房(Fang)地產(chǎn)社區(qū)營銷方案模板第一頁，共七十九頁。區(qū)域認(rèn)(Ren)識(shí)城市區(qū)域認(rèn)識(shí)本案(An)區(qū)域認(rèn)識(shí)市場區(qū)域認(rèn)識(shí)第二頁，共七十九頁。城市(Shi)區(qū)域認(rèn)識(shí)__位于__市中南部(Bu)，作為川南重鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，人口眾多，并已基本形成綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局。

__位于__市中南部，是__市域二級(jí)中心城市，下轄7鄉(xiāng)11鎮(zhèn)，長寧東臨長江黃金水道，距離__市約30公里，距離瀘州市約60公里。20__年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值103.13億元，同比增長5.3%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資101.22億元，同比增長20.3%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額53.62億元，同比增長13.2%。截止20__年，__總?cè)丝跒?6.24萬人，其中常住人口34.26萬人，城鎮(zhèn)人口13.72萬人，其中縣城人口9.25萬人，農(nóng)村人口20.54萬人。截止目前，長寧已基本形成“123456”綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局一碼頭：__港__碼頭；二高速：宜瀘渝高速、宜威高速；三鐵路：成貴高速、渝昆鐵路、宜敘鐵路；四干線：升格為國道的S308縣合珙段、省道S309、升格為省道的X097納長路、旅游干線__-竹海-石海；五縱六橫：連接下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的縣域道路。第三頁，共七十九頁。區(qū)域(Yu)認(rèn)識(shí)城市區(qū)域認(rèn)識(shí)市場區(qū)域認(rèn)識(shí)本(Ben)案基本(Ben)情況第四頁，共七十九頁。市場區(qū)域認(rèn)識(shí)(Shi)---在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總層數(shù)梯戶比戶型存量（套）面積段（㎡）主力面積段（㎡）滯銷面積段（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）10+1F27+1F1梯2戶3梯6戶套一至套四30100-120110-119當(dāng)期基本售罄310018F/27F2梯4戶2梯6戶套二套三58183-122111-12283、89套二戶型3300套三戶型360022F/25F2梯4戶2梯6戶套一至套四20109-117117基本售罄360026F2梯4戶2梯6戶套二套三30117-137117-125基本售罄3600-380026F2梯4戶2梯6戶套二至套四2074-12299-120基本售罄36006F-11F2梯4戶套三268107-120107銷售困難330027F/33F2梯4戶2梯5戶套三、套四284103-131118-1311033600-3900在售項(xiàng)目住宅總存量約：965套目前__在售項(xiàng)目在供應(yīng)(Ying)存量約為1233套，此存量在縣城區(qū)域內(nèi)處于中等水平第五頁，共七十九頁。市場區(qū)域認(rèn)識(shí)(Shi)---潛在產(chǎn)品供應(yīng)即將供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)套數(shù)（套）3702002401200800即(Ji)將供應(yīng)產(chǎn)品項(xiàng)目為5個(gè)，整體供應(yīng)量約2610套，供應(yīng)量較大英倫府邸竹海麗景鼎盛國際上游陽光瑞祥苑第六頁，共七十九頁。市場區(qū)域認(rèn)(Ren)識(shí)---潛在土地供應(yīng)土地編號(hào)成交日期占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）20__.12.22__成交商住用地7宗，建筑(Zhu)面積約77萬㎡，全部集中于高鐵新區(qū)預(yù)計(jì)20__年__住宅產(chǎn)品競爭激烈，如各供應(yīng)項(xiàng)目動(dòng)作迅速，激烈的市場競爭近在眼前第七頁，共七十九頁。市場區(qū)域認(rèn)識(shí)(Shi)---市場小結(jié)目前__在售項(xiàng)目供應(yīng)量處于較正常階段；臨近返鄉(xiāng)潮，已動(dòng)工項(xiàng)目供應(yīng)量逐漸加大，雖大部分項(xiàng)目未取得預(yù)售許可證，但因地方原因，大部分項(xiàng)目已經(jīng)開始收款蓄水；基于__區(qū)域市場需求存固定量（無較多外來人口），各在售及待售項(xiàng)目都想在過年期間對市場進(jìn)行搶占；

20__年底，土地供應(yīng)井噴，12.22日當(dāng)天成交7宗商住用地，供應(yīng)量約77萬㎡，未來住宅市場競爭激烈；因城市結(jié)構(gòu)及地方喜好，大部分項(xiàng)目產(chǎn)品均為套三、套四(Si)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；客戶選擇較多，成交周期勢必加長，主動(dòng)權(quán)漸漸向客戶傾斜。市場飽和客源有限產(chǎn)品同質(zhì)第八頁，共七十九頁。區(qū)域認(rèn)(Ren)識(shí)城市(Shi)區(qū)域認(rèn)識(shí)市場區(qū)域認(rèn)識(shí)本案基本情況第九頁，共七十九頁。本案(An)基本情況---位置本案位于__江長路旁，整個(gè)項(xiàng)目分為2個(gè)地塊，分別是A-1地塊及A7地塊。其中A-1地塊四面臨路，東南面臨花園東街，北臨竹海大道(Dao)，西面為已建小區(qū)，東面靠河。A-7地塊北臨竹海大道，西靠花園北街，南邊為一已建小區(qū)，東面為A-1地塊。第十頁，共七十九頁。本案基(Ji)本情況---城市道路本案臨(Lin)近308國道（58米景觀大道），周邊街道為新規(guī)劃街道，容量相對較大，為城市主干道，周邊交通便利，但目前使用率較低。58米景觀大道旁，高鐵與城際交通必經(jīng)之路第十一頁，共七十九頁。本(Ben)案基本(Ben)情況---地塊住宅價(jià)值本案住宅占比較大，其中A-7地塊呈長條形，占地面積較小，建筑體量較小且產(chǎn)品為小戶型產(chǎn)品，不能支撐產(chǎn)品溢價(jià)，可作為過渡(Du)性產(chǎn)品投放市場；項(xiàng)目A-1較方正，占地面積相對較大，且東面臨河，體量、戶型、居住價(jià)值都高于A-7地塊，如有溢價(jià)可能，必定是此地塊。第十二頁，共七十九頁。本案基本情況---地塊商業(yè)價(jià)(Jia)值308國道（58米景觀(Guan)大道）城市主干道

本案商業(yè)體量較少，基本為社區(qū)性商業(yè)，商業(yè)價(jià)值較高的為臨近主干道及景觀大道的位置。其中A-7地塊因有路面停車場設(shè)置，商業(yè)成熟度較快。第十三頁，共七十九頁。本(Ben)案基本(Ben)情況---配套價(jià)值本案周邊居住人群較少，為(Wei)城市新區(qū)，目前周邊配套較差。第十四頁，共七十九頁。本案基本情況(Kuang)---總平12345678910本案由8棟住宅+商業(yè)(Ye)組成，其中商業(yè)(Ye)為7號(hào)樓、10號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)外，1.2.6號(hào)樓樓下為裙樓底商；項(xiàng)目預(yù)計(jì)分為2期開發(fā)。第十五頁，共七十九頁。本案基本情況---經(jīng)濟(jì)指(Zhi)標(biāo)A-1地(Di)塊A-1地塊基本情況占地面積（㎡）25622.67容積率3.6建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）83116.5（705戶）商業(yè)建筑面積（㎡）4597.11A-1地塊地塊方正、自然資源較好且相對體量較大，為本案可能實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值部分。唯一不足為容積率較高。第十六頁，共七十九頁。本案基本情(Qing)況---經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A-7地(Di)塊A-7地塊基本情況占地面積（㎡）12852.28容積率2.4建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）25498.54（239戶）商業(yè)建筑面積（㎡）5072.52A-7地塊臨近快速通道，商業(yè)價(jià)值相對較高但體量較小，居住環(huán)境低于A-1地塊，可作為項(xiàng)目過渡產(chǎn)品，快速去化，保證資金安全。第十七頁，共七十九頁。本案基本情(Qing)況---產(chǎn)品A戶型分為A1戶型（104.27㎡），A2戶型（117.75㎡），A3戶型（124.91㎡）。其中A3戶型舒適度較高且為市場稀缺產(chǎn)品；A1及A2戶型為套三戶型，占比較高，但與目前市場在售產(chǎn)品同質(zhì)化較重；均配(Pei)置270°全景陽臺(tái)。第十八頁，共七十九頁。本案(An)基本情況---產(chǎn)品B戶型分為B1戶型（115.07㎡），B2戶型（136.24㎡），B3戶型（124.84㎡）。大戶型產(chǎn)品占比較多，為舒適性產(chǎn)品；均配置270°全景陽(Yang)臺(tái)。第十九頁，共七十九頁。本案基(Ji)本情況---產(chǎn)品C戶型分為C1戶型（99.26㎡），C2戶型（114.72㎡），C3戶型（125.77㎡）；整個(gè)項(xiàng)目唯一低于100㎡的C1戶型，為功(Gong)能性套三產(chǎn)品；均配置270°全景陽臺(tái)。第二十頁，共七十九頁。

本項(xiàng)目住宅從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有一定的優(yōu)勢，在做到項(xiàng)目基本的價(jià)值挖掘前提下，如何結(jié)合項(xiàng)目整體(Ti)，全方位提升住宅產(chǎn)品附加值，快速樹立市場競爭優(yōu)勢，保證銷售速度是住宅銷售的主要方向.本案基本情況(Kuang)---產(chǎn)品項(xiàng)目的主力戶型是市場的主流產(chǎn)品，戶型通透，每戶均有270°大陽臺(tái)，空間多變實(shí)用，景觀視野絕佳。但將面臨市場同質(zhì)化競爭。第二十一頁，共七十九頁。本案基(Ji)本情況---SWOT分析優(yōu)勢

良好的自然環(huán)境具備交通優(yōu)勢景觀優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢劣勢區(qū)域認(rèn)可度較低區(qū)域開發(fā)程度較低價(jià)值較高地塊容積率較高小地塊居住條件較差地塊尚未生地市場占有率低、準(zhǔn)備時(shí)間較少市場目前供應(yīng)量較正常可借勢周邊項(xiàng)目高鐵新區(qū)高價(jià)地塊成交帶來的價(jià)格空間機(jī)(Ji)會(huì)

潛在供應(yīng)量加大，未來市場競爭激烈土地供應(yīng)量加大產(chǎn)品同質(zhì)化如不能抓好返鄉(xiāng)潮，將導(dǎo)致項(xiàng)目完成時(shí)間延后銷售時(shí)間加大，資金將面臨很大壓力威脅第二十二頁，共七十九頁。

打造極劇特色及價(jià)值的商住項(xiàng)目同質(zhì)化市場上如何做到差異(Yi)化競爭

快速去化、保證靈活

保證項(xiàng)目快速去化，迅速回籠資金，以便面臨任何市場變動(dòng)

品牌溢價(jià)借勢財(cái)富廣場項(xiàng)目做到品牌溢價(jià)三大目(Mu)標(biāo)規(guī)劃開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃第二十三頁，共七十九頁。項(xiàng)目定(Ding)位市場形象(Xiang)定位產(chǎn)品定位客群定位價(jià)格定位第二十四頁，共七十九頁。市場形象(Xiang)定位高端形(Xing)象---以高端形象面市，引爆市場獨(dú)特配置---特色的綠化景觀、獨(dú)特的附加配置高端享受---不可復(fù)制的自然景觀中端價(jià)格---親民的價(jià)格，吸引廣大客群第二十五頁，共七十九頁。市場(Chang)形象定位涵蓋高檔居住社區(qū)、高度綠(Lv)化及自然景觀、超大中庭、集中性商業(yè)社區(qū)為一體城市新貴、深度宜居項(xiàng)目---中央公園城第二十六頁，共七十九頁。項(xiàng)目定(Ding)位市場形象定位(Wei)產(chǎn)品定位客群定位價(jià)格定位第二十七頁，共七十九頁。產(chǎn)(Chan)品定位主流產(chǎn)(Chan)品商住結(jié)合項(xiàng)目過渡性產(chǎn)品且周邊居住環(huán)境較差，以高性價(jià)比占領(lǐng)市場，吸引大量客戶，完成短時(shí)間蓄水目標(biāo)；獨(dú)立的商業(yè)產(chǎn)品，集中型社區(qū)商業(yè)，商住結(jié)合；市場稀缺產(chǎn)品（小戶型）+市場主流產(chǎn)品（套三），減少客戶流失。78910特殊配套安置小區(qū)第二十八頁，共七十九頁。123456產(chǎn)(Chan)品定位高端宜居社區(qū)；不(Bu)可復(fù)制的自然景觀；超大中庭景觀；唯一溢價(jià)可能熱銷產(chǎn)品深度宜居特殊配套第二十九頁，共七十九頁。項(xiàng)(Xiang)目定位市場形(Xing)象定位產(chǎn)品定位客群定位第三十頁，共七十九頁?？?Ke)群定位高端人(Ren)群投資性人群剛性需求基礎(chǔ)市場（大眾）剛需客戶，25-40歲，各行業(yè)人群皆有，價(jià)格決定一切主體投資市場（中端、中高端）本地自主經(jīng)營者，本地及外地投資性客戶引擎市場（高端）改善性居住人群：35歲以上，私企老板，企事業(yè)單位管理、高收入人群等。對居住舒適度要求較高。25-65歲全年齡段覆蓋，以三口之家為主第三十一頁，共七十九頁。營銷策(Ce)略推售節(jié)奏價(jià)(Jia)格制定營銷策略第三十二頁，共七十九頁。推售(Shou)節(jié)奏123456789101批(Pi)次2批次項(xiàng)目分為2期開發(fā)，其中1期包括7.8.9.10號(hào)；8.9號(hào)樓體量較小，產(chǎn)品偏向剛需產(chǎn)品。以相對親民的價(jià)格投放市場，吸引大部分中低端客戶，形成熱議，完成短時(shí)間蓄水過程；2期產(chǎn)品作為高端宜居產(chǎn)品進(jìn)行推出，在擁有了較大量客群的同時(shí)，也做到價(jià)格的拉升，對老客戶及新客戶均有所展示；商業(yè)產(chǎn)品（7.10）號(hào)樓在2期產(chǎn)品正式進(jìn)入推售階段一并推出。低開高走、價(jià)格拉升、保證資金、溢價(jià)銷售第三十三頁，共七十九頁。推售(Shou)節(jié)奏89一期住宅產(chǎn)品(Pin)為8.9號(hào)樓，2梯5戶，共計(jì)239戶；考慮到需盡快占領(lǐng)市場份額，但又需展現(xiàn)熱銷局面，建議在新春節(jié)點(diǎn)期間對項(xiàng)目一批次產(chǎn)品8號(hào)樓進(jìn)行對外宣傳并收取入會(huì)費(fèi)用；根據(jù)蓄水情況再?zèng)Q定9號(hào)樓推出節(jié)點(diǎn)；少數(shù)貨量、占有市場、靈活轉(zhuǎn)變第三十四頁，共七十九頁。*1月2月3月4月5月重要節(jié)點(diǎn)營銷階段媒體組合渠道組合入會(huì)啟動(dòng)公交車身、大牌全面鋪開（根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)投放力度、投放點(diǎn)位有所側(cè)重）+陣地包裝事件性活動(dòng)+現(xiàn)場活動(dòng)企事業(yè)資源客戶拓展+鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道+全民營銷+老客戶渠道+行銷開盤6月活動(dòng)配合亮相起勢圍剿“返鄉(xiāng)潮”開盤前再次爆破亮相活動(dòng)暖場活動(dòng)春(Chun)節(jié)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：亮相期（1月）：低開高走，全城沸騰春節(jié)（1月下旬—2月下旬）：重點(diǎn)撒網(wǎng)，定向爆破開盤（4-5月）：開盤沖刺(Ci)，引爆全城開盤前推售節(jié)奏第三十五頁，共七十九頁。推售(Shou)節(jié)奏春(Chun)運(yùn)已經(jīng)開始，要想抓住返鄉(xiāng)客戶，動(dòng)作一定要迅速機(jī)會(huì)已到、行動(dòng)迅速第三十六頁，共七十九頁。營銷策(Ce)略推售節(jié)奏價(jià)格制定(Ding)營銷策略第三十七頁，共七十九頁。價(jià)(Jia)格制定整體均價(jià)：充分考慮價(jià)格動(dòng)態(tài)幅度，結(jié)合市場、產(chǎn)品力、品牌力，綜合定價(jià)；入市價(jià)格：以略低于項(xiàng)目(Mu)市場價(jià)值的價(jià)格入市，提升項(xiàng)目銷售量；價(jià)格走勢：以一批次產(chǎn)品作為吸引客戶的過渡產(chǎn)品，為二批次產(chǎn)品溢價(jià)做基礎(chǔ)市場比準(zhǔn)＋親民價(jià)格=快速去化市場比準(zhǔn)價(jià)機(jī)會(huì)節(jié)點(diǎn)引爆市場快速去化溢價(jià)空間第三十八頁，共七十九頁。項(xiàng)目價(jià)值權(quán)重本項(xiàng)目溫州商城英倫府邸御景豪庭鼎盛國際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值區(qū)域價(jià)值40%地理位置20%907.80%807.60%1008.00%807.60%807.60%道路交通20%907.80%907.80%907.80%807.60%907.80%周邊配套30%7011.40%8011.60%7011.40%9011.80%8011.60%居住環(huán)境30%10012.00%8011.60%9011.80%9011.80%8011.60%小計(jì)100.00%40.00%38.60%39.00%38.80%38.60%項(xiàng)目價(jià)值60%開發(fā)商品牌20%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%社區(qū)配套30%9017.20%9017.20%8016.40%9017.20%8016.40%園林景觀20%10012.00%7011.40%8011.60%10012.00%9011.80%房型設(shè)計(jì)30%10018.00%8016.40%9017.20%9017.20%8016.40%小計(jì)100.00%59.00%56.80%57.00%58.20%56.40%總計(jì)權(quán)重分值比例100%99.00%95.40%96.00%97.00%95.00%類比樓盤均價(jià)/3500360036003500加權(quán)類比值//3339345634923325加權(quán)平均：/356530%40%10%25%價(jià)格制定(Ding)---住宅通過競爭樓盤(Pan)比較法，項(xiàng)目整體均價(jià)約3565元/㎡，按照推售節(jié)奏，優(yōu)先推售價(jià)值相對較低的住宅產(chǎn)品8.9號(hào)樓，建議按照當(dāng)期均價(jià)3400元/㎡制定價(jià)格第三十九頁，共七十九頁。價(jià)(Jia)格制定---商業(yè)項(xiàng)目價(jià)值權(quán)重本項(xiàng)目商鋪溫州商城御景豪庭鼎盛國際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值環(huán)境價(jià)值40%區(qū)域價(jià)值40%9015.40%9015.40%10016.00%8014.80%區(qū)位環(huán)境10%802.80%702.20%802.80%702.20%交通環(huán)境20%907.80%907.80%807.60%907.80%人流狀況30%8011.60%8011.60%9011.80%8011.60%小計(jì)100.00%37.60%37.00%38.20%36.40%開發(fā)價(jià)值30%總體規(guī)劃35%10010.50%809.50%809.50%709.00%產(chǎn)品35%9010.45%809.50%809.50%709.00%業(yè)態(tài)規(guī)劃10%903.40%802.86%802.86%700.90%商業(yè)配套20%905.60%805.20%805.20%805.20%小計(jì)100.00%29.95%27.06%27.06%24.10%品牌價(jià)值30%開發(fā)商品牌/實(shí)力40%9011.80%9011.80%9011.80%8011.60%物業(yè)管理能力20%805.20%805.20%805.20%704.80%商業(yè)運(yùn)營能力20%704.80%704.80%704.80%704.80%開發(fā)呈現(xiàn)能力20%805.20%805.20%805.20%805.20%小計(jì)100.00%27.00%27.00%27.00%26.40%總計(jì)權(quán)重分值比例100%94.55%91.06%92.26%86.90%類比樓盤均價(jià)/130001800014000加權(quán)類比值//1183816606.812166占比30%40%30%加權(quán)平均：/13843.86通過競爭樓盤比較法，項(xiàng)目(Mu)底層社區(qū)商業(yè)整體均價(jià)約13800元/㎡，后期商業(yè)逐漸呈現(xiàn)后，價(jià)值將有所提升第四十頁，共七十九頁。價(jià)(Jia)格制定---商業(yè)商業(yè)各樓層價(jià)(Jia)格說明：樓層比例價(jià)格（元/平米）集中性商業(yè)2F0.456200集中性商業(yè)1F1.216500社區(qū)商業(yè)2F0.45500社區(qū)商業(yè)1F113800商業(yè)一層商業(yè)成交均價(jià)13800元/㎡，考慮到動(dòng)線、人流、優(yōu)惠等因素，裙樓底商部分主要價(jià)格為12000-15000元/㎡，集中性商業(yè)（7.10號(hào)樓）部分產(chǎn)品單價(jià)可超過18000元/㎡。__整體區(qū)域?qū)τ?層商業(yè)抗性較大，而本案2層商業(yè)并無太多價(jià)格支撐，建議價(jià)格系數(shù)為0.4，均價(jià)5500元/㎡第四十一頁，共七十九頁。價(jià)格制定---項(xiàng)目貨值(Zhi)預(yù)估中央公園城產(chǎn)品樓層建筑面積（㎡）預(yù)計(jì)均價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)產(chǎn)值（萬元）住宅/108615.04356538721.26商業(yè)1F5736.86138007916.872F3919.9160002351.95車位-1F637個(gè)600003822本案住宅共計(jì)產(chǎn)值約(Yue)3.8億元，商業(yè)共計(jì)產(chǎn)值約1.02億元，合計(jì)總產(chǎn)值約為4.82億元（不含車位）第四十二頁，共七十九頁。營銷策(Ce)略推售節(jié)奏價(jià)格(Ge)制定營銷策略第四十三頁，共七十九頁。*6重渠(Qu)道廣拓客源，渠(Qu)道為王老客戶企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道全民營銷常規(guī)渠道多管齊下爭搶客戶工業(yè)園區(qū)渠道拓展企事業(yè)單位依托開發(fā)商資源拓展長寧企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)長寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)長寧工業(yè)園區(qū)內(nèi)各企業(yè)拓展老客戶開發(fā)商前期所開發(fā)樓盤老客戶；全民營銷在蓄客過程中通過政策手段網(wǎng)羅一切可以網(wǎng)羅的人員全民銷售常規(guī)性渠道安排行銷人員在縣城人流聚集地進(jìn)行常規(guī)性派單營銷策略---執(zhí)(Zhi)行第四十四頁，共七十九頁。*企事(Shi)業(yè)單位▲工商局▲食藥監(jiān)局▲國土資源局▲公安局▲交通局▲司法局▲質(zhì)監(jiān)局▲安監(jiān)局▲畜牧局▲環(huán)保局▲地稅局▲國稅局▲住建城管局▲教育局▲衛(wèi)生(Sheng)局▲水務(wù)局▲電力公司▲學(xué)?！鴂_人民醫(yī)院▲__中醫(yī)院……

1、關(guān)系營銷：線下資源客戶關(guān)系營銷，形成直接購買2、關(guān)鍵人營銷：通過關(guān)鍵人（資源客戶），推薦其它客戶購買3、專場團(tuán)購：通過資源客戶，組織企事業(yè)單位專場團(tuán)購?fù)卣鼓Ｊ綘I銷策略---執(zhí)行專項(xiàng)、專人負(fù)責(zé)拓展渠道第四十五頁，共七十九頁。*關(guān)系營(Ying)銷通過關(guān)系客戶項(xiàng)目介紹，項(xiàng)目品鑒，形成直接購買：1、通過開發(fā)商關(guān)系介紹直接購買客戶，由我方完成接待及購買流程。2、通過開發(fā)商關(guān)系組織相關(guān)線下活動(dòng)，我方從中挖掘意向客戶，進(jìn)一步(Bu)拓展。

營銷策略---執(zhí)行第四十六頁，共七十九頁。關(guān)鍵人營(Ying)銷通過關(guān)鍵人介紹、推(Tui)薦，促進(jìn)成交：

獎(jiǎng)勵(lì)政策：建議針對關(guān)鍵人形成推薦獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，住宅2000元/套，商業(yè)1%，同時(shí)，被推薦客戶享受額外1%優(yōu)惠。營銷策略---執(zhí)行第四十七頁，共七十九頁。專場(Chang)團(tuán)購?fù)ㄟ^組織專場團(tuán)購，發(fā)掘意向客戶，促成成交：1、單位內(nèi)部宣講團(tuán)購會(huì)：走進(jìn)單位進(jìn)行項(xiàng)目宣講及針對性團(tuán)購政策宣講。

2、售樓部專場團(tuán)購：在售樓部組織企事業(yè)(Ye)單位專場團(tuán)購。

3、

針對團(tuán)購客戶，根據(jù)數(shù)量給出相對應(yīng)的額外優(yōu)惠。營銷策略---執(zhí)行第四十八頁，共七十九頁。宋家壩工業(yè)區(qū)下長工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)位于長寧—開佛——古河—下長沿線通過開發(fā)商資源/__工業(yè)園區(qū)委員會(huì)搭橋，進(jìn)行渠道拓展：1、單位內(nèi)部宣講團(tuán)購會(huì)/售樓部團(tuán)購專場：優(yōu)惠政策同企事業(yè)單位。2、關(guān)鍵人營銷：關(guān)鍵人推薦客戶成功購買，即可獲取現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)（可累(Lei)加結(jié)算，差額補(bǔ)齊）工業(yè)園(Yuan)區(qū)營銷策略---執(zhí)行第四十九頁，共七十九頁。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(Zhen)渠道以__城為中心，由近及遠(yuǎn)水波式擴(kuò)散：一圈層：相嶺、開佛、李端等鄉(xiāng)鎮(zhèn)二圈層：萬里、花灘、銅鼓(Gu)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)三圈層：雙河、梅硐、富興等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一圈層二圈層三圈層營銷策略---執(zhí)行第五十頁，共七十九頁。*

1、按時(shí)(Shi)間先后逐步向外推進(jìn)，拓展力度隨項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)極強(qiáng)（亮相—春節(jié)）—減弱（3-4月）——強(qiáng)（4-5月）2、針對場鎮(zhèn)逢場日進(jìn)行行銷拓展，每次1-2個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)配備4名行銷人員；3、為保障行銷效果，同時(shí)配備看房班車。

4、三圈層鄉(xiāng)鎮(zhèn)脈沖式波及，以其它媒介推廣為主。

5、__區(qū)域每天進(jìn)行覆蓋宣傳。行銷渠(Qu)道拓展辦法：營銷策略---執(zhí)行第五十一頁，共七十九頁。*行銷人員(Yuan)薪酬構(gòu)成“底薪+有效帶訪+成交獎(jiǎng)勵(lì)”，刺激行銷人(Ren)員帶客積極性。工資構(gòu)成工資標(biāo)準(zhǔn)備注底薪80元/天/人帶訪獎(jiǎng)勵(lì)10元/組有效客戶成交提成300元/套

營銷策略---執(zhí)行第五十二頁，共七十九頁。*VIP特(Te)權(quán)通過開發(fā)商原開發(fā)小區(qū)老客戶維護(hù)挖掘(Jue)，拓展銷售渠道：

1、老客戶二次購買，享受額2%優(yōu)惠；

2、老客戶推薦購買，贈(zèng)送一年物管費(fèi)，新客戶額外享受1%優(yōu)惠。營銷策略---政策該優(yōu)惠政策合理的利用了開發(fā)商以前開發(fā)項(xiàng)目建立起來的客戶資源第五十三頁，共七十九頁。*全民(Min)營銷通過利益刺激，形成全城營銷：

1、推薦入會(huì)即領(lǐng)錢：凡是參加全民營銷的客戶需在銷售現(xiàn)場領(lǐng)取身份證明一張，成為本案全民營銷人，介紹客戶購房成功（手續(xù)完成）即可領(lǐng)取1000元現(xiàn)金，并積累1分，根據(jù)分?jǐn)?shù)不同，成交后(Hou)獎(jiǎng)勵(lì)不同。營銷策略---政策讓所有人成為我們的置業(yè)顧問第五十四頁，共七十九頁。營銷(Xiao)策略---推廣我們需要向客(Ke)戶述說什么？開發(fā)商品牌優(yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)超大園林景觀不可復(fù)制的稀缺資源品牌物業(yè)管理建筑工藝價(jià)值洼地超前的規(guī)劃其實(shí)我們還有很多可以說的，無論怎么說，高端的形象是必須要建立起來的第五十五頁，共七十九頁。營(Ying)銷策略---推廣說什么我們知道了，怎(Zen)么說呢？動(dòng)靜結(jié)合，利用一切可利用媒介樹立形象第五十六頁，共七十九頁。營(Ying)銷策略---推廣活動(dòng)聚集(Ji)人氣活動(dòng)造勢，聚集人氣，抓好每個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，讓項(xiàng)目持續(xù)在市場上進(jìn)行發(fā)聲，保證市場關(guān)注度越來越高。第五十七頁，共七十九頁。主(Zhu)訴求活動(dòng)(Dong)配合媒介運(yùn)用：公交車身、大牌春節(jié)期間增加車票直投陣地包裝：售樓部道旗、售樓部桁架銷售道具：總體沙盤、工法展示、價(jià)值展板、吊旗、桌卡、戶型單頁亮相儀式：中央公園城亮相活動(dòng)售樓部開放大型活動(dòng)：群星閃耀，點(diǎn)亮繁華（待營銷中心物料準(zhǔn)備完成后）節(jié)點(diǎn)活動(dòng)：根據(jù)節(jié)氣節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排認(rèn)購活動(dòng)：認(rèn)購抽豪禮暖場活動(dòng)：各類小型活動(dòng)推廣鋪排春節(jié)——返鄉(xiāng)潮亮相起勢期回家不過是穿越森林的一場旅行20__年1月20__年1月下旬-2月下旬營銷策略---推廣第五十八頁，共七十九頁。營(Ying)銷策略---項(xiàng)目整體營銷排期前期造勢20__.1月通過移動(dòng)及固定媒介進(jìn)行傳播通過行銷進(jìn)行渠道散播大訂階段20__.2月收取大訂金額銷售物料準(zhǔn)備營銷中心亮相20__.4月亮相活動(dòng)持續(xù)發(fā)聲開盤活動(dòng)20__.5月簽約活動(dòng)正式進(jìn)入銷售期二批次面市20__.6月節(jié)點(diǎn)活動(dòng)聚集人氣一批次商業(yè)20__.7月商業(yè)面市一批次商業(yè)基本呈現(xiàn)強(qiáng)銷期20__.9月選擇性推盤根據(jù)銷售情況決定節(jié)點(diǎn)活動(dòng)20__.10月節(jié)點(diǎn)活動(dòng)持續(xù)發(fā)聲備注：根據(jù)工程進(jìn)度(Du)及銷售進(jìn)度(Du)作出最終調(diào)整第五十九頁，共七十九頁。附加(Jia)值體現(xiàn)園林景觀裝飾小品配套(Tao)價(jià)值第六十頁，共七十九頁。附加值體現(xiàn)(Xian)---園林景觀整個(gè)項(xiàng)目分為(Wei)16個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)第六十一頁，共七十九頁。附加值體現(xiàn)---園林(Lin)景觀商(Shang)業(yè)文化廣場A-7地