致估價(jià)委托人函序號(hào)11213號(hào)14號(hào)1間526171估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用成本法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，最終確定估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下構(gòu)房庫(kù)合計(jì)1135.41196.71378.49一、估價(jià)師聲明 二、估價(jià)假設(shè)和限制條件 2三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 4（一）估價(jià)委托人： 4（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)： 4（三）估價(jià)目的： 4（四）估價(jià)對(duì)象： 4（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)： （六）價(jià)值類型： （七）估價(jià)原則： （八）估價(jià)依據(jù)： （九）估價(jià)方法： （十）估價(jià)結(jié)果： （十二）實(shí)地查勘期： 8（十三）估價(jià)作業(yè)期： 8（十四）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析： 8（十五）估價(jià)對(duì)象抵押風(fēng)險(xiǎn)分析及估價(jià)結(jié)果使用說明 四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （一）、估價(jià)對(duì)象描述與分析 12（二）、市場(chǎng)背景描述與分析 14（三）、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析 15（四）、估價(jià)方法適用性分析： 15（五）、估價(jià)測(cè)算過程： 16（六）、估價(jià)結(jié)果確定： 18五、附件 23一、估價(jià)師聲明準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T5029二、估價(jià)假設(shè)和限制條件三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（1）房屋情況詳見下表：序號(hào)數(shù)用途1號(hào)構(gòu)1污水處理站房2號(hào)1危險(xiǎn)品構(gòu)庫(kù)3號(hào)構(gòu)1控制室4號(hào)構(gòu)1車輛維修間5號(hào)構(gòu)2泵房6號(hào)構(gòu)1廢品庫(kù)及車庫(kù)7號(hào)構(gòu)1鍋爐房1制條件，土地開發(fā)程度達(dá)到紅線外“七通一平”（即通3、權(quán)屬狀況：估價(jià)對(duì)象權(quán)利人為山東中關(guān)村醫(yī)藥科技發(fā)展有限公封、拖欠稅費(fèi)等情況，本次估價(jià)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為零，故設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)）；（2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（據(jù)2019年8月26日《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)城市房地）；國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)土地管理法>的）；（4）《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（中華人民共和國(guó)第十二屆）；（6）《煙臺(tái)市人民政府辦公室關(guān)于公布煙臺(tái)市城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地）；（2）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》）；）；4、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用科學(xué)的方法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，最終確定估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)構(gòu)m2）間合計(jì)1135.41196.71378.49（1）、通用性：越常見、越普遍使用的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，用（2）、獨(dú)立使用性：越能夠單獨(dú)使用而不受限制的房地產(chǎn)，變現(xiàn)（4）、估價(jià)對(duì)象位于威海市，周邊超市、飯店、銀行等公共配套2、假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定,人民法院以拍賣現(xiàn)的價(jià)格在評(píng)估價(jià)值的50%-60%左右，與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度約3、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償（1）、以拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，要求變現(xiàn)時(shí)間較短，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，在24個(gè)月左右可能變現(xiàn)。但變現(xiàn)成本較高，其費(fèi)用、稅金的種類標(biāo)準(zhǔn)為：A、評(píng)估費(fèi)（司法鑒定費(fèi)用約為評(píng)估價(jià)的）；（2）抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣所得的價(jià)款，當(dāng)事人有約定的，依約1、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間的變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，威海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn):一是產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商通過提供不同定位的產(chǎn)品來滿足不同消費(fèi)者的需求;二是威海房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變也受到政策調(diào)控和市場(chǎng)環(huán)境的影2、在抵押期間可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)：首先是折舊，包括物3、估價(jià)報(bào)告的使用要合理。要考慮處置房地產(chǎn)時(shí)強(qiáng)制快速變現(xiàn)及），），共同會(huì)社和中國(guó)的仁合東、政記公司客貨兼輪船，往來于威海至大連、煙臺(tái)航線，客貨兼營(yíng)。至1982年，客運(yùn)有威海至大連航線。貨運(yùn)有威左右。收回威海衛(wèi)后，榮（成）煙（臺(tái)）公路通過境內(nèi)。至1937年，毛家口子的落坡工程。其中，朱家口子工程艱巨，共下落38米，工程內(nèi)干線公路全部瀝青路面，社隊(duì)支線瀝青路面占14.4%。威海市95%以（1）房屋情況：序號(hào)數(shù)用途1號(hào)構(gòu)1污水處理站房21危號(hào)構(gòu)險(xiǎn)品庫(kù)3號(hào)構(gòu)1控制室4號(hào)構(gòu)1車輛維修間5號(hào)構(gòu)2泵房6號(hào)構(gòu)1廢品庫(kù)及車庫(kù)7號(hào)構(gòu)1鍋爐房1封、拖欠稅費(fèi)等情況，本次估價(jià)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為零，故增長(zhǎng)4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1331.581、法律上的許可性。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。估價(jià)對(duì)象已辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用2、技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最3、經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值4、價(jià)值最大化。房地產(chǎn)自身因素的好壞是不同房地產(chǎn)之間價(jià)值高（一）建筑物重置成本測(cè)算（以污水處理站房為例反映此次測(cè)算路根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查及委托方提供的有關(guān)情況和評(píng)估項(xiàng)目明細(xì)表，依據(jù)建第20頁綜合各部分外觀及功能，估價(jià)人員觀察法確定建筑物成新為90%；）；價(jià)費(fèi)息)本單價(jià)率庫(kù)第21頁所謂公示地價(jià)系數(shù)修正法，就是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)（路線價(jià)）、標(biāo)定地價(jià)等政府公示地價(jià)及其地價(jià)修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與公示地價(jià)的條件相比較，進(jìn)而通過修正），供水、排水、供暖、供氣及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整），待估宗地土地使用年限第22頁K2=[1-1/（1+r）n]/[1-1/(1+r)m]m——基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的使用年限工業(yè)用地開發(fā)程度修正系數(shù)表（表一）00000雨水污水排放條件基本便利，暗000用第23頁修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣對(duì)外交通便利度便利較便利一般較差差區(qū)域道路通達(dá)度高較高一般較差差區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善較完善基本完善不夠完善不完善產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模高較高一般較差差環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度好較好一般較差差區(qū)域土地利用發(fā)展方向?qū)I(yè)發(fā)展有利對(duì)工業(yè)發(fā)展較有利對(duì)工業(yè)發(fā)展基本無影響對(duì)工業(yè)發(fā)展有一定負(fù)面影響對(duì)工業(yè)發(fā)展有較大負(fù)面影響個(gè)別地質(zhì)狀況與地基承載力好較好一般較差差地形地勢(shì)地勢(shì)平坦地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物無影響地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物有一定影響地勢(shì)不平坦，需考慮坡度的影響需經(jīng)過平整才能使用宗地自然災(zāi)害危害程度小較小一般較大大宗地面積及形狀形狀與面積有利于充分合理利用土地形狀與面積對(duì)土地利用有正面影響無不利影響形狀與面積對(duì)土地利用有不利影響形狀與面積對(duì)土地利用有較大負(fù)面影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平好較好一般較差差序號(hào)修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣1對(duì)外交通便利度0第24頁2區(qū)域道路通達(dá)度03區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度04產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模305環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度106區(qū)域土地利用發(fā)展方向2107地質(zhì)狀況與地基承載力08地形地勢(shì)09宗地自然災(zāi)害危害程度0宗地面積及形狀0區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平00對(duì)外交通便利度一般區(qū)域道路通達(dá)度一般-0.65區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度較完善產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模較高環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度較好區(qū)域土地利用發(fā)展方向?qū)I(yè)發(fā)展較有利1地質(zhì)狀況與地基承載力較好地形地勢(shì)地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物無影響宗地自然災(zāi)害危害程度較小宗地面積及形狀形狀與面積對(duì)土地利用有正面影響區(qū)域