房地產(chǎn)會計實務一、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點及財務管理要素：

1、房地產(chǎn)開發(fā)是綜合性、系統(tǒng)性、計劃性于一體的項目。在政府有關政策,市政規(guī)劃指令下進行開發(fā)與建設的.房地產(chǎn)企生在新的項目實施開發(fā)建設之前,要對自身狀況有一個全面預測.政府政策.銀行信貸攻策、規(guī)劃設計方案等,要有一個詳細的了解過程,做到準備充分，行而有效。

2、開發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣性。

按類型可劃分為土地、商品房、配套設施、代建工程的開發(fā)；按用途劃分為銷售、出租、自用。

3、投資成本巨大且成本項目較廣，項目開發(fā)時間長，多以分期滾動開發(fā)方式進行，成本計算復雜，項目清算前難計精確計算成本。

開發(fā)成本項目為土地征用及拆遷安置補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、財務費用。

項目經(jīng)過土地購買、規(guī)劃設計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品預售、竣工驗收、完工交付等階段。從最初獲取土地使用權到項目清算，過程短則兩三年，長則十年或更長。開發(fā)前期應按項目成本對象編制開發(fā)成本預算，開發(fā)過程中按預算執(zhí)行或根據(jù)變化情況及時修訂預算并執(zhí)行，實際開發(fā)成本在項目完工辦理成本決算后才能最終確認。

4、銷售收入種類多，銷售行為須接受政府職能部門管理。

企業(yè)的主要收入包括土地轉讓收入、房屋銷售收入、配套設施的銷售收入、代建工程開發(fā)收入、出租商品房的租金收入等各種收入。

商品房的預售首先要獲得房屋的銷售許可證及預售許可證審批，然后簽訂統(tǒng)一格式的預售合同并在房產(chǎn)管理部門備案。竣工后經(jīng)建設管理部門驗收合格之后，按實際測量面積結算房款，交付業(yè)主后須辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)，完成房屋的銷售。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認相對于普通的生產(chǎn)型企業(yè)是具有一定特殊性的。

5、涉及稅收種類繁多，稅收金額計算復雜并且清算時間長，稅收風險大。

主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè)在從取得預售房款時，須按預售房款進行計算預先交納營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅；項目交付時確認房地產(chǎn)銷售收入及利潤，并清算項目各種應交稅金。在開發(fā)期間要繳納土地使用稅，自用、出租時要繳納房產(chǎn)稅等。

6、融資需求大，利息開支大，財務風險大。

項目前期開發(fā)現(xiàn)金流開支大，現(xiàn)金流入發(fā)生在中后期，資金融資需求大，貸款利息支出相應也大，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，合理調配現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計主要核算科目設置及核算

開發(fā)企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設置下列賬戶：

1、開發(fā)成本賬戶。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本。本賬戶借方登記開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。賬戶應按開發(fā)成本的種類，如土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施開發(fā)和代建工程開發(fā)等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算，明細成本項目如下

（1）土地征用及拆遷安置補償費:土地使用權出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費。

（2）前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

（3）基礎設施費：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。

（4）建安工程費：它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。

（5）公共配套設施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

（6）開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（7）財務費用：為開發(fā)項目貸款而支付的利息。

2、開發(fā)產(chǎn)品賬戶。

開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品。（國稅發(fā)[2009]31號第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。）

開發(fā)產(chǎn)品賬戶設置二級明細如土地、商品房、配套設施、代建工程。本賬戶借方登記完工開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)成本貸方轉出至本科目借方），貸方登記已對外銷售開發(fā)產(chǎn)品（銷售成本結轉）或轉作出租（投資性房地產(chǎn)）、自用（固定資產(chǎn)）。

3、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）

貸：開發(fā)產(chǎn)品

4、預收帳款：貸方登記收到預售房款，借方登記交付結轉收入，余額為未完工商品房預售款。

5、預提（應付）費用：在開發(fā)產(chǎn)品完工時仍有以下事項未完成時設置應付帳款、預提費用科目。

（1）但未辦理最終結算或后續(xù)配套設施尚未完工、應交、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%.

（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（4）開發(fā)產(chǎn)品未完工前發(fā)生的借款利息費用應按照權責發(fā)生則的原則予以資本化。小編寄語：會計學是一個