，編號應能夠體現(xiàn)關聯(lián)性。1.5電子備案編號1.6提交估價報告日期1.7關鍵詞①估價對象所在市、區(qū)全名，與項目名稱中市、區(qū)全名一致；②估價目的，應簡要說明本次評估的估價目的，如“出讓”等；③估價機構(gòu)，說明估價機構(gòu)全稱；④年度，說明提交自然資源資產(chǎn)組合估價報告日期所在年度。2總述2.1估價項目名稱2.2委托估價方2.3受托估價方應說明該項估價的受托估價機構(gòu)、機構(gòu)地址、估價機構(gòu)資格及機構(gòu)備案函獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法定代表人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。2.4估價目的可適當增加對經(jīng)濟活動相關背景的說明。2.5估價依據(jù)2.6估價期日2.7估價日期2.8價格定義2.9估價結(jié)果2.10需要特殊說明事項2.11專業(yè)評估師簽字2.12估價機構(gòu)3估價對象描述及資產(chǎn)包價格影響因素分析3.1估價對象描述列示資產(chǎn)包內(nèi)所含資產(chǎn)清單；具體說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源實體要素各自的空間位置、范圍（邊界）及其相互關聯(lián)性等，并就以下內(nèi)容進行闡述說明：①權(quán)利狀況：應分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利的來源及狀況。包括資源資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)，以及抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等存續(xù)的其他權(quán)利及相鄰關系等。②權(quán)能狀況：應分別說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利上設置的權(quán)能內(nèi)容。③規(guī)劃限制條件：應說明資產(chǎn)包內(nèi)各資源權(quán)利（權(quán)能）的規(guī)劃限制或經(jīng)營限制條件。3.2組合利用模式或方案說明以資產(chǎn)包的構(gòu)成特征及規(guī)劃限制條件為基礎，說明資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的模式或具體方案，并增加說明組合利用模式或方案對評估對象是否會產(chǎn)生組合效應影響及主要影響情況等。3.3資產(chǎn)包價格影響因素分析在因素描述說明的基礎上，重點分析各類影響因素對評估對象價格的影響。4自然資源資產(chǎn)組合包整體估價4.1估價原則除自然資源資產(chǎn)包內(nèi)各自然資源資產(chǎn)估價的一般性原則外，還應從資產(chǎn)包整體開發(fā)利用的角度，在評估過程中關注并體現(xiàn)可續(xù)利用原則、整體統(tǒng)籌原則、交換價值主導原則,并增加該原則在本次估價主要環(huán)節(jié)中如何具體體現(xiàn)或運用的說明。4.2估價方法與估價過程①估價方法的選擇②估價過程應符合相應門類自然資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范的一般要求，同時還應充分考慮自然資源資產(chǎn)包內(nèi)協(xié)同效應、權(quán)衡效應、規(guī)模效應等各類組合效應對關鍵評估參數(shù)取值的影響，在充分分析說明其影響機理的基礎上，采用市場調(diào)查、對比分析、實驗驗證、專家咨詢等多種途徑對其進行合理量化。各方法應用要點的闡述圍繞本文件第10、11中的相關規(guī)定展開。4.3地價的確定①確定估價結(jié)果針對同一待估對象采用兩種以上（含）估價方法的，應在比較分析各方法的運用過程中相關資料的可靠性、現(xiàn)勢性，參數(shù)取值的科學性、合理性，以及價格測算結(jié)果與市場的適配性等因素的基礎上，采用簡單平均、加權(quán)平均、調(diào)整修正，或其他統(tǒng)計方法綜合確定估價結(jié)果。采用合估模式的，還應分析闡述在合估總價基礎上，分拆得到各門類自然資源資產(chǎn)價格的方法、過程及結(jié)果。②估價結(jié)果說明自然資源資產(chǎn)包總價金額、大寫金額。說明資產(chǎn)包內(nèi)各門類自然資源資產(chǎn)的總價和單價，并可根據(jù)需要按具體權(quán)利權(quán)能分列，確實無法剝離或分攤的，須闡明原因。風險披露：說明是否存在自然資源資產(chǎn)包的整體價格低于各門類自然資源資產(chǎn)單獨供應時的價格之和；各門類自然資源資產(chǎn)單獨供應情況下的價格可通過市場調(diào)