永州市冷水灘商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告暨冷水灘中聯(lián)國際廣場項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：永州市冷水灘區(qū)中聯(lián)國際商業(yè)廣場2013年10月25日迅地地產(chǎn)（上海）報(bào)告思路

二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定中聯(lián)國際——目標(biāo)未售商業(yè)面積分期全部售出,計(jì)劃18個(gè)月；打造“永州淘寶”商業(yè)地產(chǎn)品牌，為后期運(yùn)營奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。暫定試業(yè)時(shí)間2015年元旦。對(duì)未售的面積策略性分期銷售，完成銷售指標(biāo)最大化。進(jìn)而全部出售現(xiàn)實(shí)利潤最大化。以“永州淘寶”商業(yè)街的形式啟動(dòng)，樹立網(wǎng)商項(xiàng)目形象及口碑。短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售量最大化，從而促進(jìn)后期銷售正面促進(jìn)中聯(lián)國際廣場在永州商業(yè)地產(chǎn)市場的影響力利潤最大化對(duì)目標(biāo)的理解銷售量最大化項(xiàng)目位于永州市冷水灘區(qū)中心城區(qū)的核心商圈項(xiàng)目東臨零陵中路，西接通化街；項(xiàng)目西南北分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（舜德摩爾、步行街）。步行街步步高舜德摩爾零陵路項(xiàng)目鳳凰路珊瑚路項(xiàng)目區(qū)位容積率超過3，建筑形式為底商加高層建筑規(guī)劃用地面積約為17282.18平米（25.95畝）?？偨ㄖ娣e：57490平米，入口廣場：4000平米。其他用房面積：2473平米。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)零陵路項(xiàng)目資源：永州第一核心商業(yè)區(qū)，與黃泥井市場隔街運(yùn)營，人流互補(bǔ)項(xiàng)目資源零陵路歷來為永州人流聚集、商業(yè)繁華的旺地，商業(yè)氛圍非常濃厚。聚集阿波羅、金水灣、步步高等百貨、購物中心；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)；萬喜登酒店、女子醫(yī)院等公共資源；郵政局、中國電信等數(shù)十家單位。一站式全面滿足購物、娛樂、休閑、生活、美食等需求。區(qū)域人口：日均流動(dòng)人口約2萬人，周邊常住約為8-10萬人。第二部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場分析項(xiàng)目本體分析永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上永州市近幾年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上

全區(qū)2012年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額67.9億元，同比增長15.6%。數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)（官方網(wǎng)站）永州市近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上商業(yè)營業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，至2012年止總商業(yè)面積已達(dá)80萬平方米，年增長率接近20%商業(yè)營業(yè)用房銷售均價(jià)也穩(wěn)定增加，說明商業(yè)物業(yè)需求相對(duì)旺盛永州市商業(yè)營業(yè)用房施工面積（萬平方米）增長率永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析2007年-2012年永州是商品房銷售均價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)宏觀環(huán)境通過對(duì)永州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居民生活結(jié)構(gòu)的研究，得出以下結(jié)論：永州未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮箅S著永州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆６靡嬗谟乐菽壳拜^小的人口基數(shù)，永州人均GDP和人均可支配收入水平均較高，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。同時(shí)，考慮到永州未來年均15%的消費(fèi)總額增長預(yù)期。數(shù)據(jù)表明永州未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大并健康發(fā)展。永州現(xiàn)有商業(yè)不能滿足城市需求，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前景看好。隨著一個(gè)地區(qū)人民收入水平的提高，相應(yīng)的消費(fèi)需求也會(huì)產(chǎn)生一定的升級(jí)。城市中，曾經(jīng)成熟的商圈可能逐漸因不能順應(yīng)人們的消費(fèi)趨勢而被淘汰。無論普通消費(fèi)者亦或投資者，對(duì)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)的需求則隨之增大。商圈特征分析級(jí)別名稱特點(diǎn)市級(jí)商業(yè)中心河西零陵路業(yè)態(tài)完善、百貨扎堆，人流量大市級(jí)副商業(yè)中心湘永路與百業(yè)街鳳凰園城標(biāo)商圈整體中低端檔次，以滿足日常生活所需為主特色商圈沿江東路商圈汽車零配件一條街清橋路商圈中高端目的性消費(fèi)新興商圈育才路商圈城市擴(kuò)張的核心區(qū)域火車站商圈依托火車站輻射撬動(dòng)永州傳統(tǒng)商圈，以零陵路商圈為核心，商業(yè)升級(jí)加快，同時(shí)導(dǎo)致交通壓力明顯增加。其他商圈無論是業(yè)態(tài)種類、還是人流量，消費(fèi)規(guī)模，均遜于核心商圈，但在交通和停車方面較有優(yōu)勢永州主要商圈分布永州市區(qū)主要商圈分布與租金情況租金：10-90元/平米租金：10-35元/平米租金：120-450元/平米租金：15-150元/平米租金：30-220元/平米租金：15-90元/平米大中型主力賣場/購物中心的分布動(dòng)向冷水灘商業(yè)以沿街商業(yè)為主，大型購物中心、百貨商場、國內(nèi)一二線連鎖品牌賣場，都集中分布于零陵路商圈核心區(qū)域；較大型超市、專業(yè)賣場也是以零陵路為主，湘永路、育才路、鳳凰路等為輔。超市/專業(yè)賣場主要街鋪百貨/購物中心中聯(lián)國際—人人樂濱江友誼商業(yè)廣場—世紀(jì)聯(lián)華步步高超市建都超市建都超市舜德摩爾—步步高百貨金水灣城市廣場—金水灣百貨建都超市步步高超市步步高超市（意向入駐）家樂福超市（洽談中）鳳凰園湘發(fā)建材城銀龍電腦城蘇寧電器通程電器國美電器大家發(fā)超市百貨目前已有百貨賣場4家：即舜德摩爾步步高百貨、茜茜百貨（運(yùn)營不成功）、金水灣百貨（對(duì)面金水灣廣場11月份即將運(yùn)營）、濱江友誼百貨（運(yùn)營一般）購物中心超市、賣場目前只有有一家一站式購物中心，即“舜德摩爾購物中心”，新增商業(yè)項(xiàng)目1家：本案（市場空白，預(yù)計(jì)2015年元旦試業(yè)）。永州市場上大型超市和賣場，較為知名和經(jīng)營狀況較好的是步步高超市，世紀(jì)聯(lián)華、蘇寧電器、通程電器、國美電器處于中高端檔次，其次是當(dāng)?shù)匾恍┹^大的商家以超市和賣場結(jié)合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，大多以手機(jī)、服裝和便利店等形式，但中高端超市等細(xì)分市場在未來存在較大的發(fā)展空間。商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)專業(yè)店市場上專業(yè)店較多，多以中等檔次為主。比較大的專業(yè)市場有11家，即舜德摩爾建材市場、育才路建材片區(qū)、蘇寧電器、通程電器、國美電器、步步高電器、銀龍電腦城、時(shí)尚春天數(shù)碼城、電信數(shù)碼港、舜德電腦城、瀟湘汽車城等。以家電、建材、汽車為主。餐飲永州市場大型餐飲品牌進(jìn)駐較多，有“肯德基、德克士、上島咖啡、名典咖啡”；本地自主品牌有”CC新元素、咖啡地帶、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜館、夜宵店遍地開花，隨處可見。未來永州餐飲將隨著城市的發(fā)展商家檔次和品類預(yù)期會(huì)有很大提升。當(dāng)?shù)厝藗冊(cè)诔院确矫嬉脖容^注重，這也注定了餐飲商家檔次和品類的提升。娛樂娛樂業(yè)的需求在永州一直強(qiáng)勁，娛樂業(yè)主要消費(fèi)力為KTV、茶館和酒吧，但都以本地商家為主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零點(diǎn)酒吧，大型KTV連鎖店有迪爾、帝凱樂。永州娛樂主要消費(fèi)力中以KTV和酒吧最為突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最為突出。隨著人均收入的提高和消費(fèi)力的上升，永州娛樂也將會(huì)吸引一大批娛樂業(yè)連鎖商家的進(jìn)駐。消費(fèi)者調(diào)查與分析結(jié)論：職業(yè)：以工薪族與白領(lǐng)為主；年齡：青與中老年人群（18-50）為主要消費(fèi)群體，跨度較大消費(fèi)者月收入：一半人群收入在2000-4000元以內(nèi)；購物餐飲娛樂消費(fèi)支出：在一千元以內(nèi)的占半數(shù)；交通：消費(fèi)出行主要依靠公交系統(tǒng)，但隨著有車一族的快速增長，開車購物成為一種趨勢，對(duì)停車位的需要空前增長；消費(fèi)場所：百貨商場、超市是人們最常去的購物場所；選擇購物場所的因素：購物環(huán)境寬敞舒適，品類豐富品牌多，選擇性大；到達(dá)購物地的時(shí)間：在15分鐘之內(nèi)的距離較為受歡迎。商鋪投資者、求租者調(diào)查分析結(jié)論商業(yè)購鋪?zhàn)怃亝^(qū)域分布明顯，首選河西零陵路，其次為河?xùn)|商鋪主要購買群體為投資者，對(duì)總價(jià)的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，付款方式按揭占55%以上，一半以上選擇按揭10年期。絕大部分商鋪投資、求租者傾向于選擇未裝修的商鋪；大部分能接受的物管費(fèi)在1.1-2元/平米/月之間。面積在20-50平米，總價(jià)在30-100萬元內(nèi)的商鋪是市場投資的低高熱點(diǎn)。投資客約占70%左右，投資者需求以街鋪為主。投資者看重租金和售價(jià)，較為關(guān)注車位。投資者購鋪關(guān)注因素排序：升值潛力>周邊消費(fèi)力>項(xiàng)目位置>項(xiàng)目定位與未來發(fā)展?jié)摿?gt;項(xiàng)目交通條件>項(xiàng)目未來經(jīng)營管理租鋪者關(guān)注因素排序：項(xiàng)目租金價(jià)格>周邊消費(fèi)力>項(xiàng)目交通條件>項(xiàng)目經(jīng)營管理隨著零陵北路的開發(fā)和河西區(qū)域中心的發(fā)展已成為西區(qū)的商業(yè)中心，知名度高，輻射廣舜德摩爾項(xiàng)目位置零陵北路458號(hào)開發(fā)商湖南省渝洲房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)公司渝州物業(yè)用地面積約10萬平方米總建筑面積35萬平方米（綠化率無綠化容積率/房屋類型商住建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約競爭項(xiàng)目分析（與實(shí)際定位操作不同）??????般?舜德摩爾整體規(guī)模大，知名度高，檔次中等，項(xiàng)目可以利用地段優(yōu)勢，發(fā)展精品化購物中心挑戰(zhàn)

舜德摩爾位于零陵北路河西老城區(qū)中心，區(qū)域位置優(yōu)越 舜德摩爾知名度高，已經(jīng)成為 永州地標(biāo)性項(xiàng)目，影響力大劣勢

項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)不合理，存在 建筑硬傷，未來業(yè)態(tài)調(diào)整存 在很大困難 商場缺乏與游樂園的緊密結(jié) 合，同時(shí)游樂園經(jīng)營狀況一機(jī)會(huì)

舜德摩爾針對(duì)兒童業(yè)態(tài)較少， 項(xiàng)目適當(dāng)提高兒童業(yè)態(tài)比例 能夠吸引到西區(qū)家庭客群 舜德摩爾一樓品牌調(diào)整空間有 限，本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)作為永州

最高檔項(xiàng)目引入知名品牌 商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)豐富，對(duì) 區(qū)域家庭客群形成了強(qiáng)大輻 射力

?舜德摩爾為永州知名度最高的商城之一，并且商業(yè)體量大，對(duì)城市河西居民形成了強(qiáng)大的輻射以周邊居民為主要客群，定位于社區(qū)型商業(yè)，總體量約1.5萬平米 金水灣城市廣場項(xiàng)目位置永州市冷水灘區(qū)河西零陵中路開發(fā)商湖南永州泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司未定用地面積4200㎡總建筑面積12萬余平方米綠化率無綠化容積率28.6房屋類型商住建筑風(fēng)格ARTDCOR競爭項(xiàng)目分析?態(tài)???金水灣城市廣場偏向于社區(qū)型購物中心，本項(xiàng)目可依靠商業(yè)體量的優(yōu)勢，在業(yè)態(tài)及檔次上超越金水灣城市廣場，形成核心競爭力挑戰(zhàn)金水灣城市廣場區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，對(duì)周邊社區(qū)居民形成強(qiáng)大輻射業(yè)態(tài)較為聚焦，以周邊社區(qū)居民為主要客群劣勢業(yè)態(tài)不夠齊全，缺少影院、KTV、電玩城等大型娛樂業(yè)知名品牌較少，品牌檔次整體較低商業(yè)體量小，無法形成多個(gè)主力店聚集機(jī)會(huì)

本項(xiàng)目商業(yè)體量大于金水灣城市廣場，能夠形成多個(gè)次主力店組團(tuán)吸引客群 引入家居精品館、精品超市 等檔次較高的家庭業(yè)態(tài) 目標(biāo)消費(fèi)客群檔次以中高檔 為主金水灣城市廣場以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)濱江豪園（二期）地段優(yōu)良+交通方便+大型成熟社區(qū)+逐步成熟商圈+近鄰濱江廣場項(xiàng)目位置冷水灘區(qū)河?xùn)|清橋路86號(hào)開發(fā)商湖南省歐利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地面積38畝總建筑面積25萬平方米（其中3萬平米商業(yè)街）綠地率35%容積率5.92房屋類型高層建筑風(fēng)格簡歐競爭項(xiàng)目分析??濱江友誼廣場采用高端定位，主要服務(wù)濱江板塊各高端樓盤的消費(fèi)群體，受位置和空間的限制，輻射范圍并不廣。挑戰(zhàn)濱江友誼廣場輻射范圍與本項(xiàng)目重疊比重大濱江友誼廣場引入了世紀(jì)聯(lián)華主力店，對(duì)其前期的商業(yè)運(yùn)營成熟起著關(guān)鍵作用。其中的百貨業(yè)態(tài)大多引入國內(nèi)中高端品牌劣勢項(xiàng)目品牌檔次整體偏高，以中高檔，高檔為主，較為缺乏針對(duì)年輕客群的品牌機(jī)會(huì)

引入知名餐飲品牌，適當(dāng)提 高商務(wù)餐飲比例 引入檔次相對(duì)較高品牌，在 整體檔次上高于濱江友誼廣場濱江友誼廣場以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)整個(gè)主要商圈商業(yè)占據(jù)永州三分之二的份額，是永州人購物休閑第一首選去處，但整體商業(yè)檔次中等，商業(yè)較集中，競爭激烈，交通擁堵，受城市規(guī)劃限制，未來發(fā)展空間有限整個(gè)市場，高端市場比較缺失，尤其是高端百貨、一線品牌家居連鎖賣場（如：紅星美凱龍、宜家等）缺失。品牌綜合賣場、超市雖然有，但是國內(nèi)外品牌賣場（如：沃爾瑪、家樂福、華潤、麥德龍、大潤發(fā)等）在市場上集體空缺。高端專業(yè)市場缺乏國際品牌超市賣場空缺主要商圈可發(fā)展空間有限商業(yè)市場分析總結(jié)對(duì)現(xiàn)有商圈的研究總結(jié)：通過對(duì)永州各商圈的分析，我們發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)問題：永州目前各商圈，屬自由式發(fā)展。永州目前各商圈，商圈配套設(shè)施落后不合理。永州目前各商圈，停車位不足或嚴(yán)重不足，商圈的潛在發(fā)展已經(jīng)制約。目前永州的定位清晰的商業(yè)項(xiàng)目少，未來商業(yè)發(fā)展的方向與核心競爭力將更加專業(yè)和專注，顧客購物目的性更強(qiáng)。商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量2萬以上日人流量1萬以上0.5萬以上——核心客戶區(qū)域1.5公里范圍內(nèi)居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪本項(xiàng)目屬于城市中心區(qū)核心商業(yè)地帶本項(xiàng)目區(qū)域人口約8萬人，以集中商業(yè)為主，屬于城市中心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目屬性界定S優(yōu)勢集合和規(guī)模優(yōu)勢

依托周邊濃厚的商業(yè)氛圍，集中的流動(dòng)人口量，形成一定的集聚效應(yīng)，項(xiàng)目的檔次可以有一定擴(kuò)大。W劣勢交通瓶頸零陵路的交通比較擁堵，車位緊張、衛(wèi)生較差制約發(fā)展；地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力??；O機(jī)會(huì)體驗(yàn)式消費(fèi)成為未來商業(yè)發(fā)展的趨勢.周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好T威脅市場競爭威脅嚴(yán)重隨著河?xùn)|等、濱江等商業(yè)發(fā)展，多家商場開業(yè)對(duì)板塊的客流消費(fèi)形成分流。市場風(fēng)險(xiǎn)變化莫測【SWOT】第三部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定【產(chǎn)品定位】項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目運(yùn)營商圈人口處于核心城區(qū)板塊流動(dòng)人口聚集周邊配套設(shè)施完善引進(jìn)形象好、檔次高、租金承受能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)良好的業(yè)態(tài)整體布局和運(yùn)營管理踞中心優(yōu)業(yè)態(tài)，重運(yùn)營處于核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)良性互動(dòng)商圈消費(fèi)模式多樣，市場容量大市場容量大導(dǎo)入外來人口，挖掘消費(fèi)需求刺激區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)需求挖掘消費(fèi)潛力依托區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值核心商圈挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實(shí)現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)與升值潛力。【產(chǎn)品定位】產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國際公寓名商俱樂部創(chuàng)業(yè)型公司個(gè)人工作室街區(qū)商業(yè)（StreetMall）商業(yè)集中商業(yè)（shoppingMall）倉儲(chǔ)式購物中心主題式/服務(wù)式購物中心商業(yè)性休閑會(huì)所VIP會(huì)員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購物中心

與眾不同的概念性網(wǎng)商定位

在潛在的客戶心智中植入項(xiàng)目的與眾不同，”永州淘寶“第一家網(wǎng)商商業(yè)街。【項(xiàng)目定位】【產(chǎn)品定位】“獨(dú)立網(wǎng)上網(wǎng)下一體街店”

永州淘寶商業(yè)街

(實(shí)現(xiàn)淘寶、支付寶、一號(hào)店、蘇寧云商、京東等線上線下同步)

【獲利模式】商業(yè)街銷售獲利，購物中心持續(xù)經(jīng)營獲利線下網(wǎng)絡(luò)24小時(shí)宣傳及無限制購物體驗(yàn)線上永州全配送，7星送貨物流各類商業(yè)中心對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)大型購物中心的業(yè)態(tài)比例經(jīng)驗(yàn)值為：購物：餐飲：娛樂約為52％：18％：30％各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)小區(qū)配套商業(yè)（周邊）社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級(jí)商業(yè)微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室超市藥店百貨商場餐館家具店五金商店汽車美容店酒吧音像租賃店銀行超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用品店電影院大型百貨商店時(shí)裝店大型影城娛樂中心飲食街大型專賣店大型優(yōu)惠商店小型商業(yè)街商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)【商業(yè)，可調(diào)整】我們的商業(yè)形式——商業(yè)街+B2B【虛擬購物＋商業(yè)街】——概念定位以室內(nèi)娛樂為體驗(yàn)點(diǎn)的，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的體驗(yàn)式購物中心以日常生活購物消費(fèi)為主導(dǎo)——主力消費(fèi)需求配以娛樂、餐飲成本低，參與性的娛樂體驗(yàn)點(diǎn)——興奮點(diǎn)37【心理時(shí)尚的購物之都】存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街”以品牌餐飲為帶動(dòng),以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài)SPA會(huì)館,康體健身特色餐飲高端百貨2025/2/2539存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街”時(shí)尚都市體驗(yàn)

有會(huì)員制或俱樂部服務(wù)提供店鋪裝修設(shè)計(jì)顧問服務(wù)主題特色店2025/2/2540存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街”消解購物街單一功能,實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會(huì)功能形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn)休閑娛樂體驗(yàn)【銷售節(jié)奏】第一輪：VIP卡現(xiàn)金回籠＋首批經(jīng)營權(quán)銷售第二輪：分期分批大小不等時(shí)間錯(cuò)落銷售12月份至春節(jié)前進(jìn)行VIP卡及首批經(jīng)營權(quán)產(chǎn)品銷售，迅速回籠資金。大火候主力宣傳永州第一網(wǎng)商，主力商家必定先進(jìn)駐，營造商氣，活動(dòng)大招商同時(shí)開展。春節(jié)后加大隨著網(wǎng)絡(luò)招商工作的開展，各種網(wǎng)絡(luò)商家進(jìn)駐，推出限量黃金商鋪，短期引爆。網(wǎng)絡(luò)是虛擬的，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是心智定位NO1:商業(yè)定位—一定地址，二定規(guī)模，三定主力店

NO2:規(guī)劃設(shè)計(jì)—人流動(dòng)線.視覺通透.交通體系.主力店的設(shè)計(jì)要求NO3:后期經(jīng)營—招商.經(jīng)營管理.持續(xù)能力地址考慮尤為關(guān)鍵，交通.是否在人口聚集區(qū).人口的消費(fèi)能力和規(guī)模及未來增長潛力是關(guān)鍵。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國外，十萬平方米以內(nèi)叫做“最佳規(guī)模”，15萬平方米以上的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。人流動(dòng)線中一個(gè)單一的通道是最好，最好生生不息。視覺看到越多的店鋪越好，刺激人的購買欲望。卸貨區(qū)域是盡量在地下,私家車和送貨車都不要和人在一個(gè)平面上交叉。招商之前，先和主力店進(jìn)行對(duì)接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求。商鋪是只租不售的全部銷售的商鋪存活率非常低。招商完成后，艱巨的任務(wù)剛剛開始，如何持續(xù)經(jīng)營管理，是商場未來不斷盈利的關(guān)鍵。商業(yè)只有在經(jīng)營中才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目，一般的要有三年的培育期，最低也需要兩年的培育期。需要有充足的資金和技術(shù)準(zhǔn)備。兩家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。在客戶心智中成功的商業(yè)地產(chǎn)是這樣的：?。?！投資—看得的的回報(bào)—想象中的豐厚回報(bào)?。?！如果本項(xiàng)目計(jì)劃商用物業(yè)集中出售，實(shí)現(xiàn)的可能性非常小，如果一定要選擇，可以

心智中進(jìn)行植入性網(wǎng)商進(jìn)行與眾不同的定位目前冷水灘大型集中商業(yè)的出售模式（已經(jīng)成熟）【冷水灘兩種方案對(duì)比，必須借力】方案一：金水灣--經(jīng)營權(quán)7年翻番收益比機(jī)會(huì)>風(fēng)險(xiǎn)方案二：舜德摩爾--產(chǎn)權(quán)16年160%收益比＋一套產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)險(xiǎn)>機(jī)會(huì)我們建議選擇方案如下我們建議中聯(lián)選擇的方案經(jīng)營權(quán)銷售＋產(chǎn)權(quán)銷售（項(xiàng)目定位：中聯(lián)國際--永州淘寶商業(yè)街，網(wǎng)商B2B，線上線下一體店）分期分批銷售根據(jù)樓層根據(jù)面積根據(jù)客戶根據(jù)商業(yè)規(guī)劃等等進(jìn)行調(diào)整VIP客戶與潛在的購鋪客戶不同，請(qǐng)注意！潛在的購鋪客戶與實(shí)際客戶不同，請(qǐng)注意！實(shí)際成交的客戶與未來經(jīng)營的客戶不同，請(qǐng)注