案號J13471-2016四川省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)PDBJ51/T057-2016四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程SpecificationforResidentialPropertyManagementinSichuanProvince四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程DBJ51/T057-2016西南交通大學(xué)出版社編.一成都：西南交通大學(xué)出版社，2016.8(四川省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn))ISBN978-7-5643-4934-9①住宅-物業(yè)管理-管理規(guī)范-四川IV.①F299.275.1-65中國版本圖書館CiP數(shù)據(jù)核字(2016)第194308號四川省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程主編單位成都市物業(yè)管理協(xié)會發(fā)行部電話號號價定柳堰龍原謀書裝西南交通大學(xué)出版社(四川省成都市二環(huán)路北一段111號西南交通大學(xué)創(chuàng)新大廈21樓)610031成都蜀通印務(wù)有限責(zé)任公司67千2016年8月第1版2016年8月第1次ISBN978-7-5643-4934-926.00元各地新華書店、建筑書店經(jīng)銷圖書如有印裝質(zhì)量問題本社負責(zé)退換版權(quán)所有盜版必究舉報電話川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)《四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程》的通知川建標(biāo)發(fā)〔2016〕483號各市州及擴權(quán)試點縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，各有關(guān)單位：由成都市物業(yè)管理協(xié)會主編的《四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程》已經(jīng)我廳組織專家審查通過，現(xiàn)批準(zhǔn)為四川省推薦性工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)，編號為：DBJ51/T057-2016,自2016年9月1日起在該標(biāo)準(zhǔn)由四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)管理，成都市物業(yè)管理協(xié)會負責(zé)技術(shù)內(nèi)容解釋。四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2016年6月2日3地方標(biāo)準(zhǔn)〈四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程〉編制計劃的通知》(川建標(biāo)發(fā)〔2015〕368號)要求，成都市物業(yè)管理協(xié)會會同有關(guān)了本規(guī)程。本規(guī)程共分7章，主要技術(shù)內(nèi)容包括：1總則；2術(shù)語；3基本規(guī)定；4共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理；5共用部位維護和管理；6秩序維護；7環(huán)境維護。議，請將意見和有關(guān)資料寄送成都市物業(yè)管理協(xié)會(地址：成都市武侯區(qū)長益路11號長益商業(yè)寓所5樓22號，郵編：610041,電話電子郵箱：cdpma@)。主編單位：成都市物業(yè)管理協(xié)會參編單位：成都市標(biāo)準(zhǔn)化研究院5四川嘉寶資產(chǎn)管理集團股份有限公司成都家園經(jīng)營管理有限公司主要起草人：巫慶敏唐宗偉張榮國文萌川雷澤剛胡沁華陳杰友田永云郭進華6 1 23基本規(guī)定 43.1物業(yè)服務(wù)合同 43.2承接查驗 43.3物業(yè)服務(wù)場所 53.4物業(yè)服務(wù)崗位 73.5服務(wù)受理和投訴處理 73.6突發(fā)事件處置 83.7檔案管理 93.8業(yè)主滿意度調(diào)查 4.1一般規(guī)定 4.2變配電 4.3弱電系統(tǒng) 4.4給排水系統(tǒng) 4.5電梯 4.6消防系統(tǒng) 5.1一般規(guī)定 5.2房屋本體 75.3配套設(shè)施及相關(guān)場地 5.4房屋裝飾裝修管理 6秩序維護 6.1一般規(guī)定 6.2公共秩序維護 6.3交通秩序維護 6.4消防安全管理 7環(huán)境維護 7.1一般規(guī)定 7.2共用部位清潔 7.3綠化維護 7.4垃圾清運及消殺 8 2 4 43.2Undertakeandinspection 4 5 7 73.6Emergencyresponsetreatment 83.7Filemanagement 9 management 4.1Generalrequirement 4.2Electrictransformeranddistribution 95Commonpartmaintenanceandmanagement 5.1Generalrequirement 5.4Decorationmanagement 6Maintenaceoforder 6.1Generalrequirement 6.2Maintenaceofpublicorder 6.3Maintenaceoftrafficorder 7Environmentalmaintenance 7.1Generalrequirement 7.3Greeningma Explanationofwordinginthisspecification Listofquotedstandards Addition:explanationofprovisions 1.0.1為提高住宅物業(yè)管理水平和質(zhì)量，維護物業(yè)管理各方主體的合法權(quán)益，制定本規(guī)程。1.0.2本規(guī)程適用于四川省住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。1.0.3業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人對建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備實施物業(yè)管理，也可以自行管理。1.0.4住宅物業(yè)管理應(yīng)遵循依法、依約、安全、節(jié)能、高效的原則，積極采用電子信息、智能自動、互聯(lián)網(wǎng)等科學(xué)技術(shù)手段，提高住宅物業(yè)管理現(xiàn)代化水平。1.0.5住宅物業(yè)管理活動，除應(yīng)符合本規(guī)程外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。12.0.1住宅residential供居住使用的建筑物及其附屬設(shè)施。2.0.2物業(yè)管理propertymanagement業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2.0.3業(yè)主owner依法登記取得房屋的所有權(quán)人，或因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的權(quán)2.0.4物業(yè)使用人user物業(yè)的承租人、實際使用人。2.0.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)propertyserviceenterprises依法設(shè)立、具有獨立法人資格和規(guī)定條件，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)。2.0.6承接查驗undertakeandinspection物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，以保證物業(yè)管理正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理基礎(chǔ)資料、園林綠化工程、物業(yè)權(quán)屬資料、物業(yè)管理用房和其他公共配套設(shè)施設(shè)2備等進行的檢查和查驗。2.0.7共用部位commonpart住宅房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.0.8共用設(shè)施設(shè)備commonfacilities住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、發(fā)電機、電梯、變壓器、配電箱柜、供電線路、照明、鍋爐、暖氣管道、煤氣管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、空調(diào)設(shè)備、綠地、道路、路燈、溝渠、化糞池、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施、機動車(非機動車)停車場(庫)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備用房等，已移交專業(yè)經(jīng)營單位的除外。33基本規(guī)定3.1物業(yè)服務(wù)合同3.1.1委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的，應(yīng)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。3.1.2物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)3.1.3物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人在約定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)3.2承接查驗3.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅物業(yè)管理項目，應(yīng)按國家有關(guān)查驗協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.2.2承接查驗完成時限應(yīng)符合下列規(guī)定：1建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用前15日，完成承接查驗工作。2業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同生效前15日，完成承接查驗工作；物業(yè)服務(wù)合同另有約4定的，從其約定。3.2.3實施承接查驗的物業(yè)應(yīng)已按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并具備有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定的條件。3.2.4物業(yè)承接查驗應(yīng)按照下列程序進行：1確定物業(yè)承接查驗方案。2移交有關(guān)圖紙資料。3查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。4解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題。5確認現(xiàn)場查驗結(jié)果。6簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。7辦理物業(yè)交接手續(xù)。3.2.5承接查驗工作結(jié)束后，應(yīng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)包括：項目名稱、查驗的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備查驗情況及存在問題、解決方法和時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任以及其他有關(guān)事項的約定，并附移交的資料明細。3.2.6辦理承接查驗手續(xù)后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)書面告知物業(yè)項目所在地縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門，并將承接查驗文件及基礎(chǔ)資料明細復(fù)印件送房地產(chǎn)行政主管部門。3.3物業(yè)服務(wù)場所3.3.1物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求配置，并滿足使用功能要求。3.3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)5中心。住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模較大的，除設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心外，還可分區(qū)域設(shè)置服務(wù)窗口或服務(wù)點。3.3.3物業(yè)服務(wù)中心的設(shè)置應(yīng)考慮住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模，物業(yè)服務(wù)用房條件，具有咨詢、投訴、收費等服務(wù)功能，配置必要的辦公設(shè)備和服務(wù)設(shè)施。3.3.4物業(yè)服務(wù)中心開放服務(wù)時間應(yīng)不少于8小時，應(yīng)設(shè)置24小時服務(wù)受理電話。3.3.5物業(yè)服務(wù)中心醒目位置應(yīng)公示下列信息：1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。2物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容，包括：物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等。3項目主要服務(wù)人員信息，包括：姓名、崗位、職務(wù)、聯(lián)系方式等。4服務(wù)受理電話和服務(wù)質(zhì)量投訴、監(jiān)督電話。5物業(yè)服務(wù)中心所提供服務(wù)的服務(wù)流程。6提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示特約服務(wù)項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)。3.3.6物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)備齊下列資料供業(yè)主查詢：1物業(yè)服務(wù)合同。2臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約。3物業(yè)共有部分清冊。4法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約約定的其他應(yīng)向業(yè)主公示公開的檔案資料。63.4物業(yè)服務(wù)崗位3.4.1物業(yè)服務(wù)崗位的配置應(yīng)考慮住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模和管理要求、物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等因素，滿足物業(yè)管理工作需求。3.4.2物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3.4.3物業(yè)服務(wù)人員宜統(tǒng)一著裝，佩戴工牌，相關(guān)人員信息宜在相應(yīng)工作崗位或責(zé)任區(qū)域公示。3.4.4物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)定期接受培訓(xùn)。3.5服務(wù)受理和投訴處理3.5.1服務(wù)受理、投訴處理應(yīng)建立相應(yīng)制度。3.5.2服務(wù)受理應(yīng)符合下列規(guī)定：1服務(wù)項目應(yīng)有服務(wù)承諾。服務(wù)承諾宜包括服務(wù)流程、完成時限、質(zhì)量效果等。2受理服務(wù)時應(yīng)就服務(wù)承諾作說明。受理特約服務(wù)的，應(yīng)就收費標(biāo)準(zhǔn)作說明。3未兌現(xiàn)服務(wù)承諾的，應(yīng)及時采取補救措施。4服務(wù)事項的回訪比例和回訪方式可按照服務(wù)項目類別3.5.3投訴處理應(yīng)符合下列規(guī)定：1投訴應(yīng)按其性質(zhì)和程度分級處理。2接到投訴時，應(yīng)明確回復(fù)時限。73投訴處理完結(jié)后，應(yīng)進行回訪?；卦L比例應(yīng)達到100%。4投訴處理及回訪應(yīng)有記錄，宜至少每季度統(tǒng)計、分3.6突發(fā)事件處置3.6.1對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能發(fā)生的突發(fā)事件應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。3.6.2突發(fā)事件可分為自然災(zāi)害、安全事件、公共事件。3.6.3應(yīng)急預(yù)案的編制應(yīng)符合下列規(guī)定：1預(yù)案應(yīng)根據(jù)突發(fā)事件的性質(zhì)、特點和可能造成的危害，以及住宅物業(yè)管理區(qū)域的實際情況等編制。2預(yù)案應(yīng)包括：突發(fā)事件應(yīng)急管理工作的組織指揮體系與職責(zé)；應(yīng)急預(yù)案啟動標(biāo)準(zhǔn)；突發(fā)事件的預(yù)防與預(yù)警機制，應(yīng)急處置措施及程序，事后恢復(fù)工作，人員及物資保障等。3預(yù)案應(yīng)根據(jù)實際需要和情勢變化適時修訂。3.6.4突發(fā)事件的處置應(yīng)遵循以人為本、預(yù)防為主、快速反應(yīng)、依法履約的原則。3.6.5應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)和演練應(yīng)定期組織。消防應(yīng)急預(yù)案演練應(yīng)每年不少于2次，電梯安全事故、洪澇災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案演練宜每年不少于1次。3.6.6應(yīng)建立突發(fā)事件報告制度。3.6.7應(yīng)急預(yù)案演練及突發(fā)事件處置應(yīng)有完整記錄。3.6.8物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定投保物業(yè)管理區(qū)域公眾責(zé)任險。對重要設(shè)施設(shè)備、重點部位、高風(fēng)險崗位宜引入保險機制。83.7檔案管理3.7.1檔案管理應(yīng)包括物業(yè)檔案、業(yè)主檔案及物業(yè)服務(wù)檔案的收集、整理、保管、統(tǒng)計和提供利用。3.7.2檔案管理應(yīng)按"及時歸檔、合理分類、規(guī)范整理、安全保管、方便利用”的原則，實行集中統(tǒng)一管理。3.7.3應(yīng)配置必要的檔案保管場地和設(shè)施，檔案保管場所應(yīng)符合防火、防盜、防光、防有害氣體、防潮濕、防蟲、防高溫、防塵等保管要求。3.7.4檔案管理宜有專人負責(zé)。3.7.5應(yīng)建立檔案管理制度。制度宜包括：檔案管理人員崗位職責(zé)，檔案室管理制度，檔案收集、整理和歸檔制度，檔案保管制度，檔案查閱和借閱制度，檔案保密制度，檔案清理銷毀制度。3.7.6檔案可按表3.7.6的規(guī)定分類：表3.7.6檔案分類物業(yè)檔案包括物業(yè)承接查驗移交的相關(guān)資料，物業(yè)維修和更新、改造過程中形成的各類技術(shù)資料業(yè)主檔案包括業(yè)主及其家庭成員相關(guān)資料，房屋買賣、交付、裝飾裝修、租賃及房屋使用過程中形成的相關(guān)資料物業(yè)服務(wù)檔案內(nèi)容包括共用設(shè)施設(shè)備管理、維修和養(yǎng)護，共用部位維護和管理，秩序維護，環(huán)境維護等過程中形成的相關(guān)資料，服務(wù)受理、投訴處理及滿意度調(diào)查等資料93.7.8檔案應(yīng)規(guī)范裝訂，統(tǒng)一分類、立卷、編制目錄，采用3.7.9檔案應(yīng)設(shè)保管期限、保密等級，物業(yè)檔案、業(yè)主檔案3.7.10查閱、借閱、復(fù)制和銷毀檔案應(yīng)履行相關(guān)手續(xù)。3.7.11檔案應(yīng)實施動態(tài)管理，及時更新和補充。的現(xiàn)代化。3.7.13物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會按照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定辦理檔案交接事宜。3.8業(yè)主滿意度調(diào)查3.8.1業(yè)主滿意度調(diào)查應(yīng)每年不少于1次。3.8.2調(diào)查可采取自行組織或委托第三方實施的方式。3.8.3調(diào)查比例宜根據(jù)調(diào)查方式、交付或入住情況等設(shè)定。3.8.4對調(diào)查反饋的意見和建議，應(yīng)及時回復(fù)。需整改的，比例應(yīng)達到100%。3.8.5滿意度調(diào)查報告應(yīng)向業(yè)主公示，報告內(nèi)容宜包括調(diào)查實施過程、調(diào)查結(jié)果及分析、意見建議及整改措施等。4共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理4.1一般規(guī)定4.1.1共用設(shè)施設(shè)備宜具有出廠合格證、使用說明書、保修卡、保修協(xié)議、安裝調(diào)試報告等。4.1.2共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和管理，應(yīng)根據(jù)其性能、特點和工作原理等組織實施，并符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范的要求。4.1.3共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理應(yīng)建立相應(yīng)制度，建立共用設(shè)施設(shè)備臺賬及特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。4.1.4共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造計劃應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際使用年限、使用現(xiàn)狀、維護情況制定。有專項維修資金的，應(yīng)制定維修資金使用計劃。4.1.5共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理應(yīng)制訂年度計劃及4.1.6共用設(shè)施設(shè)備的運行管理、巡檢測試、檢驗檢測、維護保養(yǎng)、維修、更新和改造應(yīng)有相應(yīng)記錄，記錄應(yīng)完整并存檔。4.1.7共用設(shè)施設(shè)備房管理應(yīng)符合下列要求：1共用設(shè)施設(shè)備房管理制度、共用設(shè)施設(shè)備運行管理規(guī)程、共用設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程、共用設(shè)施設(shè)備突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案及相關(guān)證件應(yīng)張貼或懸掛在顯著位置。2宜配置工具箱(柜),作業(yè)工具應(yīng)整齊擺放或懸掛。3應(yīng)按相關(guān)規(guī)定在明顯易取位置配備消防滅火器材，定期檢查器材完好情況。嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。4共用設(shè)施設(shè)備房內(nèi)應(yīng)整潔有序，保持清潔，無雜物，無積水，不得亂拉亂接線路。5共用設(shè)施設(shè)備房應(yīng)常閉落鎖；非工作人員未經(jīng)允許不得進入；人員進入應(yīng)登記。6應(yīng)配置溫濕度計和應(yīng)急照明，其溫度、濕度應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。4.1.8共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)識的設(shè)置和管理應(yīng)符合下列要求：1共用設(shè)施設(shè)備房標(biāo)識應(yīng)設(shè)置在門口或功能區(qū)的主要出入口，宜注明共用設(shè)施設(shè)備房的名稱、功能以及共用設(shè)施設(shè)備房內(nèi)的主要共用設(shè)施設(shè)備和管理責(zé)任人相關(guān)信息等。2共用設(shè)施設(shè)備卡應(yīng)設(shè)置在共用設(shè)施設(shè)備的顯著位置，宜注明共用設(shè)施設(shè)備的名稱、編號、生產(chǎn)廠家、啟用時間、管理責(zé)任人以及型號、規(guī)格、功率等主要技術(shù)參數(shù)等信息。3共用設(shè)施設(shè)備運行狀態(tài)標(biāo)識應(yīng)根據(jù)共用設(shè)施設(shè)備的運行狀態(tài)，懸掛或張貼在相應(yīng)共用設(shè)施設(shè)備上，主要包括：運行、備用、停用、開啟、關(guān)閉、檢修及嚴禁合閘等。4維修養(yǎng)護作業(yè)時，應(yīng)設(shè)置作業(yè)標(biāo)識。5對可能造成危害的共用設(shè)施設(shè)備及其共用設(shè)施設(shè)備房，應(yīng)在顯著位置設(shè)置禁止標(biāo)識、安全提示或警示標(biāo)志。6標(biāo)識宜使用統(tǒng)一的材質(zhì)和樣式，出現(xiàn)破損或無法辨識的，應(yīng)及時更換。4.1.9作業(yè)工具的管理應(yīng)符合下列要求：1高壓驗電器、絕緣棒、絕緣靴、絕緣手套等作業(yè)工具應(yīng)按規(guī)定定期檢驗。2檢驗標(biāo)識應(yīng)張貼在工具上。3未經(jīng)定期檢驗或檢驗不合格的設(shè)備及作業(yè)工具，不得4作業(yè)工具出現(xiàn)殘損應(yīng)立即更換。4.1.10共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理作業(yè)應(yīng)遵守相關(guān)安全操作規(guī)程。4.1.11共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或不能正常使用的，應(yīng)立即停止使用，設(shè)置警戒，并向業(yè)主、物業(yè)使用人說明。4.1.12在發(fā)生雷暴、強降水、大風(fēng)等惡劣天氣前后，應(yīng)組織共用設(shè)施設(shè)備專項檢查。4.1.13應(yīng)對共用設(shè)施設(shè)備的能耗進行統(tǒng)計、分析，建立節(jié)能降耗評估考核機制。在保證共用設(shè)施設(shè)備設(shè)計性能和可靠運行的前提下，宜采用管理和技術(shù)手段降低能耗。4.1.14有中央空調(diào)系統(tǒng)或其他智能設(shè)施設(shè)備的，其運行、維護和管理應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范的要求。4.2變配電4.2.1變配電設(shè)施設(shè)備房管理除應(yīng)符合本規(guī)程4.1.7的規(guī)定外，還應(yīng)符合下列要求：1應(yīng)在人員操作區(qū)域鋪設(shè)絕緣膠墊。絕緣膠墊完好無損。2共用設(shè)施設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度不宜高于40℃,相對濕度不宜高于80%。3電纜橋架、托盤、風(fēng)管的穿墻洞、穿樓層板洞應(yīng)封堵嚴實。4.2.2變配電設(shè)備運行管理應(yīng)符合下列要求：1配電柜內(nèi)電氣元件應(yīng)表面無積塵，絕緣應(yīng)無變色老化，各開關(guān)應(yīng)發(fā)熱正常，無異常聲響，三相電流應(yīng)基本平衡。2高低壓支撐絕緣瓷瓶和套管應(yīng)無閃絡(luò)痕跡，無異響異味。壓接頭表面應(yīng)無發(fā)熱灼燒和氧化，二次接線端子排壓接應(yīng)3低壓無功補償電容應(yīng)無膨脹變形和漏液，保險、開關(guān)壓接頭表面應(yīng)無灼燒變色。4變壓器運行聲音，三相電流、電壓，保護裝置應(yīng)無異常、無異味，變壓器任何一相的運行溫度不應(yīng)超過銘牌上規(guī)定的最高上限溫度，散熱風(fēng)扇應(yīng)工況良好、變壓器溫控儀應(yīng)無超溫報警，高低壓側(cè)檢修門應(yīng)閉鎖緊密。5電纜外護套、絕緣層應(yīng)無變形、無破損，電纜應(yīng)無異響異味，電纜接頭應(yīng)無松動、打火、發(fā)熱、變色。6電氣線路應(yīng)敷設(shè)規(guī)范，絕緣良好，接地線無松脫，端頭壓接牢固。4.2.3變配電設(shè)備巡查作業(yè)應(yīng)符合下列要求：1變配電設(shè)施設(shè)備房及高低壓開關(guān)柜、變壓器、配電柜、電容補償柜巡查不宜低于每6小時1次；用電峰段應(yīng)增加巡查頻次。重點檢查有無溫升異常、放電、異味等現(xiàn)象。2柴油發(fā)電機房、樓層及總平配電箱、電氣豎井等應(yīng)定期巡查。3巡查時，應(yīng)對變配電設(shè)備運行數(shù)據(jù)進行監(jiān)控和抄錄，包括電壓、電流、功率因數(shù)、開關(guān)位置及分合指示、故障報警指示、有功用量、無功用量等。4發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行參數(shù)有異常，應(yīng)立即查找原因進行處理，嚴禁帶故障運行。4.2.4變配電設(shè)備維護保養(yǎng)應(yīng)符合下列要求：1變配電設(shè)備應(yīng)定期維護保養(yǎng)。2高低壓配電柜進行維護保養(yǎng)作業(yè)前，應(yīng)清點工器具并登記編號。作業(yè)完畢應(yīng)清點無誤后，方可進行送電操作。嚴禁遺留工具在作業(yè)面。3因變配電系統(tǒng)檢修等原因需要停電時，應(yīng)提前24小時通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人。因特殊情況突然停電，應(yīng)做好解釋工作。4進行停送電操作前必須填寫操作票，操作時應(yīng)符合下列規(guī)定：1)操作高壓設(shè)備和掛接地線時，應(yīng)戴絕緣手套、穿絕2)嚴禁帶電作業(yè)；3)分、合閘時，應(yīng)一人操作一人監(jiān)護；4)嚴禁約時送電。5停電操作應(yīng)遵循“先斷負荷側(cè)，再斷電源側(cè)；先斷斷4.2.5柴油發(fā)電機運行、維護和管理應(yīng)符合下列規(guī)定：1柴油發(fā)電機與儲油容器之間的輸油管道應(yīng)采用金屬硬管，儲油間總存儲量不應(yīng)超過8小時的需要量，且不宜低于42柴油發(fā)電機蓄電池電壓不應(yīng)低于24V,柴油發(fā)電機潤機組應(yīng)定期清潔、維護，機房地面無油漬、水漬。3空載試機宜每半月1次，試機時間宜每次10~15分鐘；帶負荷試機宜每半年1次，運行時間宜每次15~30分鐘。4柴油發(fā)電機運行時，應(yīng)監(jiān)控運行電流、電壓、頻率、動，條件允許時通過觀察排出煙氣形狀判斷燃燒是否充分。5柴油發(fā)電機出現(xiàn)超載時，應(yīng)立即調(diào)整柴油發(fā)電機所帶負荷，但應(yīng)確保消防設(shè)備的供電。6出現(xiàn)"飛車"時，應(yīng)立即按下急停按鈕，并關(guān)閉給油管路，停止燃油供應(yīng)。必要時可封閉進氣口，隔絕空氣進入機組。7儲油間等易燃易爆場所應(yīng)使用防爆燈具及開關(guān)。8柴油發(fā)電機的維護保養(yǎng)應(yīng)符合使用說明書要求，宜由生產(chǎn)廠家或?qū)I(yè)單位實施。4.3弱電系統(tǒng)4.3.1弱電設(shè)施設(shè)備房管理除應(yīng)符合本規(guī)程4.1.7的規(guī)定外，還應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)鋪設(shè)防靜電地板。2環(huán)境溫度不宜高于35℃,相對濕度不宜高于75%。3電纜橋架、托盤、風(fēng)管的穿墻洞應(yīng)封堵嚴實。4.3.2弱電系統(tǒng)運行管理應(yīng)符合下列要求：1各系統(tǒng)的電腦主機不得安裝與系統(tǒng)無關(guān)的軟件，不得進行與系統(tǒng)無關(guān)的操作。2視頻監(jiān)控系統(tǒng)畫面顯示完整、清晰，云臺、變焦等控制正常。3周界防范報警系統(tǒng)應(yīng)24小時布防；測試報警顯示應(yīng)正常；紅外對射、電子圍欄等應(yīng)無異物遮擋；支架應(yīng)安裝牢固。4停車系統(tǒng)應(yīng)圖像對比顯示清晰；數(shù)據(jù)讀取錄入正常；出卡、刷卡、道閘起落桿正常。5門禁對講系統(tǒng)應(yīng)功能正常，聲音、圖像清晰。消防逃生通道的門禁對講系統(tǒng)應(yīng)與消防報警系統(tǒng)聯(lián)動。6背景音樂系統(tǒng)的各設(shè)備應(yīng)運行正常。7弱電系統(tǒng)的后備電源及UPS電源應(yīng)功能完好。8各系統(tǒng)的防雷接地應(yīng)符合規(guī)定，接地點應(yīng)牢固可靠。4.3.3弱電系統(tǒng)應(yīng)定期巡查，并作測試、調(diào)校及數(shù)據(jù)備份。4.3.4巡查中發(fā)現(xiàn)的問題故障，應(yīng)及時處理。4.3.5弱電系統(tǒng)維護保養(yǎng)可委托專業(yè)維護保養(yǎng)單位實施。4.4給排水系統(tǒng)4.4.1給排水設(shè)施設(shè)備房管理除應(yīng)符合本規(guī)程4.1.7的規(guī)定外，還應(yīng)符合下列要求：1設(shè)備管道應(yīng)標(biāo)注介質(zhì)流向。2二次供水衛(wèi)生許可證、操作人員健康證應(yīng)上墻公示，3生活水箱蓋應(yīng)上鎖，且密封嚴實。4生活水箱通氣管和溢水管應(yīng)加裝耐腐蝕網(wǎng)罩。4.4.2給排水設(shè)施設(shè)備運行管理應(yīng)符合下列要求：1水泵、管道、閥門等接口應(yīng)連接密實。2電壓表、電流表應(yīng)指示正常，控制柜內(nèi)各元器件及指示燈應(yīng)正常。3手盤水泵軸應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活、無阻滯。4水泵應(yīng)啟停正常，無異常聲響，出水壓力正常。6各樓層減壓閥應(yīng)前后水壓正常，滿足用水需求。4.4.3給排水設(shè)施設(shè)備巡查作業(yè)應(yīng)符合下列規(guī)定：1泵房及水泵、控制柜，生活水箱，消防水箱或水池應(yīng)每日巡查1次。2各樓層減壓閥，主供水管閘閥，集水坑及排水泵，雨水管路系統(tǒng)、雨水井、污水井、污水管、化糞池宜每月巡3巡查時，應(yīng)對給排水設(shè)施設(shè)備運行數(shù)據(jù)進行監(jiān)控和抄4發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行參數(shù)有異常或設(shè)備運行故障，應(yīng)立即查5雨季及汛期宜適當(dāng)增加巡查頻次。雨季及汛期前宜對雨水管路系統(tǒng)，巡查應(yīng)不低于每兩小時1次。4.4.4給排水設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)應(yīng)符合下列要求：2有水池、水箱的二次供水設(shè)施應(yīng)按規(guī)定清洗、消毒，4.5.1投入使用的電梯應(yīng)取得許可生產(chǎn)并經(jīng)檢驗合格，電梯投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)應(yīng)辦理使用登記手續(xù)。1在用電梯定期檢驗周期為一年。2電梯定期檢驗申請應(yīng)當(dāng)在《電梯使用標(biāo)志》有效期屆滿前1個月向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出。3未經(jīng)定期檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。4.5.3電梯專用鑰匙應(yīng)由專人保管，嚴禁亂拿亂放。4.5.4電梯標(biāo)識設(shè)置和管理除應(yīng)符合本規(guī)程4.1.8的規(guī)定外，還應(yīng)在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的顯著位置張貼電梯使用登記話號碼、電梯使用單位和維護保養(yǎng)單位的相關(guān)信息等。4.5.5電梯運行管理應(yīng)符合下列規(guī)定：1機房內(nèi)環(huán)境溫度不宜高于40℃,相對濕度不宜高于2電梯轎廂應(yīng)保持干凈、整潔，照明、通風(fēng)或空調(diào)等設(shè)3開(關(guān))門、樓層、報警等各類功能鍵應(yīng)靈敏有效。4報警和對講系統(tǒng)應(yīng)功能良好，對講語音清晰。5電梯運行時供電頻率、電壓、電流應(yīng)符合設(shè)備運行要求，電壓波動幅度不大于±7%。電梯斷相或錯相保護裝置、短路或過載保護裝置應(yīng)功能正常、動作可靠。6限速器、安全鉗、緩沖器、門鎖裝置均應(yīng)與其型式試驗證書相符。7上、下極限開關(guān)必須是安全觸點且動作可靠，在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器之前必須動作，且緩沖器完全壓縮時，保持動作狀態(tài)。8轎頂、機房、滑輪間、底坑的停止裝置的動作正常。9機房噪聲、轎廂內(nèi)運行噪聲、層轎門開關(guān)過程的噪聲、平層準(zhǔn)確度均應(yīng)符合《電梯技術(shù)條件》GB10058的規(guī)定。4.5.6電梯機房、轎廂應(yīng)每日巡查1次。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即通知電梯維護保養(yǎng)單位處理。4.5.7電梯維護保養(yǎng)應(yīng)符合下列規(guī)定：1電梯的維護保養(yǎng)應(yīng)由電梯制造單位或者依法取得相應(yīng)行政許可的安裝、改造、修理單位實施。2物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主應(yīng)與電梯維護保養(yǎng)單位簽訂電梯維護保養(yǎng)合同。電梯維護保養(yǎng)合同應(yīng)包括下列內(nèi)容：1)雙方在電梯維護保養(yǎng)中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；2)電梯維護保養(yǎng)的施工性質(zhì)、內(nèi)容、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)；3)電梯維護保養(yǎng)起止日期和維護保養(yǎng)的頻次；4)協(xié)助編制電梯突發(fā)事件和安全事故應(yīng)急處置預(yù)案的5)故障報修和應(yīng)急救援抵達時間。3電梯的維護保養(yǎng)應(yīng)至少每15日進行1次，并嚴格執(zhí)行國家安全技術(shù)規(guī)范的要求。4物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主應(yīng)要求電梯維護保養(yǎng)單位按年度制定電梯維護保養(yǎng)計劃和方案，并應(yīng)按電梯維護保養(yǎng)合同約定對維護保養(yǎng)作業(yè)進行監(jiān)督檢查；維護保養(yǎng)作業(yè)結(jié)束后，應(yīng)要求電梯維護保養(yǎng)單位出具電梯維護保養(yǎng)記錄，并對維護保養(yǎng)內(nèi)容和質(zhì)量作驗收確認，相關(guān)記錄應(yīng)存檔。4.6消防系統(tǒng)4.6.1消防控制室、消防泵房、風(fēng)機房管理除應(yīng)符合本規(guī)程4.1.7的規(guī)定外，還應(yīng)有消防電話。消防電話應(yīng)功能正常，語音清晰。4.6.2消防控制室應(yīng)配備消防水帶、槍頭、消火栓開閥工具、消防鏟、消防斧、防煙面具、滅火器、電筒、雨衣、雨靴等。4.6.3消防系統(tǒng)巡查測試作業(yè)應(yīng)符合下列規(guī)定：1消防控制室、消防水泵房、風(fēng)機房及火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備、火災(zāi)探測器、手動報警按鈕、防排煙設(shè)備、防22火分隔設(shè)施、滅火器、消火栓、消防應(yīng)急照明、消防備用電源應(yīng)定期巡查。2火災(zāi)探測器、聲光報警、手動報警等設(shè)備應(yīng)每季度抽樣檢測一次，抽樣比例不宜低于總數(shù)的25%。3自動消防設(shè)施全面檢測應(yīng)至少每年進行1次。檢測內(nèi)容應(yīng)包括：消防廣播，現(xiàn)場手動報警，煙、溫感探測器測試，電梯迫降，防火卷簾門迫降，正壓風(fēng)機和排煙風(fēng)機運行，空調(diào)機電源及非消防電源強切，末端試水啟泵等。4發(fā)現(xiàn)隱患或故障應(yīng)立即處理。4.6.4消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)應(yīng)符合下列要求：1自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位和人員實施。2物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主應(yīng)與自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)單位簽訂自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)合同。自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)合同應(yīng)包括下列內(nèi)容：2)自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)的施工性質(zhì)、內(nèi)容、執(zhí)行的3)自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)起止日期和維護保養(yǎng)的頻次；4)故障報修和應(yīng)急救援抵達時間。3維護保養(yǎng)項目、內(nèi)容與要求應(yīng)符合自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)合同或相關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求。4物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主應(yīng)要求自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)單位按年度制訂自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)計劃和方案，并按自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)合同約定對維護保養(yǎng)作業(yè)進行監(jiān)督檢查；維護保養(yǎng)作業(yè)結(jié)束后，應(yīng)要求自動消防設(shè)施維護保養(yǎng)單位出具維護保養(yǎng)報告，并對維護保養(yǎng)內(nèi)容和質(zhì)量作驗收確認，相關(guān)記錄應(yīng)存檔。5共用部位維護和管理5.1一般規(guī)定5.1.1共用部位維護和管理，應(yīng)根據(jù)共用部位的不同功能、特點、使用年限和使用現(xiàn)狀等組織實施，應(yīng)制訂共用部位維護和管理制度，建立共用部位臺賬。5.1.2共用部位維修、更新和改造計劃應(yīng)根據(jù)共用部位的不同類別、實際使用年限和使用現(xiàn)狀制訂。有專項維修資金的，應(yīng)制定專項維修資金使用計劃。5.1.3共用部位的維護管理應(yīng)制訂年度計劃和方案。5.1.4共用部位的使用管理、巡查、維護保養(yǎng)、維修、更新和改造應(yīng)有相應(yīng)記錄，記錄應(yīng)完整并存檔。5.1.5共用部位標(biāo)識的設(shè)置和管理應(yīng)符合下列要求：1住宅物業(yè)管理區(qū)域主要出入口的顯著位置宜設(shè)置總平2各單元門庭、樓道、電梯前室應(yīng)設(shè)置相應(yīng)樓棟、單元、樓層標(biāo)識。3道路及路口應(yīng)設(shè)置導(dǎo)視指引標(biāo)識。4配套設(shè)施和相關(guān)場地的顯著位置應(yīng)按相關(guān)規(guī)范設(shè)置導(dǎo)視指引標(biāo)識，場地或設(shè)施使用說明、安全須知、注意事項等。5單元門庭、電梯前室、出入口、路口及宣傳欄、公告欄宜設(shè)置文明勸導(dǎo)、安全防范等宣傳標(biāo)識。6對可能造成危害的區(qū)域、設(shè)施和場地及人員密集場所，應(yīng)在顯著位置設(shè)置禁止標(biāo)識、安全提示或警示標(biāo)志。7維修養(yǎng)護作業(yè)時，應(yīng)設(shè)置作業(yè)標(biāo)識。8標(biāo)識宜使用統(tǒng)一的材質(zhì)和樣式。出現(xiàn)破損或無法辨識5.1.6有無障礙設(shè)施的，應(yīng)標(biāo)識規(guī)范醒目、功能完好、使用5.1.7在發(fā)生雷暴、強降水、大風(fēng)等惡劣天氣前后，應(yīng)組織5.1.8共用部位出現(xiàn)安全隱患，不能及時排除的，應(yīng)設(shè)置警5.1.9共用部位的維護應(yīng)符合下列要求：1應(yīng)按照工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實施。2采用的材料和工藝，應(yīng)保持與原貌整體協(xié)調(diào)。3宜對施工作業(yè)區(qū)域進行打圍，作必要的成品保護。4不得變更原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，增加房屋使用荷載。確需變更的，應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。5建筑垃圾應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時清運。7委托專業(yè)單位維修養(yǎng)護的，應(yīng)按委托合同及相關(guān)技術(shù)5.2房屋本體1屋面應(yīng)至少每15日巡查1次。2門、窗、鎖、樓梯間和走廊通道應(yīng)至少每月巡查1次。3墻面、墻體勒腳應(yīng)至少每季度巡查1次。4房屋的基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、板等結(jié)構(gòu)部件應(yīng)至少每年巡查1次。5.2.2發(fā)現(xiàn)房屋本體有不符合管理要求的，應(yīng)及時組織進行維修養(yǎng)護。5.2.3房屋發(fā)生蟻害的，應(yīng)立即告知業(yè)主及時委托白蟻防治5.2.4發(fā)現(xiàn)房屋地基基礎(chǔ)、墻體或者其他承重構(gòu)件有明顯下沉、裂縫、變形、腐蝕等危險癥狀的，應(yīng)立即告知業(yè)主委托房屋安全鑒定機構(gòu)實施鑒定。危險房屋在治理期間或者恢復(fù)正常使用前，應(yīng)設(shè)置防止他人進入的圍欄或者明顯的危險5.3配套設(shè)施及相關(guān)場地5.3.1配套設(shè)施及相關(guān)場地的巡查應(yīng)符合下列規(guī)定：1道路、露天停車場地、大門應(yīng)至少每日巡查1次。2休閑文化廣場、健身運動場地、兒童娛樂場地、社區(qū)活動中心、人造景觀等宜至少每日巡查1次。3圍墻、停車棚、崗?fù)?、宣傳欄、垃圾收集站?yīng)至少每周巡查1次。4排水溝、渠、池、污水井、化糞池及其他設(shè)施和場地應(yīng)至少每月巡查1次。5發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施有不符合管理要求的，應(yīng)及時組織進行維修養(yǎng)護。5.3.2配套設(shè)施及相關(guān)場地的維護除應(yīng)符合本規(guī)程5.1.9的規(guī)定外，還應(yīng)符合下列規(guī)定：1金屬、木質(zhì)構(gòu)件應(yīng)定期作防腐防銹、加固處理。2排水溝渠、池、污水井、化糞池宜至少每年清掏1次。5.3.3建筑物、構(gòu)筑物、場所和設(shè)施安裝的防雷裝置應(yīng)當(dāng)每年檢測一次。5.3.4有機械式立體車庫的，其運行、維護和管理應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范的要求。5.4房屋裝飾裝修管理5.4.1裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。5.4.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理。5.4.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立房屋裝飾裝修管理服務(wù)制度和裝飾裝修管理服務(wù)檔案。5.4.4房屋裝飾裝修管理應(yīng)符合下列要求：1房屋裝飾裝修前，應(yīng)辦理裝飾裝修登記，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項應(yīng)書面告知裝修人和裝飾裝修企業(yè)。3裝飾裝修工程的實施內(nèi)容有涉及拆改房屋結(jié)構(gòu)，增加夾層及其他可能影響房屋整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)要求裝修人或裝飾裝修企業(yè)出具政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。4房屋的外立面設(shè)施、防護窗的安裝宜作統(tǒng)一要求。5集中裝修期間，宜設(shè)置統(tǒng)一的臨時建筑垃圾堆放點，建筑垃圾的清運應(yīng)符合《城市建筑垃圾管理規(guī)定》的相關(guān)要求。6集中裝修期間，宜對石材地面、墻面等共用部位，電梯等共用設(shè)施設(shè)備進行必要地成品保護。7施工作業(yè)人員進出應(yīng)登記，宜辦理出入證。5.4.5房屋裝飾裝修的巡查應(yīng)符合下列要求：1房屋裝飾裝修施工現(xiàn)場應(yīng)進行巡查，巡查頻次應(yīng)根據(jù)施工進度和施工內(nèi)容設(shè)定。2巡查內(nèi)容應(yīng)包括：1)核對裝飾裝修工程實施內(nèi)容；2)檢查施工作業(yè)人員進入登記或持證情況；3)檢查施工時間是否符合約定；4)檢查施工現(xiàn)場滅火裝置配置情況；5)檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的成品保護情況；6)檢查建筑垃圾堆放和清運情況。3發(fā)現(xiàn)不符合國家相關(guān)規(guī)定和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議相關(guān)約定的行為，應(yīng)立即制止；已造成實施后果或者拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)部門。5.4.6裝飾裝修工程竣工后，應(yīng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并做好記錄。6.1一般規(guī)定6.1.1秩序維護應(yīng)遵循預(yù)防為主、群防群治的原則，不得采取違反國家有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的行為和6.1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其秩序維護人員、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)積極配合公安機關(guān)開展安全防范相關(guān)工作。6.1.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定秩序維護相關(guān)規(guī)章制度，保持相關(guān)記錄完整。6.1.4秩序維護人員除應(yīng)符合本規(guī)程第3.4節(jié)的規(guī)定外，還應(yīng)符合下列規(guī)定：1秩序維護人員的聘用應(yīng)符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。2秩序維護人員的服裝及服務(wù)標(biāo)識應(yīng)與人民解放軍、人民武裝警察和人民警察、工商稅務(wù)等行政執(zhí)法機關(guān)以及人民法院、人民檢察院工作人員的制式制服、標(biāo)志服飾有明顯區(qū)別。3對秩序維護人員的相關(guān)法律法規(guī)、專業(yè)知識和技能培訓(xùn)應(yīng)每年不少于1次。6.1.5投入使用的監(jiān)控、周界防范報警、消防等安全防范設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量要求，安裝應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范的要求。6.1.6安全防范設(shè)施設(shè)備應(yīng)定期巡查，出現(xiàn)故障不能及時修復(fù)，或需使用專項維修資金的，應(yīng)向業(yè)主、物業(yè)使用人說明情況，并加強防范措施。6.1.7秩序維護相關(guān)崗位及秩序維護人員宜配備必要的通信、交通及防護裝備或器械。監(jiān)控室、消防控制室應(yīng)配備報警電話，門崗宜配備防暴恐裝備或器械。6.1.8秩序維護標(biāo)識的設(shè)置和管理應(yīng)符合下列要求：1人員、車輛出入口應(yīng)設(shè)置查驗證件或登記的提示標(biāo)識。2道路和停車場及出入口應(yīng)按規(guī)范設(shè)置交通信號標(biāo)識。3各樓棟、通道應(yīng)按規(guī)范設(shè)置緊急疏散指示標(biāo)識。4安全防范重點部位和重要區(qū)域應(yīng)設(shè)置禁止標(biāo)識、安全提示或警示標(biāo)志。5標(biāo)識宜使用統(tǒng)一的材質(zhì)和樣式，出現(xiàn)破損或無法辨識6.2公共秩序維護6.2.1出入口管理應(yīng)符合下列規(guī)定：1主出入口應(yīng)24小時值守。2人員、車輛進出應(yīng)持卡、憑證或通過電子信息技術(shù)識別。無卡、無證或無法識別的，應(yīng)作詢問或登記。3大宗物品搬離應(yīng)作核實和登記。4發(fā)現(xiàn)攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)及時制止。5有智能門禁的，應(yīng)保持常閉狀態(tài)。6.2.2巡邏應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)規(guī)劃設(shè)定巡邏路線圖，明確巡邏的重點部位。2巡邏的重點部位設(shè)置應(yīng)考慮住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局，安全防范設(shè)施設(shè)備的覆蓋范圍和使用情況，人員及車輛流3重點部位巡邏每日應(yīng)不少于4次。4巡邏發(fā)現(xiàn)可疑人員、車輛或其他可疑情況，應(yīng)作詢問和監(jiān)控，并作記錄。6.2.3監(jiān)控室管理應(yīng)符合下列規(guī)定：1監(jiān)控室的設(shè)備應(yīng)實行每日24小時監(jiān)控。監(jiān)控室應(yīng)242監(jiān)控室值班人員應(yīng)每日檢查前端監(jiān)視設(shè)備、傳輸設(shè)備、后端存儲、控制及顯示設(shè)備的運行狀態(tài)。3監(jiān)控室值班、監(jiān)控異常情況及處置、監(jiān)控設(shè)施的運行管理、故障報修和維修應(yīng)有相應(yīng)記錄。記錄應(yīng)完整并存檔。4發(fā)現(xiàn)可疑人員或車輛、報警求助信號及其他異常情況，應(yīng)立即通知秩序維護人員到場查看確認。5監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)至少留存30日備查，不得刪改或者擴散。6前端監(jiān)視設(shè)備、顯示設(shè)備應(yīng)根據(jù)時間及監(jiān)控重點作適時調(diào)整。6.2.4發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，應(yīng)立即勸阻和制止；制止無效的，應(yīng)當(dāng)立即報警，同時采取措施保護現(xiàn)場。6.3交通秩序維護6.3.1停車場應(yīng)配置消防滅火器材，非機動車停車場宜配置充電裝置。6.3.2機動車、非機動車及行人通行宜實行分流管理。6.3.3車輛停放及停車場管理應(yīng)符合下列要求：1車輛進出應(yīng)有記錄。進出的車輛有異常情況的，應(yīng)告知車主，并記錄。2車輛進出高峰期宜設(shè)專人疏導(dǎo)車輛。3超限、超載車輛，應(yīng)禁止進入。4車輛應(yīng)規(guī)范有序停放，車頭宜朝向一致。5停車場應(yīng)定期巡查。發(fā)現(xiàn)車輛油、氣、水滴漏，未關(guān)車門車窗等異常情況，應(yīng)及時聯(lián)系車主，并作記錄。6發(fā)現(xiàn)占用或阻塞消防通道，影響其他車輛和人員正常通行，占用他人車位的，應(yīng)及時勸阻。6.4消防安全管理6.4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同，在委托管理的范圍內(nèi)履行消防安全管理職責(zé)，提供消防安全防范服務(wù)，并依法履行消防安全義務(wù)。6.4.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定消防安全管理制度，定期開展消防安全宣傳教育和消防安全檢查。6.4.3消防安全管理應(yīng)符合下列要求：1消防設(shè)施、器材應(yīng)定期維護保養(yǎng)，確保完好有效、功能正常。2火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和滅火系統(tǒng)應(yīng)處于正常工作狀態(tài)。3高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消防儲水設(shè)施應(yīng)水量充足；消防泵出水管閥門、自動噴水滅火系統(tǒng)管道上的閥門應(yīng)處于常開狀態(tài)；消防水泵、排煙風(fēng)機、防火卷簾等消防用電設(shè)備的配電柜開關(guān)應(yīng)處于自動或接通位置。4疏散通道、安全出口、消防車通道必須保持暢通。6.4.4消防安全檢查應(yīng)符合下列規(guī)定：1消防安全檢查應(yīng)至少每季度1次；消防安全管理重點部位檢查宜至少每周1次。2消防安全管理重點部位的設(shè)置應(yīng)考慮房屋用途、建筑材料、明火作業(yè)、消防設(shè)施配置、人員及車輛密集度等因素。3檢查發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患的，應(yīng)立即書面要求相關(guān)責(zé)任單位和個人整改，消除火災(zāi)隱患。4發(fā)現(xiàn)妨害公共消防安全的行為應(yīng)予以制止；對不聽制止的，應(yīng)及時向公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所報告。6.4.5消防控制室管理應(yīng)符合下列規(guī)定：1消防控制室應(yīng)24小時值守。2消防控制室值班人員應(yīng)每日檢查火災(zāi)報警控制器的自檢、消音、復(fù)位功能以及主備電源切換功能。3消防報警、消防控制室值班，以及消防設(shè)施的運行管理、故障報修和維修應(yīng)有相應(yīng)記錄，記錄應(yīng)完整并存檔。4發(fā)生消防報警信號時，應(yīng)立即通知秩序維護人員到場查看確認。經(jīng)確認為火災(zāi)的，應(yīng)立即報告公安機關(guān)消防機構(gòu)，并啟動應(yīng)急預(yù)案。7.1一般規(guī)定7.1.1環(huán)境維護應(yīng)包括共用部位的清潔、綠化養(yǎng)護、生活垃圾清運和消殺。7.1.2環(huán)境維護應(yīng)根據(jù)共用部位的不同位置、使用特點和頻率、具體材質(zhì)和季節(jié)等因素組織實施。7.1.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定環(huán)境維護管理制度，建立環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化植物臺賬。7.1.4共用部位清潔、綠化養(yǎng)護、消殺作業(yè)，以及消殺和清潔藥品用劑采購、領(lǐng)取、使用及回收應(yīng)有記錄，記錄應(yīng)完整并7.1.5環(huán)境維護作業(yè)應(yīng)符合下列要求：1作業(yè)宜避開人員、車輛流動高峰期。2必要時，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域設(shè)置作業(yè)標(biāo)識。3高處作業(yè)時，應(yīng)在相關(guān)區(qū)域設(shè)置安全提示或警示標(biāo)志。4使用藥品用劑的，應(yīng)有防滴濺、防污染措施；使用腐蝕性材料的，應(yīng)對作業(yè)區(qū)域及其周邊作成品保護；作業(yè)人員應(yīng)有防護措施。7.2共用部位清潔7.2.1共用部位清潔作業(yè)頻次可按表7.2.1的規(guī)定：表7.2.1共用部位清潔作業(yè)頻次清潔作業(yè)內(nèi)容1道路、廣場、行人路面、停車場清掃；2電梯、電梯前室、樓道及各樓層通道清掃；3單元門廳、大堂清潔及物品清潔；4草坪、花壇、綠化帶垃圾清理；5游樂設(shè)施、健身器材及相關(guān)場地清潔1裝飾物、標(biāo)識標(biāo)牌清潔；2電梯前室、樓道及各樓層通道拖洗；3樓梯扶手、開關(guān)、信報箱等清潔；4水池、水景漂浮物打撈1消火栓、滅火器及滅火箱清潔；2玻璃門窗清潔每季度1天臺、雨蓬清潔，排水口疏通；2道路、廣場、行人路面沖洗；3照明燈具清潔每半年1水池、水景池底清潔；2雨、污水管道疏淘每年石材護理7.2.2清潔作業(yè)需移動物品的，作業(yè)完畢后，應(yīng)立即將物品恢復(fù)原位。7.2.3清潔作業(yè)完畢后，應(yīng)及時清理作業(yè)工具。作業(yè)工具應(yīng)擺放整齊、隱蔽，不得占用樓梯通道、設(shè)備管道井及其他公共7.2.4高處清潔作業(yè)時，必須裝備安全防護器具，并有專人7.2.5清潔電器、帶電設(shè)施或場地的，應(yīng)先切斷電源。7.2.6發(fā)生雷暴、強降水、大風(fēng)等氣候及法定節(jié)假日、公眾群體活動時，應(yīng)增加共用部位清潔頻次。7.3綠化維護7.3.1綠化養(yǎng)護應(yīng)符合下列要求：1喬灌木應(yīng)保持美觀，無枯枝葉。2綠籬應(yīng)保持表面平整，輪廓清晰。3草坪應(yīng)均勻平整，無黃土裸露。7.3.2澆灌作業(yè)應(yīng)符合下列要求：1澆灌作業(yè)應(yīng)考慮植物的特性、長勢以及生長環(huán)境、氣2澆灌應(yīng)澆足澆透。3不宜在盛夏、早秋的中午暴曬下澆灌。4耐旱的植物應(yīng)減少澆水量。7.3.3修剪整形作業(yè)應(yīng)符合下列要求：1修剪作業(yè)應(yīng)在不違背樹木的生長特征和自然分枝規(guī)律前提下，充分考慮樹木與生長環(huán)境的關(guān)系，并根據(jù)樹齡及長勢2落葉樹木或有明顯休眠期的植物，宜在冬季或休眠期修剪；常綠樹木或無明顯休眠期的植物，宜在夏秋季修剪。修剪作業(yè)宜在晴天、無露水時實施。3應(yīng)根據(jù)喬、灌木的生長情況及氣候采取相應(yīng)加固措施。4綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)及時清理。7.3.4施肥作業(yè)應(yīng)符合下列要求：1肥料宜以有機肥料為主，化學(xué)肥料為輔。3施肥應(yīng)均勻撒播。4作業(yè)完畢，應(yīng)及時回收余料。7.3.5病蟲害防治作業(yè)應(yīng)符合下列要求：1應(yīng)采用生物、物理方法防治病蟲害，嚴禁使用高毒性或強刺激性農(nóng)藥。2防治施藥前，應(yīng)書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人做好防護3應(yīng)及時清理帶病蟲的落葉、雜草等，消滅病源、蟲源，防止病蟲擴散、蔓延。4發(fā)現(xiàn)危險性病蟲害，應(yīng)及時向政府相關(guān)部門報告。7.4垃圾清運及消殺7.4.1生活垃圾清運應(yīng)符合下列規(guī)定：1垃圾宜實行分類。2垃圾清運宜至少每日1次。3垃圾箱(桶)內(nèi)的垃圾宜不超過容器容量的2/3。4垃圾宜袋裝清運。5垃圾清運應(yīng)盡量避開人員、車輛較多的路線和時間。7.4.2消殺作業(yè)應(yīng)符合下列規(guī)定：1消殺作業(yè)頻次可按照表7.4.2的規(guī)定確定。2消殺藥劑應(yīng)單獨存放，由專人負責(zé)管理。3使用藥劑時，應(yīng)按規(guī)定比例配制，使用專業(yè)施藥、盛藥器具或噴灑裝置。4消殺作業(yè)前，應(yīng)提前告知業(yè)主、物業(yè)使用人，并在相關(guān)作業(yè)區(qū)域放置提示或警示標(biāo)志。5作業(yè)人員應(yīng)做好防護措施。宜兩人共同作業(yè)，一人作業(yè)、一人監(jiān)護。6作業(yè)完畢后，應(yīng)及時回收剩余藥劑。表7.4.2消殺作業(yè)頻次消殺作業(yè)內(nèi)容電梯轎廂及各功能按鈕、公共通道欄桿扶手、垃圾收集站消毒游樂設(shè)施、健身器材、垃圾箱(桶)、公共衛(wèi)生間消毒滅害垃圾收集站周邊、垃圾箱(桶)放置區(qū)域周邊沖洗、消毒滅害每季度雨污水管井口消毒滅害每半年滅鼠，化糞池及周邊消毒滅害根據(jù)氣候?qū)嵤┪谩⑾?、蟑螂滅?為便于在執(zhí)行本規(guī)程條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：1)表示很嚴格，非這樣做不可的：正面詞采用“必須",反面詞采用“嚴禁”;2)表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的：正面詞采用"應(yīng)",反面詞采用“不應(yīng)”或"不得";3)表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的：正面詞采用"宜",反面詞采用“不宜";4)表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2規(guī)程中指明應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時，寫法為“應(yīng)符合……的規(guī)定(或要求)”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。1《高層民用建筑防火規(guī)范》GB500452《電氣裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及驗收規(guī)范》3《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》GB503484《電梯技術(shù)條件》GB100585《電力安全工作規(guī)程》GB268606《消防控制室通用技術(shù)要求》GA7677《建筑消防設(shè)施的維護管理》GA5878《電力安全工器具預(yù)防性試驗規(guī)程》DL/T1476DBJ51/T057-2016制定說明《四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程》(DBJ51/T057-2016),經(jīng)四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2016年6月2日以川建標(biāo)發(fā)〔2016〕483號公告批準(zhǔn)發(fā)布。為便于廣大業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)機構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門等單位有關(guān)人員在使用本規(guī)程時能準(zhǔn)確理解和執(zhí)行條文規(guī)定，《四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程》編制組按章、節(jié)、條順序編制了本規(guī)程的條文說明，對條文規(guī)定的目的、依據(jù)以及執(zhí)行中需注意的有關(guān)事項進行了說明。但是，本條文說明不具備與規(guī)程正文同等的法律效力，僅供使用者作為理解和把握規(guī)程規(guī)定的參考。 3基本規(guī)定 3.1物業(yè)服務(wù)合同 3.2承接查驗 3.3物業(yè)服務(wù)場所 3.4物業(yè)服務(wù)崗位 3.6突發(fā)事件應(yīng)對 3.7檔案管理 3.8業(yè)主滿意度調(diào)查 4共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理 4.1一般規(guī)定 4.2變配電 4.3弱電系統(tǒng) 4.4給排水系統(tǒng) 4.5電梯 4.6消防系統(tǒng) 5共用部位維護和管理 5.1一般規(guī)定 5.2房屋本體 5.3配套設(shè)施及相關(guān)場地 5.4房屋裝飾裝修管理 6秩序維護 6.1一般規(guī)定 6.2公共秩序維護 6.3交通秩序維護 6.4消防安全管理 7環(huán)境維護 7.1一般規(guī)定 7.2共用部位清潔 7.3綠化維護 7.4垃圾清運及消殺 1.0.1住宅是廣大人民群眾生活居住的場所，住宅物業(yè)管理不僅與廣大人民群眾的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，同時也是城市管理和社會治理的重要方面，更關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定。制訂本規(guī)程的目的是為了提高住宅物業(yè)管理水平和質(zhì)量，維護物業(yè)管理各方主體的合法權(quán)益。1.0.2本規(guī)程的適用范圍。本規(guī)程主要對業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的作了具體規(guī)定。委托其他管理人實施物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理的，可參照本規(guī)程關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。1.0.3《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。1.0.4隨著住宅建設(shè)水平日益提高和業(yè)主需求日益多元化，住宅的物業(yè)管理要求也越來越高。采用電子信息、智能自動、互聯(lián)網(wǎng)等科學(xué)技術(shù)手段，提高住宅物業(yè)管理現(xiàn)代化水平，是住宅物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和方向。1.0.5住宅物業(yè)管理活動涉及的專業(yè)較多，有些已經(jīng)有相應(yīng)的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，因此在執(zhí)行本規(guī)程時，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。3.1物業(yè)服務(wù)合同3.1.1物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)，也是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理工作的重要依據(jù)。3.1.2規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)約定的內(nèi)容。3.1.3因住宅的規(guī)劃建設(shè)、附屬設(shè)施設(shè)備的配置以及業(yè)主的需求等方面的差異，不同的住宅物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)服務(wù)的事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。因此，物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人在約定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，可以引用或部分引用本規(guī)程內(nèi)容，以適應(yīng)業(yè)主需求和住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況。3.2承接查驗3.2.1承接查驗制度是我國物業(yè)管理的基本制度之一，其目的是確保物業(yè)管理活動正常開展和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益?！端拇ㄊ∥飿I(yè)管理條例》第四十條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。發(fā)現(xiàn)共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計審批文件不符或者有質(zhì)量安全問題3.2.2承接查驗分為兩種情形：一是建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)3.2.3規(guī)定了承接查驗應(yīng)具備的條件。目的是確保移交的物據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》(建房〔2010〕1651建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政2供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、3教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)4道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)5電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、6物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全。7法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.2.4承接查驗主要以核對方式進行，在現(xiàn)場查驗、設(shè)備調(diào)試等基礎(chǔ)上，還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行查驗。承接查驗的主要依據(jù)是物業(yè)買賣合同，(臨時)管理規(guī)約，(前期)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，建設(shè)單位移交的圖紙資料，建設(shè)工作質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。3.2.5簽訂物業(yè)管理承接查驗協(xié)議是承接查驗重要環(huán)節(jié)，主要目的是明確房屋和配套設(shè)施設(shè)備查驗情況及存在問題、解決方法和時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。3.3物業(yè)服務(wù)場所3.3.1《四川省物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定：新建住宅物業(yè)時建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房。物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置；業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。3.3.2物業(yè)服務(wù)中心是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供各項服務(wù)的主要場所。實踐中，有的住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模較大，樓棟分布較為分散，為方便業(yè)主，提高服務(wù)效率，除設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心外，還可分區(qū)域設(shè)置服務(wù)窗口或服務(wù)點。3.3.3物業(yè)服務(wù)中心主要利用住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)服務(wù)用房。在實際建設(shè)和配置中，有些住宅物物業(yè)服務(wù)用房較為分散，且條件有限。因此，物務(wù)用房條件的前提下，應(yīng)具備基本的服務(wù)、接待及辦公3.3.4設(shè)置24小時服務(wù)受理電話是為了保證業(yè)主、物業(yè)使用3.3.5物業(yè)管理相關(guān)信息的公示公開，有利于促進物業(yè)服務(wù)溝通，加強物業(yè)服務(wù)監(jiān)督。2011年以來，成都市在全市物業(yè)管理區(qū)域推行物業(yè)服務(wù)"管務(wù)公開"制度，取得了良好的3.3.6由業(yè)主委員會保管的應(yīng)向業(yè)主公示公開的檔案資料，3.4物業(yè)服務(wù)崗位3.4.1本規(guī)程未對物業(yè)服務(wù)人員的配置作具體規(guī)定，主要是考慮我省物業(yè)管理發(fā)展水平的地區(qū)差異和物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理務(wù)合同。3.5服務(wù)受理和投訴處理3.5.2服務(wù)項目包括物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)項目和特約服務(wù)項目。對服務(wù)情況進行回訪、統(tǒng)計、分析有利于持續(xù)改進服務(wù)。3.5.3投訴按性質(zhì)一般分為責(zé)任性投訴和非責(zé)任性投訴，按3.6突發(fā)事件應(yīng)對3.6.1建立健全突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案有利于提高業(yè)主、物業(yè)服雨(雪)、雷暴、冰雹、大風(fēng)、洪澇等氣象災(zāi)害；白蟻等生物易燃易爆、劇毒、腐蝕、放射性等危險物品等社會治安事件；安全事件。公共衛(wèi)生事件；非法集會、群體上訪等群體性事件。3.6.3規(guī)定了應(yīng)急預(yù)案的編制要求。編制科學(xué)、合理、高效的應(yīng)急預(yù)案是有效應(yīng)對和處理突發(fā)事件的重要前提。3.6.4規(guī)定了突發(fā)事件的處置原則。3.6.5住宅物業(yè)管理區(qū)域是人員密集場所，因此消防應(yīng)急預(yù)案演練應(yīng)每年不少于2次。電梯安全事故、洪澇災(zāi)害是近年來住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)頻發(fā)的突發(fā)事件，因此也需要定期開展相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案演練。3.7檔案管理3.7.1物業(yè)管理活動中形成的檔案一般包括物業(yè)檔案、業(yè)主檔案及物業(yè)服務(wù)檔案。3.7.2檔案是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的證明，也是組織實施物業(yè)管理活動的重要參考，因此檔案管理在物業(yè)管理活動中尤為重要。3.7.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管的檔案，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)指派專人負責(zé)。業(yè)主委員會保管的檔案，由業(yè)主委員會指派委員負責(zé)。3.7.7在物業(yè)管理過程中，會形成和產(chǎn)生大量的文件資料，因此，資料立卷歸檔應(yīng)充分考慮檔案的保存、利用價值和有效性、完整性。3.7.8在物業(yè)管理活動中，電子、聲像等特殊載體檔案越來越多，其保管要求也和傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案有所區(qū)別。3.7.9物業(yè)檔案涉及物業(yè)規(guī)劃建設(shè)相關(guān)的技術(shù)資料和物業(yè)權(quán)屬資料，業(yè)主檔案也包括業(yè)主及其家庭成員的身份信息、聯(lián)系方式等。因此應(yīng)設(shè)相應(yīng)的密級。3.7.11物業(yè)管理是長期持續(xù)的過程，業(yè)主不斷變化，房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備也會有維修、更新和改造，因此相應(yīng)的檔案也應(yīng)實施動態(tài)管理，及時更新和補充。3.7.13物業(yè)檔案、業(yè)主檔案及部分物業(yè)服務(wù)檔案依法歸全體業(yè)主所有，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交相關(guān)檔案。3.8業(yè)主滿意度調(diào)查3.8.1業(yè)主滿意度調(diào)查是評價物業(yè)服務(wù)履約情況、收集業(yè)主意見和建議的重要手段。應(yīng)達到的滿意度或滿意率一般在物業(yè)服務(wù)合同中約定。3.8.2規(guī)定了滿意度調(diào)查的方式。3.8.3滿意度調(diào)查比例直接影響調(diào)查的有效性、科學(xué)性和調(diào)查結(jié)果，因此，調(diào)查比例應(yīng)充分考慮調(diào)查方式、交付或入住情況。3.8.5規(guī)定了滿意度調(diào)查報告的內(nèi)容。4共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理4.1一般規(guī)定4.1.1出廠合格證、使用說明書、保修卡、保修協(xié)議、安裝調(diào)試報告等是共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理的重要依據(jù)。4.1.2住宅物業(yè)管理區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備一般包括：變配電、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)，這些共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和管理要求差異較大，因此應(yīng)根據(jù)其不同的性能、特點和工作原理等組織實施。4.1.3《特種設(shè)備安全法》第三十五條規(guī)定：特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。4.1.4隨著共用設(shè)施設(shè)備使用的年限增加，可能需要通過維修、更新和改造來保證其使用功能正常。因此，應(yīng)根據(jù)共用設(shè)施設(shè)備的實際使用年限、使用現(xiàn)狀、維護情況來制定其維修、更新和改造計劃。另外，《四川省物業(yè)管理條例》第六十八條規(guī)定：物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項維修資金中列支。物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護、維修、保養(yǎng)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤。因此，有專項維修資金的，還應(yīng)當(dāng)制訂維修資金使用計劃。4.1.6對共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理應(yīng)當(dāng)有的記錄作了4.1.7共用設(shè)施設(shè)備房的管理是共用設(shè)施設(shè)備運行、維護和管理的重要內(nèi)容之一，因此共用設(shè)施設(shè)備房的管理應(yīng)符合相應(yīng)要求。顯著位置應(yīng)張貼或懸掛相應(yīng)制度規(guī)程是為了指導(dǎo)作業(yè)；出入管理和防護措施是為了保證共用設(shè)施設(shè)備的安全運行；配置作業(yè)工具和消防滅火器材是為了在出現(xiàn)突發(fā)事件時能快速處置。4.1.8共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)識主要包括：共用設(shè)施設(shè)備房標(biāo)識、范管理是保障共用設(shè)施設(shè)備運行安全和作業(yè)安全的重要手段。4.1.9根據(jù)《電力安全工器具預(yù)防性試驗規(guī)程》DL/T1476的規(guī)定，高壓驗電器、絕緣棒、絕緣靴、絕緣手套等應(yīng)定期使用人說明。4.1.13節(jié)約資源是我國的基本國策。同時，國家鼓勵、支持節(jié)能科學(xué)技術(shù)的研究、開發(fā)、示范和推廣，促進節(jié)能技術(shù)創(chuàng)新與進步。住宅物業(yè)管理區(qū)域的節(jié)能降耗主要依靠管理手段和技術(shù)手段實現(xiàn)，但應(yīng)在保證共用設(shè)施設(shè)備設(shè)計性能和可靠運行的前提下實施。4.1.14對中央空調(diào)或其他智能設(shè)施設(shè)備的運行、維護和管理作原則性規(guī)定。4.2變配電4.2.1規(guī)定了變配電設(shè)施設(shè)備房的管理要求。近年來，變配電設(shè)施設(shè)備事故的發(fā)生，很大一部分是由于濕度過大導(dǎo)致絕緣值下降造成擊穿；嚙齒動物通過橋架縫隙或穿墻、板孔洞和橋架穿纜鋼管之間的縫隙進入配電柜(箱)造成短路，或啃咬絕緣層導(dǎo)致電氣事故；因此，應(yīng)用不可燃材料作防火封堵。4.2.2配電柜保持清潔，能夠確保散熱和爬電距離不受影響；無異常聲響和異味，說明各電氣元件的絕緣值正常；補償電容外觀表面溫度未超過規(guī)定值及三相電流平衡，說明補償電容功能正常；變壓器及附屬設(shè)施各特征參數(shù)無異常，說明變壓器工況良好，散熱及時，溫度保護功能和防誤入帶電間隔措施正常到位；電纜電氣線路呈現(xiàn)特征無異常，說明電能傳輸途徑正常；接地可靠保證了發(fā)生故障時開關(guān)能可靠動作，切斷故障回路，縮小停電范圍，確保操作安全。4.2.3規(guī)定了變配電設(shè)備的巡查作業(yè)要求及故障發(fā)現(xiàn)和處置。以往實踐表明，用電高峰時段，由于負荷顯著變大，電流明顯增加，因接觸不良接觸電阻過大引起的發(fā)熱效應(yīng)會很快顯現(xiàn)出來，如未及時發(fā)現(xiàn)，可能損壞設(shè)備導(dǎo)致事故發(fā)生。配電設(shè)備儀表和信號指示裝置顯示的參數(shù)，是變配電設(shè)施設(shè)備實時工況的直接指示，從運行參數(shù)判斷設(shè)備狀況是巡查的基本方法，巡檢記錄有助于分析查找故障發(fā)生的原因。4.2.4變配電設(shè)備維護保養(yǎng)周期應(yīng)符合預(yù)防性實驗規(guī)定的周期、電氣設(shè)備的運行規(guī)律及生產(chǎn)廠家保養(yǎng)要求；作業(yè)工具入場前登記，完工后清點，能有效避免工具遺留作業(yè)面導(dǎo)致的短路事故；計劃停電提前24小時通知業(yè)主，主要是為了讓業(yè)主有足夠的時間做好準(zhǔn)備；停送電作業(yè)應(yīng)按照《電力安全工作規(guī)程》GB26860的規(guī)定執(zhí)行。4.2.5發(fā)電機外接輸油管道采用金屬硬管是為了保證輸油管道安全可靠；蓄電池電壓低于24V時，難以保障發(fā)電機正常啟動；發(fā)電機定期試機是為了檢查發(fā)電機運行狀態(tài)，試機時間過短容易造成積碳，且無法全面觀察其運行狀態(tài)，時間過長則造成柴油浪費，并縮短其使用壽命；儲油間以及采用鉛酸蓄電池作為啟動電源的場所屬于爆炸危險環(huán)境，普通開關(guān)或燈具啟斷時產(chǎn)生的電火花在油氣濃度達到爆炸臨界點時會導(dǎo)致爆炸事故，因此設(shè)置在儲油間等易燃易爆場所的燈具及開關(guān)應(yīng)為防4.3弱電系統(tǒng)4.3.1弱電設(shè)施設(shè)備房管理規(guī)定。根據(jù)《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》GB50348規(guī)定，弱電設(shè)施設(shè)備房應(yīng)鋪設(shè)防靜電地板。4.3.2弱電系統(tǒng)運行管理規(guī)定。住宅物業(yè)管理區(qū)域的弱電系統(tǒng)主要包括視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對講及管理系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。禁止安裝與系統(tǒng)無關(guān)的軟件，是為了保證系統(tǒng)正常運行。4.3.3定期測試、調(diào)校有利于排除故障隱患。數(shù)據(jù)備份是為了系統(tǒng)故障能及時恢復(fù)，數(shù)據(jù)能及時查閱。4.3.5弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的專業(yè)性較強，因此，不具備維護保養(yǎng)技術(shù)條件和專業(yè)力量的，可以委托專業(yè)維護保養(yǎng)單位4.4給排水系統(tǒng)4.4.1設(shè)備管道標(biāo)注介質(zhì)流向，便于故障排查和檢修；生活水箱通氣管和溢水管加裝網(wǎng)罩，生活水箱蓋上鎖、密封嚴實是為避免異物進入，污染水源。4.4.2給排水設(shè)施設(shè)備運行管理規(guī)定，主要包括給排水設(shè)備接口密實性、運行噪聲、運行壓力、閥門狀態(tài)等。4.4.3給排水設(shè)施設(shè)備巡查作業(yè)規(guī)定。雷雨天氣或洪澇災(zāi)害時，排水泵常常會頻繁啟動，如果不及時巡查監(jiān)測，易造成住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)澇，因此巡查應(yīng)不低于每兩小時1次。半年對儲水設(shè)施清洗、消毒1次；每季度對水質(zhì)檢測1次，并時，應(yīng)當(dāng)立即停止供水，對儲水設(shè)施進行清洗、消毒。特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)使用取得許可生產(chǎn)并經(jīng)檢驗合格的特第298號)第二十條規(guī)定：在用電梯定期檢驗周期為1年。電梯使用單位應(yīng)當(dāng)在檢驗合格有效期屆滿前1個月向電梯檢驗機構(gòu)提出定期檢驗要求。未經(jīng)定期檢驗或者檢驗不合格的電梯，4.5.3對電梯專用鑰匙的管理作了規(guī)定。專用鑰匙由專人保第298號)第十五條規(guī)定：電梯使用單位應(yīng)當(dāng)在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的顯著位置張貼電梯使用登記標(biāo)志、定期檢驗標(biāo)志、安全注意事項、警示標(biāo)志、應(yīng)急救援電話號碼、電梯使用單位和維護保養(yǎng)單位的相關(guān)信息等。4.5.5根據(jù)《電氣裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及驗收規(guī)梯的運行管理作了規(guī)定。4.5.6電梯機房、轎廂的巡查頻次要求及問題處理。4.5.7電梯維護保養(yǎng)的規(guī)定。《四川省電梯安全監(jiān)督管理辦法》(四川省人民政府令第298號)第二十四條規(guī)定：電梯的維護保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)由電梯制造單位或者依法取得許可的安裝、改造、修理單位進行；第二十六條規(guī)定：電梯維護保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)與電梯使用單位簽訂維護保養(yǎng)合同。維護保養(yǎng)合同應(yīng)當(dāng)明確維護保養(yǎng)的內(nèi)容和要求、維護保養(yǎng)起止日期和頻次、故障報修和應(yīng)急救援等內(nèi)容?！短胤N設(shè)備安全監(jiān)察條例》第三十一條規(guī)定：電梯應(yīng)當(dāng)至少每15日進行一次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查；第三十二條規(guī)定：電梯的日常維護保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)在維護保養(yǎng)中嚴格執(zhí)行國家安全技術(shù)規(guī)范的要求，保證其維護保養(yǎng)的電梯的安全技術(shù)性能，并負責(zé)落實現(xiàn)場安全防護措施，保證施工安全。4.6消防系統(tǒng)4.6.2消防控制室應(yīng)配備相應(yīng)器具以備緊急情況使用。4.6.3消防系統(tǒng)主要包括：消火栓系統(tǒng)，自動滅火系統(tǒng)(噴淋，氣體等),自動報警系統(tǒng)，報警聯(lián)動系統(tǒng)(防火門、防火卷簾、防排煙機、消防電梯等),疏散照明系統(tǒng)(應(yīng)急燈、標(biāo)志),應(yīng)急廣播系統(tǒng)等。消防安全是關(guān)系廣大人民群眾生命財產(chǎn)安全的頭等大事，因此，對消防系統(tǒng)作定期巡查和測試是十分必要的。根據(jù)《四川省消防條例》第四十條規(guī)定，自動消防設(shè)施全面檢測應(yīng)至少每年進行1次?；?/p>