房地產(chǎn)運(yùn)營體系－培訓(xùn)教材主講：王老師2021年3月1、幫助房地產(chǎn)企業(yè)明晰系統(tǒng)的方案與運(yùn)營管理的概念及其重要意義2、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何搭建有效的運(yùn)營管理組織架構(gòu)3、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何建立系統(tǒng)的工程運(yùn)營管理制度體系與管理平臺4、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如對工程運(yùn)營進(jìn)行有效的方案管理5、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行工程目標(biāo)本錢管理，本錢動(dòng)態(tài)跟蹤、分析、預(yù)警6、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何建立工程決策機(jī)制，工程運(yùn)營會(huì)議管路制度7、幫助房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行工程指標(biāo)動(dòng)態(tài)跟蹤、分析、預(yù)警我對的市場預(yù)測

過去10年總結(jié)未來10年趨勢展望我認(rèn)為現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從資源、效率和客戶偏好三個(gè)層面去加強(qiáng)其核心競爭力核心競爭力資源整合：有效積極整合政府資源，利用平臺充分發(fā)揮優(yōu)勢，爭取最優(yōu)資金資源的利用效率提升：圍繞快速復(fù)制產(chǎn)品模塊與效勞和優(yōu)化流程來加快開發(fā)速度?？蛻羝茫簢@客戶的偏好以及最正確體驗(yàn)來設(shè)計(jì)產(chǎn)品和效勞以達(dá)成溢價(jià)。使命為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和效勞并影響他們的行為。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造時(shí)機(jī)。產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略運(yùn)營體系戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略品牌管理戰(zhàn)略〞效率提升〞是團(tuán)隊(duì)核心能力的綜合表達(dá)，通過建立房地產(chǎn)運(yùn)營管理體到達(dá)前控和高效：入口，眼前一亮通往工程的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的參加成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最達(dá)限度放松自我兒童戲水場景供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗(yàn)營銷感染客戶停車場標(biāo)識的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護(hù)中的大樹露臺的燒烤場景保潔對園林細(xì)節(jié)的維護(hù)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營體系→公司－項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)運(yùn)營管理體系→各個(gè)運(yùn)營管理體系之間的邏輯關(guān)系>>二、各管理體系的管理要點(diǎn)→計(jì)劃、成本、會(huì)議、指標(biāo)

→房地產(chǎn)公司運(yùn)營會(huì)議管理>>公司工程團(tuán)隊(duì)方案、本錢、CRM、會(huì)議、指標(biāo)管理體系一、運(yùn)營體系現(xiàn)代企業(yè)管理組織

傳統(tǒng)組織資源導(dǎo)向型的成本模式商業(yè)公司1.龍湖運(yùn)營體系-公司組織架構(gòu)集團(tuán)CEO客戶及公司品牌部商業(yè)地產(chǎn)部財(cái)務(wù)部人力資源部風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)部審計(jì)中心區(qū)域公司總經(jīng)理研發(fā)部〔景觀//精裝〕工程部營銷部造價(jià)采購部財(cái)務(wù)部人力資源公共事務(wù)行政物業(yè)公司運(yùn)營部工程開展經(jīng)理工程研發(fā)經(jīng)理工程工程經(jīng)理工程營銷經(jīng)理工程本錢經(jīng)理工程財(cái)務(wù)經(jīng)理物業(yè)工程總監(jiān)工程開展經(jīng)理工程研發(fā)經(jīng)理工程工程經(jīng)理工程營銷經(jīng)理工程本錢經(jīng)理工程財(cái)務(wù)經(jīng)理物業(yè)工程總監(jiān)工程開展經(jīng)理工程研發(fā)經(jīng)理工程工程經(jīng)理工程營銷經(jīng)理工程本錢經(jīng)理工程財(cái)務(wù)經(jīng)理商業(yè)物業(yè)工程總監(jiān)PMO商業(yè)商業(yè)組織扁平化、專業(yè)化，管理模式以目標(biāo)導(dǎo)向，職能作為專業(yè)高地，準(zhǔn)確定位市場和客戶，通過流程和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；組織行為更接近客戶和市場，反映更敏捷，行動(dòng)更迅速。5營銷部1投資發(fā)展部2研發(fā)部3工程部5造價(jià)采購部4行政部6運(yùn)營部

9財(cái)務(wù)部7人力資源部8客戶服務(wù)部10

CEO/總經(jīng)理職能建設(shè)2.運(yùn)營體系-運(yùn)營決策機(jī)制地區(qū)公司PMO工程運(yùn)營團(tuán)隊(duì)總經(jīng)理運(yùn)營副總/總監(jiān)各職能負(fù)責(zé)人及專業(yè)負(fù)責(zé)人工程總監(jiān)工程各職能經(jīng)理工程各職能專業(yè)人員集團(tuán)CEO集團(tuán)各職能及中心運(yùn)營決策機(jī)制：事情處理A、B、C方案；先專業(yè)發(fā)表意見，看可行性；花的代價(jià)；評判風(fēng)險(xiǎn)；團(tuán)體決策。3、房地產(chǎn)公司運(yùn)營管理體系公司戰(zhàn)略目標(biāo)公司經(jīng)營目標(biāo)工程收益指標(biāo)預(yù)算管理戰(zhàn)略評價(jià)體系項(xiàng)目運(yùn)營管理◆方案系統(tǒng)·工程根本信息·進(jìn)度方案·階段成果·面積管理◆本錢系統(tǒng)·合約規(guī)劃·目標(biāo)本錢·動(dòng)態(tài)本錢·竣工本錢·合同管理·付款管理◆CRM系統(tǒng)·全盤價(jià)格規(guī)劃·客戶管理·客戶管理◆會(huì)議管理·過程管理·質(zhì)量管理◆指標(biāo)管理·模型管理·數(shù)據(jù)管理21345工程收益指標(biāo)二、各管理體系管理要點(diǎn)各管理體系管理要點(diǎn)工程管理三個(gè)緯度進(jìn)度質(zhì)量本錢項(xiàng)目運(yùn)營方案管理體系階段成果/會(huì)議管理體系本錢體系銷售管理體系CRM系統(tǒng)指標(biāo)管理

123451、2、3、5項(xiàng)公司管理方法及管理要點(diǎn)4項(xiàng)與工程管理體系搭接需注意的問題1、工程運(yùn)營分期與CRM系統(tǒng)分期的匹配；2、價(jià)格規(guī)劃與工程運(yùn)營的關(guān)系；3、銷售進(jìn)度方案－－供銷量比照2.1方案管理體系工程簡介：假設(shè)一住宅工程，用地9萬方，總建面22萬方，容積率2.0，商業(yè)10%，工程地段成熟，配套齊全，樓面地價(jià)4000元每平方，類似樓盤參考售價(jià)，洋房15000元每平方，高層8000元每平方，商業(yè)30000元每平方，車庫15萬每個(gè)。請企業(yè)代表分享：1、進(jìn)度管理建議和困惑；2、本錢管理建議和困惑；3、財(cái)務(wù)指標(biāo)管理建議和困惑；方案管理常見問題缺乏方案意識缺乏系統(tǒng)性缺乏合理的分級方案層級缺乏主線和驅(qū)動(dòng)缺乏持續(xù)性眉毛胡子一把抓深一腳淺一腳，東抓一下西抓一下體系內(nèi)信息不對稱。。。。。。。。。。

工程全景方案管理1、編制依據(jù)2、如何編制3、如何管理序號計(jì)劃級別工作項(xiàng)前置任務(wù)交付物責(zé)任崗位責(zé)任部門

WBS結(jié)構(gòu)一、土地獲取

JT-01集團(tuán)土地獲取

土地中標(biāo)確認(rèn)書、地塊設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目投資發(fā)展經(jīng)理投資發(fā)展部

WBS結(jié)構(gòu)二、項(xiàng)目啟動(dòng)

JT-02集團(tuán)組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)取得土地后10日內(nèi)OA公告截屏項(xiàng)目負(fù)責(zé)人運(yùn)營部DQ-01地區(qū)啟動(dòng)會(huì)成果地區(qū)公司PMO審核通過啟動(dòng)會(huì)審批完成前15天

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人運(yùn)營部JT-03集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)成果審批通過土地獲取后45天啟動(dòng)會(huì)（第一階段）成果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人運(yùn)營部DQ-02地區(qū)目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）提交上網(wǎng)啟動(dòng)會(huì)審批通過后30日內(nèi)目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）審批頁面截屏項(xiàng)目成本經(jīng)理造價(jià)采購部DQ-03地區(qū)物業(yè)前介計(jì)劃編制及交底啟動(dòng)會(huì)審批通過后20日內(nèi)物業(yè)前介計(jì)劃項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理物業(yè)公司DQ-04地區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（第二階段）土地獲取后90天啟動(dòng)會(huì)（第二階段）成果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人運(yùn)營部

WBS結(jié)構(gòu)三、設(shè)計(jì)報(bào)建

DQ-05地區(qū)方案設(shè)計(jì)成果政府審批通過啟動(dòng)會(huì)后2個(gè)月證件照片項(xiàng)目投資發(fā)展經(jīng)理投資發(fā)展部JT-04集團(tuán)提交目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）方案審查通過后10日內(nèi)目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）審批頁面截屏項(xiàng)目成本經(jīng)理造價(jià)采購部DQ-06地區(qū)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地獲取后2個(gè)月證件照片項(xiàng)目投資發(fā)展經(jīng)理投資發(fā)展部DQ-07地區(qū)取得國土證用地證后2個(gè)月證件照片項(xiàng)目投資發(fā)展經(jīng)理投資發(fā)展部…………………

編制依據(jù)—模板2.1.1編制依據(jù)—期量標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目計(jì)劃期量標(biāo)準(zhǔn)（2012版）單位：月（日歷工期）區(qū)域土地獲取-第一階段啟動(dòng)會(huì)第一階段啟動(dòng)會(huì)-開工開工-開盤開工-交房土地獲取-開盤封頂-交房拆架-交房別墅洋房小高層高層別墅洋房小高層高層別墅洋房小高層高層別墅洋房小高層高層別墅洋房小高層高層華北、西北（北京，西安，青島，煙臺，大連）1.55.533332628303210101010141414148888上海1.54.5668102426283012121416181812126668東北（沈陽，長春）1.52.54455182830308899132216165121212華南、華東（重慶、成都、蘇南、杭州、寧波、廈門）1.54.545562426283010111112121212126666

說明：

1.各業(yè)態(tài)劃分原則：別墅：指正負(fù)零以上3層及3層以下低層建筑物。洋房：指正負(fù)零以上大于3層，且小于等于7層的多層建筑物。小高層：指正負(fù)零以上大于7層，且小于等于18層的建筑物。高層：指正負(fù)零以上大于18層，且不超過100米的高層建筑物。2.1.2方案體系52方案編制流程53報(bào)建驗(yàn)收方案編制；設(shè)計(jì)方案編制；合約規(guī)劃、采購方案編制。2.1.2如何編制—編制要點(diǎn)方案管理體系工程根本信息責(zé)任人公司流程管理管理文件成果提交時(shí)間

要點(diǎn)解讀對負(fù)責(zé)人的相關(guān)要求項(xiàng)目總監(jiān)·關(guān)于公司項(xiàng)目運(yùn)營分期的明確·XX公司開發(fā)項(xiàng)目全景計(jì)劃管理辦法·啟動(dòng)會(huì)時(shí)間明確項(xiàng)目運(yùn)營分期和當(dāng)期工程分期；·運(yùn)營分期發(fā)生調(diào)整需向公司重新申請項(xiàng)目運(yùn)營分期一旦確定，即確定了公司的內(nèi)部管理口徑，以后所有的目標(biāo)本、模型、計(jì)劃、預(yù)算、全盤價(jià)格規(guī)劃均以此為基礎(chǔ)進(jìn)行；1、運(yùn)營分期可以大于工程分期；2、一個(gè)運(yùn)營分期對應(yīng)一個(gè)目標(biāo)成本、一個(gè)計(jì)劃、一個(gè)模型；3、已獲得土地權(quán)屬的項(xiàng)目均需編制模型，明確運(yùn)營分期的項(xiàng)目；《項(xiàng)目分期分組團(tuán)及樓棟編號原則》－－項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理在運(yùn)營分期的原則下細(xì)化，作為項(xiàng)目術(shù)語統(tǒng)一的基礎(chǔ)，用于報(bào)建、工程建設(shè)及其他內(nèi)部管理2.1.2方案管理體系－全景方案編制要點(diǎn)2.1.2方案管理—拿地階段、啟動(dòng)會(huì)、年度預(yù)算、月度回憶、開盤前30個(gè)日歷日內(nèi)1、運(yùn)營節(jié)奏分析◆工程貨值分布◆銷售節(jié)奏◆供貨節(jié)奏－－?工程總圖?——?銷售進(jìn)度方案?——?公司剩余貨值表?2、工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)XX工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)示意圖2.1.2方案管理體系－全景方案編制要點(diǎn)方案管理—拿地階段、啟動(dòng)會(huì)、年度預(yù)算、月度回憶、開盤前30個(gè)日歷日內(nèi)1、運(yùn)營節(jié)奏分析◆工程貨值分布◆銷售節(jié)奏◆供貨節(jié)奏－－?工程總圖?——?銷售進(jìn)度方案?——?公司剩余貨值表?2、工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3、工程一二級方案◆?XX開發(fā)工程全景方案管理方法?成果提交：1、全景方案〔啟動(dòng)版〕在啟動(dòng)會(huì)上10日歷日內(nèi)提交審批完成；〔基準(zhǔn)版、調(diào)整版〕2、月度報(bào)告及月度方案調(diào)整：每月5日前工程開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)13個(gè)；工程周期5個(gè)質(zhì)量停止檢查點(diǎn)1.拿地；2.啟動(dòng)會(huì)；3.方案審批；4.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5.開工；6.體驗(yàn)區(qū)開放；7.開盤；8.主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收；9.室外景觀開工；10.竣備；11.工地開放；12.交房；13.工程后評估根底施工及正負(fù)0；主體封頂；交房樣板；外架撤除；工地開放日2.1.2方案管理體系－全景方案管理要點(diǎn)方案管理—運(yùn)營節(jié)奏分析XX工程銷售進(jìn)度方案表上年底剩余可售貨值20121月20122月2012X月201212月年度合計(jì)供項(xiàng)目1項(xiàng)目2合計(jì)000000銷項(xiàng)目1項(xiàng)目2合計(jì)000000剩余項(xiàng)目1項(xiàng)目2合計(jì)000000?公司剩余貨值表?上月剩余+當(dāng)月新增－當(dāng)月簽約銷售進(jìn)度方案〔簽約口徑〕到達(dá)可售狀態(tài)的工程供貨〔工程進(jìn)度、貨值隨定價(jià)變化有所變化〕實(shí)際發(fā)生月度方案2.1.2方案管理體系－全景方案編制要點(diǎn)2.1.2方案管理—運(yùn)營節(jié)奏分析XX工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)示意圖方案反響及調(diào)整流程54方案管理體系－全景方案執(zhí)行要點(diǎn)方案管理—拿地階段、啟動(dòng)會(huì)、年度預(yù)算、月度回憶、開盤前30個(gè)日歷日內(nèi)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)集團(tuán)管控,提前預(yù)控分析前置條件,對后道工序的影響方案系統(tǒng)信息化集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：〔1〕取得國土使用權(quán)證〔2〕交地〔3〕完成方案設(shè)計(jì)〔4〕完成初步設(shè)計(jì)〔5〕完成施工圖設(shè)計(jì)〔6〕取得施工許可證〔7〕工程開工〔8〕售樓處、樣板區(qū)開放〔9〕取得預(yù)售許可證〔10〕開盤〔11〕景觀施工進(jìn)場〔12〕竣工備案〔13〕交房〔14〕交房完成率95％不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整方案，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營中心；影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中5個(gè)節(jié)點(diǎn)〔1、2、6、9、12〕，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營中心審批；集團(tuán)只考核工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。方案管理系統(tǒng)構(gòu)架方案管理系統(tǒng)功能與目前相比：1、可以通過引用模板或已有相似工程實(shí)現(xiàn)方案的在線快速編制；2、方便、快捷的查看所有需要的最新工程方案信息；3、待辦、提醒催促方案的按時(shí)完成；4、方案信息反響、評價(jià)的快速和簡捷；5、生成各類所需方案管理報(bào)表；5760?公司工程方案管理?模塊工程團(tuán)隊(duì)成員工程負(fù)責(zé)人提供方案編制 的信息 方案反響方案編制工程啟動(dòng) 決策會(huì)每月1日前每月5日前 反響點(diǎn)評提供方案調(diào)整 的信息 反響點(diǎn)評工程月度報(bào)告提交 工程方案調(diào)整PMO月度

運(yùn)營會(huì)2.1.4方案管理——面積管理全景方案管理體系管理要點(diǎn)工程歷史面積臺帳OA系統(tǒng)2.2階段成果/會(huì)議管理體系2.2階段成果管理意義運(yùn)營質(zhì)量評價(jià) 階段完 成標(biāo)志 運(yùn)營知 識積累對工程各階段性的完成質(zhì)量，由地區(qū)公司PMO成員、工程團(tuán)隊(duì)、下游相關(guān)人員進(jìn)行評價(jià)明確工程信息流的管理，每階段成果完成后向工程成員發(fā)出可進(jìn)入下一階段的明確信號工程運(yùn)營知識的積累和共享

階段成果管理體系232.2階段成果管理流程242.2階段成果管理制度各子成果經(jīng)職能部門內(nèi)部研討后才能提交公司PMO會(huì)議審核，各階段成果經(jīng)地區(qū)公司PMO會(huì)議審核通過后才能提交集團(tuán)審批；工程前一階段的成果經(jīng)地區(qū)公司PMO會(huì)議審核通過，是進(jìn)入后一階段工作的依據(jù)；地區(qū)公司方案運(yùn)營專員負(fù)責(zé)對工程階段性成果的提交及時(shí)性、標(biāo)準(zhǔn)性等進(jìn)行管理；集團(tuán)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)對各地區(qū)公司的階段性成果進(jìn)行管理；工程階段性成果提交時(shí)間按照各工程的一級方案節(jié)點(diǎn)執(zhí)行；252.2階段成果管理模塊262.2階段成果/會(huì)議管理體系－管理要點(diǎn)總負(fù)責(zé)人相關(guān)職能流程管理管理文件成果提交時(shí)間要點(diǎn)解讀總經(jīng)理研發(fā)部《公司項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理辦法》1、新項(xiàng)目：取得土地后40個(gè)工作日內(nèi)完成審批，按時(shí)完成獎(jiǎng)勵(lì)，40~60不獎(jiǎng)不罰；

2、新項(xiàng)目商業(yè)面積超5萬方項(xiàng)目：60個(gè)工作日完成審批，60~80不獎(jiǎng)不罰；

3、二期及各運(yùn)營分期：最遲開工前20個(gè)工作日完成審批。啟動(dòng)會(huì)模板總經(jīng)理工程部《會(huì)議管理指引》PMO會(huì)議類型總經(jīng)理研發(fā)部工程部《公司項(xiàng)目階段性成果管理制度》《公司開發(fā)項(xiàng)目全景計(jì)劃管理辦法》１、開發(fā)的13個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)倒推前10天為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)決策時(shí)間，決策后30日內(nèi)OA提交階段成果：２、交房完成后90個(gè)日歷天內(nèi)完成項(xiàng)目后評估并提交審批３、啟動(dòng)會(huì)成果詳見上述《啟動(dòng)會(huì)管理辦法》要求。1、階段成果經(jīng)pmo會(huì)議通過才能放行；

2、提交途徑：

（1）計(jì)劃，項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人；

（2）目標(biāo)成本—，項(xiàng)目成本責(zé)任人；

（3）啟動(dòng)會(huì)階段和方案階段的設(shè)計(jì)成果；

（4）其他—職能負(fù)責(zé)人，提交計(jì)劃“階段成果”2.2階段成果/會(huì)議管理體系－管理要點(diǎn)總負(fù)責(zé)人相關(guān)職能流程管理管理文件成果提交時(shí)間要點(diǎn)解讀總經(jīng)理工程部《別墅、花園洋房、高層住宅樣板帶路指引》別墅、花園洋房、高層住宅樣板帶路點(diǎn)評一覽表總經(jīng)理工程部《工程階段性質(zhì)量停止檢查管理辦法》試行項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人在達(dá)到該節(jié)點(diǎn)前10天通過。工程周期五個(gè)質(zhì)量停止檢查點(diǎn)：

1、基礎(chǔ)施工及正負(fù)0；2、主體封頂；3、交房樣板；4、外架拆除；5、工期開放日2.2階段成果/會(huì)議管理體系－管理要點(diǎn)2021版階段成果管理方法序號關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)責(zé)任部門項(xiàng)目總攬投資發(fā)展部研發(fā)部工程部造采部體驗(yàn)區(qū)營銷部財(cái)務(wù)部品質(zhì)及客戶部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)1土地投資階段投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人《項(xiàng)目投資分析報(bào)告》《土地屬性報(bào)告》《項(xiàng)目預(yù)案》《項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃》《目標(biāo)成本》土地版定位、選址《項(xiàng)目定位》《投資分析模型》（土地）2啟動(dòng)階段研發(fā)負(fù)責(zé)人《00總目錄》《01項(xiàng)目總攬及總經(jīng)理承諾》《02總圖》《03產(chǎn)品研發(fā)（住宅）《04產(chǎn)品研發(fā)（集中商業(yè)》《05精裝規(guī)劃》《06景觀規(guī)劃》《附件1-產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》《07工程管控》《08成本管控》《09體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃》《10營銷策劃》《附件1-項(xiàng)目投資分析模型》《附件2-項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)分析表》《11項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其他待決策點(diǎn)》3方案設(shè)計(jì)階段研發(fā)負(fù)責(zé)《方案設(shè)計(jì)成果》《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書》《精裝設(shè)計(jì)任務(wù)書》《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》（方案）《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》（方案）《目標(biāo)成本》（基準(zhǔn)）《投資分析模型》（方案）?啟動(dòng)會(huì)管理方法?2.2階段成果/會(huì)議管理體系－管理要點(diǎn)2021版階段成果管理方法序號關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)責(zé)任部門項(xiàng)目總攬投資發(fā)展部研發(fā)部工程部造采部體驗(yàn)區(qū)營銷部財(cái)務(wù)部品質(zhì)及客戶部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)4建設(shè)工程規(guī)劃許可證投資發(fā)展部初設(shè)批復(fù)意見初設(shè)階段的面積指標(biāo)5開工（施工準(zhǔn)備）《項(xiàng)目管理大綱》6體驗(yàn)區(qū)開放樣板區(qū)、景觀區(qū)方案樣板區(qū)、景觀區(qū)進(jìn)度樣板區(qū)、景觀區(qū)成本樣板區(qū)、景觀區(qū)開放7營銷開盤階段營銷部負(fù)責(zé)人《營銷策略方案》《售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)》《價(jià)格表及付款方式》8主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收工程負(fù)責(zé)人對應(yīng)全景計(jì)劃完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收施工圖預(yù)算審批通過根底開工前開盤前2.2階段成果/會(huì)議管理體系－管理要點(diǎn)2021版階段成果管理方法序關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)責(zé)任部門項(xiàng)目總攬投資發(fā)展部研發(fā)部工程部造采部體驗(yàn)區(qū)營銷部財(cái)務(wù)部品質(zhì)及客戶部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)9室外景觀開工工程負(fù)責(zé)人水電氣設(shè)計(jì)完成報(bào)建景觀方案及施工圖完成景觀場地移交水電氣及景觀單位確定10工地開放工程負(fù)責(zé)人小區(qū)市政環(huán)境全部完成、景觀完成喬木、灌木及硬鋪11竣備工程負(fù)責(zé)人按照全景計(jì)劃完成各項(xiàng)單項(xiàng)驗(yàn)收及竣工完成《交房方案》12交房階段客戶服務(wù)部牽頭《竣工成本》《商業(yè)移交方案》《資產(chǎn)管理方案》工程部、物業(yè)公司配合13后評估工程負(fù)現(xiàn)人《項(xiàng)目后評估》分專業(yè)按交房組團(tuán)集中交房后90個(gè)日歷天完成交房前2個(gè)月2.2階段成果/會(huì)議管理體系－管理要點(diǎn)?XX公司運(yùn)營會(huì)議管理方法?〔2021版〕：提高決策效率1、公司運(yùn)營決策體系；2、公司工程運(yùn)營中須提交PMO聯(lián)絡(luò)會(huì)的原那么和指引月度經(jīng)濟(jì)分析會(huì)PMO聯(lián)絡(luò)會(huì)（運(yùn)營專題會(huì)）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)運(yùn)營決策會(huì)項(xiàng)目1項(xiàng)目運(yùn)營例會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)準(zhǔn)備會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營專題會(huì)項(xiàng)目2項(xiàng)目X運(yùn)營決策會(huì)為公司最高級別的工程運(yùn)營會(huì)，“工程啟動(dòng)會(huì)〞、“PMO聯(lián)絡(luò)會(huì)〞由總經(jīng)理召集，月度經(jīng)濟(jì)分析會(huì)由財(cái)務(wù)職能負(fù)責(zé)人召集，會(huì)議召開時(shí)間、形式及內(nèi)容詳見附件一?公司運(yùn)營決策會(huì)指引?工程運(yùn)營會(huì)由職能負(fù)責(zé)人召集〔工程團(tuán)隊(duì)內(nèi)召開〕，或提交總經(jīng)理審核后召開“運(yùn)營決策會(huì)〞，工程提交公司運(yùn)營決策會(huì)的議題及提交原那么詳見附件二?公司各工程提交運(yùn)營決策會(huì)指引?PMO及其相關(guān)概念定義[PMO定義]：ProjectManagementOffice即：地區(qū)公司工程運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。[PMO最高負(fù)責(zé)人〔主持人〕]：地區(qū)公司總經(jīng)理以下情況，由PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定：當(dāng)PMO成員之間不能達(dá)成共識不能實(shí)現(xiàn)相互承諾資源不能完成相互支持和配置時(shí)[PMO召集人]：由地區(qū)公司總經(jīng)理任命負(fù)責(zé)審核PMO會(huì)議議題負(fù)責(zé)除PMO會(huì)議決策以外的工程溝通、協(xié)調(diào)和管理[PMO成員]：地區(qū)公司各職能負(fù)責(zé)人〔部門經(jīng)理〕39PMO架構(gòu)40地區(qū)公司會(huì)議決策體系運(yùn)營會(huì)議體系非運(yùn)營會(huì)議體系地區(qū)公司會(huì)議管理體系

414

運(yùn)營會(huì)議體系1

PMO預(yù)案決策會(huì)拿地前2 PMO工程啟動(dòng)會(huì)3取得土地后15日內(nèi)階段成果審查會(huì)工程階段成果審查PMO關(guān)鍵決策會(huì)根據(jù)需要5

半年年度運(yùn)營總結(jié)會(huì)6月15日或6PMO月度運(yùn)營會(huì)12月15日 每月頭3個(gè)工 作日 7 工程周例會(huì)42每周五4

非運(yùn)營會(huì)議體系1

辦公周例會(huì)每周一2季度綜合指標(biāo)回 顧會(huì)3每季結(jié)束后15日內(nèi)跨部門研討會(huì)根據(jù)需要高層座談會(huì)5每季或不定期半年年度總結(jié)表彰會(huì)6半年年度總結(jié)表彰會(huì)

年度二個(gè)重要運(yùn)營決策會(huì)預(yù)案決策會(huì)就開展、營銷、研發(fā)提供資料進(jìn)行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性；找出關(guān)鍵方案節(jié)點(diǎn)、決策點(diǎn)和重要敏感指標(biāo)，討論如何提高工程競爭力和風(fēng)險(xiǎn)控制水平；對工程達(dá)成共識，對重要方案節(jié)點(diǎn)、工作包和工作質(zhì)量做出承諾；工程啟動(dòng)會(huì)在工程獲得后對工程進(jìn)行審視、推演；對工程一二級方案及目標(biāo)本錢預(yù)案進(jìn)行梳理；向工程負(fù)責(zé)人及工程職能負(fù)責(zé)人交底；進(jìn)一步達(dá)成共識，對方案、本錢以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹配。二個(gè)重要運(yùn)營管理會(huì)工程周例會(huì)工程團(tuán)隊(duì)成員參加，必要時(shí)請職能負(fù)責(zé)人參加團(tuán)隊(duì)成員互通信息，提出需配合解決的問題進(jìn)度方案〔非集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)〕的協(xié)商一致和承諾解決工程層面的問題，提出需PMO決策的問題和備選方案月度運(yùn)營會(huì)PMO成員及工程團(tuán)隊(duì)成員參加集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的決策決策工程提出的問題和方案通過工程收益、本錢、銷售等多維度分析工程管理案例分析、知識總結(jié)如何運(yùn)營決策？1、PMO會(huì)議中最重要的兩個(gè)會(huì)議是：預(yù)案決策會(huì)和工程啟動(dòng)會(huì)；2、預(yù)案決策會(huì)的質(zhì)量取決于對市場趨勢的判斷、對城市地段及發(fā)展的解讀、預(yù)案深度、企業(yè)在溢價(jià)和本錢上的競爭力；3、關(guān)鍵中的關(guān)鍵會(huì)議是工程啟動(dòng)會(huì)，假設(shè)該會(huì)議質(zhì)量差，通常會(huì)導(dǎo)致后期會(huì)議大量增加；4、每次PMO會(huì)議必須作出決定；5、不能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員不能參會(huì)，不愿承諾、不敢承諾、胡亂承諾的人員不得成為PMO成員；6、判斷是否胡亂承諾的方法就是在PMO會(huì)議上就承諾內(nèi)容〔往實(shí)施深度的方向〕向承諾人追問；如何運(yùn)營決策？7、工程職能負(fù)責(zé)人總傾向于把職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他工程相關(guān)的決策會(huì)議，表現(xiàn)出工程職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高；8、動(dòng)輒即將問題推向PMO會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開臨時(shí)PMO會(huì)議，表明該工程職能負(fù)責(zé)人、工程負(fù)責(zé)人或PMO召集人的能力有待提高；9、上述會(huì)議是根據(jù)不同目的作出的定義，實(shí)際操作中地區(qū)公司可將有的會(huì)議合并召開。2.2階段成果/會(huì)議管理體系－管理要點(diǎn)?XX公司運(yùn)營會(huì)議管理方法?〔2021版〕：提高決策效率附件一?XX公司“運(yùn)營決策會(huì)〞指引?2021版序會(huì)議名稱會(huì)議目的召集人召開時(shí)間參會(huì)人會(huì)議議題及資料1項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾。對項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，今天就預(yù)見和決策未來，設(shè)定項(xiàng)目的決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案總經(jīng)理土地取得后的30個(gè)工作日內(nèi)各職能負(fù)責(zé)人，中心經(jīng)理和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)相關(guān)人員見《XX項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理辦法》要求2PMO專題會(huì)（運(yùn)營專題會(huì)）運(yùn)營體系最高級別的決策會(huì)，PMO具體內(nèi)容詳見公司《決策會(huì)議管理辦法》總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營需要即時(shí)召開；多個(gè)項(xiàng)目同類議題，或同一項(xiàng)目多個(gè)議題可合并召開PMO成員（總經(jīng)理、及議題相關(guān)的職能負(fù)責(zé)人或職能模塊負(fù)責(zé)人）項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)相關(guān)人員由職能負(fù)責(zé)人提出上會(huì)議題和資料，經(jīng)總經(jīng)理審核后召開；3月度經(jīng)濟(jì)分析會(huì)以月度財(cái)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，對影響公司戰(zhàn)略發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營、公司管理重難點(diǎn)問題及解決方案進(jìn)行討論，以推動(dòng)公司高效地持續(xù)經(jīng)營財(cái)務(wù)職能負(fù)責(zé)人每月月初，通常為第十個(gè)工作日，具體由會(huì)議召集人確定?？偨?jīng)理、總經(jīng)理、各職能負(fù)責(zé)人、各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人詳見財(cái)務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析會(huì)模板2.2階段成果/會(huì)議管理體系－管理要點(diǎn)?XX公司運(yùn)營會(huì)議管理方法?〔2021版〕：提高決策效率附件二?XX公司各工程提交“運(yùn)營決策會(huì)〞指引?2021版2.2階段成果/會(huì)議管理體系－管理要點(diǎn)?XX公司運(yùn)營會(huì)議管理方法?〔2021版〕：提高決策效率附表：工程運(yùn)營須提交公司“運(yùn)營決策會(huì)〞的議題2.3本錢管理體系責(zé)任人制度責(zé)任約定項(xiàng)目工程經(jīng)理開發(fā)成本中工程部承辦涉及費(fèi)用所有事件的直接責(zé)任人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理開發(fā)成本中研發(fā)部承辦涉及費(fèi)用所有事件的直接責(zé)任人項(xiàng)目營銷經(jīng)理項(xiàng)目營銷費(fèi)用的直接責(zé)任人項(xiàng)目成本經(jīng)理除以上費(fèi)用外開發(fā)成本的直接責(zé)任人；全項(xiàng)目成本的管理責(zé)；開發(fā)成本所有費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、預(yù)警責(zé)任人；負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本編制、動(dòng)態(tài)成本月度回顧項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)分?jǐn)傔M(jìn)入項(xiàng)目的“部門費(fèi)用”；負(fù)責(zé)牽頭編制項(xiàng)目預(yù)算；負(fù)責(zé)項(xiàng)目收益分析及跟蹤。部門費(fèi)項(xiàng)包括：項(xiàng)目營銷費(fèi)用中的人工成本及行政辦公費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅。造價(jià)采購職能負(fù)責(zé)人全項(xiàng)目成本的責(zé)任人，牽頭編制全項(xiàng)目合約規(guī)劃；檢查、督促項(xiàng)目目標(biāo)成本制訂、動(dòng)態(tài)成本月度回顧2.3分階段進(jìn)行本錢管理 ?工程本錢預(yù)設(shè)? 工程設(shè)計(jì)階段目標(biāo)本錢工程本錢測算及驗(yàn)算〔**階段〕 **設(shè)計(jì)任務(wù)書本錢控制附件 工程目標(biāo)本錢 動(dòng)態(tài)本錢跟蹤 工程竣工本錢63 土地投標(biāo) 指導(dǎo)方案設(shè)計(jì) 驗(yàn)算、控制各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)工程合同簽訂 控制工程實(shí)際本錢2.3一個(gè)主線、三個(gè)階段

設(shè)計(jì)階段工程本錢經(jīng)理 74工程實(shí)施階段2.3管理方法工程啟動(dòng)版目標(biāo)本錢工程基準(zhǔn)版目標(biāo)本錢工程調(diào)整版目標(biāo)本錢工程竣結(jié)版目標(biāo)本錢動(dòng)態(tài)本錢回憶根據(jù)?工程目標(biāo)本錢〔啟動(dòng)版?，工程本錢經(jīng)理負(fù)責(zé)組織工程團(tuán)隊(duì)成員一起研討，最后由工程本錢經(jīng)理和工程研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)形成?工程設(shè)計(jì)階段本錢控制重點(diǎn)和控制方案?，并經(jīng)造價(jià)采購部總監(jiān)、研發(fā)總監(jiān)審核，公司總經(jīng)理審批；根據(jù)?工程設(shè)計(jì)階段本錢控制重點(diǎn)和控制方案?，工程研發(fā)經(jīng)理完成?方案設(shè)計(jì)任務(wù)書本錢控制附件?，經(jīng)工程本錢經(jīng)理、工程負(fù)責(zé)人、造價(jià)采購部總監(jiān)、研發(fā)總監(jiān)審核通過后，作為?方案設(shè)計(jì)任務(wù)書?的附件。項(xiàng)目制度責(zé)任約定前置條件啟動(dòng)會(huì)上項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員對該項(xiàng)目詳細(xì)推演，因此主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配比、景觀亮點(diǎn)、體驗(yàn)區(qū)、周邊市政接口等信息較為明晰提交人項(xiàng)目成本經(jīng)理提交時(shí)間啟動(dòng)會(huì)成果審批完成后5個(gè)工作日內(nèi)提交上網(wǎng)回顧及管控啟動(dòng)會(huì)目標(biāo)成本通過審批后，于次月開始按月進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧，并進(jìn)入成本管控體系與基準(zhǔn)版關(guān)系如啟動(dòng)會(huì)之前已經(jīng)完成“第一批”報(bào)批手續(xù)，則項(xiàng)目成本經(jīng)理可于啟動(dòng)會(huì)成果審批完成后5個(gè)工作日內(nèi)直接將《目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）》作為《目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）》提交上網(wǎng)項(xiàng)目制度責(zé)任約定前置條件“第一批”（同一運(yùn)營分期內(nèi)，如果分為幾個(gè)批次進(jìn)行方案報(bào)批，則以第一批報(bào)批的日期為準(zhǔn)）方案審查意見取得提交人項(xiàng)目成本經(jīng)理提交時(shí)間取得“第一批”方案審查意見書后10個(gè)工作日內(nèi)分?jǐn)傄笮璋凑粘杀痉謹(jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偦仡櫦肮芸鼗鶞?zhǔn)版目標(biāo)成本通過審批后，于次月開始按月進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧，并進(jìn)入成本管控體系項(xiàng)目制度責(zé)任約定前置條件1.目標(biāo)成本發(fā)生增減變化累計(jì)（不含土地成本）大于±2%；

2.目標(biāo)成本增減變化絕對值累計(jì)大于1000萬元。

3.除以上情況外，是否需要調(diào)整目標(biāo)成本，由項(xiàng)目成本經(jīng)理及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)依據(jù)實(shí)際情況作出判斷；或由系統(tǒng)發(fā)出預(yù)警后，項(xiàng)目成本經(jīng)理進(jìn)行調(diào)整，并發(fā)起審批提交人項(xiàng)目成本經(jīng)理提交時(shí)間無需提交的相關(guān)資料調(diào)整版目標(biāo)成本必須提供成本調(diào)整的詳實(shí)依據(jù)，包括但不限于城市新政影響、規(guī)劃指標(biāo)變化、測算指標(biāo)更新、預(yù)估合約調(diào)整等

調(diào)整版目標(biāo)成本必須提供以前各調(diào)整版本的累計(jì)調(diào)整情況

項(xiàng)目投資模型隨目標(biāo)成本的調(diào)整進(jìn)行更新項(xiàng)目制度責(zé)任約定前置條件工程完工提交人項(xiàng)目成本經(jīng)理提交時(shí)間每年1-6月竣工備案的項(xiàng)目在本年度6月30日前/每年7-12月竣工備案的項(xiàng)目在本年度12月31日前，由項(xiàng)目成本經(jīng)理根據(jù)預(yù)計(jì)結(jié)算情況進(jìn)行調(diào)整，并發(fā)起審批項(xiàng)目制度責(zé)任約定回顧時(shí)間l每月3日前，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)在成本系統(tǒng)中提交《動(dòng)態(tài)成本月度回顧報(bào)告》，從《目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）》/“《目標(biāo)成本（基準(zhǔn)版）》”提交后次月開始，直至項(xiàng)目整體竣工備案后《目標(biāo)成本（竣備版）》審批完成回顧工作?已確認(rèn)變更金額，由合同責(zé)任人錄入項(xiàng)目成本。其中，總包單位典型樓座施工圖預(yù)算要求在主體建筑、結(jié)構(gòu)施工圖出圖后60工作日內(nèi)完成，按照典型樓座的指標(biāo)完成項(xiàng)目的整體成本回顧，包括各業(yè)態(tài)的建安成本指標(biāo)回顧，并錄入成本系統(tǒng)；?經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商等發(fā)生的合同金額發(fā)生變化，由專業(yè)責(zé)任人按照相關(guān)制度要求進(jìn)行確認(rèn)及審核后7天內(nèi)錄入成本系統(tǒng)。

?已簽合同預(yù)估變更金額，由合同責(zé)任人預(yù)估，錄入成本系統(tǒng)。

?合約規(guī)劃的增減、金額變化，由成本經(jīng)理負(fù)責(zé)清理，錄入成本系統(tǒng)。

?合約規(guī)劃按照合同分類每季度末進(jìn)行歸集

?庫存材料費(fèi)每月結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目成本。由造價(jià)采購部安排專人完成該項(xiàng)工作，項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)審核?；仡櫾瓌t動(dòng)態(tài)成本回顧＝上月動(dòng)態(tài)成本回顧+回顧金額

回顧金額：包括所有回顧項(xiàng)目對應(yīng)的金額，回顧說明需（詳見附件）做為附件上傳至成本系統(tǒng)動(dòng)態(tài)成本回顧頁面動(dòng)態(tài)本錢跟蹤及管理83動(dòng)態(tài)本錢跟蹤及管理842.4CRM系統(tǒng)〔銷售管理體系〕2.4CRM系統(tǒng)〔銷