書

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１總則

１０１為適應(yīng)北京市房屋面積測算工作發(fā)展的需要并對ＧＢ／

Ｔ１７９８６－２０００《房產(chǎn)測量規(guī)范》進行細化和補充，制定本規(guī)程。

１０２本規(guī)程規(guī)定了房屋面積測算工作的基本定義、基本流程，

統(tǒng)一了房屋面積測算的技術(shù)口徑、計算程序，提出了房屋面積測

算成果的標準格式。

１０３本規(guī)程適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)房屋管理工作中各類房屋

的面積測算工作。

１０４北京市行政區(qū)域內(nèi)的房屋面積測算工作除應(yīng)遵守本規(guī)程

外，尚應(yīng)符合國家及北京市現(xiàn)行相關(guān)標準的規(guī)定。

１

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２術(shù)語和定義

２１房屋面積測算術(shù)語

２１１房屋面積測算ｂｕｉｌｄｉｎｇａｒｅａｓｕｒｖｅｙｉｎｇａｎｄｍａｐｐｉｎｇ

利用測繪和計算機輔助的技術(shù)和方法，采集和表述房屋相關(guān)

信息，為房屋管理等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

２１２房屋面積測算成果ｐｒｏｄｕｃｔｓｏｆｂｕｉｌｄｉｎｇａｒｅａｓｕｒｖｅｙｉｎｇａｎｄ

ｍａｐｐｉｎｇ

房屋面積測算工作所生產(chǎn)的各類圖表、數(shù)據(jù)的總集。包括房

屋登記表集（示例參考附錄Ａ），房屋面積測算技術(shù)報告書（示例

參考附錄Ｂ），房產(chǎn)平面圖集（示例參考附錄Ｃ）及以上資料格式

化的電子數(shù)據(jù)。

２１３房屋建筑面積ｂｕｉｌｄｉｎｇａｒｅａ

層高在２．２０ｍ以上（含２．２０ｍ，以下同），有上蓋的永久性建

筑的外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和。包括陽

臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

２１４房屋套內(nèi)建筑面積ａｒｅａｏｆｔｈｅｉｎｓｉｄｅｐｒｏｐｅｒｔｙ

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體

面積，及套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。非成套房屋的套內(nèi)建筑

面積參考成套房屋的套內(nèi)建筑面積定義計算。

２１５房屋使用面積ｕｓａｂｌｅｆｌｏｏｒａｒｅａ（ＵＦＡ）

房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影

面積計算。房屋的套內(nèi)使用面積包括：套內(nèi)臥室、起居室、過廳、

過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜、為本套所獨自使用

的門廊、門斗、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道

井等。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚

度計入使用面積。

２

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２１６房屋套內(nèi)墻體面積ｗａｌｌａｒｅａ

成套房屋套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支

撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的

分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一

半計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套

內(nèi)墻體面積。以固定界址點連線作為界線的車位、有圍護結(jié)構(gòu)的

商業(yè)攤位等，其使用空間內(nèi)和與其使用空間毗鄰的為整幢建筑提

供圍護或承重作用的柱、垛、墻，不可計入攤位、車位等套內(nèi)墻

體面積。

２１７房屋專有部分ｐｒｉｖａｔｅａｒｅａ

建筑物內(nèi)具有獨立構(gòu)造和用途的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或

者特定空間。具有構(gòu)造上和利用上的獨立性。建筑物內(nèi)共有部分

以外的均為專有部分。

２１８房屋共有部分ｃｏｍｍｏｎａｒｅａ

建筑物內(nèi)供業(yè)主使用的人員通行、公共設(shè)施（樓內(nèi)部分）等

以及建筑物以外、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施、物業(yè)

服務(wù)用房等。共有部分分為可分攤部分和不可分攤部分。

２１９房屋建筑面積預(yù)測算ｆｏｒｅｃａｓｔｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎｏｆｂｕｉｌｄｉｎｇａｒｅａ

依據(jù)規(guī)劃批準后的設(shè)計圖，根據(jù)本規(guī)程，對房屋的特征信息

進行圖上采集計算，并同時生成房屋物理數(shù)據(jù)，出具房屋面積測

算成果，為房屋管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程。

２１１０房屋建筑面積實測算ｐｈｙｓｉｃａｌｓｕｒｖｅｙｉｎｇｂｕｉｌｄｉｎｇａｒｅａ

房屋竣工后，根據(jù)本規(guī)程，對房屋的特征信息進行實地采集

計算，并同時生成房屋物理數(shù)據(jù)，出具房屋面積測算成果，為房

屋管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程。

２１１１房屋面積變更測算ｓｕｒｖｅｙｉｎｇｂｕｉｌｄｉｎｇａｒｅａｆｏｒｉｔｓａｌｔｅｒｎａ

ｔｉｎｇ

因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、房屋面積等發(fā)生變化而進行的房屋面積

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測算。

２１１２房屋面積測算草圖ｓｕｒｖｅｙｉｎｇｄｒａｆｔ

建筑物內(nèi)部、建筑之間相對位置關(guān)系和房產(chǎn)調(diào)查的實地記錄。

是房屋面積計算、出具房屋面積測算成果的原始依據(jù)。

２１１３房屋基本單元ｅｌｅｍｅｎｔａｒｙｂｕｉｌｄｉｎｇｓｐａｃｅ

有圍護結(jié)構(gòu)或固定界線、可以獨立使用并且有明確、唯一的

編號（幢號、樓號或房號等）的房屋或者特定空間。

２１１４幢ｎａｔｕｒａｌｂｕｉｌｄｉｎｇ

獨立的，具有共同共有部位且地下基礎(chǔ)或地上建筑為同一結(jié)構(gòu)

整體的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。也叫物理幢，自然幢。

２１１５幢號ｔｈｅｏｎｌｙｎｕｍｂｅｒｇｉｖｅｎｔｏａｎａｔｕｒａｌｂｕｉｌｄｉｎｇ

在一定的地域范圍內(nèi)，按照一定的編號規(guī)則，為一幢房屋所

編立的唯一的數(shù)據(jù)標識。是確定房屋所有權(quán)具體位置的標志，是

房屋產(chǎn)權(quán)登記的基本編號依據(jù)。

２１１６邏輯幢ｌｏｇｉｃｂｕｉｌｄｉｎｇ

根據(jù)數(shù)據(jù)組織和管理的需要，對自然幢按結(jié)構(gòu)或類型進行邏

輯分割而成的房屋。

２１１７邏輯幢號ｌｏｇｉｃｂｕｉｌｄｉｎｇｎｕｍｂｅｒ

也稱復(fù)合幢號，在幢號的基礎(chǔ)上，根據(jù)對自然幢的邏輯分割

編立的多級數(shù)據(jù)標識，采用“幢號－二級幢號－三級幢號－

……”的格式編立。

２１１８樓號ｂｕｉｌｄｉｎｇｎｕｍｂｅｒ

由公安部門以地名管理部門頒布的標準地名為依據(jù)，按照一

定的編號規(guī)則批準的平、樓房的門牌號、樓牌號。

２１１９房號ｒｏｏｍｎｕｍｂｅｒ

一幢房屋內(nèi)劃分出的若干套房間的編號，是房屋內(nèi)部產(chǎn)權(quán)劃

分的基本編號依據(jù)。

２１２０中誤差ｓｔａｎｄａｒｄｄｅｖｉａｔｉｏｎ

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中誤差估值的簡稱，是多次測量值與測量最或然值的差值平

方和的算術(shù)平均值的平方根。

２１２１限差ｔｏｌｅｒａｎｃｅ

一定測量條件下規(guī)定的測量誤差絕對值的限值。

２２建筑術(shù)語

２２１層高ｓｔｏｒｅｙｈｅｉｇｈｔ

上下兩層樓板結(jié)構(gòu)面之間或樓板結(jié)構(gòu)面與地板結(jié)構(gòu)面之間的

垂直距離。

２２２室內(nèi)凈高ｉｎｔｅｒｉｏｒｎｅｔｓｔｏｒｅｙｈｅｉｇｈｔ

樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。

２２３自然層ｎａｔｕｒａｌｓｔｏｒｅｙ

按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。自然層按照完整的自然數(shù)序

列（１，２，３……）計數(shù)，夾層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層、

避難層、附屬層等不計入自然層數(shù)。

２２４夾層ｉｎｔｅｒｌａｙｅｒｓ

在一個樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式增設(shè)的樓層。

２２５架空層ｏｐｅｎｆｌｏｏｒ

僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層。

２２６結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層ｔｒａｎｓｆｅｒｓｔｒｕｃｔｕｒｅｌａｙｅｒ

建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同

結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。

２２７設(shè)備層ｍｅｃｈａｎｉｃａｌｌａｙｅｒ

建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管

道且供人員進入操作用的樓層。

２２８避難層ｒｅｆｕｇｅｓｔｏｒｅｙ

建筑高度超過１００ｍ的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的

供人們疏散避難的樓層。

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２２９屋面（頂）層ｒｏｏｆｆｌｏｏｒ

在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件

和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。

２２１０地下室ｂａｓｅｍｅｎｔ

房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的１／２者。

２２１１半地下室ｓｅｍｉ－ｂａｓｅｍｅｎｔ

房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的１／３，

且不超過１／２者。

２２１２走廊ｃｏｒｒｉｄｏｒ

建筑物內(nèi)設(shè)置的套外使用的水平交通空間。

２２１３過道ａｉｓｌｅ

建筑物內(nèi)設(shè)置的套內(nèi)使用的水平交通空間。

２２１４挑廊ｏｖｅｒｈａｎｇｉｎｇｃｏｒｒｉｄｏｒ

挑出建筑物外墻的水平交通空間。

２２１５檐廊ｅａｖｅｓｇａｌｌｅｒｙ

設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。

２２１６回廊ｃｌｏｉｓｔｅｒ

在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。

２２１７架空通（走）廊ａｒｉａｌｃｏｒｒｉｄｏｒ

建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)

置的走廊。

２２１８門斗ｆｏｙｅｒ

在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風、御寒等作用的有蓋過

渡性建筑空間。門斗一般由建筑主體凹進形成，借助于建筑墻體

形成圍護。

２２１９門廊ｐｏｒｃｈ

位于建筑物出入口處、凸出于建筑主體的、有獨立圍護及頂

蓋的建筑空間。

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２２２０雨篷ａｗｎｉｎｇ

設(shè)置在建筑物進出口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。

２２２１陽臺ｂａｌｃｏｎｙ

建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的有頂蓋及圍護結(jié)構(gòu)的

永久性空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動之用。

２２２２露臺ｔｅｒｒａｃｅ

與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以

上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為

露臺。

２２２３凸窗ｂａｙｗｉｎｄｏｗ

為房間采光和美化造型而設(shè)置的窗臺高度大于等于０．２０ｍ

的凸出外墻的窗。

２２２４落地窗ｆｒｅｎｃｈｗｉｎｄｏｗ

窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺高度小于０．２０ｍ

的窗，前者為平臺式落地窗，后者為反凸式落地窗。

２２２５圍護結(jié)構(gòu)ｅｘｔｅｒｉｏｒ－ｐｒｏｔｅｃｔｅｄｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ

圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。

２２２６建筑幕墻ｂｕｉｌｄｉｎｇｃｕｒｔａｉｎｗａｌｌ

由金屬構(gòu)架與板材組成的，不承擔主體結(jié)構(gòu)載荷與作用的建

筑外圍護結(jié)構(gòu)。

２２２７圍護性幕墻ｅｘｔｅｒｉｏｒ－ｐｒｏｔｅｃｔｅｄｃｕｒｔａｉｎｗａｌｌ

直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。

２２２８裝飾性幕墻ｄｅｃｏｒａｔｉｖｅｃｕｒｔａｉｎｗａｌｌ

設(shè)置在建筑物局部墻體外起裝飾作用的幕墻。

２２２９勒腳ｐｌｉｎｔｈ

建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。

２２３０變形縫ｄｅｆｏｒｍａｔｉｏｎｊｏｉｎｔ

為防止建筑物在外界因素作用下，結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生附加變形和

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應(yīng)力，導致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預(yù)留的構(gòu)造縫，包括伸

縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫。

２２３１永久性頂蓋ｐｅｒｍａｎｅｎｔｐｌａｆｏｎｄ

經(jīng)設(shè)計的，結(jié)構(gòu)牢固，可供永久使用的頂蓋。

２２３２騎樓、過街樓ｂｒｉｄｇｅｇａｌｌｅｒｙ

樓層部分跨在公共街巷上的臨街樓房。

２２３３門廳ｅｎｔｒａｎｃｅｈａｌｌ

建筑物中位于入口處用于接待和分配人流、物流及聯(lián)系各主

要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。

２２３４大堂ｈａｌｌ

具有休息、會客、接待、商務(wù)等功能的較大的門廳。

２２３５樓（電）梯間ｓｔａｉｒｗｅｌｌ

用以容納樓（電）梯，并由墻面或豎向定位平面限制的空

間。

２２３６前室ａｎｔｅｒｏｏｍ

設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建

筑空間。

２２３７臺階ｓｔｅｐｓ

室外或室內(nèi)在地坪或同一樓層不同高度處設(shè)置的供人行走的

階梯。

２２３８室外臺階ｏｕｔｄｏｏｒｓｔｅｐｓ

因室外地坪與建筑物主要入口存在高差，位于建筑物外由地

坪通向建筑物主要入口修建的階梯稱之為室外臺階。

２２３９管道井ｐｉｐｅｓｈａｆｔ

建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道。

２２４０煙道ｓｍｏｋｅｆｌｕｅ

排出各種煙氣的管道。

２２４１核心筒ｃｏｒｅｐａｒｔｏｆａｂｕｉｌｄｉｎｇｈｏｌｄｉｎｇｖｅｒｔｉｃａｌｔｒａｆｉｃｅ

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ｑｕｉｐｍｅｎｔｓａｎｄｐｉｐｅｌｉｎｅｓ

建筑物中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑

空間的結(jié)構(gòu)體系。

２２４２中庭ａｔｒｉｕｍ

建筑物中設(shè)置的用于休閑、人流匯聚的超過一個層高的有蓋

建筑空間。

２２４３天井ｓｍａｌｌｙａｒｄ

四面有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另

兩面有圍墻時中間的空地，主要用于房屋采光、通風。

２２４４公共（消防）通道ｐｕｂｌｉｃｐａｓｓａｇｅ

為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連

通的穿越建筑的通道。

２２４５室外樓梯ｅｘｔｅｒｉｏｒｓｔａｉｒｓ

位于建筑物外，聯(lián)系地面與建筑物不同高度入口或聯(lián)系建筑

物不同高度入口之間的樓梯稱之為室外樓梯。

２２４６斜面結(jié)構(gòu)屋頂、坡屋頂ｐｉｔｃｈｅｄｒｏｏｆ

建筑空間中，上頂蓋由非水平結(jié)構(gòu)構(gòu)成的屋頂。

２２４７棚ｓｈｅｄ

由單排或多排柱、頂蓋構(gòu)成的室外空間。

２２４８中式房屋、古建Ｃｈｉｎｅｓｅ－ｓｔｙｌｅｂｕｉｌｄｉｎｇ、ｈｉｓｔｏｒｉｃ

ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ

具有中國傳統(tǒng)建筑風格和形式，使用中國傳統(tǒng)建筑材料，按

照中國傳統(tǒng)建造方式建造的房屋。

２２４９仿古中式房屋ｉｍｉｔａｔｉｖｅＣｈｉｎｅｓｅ－ｓｔｙｌｅｂｕｉｌｄｉｎｇ

具有中國傳統(tǒng)建筑風格和形式的房屋。

２２５０臺明ｓｔｅｒｅｏｂａｔｅ

為建筑物顯露的臺基。用磚或石砌成的平臺，再在其上方建

立建筑物。

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３房屋面積測算草圖及數(shù)據(jù)采集

３１房屋面積測算草圖

３１１實地進行房屋數(shù)據(jù)采集時，必須繪制房屋面積測算草圖。

草圖可以使用建設(shè)工程施工圖、竣工圖的電子版本制作，可以參

考建設(shè)工程施工圖、竣工圖繪制，當無法獲得建設(shè)工程施工圖和

竣工圖時，應(yīng)在數(shù)據(jù)采集現(xiàn)場繪制。

３１２在保證圖面清晰、布局合理的基礎(chǔ)上，草圖的規(guī)格宜采

用標準紙張大?。粒?、Ａ３幅面，同一項目宜采用統(tǒng)一規(guī)格的面積

測算草圖。

３１３房屋數(shù)據(jù)實地采集前草圖的繪制應(yīng)滿足以下要求：

１應(yīng)繪制所要測量房產(chǎn)的界線、分產(chǎn)權(quán)界線，共有部分界

線及其所在部位。

２夾層、架空層、設(shè)備層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層等應(yīng)單獨

繪制草圖并注明所在部位。

３應(yīng)依據(jù)相關(guān)資料注記共有部分的名稱。

４應(yīng)繪制房屋的平臺、斜坡屋頂下方不計入建筑面積部位

的圖形。

５應(yīng)繪制室內(nèi)墻體、柱垛、煙道、垃圾道、通風道等凸凹

部位的圖形。

３１４草圖的現(xiàn)場注記應(yīng)滿足以下要求（示例參考附錄Ｄ）：

１外業(yè)數(shù)據(jù)采集的草圖記錄必須在實地完成。

２房屋面積測算草圖上的數(shù)據(jù)只可劃改，不可涂改。

３實際測量的數(shù)據(jù)應(yīng)標注在草圖的相應(yīng)位置，當無法標注

時，應(yīng)引至空白處標注清楚。

４草圖上漢字的字頭一律向北（上）注記，數(shù)字字頭應(yīng)向

北（上）、向西（左）注記。沿墻體所測得的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)當緊靠

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草圖上相應(yīng)的墻體處平行于墻體記錄。

５應(yīng)注記現(xiàn)場測量的邊長數(shù)據(jù)、墻厚數(shù)據(jù)及層（凈）高數(shù)

據(jù)。

６跨墻體、跨構(gòu)筑物（如在草圖上可顯示的垛、凹槽）測

得數(shù)據(jù)必須在草圖上標出該長度的起止位置。墻厚數(shù)據(jù)的圓圈必

須壓住該數(shù)據(jù)所表示的墻體。

７應(yīng)注記房屋坐落、街巷名稱、鄰戶門牌、指北方向、實

際樓號、幢號、單元號、房間號、層數(shù)、所在層次、標注實際開

門位置等。

８應(yīng)在草圖上標注陽臺的封閉狀況、凸窗的窗臺狀況、平

臺的位置及其它特殊部位說明。

９應(yīng)注記測量員、記錄員、檢查員、儀器編號、測量日期、

必要時加注天氣狀況。

１０當草圖所示與房屋現(xiàn)實狀況不一致時，宜另繪草圖，也

可直接在草圖上修改，同時應(yīng)標注被改動部位。

３２房屋物理數(shù)據(jù)采集

３２１房屋數(shù)據(jù)的實地采集：

１已建成或局部建成的房屋，需要該房屋的各類可測得數(shù)

據(jù)時，必須進行實地采集。

２采集設(shè)備一般包括：經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距

儀、紅外測距儀、全站儀、全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)等。

３采集內(nèi)容一般包括：房屋的邊長數(shù)據(jù)、房屋的墻體厚度

數(shù)據(jù)、房屋特征點的位置數(shù)據(jù)、房屋的房角坐標數(shù)據(jù)。

４實地采集時，形狀規(guī)則的房屋，要進行總尺和分尺邊長

數(shù)據(jù)校核。

５實地采集時，相同的套或單元應(yīng)進行數(shù)據(jù)檢核，總長度

或分段長度應(yīng)有多余測量數(shù)據(jù)。

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６已竣工房屋存在不規(guī)則形狀時，可使用儀器實測該形狀

幾何要素，通過幾何公式計算房屋建筑面積；也可實測該形狀若

干特征點或拐點的點位，通過解析法計算建筑面積。

７當房屋的邊長較長且直接測量有困難時，或需要校核總

邊長與分段邊長之和而又無法直接測量總邊長時，可使用儀器實

測坐標后通過解析法計算相應(yīng)邊長值。

３２２層高測量：

１有建設(shè)工程施工圖的竣工房屋，實測層高平均值與設(shè)計

值之差在±０．０２ｍ范圍內(nèi)時，可認為竣工層高與設(shè)計層高相符，

層高取設(shè)計值；無建設(shè)工程施工圖的竣工房屋，必須全部實測，

其層高以同一層高度相同部分不同位置實測層高數(shù)據(jù)的平均值為

準。

２一般情況下層高數(shù)據(jù)應(yīng)當由凈高數(shù)據(jù)和在測量凈高位置

處的結(jié)構(gòu)頂板厚度數(shù)據(jù)組成。

３２３斜坡屋頂及傾斜墻體房屋邊長的數(shù)據(jù)采集：

１當一間（單元）房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為

向內(nèi)傾斜的斜面，應(yīng)分別測量層高在２．２０ｍ以上和以下兩部分

的邊長數(shù)值并輔以略圖說明。

２當房屋的墻體為向外傾斜的斜面時，邊長尺寸量取到傾

斜位置底部。

３當斜坡屋頂及傾斜墻體房屋的層高難于測量時，應(yīng)量取

室內(nèi)凈高２．１０ｍ處，同時量取相應(yīng)的定位數(shù)據(jù)。

３２４陽臺、平臺、廊、窗的數(shù)據(jù)采集：

１陽臺需采集的數(shù)據(jù)包括：陽臺頂板水平投影尺寸、陽臺

圍護結(jié)構(gòu)的尺寸、陽臺頂板水平投影域與陽臺圍護結(jié)構(gòu)水平投影

域的相對位置關(guān)系、陽臺頂板至底板的垂直距離。當陽臺的圍護

結(jié)構(gòu)突出于陽臺底板之外時，還應(yīng)采集陽臺底板的水平投影尺

寸。

１２

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２平臺需采集的數(shù)據(jù)包括：平臺下方建筑的外圍尺寸、平

臺下方建筑外圍與平臺周邊建筑外圍的相對位置關(guān)系。

３有柱廊需量取廊柱之間、廊柱與廊的圍護結(jié)構(gòu)之間的相

對位置關(guān)系；無柱廊應(yīng)量取廊的頂蓋水平投影面積及位置數(shù)據(jù)。

對于異型柱所構(gòu)成的圍護結(jié)構(gòu)，量取異型柱２．１０ｍ高度處的柱

外圍尺寸作為該圍護的尺寸。

４窗需要量取窗外側(cè)與主體墻的位置關(guān)系，量取窗臺與樓

（地）面之間的位置關(guān)系、窗底板到頂板之間的垂直距離。

３２５墻體及以墻體起算的數(shù)據(jù)采集：

１墻體分為建筑物室內(nèi)墻體和建筑物外墻體。

２采集建筑物內(nèi)的邊長及室內(nèi)墻體厚度數(shù)據(jù)時，應(yīng)取未進

行裝飾貼面處理的部位進行測量。

３建筑物的外墻體包括結(jié)構(gòu)墻體、保溫層以及敷設(shè)于其外

的貼面、掛層、幕墻等（用于裝飾造型的除外）。實測建筑物外

廓邊長及外墻體的厚度時，應(yīng)沿建筑物外墻體的最外層表面的勒

腳以上量取數(shù)據(jù)。

３２６車位、商業(yè)攤位等特殊房屋的數(shù)據(jù)采集：

１以界址點連線作為界線的車位，量取相鄰界址點間直線

距離及界址點相對位置關(guān)系。

２車位、商業(yè)攤位有圍護結(jié)構(gòu)的，量取圍護結(jié)構(gòu)所圍成的

空間距離尺寸及圍護結(jié)構(gòu)厚度。

３２７對地下空間（含地下室）進行房屋邊長測量時，可實測

室內(nèi)邊長，及外墻厚度。當外墻厚度無法測量時，可參考建設(shè)工

程施工圖。

３３房屋信息數(shù)據(jù)采集

３３１房屋信息數(shù)據(jù)采集主要包括：確認建筑物名稱、坐落、

建筑結(jié)構(gòu)、房屋用途、房屋樓號與房號、房屋分幢及幢號編注、

１３

犇犅１１／犜６６１－２００９

房屋層數(shù)等以及與建筑物有關(guān)的產(chǎn)權(quán)人及委托人信息。

３３２建筑物名稱根據(jù)有關(guān)部門批準的項目名稱進行采集。

３３３房屋建筑面積預(yù)測算中，建筑物坐落根據(jù)國有土地使用

權(quán)證記載的坐落進行采集；房屋建筑面積實測算中，建筑物坐落

根據(jù)有關(guān)部門批復(fù)的房屋用地所在街道的名稱和門牌號進行采

集。

３３４房屋用途根據(jù)規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃文件內(nèi)容進行采集。

３３５房屋建筑面積預(yù)測算中，房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)有關(guān)部門審

驗合格的建設(shè)工程施工圖的相關(guān)內(nèi)容進行采集；房屋建筑面積實

測算中，根據(jù)房屋竣工驗收備案表的相關(guān)內(nèi)容進行采集。房屋建

筑結(jié)構(gòu)可參考ＧＢ／Ｔ１７９８６－２０００《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄Ａ表

Ａ５。

３３６房屋的樓號及房號

１房屋建筑面積預(yù)測算中，房屋的樓號按照房屋規(guī)劃文件

確定的編號編注。

２房屋建筑面積實測算中，房屋樓號的設(shè)置與變更須具備

有關(guān)部門出具的《北京市門樓牌編號證明信》。

３房屋的房號不得使用字母或單位名稱等，一棟樓內(nèi)的房

號不得重復(fù)且房屋轉(zhuǎn)移登記時的房號應(yīng)與初始登記時的房號一

致。

４注記房屋的樓號及房號時，房屋的門牌號注記在房屋院

落實際開門處，并加括號；房屋的樓牌號注記在房廓線內(nèi)右上

角；房屋的房號注記在房屋實際開門處，并加括號。

３３７房屋分幢及幢號編注

１應(yīng)根據(jù)房屋建筑結(jié)構(gòu)及其他房屋管理要求對自然幢進行

分幢，并根據(jù)數(shù)據(jù)組織和管理的需要對自然幢進行邏輯分割劃分

邏輯幢，在分幢的基礎(chǔ)上分別編注物理幢號和邏輯幢號。

２房屋建筑面積預(yù)測算不需編注物理幢號及邏輯幢號，房

１４

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屋建筑面積實測算中所有房屋按分幢情況編注物理幢號及邏輯幢

號，不得重復(fù)、丟漏。

３房屋物理幢號以宗地為單位，自進大門起，從左到右，

從前到后，用數(shù)字１、２、……順序按Ｓ形編號。邏輯幢號參考

物理幢號的編注方式進行。物理幢號與邏輯幢號注在房廓線內(nèi)左

下角，并加括號表示。

４房屋狀況發(fā)生變更，幢號的調(diào)整方法按本規(guī)程第７．３節(jié)

規(guī)定執(zhí)行。

３３８房屋層數(shù)

１房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

２房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±０以

上計算。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾

層。地下層次以負數(shù)表示。

３采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在

２．２０ｍ以上的，計算自然層數(shù)。

４在采集房屋層數(shù)信息時，無論相關(guān)文件對于房屋的自然

層層數(shù)如何描述（如０．５層，缺失自然數(shù)序列某一層等），房屋

自然層層數(shù)均按照自然數(shù)序列計數(shù)。

５假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，

以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計自然層數(shù)。

３３９建筑物有關(guān)的產(chǎn)權(quán)人及委托人信息包括：產(chǎn)權(quán)人和委托

人的名稱、地址、企業(yè)編碼、聯(lián)系方式等。其中，產(chǎn)權(quán)人名稱、

地址、企業(yè)編碼等根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的組織機構(gòu)代碼證進行采集；委托

人名稱及聯(lián)系方式等由委托方提供。

１５

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４房屋建筑面積計算

４１計算通則

４１１計算全部建筑面積的范圍應(yīng)符合ＧＢ／Ｔ１７９８６－２０００《房

產(chǎn)測量規(guī)范》第８．２．１條規(guī)定。

４１２計算一半建筑面積的范圍應(yīng)符合ＧＢ／Ｔ１７９８６－２０００《房

產(chǎn)測量規(guī)范》第８．２．２條規(guī)定。

４１３不計算建筑面積的范圍應(yīng)符合ＧＢ／Ｔ１７９８６－２０００《房產(chǎn)

測量規(guī)范》第８．２．３條規(guī)定。

４１４房屋面積測算是對房屋各層水平投影面積的測量與計算，

長度以米為單位，取至０．０１ｍ；面積以平方米為單位，取至

０．０１ｍ２；共有面積分攤系數(shù)取至小數(shù)點后第六位。

４２計算細則

４２１層高及凈高的計算，如圖４．２．１所示：

１層高取上下相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，

凈高取樓（地）面至上部樓板底面之間垂直距離。厚度不大于

０．０２ｍ的結(jié)構(gòu)找平層視作結(jié)構(gòu)層一部分。

２同一樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊

層等形成的局部凈高度不足２．１０ｍ的部分，其層高取所在樓層

的層高值。

３同一樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊

層等形成的局部凈高度不足２．１０ｍ的部分，其凈高取所在樓層

的凈高值。

４２２特殊情形的房屋面積計算：

１建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按層

高在２．２０ｍ以上或無法直接測量層高時按其室內(nèi)凈高在２．１０ｍ

１６

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以上（含２．１０ｍ，以下同）部分的水平投影計算全部建筑面積；

建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面

積。

圖４２１層高及凈高計算圖示

２坡屋頂、穹型頂建筑，按層高在２．２０ｍ以上的或無法直

接測量層高時按其室內(nèi)凈高在２．１０ｍ以上部分的水平投影計算

全部建筑面積。

３多排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等棚柱結(jié)

構(gòu)的建筑按柱外圍水平投影計算建筑面積；若柱為內(nèi)傾斜柱，以

柱距離地面２．１０ｍ處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計算全部建

筑面積；若柱為外傾斜柱，則以柱最底端外側(cè)連線水平投影范圍

內(nèi)的部分計算全部建筑面積，如圖４．２．２所示。

圖４２２棚柱結(jié)構(gòu)建筑面積計算圖示

４在建筑物中層高２．２０ｍ以上的樓層內(nèi)設(shè)置局部夾層的，

當夾層及下方建筑空間的層高度均小于２．２０ｍ時，計算一層建

１７

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筑面積。

５在不全封閉的體育場內(nèi)，有永久性上蓋且層高在２．２０ｍ

以上的看臺，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

６立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層

計算建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高在２．２０ｍ以上結(jié)構(gòu)層分別

計算建筑面積。

７用于檢修、消防的爬梯，不計算建筑面積。

８與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計

算建筑面積。

４２３陽臺、平臺（露臺）的面積計算：

１陽臺與平臺的區(qū)分：無論底板是借助于下層屋面還是獨

立懸挑，也無論臺下方是房間還是陽臺，臺上方有蓋者為陽臺，

無蓋者視為平臺，如圖４．２．３－１所示。

圖４２３－１陽臺與平臺的區(qū)分

２全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算全部建筑面積。

３有頂蓋的不封閉陽臺，當陽臺寬度或陽臺進深小于等于

０．６０ｍ時，該陽臺不計算建筑面積，如圖４．２．３－２所示。

１８

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圖４２３－２不封閉陽臺面積計算圖示

４有頂蓋的不封閉陽臺，當其上蓋高度達到或超過兩個自

然層高度，視作陽臺無頂蓋不計算建筑面積，如圖４．２．３－３所

示。

圖４２３－３不封閉陽臺面積計算圖示

１９

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５當不封閉陽臺上蓋高度小于兩個自然層高時，如上蓋水

平投影域落在陽臺外圍水平投影域之內(nèi)的面積小于陽臺外圍水平

投影面積一半，該陽臺不計算建筑面積；如陽臺上蓋水平投影域

落在陽臺外圍水平投影域之內(nèi)的面積大于等于陽臺外圍水平投影

面積一半，陽臺面積按上蓋水平投影域落在陽臺外圍水平投影域

之內(nèi)的面積的一半計算，如圖４．２．３－２所示。

６對頂層和特殊層高樓層的不封閉陽臺，以該棟建筑標準

層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；無標準層時，以

６．００ｍ作為認定標準。當頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時，

陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿（圍護欄）處斜屋

面的高度。

７上蓋高度達到或超過二個層高的不封閉陽臺，當其中間

設(shè)置有蓋板（包括由凸窗、空調(diào)機位、花池等所形成的蓋板）且

蓋板底距陽臺底面的高度不足二個層高時，當所設(shè)蓋板水平投影

域落在陽臺外圍水平投影域之內(nèi)的面積大于等于陽臺外圍水平投

影面積一半時，陽臺面積按所設(shè)蓋板水平投影域落在陽臺外圍水

平投影域之內(nèi)的面積的一半計算。

８住宅建筑中屬于一戶專有且結(jié)構(gòu)特征類似于陽臺的空中

花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽

臺，按陽臺規(guī)定計算建筑面積。

９住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺的架空

的建筑空間，有圍護結(jié)構(gòu)或圍護物，通達室內(nèi)及建筑外，且門的

位置位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽臺

底板，則該空間視為陽臺，按照陽臺規(guī)定計算建筑面積；如上蓋

為上方非陽臺建筑底板，下方視為門廊或門斗，按門廊門斗規(guī)定

計算建筑面積，如圖４．２．３－４所示。

２０

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圖４２３－４住宅一層中陽臺與門廊的界定圖示

１０在建筑物中設(shè)置的與公共過道相通、具有一面以上（含

一面）直接對外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，且結(jié)

構(gòu)與陽臺類似，稱為公共陽臺。公共陽臺的計算規(guī)則與陽臺相同。

１１懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式空調(diào)機位、單獨設(shè)計

的空調(diào)機位向陽臺及建筑內(nèi)部空間凹進時，空調(diào)機位所占空間不

計算建筑面積，空調(diào)機位上方空間根據(jù)不同特征按照凸窗進行處

理；利用陽臺及建筑內(nèi)部的局部空間設(shè)置的可放空調(diào)機的部位應(yīng)

與其相連的陽臺及建筑空間一體計算建筑面積，如圖４．２．３－５

所示。

圖４２３－５空調(diào)機位面積計算圖示

２１

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４２４室內(nèi)樓（電）梯的面積計算：

１位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通且有

兩面（含兩面）以上圍護墻體的樓（電）梯，視為室內(nèi)樓（電）

梯；位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓（電）梯為室內(nèi)樓（電）

梯，如圖４．２．４－１所示。

圖４２４－１室內(nèi)樓（電）梯與室外樓（電）梯圖示

２一般情況下，室內(nèi)樓（電）梯按建筑物的自然層計算建

筑面積。

３穿越夾層的樓（電）梯，其位于夾層的梯間層高在

２．２０ｍ以上時，夾層不計算建筑面積的，梯間不計算建筑面積，

夾層計算建筑面積的，梯間計算建筑面積。

４對于高層建筑內(nèi)附著于主體之上的樓（電）梯，無論其

開門與否按自然層計算全部建筑面積；獨立于建筑體的樓（電）

梯，按開門層計算建筑面積。

５對于高低聯(lián)跨的建筑物，其高低聯(lián)跨內(nèi)部連通并共同使

用樓（電）梯的，按樓（電）梯設(shè)計開門側(cè)所在跨計算層數(shù)，并

相應(yīng)計算建筑面積。

６位于建筑物主體墻以外但與建筑物相通的獨立樓（電）

２２

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梯，按其各出入口所在平面計算層數(shù)，并相應(yīng)計算建筑面積，如

圖４．２．４－２中ａ、ｂ所示；在局部層與建筑物通過架空通廊等連

通的獨立樓（電）梯，按其出入口及架空通廊所在平面計算層

數(shù)，并相應(yīng)計算建筑面積，如圖４．２．４－２中ｃ所示；建筑物外

從首層直接通向高層的單層斜跨樓梯計算一層建筑面積，如圖

４．２．４－２中ｄ所示。

圖４２４－２獨立樓（電）梯面積計算圖示

７室內(nèi)樓梯上下行之間有間隔時，當間隔大于等于０．３０ｍ

時，計算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間不計算建筑面積，

當間隔小于０．３０ｍ時，梯間的間隔空間計算全部建筑面積。

８商場、寫字樓等設(shè)置的自動扶梯按其通達層計算層數(shù)，

并相應(yīng)計算建筑面積，如圖４．２．４－３所示。

圖４２４－３室內(nèi)樓（電）梯面積計算圖示

９室內(nèi)樓（電）梯投影至上層樓（地）板結(jié)構(gòu)面時，若投影

２３

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面與上頂板間層高不足２．２０ｍ，則室內(nèi)樓（電）梯在投影面與上頂

板間層高不足２．２０ｍ的部分不計算建筑面積，如圖４．２．４－４所示。

圖４２４－４室內(nèi)樓（電）梯投影后考慮層高面積計算圖示

４２５室外臺階、樓梯、車道的面積計算：

１室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間設(shè)計加以利用

的，其層高在２．２０ｍ以上的或凈高在２．１０ｍ以上的部分應(yīng)計算

全部建筑面積。

２室外樓梯按其聯(lián)結(jié)的不同高度的出入口計算層數(shù)，并按

水平投影計算建筑面積；室外樓梯可以上層樓梯作為下層樓梯的

頂蓋，若最上層樓梯無頂蓋或頂蓋不足以覆蓋樓梯面積一半以上

時，最上一層室外樓梯視為無頂蓋。

３無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋的室外

車道計算全部建筑面積。室內(nèi)車道按自然層計算建筑面積。在車

道所投影的層內(nèi)，若車道下方空間設(shè)計加以利用，且其層高在

２．２０ｍ以上的或凈高在２．１０ｍ以上的空間計算了全部建筑面積，

則該層車道所占用空間不可重復(fù)計算車道面積。

４２６走廊（含挑廊、檐廊）、連廊、架空通廊、門廊、門斗、

雨蓬、加油站的面積計算：

１建筑物內(nèi)走廊無論其延伸方向兩端是否封閉，均計算全

部建筑面積。

２臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不

論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。

３樓房底層設(shè)有兩端不封閉消防通道的，若該消防通道僅

２４

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可供人通行，該消防通道計算全部建筑面積；若該消防通道可供

車輛通行，視為公共道路，不計算建筑面積。

４當走廊沿延伸垂直方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞

時，該走廊為外走廊。外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體劃分為有

柱走廊和無柱走廊（圖４．２．６－１），包括：

１）開敞側(cè)圍護之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，

視為有柱走廊；

２）兩側(cè)存在局部墻體或建筑空間的走廊，視為有柱走廊；

３）僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的裝飾性柱（墻）的走廊，視為無

柱走廊；

４）柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以

劃歸其它建筑空間時，視為無柱走廊。

５由多段構(gòu)成的走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以

以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩部

分，分別計算建筑面積，如圖４．２．６－１所示。

圖４２６－１走廊類型劃分圖示

２５

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６有柱走廊，均按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；無

柱走廊當層高小于兩個自然層時，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計

算一半建筑面積，當層高達到或超過兩個自然層時，不計算建筑

面積。

７位于地面與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結(jié)構(gòu)及圍護

物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計

算建筑面積。

８位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況

分別計算建筑面積：

１）雙排柱連廊，按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；

２）單排柱連廊，其上蓋檐口高度小于兩個自然層時，按上

蓋水平投影面積一半計算建筑面積；上蓋檐口高度達到或超過兩

個自然層時，不計算建筑面積；

３）無柱連廊，不計算建筑面積。

９連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉時，通廊計算全

部建筑面積；不封閉時，若上蓋高度小于兩個自然層，通廊計算

一半建筑面積，否則，通廊不計算建筑面積。

１０全封閉的門廊、門斗，按其圍護結(jié)構(gòu)計算全部建筑面

積；開敞式的門廊、門斗、雨蓬，無柱時，不計算建筑面積；開

敞式的門廊、雨篷有獨立柱時，按其上蓋水平投影面積的一半計

算建筑面積，兩根以上（含兩根）柱時，按柱外圍計算全部建筑

面積；門斗有柱時，計算全部建筑面積；開敞式的門廊門斗復(fù)合

結(jié)構(gòu)，有柱時，計算全部建筑面積，如圖４．２．６－２所示。

２６

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圖４２６－２門廊、門斗、雨蓬計算圖示

１１單排柱的門廊、車棚、貨棚等應(yīng)與房屋建筑不相連，僅

以單排柱作為支撐，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面

積。

１２加油站的罩棚及與其結(jié)構(gòu)類似的建筑，若其由獨立柱或

單排柱支撐，或者由多柱支撐，但沿柱外圍圍合的建筑面積不足

上蓋水平投影面積的一半，按其上蓋水平投影面積的一半計算建

筑面積；由多柱支撐，且沿柱外圍圍合的建筑面積大于等于上蓋

水平投影面積的一半時，按柱外圍計算全部建筑面積。

４２７凸窗、落地窗的面積計算：

１窗體本身形成的窗臺高度大于等于０．２０ｍ的窗視為凸

窗，分為單反式凸窗（如圖４．２．７－１中ａ所示）和雙反式凸窗

（如圖４．２．７－１中ｂ所示）兩類。窗體本身形成的窗臺高度小于

０．２０ｍ的窗（如圖４．２．７－１中ｃ所示）、窗體直接落在房間地面

的窗（如圖４．２．７－１中ｄ所示）、窗體落在結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層

等結(jié)構(gòu)之上的窗（如圖４．２．７－１中ｅ所示），都視為落地窗。

２７

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２窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗

臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；窗的高度為窗臺臺面至窗頂

板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進深為室外墻面（外墻

外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離，如圖４．２．７－１所示。

圖４２７－１凸窗、落地窗及其指標定義圖示

３凸窗突出外墻的窗體部分不計算建筑面積。

４凸窗向陽臺內(nèi)凸出時，凸窗所占用陽臺的空間仍計入陽

臺的建筑面積，如圖４．２．７－２所示。

圖４２７－２向陽臺凸出的凸窗圖示

５落地窗，當其窗體高度大于等于２．２０ｍ或窗體凈高度大

于等于２．１０ｍ時，落地窗計算全部建筑面積；反之，落地窗不

計算建筑面積。

４２８幕墻、墻體的面積計算：

２８

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１裝飾性幕墻不計算建筑面積。

２圍護性幕墻計算建筑面積并計入墻體面積。

３圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積，如圖

４．２．８－１所示：

１）以純玻璃等幕墻材料構(gòu)成的無框架圍護性幕墻，當樓板

至幕墻外緣的距離小于等于０．４０ｍ時，以該距離為外墻厚度，

并相應(yīng)取半外墻；當樓板至幕墻外緣的距離大于０．４０ｍ時，樓

板至幕墻的內(nèi)緣的空間按上空計算；

２）當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁

厚作為外墻厚，并相應(yīng)取半外墻；

３）上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護性玻璃幕墻，以

材料框架的厚度作為墻厚，并相應(yīng)取半外墻。

圖４２８－１不同情況下圍護性幕墻外墻計算圖示

４同一樓層既有主墻又有幕墻且主墻幕墻不重疊時，分以

下幾種情況計算外墻的墻體面積，如圖４．２．８－２所示：

１）一面外墻，當其全部為圍護性幕墻時，按幕墻計算該外

墻的墻體面積；

２）一面外墻，當其圍護墻體部分為主墻、部分為幕墻時，

將主墻部分和幕墻部分分段，分別計算墻體面積；

２９

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３）一面外墻，當其存在局部多段主墻時，若主墻分段之和

大于該面外墻長度的１／２時，可取主墻及延伸線為外墻，并相應(yīng)

計算外墻的墻體建筑面積；反之，可取幕墻為外墻，并相應(yīng)計算

外墻的墻體面積；

４）對全幕墻建筑，當其內(nèi)側(cè)沿樓板邊沿除核心筒、梯間等

部分設(shè)有局部主墻外，其余部分均無墻體或僅有零星墻體時，可

全部按圍護性幕墻計取外墻，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積。

圖４２８－２既有主墻又有幕墻時外墻計算圖示

５外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應(yīng)

的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。當外墻、共有墻中含

柱或其它承重支撐體時，取與柱相連的各墻的墻中線向柱中心延

伸交匯，按劃分后的柱體的相應(yīng)位置分別計入所屬的半墻墻體面

積，如圖４．２．８－３所示。

３０

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圖４２８－３包含垛柱的外墻墻體圖示

６建筑物上空處的外墻不計算建筑面積，如圖４．２．８－４所

示。

圖４２８－４建筑物上空處的外墻計算圖示

７商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有

墻或外墻的，墻體厚度取圍護構(gòu)架的厚度；

８如墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同

時，取下半部分墻厚為墻體厚度。

４２９煙道、采光井、通風井的面積計算：

１煙道、通風井位于建筑物主體之內(nèi)的按照自然層計算建

筑面積；位于建筑物主體之外，不計算建筑面積。

３１

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２單戶獨自使用的內(nèi)置煙道、通風井均計入該戶的套內(nèi)建

筑面積。煙道外置時，取其與室內(nèi)的隔墻為外墻。

３地下室或半地下室使用的采光井不計算建筑面積。

４２１０屋面附屬用房的面積計算：

１位于屋面的梯間、電梯機房、水箱間等，層高在２．２０ｍ

以上的，均按其外圍水平投影計算全部建筑面積。

２位于屋面的電梯機房，當其下方設(shè)有緩沖層時，如緩沖

層的層高在２．２０ｍ以上時應(yīng)計算建筑面積。

４２１１中式房屋（古建）和仿古中式房屋的一般面積測算規(guī)定

１單層建筑和多層建筑的底層有臺明的，首層按臺明外沿

量算建筑面積，無臺明及首層以上按墻外沿量算建筑面積；

２兩層或多層建筑構(gòu)架柱外有圍護裝修或圍欄的挑臺部分，

按構(gòu)架柱外邊線至挑臺外圍線間的水平投影面積的一半計算建筑

面積；

３坡地建筑、臨水建筑、或跨越水面建筑的首層構(gòu)架，柱

外有圍欄的挑臺部分，按構(gòu)架柱外邊線至挑臺外圍線間的水平投

影面積的一半計算建筑面積；

４中式房屋（古建）已在檔案中記載有建筑面積，并在相

關(guān)尺寸不超差的前提下，維持原建筑面積，不做變動；

５瓦房灰廊的房屋，其灰廊不另計間數(shù)，但計算建筑面積。

３２

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５房屋建筑面積分攤計算

５１共有建筑面積的內(nèi)容

５１１共有建筑面積的內(nèi)容應(yīng)符合現(xiàn)行法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的

要求。

５２共有建筑面積的處理原則

５２１共有建筑面積的分攤與計算，應(yīng)以幢為單位進行。

５２２產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議

規(guī)定執(zhí)行。

５２３無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的面積按比例

進行分攤。

５２４分攤計算公式

δＳｉ＝Ｋ·ＳｉＫ＝∑δＳｉ／∑Ｓｉ

式中：

Ｋ———為各功能區(qū)的分攤系數(shù)；

Ｓｉ———為各功能區(qū)參加分攤的建筑面積，ｍ２；

δＳｉ———為各功能區(qū)參加分攤所得的分攤面積，ｍ２；

∑δＳｉ———為需要分攤的共有建筑面積總和，ｍ２；

∑Ｓｉ———為參加分攤的各功能區(qū)建筑面積總和，ｍ２。

５２５分攤計算模型可參考附錄Ｅ。

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６房屋面積測算數(shù)據(jù)計算處理及檢查

６１房屋面積測算數(shù)據(jù)的處理原則

６１１房屋面積測算數(shù)據(jù)處理時，應(yīng)遵循“先控制后碎部，先

整體后局部”的原則。

６１２設(shè)計完全相同的若干套房屋，應(yīng)用多次測量的平均值作

為該類房屋的邊長和面積真值。

６１３房屋邊長、層高多次測量值，總尺與分尺長度校核的限

差規(guī)定：

多次測量邊長、層高結(jié)果，總尺與分尺之和較差的絕對值應(yīng)

滿足：

｜ΔＤ｜（或｜ΔＨ｜）≤０．０１５×槡Ｄ（或Ｈ）（Ｄ、Ｈ為實

測值，以米為單位）。

６１４房屋面積兩次測算結(jié)果比較之差的限值按如下規(guī)定：

限差：０．０４槡Ｓ＋０．００２Ｓ；中誤差：０．０２槡Ｓ＋０．００１Ｓ；Ｓ為

房屋面積，單位為平方米。

６１５房屋平面控制測量工作的各項處理原則及精度指標按照

ＧＢ／Ｔ１７９８６．１—２０００《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定執(zhí)行。

６２房屋面積測算數(shù)據(jù)的檢查整理

６２１一般規(guī)定：

１房屋面積測算單位應(yīng)對測算成果實行二級檢查制。一級

檢查為過程檢查，在全面自檢互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或

兼職檢查人員承擔。二級檢查由房屋面積測算單位的質(zhì)量檢查機

構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進行。

２各級檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，必須做好記錄并提出處理意見，

及時反饋作業(yè)人員進行修改。

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犇犅１１／犜６６１－２００９

３檢查工作結(jié)束、成果發(fā)出后，應(yīng)立即對各類測算數(shù)據(jù)資

料及成果進行整理，存檔。

６２２檢查的內(nèi)容：

１外業(yè)測量

１）房產(chǎn)要素測量的測量方法、記錄是否正確；

２）各種觀測記錄、房屋面積測算草圖的記錄是否正確、完

整；

３）房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容填寫是否齊全；

４）相關(guān)依據(jù)文件的收集是否完整。

２內(nèi)業(yè)計算

１）各類控制點、房產(chǎn)要素的測定方法、擴展次數(shù)及各種限

差、成果精度是否符合要求；

２）起算數(shù)據(jù)和計算方法是否正確，平差的成果精度是否滿

足要求；

３）房屋邊長、面積數(shù)據(jù)誤差配賦是否適當；

４）繪制的面積計算圖中建筑面積、套內(nèi)面積的圖形劃定是

否準確，房屋名稱及面積注記是否正確，陽臺的類型歸屬是否劃

分正確；

５）分層建筑面積、共有建筑面積、各套套內(nèi)建筑面積錄入

是否正確；

６）分攤文件是否符合現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，分攤計算過程是否

符合有效分攤說明或其他合法分攤文件的約定，分攤計算的各項

公式間的邏輯關(guān)系是否正確；

７）房屋各項信息的錄入是否與依據(jù)文件一致；

８）房屋登記表中各項內(nèi)容的填寫是否正確。

３房產(chǎn)圖繪制

１）房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸，技術(shù)要求，表述內(nèi)容，圖廓整飾等

是否符合要求；

３５

犇犅１１／犜６６１－２００９

２）房產(chǎn)要素的表述是否齊全、正確，是否符合要求；

３）圖面精度和圖邊處理是否符合要求；

４）圖幅的分幅編號是否正確，圖形使用的線形、符號、注

記是否符合要求。

６２３檢查的流程：

１自檢、互查為一級檢查的基礎(chǔ)，應(yīng)對所有的計算、繪圖

進行復(fù)算和核對，確?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的準確。

２一級檢查為過程檢查，對所有的計算過程應(yīng)盡可能采取

其他方法進行驗算，對于建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面

積的誤差配賦、界定進行更準確把握，復(fù)核基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的錄入，實

地房號與圖面房號、面積的對應(yīng)，陽臺類型與歸屬的判斷等。

３二級檢查為邏輯檢查，重點檢查成果各部分之間的邏輯

對應(yīng)關(guān)系，成果與作業(yè)依據(jù)之間的邏輯對應(yīng)關(guān)系。同時，對于建

筑面積對照草圖進行核查，判定草圖數(shù)據(jù)、現(xiàn)場其他資料（如照

片、錄像）與成圖的邏輯關(guān)系是否準確。對于套內(nèi)建筑面積進行

篩查。

４二級檢查完成后，應(yīng)檢查一二級檢查階段的檢查工作是

否按照既定的檢查程序工作，檢查記錄是否完整，檢查出現(xiàn)的問

題是否已得到妥善處理，最后給出成果是否可以發(fā)出應(yīng)用的結(jié)

論。

６２４房屋面積測算數(shù)據(jù)的整理歸檔：

１房屋面積測算數(shù)據(jù)整理要求

１）所有原始數(shù)據(jù)記錄及草圖應(yīng)完整、整潔，測量人員與記

錄人員及測量日期應(yīng)填寫無誤，多頁記錄應(yīng)順序編號；

２）計算過程資料、成果資料的各類圖表均應(yīng)完整成套，紙

質(zhì)文件與電子文件內(nèi)容一致；

３）所搜集的房屋信息資料和測算依據(jù)資料完整，并由提供

方加蓋公章；

３６

犇犅１１／犜６６１－２００９

４）存檔文件應(yīng)當符合相應(yīng)紙張規(guī)格，所有紙質(zhì)文件不得用

圓珠筆書寫，除外業(yè)記錄手簿和草圖外，所有紙質(zhì)文件不得用鉛

筆書寫。傳真文件需復(fù)印后存檔；

５）所有文件不重份。電子文件需保存歷次版本時，應(yīng)在電

子文件命名時加入時間字段。

２房屋面積測算數(shù)據(jù)歸檔內(nèi)容

１）實測算原始數(shù)據(jù)記錄、草圖以及預(yù)測算所依據(jù)的圖紙；

２）數(shù)據(jù)計算及成果紙質(zhì)文件及電子文件；

３）檢查及處理記錄；

４）作業(yè)人員對于測算過程需要說明的文件；

５）計算所依據(jù)的分攤文件；

６）委托單位提供的、測算所依據(jù)的其他文件和資料。

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犇犅１１／犜６６１－２００９

７變更測算

７１一般規(guī)定

７１１變更測算分為現(xiàn)狀變更測算和權(quán)屬變更測算。

７１２現(xiàn)狀變更測算內(nèi)容包括房屋的新建、拆遷、改建、翻

（擴）建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化；房屋的損壞與滅失，包

括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；地名、門牌號的更改。

７１３權(quán)屬變更測算內(nèi)容包括房屋買賣、交換、繼承、分割、

贈與、兼并等引起的權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。

７１４變更測算的程序應(yīng)根據(jù)變更資料，先進行房產(chǎn)要素調(diào)查，

包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查，再進行分戶權(quán)界和面積的測定，調(diào)

整有關(guān)的房產(chǎn)編碼，最后進行房產(chǎn)資料的修正。

７２變更測算

７２１變更測算應(yīng)具有完整、合法的變更資料和依據(jù)，對原已

登記發(fā)證確認的權(quán)界位置和面積等合法數(shù)據(jù)和附圖不得隨意更

改。

７２２變更測算的精度要求與現(xiàn)行房屋面積測算精度要求相同。

７３幢號的調(diào)整

７３１因房屋變化所消除的物理幢號任其空缺，新增加的房屋

的物理幢號應(yīng)在本宗地內(nèi)最大物理幢號后續(xù)編；

７３２房屋局部變化仍確定為一幢的，可使用原幢號。

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８房產(chǎn)圖圖式

８１主要內(nèi)容及使用說明

８１１本圖式的內(nèi)容包括北京市城鎮(zhèn)房產(chǎn)圖上各要素的圖式符

號和各類注記的規(guī)格及使用的原則、方法、要求。

８１２本圖式適用于本市城鎮(zhèn)各種比例尺的房產(chǎn)圖的繪制，同

時也是本市房產(chǎn)平面圖繪制的基本依據(jù)。

８１３使用說明：

１符號旁標注的線劃粗細、間距尺寸、均以毫米為單位。

２本圖式的基本線劃為０．１５"，凡使用基本線劃的不再標

注尺寸。

３非比例尺的幾何圖形符號其定位點、線為該幾何圖形的

中心點、線，寬底符號的中心在其底線的中心點上；底部為直角

的符號，其中心點在直角的頂點，組合圖形符號的中心點在其下

方圖形的中心點或交叉點；下方?jīng)]有線的符號其中心點在其下方

兩端點之中心。

４本圖式所適用的房產(chǎn)圖上的漢字注記，除圖名外一律采

用細等線體，阿拉伯數(shù)字一律采用等線體。字頭方向除門牌和房

產(chǎn)圖上的邊長注記允許向西外，一律向北。

５在繪圖過程中如遇到本圖式空缺時，應(yīng)參照國家測繪局

ＣＨ５００３—９４《地籍圖圖式》、ＧＢ７９２９—８７《地形圖圖式》及

ＧＢ／Ｔ１７９８６．１—２０００《房產(chǎn)測量規(guī)范》中相應(yīng)比例尺符號規(guī)定

執(zhí)行。

８２北京