營改增對房地產(chǎn)業(yè)的有利不利影響營改增是國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項重要內(nèi)容，為深入了解營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響，將行業(yè)稅負(fù)只減不增和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革意圖落實到位，國家金庫牡丹江市中心支庫對27家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查顯示，營改增后，房地產(chǎn)業(yè)整體稅負(fù)下降明顯，符合改革的預(yù)期目標(biāo)，有助于房地產(chǎn)去庫存，倒逼行業(yè)實行精細(xì)化管理，但同時帶來了經(jīng)營、財務(wù)、發(fā)票等管理難度上升的新挑戰(zhàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)實際稅負(fù)上升。

主要影響

（一）經(jīng)營管理難度上升。調(diào)查問卷顯示，認(rèn)為營改增對經(jīng)營管理影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)占44.4%，影響較小的占33.3%，沒有影響的占22.2%。繳納營業(yè)稅時，稅收元素相對固定，經(jīng)營管理工作比較單一，營改增后稅收元素因人員素質(zhì)不一樣存在可變可控的特點，經(jīng)營管理難度上升。一是產(chǎn)品定價難度上升。營改增后顛覆了以前的產(chǎn)品定價模式，增值稅實行價外稅，價稅分離導(dǎo)致營業(yè)收入下降，產(chǎn)品的價格構(gòu)成需要重新調(diào)整，執(zhí)行新的定價標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的定價能力、定價方式提出了更高的要求。二是營銷策略選擇難度上升。營改增后，房地產(chǎn)業(yè)受視同銷售范圍有所擴(kuò)大、混合銷售稅率不同等影響，營銷方案需隨之變化。如同為家具、家電類商品，隨精裝房一并銷售的家具、家電類商品，按照混合銷售的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)項稅可按17%抵扣，銷項稅按11%計算，而房地產(chǎn)企業(yè)促銷活動時贈送的家具、家電類商品，則按財稅[2016]36號文件的有關(guān)規(guī)定視同銷售貨物，進(jìn)項和銷項稅額都適用17%的稅率，可見營銷策略不同，最終的納稅金額就不同，這里面是有賬可算的，高水準(zhǔn)的營銷策略能使企業(yè)更多獲利，因此需要提高營銷水平。

（二）營業(yè)收入和營業(yè)成本雙降。調(diào)查問卷顯示，55.6%的房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入下降，主要是營改增前房地產(chǎn)業(yè)征收營業(yè)稅以應(yīng)稅營業(yè)收入為計稅依據(jù)，營改增后稅金由價內(nèi)稅轉(zhuǎn)變?yōu)閮r外稅，以不含稅營業(yè)收入為計稅依據(jù)，不含稅價格比含稅價格下降9.9%，僅為原來的90.1%，導(dǎo)致營業(yè)收入下降。如某房地產(chǎn)企業(yè)，6月份營業(yè)收入實現(xiàn)6994萬元，營改增后不含稅營業(yè)收入為6301萬元，下降693萬元。房地產(chǎn)業(yè)的成本主要是土地成本、建筑安裝成本、財務(wù)成本及其他各類供應(yīng)成本，營改增后，根據(jù)財稅[2016]36號文件的有關(guān)規(guī)定，土地成本、建筑安裝成本符合一定條件可以抵扣，加之營業(yè)成本需要價稅分離，有部分可以抵扣的稅務(wù)成本，剔除后總體成本下降。如房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本占到全部成本的30%-40%，是開發(fā)成本中最大的一塊，營改增后這部分可以扣除對房地產(chǎn)企業(yè)是重大利好；再如某房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)，5-7月份營業(yè)成本715萬元，營改增后不含稅營業(yè)成本644萬元，再扣除可以抵扣的進(jìn)項稅額2萬元，成本為642萬元，下降73萬元。

（三）納稅人計稅方法不同稅賦增減不一。從被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)情況看，總體稅賦下降。被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)5-7月繳納增值稅929萬元，如未營改增應(yīng)繳納營業(yè)稅1060萬元，營改增后少繳稅131萬元，總體稅賦為6.8%，比1-4月稅負(fù)下降0.7個百分點。小規(guī)模納稅人與簡易征收方式繳稅的一般納稅人多數(shù)稅負(fù)下降；一般計稅方式繳稅的一般納稅人五成稅賦增加。

（四）財務(wù)核算難度加大。調(diào)查問卷顯示，51.9%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為財務(wù)核算難度上升，包括會計核算更加復(fù)雜、財務(wù)報表發(fā)生變化、稅務(wù)籌劃難度提升等。

（五）發(fā)票管理難度加大。調(diào)查問卷顯示，63%的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為營改增后發(fā)票管理難度上升。表現(xiàn)為增值稅專用發(fā)票辦理程序復(fù)雜，領(lǐng)取、填開、作廢、遺失等的處理方法均與普通發(fā)票有很大區(qū)別，辦理不正確，可能導(dǎo)致核算錯誤，甚至承擔(dān)法律責(zé)任。如某企業(yè)反映，發(fā)票遺失需要到稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場備案和處理，比較麻煩。另外，增值稅專用發(fā)票需要進(jìn)行真?zhèn)握J(rèn)證，認(rèn)證方式有網(wǎng)上認(rèn)證和到辦稅服務(wù)廳現(xiàn)場認(rèn)證兩種，由于網(wǎng)上認(rèn)證對辦稅人員的素質(zhì)要求較高以及年齡較大的辦稅人員不愿意使用網(wǎng)上認(rèn)證，目前辦稅人員多選擇到辦稅服務(wù)廳認(rèn)證的方式，辦理效率較低。

對策建議

（一）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營管理模式，主動適應(yīng)營改增。一是對產(chǎn)品和服務(wù)實施精細(xì)化管理。具體地說，就是對產(chǎn)品和服務(wù)的管理進(jìn)行細(xì)分，特別是將兼營的產(chǎn)品和服務(wù)分門別類細(xì)分出來，使其能按照對應(yīng)的稅率征稅，避免因管理粗放而從高征稅的情況發(fā)生。二是科學(xué)制定營銷策略。營銷方案的制定過程中，應(yīng)更加注重營改增后新稅制和實際稅賦量化關(guān)系的分析，特別是要研究透視同銷售、混合銷售的納稅原則，全面衡量稅務(wù)成本和納稅效果，根據(jù)不同產(chǎn)品和服務(wù)的適用稅率、減免稅規(guī)則和可抵扣范圍，確定最優(yōu)的營銷方案。三是提高產(chǎn)品定價水平。在不違法不違規(guī)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要以自身納稅最小化為目標(biāo)，科學(xué)組合各類產(chǎn)品進(jìn)行定價，以達(dá)到最佳的減稅效果，滿足企業(yè)收益最大化的需求。房地產(chǎn)業(yè)無論是購進(jìn)還是售出，涉及的產(chǎn)品門類都很多，不同產(chǎn)品適用稅率不同，抵扣要求也各不相同，對不同納稅人將產(chǎn)生不同的成本，因此在產(chǎn)品定價時，要綜合考慮納稅人的不同屬性合理定價，滿足客戶收益最大化的需求。

（二）完善財務(wù)管理，科學(xué)開展稅務(wù)籌劃。一是充分評估營改增對財務(wù)管理的影響，盡快調(diào)整完善財務(wù)核算模式及操作流程，做好會計科目和財務(wù)報表的調(diào)整工作，重點加強(qiáng)收入、成本、稅費管理和財務(wù)風(fēng)險管理，準(zhǔn)確記錄核算日常經(jīng)濟(jì)行為，盡快與營改增政策接軌，防止出現(xiàn)漏稅和違規(guī)避稅的情形，有效控制財務(wù)風(fēng)險。二是完善供應(yīng)商和服務(wù)商的稅務(wù)信息，盡量選擇財務(wù)核算健全、能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商和服務(wù)商合作，最大限度地增加進(jìn)項稅額抵扣。如開發(fā)項目眾多的大型房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過集中采購盡量避免材料供應(yīng)商或材料來源散雜無法進(jìn)行進(jìn)項抵扣的問題。三是將稅務(wù)籌劃工作擺上日程，樹立向稅務(wù)籌劃要效益的理念，盡快培養(yǎng)稅務(wù)籌劃人才，積極創(chuàng)造機(jī)會對稅務(wù)籌劃人員進(jìn)行稅務(wù)籌劃理論和實務(wù)以及最新稅制培訓(xùn)，促進(jìn)形成最佳稅務(wù)籌劃方案，科學(xué)合法地將企業(yè)稅負(fù)降到最低。

（三）嚴(yán)格增值稅發(fā)票管理，有效防范發(fā)票風(fēng)險。一是高度重視對增值稅專用發(fā)票的管理和使用，制定完善增值稅發(fā)票全流程管控制度，安排專人負(fù)責(zé)管理，從取得、保管、開具、申報等各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，定期、不定期開展增值稅發(fā)票管理使用情況檢查，對隨意放置、非法買賣或借出、虛開增值稅發(fā)票等行為從嚴(yán)追究責(zé)任，降低增值稅發(fā)票財務(wù)風(fēng)險。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加大增值稅發(fā)票網(wǎng)上真?zhèn)握J(rèn)證宣傳力度，引導(dǎo)培訓(xùn)更多的企業(yè)辦稅人員進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)證，減少辦稅人員往返辦稅服務(wù)廳現(xiàn)場認(rèn)證，提高發(fā)票認(rèn)證效率。

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