新區(qū)

2021G11

地塊項(xiàng)目規(guī)劃建PLANNINGANDARCHITECTUREDESIG2021G11PLOTINXINQU-2023.01-目錄CONTENTS探

場地BACKGROUNDVISON思提言未來規(guī)劃產(chǎn)品PLANNINGSPECIFICATIONS探場地區(qū)

交

周

基

用位

通

邊

地

地分

分

配

現(xiàn)

條析

析

套

狀

件LOCATIONANALYSIS南京站江北核心區(qū)區(qū)位優(yōu)越

交通便利基地項(xiàng)目位于南京市江北新區(qū)核心區(qū)

-

研創(chuàng)園板塊。新街口距離河西商圈

8.0

公里

,距離新街口

12.4

公里。河西商業(yè)圈項(xiàng)目地塊周邊交通便捷，生活配套齊全，片區(qū)生活氛圍濃厚。南京南站TRAFFICANALYSIS11

號線（在建）森林大道站交通便利

地段通達(dá)15

號線（規(guī)劃）市區(qū)道路：基地橫江大道、濱江大道，直達(dá)江北核心區(qū)；城南河路連接浦濱路可連接浦口大道和長江五橋連接線，實(shí)現(xiàn)快速過江，通達(dá)主城。珠江南站主干道：板塊內(nèi)浦濱路、橫江大道和濱江大道。地鐵：在建地鐵

11

號線珠江南站、森林大道站據(jù)地塊

2

公里。圖例快速路：城市主干道城市次干道高速

\

國道地鐵站東側(cè)橫江大道正在進(jìn)行快速化改造；浦口大道和長江五橋連接線為快速化道路，可快速通達(dá)主城。TRAFFICANALYSIS森林大道站11

號線（在建）交通便利

地段通達(dá)15

號線（規(guī)劃）地塊四至道路已完善，大板塊交通便捷，3

公里范圍內(nèi)公路交通覆蓋，快速連接南京主城及周邊區(qū)域。基地公路：地塊北側(cè)城南河路、東側(cè)橫江大道為主要交通道路，地塊四至道路暢通。珠江南站圖例城市主干道城市次干道地鐵站PERIPHERALMATCHING金盛田廣場虹悅城（在建）配套完善

商圈聚集浦口區(qū)中醫(yī)院地塊位于南京市江北新區(qū)核心區(qū)

-

研創(chuàng)園板塊。鳳凰山公園目

前

地

塊

周

邊

3

公

里

范圍內(nèi)生活配套成熟完善齊全。求雨山文化公園【教育】緊鄰規(guī)劃學(xué)校（已建）、江浦實(shí)驗(yàn)小學(xué)濱江分校寶隆時(shí)代廣場【商業(yè)】寶隆時(shí)代廣場、虹悅城（在建）、金盛田廣場、砂之船奧特萊斯（在建）江蘇省人民醫(yī)院浦口分院【景觀】南京青奧體育公園、求雨山文化公園、鳳凰山公園砂之船奧特萊斯（在建）江浦實(shí)驗(yàn)小學(xué)濱江分?！踞t(yī)療】江蘇省人民醫(yī)院浦口分院、浦口區(qū)中醫(yī)院南京青奧體育公園3KM規(guī)劃高中、幼兒園圖例教育商業(yè)文體休閑醫(yī)院本案規(guī)劃小學(xué)、初中Architecturaltexture金地風(fēng)華國際建筑肌理中海左岸瀾庭青奧體育公園地塊所處區(qū)域城市肌理元素豐富，建筑多順應(yīng)道路，本地塊整體南偏西，考慮將建筑順應(yīng)道路布置保利西江月基地南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南京軟件園人才公寓南京軟件園STATUS

OFTHEBASE基地現(xiàn)狀保利西江月規(guī)劃商住混合用地砂之船奧特萊斯地塊東至橫江大道，南至園創(chuàng)路，西至慧谷路，北至城南河路，四條道路均已建成。SITE地塊內(nèi)整體平整，有部分土方與水洼。規(guī)劃社區(qū)中心用地規(guī)劃幼托用地基地南側(cè)園創(chuàng)路北側(cè)城南河路西側(cè)慧谷路鳥瞰區(qū)位示意圖STATUS

OFTHEBASE基地現(xiàn)狀SITE鳥瞰區(qū)位示意圖基地STATUS

OFTHEBASE基地現(xiàn)狀SITE鳥瞰區(qū)位示意圖基地STATUS

OFTHEBASE基地現(xiàn)狀SITE鳥瞰區(qū)位示意圖基地Regulatorydetailedplanning控規(guī)條件NO.

新區(qū)

2021G11

地塊用地性質(zhì)：商住混合用地用地面積：66056.67㎡容積率：1.0

＜

R

≤

2.5建筑高度：50M-80M(

住宅）PLANNINGESSENTIALS北側(cè)低多層建筑控制線退綠線

4M高層建筑控制線退綠線

6M規(guī)劃要點(diǎn)西側(cè)新區(qū)2021G11地塊用地面積：66056.67㎡容積率：1.0＜R≤2.5低多層建筑控制線退綠線

4M高層建筑控制線退綠線

6M建筑高度：50M-80M(

住宅）出入口方位：西側(cè)、南側(cè)，各類建筑基地出入口距離道路交叉口不得小于規(guī)定距離。東側(cè)低多層建筑控制線退綠線

4M高層建筑控制線退綠線

6M其他出讓條件：1.

按寧政辦發(fā)（2017）143號文件和蘇建筑產(chǎn)業(yè)辦（2020）2

號文件要求住宅建筑單體預(yù)制裝配率不低于

50%，住宅建筑應(yīng)

100%

實(shí)行全裝修成品房交付。南側(cè)低多層建筑控制線退紅線

5M高層建筑控制線退紅線

8MVALUE

OFTHEPLOT商業(yè)價(jià)值分析居住價(jià)值分析地塊價(jià)值商業(yè)價(jià)值：地塊西北側(cè)為在建奧特萊斯與辦公，故北側(cè)商業(yè)價(jià)值最高，西側(cè)次之。居住價(jià)值地塊四周均臨路，無貼身優(yōu)質(zhì)景觀資源，故居住價(jià)值由地塊內(nèi)部向外部逐漸降低。地塊價(jià)值高低Blockcondition地塊條件Blockval

ue地塊價(jià)值地塊區(qū)位優(yōu)越，配套完善，交通便利，市場面向好優(yōu)勢劣勢S

W1.

地塊位于江北核心區(qū)研創(chuàng)園板塊2.

地塊周邊多條主干道，且位于長江隧道和長江五橋之間，路網(wǎng)暢通，通達(dá)度高地塊周邊當(dāng)前城市面貌一般，兌現(xiàn)有改善空間機(jī)遇挑戰(zhàn)O

T1.

江北核心區(qū)各類利好正在逐步兌現(xiàn)2.

庫存尚可，價(jià)格持續(xù)突破，板塊熱度高地塊帶產(chǎn)業(yè)條件出讓，產(chǎn)業(yè)要需匹配思未來客

項(xiàng)

概群

目

念需

愿

構(gòu)求

景

想設(shè)計(jì)需要解決的問題PROBLEMS

TO

BE

SOLVED定義資源定位客群定制品什么是契合片區(qū)定位規(guī)劃的什么是切中客戶需求的如何打造產(chǎn)品產(chǎn)品住宅品定位改善客群來源：核心客群—河西、鼓樓等主城核心客群重要客群外溢客戶，自住兼投資；Major

CustomersImportant

Customers重要客群—外地落戶的新南京人，自住兼投資；26-35

歲，總價(jià)預(yù)算400

萬以上三代同堂家庭，總價(jià)預(yù)算

500-550

萬客群需求客戶屬性敏感因素需求面積段100-120

平

3

房需求面積段120-140

平

4

房補(bǔ)充客群—江北地緣性改善客戶及其它板塊投資客戶戶型＞精裝修＞小區(qū)規(guī)劃

&

人車分流＞綠化景觀及設(shè)施＞開發(fā)商品牌＞物業(yè)管理＞建筑＞外立面風(fēng)格CONCEPT概念構(gòu)想規(guī)劃極致規(guī)劃形態(tài)景觀利用最大區(qū)域標(biāo)桿打造人居社區(qū)視野優(yōu)化入戶體驗(yàn)進(jìn)階舒適生活方式——“公園里”設(shè)計(jì)理念用公園詮釋生態(tài)、花園、健康、活力充分挖掘地塊資源溢價(jià)打造獨(dú)具特色的中央公園式居住空間策略“居住里的公園”LIVING

IN

PARK內(nèi)部景觀打造——“幸福園”設(shè)計(jì)理念在項(xiàng)目中布置適合各年齡段人群的活動(dòng)場地各自年齡既有屬于自己的專屬空間，又有更多交往互動(dòng)的機(jī)會創(chuàng)造幸福樂活的入住體驗(yàn)策略一策略二策略三“健康生活”“交往空間”“價(jià)值認(rèn)同”HEALTHINTERACTIONVALUE運(yùn)動(dòng)公園城市會客廳社區(qū)服務(wù)中心——“文化園”設(shè)計(jì)理念結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕瘏^(qū)域未來發(fā)展方向，打造特色文化體驗(yàn)示范景觀空間及商業(yè)空間營造既有地域特色，又緊跟時(shí)代潮流的城市空間策略一策略二“特色文化景觀”“風(fēng)情商業(yè)街”L

ANDSPACECOMMERTIAL主題營造項(xiàng)目特征設(shè)計(jì)要素設(shè)計(jì)手法層層遞進(jìn)儀式歸家規(guī)劃新區(qū)高容積率極致景觀空間立面景觀簡約氣質(zhì)典雅現(xiàn)代中心組團(tuán)戶戶可享提規(guī)劃效

方

總

規(guī)

規(guī)果

案

圖

劃

劃圖

生

及

結(jié)

分成

指

構(gòu)

析標(biāo)鳥瞰圖方案一鳥瞰圖方案二西側(cè)沿街商業(yè)透視圖東北角沿街商業(yè)透視圖辦公樓方案一東北角沿街商業(yè)透視圖辦公樓方案二東北角沿街商業(yè)透視圖辦公樓方案三西北側(cè)沿街商業(yè)透視圖方案一西北側(cè)沿街商業(yè)透視圖方案二社區(qū)門廳效果圖住宅南立面效果圖住宅北立面效果圖中央景觀效果圖中央景觀效果圖Schemederivation方案推導(dǎo)方案一住宅：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128住宅朝向與各條道路垂直或平行商辦：一拖二商業(yè)沿北側(cè)及西側(cè)布置，辦公設(shè)置于東北角優(yōu)勢：住宅內(nèi)部中心景觀開闊，商辦區(qū)與北側(cè)砂之船形成公建化對景，西側(cè)增加商業(yè)界面，豐富城市形象劣勢：南側(cè)沿園創(chuàng)路通透率較低辦公機(jī)動(dòng)車流線較遠(yuǎn)Schemederivation方案推導(dǎo)方案二住宅：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128+143住宅朝向南側(cè)道路平行商辦：商業(yè)沿北側(cè)及南側(cè)布置，辦公設(shè)置于南側(cè)優(yōu)勢：商業(yè)與教育用地形成呼應(yīng)，有助于形成商業(yè)氛圍劣勢：整體規(guī)劃形態(tài)較差城市界面不規(guī)整東南側(cè)為丁字路口，外部交通不順Schemederivation方案推導(dǎo)方案三住宅：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128+143住宅朝向與各條道路垂直或平行商辦：一拖二商業(yè)沿北側(cè)及西側(cè)布置，辦公設(shè)置于東北角優(yōu)勢：住宅內(nèi)部中心景觀開闊，商辦區(qū)與北側(cè)砂之船形成公建化對景，西側(cè)增加商業(yè)界面，豐富城市形象劣勢：辦公機(jī)動(dòng)車流線較遠(yuǎn)Schemecomparison方案比選方案一方案二方案三××√住宅：住宅：住宅：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+12812

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128+143住宅朝向南側(cè)道路平行商辦：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128+143住宅朝向與各條道路垂直或平行商辦：住宅朝向與各條道路垂直或平行商辦：商業(yè)沿北側(cè)及西側(cè)布置，辦公設(shè)置于東北角商業(yè)沿北側(cè)及南側(cè)布置，辦公設(shè)置于南側(cè)商業(yè)沿北側(cè)及西側(cè)布置，辦公設(shè)置于東北角MASTERPLAN總圖布置方案三

A獨(dú)棟辦公MASTERPLAN總圖布置方案三

B群組辦公經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)用地面積容積率單位㎡-備注（規(guī)范依據(jù)及規(guī)劃要點(diǎn)依據(jù)）66056.672.501.01≤容積率≤2.5限高80.0m80米50米限低50.0m總建筑面積地上計(jì)容建筑面積221906.1165134.2145754.2㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡住宅面積商品房保障房高層145754.2其中其中可售保障房人才房商業(yè)面積商業(yè)Mall6520.0商業(yè)+辦公不低于地上總建面10%-30%，按下限其中1F商業(yè)2F商業(yè)3F商業(yè)4500.02020.00.0沿街商業(yè)酒店式公寓面積（SOHO）辦公面積10000.02500.0不低于10000方地上計(jì)容配套設(shè)施面積避難層計(jì)容部分面積（如有）架空層計(jì)容部分面積（如有）地上不計(jì)容建筑面積避難層不計(jì)容部分面積（如有）架空層不計(jì)容部分面積（如有）地上不計(jì)容配套設(shè)施面積（如有）地下建筑面積360.01723.8其中其中1603.8120.055048.0含人防面積14339.55平純地庫面積地下商業(yè)（如有）地下一層機(jī)動(dòng)車庫地下二層機(jī)動(dòng)車庫地下非機(jī)動(dòng)車庫49670.05378.01252簡略為主樓投影下面積每戶按3.2人計(jì)算規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃人數(shù)4007建筑占地面積15106.322.9%30.1%1663建筑密度25%30%綠地率類型戶型面積110.0戶數(shù)（戶）888戶數(shù)比70.9%21.1%8.0%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量輛輛含訪客車位含訪客車位20輛地面停車數(shù)47其中非人防車位數(shù)1239輛地下停車數(shù)人防車位數(shù)地下機(jī)動(dòng)車單車位面積377輛128.026430.7㎡/輛輛高層小計(jì)143.0100非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量地下非機(jī)動(dòng)車單車位面積人防面積26892.0㎡/輛㎡1252100.0%14339.55IDEAGENERATION規(guī)劃結(jié)構(gòu)景觀花園一心+兩軸景觀花園中心花園CentralGarden“一心”景觀花園一個(gè)中心花園“兩軸”活力商業(yè)軸景觀花園花園景觀軸景觀花園景觀花園MASTERPLAN功能分區(qū)首層配電房

+

開閉所圖例住宅商業(yè)配電房

/

水泵房快件服務(wù)用房物業(yè)用房居家養(yǎng)老服務(wù)用房消防控制室MASTERPLAN產(chǎn)品配比圖例110

戶型128

戶型143

戶型MASTERPLAN流線分析圖例城市道路機(jī)動(dòng)車出入口非機(jī)動(dòng)車出入口人行出入口地下車庫出入口非機(jī)動(dòng)車車庫出入口車行流線非機(jī)動(dòng)車流線人行流線MASTERPLAN停車分析圖例城市道路地下車庫出入口地面車位非機(jī)動(dòng)車車庫出入口非機(jī)動(dòng)車停車位AMASTERPLAN消防分析B圖例城市道路消防登高場地消防回車場消防流線消防出入口MASTERPLAN垃圾流線分析圖例城市道路垃圾流線垃圾收集點(diǎn)垃圾出入口MASTERPLAN景觀分析組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀中心景觀CentralGarden組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀圖例組團(tuán)景觀景觀軸線商業(yè)節(jié)點(diǎn)中心景觀組團(tuán)景觀MASTERPLAN①用地邊界用地邊界豎向分析27F（住宅）27F（住宅）27F（住宅）27F（住宅）25F（住宅）城南河路園創(chuàng)路10F（辦公）2F（商業(yè)）結(jié)論：配電房配電房在規(guī)劃局允許的條件下盡量抬高場地標(biāo)高，且不高于住宅片區(qū)，商業(yè)底板與地庫頂板結(jié)合設(shè)計(jì)。場地內(nèi)標(biāo)高高于道路標(biāo)高，故不需設(shè)置擋土墻。②用地邊界用地邊界25F（住宅）26F（住宅）26F（住宅）橫江大道慧谷路①②2F(

商業(yè)）①②MASTERPLAN停車分析主要指標(biāo)：1、地下車庫面積：55048

㎡2、地庫高度：地下車庫共一層非人防地庫層高

3.5m人防地庫層高

3.6m3、車位數(shù)：1616

輛4、單車指標(biāo)：30.7

㎡

/

輛5、人防區(qū)面積：14339.5

㎡6、柱網(wǎng)選型：8.3m*4.8m7、人防車位數(shù)：377

輛8、非人防車位數(shù)：1239

輛圖例機(jī)動(dòng)車停車位機(jī)動(dòng)車庫坡道非機(jī)動(dòng)車停車位【地下車庫平面圖】【地下車庫剖面圖】非機(jī)動(dòng)車庫坡道人防區(qū)域IDEAGENERATION日照分析日照分析軟件：眾智日照分析軟件

V12.0計(jì)算規(guī)則：所屬城市：南京東經(jīng)：118°

47′北緯：

32°

04′

vvvs分析日照標(biāo)準(zhǔn)：2001

年大寒日

8-16

點(diǎn)，最小連續(xù)時(shí)間

30

分鐘；最大時(shí)間段數(shù)：2

段；分析結(jié)論：地塊內(nèi)部住宅滿足大寒日兩小時(shí)日照要求圖例0

小時(shí)1

小時(shí)2

小時(shí)3

小時(shí)4

小時(shí)5

小時(shí)6

小時(shí)7

小時(shí)8

小時(shí)城市天際線URBANSKYLINE27F79.25M10F49.8M27F79.95M27F79.25M27F79.95M27F79.25M27F79.25M25F73.45M27F79.95M26F76.35M27F79.25M26F76.35M25F73.45M言產(chǎn)品商

住辦

宅產(chǎn)

產(chǎn)品

品商辦產(chǎn)品BusinessAnalysis地塊北側(cè)及西北側(cè)為在建砂之船奧特萊斯與豐大國際超高層辦公，故地塊北側(cè)商業(yè)價(jià)值最高，西側(cè)次之，南側(cè)為規(guī)劃學(xué)校用地，也存在一定價(jià)值。豐大國際商業(yè)價(jià)值分析砂

之

船BusinessAnalysis商業(yè)分析商業(yè)辦公建筑面積為地上總建筑面積的

10%-30%規(guī)劃條件辦公建筑面積≥

10000

㎡沿城南河路、橫江大道不得設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口禁止設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口范圍BusinessAnalysis一、體量分析商業(yè)分析高層辦公標(biāo)準(zhǔn)層1050

，最多可做10F；㎡沿街商業(yè)12m進(jìn)深，總長度約540m；按規(guī)劃條件10%要求計(jì)算辦公建筑二、商業(yè)落位10000㎡沿街商業(yè)延城南河路及慧谷路布置，營造商業(yè)氛圍，延續(xù)完整城市界面；商業(yè)建筑6520㎡三、辦公落位10F辦公設(shè)置于橫江大道與城南河路交叉口，提升城市快速路旁的建筑形象；獨(dú)棟辦公BusinessAnalysis一、體量分析商業(yè)分析高層辦公標(biāo)準(zhǔn)層1050

，最多可做10F；㎡沿街商業(yè)12m進(jìn)深，總長度約540m；按規(guī)劃條件10%要求計(jì)算辦公建筑二、商業(yè)落位10000㎡沿街商業(yè)延城南河路及慧谷路布置，營造商業(yè)氛圍，打造完整城市界面；商業(yè)建筑6520㎡三、辦公落位多層辦公沿城南河路設(shè)置，商業(yè)結(jié)合辦公設(shè)計(jì)，使得城市形象更加完整；群落辦公Schemecomparison方案比選方案一方案二方案三N河人行出入口人行出入口用地紅線圍墻控制線規(guī)劃商住混合用地慧人行出入口路地下室范圍控制線多層建筑控制線高層建筑控制線地下車庫范圍線（已建）江谷人行出入口規(guī)劃商住混合用地園路創(chuàng)（已建）大××√規(guī)劃幼托用地規(guī)劃居住用地規(guī)劃社會停車場方案一：方案二：方案三：商業(yè)布置在地塊南北兩側(cè)，8F

辦公設(shè)置于地塊南側(cè)。商業(yè)布置在地塊北側(cè)與西側(cè)，1-2F

沿街商業(yè)布置形式。商業(yè)布置在地塊北側(cè)與西側(cè)，1-2F

沿街商業(yè)布置形式。辦公樓為

8F

高層辦公，布置于基地南側(cè)。辦公樓為

8F

高層辦公，布置于基地西北角。辦公樓為

10F

高層辦公，布置于基地東北角。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：北側(cè)商業(yè)與砂之船形成呼應(yīng)，南側(cè)辦公交通組織簡潔。商業(yè)與砂之船形成呼應(yīng)，城市界面完整，辦公建筑展示面較好。商業(yè)與砂之船形成呼應(yīng)，城市界面完整

;辦公建筑展示面較好

;缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：辦公高度較高，形象展示較好。規(guī)劃形態(tài)一般，辦公對城市形象提升有限；東南側(cè)為丁字路口，外部交通不便。辦公建筑高度較低，異形輪廓不利于使用。BusinessAnalysis商業(yè)分析商業(yè)重點(diǎn)指標(biāo)：【S1

商業(yè)一層平面圖】單鋪尺寸：開間

5m,

進(jìn)深12m層高一層

4.8

米，二層

3.6m面積：單層面積：60

㎡一拖二面積：120

㎡一拖二面積（帶露臺）：80

㎡【S1

商業(yè)二層平面圖】BusinessAnalysis商業(yè)分析商業(yè)重點(diǎn)指標(biāo)：單鋪尺寸：開間

5m,

進(jìn)深12m層高一層

4.8

米，二層

3.6m【S2

商業(yè)一層平面圖】面積：單層面積：60

㎡一拖二面積：120

㎡一拖二面積（帶露臺）：80

㎡到100

㎡【S2

商業(yè)二層平面圖】BusinessAnalysis獨(dú)棟辦公

——方案一立面分析12體塊落位形體推演34立面分割幕墻劃分城市界面方案一1辦公樓為

10F

高層辦公，布置于基地西北角。辦公高度較高，形象展示較好。增加空間多樣性，提升地塊空間價(jià)值。23沿街商業(yè)沿城南河路與慧谷路布置，商業(yè)無內(nèi)街形式，北側(cè)沿街商業(yè)退出前場空間。提升區(qū)域商業(yè)氛圍。213BusinessAnalysis群組辦公

——方案二立面分析12體塊落位形體切分34立面分割幕墻劃分城市界面方案二1辦公樓為5-6F群落辦公，布置于基地西北角。沿城南河路形成連續(xù)辦公展示面，形象展示較好。增加空間多樣性，提升地塊空間價(jià)值。2沿街商業(yè)沿城南河路與慧谷路布置，商業(yè)無內(nèi)街形式，北側(cè)沿街商業(yè)退出前場空間。提升區(qū)域商業(yè)氛圍。3213BusinessAnalysis