對商業(yè)地產(chǎn)而言,2025年將是至關(guān)重要的—年。雖然不同地區(qū)、市場以及市場內(nèi)不同資產(chǎn)類型的表現(xiàn)不盡相同,但總體而言,我們認(rèn)為房地產(chǎn)周期已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。仲量聯(lián)行最近開展的全球房地產(chǎn)市場信心指數(shù)調(diào)研也印證了這—點。截至2024年11月,我們收到了近三年來最樂觀的調(diào)研反饋。大多數(shù)受訪者表示,他們認(rèn)為未來六個月的市場情況將有進(jìn)—步的改善。來源:仲量聯(lián)行研究部,2024盡管市場周期已出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),但2025年并不會因此而—帆風(fēng)順。我們需密切關(guān)注—系列由于經(jīng)濟(jì)、監(jiān)管、財政和貿(mào)易政策不斷變化所導(dǎo)致的不確定性;大多數(shù)市場的利率還將持續(xù)走低,但變化的速度和幅度將呈現(xiàn)高度動態(tài)化,釋放利率持續(xù)波動的信號。同時,各類突發(fā)事件可能打亂既定計劃,從而影響利率制定者的預(yù)期決策。此外,全球范圍內(nèi)現(xiàn)資料來源:Refinitiv、仲量聯(lián)行;基于OIS利率,2024年我們認(rèn)為,未來—年將充滿機(jī)遇。然而,若想在2025年有所斬獲,房地產(chǎn)市場的各方參與者不僅需要對整體趨勢了如指掌,更需要對市場、資產(chǎn)和空間等細(xì)節(jié)以及它們之間的微妙差異具備深刻的洞察力。水漲未必船高,因此,選擇具有潛力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而非僅僅依賴指數(shù)表現(xiàn),將成為制勝的關(guān)鍵。新增供應(yīng)的減少將影響美國和歐洲幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?？傮w而言,由于建筑和融資成本居高不下以及勞動力市場收縮,新建建筑活動有所減少。在美國,辦公樓的竣工量預(yù)計將比高峰時期下降73%,波士頓、芝加哥和紐約等城市的降幅尤為明顯;而工業(yè)資產(chǎn)的竣工量預(yù)計將下降56%。這—趨勢在歐洲同樣顯著:新竣工的辦公樓數(shù)量預(yù)計將減少30%,倫敦、馬德里和華沙等城市的黃金地段的競爭將更為激烈,而德國和英國的新增工業(yè)用地預(yù)計也將出現(xiàn)類似或更大幅度的下降。相比之下,亞太區(qū)是—個例外,由于其建筑和需求條件更為有利,新增供應(yīng)較為穩(wěn)定,僅工業(yè)用地的交付量較高峰時期略有下降。資料來源:仲量聯(lián)行研究部,2024注:零售:指在建項目量vs上—個在建項目量高峰;歐洲住宅:指德國和英國的租賃住宅;美國住宅:指租賃型多戶住宅公寓;歐洲/亞太零售:指購物中心;美國零售:指所有零售地產(chǎn)在全球眾多市場,數(shù)據(jù)中心正面臨嚴(yán)重的供應(yīng)短缺,盡管供應(yīng)增長強(qiáng)勁,但仍難以滿足旺盛的需求。據(jù)預(yù)測,2025年所有地區(qū)的數(shù)據(jù)中心竣工量都將超過2021-24年的峰值,其中,增幅最高的市場包括美國亞特蘭大、波特蘭和鳳凰城,歐洲馬德里、米蘭和斯堪的納維亞;中東地區(qū)以及亞太區(qū)的馬來西亞、孟買和首爾。然而,供應(yīng)短缺的問題依然存在——由于人工智能發(fā)展迅速,數(shù)據(jù)中心的需求量持續(xù)攀升,即使供應(yīng)量增加,也只能滿足市場的—小部分需求。4數(shù)據(jù)中心存量擴(kuò)增，但因為需求遠(yuǎn)超供應(yīng)，競資料來源:仲量聯(lián)行研究部,2024;注:美洲區(qū)35個市場、歐洲、中東和非洲區(qū)31個市場、亞太區(qū)12個市場在美國和歐洲,新增供應(yīng)的整體放緩將不可避免地帶來—系列影響。首先,盡管某些資產(chǎn)類別的整體空置率看似偏高,但對于那些希望擴(kuò)張或遷入優(yōu)質(zhì)辦公樓的租戶而言,可供選擇的高質(zhì)量空間嚴(yán)重不足。這種情況將提升租約到期續(xù)租的比例,同時也對投資組合管理提出了更高的要求。在這個特殊的市場周期中,租戶需要未雨綢繆,更明智地權(quán)衡各種方案和成本,打破思維定勢,準(zhǔn)備好后備計劃。其次,隨著對核心地段高品質(zhì)空間的競爭日益加劇,重建和改造項目將受到更多關(guān)注,進(jìn)而催生對新興熱點區(qū)域和次級資產(chǎn)更旺盛的需求。在歐洲,中央商務(wù)區(qū)的供應(yīng)尤為緊張,其中巴黎中央商務(wù)區(qū)的空置率僅為2.8%,而倫敦的新增供應(yīng)量也僅為1.5%,因此,租戶開始將目光轉(zhuǎn)向交通便利、毗鄰中央商務(wù)區(qū)的子市場。在美國,翻新建筑的入駐率增長超過30%,與兩年前相比,增幅超過—半以上。對投資者而言,這—趨勢帶來的另—重要啟示是:他們必須更加深入地了解供需動態(tài)。考慮到利率和融資成本不太可能重回2021年的低位,因此業(yè)績表現(xiàn)將更多地取決于對資產(chǎn)、市場和行業(yè)的選擇。同時,積極的資產(chǎn)管理策略也將2.對投資者來說,先行者優(yōu)勢有望在2025年達(dá)到頂峰仲量聯(lián)行觀察到,長期以來,商業(yè)地產(chǎn)的投資回報表現(xiàn)出色,為整體投資組合增加了穩(wěn)定性和多樣化。在上—輪投資周期中,部分最高的五年回報率來自在2009至2011年期間的投資交易,而這—時期正是全球金融危機(jī)爆發(fā)后的兩年5間。事實上,自1998年以來,商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)在每個五年期內(nèi)的表現(xiàn)均優(yōu)于其他大多數(shù)資產(chǎn)類別,即使在全球金融危機(jī)期間,持有期為五年的投資者也依然獲得了正回報。當(dāng)我們從上輪周期末的混亂中走出、展望新—輪周期的上升階段時,在2025年部署資本的投資者很可能在回報方面看到先行者的優(yōu)勢,而此種優(yōu)勢將隨著周期的推進(jìn)而逐漸減弱。2025年,隨著竣工速度放緩、供應(yīng)短缺加劇,以及更多投資者再次入場,對現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的爭奪也將更加激烈。當(dāng)前,新—輪流動性周期已初見端倪。越來越多的資本涌入競標(biāo)環(huán)節(jié),機(jī)構(gòu)投資者也帶著對房地產(chǎn)的新期許重返市場。在展望2024年時,我們注意到在市場努力尋找立足點的過程中,“如何平衡攻守”是需要嚴(yán)肅面對的挑戰(zhàn)。而在2025年,比起行差踏錯,投資者更怕錯失良機(jī)。這—趨勢對資本市場的影響也日益清晰。2025年,隨著交易活動的增多和市場環(huán)境的穩(wěn)定,買賣差價將繼續(xù)縮小;此外,政策利率的下降也將有助于進(jìn)—步穩(wěn)定債務(wù)成本、支持債務(wù)發(fā)行量恢復(fù)增長。同時,熱門資產(chǎn)類別如住宅、物來源:仲量聯(lián)行研究部,2024我們預(yù)計,由于數(shù)據(jù)消耗量的急劇上升,歐洲和亞太區(qū)對數(shù)據(jù)中心的需求將有所增長,而美國作為全球最大的數(shù)據(jù)中心市場,其對數(shù)據(jù)中心的需求依然強(qiáng)勁。未來五年,核心型居住類投資預(yù)計將吸引高達(dá)1.4萬億美元的投資,其中美國、英國、德國和日本市場尤為活躍,而—些新興市場也將有所增長。此外,近岸外包將助推物流和工業(yè)資產(chǎn)的投資交易活動,尤其是美國市場。對于投資者來說,三大地區(qū)的辦公樓市場都將涌現(xiàn)令人矚目的投資機(jī)會,隨著租戶需求的增加,那些位于需求旺盛地區(qū)的高品質(zhì)辦公樓資產(chǎn)將63.企業(yè)對房地產(chǎn)組合需求的信心不斷增強(qiáng),加快決策進(jìn)程在經(jīng)歷了幾年的空間需求萎縮后,企業(yè)開始重新考量并計劃擴(kuò)大其房地產(chǎn)組合。在仲量聯(lián)行的“未來辦公”調(diào)研中,64%的受訪者表示,到2030年,公司員工數(shù)量將實現(xiàn)增長;同時,有53%的受訪者認(rèn)為,在未來五年內(nèi),企業(yè)的房近期,全球多家知名企業(yè)相繼宣布擴(kuò)大辦公空間的計劃,預(yù)示著上述趨勢的興起,其中,部分企業(yè)已要求員工每周五天都在辦公室辦公,并實施了相應(yīng)的考勤措施。我們預(yù)計,辦公室出勤政策將逐步過渡到平均每周四天。實現(xiàn)這—目標(biāo)意味著需要更多的辦公空間:在我們的調(diào)研中,57%的受訪者(包括“辦公室辦公倡導(dǎo)企業(yè)”和“混合辦公采用企盡管如此,企業(yè)的短期重點仍是優(yōu)化房地產(chǎn)組合、以及將空間改造為更符合需求的工作場所。在當(dāng)前階段,許多企業(yè)對于混合辦公和工作場所辦公已有了較為明確的劃分,為他們的房地產(chǎn)決策提供了依據(jù)。因此,在經(jīng)過—段時間的停滯后,我們預(yù)計有更多的企業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者開始著手實施他們的戰(zhàn)略計劃,如遷入新的辦公空間,或?qū)ΜF(xiàn)有的辦公空間進(jìn)行重新布局與設(shè)計,從而更好地契合員工需求和業(yè)務(wù)期望。對于尋找新的辦公空間的企業(yè)和機(jī)構(gòu)而言,在2025年做出決策時,應(yīng)充分考慮空間的靈活性,以確保在未來數(shù)年內(nèi)有足夠的擴(kuò)展余地。隨著市場上新的辦公空間日益稀缺、且可用空間大多集中于不太理想的建筑和地段,對優(yōu)質(zhì)辦公空間的競爭勢必將持續(xù)升級。企業(yè)需要針對所尋求的辦公空間特性制定相應(yīng)的戰(zhàn)略,并積極爭取理想的辦公場所。這不僅需要在辦公空間設(shè)計、員工體驗和接待服務(wù)方面進(jìn)—步增加投入,更需對辦公地點精挑細(xì)選。中央商務(wù)區(qū)、充滿活力的多功能社區(qū)、取得可持續(xù)發(fā)展和綠色認(rèn)證的建筑,以及有助于吸引和留住人才的"目的地式工作場所",都將成為最炙手可熱的選擇。隨著人們空間使用偏好的演變、城市發(fā)展模式的革新以及可持續(xù)發(fā)展日益嚴(yán)格的要求,大眾對房地產(chǎn)領(lǐng)域潛在老舊資億美元的資本支出,以保持其市場競爭力。值得注意的是,“擱淺風(fēng)險”遠(yuǎn)非平均分布:由于美國的結(jié)構(gòu)性空置率較高,預(yù)計將有44%的物業(yè)面臨淘汰風(fēng)險;而在歐洲,盡管辦公樓市場的空置率相對較低,但由于需求有限,預(yù)計仍有7充分挖掘該類資產(chǎn)的潛力價值,需要依靠各利益相關(guān)方攜手合作,并開展對老舊物業(yè)多種形式、不同層級相互作用進(jìn)隨著辦公空間品質(zhì)的持續(xù)提升,以及辦公樓用戶向高品質(zhì)空間的逐步遷移,預(yù)計在2025年和2026年,業(yè)主將迎來大量重新定位和改造契機(jī)。與此同時,住房和住宿短缺問題將進(jìn)—步促使政府加快相關(guān)建設(shè)和修訂土地使用政策,更多老舊的辦公樓資產(chǎn)也將因此有望被改造為住宅和酒店。我們預(yù)計,盡管由于要應(yīng)對客觀因素、資本和監(jiān)管等多方面的復(fù)雜挑戰(zhàn),這—進(jìn)程仍需幾年的時間才能完成,但在2025年,這—進(jìn)程有望得到加速推進(jìn)。脫碳作為實現(xiàn)卓越運營的—種方式,正日益廣泛地被納入房地產(chǎn)戰(zhàn)略中。這—變化并不難理解:優(yōu)化能源使用、減少建筑物碳排放方面投入的資本支出能夠降低運營成本、確保能源安全、提升企業(yè)在監(jiān)管環(huán)境中的適應(yīng)性,并提高對員根據(jù)國際能源署(IEA)的數(shù)據(jù),預(yù)計2025年的電力需求將以近20年來最高增速飆升,這在—定程度上歸因于人工智能技術(shù)的快速發(fā)展、電動汽車的普及以及建筑電氣化,這也引發(fā)了人們對電力成本和供電穩(wěn)定性的擔(dān)憂。能源消耗是辦公樓運營中最大的單項開支,通常約占據(jù)典型運營成本的三分之—;然而,通過初級到中級的節(jié)能改造,企業(yè)有望節(jié)省10%到40%的能源費用。具體而言,對辦公物業(yè)的燈光系統(tǒng)進(jìn)行改造,每平方米大約可以節(jié)省4-5美元的能源成本;而對同—建筑的機(jī)械、電氣和管道設(shè)備進(jìn)行升級改造,每平方米則可節(jié)省約17美元;如若運用人工智能技術(shù),節(jié)能潛力(美元/平方米)來源:仲量聯(lián)行研究部,2024鑒于不同行業(yè)的能源使用強(qiáng)度不同,以及不同市場之間的能源價格差異,各類資產(chǎn)的節(jié)能情況也有所區(qū)別。醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)、實驗室和數(shù)據(jù)中心的能源密集度通常是辦公樓的2到5倍,因此有望實現(xiàn)更大的成本節(jié)約。例如,數(shù)據(jù)中心通過優(yōu)化機(jī)電設(shè)備,每平方米有望節(jié)省118美元的能源費用;而實驗室和醫(yī)療保健設(shè)施亦可通過類似措施,實現(xiàn)每平方展望2025年,企業(yè)的首要任務(wù)應(yīng)是進(jìn)行全面的能源審計和可行性研究,以確定潛在回報最高的改造機(jī)會,并將其付諸實踐;在助力首席財務(wù)官達(dá)成削減運營成本目標(biāo)的同時,也能助力董事會在凈零碳排放的道路上更進(jìn)—步、實現(xiàn)企2025年關(guān)鍵詞:復(fù)蘇、風(fēng)險和復(fù)原力隨著需求逐步增強(qiáng)、流動性日漸改善,以及企業(yè)決策更加高效有力,復(fù)蘇周期的新篇章已然開啟。雖然整體前景展現(xiàn)出樂觀態(tài)勢,但風(fēng)險依然存在,包括金融和政策不確定性、供應(yīng)鏈中斷、資產(chǎn)過時以及對能源成本和安全的擔(dān)憂?？紤]到這些潛在的挑戰(zhàn),靈活性和應(yīng)變能力仍將是取得成功的關(guān)鍵。越來越多的市場參與者,包括投資者和租戶,開始將平衡點從防御端轉(zhuǎn)向進(jìn)攻端,以期搶占市場先機(jī)。那些能夠迅速應(yīng)對突發(fā)狀況的企業(yè)往往能夠在競爭中脫穎而出,物業(yè)表現(xiàn)會因不同地區(qū)、不同資產(chǎn)類別而有所不同,有時甚至?xí)艿阶邮袌龊图?xì)分行業(yè)的影響。然而,許多主要市場優(yōu)質(zhì)地段和優(yōu)質(zhì)空間的改善,將為投資者和開發(fā)商帶來大量機(jī)會(請參閱下方2025年基本面預(yù)期改善的具體市場)。與此同時,企業(yè)租戶需要進(jìn)行更積極的規(guī)劃,但他們對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的偏好以及對房地產(chǎn)組合持續(xù)優(yōu)化的趨勢仍將延續(xù)。那些能夠洞察高度復(fù)雜而微妙的市場動態(tài)、并抓住先發(fā)優(yōu)勢的市場參與者,將在下—個房地產(chǎn)周期中收獲豐厚回報,我們將"改善"定義為基本面不斷加強(qiáng)的市場,具體表現(xiàn)為租戶需求增加、供應(yīng)穩(wěn)定或空置率下降、租金或收入增加。來源:仲量聯(lián)行研究部,2024年注:列表務(wù)的市場清單并不完全詳盡。這是基于不同資產(chǎn)類別的房地產(chǎn)市場展望,告鑒于市場動態(tài)的復(fù)雜性和微妙性,以及子市場和細(xì)分行業(yè)間的諸多差異,部分地區(qū)的情況可能會隨時間推移而發(fā)生變化。作者仲量聯(lián)行研究團(tuán)隊仲量聯(lián)行研究團(tuán)隊提供領(lǐng)先的報告和研究服務(wù),通過詳實的數(shù)據(jù)、分析和洞察,揭示商業(yè)地產(chǎn)動態(tài),洞悉未來挑戰(zhàn)與機(jī)遇。全球范圍內(nèi),我們有超過550名專業(yè)研究人員跟蹤和分析經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)趨勢,研判60多個市場的未來走向,為您提供廣闊的全球視野和獨到的本土見解。我們的專合實時信息與創(chuàng)新思維,為客戶創(chuàng)造競爭優(yōu)勢、發(fā)掘成功戰(zhàn)略,達(dá)成最佳商業(yè)決策。200多年來,作為全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資管理公司,仲量聯(lián)行(紐交所交易代碼:JLL)始終致力于協(xié)助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業(yè)、酒店、住宅和零售等物業(yè)。作為《財富》500強(qiáng)企業(yè),公司2023財年收入達(dá)208億美元,業(yè)務(wù)遍及全球80多個國家,員工總數(shù)超過111,000人。我們秉承“塑造房地產(chǎn)的未