投資拓展工作及要求保利地產(chǎn)·投資管理中心目錄CONTENTSPart1主要工作內(nèi)容Part2投資立項(xiàng)審核Part3重大兼并收購(gòu)Part1主要工作內(nèi)容Part1主要工作內(nèi)容1、積極關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，制定公司投資策略建議城市投資策略：研究院人口模型、萬(wàn)科PIE模型等；公司投資策略：結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)、自身經(jīng)營(yíng)及公司戰(zhàn)略，分配拓展資金，指導(dǎo)投資立項(xiàng)；日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管：整理全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，包括新推用地、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)向等，定期匯報(bào)；2、制定投資立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)操作指引，負(fù)責(zé)立項(xiàng)審核呈批指導(dǎo)層面：制定創(chuàng)新業(yè)務(wù)立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，如商業(yè)、養(yǎng)老及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等；制定投資立項(xiàng)指引，規(guī)范立項(xiàng)流程；操作層面：統(tǒng)籌各職能中心，審核招拍掛及收購(gòu)立項(xiàng)；直接負(fù)責(zé)新進(jìn)區(qū)域投資立項(xiàng)；3、參與重大兼并重組制定操作指引：成立收購(gòu)小組-收集整理項(xiàng)目信息-確定初步估值-盡職調(diào)查及評(píng)估-對(duì)價(jià)談判-交割；直接參與公司重大收購(gòu)，例如上置、中航等；Part1主要工作內(nèi)容相關(guān)文件研究院城市人口模型：附件1-保利地產(chǎn)城市投資評(píng)價(jià)模型.pptx保利地產(chǎn)投資管理中心土地周報(bào)：附件2-2016年3月第一期土地周報(bào).pdf商業(yè)項(xiàng)目投資立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（試行）：附件3-關(guān)于確定購(gòu)物中心項(xiàng)目立項(xiàng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)示.docx公寓及養(yǎng)老項(xiàng)目投資立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（試行）：附件4-體系內(nèi)機(jī)構(gòu)立項(xiàng)指標(biāo)及2016年可開(kāi)業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)匯報(bào)0331.pptx投資立項(xiàng)指引：附件5-投資立項(xiàng)指引手冊(cè).pdf第二部分投資立項(xiàng)審核1招拍掛立項(xiàng)招拍掛特點(diǎn)公開(kāi)公正公平，競(jìng)爭(zhēng)充分；信息對(duì)稱，或有風(fēng)險(xiǎn)小流程清晰，程序簡(jiǎn)單。關(guān)鍵環(huán)節(jié)三重一大決策紀(jì)要總經(jīng)理辦公會(huì)集團(tuán)審批12341.1規(guī)范及完備檢查公司于2015年下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范投資立項(xiàng)工作的通知》，對(duì)公司投資立項(xiàng)材料規(guī)范進(jìn)行了要求。收到立項(xiàng)后，經(jīng)辦人首先檢查立項(xiàng)資料是否規(guī)范，是否齊備。具體資料包括：規(guī)范性檢查：三重一大班子會(huì)紀(jì)要；立項(xiàng)工作底稿；完備性檢查：掛牌文件+請(qǐng)示（區(qū)域董簽發(fā)）+立項(xiàng)報(bào)告+市調(diào)報(bào)告+測(cè)算+方案

（如含經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，須商業(yè)公司同步出具意見(jiàn)）示例1：班子會(huì)紀(jì)要：附件6：珠海金灣項(xiàng)目班子會(huì)紀(jì)要.doc示例2：立項(xiàng)工作底稿：附件7：珠海金灣項(xiàng)目立項(xiàng)工作底稿.xlsx1.2立項(xiàng)審核意見(jiàn)立項(xiàng)審核小組涵蓋各部門(mén)專(zhuān)業(yè)骨干，立項(xiàng)審核各有側(cè)重，全面考量項(xiàng)目立項(xiàng)之初的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。審核工作由投管牽頭，成本、品牌、技術(shù)等部門(mén)共同參加。必要時(shí)也可從上述部門(mén)抽調(diào)相關(guān)人員，成立專(zhuān)門(mén)小組。平臺(tái)公司正式上報(bào)立項(xiàng)后，首先由職能部門(mén)出具審核意見(jiàn)，待平臺(tái)公司修改、確認(rèn)、反饋后再由投管報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。示例：立項(xiàng)傳閱單：附件8-珠海十字門(mén)項(xiàng)目立項(xiàng)傳閱單.doc示例：立項(xiàng)審核意見(jiàn)：附件9-珠海十字門(mén)項(xiàng)目審核意見(jiàn).docx品牌管理中心項(xiàng)目定位、產(chǎn)品售價(jià)、各產(chǎn)品銷(xiāo)售計(jì)劃技術(shù)研發(fā)中心審核項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃方案可行性成本管理中心立項(xiàng)成本合理性財(cái)務(wù)管理中心融資計(jì)劃、稅務(wù)測(cè)算合理性投資管理中心綜合評(píng)判項(xiàng)目投資效益、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃。1.3總經(jīng)理辦公會(huì)公司定期召開(kāi)總經(jīng)理辦公會(huì)，招拍掛項(xiàng)目收件后要著手準(zhǔn)備相關(guān)材料。匯報(bào)PPT包含以下要點(diǎn)：項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：區(qū)位、建面、價(jià)格、配套；項(xiàng)目規(guī)劃方案：業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、配比（尤其關(guān)注公建及地下）；項(xiàng)目投資收益：靜態(tài)及動(dòng)態(tài)投資收益。示例：附件10-南京鼓樓區(qū)客車(chē)廠地塊PPT.pptx1.4集團(tuán)審批公司投資立項(xiàng)實(shí)行三級(jí)管理體系，即所有立項(xiàng)最終由中國(guó)保利集團(tuán)批準(zhǔn)。招拍掛立項(xiàng)收到后，按稅前成本利潤(rùn)率15%的收益標(biāo)準(zhǔn)，形成報(bào)集團(tuán)請(qǐng)示，上報(bào)保利集團(tuán)。注意要點(diǎn)如下：上報(bào)階段：如宋總無(wú)法及時(shí)簽批，則須由公司領(lǐng)導(dǎo)短信請(qǐng)示，模板如下：審批階段：若在保證金截止日前，集團(tuán)仍未審批完畢，則編發(fā)請(qǐng)示短信，由公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示先行報(bào)名。示例：附件11-珠海十字門(mén)項(xiàng)目報(bào)集團(tuán)請(qǐng)示.doc注意要點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)段落：為降低資金壓力，我司擬尋求合作開(kāi)發(fā)。收益標(biāo)準(zhǔn)：15%，如高于15%則調(diào)低至15%。示例模板：領(lǐng)導(dǎo)：粵東公司新報(bào)“東莞市樟木頭鎮(zhèn)2016WG020地塊”，該地塊8月2日截止保證金，8月4日競(jìng)拍，基本信息如下：（1）項(xiàng)目位于樟木頭羅社區(qū)西城路，距離我司保利生態(tài)城5公里，用地性質(zhì)為商住，占地0.96萬(wàn)方，容積率2.5，計(jì)容建面2.39萬(wàn)方，商業(yè)建面占比30%，起始價(jià)0.74億，折樓面地價(jià)3100，申請(qǐng)價(jià)3.16億，折樓面地價(jià)13214；（2）方案：規(guī)劃總建面2.8萬(wàn)方，其中地上2.4萬(wàn)方，含復(fù)式高層1.6萬(wàn)方，公寓0.6萬(wàn)方，商鋪0.18萬(wàn)方；地下0.42萬(wàn)方，其中可售車(chē)位37個(gè)；（3）收益：預(yù)計(jì)高層售價(jià)25000，精裝公寓17000，商鋪30000，車(chē)位10萬(wàn)/個(gè)，總投資4.64億，銷(xiāo)售收入5.6億，稅前成本利潤(rùn)率15%，稅后凈現(xiàn)金0.53億。我中心認(rèn)為項(xiàng)目位于臨深片區(qū)，市場(chǎng)良好，且靠近我司開(kāi)發(fā)成熟生態(tài)城項(xiàng)目，可補(bǔ)充貨量，先報(bào)集團(tuán)，具體授權(quán)待詳細(xì)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)后再定，懇請(qǐng)批示。1.5競(jìng)價(jià)及存檔保證金截止日：收集報(bào)名信息，含報(bào)名家數(shù)及具體報(bào)名單位，匯報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)；競(jìng)價(jià)日：打印競(jìng)價(jià)信息表，競(jìng)價(jià)結(jié)束后，推送競(jìng)得信息；存檔：將領(lǐng)導(dǎo)簽字審批頁(yè)及相關(guān)立項(xiàng)資料，交由資料員存檔。示例模板：公司領(lǐng)導(dǎo)，今日成都公司參與龍泉大面68畝住宅地塊拍賣(mài)，未競(jìng)得。住宅用地，占地4.54萬(wàn)平，容積率3，計(jì)容13.6萬(wàn)平。起拍價(jià)2.37億，樓板價(jià)1740元/平。龍湖、保利、東原、華潤(rùn)、藍(lán)光、合能、金茂、德商、浙江嘉豐等10家企業(yè)參拍。最終由藍(lán)光競(jìng)得，成交總價(jià)6.91億，樓板價(jià)5075元/平，溢價(jià)率192%。1.6招拍掛公建審核要點(diǎn)年初股份公司下發(fā)了立項(xiàng)投資指引要求，引導(dǎo)各公司做好立項(xiàng)前期調(diào)研、論證。但在后續(xù)審核過(guò)程中，仍然發(fā)現(xiàn)部分子公司在上報(bào)立項(xiàng)時(shí)，為滿足立項(xiàng)要求，刻意做多商鋪產(chǎn)品面積，為滿足商業(yè)比例要求簡(jiǎn)單粗暴地設(shè)計(jì)為公寓類(lèi)產(chǎn)品，拔高公建類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)預(yù)期，樂(lè)觀估計(jì)公建類(lèi)產(chǎn)品去化速度。而實(shí)際運(yùn)作中公建類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)無(wú)法達(dá)到立項(xiàng)價(jià)格，出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象，導(dǎo)致項(xiàng)目稅前成本利潤(rùn)率無(wú)法保障。截止2016年8月底，公司已推未售貨量881.3億元，其中公建類(lèi)產(chǎn)品508.3億元，占比57.7%，銷(xiāo)售去化形勢(shì)嚴(yán)峻。產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)成品已推未售（非產(chǎn)成品）已推未售（含產(chǎn)成品）占比住宅104.8195.0299.834.0%別墅35.637.673.28.3%商鋪110.060.2170.219.3%公寓38.266.2104.411.8%辦公40.615.456.16.4%車(chē)位151.526.1177.620.2%合計(jì)480.8400.5881.3100.0%針對(duì)上述問(wèn)題，擬根據(jù)城市級(jí)別、項(xiàng)目區(qū)位制定公建類(lèi)產(chǎn)品立項(xiàng)時(shí)配建面積比例要求，設(shè)定售價(jià)與普通住宅價(jià)格之間的關(guān)系，明確銷(xiāo)售去化比例等要求。該“要求”作為立項(xiàng)審核依據(jù)，超出“要求”范圍的，需在立項(xiàng)報(bào)告、市調(diào)報(bào)告中給予論證和說(shuō)明。1.6招拍掛公建審核要點(diǎn)1）商鋪要求配建要求社區(qū)商鋪設(shè)計(jì)配比率控制值社區(qū)商鋪設(shè)計(jì)配比率=配套商鋪計(jì)容建筑面積/項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積×100%。商鋪設(shè)計(jì)配比率控制表同樣適用于有公建配比要求的項(xiàng)目，其中公寓、辦公、集中商業(yè)不納入配比率計(jì)算。城市能級(jí)城區(qū)城郊遠(yuǎn)郊黃線紅線黃線紅線黃線紅線一線城市4-5%6%2-3%4%1-1.5%2%二線城市3-4%5%2-2.5%3%1-1.5%2%三線及以下城市3-4%4.5%1.5-2%2.5%1%1.5%1.6招拍掛公建審核要點(diǎn)商鋪技術(shù)參數(shù)以上商鋪層高值僅為普通型商鋪層高建議，超市、主力店等特殊商鋪層高按招商要求確定；建筑限高或當(dāng)?shù)夭块T(mén)有特殊規(guī)定的項(xiàng)目需結(jié)合實(shí)際情況設(shè)計(jì)。指標(biāo)要求層數(shù)以一層商鋪為主，原則上不超過(guò)二層；面積區(qū)間單層宜30-70㎡，復(fù)式宜80-120㎡，二層獨(dú)立型宜30-60㎡;開(kāi)間進(jìn)深控制在1：3左右，一般情況下不應(yīng)超過(guò)1：4，開(kāi)間宜3.5-4.0m，進(jìn)深宜10-15m；層高一層層高（不可加建）建議為3.6-4.8m;一層層高（適宜加建）建議為5.1-6.0m左右（具體以當(dāng)?shù)匾?guī)范允許高度為準(zhǔn)）;復(fù)式商鋪二層層高宜在3.2-4.5m之間;復(fù)式鋪可適當(dāng)控制首層層高，減少客戶上二樓臺(tái)階的距離。1.6招拍掛公建審核要點(diǎn)預(yù)期售價(jià)要求（1）首層商鋪嚴(yán)格參照周邊市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)和租金水平，合理定價(jià)。（2）二層商鋪售價(jià)原則上不超過(guò)同區(qū)位一層商鋪的50%，逐層類(lèi)推。（3）一拖二型商鋪售價(jià)原則上不超過(guò)同區(qū)位一層商鋪的80%。（4）內(nèi)街型商鋪售價(jià)原則上不超過(guò)同區(qū)位沿街商鋪的80%。（5）超過(guò)4層（含）商鋪均視為集中商業(yè)，需根據(jù)租金水平、出租率等指標(biāo)返算價(jià)值。1.6招拍掛公建審核要點(diǎn)2）公寓要求配建要求（1）對(duì)于公寓產(chǎn)品，需考慮投資回報(bào)（即租賃需求）及真正使用人群的需要；（2）在租賃需求較低但仍存在居住需求的地段（特別是二、三線城市近郊或新區(qū)），應(yīng)避免做SOHO類(lèi)公寓，可選擇高贈(zèng)送、低總價(jià)的居住型公寓；（3）依托大型居住社區(qū)，可考慮適當(dāng)比例的養(yǎng)老公寓產(chǎn)品；（4）若板塊對(duì)公寓產(chǎn)品抗性較大，無(wú)市場(chǎng)價(jià)值，建議暫緩建設(shè)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；（5）應(yīng)慎重選擇極小戶型，只有在住宅售價(jià)較高與租賃需求旺盛的城市與地區(qū)可考慮。類(lèi)別特性區(qū)域類(lèi)比建議公寓選型一類(lèi)租賃需求高，交通與生活配套完善一線城市中心地區(qū)任何公寓類(lèi)型均可二類(lèi)租賃需求一般，交通與生活配套完善二線城市中心地區(qū)第一類(lèi)：高贈(zèng)送、低總價(jià)的改善型居住型公寓。精裝售價(jià)比周邊住宅低，整體性價(jià)比高。第二類(lèi)：依托大型社區(qū)設(shè)置適老化公寓三類(lèi)租賃需求較差，交通與生活配套一般新區(qū)或近郊四類(lèi)租賃需求較差，配套較差郊區(qū)不建議做公寓，可根據(jù)項(xiàng)目情況考慮暫緩建設(shè)，待機(jī)會(huì)成熟后再建設(shè)五類(lèi)有特殊資源旅游、生態(tài)、商務(wù)等建議做托管式公寓1.6招拍掛公建審核要點(diǎn)預(yù)期售價(jià)要求原則上：（1）一線城市中心區(qū)位的平層公寓售價(jià)不超過(guò)同區(qū)位普通住宅毛坯售價(jià)的80%，城郊結(jié)合部不超過(guò)70%，郊區(qū)不超過(guò)60%。（2）二線城市中心區(qū)位的平層公寓售價(jià)不超過(guò)同區(qū)位普通住宅毛坯售價(jià)的70%，城郊結(jié)合部不超過(guò)60%。（3）三、四線城市原則上不應(yīng)建設(shè)公寓產(chǎn)品，如有特殊資源的，需按照持有型經(jīng)營(yíng)進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算。（4）LOFT公寓售價(jià)不超過(guò)同區(qū)位平層公寓的120%。1.6招拍掛公建審核要點(diǎn)3）車(chē)位要求配建要求（1）停車(chē)效率=指定考核區(qū)域面積/規(guī)劃地下總停車(chē)位。對(duì)于贈(zèng)送面積中含有規(guī)劃停車(chē)位的，停車(chē)位的面積不作為贈(zèng)送面積扣除，依然算作地下車(chē)庫(kù)面積。（2）車(chē)庫(kù)區(qū)為無(wú)塔樓純地下室地下車(chē)庫(kù)，計(jì)算面積為扣除其范圍內(nèi)地下室贈(zèng)送區(qū)域、地下商業(yè)區(qū)域、地下后勤區(qū)域、常規(guī)設(shè)備房、非常規(guī)設(shè)備房等不能用于布置停車(chē)位的區(qū)域面積以后的面積。（3）設(shè)備房?jī)H指常規(guī)設(shè)備房，不包括因地域差別或因特殊條件而設(shè)的非常規(guī)設(shè)備房。地下室停車(chē)效率控制值（單位：平方米）地下室分類(lèi)地下車(chē)庫(kù)組成部分平均停車(chē)面積（A為塔樓區(qū)面積占整個(gè)地下車(chē)庫(kù)面積比例）1/2≤A1/3≤A<1/21/4≤A<1/3A<1/4非人防地下室車(chē)庫(kù)區(qū)+塔樓區(qū)+設(shè)備房35343332車(chē)庫(kù)區(qū)+塔樓區(qū)33323130車(chē)庫(kù)區(qū)28282828地下室分類(lèi)地下車(chē)庫(kù)組成部分平均停車(chē)面積（B為人防區(qū)面積占整個(gè)地下車(chē)庫(kù)面積比例）1/2≤B1/3≤B<1/21/4≤B<1/3B<1/4人防地下室車(chē)庫(kù)區(qū)+塔樓區(qū)+設(shè)備房40383735車(chē)庫(kù)區(qū)+塔樓區(qū)38363534車(chē)庫(kù)區(qū)333231301.6招拍掛公建審核要點(diǎn)去化率要求原則上：（1）一線城市中心區(qū)位的車(chē)位可按100%去化測(cè)算，城郊結(jié)合部不超過(guò)80%，郊區(qū)不超過(guò)60%。（2）二線城市中心區(qū)位的車(chē)位不超過(guò)90%，城郊結(jié)合部不超過(guò)60%，郊區(qū)不超過(guò)50%。（3）三、四線城市中心區(qū)位的車(chē)位不超過(guò)60%，城郊結(jié)合部全部留存資產(chǎn)。1.6招拍掛公建審核要點(diǎn)1.7總結(jié)編號(hào)事項(xiàng)要求1規(guī)范性和齊備性檢查重點(diǎn)檢查是否有三重一大決策紀(jì)要2立項(xiàng)登記及資料分發(fā)1、收件后，第一時(shí)間登陸明源系統(tǒng)，錄入土地信息；2、資料檢查完畢后，發(fā)送中心領(lǐng)導(dǎo)知悉，發(fā)送各中心共同審核，3立項(xiàng)審核材料準(zhǔn)備1、收集各中心審核意見(jiàn)，并及時(shí)反饋給子公司進(jìn)行修改；2、形成傳閱單，待子公司將意見(jiàn)修改到位后，起件傳簽；3、準(zhǔn)備報(bào)集團(tuán)請(qǐng)示，基本面沒(méi)問(wèn)題的情況下，先報(bào)集團(tuán)；4、準(zhǔn)備總經(jīng)理辦公會(huì)ppt。4總經(jīng)理辦公會(huì)及時(shí)傳達(dá)會(huì)議領(lǐng)導(dǎo)指示，并跟進(jìn)修改。5中國(guó)保利集團(tuán)審核關(guān)注集團(tuán)審批進(jìn)度，如保證金截止前1日仍未批復(fù)，短信請(qǐng)示6拿地后信息推送及存檔授權(quán)要反復(fù)確認(rèn)，信息要及時(shí)推送總結(jié)上述立項(xiàng)審核全部流程，梳理關(guān)鍵要點(diǎn)如下：2

收購(gòu)立項(xiàng)收購(gòu)立項(xiàng)的特點(diǎn)立項(xiàng)談判，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，法律及或有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，需提前安排中介進(jìn)場(chǎng)調(diào)查，以明確并鎖定開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；立項(xiàng)審核，立項(xiàng)審核精度高，尤其是法律和財(cái)務(wù)部門(mén)要深度參與；審核及決策程序與招拍掛立項(xiàng)審核及決策存在如下差異：材料齊備性：立項(xiàng)時(shí)，須同步提供法律及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告；立項(xiàng)審核：增加非招拍掛項(xiàng)目視頻會(huì)溝通機(jī)制，在項(xiàng)目合作（收購(gòu)）模式基本穩(wěn)定，上報(bào)正式立項(xiàng)前，本級(jí)投資管理中心聯(lián)合財(cái)務(wù)管理中心組織區(qū)域辦、子公司投資、財(cái)務(wù)及法務(wù)等人員召開(kāi)視頻會(huì)。審核意見(jiàn)：合作模式簡(jiǎn)述、法律及財(cái)務(wù)部門(mén)意見(jiàn)匯總及子公司答復(fù)；報(bào)集團(tuán)：除有特殊時(shí)間要求的項(xiàng)目，其余均在報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)同意后，再報(bào)集團(tuán)。2.3合作立項(xiàng)指引1）項(xiàng)目公司注冊(cè)資本適度做大項(xiàng)目公司注冊(cè)資本，避免合作方過(guò)早分配利潤(rùn)（包括通過(guò)股東借款利息方式提?。刂瀑Y產(chǎn)負(fù)債率。注冊(cè)資本額度確定原則：如我司并表，項(xiàng)目公司資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)75%。與資源方合作，可視對(duì)方出資能力適度降低項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金要求，對(duì)應(yīng)需加強(qiáng)利潤(rùn)分配條件的限制；原則上，如我司并表，目標(biāo)地塊地價(jià)10億元以下、注冊(cè)資本應(yīng)不小于1億元，地價(jià)10億元以上、注冊(cè)資本應(yīng)不小于地價(jià)的百分之十。2）股東借款安排前期代墊出資原則上，我司競(jìng)得并代對(duì)方出資的：代墊時(shí)間不得超過(guò)6個(gè)月；資金占用費(fèi)計(jì)取比例為同期銀行貸款基準(zhǔn)利率加計(jì)1~2百分點(diǎn)；超過(guò)3個(gè)月，超過(guò)部分計(jì)取比例不低于年化8%；資金占用費(fèi)應(yīng)由合作方直接向我司支付。如合作方競(jìng)得并代我司出資，計(jì)取比例應(yīng)不高于年化8%；如合作方信譽(yù)有保證，且已簽訂正式合作協(xié)議，允許在未完成工商變更前，即向合作方或項(xiàng)目公司支付相應(yīng)價(jià)款以減少資金占用費(fèi)。如合作各方關(guān)于資金占用費(fèi)提取比例無(wú)法達(dá)成一致，可考慮從股東借款占用時(shí)間上平衡各方訴求。2.1合作立項(xiàng)指引股東借款利息同期銀行貸款利率或在此基礎(chǔ)上適度上下浮動(dòng)，避免高額部分股東借款利息無(wú)法進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅前抵扣。違約罰則如合作方未按約對(duì)等投入，針對(duì)應(yīng)投未投部分，原則上，違約金計(jì)提比例+項(xiàng)目公司股東借款利率≥12%；給予寬限期應(yīng)不超過(guò)2個(gè)月；超過(guò)寬限期，守約方保留按實(shí)際出資比例攤薄股權(quán)的權(quán)利，也可選擇不調(diào)整持股比例但調(diào)整利潤(rùn)及項(xiàng)目公司剩余財(cái)產(chǎn)分配比例、繼續(xù)收取違約金直至違約方對(duì)項(xiàng)目實(shí)際出資為零。2.1合作立項(xiàng)指引3）融資擔(dān)保招拍掛方式競(jìng)得、合作方為品牌開(kāi)發(fā)商的情況下，原則上我司不提供超額擔(dān)保，如一方擔(dān)保銀行不認(rèn)可，則尋求抵押方式獲取貸款。合作方為資源方或基金方的，可提供超額擔(dān)保。如我司超額擔(dān)保，除向項(xiàng)目按1%收取擔(dān)保費(fèi)外，還應(yīng)按2%向違約方收取違約金，同時(shí)違約方將股權(quán)質(zhì)押給我司；如合作方為我司關(guān)聯(lián)方基金，則超額擔(dān)保違約金可按1%收取。2.1合作立項(xiàng)指引4）資金調(diào)用富余資金：項(xiàng)目獲取銷(xiāo)售回籠或銀行貸款，在歸還股東借款，且在現(xiàn)有可動(dòng)用賬面資金滿足項(xiàng)目后三個(gè)月各項(xiàng)支出的前提下，仍剩余的資金。合作方不涉及基金對(duì)等調(diào)用的前提是對(duì)等投入、對(duì)等擔(dān)保、合作方信譽(yù)可保；非對(duì)等投入或擔(dān)保情況下，守約方單方調(diào)用，按項(xiàng)目公司實(shí)際融資成本（包括銀行貸款利息及相關(guān)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)）承擔(dān)利息，未對(duì)等方股東借款收回后禁止反向調(diào)用項(xiàng)目公司資金。合作方為基金原則上，基金方收回股東借款后不得反向調(diào)用項(xiàng)目公司資金。如項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控、利潤(rùn)可期、通過(guò)自身融資和銷(xiāo)售回籠即可實(shí)現(xiàn)資金平衡、無(wú)需股東二次投資，可允許基金方反向調(diào)用，額度不超過(guò)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金利潤(rùn)，并按項(xiàng)目公司實(shí)際融資成本（包括銀行貸款利息及相關(guān)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)）承擔(dān)利息，并向我司質(zhì)押股權(quán)。2.1合作立項(xiàng)指引5）項(xiàng)目公司管理總體原則操盤(pán)、并表：對(duì)項(xiàng)目公司擁有絕對(duì)控制權(quán)；操盤(pán)、不并表：擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)層權(quán)限，盡量限制董事會(huì)權(quán)限；并表、不操盤(pán)：限制經(jīng)營(yíng)層權(quán)限，擴(kuò)大董事會(huì)權(quán)限；財(cái)務(wù)投資：充分的參與、知情、審批權(quán)。人員派駐操盤(pán)、并表：董事會(huì)多席；董事長(zhǎng)兼法定代表人、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)；操盤(pán)、不并表：總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理；并表、不操盤(pán)：董事會(huì)多席；董事長(zhǎng)兼法定代表人、財(cái)務(wù)總監(jiān)（財(cái)務(wù)經(jīng)理）、出納；財(cái)務(wù)投資：副總、財(cái)務(wù)人員。2.1合作立項(xiàng)指引董事會(huì)審批權(quán)限《公司法》明確約定的董事會(huì)職權(quán)內(nèi)容：合作各方應(yīng)均享有表決權(quán)，相關(guān)議案各方一致同意方可通過(guò)。涉及具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作和項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)的議案，原則上：我司并表，應(yīng)具有絕對(duì)控制權(quán)，合作方無(wú)一票否決權(quán)；我司不并表，為配合合作方，在正式合作協(xié)議中或有需要體現(xiàn)合作方的絕對(duì)控制權(quán)（擁有一票否決權(quán)），應(yīng)有相應(yīng)的替代方案確保我司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)可控。經(jīng)營(yíng)管理非操盤(pán)項(xiàng)目，要求操盤(pán)方定期（頻次不少于季度）提交項(xiàng)目管理報(bào)告（包括但不限于工程進(jìn)度、市場(chǎng)銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)狀況、資金狀況等）。2.1合作立項(xiàng)指引6）管理費(fèi)包含科目注意印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等列入管理費(fèi)用科目的稅費(fèi)及固定資產(chǎn)折舊應(yīng)不計(jì)入管理費(fèi)范疇（如由我司計(jì)提）。計(jì)提比例原則上，管理費(fèi)計(jì)提應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目體量、整體貨量、公建占比等情況，并結(jié)合我司經(jīng)驗(yàn)綜合判斷，計(jì)提額度不低于股份公司或項(xiàng)目當(dāng)?shù)仄骄?；建議標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售額的2%~3%+未售部分的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按其對(duì)應(yīng)直接投資的3%~5%，由操盤(pán)方包干使用。共同操盤(pán)項(xiàng)目，總計(jì)提比例不變，由共同操盤(pán)的各方均分；如合作各方均參與共同操盤(pán)，可不設(shè)定包干額度、據(jù)實(shí)計(jì)提，嚴(yán)格預(yù)算管理。2.1合作立項(xiàng)指引7）品牌使用費(fèi)合作方為品牌開(kāi)發(fā)商、資源方，可不計(jì)取品牌使用費(fèi)；其他合作方，應(yīng)按項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售額的2%~3%計(jì)取品牌使用費(fèi)，我司包干使用。8）各類(lèi)違約金、資金占用費(fèi)除明確約定由股東各方直接交割外，其余均應(yīng)強(qiáng)調(diào)從違約方就項(xiàng)目可分配利潤(rùn)中直接扣除并支付給守約方，避免后期違約金執(zhí)行困難。2.1合作立項(xiàng)指引9）退出條款原則上，非基金合作方，不允許合作方提前退出，堅(jiān)持收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，同股同權(quán)、同進(jìn)同出；特殊情況單獨(dú)向股份公司報(bào)批。如合作方為基金且確有需要，可做退出約定，但應(yīng)確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控，禁止按確定價(jià)格強(qiáng)退。基金方退出時(shí)點(diǎn)不早于可售物業(yè)銷(xiāo)售率達(dá)到90%或項(xiàng)目整體竣工備案（以較早實(shí)現(xiàn)者為準(zhǔn)）。2.1合作立項(xiàng)指引退出標(biāo)準(zhǔn)各方確認(rèn)項(xiàng)目預(yù)結(jié)算利潤(rùn)，具體如下：基金方未售物業(yè)均價(jià)按對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)過(guò)去6個(gè)月已售均價(jià)*80%，車(chē)位及商業(yè)：如已售不足50%，均價(jià)按對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)過(guò)去6個(gè)月已售均價(jià)*70%未發(fā)生投資及稅費(fèi)據(jù)實(shí)預(yù)估，不低于項(xiàng)目最近一次審批的目標(biāo)成本上浮2%。預(yù)結(jié)算利潤(rùn)為正，根據(jù)預(yù)結(jié)算利潤(rùn)確定股權(quán)回購(gòu)價(jià)款；預(yù)結(jié)算利潤(rùn)為負(fù)，合作方應(yīng)向項(xiàng)目公司補(bǔ)足虧損。10）物業(yè)管理原則上，我司獨(dú)立操盤(pán)及或僅使用我司品牌項(xiàng)目，物業(yè)管理應(yīng)由保利物業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。2.1合作立項(xiàng)指引1）資金投入為保證資金安全，原則上，所有代建項(xiàng)目中不接受任何形式的資金墊付行為。2）管理費(fèi)我司包干，不低于除地價(jià)外直接投資5%，退出時(shí)，按審批的目標(biāo)成本計(jì)提剩余未發(fā)生部分。除總計(jì)提比例外，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體運(yùn)作情況，預(yù)估各年項(xiàng)目實(shí)發(fā)投資額判斷我司各年實(shí)際可結(jié)算額度；鎖定年度管理費(fèi)兜底金額（固定），結(jié)算時(shí)取實(shí)際可結(jié)算額度與兜底金額的高者。要求管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)前合作方預(yù)付管理費(fèi)保證金500萬(wàn)元，后續(xù)結(jié)算時(shí)相應(yīng)扣除。管理費(fèi)應(yīng)按季度計(jì)提、結(jié)算。3品牌輸出和代建項(xiàng)目3）品牌使用費(fèi)我司包干，計(jì)提比例不低于項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售額的2-3%，截至我司退出時(shí)，未售部分應(yīng)按對(duì)應(yīng)直接投資的4%計(jì)提。除總計(jì)提比例外，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體運(yùn)作情況，預(yù)估各年項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售額，判斷我司各年實(shí)際可結(jié)算額度；鎖定年度品牌使用費(fèi)兜底金額（固定），結(jié)算時(shí)取實(shí)際可結(jié)算額度與兜底金額的高者（即使當(dāng)年并未銷(xiāo)售）。品牌使用費(fèi)應(yīng)按季度計(jì)提、結(jié)算。4）營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)在管理費(fèi)、品牌使用費(fèi)均已按上述約定包干計(jì)提的情況下，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)可考慮據(jù)實(shí)列支；也可與管理費(fèi)、品牌使用費(fèi)打包包干