南京主講人牛老師時間3月15-16日PowerPointDesign------------------“以數治稅”下土地增值稅清算應對與稅務合規(guī)策略聯系電博01.一、課程背景與政策環(huán)境二、課程亮點與實戰(zhàn)價值02.三、主講專家與專業(yè)背景03.四、課程大綱與核心內容04.目錄Catalogue五、培訓對象與資料05.一、課程背景與政策環(huán)境PowerPointDesign------------------Part01稅收數字化轉型的推進2025年全國稅務工作會議強調，深入實施數字化轉型條件下的稅費征管“強基工程”，一體推進依法治稅、以數治稅、從嚴治稅，強化稅收在國家治理中的保障作用，這標志著稅收征管進入全新階段。房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)，其稅費貢獻幾乎占到地方財政收入的一半，但受經濟形勢影響，消費者投資信心不足、開發(fā)產品銷售困難，行業(yè)步履維艱，土地增值稅的復雜性使得企業(yè)稅務負擔加重，企業(yè)亟待尋找應對之策。政策變化與清算形勢趨嚴2024年多項重大政策出臺，如法釋〔2024〕4號文件讓企業(yè)通過簽訂“陰陽合同”或虛開發(fā)票方式的虛增成本的風險驟增，稅務總局統一部署取消了中介結構審核開發(fā)項目收入與成本的資格，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部聯合發(fā)布2024年第16號公告，部分城市隨即“取消普通住宅和非普通住宅標準”，這些變化使土增稅清算形勢趨嚴。南京某稅務局送達建稅撤〔2023〕8號稅務事項決定書，撤銷三年前的核定清算通知書；深圳某稽查局送達深稅二稽罰〔2024〕13號行政處罰決定書，企業(yè)因拒不申報土增稅被認定為偷稅，這些案例凸顯了稅務監(jiān)管的嚴格性與合規(guī)的重要性。企業(yè)應對策略與合規(guī)路徑降低土地增值稅有規(guī)律可循，在總成本確定的前提下，企業(yè)提前進行合理規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、合理安排清算時點、選擇正確的成本分攤方法、積極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。本次課程主講老師牛老師長期從事房地產稅務籌劃，有豐富的清算經驗，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務清算審核規(guī)則，將助力企業(yè)輕松應對房地產項目的清算收官。（一）稅收數字化轉型與行業(yè)困境二、課程亮點與實戰(zhàn)價值PowerPointDesign------------------Part02課程將全面講解土地增值稅清算流程，從項目立項、開發(fā)、銷售到清算申報，詳細剖析每個環(huán)節(jié)的關鍵要點和操作步驟，讓學員掌握清算的全貌，避免因流程不熟悉而出現稅務風險。通過系統梳理，學員可以清晰了解清算流程中的時間節(jié)點、資料準備、申報要求等細節(jié)，確保清算工作有條不紊地進行，提高工作效率，減少因流程失誤導致的稅務問題。系統梳理清算流程現場剖析清算中的焦點爭議，如收入確認時點、成本分攤方法、特殊業(yè)務處理等，提供切實可行的解決方案，幫助學員在實際工作中應對復雜的稅務問題。通過案例分析和專家講解，學員可以深入了解稅企分歧的常見點和解決思路，學會如何在合法合規(guī)的前提下維護企業(yè)的利益，避免因爭議問題導致的稅務稽查和處罰。解決焦點爭議問題講師分享多年實戰(zhàn)經驗，傳授實用的籌劃思路和方法，如如何在項目前期進行稅務規(guī)劃、如何選擇最優(yōu)的成本分攤方案、如何處理特殊業(yè)務的稅務問題等。深入剖析真實成功的籌劃案例，幫助學員理解理論與實踐的結合，將抽象的稅務知識轉化為實際操作能力，提升學員解決實際問題的能力和信心。實戰(zhàn)經驗與案例剖析（二）系統梳理與焦點問題解決三、主講專家與專業(yè)背景PowerPointDesign------------------Part03牛老師是知名房地產財稅實戰(zhàn)專家，清華大學總裁班客座教授，擁有16年的房地產稅務咨詢經驗，擅長房地產全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃等，已為140多家房地產企業(yè)260多個項目提供稅務咨詢服務，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮(zhèn)等。牛老師在房地產稅務領域積累了豐富的實戰(zhàn)經驗，熟悉各類房地產項目的稅務處理特點和風險點，能夠針對不同項目提供個性化的稅務籌劃方案，幫助企業(yè)降低稅務成本，提高稅務合規(guī)性。豐富的實戰(zhàn)經驗牛老師著有《土地增值稅實戰(zhàn)與案例精解》《房地產全流程稅收籌劃與風險應對》等多部房地產財稅著作，其課程貼合實務、實戰(zhàn)性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。牛老師的課程內容涵蓋了房地產開發(fā)全流程的稅務籌劃與風險應對，包括土地獲取、項目開發(fā)、銷售、清算等各個環(huán)節(jié)，能夠滿足不同層次學員的學習需求，幫助學員全面提升房地產稅務專業(yè)知識和實踐能力。專業(yè)著作與課程體系（三）牛老師的專業(yè)背景與實戰(zhàn)經驗四、課程大綱與核心內容PowerPointDesign------------------Part04解讀新公司法、新會計法對房地產企業(yè)的影響，分析法釋〔2024〕4號文下房企虛開發(fā)票的風險，幫助企業(yè)識別和規(guī)避潛在的稅務風險。結合實際案例，講解增值稅法對土地增值稅清算的潛在影響，以及“取消住宅標準”后的應對策略，確保企業(yè)在政策變化下能夠及時調整稅務處理方式，避免因政策誤解導致的稅務問題。政策解讀與風險應對01深入解析土增稅政策重大條款，包括清算單位、清算時點、成本分攤方法等關鍵內容，幫助企業(yè)準確理解和應用政策，確保稅務申報的準確性。分析土增稅清算和審核中的新形勢、新動向，結合最新代表性政策，為企業(yè)提供應對策略，幫助企業(yè)在復雜多變的稅務環(huán)境中保持合規(guī)，降低稅務風險。土增稅政策重大條款解析02（四）最新政策的影響與應對剖析土增稅征管流程，從項目立項到清算申報的各個環(huán)節(jié)，詳細講解稅務機關的監(jiān)管重點和企業(yè)應對策略，確保企業(yè)在整個開發(fā)過程中符合稅務要求。確認土增稅征收范圍，明確哪些項目需要進行土增稅清算，哪些項目可以享受稅收優(yōu)惠，幫助企業(yè)合理規(guī)劃項目，避免因征收范圍不明確導致的稅務風險。講解項目報建前期的籌劃要點，包括土地獲取、項目規(guī)劃、產品設計等環(huán)節(jié)的稅務籌劃，幫助企業(yè)從項目源頭降低稅務成本，提高項目的經濟效益。分析清算單位、分期的調整與補救方法，結合實際案例，講解如何通過合理的項目分期和清算單位劃分，優(yōu)化稅務處理，降低土增稅負擔。詳細講解可售面積與清算面積的確認方法，結合實際案例，分析如何準確計算可售面積和清算面積，避免因面積計算錯誤導致的稅務問題。探討公配設施規(guī)劃的影響與應對策略，講解如何合理規(guī)劃公配設施，確保其符合稅務要求，同時不影響項目的經濟效益。征管流程與征收范圍確認項目報建前期的籌劃與布局可售面積與清算面積的確認132（五）清算前期的籌劃與應對講解“買一贈一”等特殊業(yè)務的處理方法與收入確認，結合實際案例，分析如何在特殊業(yè)務模式下準確確認收入，避免因業(yè)務模式復雜導致的稅務風險。分析價格偏低的風險與合理利用，結合實際案例，講解如何在價格偏低的情況下合理利用稅收政策，降低稅務風險，同時確保企業(yè)的經濟效益。特殊業(yè)務的收入確認講解收入組成與確認的時點處理，包括銷售收入、租賃收入、其他收入等的確認方法和時點要求，幫助企業(yè)準確確認收入，避免因收入確認不及時或不準確導致的稅務問題。分析一般計稅下土增稅收入與成本的確認方法，結合實際案例，講解如何在一般計稅方式下準確計算土增稅收入和成本，確保稅務申報的準確性。收入組成與確認時點處理講解違約金、更名費、價外費用等其他收入的處理方法，結合實際案例，分析如何在實際業(yè)務中準確處理這些收入，避免因處理不當導致的稅務問題。其他收入的稅務處理（六）收入的確認與籌劃土地與開發(fā)成本的處理剖析土地、開發(fā)成本的確認與處理方法，結合實際案例，講解如何準確確認土地成本和開發(fā)成本，確保成本核算的準確性。分析特殊拿地方式下土地價款的確認方法，結合實際案例，講解如何在特殊拿地方式下準確確認土地價款，避免因拿地方式復雜導致的成本確認錯誤。成本分攤與扣除項目管理講解“限低價、競配建”等特殊業(yè)務的土增稅清算方法，結合實際案例，分析如何在特殊業(yè)務模式下合理進行土增稅清算，降低稅務風險。分析開發(fā)間接費與利息的處理方法，結合實際案例，講解如何合理歸集和分配開發(fā)間接費與利息，確保成本分攤的合理性。特殊費用的稅務處理講解代收費用的稅務風險與應對策略，結合實際案例，分析如何在代收費用業(yè)務中規(guī)避稅務風險，確保稅務合規(guī)。分析各個扣除項目的管理與協調方法，結合實際案例，講解如何合理管理各個扣除項目，確?？鄢椖康暮戏ㄐ院蜏蚀_性。（七）成本、費用的處理與籌劃特殊業(yè)務的稅務處理講解土地出讓金分期付款利息的處理方法，結合實際案例，分析如何在土地出讓金分期付款的情況下合理處理利息支出，降低稅務風險。分析紅線外配套設施的清算處理方法，結合實際案例，講解如何在紅線外配套設施建設中合理進行土增稅清算，確保稅務合規(guī)。關聯交易與二次清算風險講解代建管理費的處理方法，結合實際案例，分析如何在代建業(yè)務中合理處理代建管理費，避免因處理不當導致的稅務問題。分析土增稅二次清算風險管理方法，結合實際案例，講解如何在土增稅二次清算中規(guī)避風險，確保企業(yè)的稅務安全。其他特殊問題的處理講解地下建筑不參與清算的處理方法，結合實際案例，分析如何在地下建筑不參與清算的情況下合理進行稅務處理，避免因處理不當導致的稅務問題。分析關聯交易在土增稅中的運用與風險，結合實際案例，講解如何在關聯交易中合理運用土增稅政策，同時規(guī)避稅務風險。（八）特殊問題的處理與應對講解稅負動態(tài)測算模型的設計技巧，結合實際案例，分析如何通過稅負動態(tài)測算模型合理預測和控制土增稅稅負，幫助企業(yè)優(yōu)化稅務籌劃方案。分析清算中其他地方利好政策的運用方法，結合實際案例，講解如何在清算過程中合理運用地方稅收優(yōu)惠政策，降低稅務成本。清算方案設計與優(yōu)化01講解清算審核發(fā)現其他稅種問題的應對方法，結合實際案例，分析如何在土增稅清算審核中及時發(fā)現和處理其他稅種問題，確保稅務申報的全面性和準確性。分析征收方式的轉化協調方法，結合實際案例，講解如何在不同征收方式之間進行合理轉化和協調，確保稅務處理的靈活性和合規(guī)性。清算審核與風險應對02分享實戰(zhàn)案例分析，結合實際案例，講解如何在實際工作中應對復雜的土增稅清算問題，分享成功經驗和失敗教訓，幫助學員提升實戰(zhàn)能力。分析尾盤與舊房的土增稅處理方法，結合實際案例，講解如何在尾盤和舊房銷售過程中合理進行土增稅處理，確保稅務合規(guī)。實戰(zhàn)案例分析與經驗分享03（九）清算實戰(zhàn)與籌劃分享五、培訓對象與資料PowerPointDesign------------------Part05本次課程面向各地產開發(fā)企業(yè)主管財稅的總經理、財稅總監(jiān)、財務經理、財會人員，會計師事務所、稅務師事務所和納稅經辦人員及財稅咨詢機構等稅務專業(yè)人士。培訓對象課程內容貼合實務，實戰(zhàn)性強，適合有實際工作經驗的房地產財稅人員，以及希望提升房地產稅務籌劃能力的專業(yè)人士。適用人群（五）培訓對象與適用人群配套講義與案例集提供本次2天專題