2011長(zhǎng)沙寫字樓專題研究報(bào)告長(zhǎng)沙市新峰房地產(chǎn)咨詢有限公司2011年07月PART1長(zhǎng)沙寫字樓現(xiàn)狀與格局PART2寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與銷售PART3長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展的趨勢(shì)PART1長(zhǎng)沙寫字樓現(xiàn)狀與格局長(zhǎng)沙城市發(fā)展規(guī)劃結(jié)構(gòu)理解長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展歷程與格局站在城市規(guī)劃的角度看長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展長(zhǎng)沙都市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃關(guān)鍵詞：【一軸兩帶】湘江服務(wù)功能軸、南北城市發(fā)展帶。【一主兩次六組團(tuán)】主城區(qū)、河西與星馬兩翼新城、外圍六大組團(tuán)。城市空間規(guī)劃是寫字樓依托發(fā)展的根本。長(zhǎng)沙當(dāng)前商務(wù)區(qū)主要集中在河?xùn)|主城區(qū)，十二五規(guī)劃顯示未來(lái)城市主中心為河?xùn)|、河西兩大商務(wù)片區(qū)，即是寫字樓集中地。站在城市規(guī)劃的角度看長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展長(zhǎng)沙都市商業(yè)商圈規(guī)劃關(guān)鍵詞：【五級(jí)商業(yè)體系】市級(jí)中心、區(qū)域中心、社區(qū)等五級(jí)?？臻g布局：1個(gè)市級(jí)中心（五一廣場(chǎng)）、10個(gè)區(qū)域性中心（火車站、伍家?guī)X、東塘、紅星、望城坡、金霞、馬坡嶺、黎托、觀沙嶺、大托）。商業(yè)商圈規(guī)劃是寫字樓生存發(fā)展的基礎(chǔ)。長(zhǎng)沙當(dāng)前寫字樓以五一廣場(chǎng)商圈為集中地，火車站、東塘、伍家?guī)X為此狀態(tài)，其他商圈商務(wù)氛延發(fā)展之勢(shì)日漸興盛。五一火車站東塘伍家?guī)X榮灣鎮(zhèn)觀沙嶺紅星黎托站在城市規(guī)劃的角度看長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展長(zhǎng)沙城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃關(guān)鍵詞：【3大綜合服務(wù)中心和2大專業(yè)型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基地】、【一帶五區(qū)三基地工業(yè)發(fā)展重點(diǎn)】。城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃是寫字樓擴(kuò)大發(fā)展的動(dòng)力。長(zhǎng)沙“半壁江山”的第三產(chǎn)業(yè)推動(dòng)寫字樓快速發(fā)展；珠三角制造業(yè)北遷承接、長(zhǎng)株潭國(guó)家試驗(yàn)區(qū)等產(chǎn)業(yè)因素拉動(dòng)寫字樓商務(wù)新需求。站在城市規(guī)劃的角度看長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展長(zhǎng)沙都市交通組織規(guī)劃關(guān)鍵詞：【六橋三環(huán)】長(zhǎng)沙道路構(gòu)成城市發(fā)展空間主骨架?！舅淼廊F】15年14條過(guò)江隧道、6條地鐵、長(zhǎng)株潭城際輕軌、2條高鐵組成城市動(dòng)脈。城市交通規(guī)劃是寫字樓擴(kuò)大發(fā)展的牽引力。長(zhǎng)沙當(dāng)前寫字樓主要集中在五一大道和芙蓉路“十字架”輻射范圍，新交通組織帶動(dòng)寫字樓逐漸外擴(kuò)，尤其是地鐵。PART1長(zhǎng)沙寫字樓現(xiàn)狀與格局長(zhǎng)沙城市發(fā)展規(guī)劃結(jié)構(gòu)理解長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展歷程與格局長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓發(fā)展歷程90年代前期80年代中后期90年代后期2002年至今萌芽孕育形成發(fā)展開始出現(xiàn)寫字樓雛形：即酒店賓館長(zhǎng)租房隨著企事業(yè)單位改制逐步實(shí)施，原企事業(yè)單位辦公樓變成辦公客房隨著房地產(chǎn)興起，70年產(chǎn)權(quán)的商住樓變身成辦公樓

純寫字樓開始出現(xiàn)甲級(jí)寫字樓漸增目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓主要以酒店式寫字樓、行政辦公樓、商住樓、純寫字樓為主。長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓當(dāng)前分布長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓當(dāng)前主要分布在河?xùn)|，目前仍在二環(huán)內(nèi)發(fā)展，呈“一橫兩縱”態(tài)勢(shì)，但外圍擴(kuò)展趨勢(shì)明顯。◆

五一廣場(chǎng)是長(zhǎng)沙傳統(tǒng)的中心區(qū)域，兩條貫穿城市的主干道在五一廣場(chǎng)交匯，四大國(guó)有銀行都在廣場(chǎng)周邊建造總部樓宇，形成了城市金融中心；◆沿五一廣場(chǎng)向外輻射，自然形成了兩個(gè)城市最主要的商務(wù)帶，即五一大道，芙蓉中路，有最好的曝光度和展示性，同時(shí)擁有便利的公共交通和商業(yè)和酒店等配套；◆韶山路作為文化街區(qū)，有多家高星級(jí)酒店，因此也成為了長(zhǎng)沙市內(nèi)重要的優(yōu)質(zhì)寫字樓聚集區(qū)。長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓當(dāng)前分布□

五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)概況?長(zhǎng)沙地理、金融、商務(wù)中心，五一大道與芙蓉中路在此交匯，金融總部扎堆，商圈輻射全市；?寫字樓發(fā)展迅速，近年新增優(yōu)質(zhì)物業(yè)較多，是整體品質(zhì)和整體租金水平最高的寫字樓聚集區(qū)。SW?公共交通便捷，未來(lái)軌道交通1、2號(hào)線在此交匯；?區(qū)域發(fā)展成熟，社會(huì)知名度高，有助于企業(yè)形象展示；?物業(yè)硬件設(shè)施較高，區(qū)域配套設(shè)施不斷升級(jí)，高檔百貨、國(guó)際5星級(jí)酒店不斷提升區(qū)域形象；劣勢(shì)：?車流量較大，交通長(zhǎng)期擁堵?相對(duì)于其他區(qū)域，停車成本較高租戶買家特征?租戶以本地企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)為主，主要集中于社會(huì)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、制造、房地產(chǎn)等行業(yè)；?目前有包括恒大、中糧、中興通訊等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及3M、百威、拜耳等外資企業(yè)在此區(qū)域；?絕大部分寫字樓散售，多為中小企業(yè)自用；產(chǎn)品特征?區(qū)域新建物業(yè)較多，樓宇品質(zhì)較高，標(biāo)準(zhǔn)層面積較大，電梯較為充足，凈層高在2.6米以上；?300㎡左右的辦公面積需求較為旺盛；?本區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)多為綜合體，內(nèi)部配套較完善。市場(chǎng)前景?區(qū)域仍有不少新項(xiàng)目在規(guī)劃當(dāng)中。隨商務(wù)主導(dǎo)地位的增加，新增供應(yīng)激增，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更激烈。運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)中隆國(guó)際湖南國(guó)際金融華美歐國(guó)際中天廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓當(dāng)前分布□

芙蓉中路商務(wù)區(qū)概況?芙蓉路是南北主干道，連通主要城區(qū)，向南延伸到省府，長(zhǎng)株潭一體化的重要道路；?寫字樓自2003年以后開始出現(xiàn)，均為本土開發(fā)商開發(fā)。SW?臨主干道，交通便利可達(dá)性好、物業(yè)標(biāo)識(shí)性強(qiáng)?區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)/酒店和金融配套設(shè)施完備；劣勢(shì)：?交通較為擁堵，車行動(dòng)線較難布置；?本土KFS開發(fā)物業(yè)，品質(zhì)不高，管理水平有限；?除金源大酒店商務(wù)樓產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一外，其它均實(shí)現(xiàn)銷售，寫字樓難以吸引國(guó)內(nèi)外知名公司入駐。租戶買家特征?主要租戶為湖南本地企業(yè)，行業(yè)類型主要包括房地產(chǎn)、證券金融、高科技與信息、服務(wù)等；?區(qū)域內(nèi)較多大面積租戶，尤其是華僑國(guó)際14-26樓均為整層大客戶，包括方正證券、深圳邁瑞

等全國(guó)性公司，以及湘銀集團(tuán)、兆佳集團(tuán)等長(zhǎng)沙本地實(shí)力企業(yè)；?多數(shù)寫字樓散售，中小戶型分割，中小企業(yè)自用。產(chǎn)品特征?現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫字樓都集中在主干道邊或廣場(chǎng)周邊，可視性好，但外立面較差，內(nèi)部層高較矮；?與其他區(qū)域相比，本區(qū)域?qū)懽謽擒囄惠^為充裕，但單位電梯服務(wù)面積較大，電梯等候時(shí)間長(zhǎng)；市場(chǎng)前景?未來(lái)區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)有限，未來(lái)也將會(huì)受到規(guī)劃中的CBD與金融城的壓力。定王大廈順天財(cái)富中心華僑國(guó)際金源酒店商務(wù)樓長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓當(dāng)前分布□

韶山北路商務(wù)區(qū)概況?市中心區(qū)域，交通便利，生活、文化、商業(yè)、酒店等配套設(shè)施齊全；?該區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展穩(wěn)定，平均租金水平和入住率最高。SW?主干道，公共交通便捷；?市中心區(qū)域，公共配套設(shè)施齊全；?優(yōu)質(zhì)商業(yè)和高檔酒店較豐富；?市場(chǎng)上半數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的寫字樓位于這一區(qū)域，吸引較多外資企業(yè)入駐。劣勢(shì)：?交通較為擁堵，高峰期路況較差；?物業(yè)硬件設(shè)施老化，競(jìng)爭(zhēng)力減退。租戶買家特征?本區(qū)域吸引了絕大多數(shù)在長(zhǎng)沙的外資企業(yè)，主要集中在通程國(guó)際大酒店、亞大時(shí)代，如三星、諾基亞、?？松梨?、索尼、愛立信、匯豐銀行等均在此辦公；?而湖南文化大廈、湘域中央則主要是本土企業(yè)居多；?整體而言，行業(yè)類型主要為制造業(yè)/工程、專業(yè)服務(wù)等。產(chǎn)品特征?相對(duì)其他區(qū)域而言，本區(qū)域物業(yè)管理水平相對(duì)較高；?本區(qū)域物業(yè)層高較低，多為2.4米凈高，且停車位較少。市場(chǎng)前景?區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓的規(guī)劃較少，未來(lái)隨著其他商務(wù)區(qū)域的成熟、物業(yè)硬件設(shè)施的升級(jí)，該區(qū)域?qū)⒚媾R較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。通程國(guó)際大酒店商務(wù)樓湖南文化大廈亞大時(shí)代湘域中央長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓格局五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)以芙蓉廣場(chǎng)為圓心，以五一大道與芙蓉路金十字為軸的五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)。芙蓉中路商務(wù)區(qū)以芙蓉中路為軸心的商務(wù)區(qū)則以金融證券等金融行業(yè)細(xì)分業(yè)態(tài)為鮮明特性。韶山北路商務(wù)區(qū)全新崛起的以韶山路為核心的文化商務(wù)區(qū)則以五星級(jí)酒店為配套支撐。三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，是長(zhǎng)沙寫字樓最為密集的區(qū)域，也是目前長(zhǎng)沙商務(wù)氛圍最濃厚的區(qū)域，都是依托在主城區(qū)三大成熟商業(yè)圈的基礎(chǔ)上發(fā)展形成與輻射擴(kuò)大；其他新興商圈商務(wù)氛圍的發(fā)展、寫字樓項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，更多需要與傳統(tǒng)內(nèi)的品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)客群等差異。PART2寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓供應(yīng)與銷售（五區(qū)四縣）長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目分布長(zhǎng)沙主要寫字樓匯總長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征寫字樓客戶結(jié)構(gòu)與特征長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目研究長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓供銷狀況長(zhǎng)沙寫字樓自2004年至2010年累計(jì)供應(yīng)99.34萬(wàn)㎡，年度平均供應(yīng)14萬(wàn)平方米。其中2008年受宏觀調(diào)控供應(yīng)較少僅3.49萬(wàn)㎡，2010年供應(yīng)量最大29.34萬(wàn)㎡，供應(yīng)量逐年放大。2010年下半年放量明顯共供應(yīng)18.78平方米，環(huán)比增長(zhǎng)77.84%；2011年上半年商業(yè)地產(chǎn)成為熱點(diǎn)，寫字樓承接放量勢(shì)頭，2011年1-6月長(zhǎng)沙寫字樓累計(jì)供應(yīng)17.21萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)62.97%，放量行情形成。長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓供銷狀況長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目自2004年至2010年累計(jì)成交78.15萬(wàn)㎡，每年平均成交11萬(wàn)㎡。受市場(chǎng)環(huán)境影響，2004年成交量最大，達(dá)17.77萬(wàn)㎡，2008年成交則最少僅6.20萬(wàn)㎡；2010年，上半年月均銷0.65萬(wàn)㎡，下半年月均銷量1.18萬(wàn)㎡，月均銷量環(huán)比81.58%；2011年1月-6月寫字樓累計(jì)成交13.38萬(wàn)㎡，月均銷售1.91萬(wàn)平方米，月均銷售環(huán)比增長(zhǎng)61.59%，月均銷量加速。長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓供銷狀況長(zhǎng)沙寫字樓成交均價(jià)2009年前除08年微跌外溫和上漲，最低年度均價(jià)為4510元/㎡，最高年度均價(jià)為5973元/㎡，漲幅不大；09年開始價(jià)格突飛猛進(jìn)到8000元/㎡以上，主要受純寫字樓增多配套服務(wù)提升影響；2011年1-6月寫字樓價(jià)格，芙蓉區(qū)價(jià)格水平最高在12000元/㎡，天心區(qū)次之9200元/㎡?？傮w上長(zhǎng)沙寫字樓價(jià)格與高端住宅住宅價(jià)格保持同步上漲趨勢(shì)。單位：元/㎡長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓供銷狀況小結(jié)未來(lái)供應(yīng)成交均價(jià)供應(yīng)情況成交情況2011年-16月寫字樓價(jià)格，芙蓉區(qū)價(jià)格水平最高在12000元/㎡，天心區(qū)次之9200元/㎡?？傮w上長(zhǎng)沙寫字樓價(jià)格與高端住宅住宅價(jià)格保持同步上漲趨勢(shì)。在售未售完純寫字樓項(xiàng)目加上待售項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)純寫字樓供應(yīng)量將超過(guò)110萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙寫字樓自2004年至2010年累計(jì)供應(yīng)99.34萬(wàn)㎡，年度平均供應(yīng)14萬(wàn)平方米。2011年上半年商業(yè)地產(chǎn)成為熱點(diǎn)，寫字樓承接放量勢(shì)頭，2011年1-6月長(zhǎng)沙寫字樓累計(jì)供應(yīng)17.21萬(wàn)㎡，同比增62.97%，放量行情形成。長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目自2004年至2010年累計(jì)成交78.15萬(wàn)㎡，每年平均成交11萬(wàn)㎡。2010年，上半年月均銷0.65萬(wàn)㎡，下半年月均銷量1.18萬(wàn)㎡，月均銷量環(huán)比81.58%；2011年1月-6月寫字樓累計(jì)成交13.38萬(wàn)㎡，月均銷售1.91萬(wàn)平方米，月均銷售環(huán)比增長(zhǎng)61.59%，月均銷量加速。PART2寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目分布長(zhǎng)沙主要寫字樓匯總長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征寫字樓客戶結(jié)構(gòu)與特征長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目研究長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓分布146594675115213246712811109282433375建成：123456789101112運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)第一大道中天廣場(chǎng) 中隆國(guó)際廣場(chǎng)平和堂商務(wù)樓順天財(cái)富中心定王大廈華美歐亞大時(shí)代湖南文化大廈通程國(guó)際商務(wù)樓佳天國(guó)際大廈長(zhǎng)沙國(guó)際金融中心待建:123456789華遠(yuǎn)華中心泰貞國(guó)際中心北辰寫字樓世貿(mào)寫字樓綠地中央廣場(chǎng)金茂寫字樓順天IFC華雅國(guó)際財(cái)富在售：12345匯金國(guó)際融城花園國(guó)際華晨雙帆國(guó)際東方芙蓉六都國(guó)際在建：123456開福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)保利國(guó)際廣場(chǎng)鉑金宮運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)泊富國(guó)際廣場(chǎng)7旺德府國(guó)際大廈PART2寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目分布長(zhǎng)沙主要寫字樓匯總長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征寫字樓客戶結(jié)構(gòu)與特征長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目研究長(zhǎng)沙主要寫字樓匯總狀態(tài)區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)地址寫字樓體量（萬(wàn)㎡）當(dāng)前租金（元/㎡/天）歷史價(jià)格（元/㎡）建成時(shí)間建成芙蓉區(qū)第一大道五一西路2號(hào)3.922.247202005中隆國(guó)際大廈五一大道800號(hào)4.98247002006中天廣場(chǎng)五一西路4號(hào)4.52.2120002008平和堂商務(wù)樓五一大道88號(hào)3.241.453801998順天國(guó)際財(cái)富中心芙蓉中路二段80號(hào)7.62.152002003定王大廈芙蓉中路388號(hào)4.1270002007華美歐國(guó)際五一大道韭菜園路口5.731.695002008亞大時(shí)代五一大道456號(hào)3.252.8只租不售2002湖南文化大廈韶山路與解放路交界處4.62.250002004開福區(qū)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)芙蓉中路一段478號(hào)3.154.595002006天心區(qū)佳天國(guó)際芙蓉中路二段377號(hào)31.847502006雨花區(qū)華晨雙帆國(guó)際萬(wàn)家麗中路與勞動(dòng)?xùn)|路交匯處5.13—95002010長(zhǎng)沙建成的純寫字樓項(xiàng)目主要分布在五一大道與芙蓉中路兩旁，其中芙蓉區(qū)占據(jù)絕大多數(shù)，大部分建成于2002年以后，成交價(jià)格大部分在10000元/㎡以下，岳麓區(qū)無(wú)純寫字樓項(xiàng)目。長(zhǎng)沙主要寫字樓匯總狀態(tài)區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)地址寫字樓體量（萬(wàn)㎡）成交價(jià)格（元/㎡）建成時(shí)間在建在售芙蓉區(qū)旺德府國(guó)際大廈人民路與萬(wàn)家麗路交匯處5.4預(yù)計(jì)140002012泰貞國(guó)際金融中心五一大道與芙蓉中路交匯處13—預(yù)計(jì)2013年?yáng)|方芙蓉遠(yuǎn)大路西段68500預(yù)計(jì)2012年開福區(qū)開福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)湘江中路與中山西路交界處15—預(yù)計(jì)2012年泊富國(guó)際廣場(chǎng)芙蓉北路564號(hào)9.78200002013年底天心區(qū)建發(fā)匯金國(guó)際芙蓉中路380號(hào)2.615000-200002012年雨花區(qū)融程國(guó)際花園酒店紅星會(huì)展中心西北側(cè)12120002011年順天國(guó)際金融中心韶山路355號(hào)5——六都國(guó)際芙蓉中路三段547號(hào)8.4513000預(yù)計(jì)2011年鉑金宮東塘附近5—預(yù)計(jì)2012年運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)沙灣路289號(hào)3.15—長(zhǎng)沙在建純寫字樓項(xiàng)目開始由五一路與芙蓉路的主城區(qū)中心向外圍擴(kuò)展，尤其是濱江新城和武廣新城區(qū)域，2011年整體預(yù)計(jì)價(jià)格在12000元/㎡以上。長(zhǎng)沙主要寫字樓匯總狀態(tài)區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)地址寫字樓體量（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)建成年份待建芙蓉區(qū)長(zhǎng)沙國(guó)際金融中心黃興路與解放路交匯處——開福區(qū)北辰三角洲湘江北路三段1200號(hào)102014+天心區(qū)保利國(guó)際廣場(chǎng)湘江大道與書院路交匯處52012華遠(yuǎn)華中心湘江大道東側(cè)老城區(qū)72013雨花區(qū)華雅國(guó)際財(cái)富萬(wàn)家麗路與長(zhǎng)沙大道交匯處6.46—岳麓區(qū)世茂廣場(chǎng)湘江與岳麓大道交匯處12—綠地中央廣場(chǎng)岳麓大道與銀杉路交匯處10—長(zhǎng)沙待建純寫字樓項(xiàng)目主要為幾大綜合體中的組成部分，總體量將超過(guò)50萬(wàn)㎡，其中規(guī)劃中的長(zhǎng)沙國(guó)際金融中心預(yù)計(jì)建成450米高樓，成為長(zhǎng)沙乃至中部最高。長(zhǎng)沙在售寫字樓項(xiàng)目?jī)H有六都國(guó)際、匯金國(guó)際、融城國(guó)際，2011下半年預(yù)計(jì)入市有開福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、旺德府國(guó)際、東方芙蓉等，預(yù)計(jì)供貨量超過(guò)20萬(wàn)㎡；2012年入市供貨量將超過(guò)40萬(wàn)㎡；加之待建項(xiàng)目50萬(wàn)㎡體量，預(yù)計(jì)未來(lái)三年供應(yīng)量將超110萬(wàn)㎡。PART2寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目分布長(zhǎng)沙主要寫字樓匯總長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征寫字樓客戶結(jié)構(gòu)與特征長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目研究長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征建成年份項(xiàng)目名稱寫字樓體量（萬(wàn)㎡）外立面1998平和堂商務(wù)樓3.24部分使用中低品質(zhì)玻璃幕墻2002亞大時(shí)代3.25裙樓花崗巖，主樓玻璃幕墻2003順天國(guó)際財(cái)富中心7.6玻璃幕墻2004湖南文化大廈4.6高級(jí)雙層中空密封低輻射玻璃幕墻與優(yōu)質(zhì)花崗巖幕墻組2005第一大道3.92裙樓花崗巖和透明玻璃幕墻，塔樓淺藍(lán)玻璃幕墻，氟碳涂料2006運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)3.15進(jìn)口鋁板、高級(jí)中空玻璃幕墻2006佳天國(guó)際3面磚、石材2006中隆國(guó)際大廈4.98玻璃幕墻2007定王大廈4.1玻璃幕墻2008中天廣場(chǎng)4.5玻璃幕墻落地2008華美歐國(guó)際5.73石材、其他2010華晨雙帆國(guó)際5.13節(jié)能型雙層中空低輻射LOWE玻璃幕墻長(zhǎng)沙寫字樓體量一般在3.0萬(wàn)㎡以上，外立面逐步向高品質(zhì)環(huán)保節(jié)能型玻璃幕墻轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征1998年平和堂商務(wù)樓2002年亞大時(shí)代2003年順天國(guó)際財(cái)富中心2008年中天廣場(chǎng)2006年運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)2010年華晨雙帆國(guó)際長(zhǎng)沙寫字樓外立面逐步由1998年平和堂商務(wù)樓的部分玻璃幕墻向完全高質(zhì)量玻璃幕墻轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征建成年份項(xiàng)目名稱層數(shù)（層）標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）層高（米）凈高（米）使用率（%）1998平和堂商務(wù)樓2815003.52.8702002亞大時(shí)代2811003.32.4802003順天國(guó)際財(cái)富中心3121003.32.4752004湖南文化大廈2821503.62.7752005第一大道2018003.63862006運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)30（其中1-2層為商業(yè)）13003.22.6752006佳天國(guó)際30（其中1-4層為裙樓）15003.22.8752006中隆國(guó)際大廈28（其中裙樓5層）14003.32.8752007定王大廈30（其中1-4層為商業(yè)）18003.32.5702008中天廣場(chǎng)32（其中1層商業(yè)、2-4層發(fā)展用房）20003.62.9702008華美歐國(guó)際30（其中1-4層為商業(yè)）2400平層3.9復(fù)式5.4平層3.3702010華晨雙帆國(guó)際26（其中1-4層為商業(yè)）14003.62.780長(zhǎng)沙寫字樓多數(shù)在28層以上，標(biāo)準(zhǔn)層面積在1500㎡左右，凈高在2.6米左右，實(shí)用率在75%左右長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征建成年份項(xiàng)目名稱電梯臺(tái)數(shù)建筑面積/電梯比電梯品牌車位數(shù)（個(gè)）建筑面積/車位比1998平和堂商務(wù)樓74629/1進(jìn)口三菱500（與商業(yè)共用）65/12002亞大時(shí)代56500/1迅達(dá)4臺(tái)蒂森1臺(tái)120271/12003順天國(guó)際財(cái)富中心116909/1上海三菱238319/12004湖南文化大廈59200/1進(jìn)口日立260177/12005第一大道66533/1上海三菱109360/12006運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)56300/1上海三菱502（與酒店商業(yè)共用）63/12006佳天國(guó)際47500/1—300+100/12006中隆國(guó)際大廈104980/1上海三菱200249/12007定王大廈410250/1日立372110/12008中天廣場(chǎng)59000/1OTIS70064/12008華美歐國(guó)際78156/1MITSUBISHI259221/12010華晨雙帆國(guó)際95700/1三菱2臺(tái)貨梯6臺(tái)電梯300171/1目前長(zhǎng)沙寫字樓電梯數(shù)量與停車位均較少，建筑面積電梯比大多高于5000/1，建筑面積車位比則大部分高于200/1，遠(yuǎn)低于甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，是長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)最大的問題點(diǎn)所在。長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征建成年份項(xiàng)目名稱內(nèi)部配套1998平和堂商務(wù)樓中央空調(diào)、會(huì)所、會(huì)議室2002亞大時(shí)代5A智能化系統(tǒng)及品牌電梯、空調(diào)、空中花園、空中會(huì)所會(huì)所、會(huì)議室等2003順天國(guó)際財(cái)富中心酒店、茶藝館、碧海云天洗浴中心2004湖南文化大廈集中式中央空調(diào)、自備發(fā)電設(shè)備、集中式多用戶全電子電能表、衛(wèi)星有線電視、電話、寬帶入戶2005第一大道日立電梯、中央空調(diào)、智能地下停車場(chǎng)2006運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)移動(dòng)通信信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、架空花園會(huì)所、空中會(huì)所、白金五星級(jí)酒店、上海三菱品牌電梯、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)2006佳天國(guó)際甲級(jí)精裝寫字樓2006中隆國(guó)際大廈全精裝寫字樓、銀行、商務(wù)中心、餐欽、會(huì)議室2007定王大廈中央空調(diào)系統(tǒng)、日立電梯、智能化地下停車場(chǎng)2008中天廣場(chǎng)奧蒂斯品牌電梯、中央空調(diào)、會(huì)議室、陽(yáng)光大廳2008華美歐國(guó)際甲級(jí)純寫字樓、綜合布線系統(tǒng)；安全防范系統(tǒng)；有線廣播和背景音樂系統(tǒng)2010華晨雙帆國(guó)際首座白金級(jí)5A精裝寫字樓、桑拿足浴、餐廳、上海三菱品牌電梯、樓宇熱水系統(tǒng)長(zhǎng)沙純寫字樓大部分為中央空調(diào)系統(tǒng)，工作日開放，按流量計(jì)費(fèi)；使用智能化管理、品牌電梯，部分純寫字樓底下層為商業(yè)裙樓。長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征純寫字樓運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、中天廣場(chǎng)、中隆國(guó)際大廈、第一大道、平和堂商務(wù)樓、華美歐國(guó)際、亞大時(shí)代、順天國(guó)際財(cái)富中心、定王大廈、湖南文化大廈……酒店式寫字樓通程酒店、佳程酒店、金源酒店、銀華大廈、神農(nóng)酒店、湖南新聞大廈等住宅性質(zhì)寫字樓湖南財(cái)富中心、新時(shí)空NO.1、湘域中央、五一新干線、新青年公寓、上城金都等園區(qū)型寫字樓標(biāo)志麓谷坐標(biāo)、五強(qiáng)大廈等項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)前寫字樓主要特征項(xiàng)目規(guī)?！?/p>

單體規(guī)模超過(guò)30,000平方米◆

平均單體規(guī)模為36,649平方米外立面◆高質(zhì)量玻璃幕墻，進(jìn)口大理石/花崗巖◆

多數(shù)為玻璃幕墻◆部分項(xiàng)目除玻璃幕墻以外的材料品質(zhì)較低◆

整體外立面未達(dá)到甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積◆一般在1,500平米以上，以達(dá)到75%以上的整層得房率◆

平均標(biāo)準(zhǔn)層面積為1,629平米層高◆

結(jié)構(gòu)層高超過(guò)3.75米◆

凈層高超過(guò)2.65米◆

樓層凈高一般在2.4-2.6米，普遍較為壓抑◆

中天廣場(chǎng)層高較高，是市場(chǎng)最高水平，結(jié)構(gòu)層高3.6米、凈高2.9米電梯服務(wù)面積比◆

每部電梯服務(wù)辦公面積應(yīng)小于5,000㎡n進(jìn)行合理的分區(qū)◆

大部分物業(yè)未進(jìn)行分區(qū)設(shè)置◆

電梯速度較慢，普遍等候時(shí)間較長(zhǎng)電梯品牌進(jìn)口品牌高速電梯，速度應(yīng)該不低于3.5米每秒◆

以O(shè)tis、三菱、日立等國(guó)內(nèi)合資品牌為主，速度普遍較慢◆

市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)為中天廣場(chǎng)，采用Otis品牌電梯，低區(qū)速度2.5米/秒，高區(qū)為3米/秒長(zhǎng)沙現(xiàn)有寫字樓普遍非甲級(jí)，市場(chǎng)期待新建寫字樓在層高及電梯等配套設(shè)施上有所品質(zhì)提升。長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征小結(jié)項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)前寫字樓主要特征辦公面積/車位比◆一般要求按照150-200平米辦公面積配一個(gè)車位◆平均189平方米辦公面積配一個(gè)車位

◆新建寫字樓停車位相對(duì)比較充足，韶山北路商務(wù)圈內(nèi)停車位較為緊張標(biāo)準(zhǔn)層分隔◆一般整層無(wú)隔斷，可以根據(jù)租賃情況使用移動(dòng)隔斷進(jìn)行自由分隔◆一般進(jìn)行小面積分隔，以便于分散出售

◆中天廣場(chǎng)采取整層銷售策略公共部位裝修◆公共部位用進(jìn)口大理石/花崗巖材質(zhì)；◆有充足的燈光照明◆裝修較為簡(jiǎn)陋，材質(zhì)較差n燈光普遍昏暗交房標(biāo)準(zhǔn)◆墻面、地面和天花已經(jīng)完成裝修，用戶只需要在架空層布線和進(jìn)行割斷即可使用◆由于是銷售型的市場(chǎng)，絕大多數(shù)樓宇毛坯交房◆毛坯交房導(dǎo)致裝修期較長(zhǎng)，影響臨近租戶正常辦公，外資公司較難接受安保等輔助設(shè)施◆自動(dòng)火警裝置；◆電腦管理系統(tǒng)支持的彩色電視及24小時(shí)的安保系統(tǒng)，充足的保安人員◆無(wú)較為先進(jìn)的安保系統(tǒng)n安保人員較少，管理較為松散空調(diào)系統(tǒng)◆先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng)◆戶式中央空調(diào)居多，但多數(shù)物業(yè)無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)◆正?？照{(diào)開機(jī)時(shí)間為8:30-18:00n少部分可以提供周末或加班空調(diào)延時(shí)物業(yè)管理◆國(guó)際品牌物業(yè)管理◆管理費(fèi)一般為在2-4元/㎡/月之間，通程國(guó)際大酒店20元/㎡/月，亞大時(shí)代16.8元/㎡/月n以長(zhǎng)沙本地物業(yè)管理公司為主，部分物業(yè)使用綠城、中航、保利等國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)管理，無(wú)國(guó)際物管長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征小結(jié)PART2寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目分布長(zhǎng)沙主要寫字樓匯總長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征寫字樓客戶結(jié)構(gòu)與特征長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目研究長(zhǎng)沙寫字樓運(yùn)行狀況區(qū)域項(xiàng)目名稱建成時(shí)間租金元/㎡/天物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)元/㎡/月空調(diào)費(fèi)元/㎡/月水費(fèi)元/噸電費(fèi)元/度芙蓉區(qū)第一大道20052.2浙江綠城2.328-104.181.09中隆國(guó)際大廈20062恒威物業(yè)3.5實(shí)際電費(fèi)4.181.09中天廣場(chǎng)20082.2浙江綠城3.48.72.51.08平和堂商務(wù)樓19981.4平和物業(yè)534.181.09順天國(guó)際財(cái)富中心20032.1中航物業(yè)2.89.984.181.18定王大廈20072訊八酒店2.811.40.7—0.8元/㎡/月華美歐國(guó)際20081.6中航物業(yè)2.8無(wú)空調(diào)系統(tǒng)4.181.09亞大時(shí)代20022.8均和物業(yè)16.5（含空調(diào)費(fèi)）—4.181.09湖南文化大廈20042.2保利物業(yè)3104.561.09開福區(qū)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)20064.5水木清華54.5元/小時(shí)4.181.09天心區(qū)佳天國(guó)際20061.8佳捷物業(yè)2.5實(shí)際電費(fèi)4.181.09雨花區(qū)華晨雙帆國(guó)際2010—長(zhǎng)厚鑫物業(yè)2.6按流量4.181.09長(zhǎng)沙純寫字樓租金根據(jù)所處位置與物業(yè)條件有所不同，平均在2.25元/㎡/月；物業(yè)一般為優(yōu)質(zhì)的專門物業(yè)服務(wù)公司，平均物業(yè)費(fèi)在3.32元/㎡/月；平均空調(diào)費(fèi)在8.7元/㎡/月。長(zhǎng)沙寫字樓客戶結(jié)構(gòu)和特征商業(yè)：順天財(cái)富大酒店天潤(rùn)福茶藝館錦繡紅樓大酒店碧海銀沙洗浴中心順天財(cái)富大酒店順天食府芙蓉區(qū)政府駐順天國(guó)際財(cái)富中心優(yōu)化經(jīng)濟(jì)辦公室RALLY匯力地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）長(zhǎng)沙人事局人才服務(wù)中心湖南科潤(rùn)科技有限公司湖南中科智工貿(mào)發(fā)展有限公司湖南首玉生物科技有限公司湖南長(zhǎng)海集團(tuán)資產(chǎn)管理部湖南遠(yuǎn)能電力發(fā)展有限公司湖南芙蓉國(guó)企業(yè)集團(tuán)有限公司湖南金浩油脂有限公司長(zhǎng)沙市一名房地產(chǎn)顧問有限公司長(zhǎng)沙芙蓉口腔醫(yī)院VIP會(huì)員門診部湖南經(jīng)典資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖南教育信息服務(wù)有限公司長(zhǎng)沙置業(yè)通投資咨詢有限公司湖南遠(yuǎn)能電力能源服務(wù)有限公司易龍國(guó)際廣告（長(zhǎng)沙）有限公司湖南永清環(huán)保集團(tuán)湖南維智教育投資發(fā)展有限公司湖南湘商文化投資有限公司瀏陽(yáng)華天大酒店長(zhǎng)沙辦事處長(zhǎng)沙圣萊環(huán)保科技有限公司湖南遠(yuǎn)志科技有限公司湖南遠(yuǎn)毅通信網(wǎng)絡(luò)有限公司長(zhǎng)沙華人物流有限公司中國(guó)物品編碼中心湖南中心辦事處湖南泰達(dá)拍賣有限公司湖南靜能科技有限公司湖南德思勤房地產(chǎn)投資顧問有限公司TCL國(guó)際電工長(zhǎng)沙辦事處長(zhǎng)沙騰富通信設(shè)備有限公司長(zhǎng)沙市方正信息系統(tǒng)有限公司廣州華潯品味裝飾有限公司長(zhǎng)沙分公司湖南衡泰保險(xiǎn)評(píng)估有限公司湖南利澤商貿(mào)有限公司湖南華泰建筑裝飾工程有限責(zé)任公司湖南越秀經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司湖南鼎安保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司長(zhǎng)沙市建安企業(yè)勞保費(fèi)用統(tǒng)籌辦公室湖南凱鴻機(jī)電設(shè)備有限公司順天國(guó)際財(cái)富中心企業(yè)名單長(zhǎng)沙寫字樓客戶結(jié)構(gòu)和特征順天國(guó)際財(cái)富中心企業(yè)名單湖南中科項(xiàng)目管理有限公司深圳市深裝總裝飾工程工業(yè)有限公司湖南公司長(zhǎng)沙市宏業(yè)貿(mào)易有限公司浙江貝因美科工貿(mào)股份有限公司長(zhǎng)沙分公司湖南華鴻資產(chǎn)管理有限公司湖南錦源盛世投資擔(dān)保有限公司長(zhǎng)沙佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南佳信物貿(mào)有限公司湖南華鴻財(cái)信投資創(chuàng)業(yè)有限公司湖南大鼎置業(yè)有限公司湖南旭光新材料發(fā)展有限公司湖南匯銀國(guó)際投資有限公司湖南省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室湖南創(chuàng)圖視維科技有限公司湖南高信置業(yè)有限公司湖南長(zhǎng)沙大道發(fā)展有限公司湖南省天平招標(biāo)代理有限公司長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)湖南言順律師事務(wù)所湖南招商經(jīng)貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司新銳裝飾工程設(shè)計(jì)有限公司江蘇雙良空調(diào)設(shè)備股份有限公司合富輝煌房地產(chǎn)（湖南）湖南建達(dá)（中港）運(yùn)輸有限公司艾志工業(yè)技術(shù)集團(tuán)有限公司長(zhǎng)沙分公司長(zhǎng)沙市邦友置業(yè)顧問有限公司報(bào)喜鳥集團(tuán)長(zhǎng)沙辦事處長(zhǎng)沙詩(shī)燕實(shí)業(yè)有限公司長(zhǎng)沙博進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南金峰投資有限公司湖南謙信置業(yè)有限公司財(cái)富證券有限責(zé)任公司C中華英才網(wǎng)長(zhǎng)沙分公司長(zhǎng)沙前沿軟件科技有限公司東業(yè)（長(zhǎng)沙）建設(shè)事業(yè)有限公司平安輕化集團(tuán)上海鑒略地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)（華中）長(zhǎng)沙分公司奧林巴斯（北京）長(zhǎng)沙分公司湖南保全科技發(fā)展有限公司長(zhǎng)沙匯商投資管理有限公司長(zhǎng)沙市遠(yuǎn)航教育中心北京用友軟件股份有限公司湖南分公司湖南永清環(huán)保技術(shù)有限公司長(zhǎng)沙聯(lián)合白金人力資源顧問有限公司聯(lián)想集團(tuán)長(zhǎng)沙辦事處長(zhǎng)沙世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司順天集團(tuán)長(zhǎng)沙寫字樓客戶結(jié)構(gòu)和特征商業(yè)：金悅海鮮酒樓亞大餐廳亞大咖啡廳中信銀行歐姆龍（中國(guó)）有限公司（健康事業(yè)）湖南辦事處大連三洋制冷有限公司湖南事務(wù)所珠海雅迪有限公司長(zhǎng)沙辦事處青島海信日立空調(diào)系統(tǒng)有限公司長(zhǎng)沙辦事處歐姆龍貿(mào)易（上海）有限公司長(zhǎng)沙辦事處馬士基（中國(guó)）航運(yùn)有限公司長(zhǎng)沙分公司美的中央空調(diào)湖南產(chǎn)品管理中心長(zhǎng)沙東華化工實(shí)業(yè)有限公司長(zhǎng)沙市拓思投資咨詢有限公司上海鐵洋多式聯(lián)運(yùn)有限公司長(zhǎng)沙分公司法國(guó)達(dá)飛輪船（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)沙代表處湖南新宇科技信息有限公司湖南力普吉實(shí)業(yè)有限公司TUV南德意志集團(tuán)長(zhǎng)沙辦事處夏普商貿(mào)（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)沙辦事處英大證券長(zhǎng)沙五一中路營(yíng)業(yè)部中國(guó)三星長(zhǎng)沙辦事處湖南順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)德國(guó)OBO培訓(xùn)中心（長(zhǎng)沙）中國(guó)石油化工產(chǎn)品長(zhǎng)沙銷售部遠(yuǎn)卓管理顧問有限公司北京東易日盛裝飾有限責(zé)任公司浙江中控技術(shù)有限公司長(zhǎng)沙辦事處亞大時(shí)代企業(yè)名單長(zhǎng)沙寫字樓客戶結(jié)構(gòu)和特征亞大時(shí)代企業(yè)名單湖南天潤(rùn)五江置業(yè)有限公司巴士在線（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)沙分公司上?？灯瞻瑝嚎s機(jī)有限公司長(zhǎng)沙辦事處商船三井（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)沙辦事處丹沙中福貨運(yùn)代理有限公司長(zhǎng)沙分公司湖南友聯(lián)置業(yè)有限公司前程無(wú)憂中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司湖南分公司SKF（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)沙代表處偉迪捷電子有限公司長(zhǎng)沙辦事處湖南世紀(jì)天翔科技有限公司西門子（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)沙聯(lián)絡(luò)處和晟投資有限公司法國(guó)合生元湖南辦事處德國(guó)菲尼克斯電氣集團(tuán)長(zhǎng)沙辦事處太特咖啡阿克蘇諾貝爾工業(yè)油漆蘇州有限公司長(zhǎng)沙辦事處長(zhǎng)沙宇潤(rùn)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司伯靈頓貨運(yùn)代理（廣州）有限公司長(zhǎng)沙辦事處湖南亞大科技實(shí)業(yè)有限公司東方海外物流（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)沙分公司以星綜合航運(yùn)（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)沙代表處深圳市英聯(lián)國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司長(zhǎng)沙分公司湖南天馬國(guó)際旅行社有限公司阿斯利康（無(wú)錫）貿(mào)易有限公司長(zhǎng)沙辦事處澳門嘉豐航運(yùn)有限公司長(zhǎng)沙代表處和記黃埔地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）

長(zhǎng)沙寫字樓客戶結(jié)構(gòu)和特征租戶特征：無(wú)論從絕對(duì)數(shù)量或租賃面積來(lái)講，用戶以服務(wù)型企業(yè)（金融、保險(xiǎn)業(yè)）為主，其次為制造業(yè)從企業(yè)數(shù)量角度分析，長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫字樓用戶以服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、貿(mào)易與房地產(chǎn)業(yè)為主；而從企業(yè)租賃面積而言，金融保險(xiǎn)業(yè)、制造業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)的需求面積較大。長(zhǎng)沙寫字樓客戶結(jié)構(gòu)和特征租戶特征◆500平方米以上：金融、保險(xiǎn)業(yè)的需求面積較大，多為整層承租，平均需求面積在1,500平方米以上；國(guó)家機(jī)關(guān)與科學(xué)研究服務(wù)業(yè)需求面積較大，但租戶較少；建筑業(yè)以開發(fā)商和裝飾裝飾公司為主，平均面積為690平米；◆500平方米以下：制造、社會(huì)服務(wù)、房地產(chǎn)等的需求面積均在500平方米以下。長(zhǎng)沙寫字樓客戶結(jié)構(gòu)和特征租戶特征（面積需求）◆依據(jù)企業(yè)數(shù)量分析，長(zhǎng)沙市優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶對(duì)于200-300平方米、100-200平方米的辦公面積需求相對(duì)較為旺盛，51%的企業(yè)的需求面積在此范圍內(nèi)；◆而租戶對(duì)于100平方米以下、300-500平方米、500-1,000平方米、1,000-3,000平方米的辦公面積需求較為均衡，所占比例大致為8-15%；◆3,000平方米以上的需求很少，僅占到3%。長(zhǎng)沙寫字樓客戶結(jié)構(gòu)和特征租戶特征（企業(yè)屬性）◆長(zhǎng)沙市優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶以長(zhǎng)沙本地及國(guó)內(nèi)企業(yè)為主，占總租戶的87%；◆外資企業(yè)辦公場(chǎng)所主要集中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國(guó)際大酒店商務(wù)樓、亞大時(shí)代等，外資企業(yè)對(duì)于寫字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理等要求較高，目前市場(chǎng)上的寫字樓難以滿足其需求；◆內(nèi)資非本地企業(yè)的需求面積大于本地企業(yè)。長(zhǎng)沙寫字樓客戶結(jié)構(gòu)和特征購(gòu)買目的買家來(lái)源以投資為主—看中物業(yè)后期升值潛力及長(zhǎng)期租金回報(bào)；如湖南文化大廈約60%的買家為投資客戶；自用也占一定比例買家主要來(lái)自于湖南省與長(zhǎng)沙市中小企業(yè)為主；與此同時(shí)，北京、深圳、廣州以及部分境外的購(gòu)買客戶呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且以投資目的為主；如華美歐國(guó)際50%的購(gòu)買客戶為外地企業(yè)。買家特征投資客戶中，以中小企業(yè)投資為主；自用客戶中，本地實(shí)力企業(yè)購(gòu)買自用需求較大。以投資為主本地實(shí)力企業(yè)自用中小企業(yè)投資主要來(lái)自湖南本地目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓購(gòu)買客戶以投資性質(zhì)客戶為主；本地實(shí)力企業(yè)購(gòu)買寫字樓自用，中小企業(yè)則更偏重投資；長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓買家主要來(lái)自湖南本地。買家特征PART2寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓供應(yīng)與銷售長(zhǎng)沙寫字樓項(xiàng)目分布長(zhǎng)沙主要寫字樓匯總長(zhǎng)沙寫字樓產(chǎn)品特征寫字樓客戶結(jié)構(gòu)與特征長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目研究長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目亞大時(shí)代地址芙蓉區(qū)五一大道456號(hào)寫字樓建筑面積3.25萬(wàn)㎡共28層平均售價(jià)無(wú)（只租不售)物業(yè)管理費(fèi)15.5元/㎡/月（含空調(diào)費(fèi)）車位數(shù)280個(gè)面積車位比為116/1標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積為1100㎡層高3.3米，凈高2.4米竣工年份2002年電梯共5臺(tái)，迅達(dá)4臺(tái)，蒂森1臺(tái)，面積電梯比為6500/1物業(yè)管理長(zhǎng)沙均和物業(yè)管理有限公司空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)（空調(diào)費(fèi)包含在物管費(fèi)中）開發(fā)商湖南亞大科技實(shí)業(yè)有限公司

長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)采取只租不售的方式禮儀服務(wù)、代租車、代取物品商務(wù)中心、代泊車、辦公場(chǎng)地清潔服務(wù)物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修、代訂礦泉水、蒸餾水、代訂報(bào)紙雜志代辦票務(wù)、商務(wù)資訊查詢地區(qū)資料搜集問訊、留言等電話秘書服務(wù)、專業(yè)旅游社服務(wù)、代訂餐飲及外幣兌換、銀行郵政服務(wù)。綜合指標(biāo)生態(tài)設(shè)計(jì)租售方式亞大時(shí)代廣場(chǎng)4個(gè)敞開式生態(tài)花園服務(wù)配套5部高速電梯28樓A、B兩座豪華總統(tǒng)套房4個(gè)多功能國(guó)際會(huì)議廳通信自動(dòng)化系統(tǒng)、安全自動(dòng)化系統(tǒng)、停車智能化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)中央空調(diào)雙回路電源、另配備發(fā)電機(jī)組建筑面積3.25萬(wàn)㎡，共28層標(biāo)準(zhǔn)層1100㎡，層高3.3米配套設(shè)施：按5A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目亞大時(shí)代獲得的公眾的認(rèn)可，取得相當(dāng)多榮譽(yù)目前亞大時(shí)代已吸引了國(guó)內(nèi)銀行業(yè)巨頭中信實(shí)業(yè)銀行加入，世界500強(qiáng)企業(yè)如西門子、馬士基、中石油等國(guó)際大企業(yè)也陸續(xù)入住亞大時(shí)代在辦公樓的南向和西向作了掏空的處理,形成6個(gè)空中庭園東南亞地區(qū)著名的物業(yè)管理公司：香港華聯(lián)興業(yè)公司作為大廈的物業(yè)管理顧問，均和物業(yè)為物管公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)負(fù)有前瞻性

社會(huì)公眾的認(rèn)可和贊譽(yù)國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)支持了亞大時(shí)代的品牌專業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目租售核心競(jìng)爭(zhēng)力亞大時(shí)代租售核心競(jìng)爭(zhēng)力長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目亞大時(shí)代評(píng)價(jià)總體情況物業(yè)情況內(nèi)部配套情況客戶情況五一路CBD專業(yè)寫字樓代表樓盤，物業(yè)體量小，高度有限，標(biāo)志性不強(qiáng)，臨五一路單一開口，車行交通不便只租不售，專業(yè)物管公司管理，物管費(fèi)樹立較高空中花園、別墅會(huì)所、智能化配套，竭盡可能體現(xiàn)現(xiàn)代創(chuàng)新，但降低了使用率，電梯車位數(shù)量偏少造成不便客戶多為金融證券及實(shí)力集團(tuán)公司，主要為中信實(shí)業(yè)銀行，占據(jù)24-27整層及9層和首層部分，另外19層正虹集團(tuán)、18層香甜集團(tuán)、15層長(zhǎng)株潭發(fā)展公司、10層蔚深證券，同時(shí)也吸引了西門子等世界500強(qiáng)加盟長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)）地址芙蓉中路478號(hào)寫字樓建筑面積3.15（30層，1-2層商業(yè)）租金4.5元/㎡/天標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積1300㎡，層高3.2米凈高2.6米使用率75%平均售價(jià)9500元/平米物業(yè)管理費(fèi)5元/平米/月投資回報(bào)率10.60%車位數(shù)502（和酒店共用）面積車位比為61/1竣工年月2006年交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂，地毯電梯三菱電梯（13人）；4臺(tái)客梯，1臺(tái)貨梯面積電梯比為6300/1物業(yè)管理長(zhǎng)沙水清木華物業(yè)管理公司空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)4.5元/小時(shí)開發(fā)商運(yùn)達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)公司持有者小業(yè)主主要租戶上海浦發(fā)銀行、恒大地產(chǎn)、中興通訊、中糧地產(chǎn)、北辰、佳兆業(yè)等長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)）租戶構(gòu)成運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)租戶需求面積主要為300-500㎡與大宇1000㎡面積段，占到總企業(yè)個(gè)數(shù)的54%租戶主要來(lái)自金融保險(xiǎn)業(yè)與社會(huì)服務(wù)業(yè)，占總企業(yè)數(shù)的62%運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)客戶中本地企業(yè)占到一半，內(nèi)資非本地占40%，外資企業(yè)占10%長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)）優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析酒店、商業(yè)、寫字樓綜合性物業(yè)；酒店、百貨定位高檔，為辦公市場(chǎng)形象以明顯的協(xié)同效應(yīng)；酒店內(nèi)配備的商務(wù)中心，會(huì)議設(shè)施以及其他設(shè)施給辦公租戶提供了便利商務(wù)環(huán)境。三角形平面層布局，內(nèi)部空間利用率低；標(biāo)準(zhǔn)層面積小，得房率低；大堂小，且電梯數(shù)量少；物業(yè)品質(zhì)不高，硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較低；交通組織不順暢。項(xiàng)目評(píng)價(jià)長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（中天廣場(chǎng)）地址芙蓉區(qū)五一西路4號(hào)寫字樓建筑面積4.5萬(wàn)㎡共（32（其中一樓商業(yè)，2-4層發(fā)展用房，5-32層寫字樓）租金2.2元/㎡/天標(biāo)準(zhǔn)層便準(zhǔn)曾面積2000㎡層高3.6米凈高2.9米使用率70%平均售價(jià)12000元/㎡物業(yè)管理費(fèi)3.4元/㎡/月車位數(shù)700面積車位比為64/1竣工年月2008年電梯5臺(tái)奧蒂斯面積電梯比為9000/1物業(yè)管理浙江綠城物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)8.7元/㎡/月開發(fā)商湖南天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有者小業(yè)主主要租戶招商銀行、中國(guó)郵政、新環(huán)境二手房長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（中天廣場(chǎng)）寫字樓建筑面積]4.5萬(wàn)平方米[占地面積]18741.40平方米[所屬商圈]芙蓉廣場(chǎng)（CBD，泛CBD）[地理位置]五一大道[停車位]700個(gè)[層高]3.6米配套設(shè)施采取租售結(jié)合的方式綜合布線系統(tǒng)、消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、移動(dòng)通信信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、有線廣播和背景音樂系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；有線電視、電話、寬帶接口入戶。大堂：墻面為石材、玻璃等，天棚吊頂，地面位高檔石材及其他高級(jí)裝飾材料；綜合指標(biāo)電梯配套租售方式中天廣場(chǎng)[電梯]5部，梯速為2.5米/秒智能化系統(tǒng)內(nèi)部配套長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（中天廣場(chǎng)）產(chǎn)品核心賣點(diǎn)獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)完善的功能配套新材料的使用項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)越門”字造型簡(jiǎn)潔、大氣、形象，是長(zhǎng)沙之門。雙層中空LOW—E玻璃幕墻：現(xiàn)代、大氣、環(huán)保、節(jié)能，彰顯卓越品質(zhì)樓宇實(shí)現(xiàn)5A智能化是基本標(biāo)準(zhǔn)。采用了最新材料網(wǎng)絡(luò)地板。這在長(zhǎng)沙市場(chǎng)化的商務(wù)樓宇中尚屬首例。位于長(zhǎng)沙主干道五一大道中段，市中心最繁華地段。核心賣點(diǎn)長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（泊富國(guó)際廣場(chǎng)）地址開福芙蓉北路564號(hào)（地處新規(guī)劃的金融中心）寫字樓建筑面積9.78萬(wàn)㎡（室外廣場(chǎng)月2500米}共49層（其中5層商業(yè)）高228米標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡（最少半層起售）平均售價(jià)預(yù)計(jì)20000元/㎡大堂挑高15m車位數(shù)地下4層1500個(gè)，面積車位比為65/1層高層高4米，凈高2.8米竣工年月預(yù)計(jì)2013年交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯電梯20臺(tái)面積電梯比為4890/1物業(yè)管理世邦魏理仕物業(yè)公司顧問空調(diào)系統(tǒng)國(guó)際品牌VRV冷暖空調(diào)，確保24小時(shí)舒適節(jié)能供應(yīng)開發(fā)商湖南珈鼎投資置業(yè)有限公司寫字樓布局說(shuō)明高區(qū)辦公區(qū)（39－49F）低區(qū)辦公區(qū)（7－23F）中區(qū)辦公區(qū)（23－38F）低區(qū)中區(qū)高區(qū)避難層7F—23F25F—38F40F—49F9F、24F、39F－2F、－3F、－4F1F－5F6F7F—49F9F、24F、39F停車場(chǎng)＋設(shè)備商業(yè)會(huì)議室辦公避難層寫字樓低、中層區(qū)平面圖寫字樓高層區(qū)平面圖長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（泊富國(guó)際廣場(chǎng)）項(xiàng)目?jī)?nèi)容結(jié)構(gòu)及用材框架-砼核心筒結(jié)構(gòu)外墻雙層中空LOW-E玻璃幕墻五星雙大堂精裝修電梯及公共部位精裝修電力供應(yīng)自動(dòng)切換三回路供電雙電源供應(yīng)至低壓末端超大容量備用發(fā)電機(jī)組關(guān)鍵部位不間斷電源（UPS）供應(yīng)節(jié)能設(shè)計(jì)：照明系統(tǒng)集中控制，采用太陽(yáng)能泛光照明、光通管給排水高可靠性：市政水源雙路供水高穩(wěn)定性：套裝恒壓變頻供水設(shè)備便捷計(jì)量收費(fèi)系統(tǒng)：智能遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng)空調(diào)新風(fēng)國(guó)際品牌VRV冷暖空調(diào)，確保24小時(shí)舒適節(jié)能供應(yīng)新風(fēng)換熱系統(tǒng)，確保內(nèi)環(huán)境舒適性24小時(shí)空調(diào)自主控制，確保加班需求電梯18臺(tái)國(guó)際品牌高速電梯湖南最高速電梯5m/s，等候時(shí)間不超過(guò)40s智能電梯：高、中、低分區(qū)，群控聯(lián)控，合理快速運(yùn)載分配樓宇智能化高標(biāo)配置樓宇自控系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)、數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)、數(shù)字安防系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂及公共廣播系統(tǒng)、多媒體信息查詢及信息發(fā)布系統(tǒng)停車場(chǎng)地上、地下1500個(gè)車位預(yù)留機(jī)械式停車位，適應(yīng)未來(lái)增容實(shí)現(xiàn)智能化出入管理、停車引導(dǎo)、車位查詢配置通風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng)，確保良好停車環(huán)境配套設(shè)施：完全根據(jù)5A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造內(nèi)部設(shè)施，為目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)頂尖寫字樓之一長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（泊富國(guó)際廣場(chǎng)）湖南首家萬(wàn)兆光纖入樓、千兆入戶、多運(yùn)營(yíng)商接入的寫字樓，實(shí)現(xiàn)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋。辦公樓系統(tǒng)集成，公共數(shù)字廣播與電子公告欄、LED屏多元對(duì)接，管理與宣傳同步到位。建筑設(shè)備管理系統(tǒng)，全方位監(jiān)控辦公運(yùn)營(yíng)機(jī)能，排查難險(xiǎn)。火災(zāi)自動(dòng)預(yù)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，防微杜漸。智能燈光照明控制系統(tǒng)，低耗節(jié)能。能量表計(jì)量遠(yuǎn)傳系統(tǒng)，直讀式三表遠(yuǎn)程計(jì)費(fèi)管理，坐享便利。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)信息共享，及時(shí)全面客服維護(hù)。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A智能化，接軌全球商務(wù)效率以全方位智能化，完效對(duì)接國(guó)際商務(wù)集群生態(tài)鏈，擢升企業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，領(lǐng)銜國(guó)際商務(wù)效能。長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（泊富國(guó)際廣場(chǎng)）首層服務(wù)臺(tái)首層大堂挑高15米

20部電梯（

電梯分高、中、低層區(qū)）。

每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)5000平米

平均等候時(shí)間不超過(guò)40秒長(zhǎng)沙典型寫字樓項(xiàng)目（泊富國(guó)際廣場(chǎng)）國(guó)際商務(wù)中心，服務(wù)全球商務(wù)精專服務(wù)支持，從咖啡茶座、便利零售到文書影印、租售票務(wù)預(yù)訂，以國(guó)際企業(yè)管家質(zhì)素創(chuàng)設(shè)優(yōu)越會(huì)客環(huán)境，一次性滿足跨國(guó)辦公、移動(dòng)商務(wù)等全程國(guó)際化商務(wù)新需求。多媒體會(huì)議中心，對(duì)話世界文明泊富多媒體會(huì)議中心，國(guó)際化會(huì)晤開放平臺(tái)。為全球客戶創(chuàng)制一體化會(huì)議解決方案。從會(huì)議同聲翻譯、投票表決控制到企業(yè)培訓(xùn)設(shè)計(jì)、交互演講系統(tǒng)……多元接入、快速部署，現(xiàn)代化多媒體網(wǎng)絡(luò)與高清遠(yuǎn)程視聽系統(tǒng)協(xié)同支持，高效對(duì)接世界高端資源，靈活掌控國(guó)際商務(wù)時(shí)訊！10萬(wàn)㎡湖南最大國(guó)際零售娛樂中心，同享國(guó)際繁華10萬(wàn)㎡長(zhǎng)沙最大最全商業(yè)航