部門

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文件名

1三種盈利部門

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文件名

2產(chǎn)品類別中國模式五種屬性開發(fā)周期部門

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文件名

3ANCHOR城市公民五種感覺5%3公里生命周期購物中心v.s.百貨公司科學(xué)建筑與動(dòng)線部門

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文件名

4部門

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文件名

51000家品牌-體驗(yàn)部門

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文件名

630%同質(zhì)化-主題化智能化3500-5000家v.s.電商250-25家Q&A部門

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文件名

7Lh商業(yè)簡述部門

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文件名

8精彩過去打樁現(xiàn)在實(shí)力未來部門

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文件名

9Q&A部門

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文件名

10產(chǎn)品類別由民間資本主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)主要包括購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓、酒店等融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的復(fù)合地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營三種模式：全部出售、有租有售、只租不售部門

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文件名

11五種屬性部門

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文件名

12滿足消費(fèi)、促進(jìn)商貿(mào)城市消費(fèi)需求的升級城市商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的升級開發(fā)獲益完善區(qū)域配套周邊住宅入住率的提升周邊公共設(shè)施的引領(lǐng)到位（交通、教育、文化）開發(fā)商既可獲得短期開發(fā)利潤也可獲得長期利潤10萬平米購物中心帶來周邊100萬平米住宅增值5-10%改善民生（就業(yè)、生活）

提升GDP固定資產(chǎn)投資額數(shù)十億到近百億商業(yè)經(jīng)營大量提供就業(yè)機(jī)會(huì)商業(yè)經(jīng)營提升居民生活品質(zhì)三種盈利部門

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文件名

13房地產(chǎn)銷售型物業(yè)的短期開發(fā)利潤商業(yè)經(jīng)營自營聯(lián)營商業(yè)部門的持續(xù)經(jīng)營利潤資本運(yùn)營資產(chǎn)增值的長期利潤中國模式拿地城市、地點(diǎn)、面積？賣房回款、抵押算帳融資、去化產(chǎn)品業(yè)態(tài)、比例、位臵部門

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文件名

14開發(fā)周期1.住宅2-年，商業(yè)溢價(jià)2.銷售商業(yè)

3.自持商業(yè)

4.資產(chǎn)售出2-3年，商業(yè)溢價(jià)

4-15年，租金收益10-15年，資產(chǎn)增值收益時(shí)間部門

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文件名

1518部門

–文件1名8北京石景山項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營研究2012年7月科學(xué)目錄一、項(xiàng)目市場調(diào)研二、商業(yè)規(guī)模建議三、投資分析四、擬自持項(xiàng)目基本要素對比分析科學(xué)部門

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文件名

17一、項(xiàng)目市場調(diào)研科學(xué)部門

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文件名

18部門

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文件名

2區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境各區(qū)比較，北京石景山區(qū)GDP產(chǎn)值水平低，卙全市所比例僅為2%?？茖W(xué)1區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境石景山區(qū)相較其他區(qū)縣人口數(shù)量少，外來人口比重大?？茖W(xué)部門

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文件名

22部門

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文件名

2區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境石景山區(qū)人均消費(fèi)品零售額水平較低，略低于全市（3萬元）平均水平?？茖W(xué)3部門

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文件名

24區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境石景山區(qū)人均可支配收入水平略低于全市平均水平科學(xué)部門

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文件名

25區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境石景山區(qū)人均消費(fèi)支出水平略低于全市平均水平?？茖W(xué)26部門

–文件名八寶山區(qū)域本項(xiàng)目待開發(fā)區(qū)1.5公里3公里5.6公里雕塑公園Tsm商務(wù)區(qū)錦繡大地物流區(qū)阜石路蓮花池板塊定慧里板塊吳家村路梅市口路長安街銀河商務(wù)區(qū)萬寽路路五環(huán)路本案輻射半徑3公里范圍內(nèi)人口基數(shù)僅為11.9萬人。1.5公里范圍3公里范圍5.6公里范圍傳統(tǒng)居民（人）3.1萬10.6萬24.4萬新導(dǎo)入居民（人）0.3萬1.3萬8.2萬合計(jì)（人）3.411.932.6蘋果園板塊傳統(tǒng)居民:3萬人新導(dǎo)入居民:1.4萬西黃村板塊

田村路中關(guān)村

傳統(tǒng)居民:3.5萬人產(chǎn)業(yè)園新導(dǎo)入居民:1.5萬人石景山分園永定路板塊傳統(tǒng)居民:2萬人

四萬寽路板塊新導(dǎo)入居民:3.5萬人環(huán)魯谷板塊傳統(tǒng)居民:8.4萬人新導(dǎo)入居民:5萬人青塔板塊傳統(tǒng)居民:3萬人新導(dǎo)入居民:8.5萬人古城板塊傳統(tǒng)居民:9.5萬人

新導(dǎo)入居民:0.3萬人現(xiàn)有周邊區(qū)域人口現(xiàn)狀分析科學(xué)部門

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文件名

27本案周邊寫字樓人群7.6萬現(xiàn)在周邊區(qū)域人口現(xiàn)狀分析科學(xué)部門

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文件名

28本項(xiàng)目5107限價(jià)房商品房金隅長安山麓12石景山劉娘府C1C2限價(jià)房地塊3石景山老古城限價(jià)房詩景長安4雍景山嵐金隅燕山水泥廠保障性住房項(xiàng)目景秀園86石景嘉園9五里坨地區(qū)的限價(jià)房西山文化小鎮(zhèn)塞納維拉·永定華庨1112正源廣場13玉泉新城區(qū)域未來新增人口約6.3萬人，其中限價(jià)房3萬人，商品房3.3萬人。未來周邊區(qū)域新增人口分析科學(xué)區(qū)域未來新增寫字樓面積27.2萬平米，新增辦公人口1.3萬人未來周邊區(qū)域新增人口分析科學(xué)部門

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文件名

27周邊區(qū)域人口小結(jié)現(xiàn)有人口居住人群：11.9萬人辦公人群：7.6萬人目前項(xiàng)目周邊人口數(shù)量有限，居住及辦公人口合計(jì)僅為19.5萬人未來新增居住人群（3-5年內(nèi)）：6.3萬人辦公人群：1.3萬人項(xiàng)目周邊未來新增人口數(shù)量有限，預(yù)計(jì)增加居住及辦公人口合計(jì)僅為7.6萬人項(xiàng)目未來預(yù)計(jì)增加辦公人口為1.5人科學(xué)部門

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文件名

28區(qū)域交通環(huán)境小結(jié)`石景山地區(qū)人均經(jīng)濟(jì)水平低于全市平均水平項(xiàng)目周邊人口數(shù)量較少，3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有人口約為19.5萬人，未來項(xiàng)目完工后約有人口28.6萬人。周邊人口現(xiàn)狀及未來可增加數(shù)量均較少，且該地區(qū)居民人均收入及消費(fèi)能力也低于全市平均水平。科學(xué)部門

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文件名

29區(qū)域交通環(huán)境——四至道路本案項(xiàng)目東側(cè)古城大街（雙向四車道）項(xiàng)目東側(cè)古城南街（雙向兩車道，未來拓寬至60米）項(xiàng)目南側(cè)道路（未來首鋼管線將拆除）項(xiàng)目北側(cè)石景山路（雙向四車道，未來拓寬至80米、向西跨過永定河延伸至門頭溝）科學(xué)部門

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文件名

30本項(xiàng)目古城板塊蘋果園板塊西黃村板塊魯谷板塊區(qū)域交通環(huán)境——道路交通本案交通路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，項(xiàng)目東部、南部、北部區(qū)域通過阜石路、蓮石路、長安街延長線不四環(huán)形成的快速路網(wǎng)、可便利到達(dá)；西部區(qū)域由于永定河不鐵路的阻隔輻射力較弱?？茖W(xué)部門

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文件名

31區(qū)域交通環(huán)境——公共交通本案公交系統(tǒng)較為便利，距離公交站點(diǎn)300~400米，9條公交線路可以輻射至東南西北各個(gè)斱向。本項(xiàng)目古城板塊西黃村板塊蘋果園板塊魯谷板塊公交古城站公交老古城大院站科學(xué)地鐵1號線古城站部門

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文件名

32磁懸浮S1線地鐵11號線地鐵1號線區(qū)域交通環(huán)境——軌道交通軌道交通促使本項(xiàng)目可達(dá)性較強(qiáng)，但也促使區(qū)域人群便利外流至核心商圈；未來規(guī)劃更可增強(qiáng)門頭溝區(qū)域民其它周邊區(qū)域人群到達(dá)本案的便利性。本案距離地鐵1號線古城站200米，規(guī)劃中的S1號線一期蘋果園至門頭溝

2013年底運(yùn)行，可增強(qiáng)門頭溝區(qū)域人群至本案的便利性。遠(yuǎn)期規(guī)劃的地鐵11號線在本項(xiàng)目南側(cè)設(shè)置站點(diǎn)，未來將更增加本案的可達(dá)性?？茖W(xué)部門

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文件名

33區(qū)域交通環(huán)境小結(jié)本案交通路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，項(xiàng)目東部、南部、北部區(qū)域通過阜石路、蓮石路、長安街延長線與四環(huán)形成的快速路網(wǎng)、可便利到達(dá)；西部區(qū)域由于永定河與鐵路的阻隔輻射力較弱。本案公交系統(tǒng)較為便利，距離公交站點(diǎn)300~400米，9條公交線路可以輻射至東南西北各個(gè)方向軌道交通促使本項(xiàng)目可達(dá)性較強(qiáng)，但也促使區(qū)域人群便利外流至核心商圈；未來規(guī)劃更可增強(qiáng)門頭溝區(qū)域民其它周邊區(qū)域人群到達(dá)本案的便利性?，F(xiàn)有區(qū)域交通環(huán)境對項(xiàng)目西部區(qū)域輻射能力較差，其余方向輻射能力較強(qiáng)，科學(xué)部門

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文件名

3437060等石景山區(qū)域正逐步由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)規(guī)劃轉(zhuǎn)型，本案西南側(cè)毗鄰地塊規(guī)劃為首鋼商務(wù)區(qū)，未來將導(dǎo)入大量商務(wù)人群，區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)將更加豐富，但為中長期規(guī)劃，具體發(fā)展速度未知。首鋼商務(wù)區(qū)規(guī)劃總用地約為8.63平方公里，總建筑規(guī)模約1,萬平方米。2011年9月，石景山政府已與卓爾控股、中聯(lián)控股、國藥控股2家央企、5家民企簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，在首鋼原址打造總部基地。展力，備注：由于首鋼商務(wù)的打造將是一個(gè)中長期的發(fā)展規(guī)劃，具體發(fā)速度未知，目前周邊地塊還未拍賣，本案初期開業(yè)時(shí)幵丌能借此后期調(diào)整定位需考慮此部分人群的支撐。北部主要建設(shè)為國家級工業(yè)遺產(chǎn)文化創(chuàng)意區(qū)以總部及科研產(chǎn)業(yè)為主的中國制造業(yè)總部集聚區(qū)，即國家級高端產(chǎn)業(yè)總部商務(wù)區(qū)；南部為高端產(chǎn)業(yè)綜合配套區(qū)和國家級高端產(chǎn)業(yè)綜合服部務(wù)門區(qū)–文件名區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃科學(xué)部門

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文件名

38萬達(dá)廣場本項(xiàng)目喜隆多販物廣場賽納左岸風(fēng)情街臺灣街西富港商業(yè)中心沃爾瑪山姆店喜隆多奘萊店當(dāng)代商城鼎城店星座商廈華聯(lián)商廈永輝超市劉娘府奘特萊斯玉泉新城物美超市區(qū)域商業(yè)競爭情況分析已開業(yè)項(xiàng)目未來入市項(xiàng)目中海老古城地塊項(xiàng)目名稱商業(yè)規(guī)模（平米）建筑結(jié)構(gòu)不本案直線距離定位特征進(jìn)駐品牌開業(yè)時(shí)間星座商廈1.5萬地下一層，地上五層400米社區(qū)型百貨商場OLAY，阿迪，李寧，喬丹、耐克、花花公子1991年華聯(lián)商廈2萬地下兩層，地上五層3公里大眾化百貨1998年西富港商業(yè)中心2.6萬地上三層、局部四層4.3公里中低檔次小批服飾、折扣庖天大商城、釐川百貨2007年5月喜隆多販物廣場（蘋果園南路庖）約1.5萬地上四層3公里中低檔小批市場麥當(dāng)勞、釐鳳呈祥、迪信通、美特斯邦威、班尼路、天蘭尾貨2008年1月沃爾瑪山姆庖2萬地上兩層2.3公里倉儲超市2008年萬達(dá)廣場10萬地下一層，地上三層、局部四層3.6公里區(qū)域生活販物中心ZARA\優(yōu)衣酷、衣戀準(zhǔn)備進(jìn)駐；大玩家、萬達(dá)影院、萬千百貨、紅黃藍(lán)親子園、奇樂兒兒童主題公園、國美電器、家樂福2008年12月當(dāng)代商城建面4.3萬經(jīng)面2.9萬地下一層，地上五層2.4公里大眾化百貨珠寶名表：浪琴、雷達(dá)、紈梵希、周大福、謝瑞麟、戴夢得化妝品：資生埻、雅頓、高絲、2009年9月北京臺灣街4.35萬（街長500米）地上兩層，地下一層（開間面積

200~5000平米）4.3公里以休閑主題餐飲為主的商業(yè)街比格皮薩、呷哺呷哺、龍的傳人音樂主題餐廳、鄧麗君音樂主題餐廳、臺灣烤鴨、護(hù)國寺小吃、干鍋傳奇、劉一手火鍋、三石日本料理、上島咖啡、佰樂迪

KTV2010年5月喜隆多奧特萊斯庖3萬（經(jīng)營面積）地上四層2.35公里中低檔次小批市場、折扣庖肯德基，呷哺呷哺，李老爹、中復(fù)電訊、京客隆、奧特萊斯、天蘭尾貨2010年12月賽納左岸風(fēng)情街（石景山游樂園酒吧街）2萬（總長1.8公里）地上五層1.8公里休閑餐飲、酒吧街定位上島咖啡、韓景臺燒烤、2011年5月部門

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文件名

39區(qū)域商業(yè)競爭情況分析科學(xué)項(xiàng)目名稱卓展購物中心石景山萬達(dá)廣場當(dāng)代商城鼎城店距離10公里3.3公里5公里商業(yè)體量30萬平米10萬平米4.3萬平米區(qū)域商業(yè)競爭情況分析科學(xué)部門

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文件名

38萬達(dá)廣場個(gè)案分析區(qū)域商業(yè)競爭情況分析科學(xué)部門

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文件名

39部門

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文件名

42石景山萬達(dá)廣場公主墳商圈半徑五公里本項(xiàng)目3.3公里項(xiàng)目背景：總卙地面積近6.99萬平斱米，總建筑面積28.23萬平米，商業(yè)面積10萬平米。距離本案3.3公里位于長安街沿線，可視性較好交通情況一般，距離八寶山地鐵口700米3公里范圍內(nèi)人口約40萬5公里范圍內(nèi)人口約50萬定位：區(qū)域生活販物中心開業(yè)時(shí)間：2008年12月區(qū)域商業(yè)競爭情況分析科學(xué)部門

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文件名

43業(yè)態(tài)復(fù)合度高，以基礎(chǔ)生活消費(fèi)不家?guī)樯钕M(fèi)為主，包含家樂生活家居用品等；餐飲業(yè)態(tài)以快餐、咖啡、時(shí)尚簡餐為主，口味零售業(yè)態(tài)經(jīng)過三年的培養(yǎng)，品牌時(shí)尚度開始升級，ZARA、優(yōu)衣業(yè)街一層。福、影院、兒丌夠豐富，缺酷、衣戀旗下童早乏正ROE教，電器、K餐。M\PRICH已簽萬千百貨TV、電玩、約進(jìn)駐商F3、食賞坊麻辣誘惑、胡椒櫥房、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、呷哺呷哺、巴貝拉、蜀國江上烤魚、面香居、我家私房菜權(quán)釐城、快樂檸檬、佛洛里斯牛排、紅黃藍(lán)親子園、奇樂兒兒童主題公園、萬達(dá)國際影城萬千百貨F2、魅力街必勝客、真鍋咖啡、數(shù)碼體驗(yàn)中心味千拉面、永和豆?jié){肯德基、麥當(dāng)勞國美電器、大歌星KTV萬千百貨F1、名品薈必勝客、真鍋咖啡、

APPLE屈臣氏、味千拉面、永和豆?jié){肯德基、麥當(dāng)勞、面包新語、DQ、吉野家優(yōu)衣酷、ZARA、大玩家超樂場B1家樂福區(qū)域商業(yè)競爭情況分析科學(xué)44部門

–文件名項(xiàng)目周邊區(qū)域重點(diǎn)競爭項(xiàng)目-石景山萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場已開業(yè)三年，定位以基礎(chǔ)生活消費(fèi)不家?guī)橄M(fèi)為主，對周邊區(qū)域消費(fèi)客群形成徆強(qiáng)的粘性。萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)定位涵蓋了丌同消費(fèi)階層客群的基礎(chǔ)生活（重復(fù)性）消費(fèi)，但幵未對消費(fèi)客群進(jìn)行細(xì)分、挖掘品質(zhì)客群其它斱面消費(fèi)需求?，F(xiàn)狀總結(jié)未來發(fā)展預(yù)測萬達(dá)廣場目前品牌已開始調(diào)整升級，時(shí)尚快銷品牌進(jìn)駐，對區(qū)域年輕時(shí)尚客群消費(fèi)將進(jìn)一步形成粘性，而至本項(xiàng)目開業(yè)時(shí)又將新一輪的升級。由于萬達(dá)廣場整體定位及建筑空間的限制，未來品牌調(diào)整還是以商業(yè)街零售部分調(diào)整為主（時(shí)尚度提高），餐飲調(diào)整可能性丌大?？茖W(xué)部門

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文件名

45項(xiàng)目名稱主力店租金（家樂福、萬千百貨、國美電器、大歌星、紅黃藍(lán)、奇樂兒）除主力店外的樓層平均租金物業(yè)管理費(fèi)（元/月.平米）1F2F3F萬達(dá)廣場1.7~2.5元/天/平米6~11元/天/平米5~8.7元/天/平米2.8~4元/天/平米50萬達(dá)廣場開發(fā)成本總卙地面積近6.99萬平斱米：土地總成本約為4.2億元；總建筑面積28.23萬平米：建設(shè)成本約為10億元；總成本約為14.2億元。萬達(dá)廣場商業(yè)業(yè)績：商業(yè)部分年銷售額約為10億元?？茖W(xué)石景山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展低于北京市平均水平。本項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及未來人口數(shù)量較少?，F(xiàn)有區(qū)域交通環(huán)境對項(xiàng)目西部區(qū)域輻射能力較差毗鄰地塊規(guī)劃是首鋼商務(wù)區(qū)，為中長期規(guī)劃，具體發(fā)展速度未知。區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)對基礎(chǔ)生活消費(fèi)客群產(chǎn)生一定粘性，本案不適宜直面競爭。建議：該項(xiàng)目短期內(nèi)不適合設(shè)臵較大規(guī)模集中商業(yè)，可設(shè)臵適當(dāng)規(guī)模寫字樓配套服務(wù)商業(yè)。集中商業(yè)設(shè)置建議科學(xué)部門

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文件名

44二、商業(yè)規(guī)模建議科學(xué)部門

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文件名

45參考北京市寫字樓的配套商業(yè)與寫字樓辦公面積的比例通常在5-20%之間，通常分布在地下1層以及地上1-2層。建議本項(xiàng)目寫字樓配套服務(wù)性商業(yè)面積為3萬平米-5萬平米，位臵分布在地下一層和地上一層。維度一：按寫字樓配套商業(yè)比例推算商業(yè)規(guī)模科學(xué)部門

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文件名

4649部門

–文件4名9項(xiàng)目輻射半徑1.5公里范圍內(nèi)人口構(gòu)成：老古城居民區(qū)及項(xiàng)目周邊居民：3.4萬人項(xiàng)目自身寫字樓帶來辦公人群：1.5萬人（30萬平米寫字樓，帶來1.5萬人）合計(jì)人口數(shù)：約5萬人按照北京市人均購物中心面積占有量為0.7平方米計(jì)算，該區(qū)域應(yīng)配備商業(yè)面積為5X0.7=3.5萬平米北京市人均購物中心面積占有量為0.7平方米，數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行維度二：按核心商圈人口數(shù)量推算商業(yè)規(guī)?？茖W(xué)建議：綜合考慮本項(xiàng)目情況，建議配套商業(yè)規(guī)模為4萬平米，地上一層面積2萬平米，地下一層面積2萬平米。商業(yè)規(guī)模建議科學(xué)部門

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文件名

48三、投資分析建議科學(xué)部門

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文件名

49方案一：4萬平米商業(yè)全部銷售金融街控股銷售-自持平衡關(guān)系銷售自有資金投入(68004)銷售凈利潤76912集中商業(yè)自有資金投入0注冊資本0股東借款0酒店自有資金投入(35014)注冊資本(16359)股東借款(18655)自投平衡余額41897全部平衡余額5826自持物業(yè)對比自持集中商業(yè)自持酒店合計(jì)項(xiàng)目08885788857賬面值0710857108580%賬面值01665916659自有資金01865518655股東借款05354253542開發(fā)貸款000校對如果商業(yè)面積全部出售：本項(xiàng)目銷售凈利潤：7.69億元自投平衡余額：全部平衡余額：4.19億元0.58億元科學(xué)部門

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文件名

50部門

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文件名

5方案一：4萬平米商業(yè)全部銷售如果商業(yè)面積全部出售：項(xiàng)目京西項(xiàng)目項(xiàng)目層面全部投資銷售物業(yè)IRR=25.97%集中商業(yè)自持IRR=#DIV/0!酒店自持IRR=7.99%持物業(yè)分匯總IRR=6.95%匯總IRR=17.79%項(xiàng)目層面自有投資銷售物業(yè)IRR=31.85%集中商業(yè)自持IRR=#DIV/0!酒店自持IRR=4.75%持物業(yè)分匯總IRR=3.63%匯總IRR=19.24%科學(xué)3金融街控股銷售-自持平衡關(guān)系銷售自有資金投入(64403)銷售凈利潤60915集中商業(yè)自有資金投入(14839)注冊資本(6933)股東借款(7906)酒店自有資金投入(35014)注冊資本(16359)股東借款(18655)自投平衡余額11062全部平衡余額(43820)自持物業(yè)對比自持集中商業(yè)自持酒店合計(jì)項(xiàng)目4206288857130918賬面值336497108510473580%賬面值70601665923719自有資金79061865526561股東借款270965354280638開發(fā)貸款000校對方案二：商業(yè)銷售1萬平米，自持3萬平米如果銷售1萬平米地上商業(yè)，其余商業(yè)自持：本項(xiàng)目銷售凈利潤：6.09億元自投平衡余額：全部平衡余額：1.11億元-4.38億元科學(xué)部門

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文件名

52方案二：商業(yè)銷售1萬平米，自持3萬平米面積占比面積使用面積（50%使用率）月租金（月/平米）月租金收入餐飲22%地上65003250155503,750.0043%地下130006500150975,000.00服裝服飾及其他12%地上35001750300525,000.00超市17%地下5000250040100,000.00服務(wù)7%地下20001000150150,000.00總計(jì)100%3000015000150.252,253,750.00業(yè)態(tài)面積占比面積使用面積（50%使用率）月租金（月/平米）月租金收入地上部分餐飲22%65003250155503,750.00服裝服飾及其他12%35001750300525,000.00小計(jì)33%100005000205.751,028,750.00地下部分餐飲43%130006500150975,000.00超市17%5000250040100,000.00服務(wù)7%20001000150150,000.00小計(jì)67%2000010000122.501,225,000.00合計(jì)100%3000015000150.252,253,750.00如果銷售1萬平米地上商業(yè)，其余商業(yè)自持：平均租金為150元·月/平米科學(xué)部門

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文件名

53方案二：商業(yè)銷售1萬平米，自持3萬平米如果1萬平米地上商業(yè)銷售，其余商業(yè)自持：項(xiàng)目京西項(xiàng)目項(xiàng)目層面全部投資銷售物業(yè)IRR=23.67%NPV（8%）107632集中商業(yè)自持IRR=9.70%NPV（8%）4688酒店自持IRR=7.99%NPV（8%）-8620持物業(yè)分匯總IRR=8.62%NPV（8%）-3933匯總IRR=14.23%NPV（8%）93239項(xiàng)目層面自有投資銷售物業(yè)IRR=29.21%NPV（8%）71025集中商業(yè)自持IRR=6.59%NPV（8%）-9384酒店自持IRR=4.75%NPV（8%）-28225持物業(yè)分匯總IRR=5.43%NPV（8%）-37609匯總IRR=12.64%NPV（8%）28194科學(xué)部門

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文件名

54四、擬自持項(xiàng)目基本要素對比分析科學(xué)部門

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文件名

55維度要素中信城項(xiàng)目月壇項(xiàng)目京西項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年人均GDP16.5萬元16.5萬元4.9萬元2010年人口數(shù)量124.3萬124.3萬61.6萬2010年人均社會(huì)消費(fèi)品零售額4.4萬4.4萬3.5萬2010年人均可支配收入3.16萬3.16萬2.81萬2010年人均消費(fèi)性支出2.22萬2.22萬1.89萬周邊人口情況核心區(qū)（3公里范圍內(nèi)）65萬80萬11.9萬輻射區(qū)（5公里范圍內(nèi)）178.5萬150萬32.6萬區(qū)域交通環(huán)境軌道交通4號線、7號線地鐵上蓋2號線復(fù)興門站1100米2號線阜成門站650米一號線古城站300米公交線路附近17條公交線路附近7條公交線路附近9條公交線路主要交通干道兩廣路西二環(huán)長安街西延長線區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃臨近區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃廣安產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積300萬平米金融街西拓項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積300萬平米首鋼商務(wù)區(qū)規(guī)劃建筑面積1060萬平米麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃建筑面積650萬平米擬自持項(xiàng)目基本要素對比分析科學(xué)部門

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文件名

5659總結(jié)：綜合考慮各項(xiàng)目基本條件，建議優(yōu)先自持中信城項(xiàng)目和月壇項(xiàng)目。總結(jié)科學(xué)部門

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文件名

57=主力店ANCHOR部門

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文件名

58ANCHOR部門

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文件名

59ANCHOR部門

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文件名

60ANCHOR部門

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文件名

61ANCHOR部門

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文件名

6220年？5%20億VS

5%-8%收益時(shí)間部門

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文件名

63建筑不勱線上海來福士部門

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文件名

64建筑不勱線上海來福士部門

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文件名

65建筑不勱線重慶西城天街部門

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文件名

66建筑不勱線北京頤堤港部門

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文件名

671FB13F2F部門

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文件名

68建筑不勱線業(yè)態(tài)零售餐飲休閑娛樂配套面積卙比59.6%22.6%17.3%0.5%休閑服飾1500主題餐飲及時(shí)尚簡餐4400復(fù)式旗艦店1200m2B1B21F4F2F3F生活配套5F6F8850高端服飾中高端服飾5800兒童早教、家?guī)閵蕵?000兒童零售2500正餐及特色餐飲2400影院5000SPA1000500500KTV2000正餐3000精品家飾零售

2000m2時(shí)尚簡餐2000m2（快速時(shí)尚等）次主力店-雙層形象店飾

5000m2大眾時(shí)尚服飾、潮流服飾零售

4050創(chuàng)意生活書店1500m2休閑餐飲

200時(shí)尚簡餐

1000m2大眾流行1000服小型生活零售

1000m2生活超市

5000m2配套服務(wù)400設(shè)計(jì)師服飾聯(lián)營5000次主力店

1000m2休閑餐飲3000咖啡100100冰場2200部門

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文件名

69建筑不勱線北京朝北大悅城部門

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文件名

70建筑不勱線重慶商圈分布圖部門

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文件名

71建筑不勱線成都商圈分布圖部門

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文件名

72建筑不勱線沈陽商圈分布圖部門

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文件名

73建筑不勱線廈門商圈分布圖部門

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文件名

74建筑不勱線部門

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文件名

753公里部門

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文件名

76五種感覺眼鼻皮膚口耳部門

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文件名

77城市公民部門

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文件名

78生命周期收益時(shí)間階段培育期成長期成熟期時(shí)間開業(yè)前3年開業(yè)4年后開業(yè)10年經(jīng)營重點(diǎn)聚集客流調(diào)整定位優(yōu)化業(yè)態(tài)提升坪效增加收益市場領(lǐng)先部門

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文件名

79販物中心v.s.百貨公司95%空間40%5年租金20億客流平效空間15%抽成6個(gè)月2億部門

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文件名

80『2012年中國一線城市空臵率升至8.4%

今年開業(yè)量增2.9倍』-2013/3/10搜房網(wǎng)『五糧液、娃哈哈、雨潤控股、蘇寧、長虹、紅星美凱龍、東方希望、新希望等來自食品、零售商業(yè)、建材甚至農(nóng)業(yè)等多個(gè)行業(yè)的企業(yè)都在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有了實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)』-2012/8/24

北京商報(bào)3500-5000家部門

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文件名

81250-25家購物中心現(xiàn)在與未來『紅星美凱龍董事長揚(yáng)言，到2020年欲建100個(gè)城市綜合體?！?2013/8/8南方都市報(bào)『TESCO樂購宣稱5年內(nèi)開出80家購物中心…』-2013/10/10

中國商報(bào)『宗慶后重申，娃哈哈未來三至五年內(nèi)開設(shè)100家購物中心』-2013/8/14

中國證券報(bào)部門

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文件名

822015：2502020：25『2015年中國需要的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員是100萬人以上，但現(xiàn)在符合一定要求的專業(yè)水平的人寥寥無幾』-2012/11/3中國商報(bào)『服飾行業(yè)人才需求在增長，但另一方面，人才缺乏也困擾著服飾零售行業(yè)』-2012/8/27廣州日報(bào)『商業(yè)地產(chǎn)挖人，與其說儲備人才，不如說是爭奪人才背后的個(gè)人資源…目前很多商業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理只有總監(jiān)的水準(zhǔn)，總監(jiān)只有經(jīng)理的能力，而經(jīng)理也就是部長的水平』-2012/7/20南方都市報(bào)3000家人才30%滿足現(xiàn)狀購物中心5000家80%欠缺30%部門

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文件名

83『沃爾瑪計(jì)劃放慢在中國設(shè)新店的速度…家樂福部分門店的關(guān)?！瓨焚忛T店的關(guān)閉…大潤發(fā)上半年只開出10家新門店…歐尚上半年門店擴(kuò)張更是罕見的“零紀(jì)錄”』-2012/9/6產(chǎn)經(jīng)頻道『一向高高在上的奢侈品在中國的擴(kuò)張近日顯得有點(diǎn)底氣不足。繼LV表示不會(huì)在中國二三線城市繼續(xù)開店后…GUCCI也宣布放緩在中國的發(fā)展原計(jì)劃』-2013/2/24羊城晚報(bào)品牌1000家購物中心5000家1000家部門

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文件名

84『購物中心的同質(zhì)性高，超過80%的商戶組合雷同』-2012/9/28第一財(cái)經(jīng)日報(bào)『未來三年將有相當(dāng)一批購物中心因?yàn)檫\(yùn)營不善，面臨倒閉或被兼并的命運(yùn)』-2012/8/24聯(lián)商資訊中心『旋轉(zhuǎn)木馬、有機(jī)農(nóng)場、小豬、藝術(shù)電影…這不是兒童樂園，這是淮海中路新開業(yè)的K11購物中心?！?2013/10/10東方日報(bào)同質(zhì)化-主題化部門

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文件名

85品牌-體驗(yàn)『當(dāng)購物中心能夠提供藝術(shù)畫廊、醫(yī)療保健等，就給人們?nèi)サ男吕碛?。?2013/4/8

聯(lián)商資訊中心『這不是一場傳統(tǒng)商場和電商的戰(zhàn)爭，關(guān)鍵是提供最好的整體購物體驗(yàn)』-2013/3/15紅商網(wǎng)『在購物中心辦婚姻登記，交罰款…悄悄把生活配套放進(jìn)購物中心』-2013/11/30紹興晚報(bào)部門

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文件名

86智能化54%21%19%3%2%1%到店頻率初次到店2次3次4次5次部門

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文件名

87『到2013年底，銀泰所有門店都要架好WIFI』-2013/10/5

中國企業(yè)家『上海的一家公司，將攝像頭、POS機(jī)、傳感器、WIFI打通整個(gè)線下購物場景。』-2013/6/9胡布斯網(wǎng)『購物中心已開始在停車場安裝智能系統(tǒng)解決找車位難題?！?2013/11/30福州晚報(bào)9.0%0.82011

2015 2020-20224.5%預(yù)計(jì)中國網(wǎng)購市場仍將處于高速增長階段，網(wǎng)購規(guī)模五年翻一番中國網(wǎng)購規(guī)模與其占社會(huì)零售總額比重網(wǎng)購占社會(huì)零售總額比例 網(wǎng)購規(guī)模（萬億元）現(xiàn)階段，中國網(wǎng)購占社會(huì)零售總額的5%左右2015年，中國網(wǎng)購規(guī)模預(yù)計(jì)將占社會(huì)零售總額的9%左右電子商務(wù)“十二五”規(guī)劃預(yù)測占比超過9%高盛預(yù)測占比為10%中金、艾瑞咨詢預(yù)測占比為8.6%BCG預(yù)測占比為8%2020年，中國網(wǎng)購規(guī)模預(yù)計(jì)將占社會(huì)零售總額的20%左右資料來源：《電子商務(wù)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》，高盛，BCG，中金公司研究部10.020%2.5-3.0v.s.電商部門

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文件名

88v.s.電商部門

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文件名

89BTB

CTC

BTCOTO傳統(tǒng)零售商純B2C網(wǎng)絡(luò)零售商費(fèi)項(xiàng)數(shù)值費(fèi)項(xiàng)數(shù)值變動(dòng)趨勢和影響因素毛利率22%毛利率10%我國電商由于激烈的價(jià)格戰(zhàn)，大多不超過10%，國外成熟電商如亞馬遜可達(dá)22%人工費(fèi)用率5.1%物流費(fèi)用率13.1%中短期物流成本會(huì)上升，長期若獲得規(guī)模效應(yīng)可降低，亞馬遜為9%左右租金費(fèi)用率2.7%廣告費(fèi)用率3.8%中短期廣告投入會(huì)上升，長期隨著品牌知名度提高可降低折舊攤銷費(fèi)用率2.4%技術(shù)研發(fā)費(fèi)用率2.5%基本穩(wěn)定，國內(nèi)電商技術(shù)和研發(fā)投入普遍低于國外電商水電費(fèi)用率1.1%管理費(fèi)用率2.3%基本穩(wěn)定綜合費(fèi)用率17%綜合費(fèi)用率21%中短期呈上升趨勢，長期下降的關(guān)鍵在于物流成本凈利潤率5%凈利潤率-10%國內(nèi)電商大多數(shù)均處于虧損狀態(tài)，亞馬遜凈利潤率介于1%-3%之間，微利主要內(nèi)容部門

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文件名

901、Lh商業(yè)簡介2、組織運(yùn)作3、近期關(guān)注的主要事項(xiàng)部門

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文件名

94中國商業(yè)地產(chǎn)的先行者2000年 Lh商業(yè)公司成立2003年 重慶·北城天街開業(yè)最早的販物中心開發(fā)商之一2005年起 西城天街、星悅薈晶酈館、MOCO家悅薈、三千集等多種業(yè)態(tài)陸續(xù)開業(yè)率先進(jìn)行多業(yè)態(tài)開發(fā)2009年起進(jìn)入北京、上海、成都、杭州、西安、無錫、常州等多地完成商業(yè)土地儲備提前進(jìn)行全國布局部門

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文件名

96清晰的十年發(fā)展脈絡(luò)2003-2007年

與注單項(xiàng)目運(yùn)營2008-2010年

項(xiàng)目復(fù)制/城市擴(kuò)張/業(yè)態(tài)擴(kuò)張2011-2012年

產(chǎn)品線全面成型，快速增長重慶·北城天街2003年建筑面積14.6萬平斱米重慶·西城天街成都·三2010年建筑面積5.3萬平千開斱201210年08開年開業(yè)業(yè)項(xiàng)目三個(gè)建筑面積11.2萬平斱米重北慶京·星時(shí)悅代薈天街1期建筑面積26300萬0平斱米集業(yè)米重慶·星U城悅天薈街1期1期建筑面積43.萬1萬平平斱斱米米重慶開重·業(yè)星M慶O悅·MC薈OO2家C期O悅家薈悅B

薈A館建筑館面積2.3萬平斱米建筑2面01積02年萬開平業(yè)斱米建筑面積2.2萬平斱米注：所有面積均為含車庫建筑面積部門

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文件名

97未來商業(yè)競爭的領(lǐng)先者已開業(yè)16%未開業(yè)48%未啟動(dòng)36%2013年06月已開業(yè)未開業(yè)未啟動(dòng)合計(jì)總建面（萬m2）74.98239.11197.60511.69部門

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文件名

95Lh的商業(yè)體量368437325115901,2902347512356602,3006025114481711501,2001,0101,000800-2004006001,4001,8001,6002,0002,2002,400萬達(dá)凱德Lh華潤恒隆中糧儲備待開發(fā)面積已運(yùn)營面積面積合計(jì)部門

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文件名

96Lh商業(yè)面積排名資源雄厚團(tuán)隊(duì)與業(yè)資金充沛戰(zhàn)略明確商業(yè)發(fā)育的關(guān)鍵要素每年銷售收入的10％以內(nèi)用作商業(yè)投資預(yù)計(jì)到2016年底，三大業(yè)態(tài)將開業(yè)近40個(gè)項(xiàng)目,面積達(dá)450萬平米左右預(yù)計(jì)到2026年，商業(yè)利潤將卙據(jù)集團(tuán)核心利潤的30％堅(jiān)決、清晰的戰(zhàn)略西安成都重慶常州無錫上海北京沈陽大連青島煙臺杭州寧波紹關(guān)泉州廈門長沙昆玉明溪強(qiáng)健的財(cái)務(wù)支持上市公司核心財(cái)務(wù)指標(biāo)Lh地產(chǎn)行業(yè)均值Lh排名ROE(核心)14.29%7.49%1EPS增長率50.82%3.45%1毛利率46.10%38.71%2核心權(quán)益后利潤率23.02%16.37%2費(fèi)效比（對合同銷售額）2.94%5.023注：樣本選取上市內(nèi)房股2012凈負(fù)債率48.84%70.73%年1-6月簽約額前15名3

數(shù)據(jù)來源：港交所、上交所、深交所上市公司公告及半年報(bào)原文部門

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文件名

103當(dāng)前市值685億港元（2013年4月）可勱用現(xiàn)金186億人民幣（2012年年末）穆迪評級Ba1，標(biāo)普評級BB+，民營房企信用評級綜合第16%-7%的超低融資成本投資人眼中最值錢的上市地產(chǎn)商之一與業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)

中高層平均商業(yè)從業(yè)年限超過10年穩(wěn)定

服務(wù)Lh5年以上的中高管比例超過60%積累

深厚的知識系統(tǒng)沉淀文化

成功的企業(yè)文化基因堅(jiān)實(shí)的城市資源全國401億VS

12城2/3的城市排名前十寧波無錫上海杭州常州沈陽煙臺青島北京西安成都重慶1033620731612834611222012年銷售額（億元）中西部環(huán)渤海長三角30No.1No.7No.5No.9城市排名No.9No.1No.2No.9長期維系100多家全國性、近300家地?cái)谛悦襟w市場資源：業(yè)主及口碑Lh行業(yè)品牌忠誠度75%42%客戶滿意度84%69%再次販買意愿82%51%推薦販買意愿86%67%部門

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文件名

107商戶蒔利、商圈繁榮的推勱者部門

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文件名

1082012年經(jīng)銷商排名全國第一ECCO（重慶北城天街）2012年經(jīng)銷商排名全國前三Calvin

KleinJeans（重慶北城天街）年增速40%，遠(yuǎn)東集團(tuán)在大陸的各店之首遠(yuǎn)東百貨（重慶北城天街）坪效居全國門店第一，達(dá)到全國平均值近兩倍優(yōu)衣庫（重慶北城天街）營業(yè)額西南第一、全國第三哈根達(dá)斯（重慶北城天街）2009年開業(yè)，2011年同比增長達(dá)157%E·P雅瑩（重慶北城天街）2009年全國院線票房第一2010年全國院線觀影人數(shù)第一、票房第二UME（重慶北城天街）部門

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文件名

1092012年同品牌西南區(qū)域銷售第一萬寧（重慶西城天街）2012年西南區(qū)域業(yè)績第一大食代（重慶西城天街）2011年觀影人次全國排名前十UME（重慶西城天街）2012年同品牌重慶區(qū)域銷售第一、坪效第一I

DO（重慶西城天街）2012年同品牌重慶區(qū)域銷售第二熱風(fēng)（重慶西城天街）2012年同品牌重慶區(qū)域銷售第二、坪效第二Calvin

KleinJeans（重慶西城天街）開業(yè)三個(gè)月業(yè)績即成為重慶區(qū)域第一MANGO（重慶時(shí)代天街）2011、2012年同品牌西南區(qū)銷售第一美克美家（重慶MOCO）2011年開業(yè)，連續(xù)兩年年度增長率達(dá)到35%名家生活空間（重慶MOCO）保持西南區(qū)月度銷售紈錄，2012年年度增長率30%賓利汽車（重慶MOCO）2012年重慶區(qū)域單店坪效第一，每年保持30%增長率金可兒床墊（重慶MOCO）2011、2012年同品牌西南區(qū)銷售第一寶路莎瓷磚（重慶MOCO）營業(yè)額西南第一法拉利（重慶星悅薈晶酈館）創(chuàng)單日單店全國最高銷售紈錄GAP

OUTLET（重慶U城天街）部門

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文件名

111國內(nèi)經(jīng)營水平最好的開發(fā)商之一“Lh走到哪里，我們就跟到哪里”開業(yè)期招商率調(diào)整期招商率Lh商業(yè)的成功，培養(yǎng)了忠實(shí)的合作品牌商家，實(shí)現(xiàn)了極高的招商水平行業(yè)較高水平 Lh水平95%90%85%80%2010年、2011年，北城天街、西城天街憑借全國領(lǐng)先的租戶滿意度和業(yè)界口碑，先后榮蒔中國販物中心行業(yè)盛典“販物中心國際論壇第八屆年會(huì)”最高榮譽(yù)2010年度最佳業(yè)主獎(jiǎng)締造新城市中心2004年，北城天街成為國內(nèi)首個(gè)以項(xiàng)目名稱作為行政道路名稱的商業(yè)地產(chǎn)2005年，北城天街被重慶市民評選為“重慶八大新地標(biāo)”，不新航站、磁器口、朝天門齊名2008年，在北城天街的推勱下觀音橋商圀社零總額一丼突破百億大兲成為和解放碑幵駕齊驅(qū)的重慶商業(yè)中心202530351211652002602008年2009年2010年2011年北城天街不商圈共同增長北城天街營業(yè)額（億元） 觀音橋商圈社零總額（億元）項(xiàng)目介紹-重慶北城天街重慶-北城天街商場建筑面積12.08萬平方米開業(yè)時(shí)間2003年10月28日部門

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文件名

112項(xiàng)目介紹-重慶西城天街重慶-西城天街商場建筑面積7.71萬平方米開業(yè)時(shí)間2008年3月28日部門

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文件名

113項(xiàng)目介紹-重慶春森星悅薈重慶-春森星悅薈商場建筑面積I期3.13萬平方米開業(yè)時(shí)間I期2011年12月20日商場建筑面積II期2.30萬平方米開業(yè)時(shí)間II期2012年12月21日部門

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文件名

114項(xiàng)目介紹-重慶U城天街重慶-U城天街商場建筑面積1.55萬平方米開業(yè)時(shí)間2012年09月28日部門

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文件名

115項(xiàng)目介紹-重慶時(shí)代天街重慶-時(shí)代天街商場建筑面積16萬平方米開業(yè)時(shí)間2012年12月21日部門

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文件名

116項(xiàng)目介紹-重慶MOCO家悅薈重慶-家悅薈商場建筑面積I期1.63萬平方米開業(yè)時(shí)間I期2010年9月28日商場建筑面積II期1.40萬平方米開業(yè)時(shí)間II期2011年4月28日部門

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文件名

117項(xiàng)目介紹-成都三千集成都-三千集商場建筑面積3.8萬平方米開業(yè)時(shí)間2010年9月28日部門

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文件名

118項(xiàng)目介紹-北京西苑星悅薈北京-星悅薈商場建筑面積0.63萬平方米開業(yè)時(shí)間2011年5月28日部門

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文件名

119主要內(nèi)容部門

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文件名

1201、Lh商業(yè)簡介2、組織運(yùn)作3、近期關(guān)注的主要事項(xiàng)組織架構(gòu)——扁平商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理研策中心招商中心運(yùn)營及推廣中心商業(yè)財(cái)務(wù)管理中心商業(yè)人力資源中心研發(fā)中心商業(yè)組重成北西杭蘇上其慶都京安州南海他龍龍龍龍龍龍龍地湖湖湖湖湖湖湖區(qū)商商商商商商商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)地區(qū)商業(yè)（雙向匯報(bào)）集團(tuán)其他部門（雙向匯報(bào)）集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部酒店業(yè)務(wù)中心部門

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文件名

121地區(qū)組織架構(gòu)——咬合地區(qū)公司總經(jīng)理PMO造價(jià)采購負(fù)責(zé)人工程負(fù)責(zé)人研發(fā)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人商業(yè)負(fù)責(zé)人營銷負(fù)責(zé)人A項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目商業(yè)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人招商推廣…………技術(shù)………………………………部門

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文件名

122矩陣架構(gòu)----打造Lh商業(yè)的核心競爭力部門

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文件名

123人員配臵——強(qiáng)地區(qū)，精集團(tuán)114111115124127128128137146165176182192454442343436363634333335361501005002001月1日 1月31日 2月29日 3月31日 4月30日 5月31日 6月30日 7月31日 8月31日 9月30日

10月31日

11月30日

12月31日地區(qū)集團(tuán)192197214223234245267311317327332347349363519

17

15

14

15

18

18

18

18

18

1810003002004001月1日 1月31日 2月29日 3月31日 4月30日 5月31日 6月30日 7月31日 8月31日 9月30日

10月31日

11月30日

12月31日地區(qū)集團(tuán)2012年部門

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文件名

1242013年未雨綢繆——校園招聘

CS&仕官生50人通過初試46人進(jìn)入實(shí)訓(xùn)21人獲工作offer18人轉(zhuǎn)正入職701份簡歷217人初試38人實(shí)習(xí)offer29人實(shí)習(xí)和終面2013屆CS重慶部門

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文件名

12533人通過初試22人進(jìn)入實(shí)訓(xùn)…………680份簡歷150人初試14人實(shí)習(xí)offer……2014屆CS重慶30人通過初試24人進(jìn)入實(shí)訓(xùn)…………700份簡歷132人初試11人實(shí)習(xí)offer……2014屆CS成都重慶招商總監(jiān)——吳洋（2007屆營銷仕官生，2010年轉(zhuǎn)崗商業(yè)）重慶北城天街蘋果店對接——江安琴（2013屆CS)北京長楹天街餐飲招商第一單——成龍（2013屆仕官生）北京長楹天街零售招商第一單——牟媛（2012屆仕官生）主要內(nèi)容部門

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文件名

1261、Lh商業(yè)簡介2、組織運(yùn)作3、近期關(guān)注的主要事項(xiàng)近期關(guān)注的主要事項(xiàng)部門

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文件名

127Lh商業(yè)戰(zhàn)略商業(yè)體驗(yàn)提升Lh商業(yè)戰(zhàn)略商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略大廈愿景目標(biāo)職能發(fā)展目標(biāo)營業(yè)額：2022~27年時(shí)達(dá)到100億元規(guī)模利潤：2022~27年利潤額占集團(tuán)總額的20-30%品牌：形成全國性品牌，尤其是針對商家；具有卓越體驗(yàn)的“客戶心中的好去處”資金：依托Lh整體的資本市場能力和口碑，獲得低成本、長債期的資金文化：從客戶角度出發(fā)，持續(xù)改進(jìn)的文化和能力；具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人核心能力/資產(chǎn)投資：強(qiáng)化拿地階段研策前介產(chǎn)品/研策：原則標(biāo)準(zhǔn)化+單體個(gè)性化；提高客戶粘度、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新（如體驗(yàn)、線上線下互動(dòng)）招商及商家服務(wù)：把握全國性資源（系統(tǒng)梳理品牌資源，密切監(jiān)視國際新品牌動(dòng)向，逐步建立一些全國范圍的合作），同時(shí)發(fā)掘本土新品牌和新興的體驗(yàn)品牌；為中小商家提供增值服務(wù)（如會(huì)計(jì)、零售咨詢等）運(yùn)營體系：建立并持續(xù)改進(jìn)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)；體驗(yàn)；監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行（包括物業(yè)管理）；建設(shè)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先IT系統(tǒng)組織人力：集團(tuán)為戰(zhàn)略管控中心、專業(yè)高地、資源調(diào)配中心，地區(qū)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營和預(yù)算達(dá)成；形成符合商業(yè)特點(diǎn)的人力資源體系；人才招聘先以外聘為主逐步轉(zhuǎn)為內(nèi)部培養(yǎng)為主；強(qiáng)化文化；知識沉淀和分享戰(zhàn)略選擇客戶選擇核心為中中、中高端客戶，與地產(chǎn)的主流客群一致，具有相對較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力城市選擇城市：依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)，Lh天街重點(diǎn)向一線城市和市場空間好的1.5線城市2021年之前，除已規(guī)劃項(xiàng)目外，需新增21個(gè)15萬方“天街當(dāng)量”的項(xiàng)目，平均每年開2-3個(gè)產(chǎn)品選擇Lh天街：核心產(chǎn)品，休閑購物的城市部落，強(qiáng)化體驗(yàn)和線上線下互動(dòng)星悅薈：補(bǔ)充性、休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)家悅薈：補(bǔ)充性解決方案，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上保持改造成為零售商業(yè)的可能性酒店：原則不長期持有，新3星財(cái)務(wù)回報(bào)目前更優(yōu)，可以短期持有作為項(xiàng)目解決方案寫字樓：原則不持有，除一線城市核心地段部門

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文件名

129商業(yè)產(chǎn)品打造“客戶心中好去處”城市部落主題消費(fèi)場所+客戶心中的好去處部門

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文件名

130=Lh天街Lh星悅薈Lh家悅薈產(chǎn)品線：重點(diǎn)發(fā)展注重體驗(yàn)的“天街”產(chǎn)品，以星悅薈和家悅薈作為補(bǔ)充部門

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文件名

131產(chǎn)品線名稱內(nèi)部定位產(chǎn)品特征描述土地特征目標(biāo)客戶業(yè)態(tài)設(shè)臵建筑面積天街重點(diǎn)發(fā)展人口：城市集中居住區(qū)，周邊3-5公里居民數(shù)量開業(yè)3年內(nèi)可達(dá)20萬-30萬以上交通：有較發(fā)達(dá)公共交通環(huán)境：沒有嚴(yán)格要求周邊3-5公里區(qū)域居民，中高收入為主綜合業(yè)態(tài)（零售、餐飲、娛樂休閑），一站式購物，卓越的體驗(yàn)8萬平以上，最好不超過15萬平星悅薈補(bǔ)充主題消費(fèi)場所人口：周邊3-5公里人口較少，5-10公里有較多人口交通：打車或開車方便達(dá)到環(huán)境：有適合發(fā)展餐飲娛樂的自

然環(huán)境最佳（如重慶春森的江景）超區(qū)域，輻射范圍能達(dá)到5-10公里，中高端或高端客戶以特色餐飲為主，配臵部分互補(bǔ)的娛樂休閑業(yè)態(tài)(SPA/酒吧/KTV等)5-6萬平家悅薈人口：類似星悅薈，可以相對更少，但要更高端交通：類似星悅薈環(huán)境：新興高端住宅區(qū)（如西安曲江）高端或特色家具、家居業(yè)態(tài)3-5萬平135依托地產(chǎn)，但重點(diǎn)放在一線和市場空間好的1.5線城市中西部環(huán)渤海長三角+華南進(jìn)入省會(huì)城市：重慶、成都、西安、昆明、長沙北京、天津、大連、沈陽、青島、煙臺采用“根據(jù)地+特戰(zhàn)大隊(duì)”方式，圍繞中心城市，局部地區(qū)可以進(jìn)入縣級市：上海、無錫、杭州、紹興、寧波、廈門、常

州、南京、廣州注：灰字表示尚在籌建未來5-10年，Lh城市數(shù)量將達(dá)到25-30個(gè)2021年，Lh商業(yè)將實(shí)現(xiàn)租金收入破百億，項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到52個(gè)，經(jīng)營面積達(dá)到~641萬方，單方租金收入超過4元/天2021年商業(yè)收入和凈利潤額（單位：億元）2021年商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營面積（單位：萬方）64196202120134.271.912013

20212021年單方租金收入變化（元/天）利潤10045732013

2021收入2021年商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量（單位：個(gè)）52部門

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文件名

13321202120132013-2021年商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量、經(jīng)營面積變化情況（個(gè)、萬方）2013-2021年已開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況（單位：個(gè)）已規(guī)劃項(xiàng)目新增標(biāo)準(zhǔn)單體項(xiàng)目西安

?

北京

?

杭州時(shí)代

?

蘇南原山

?

杭州洲MOCO

長楹

天街

?

寧波滟藍(lán)海岸

際酒店成都北

天街

?

成都晉陽

?

重慶源著

綜合體城

?

西安

?

蘇南洪莊

?

煙臺紫都

?

重慶禮嘉城

?

蘇南易買

?

北京時(shí)代天街得寧波滟藍(lán)

?

上海虹橋天街海岸

?

西安香醍西安園中

?

上海虹橋酒店園酒店

?

蘇南太科園7個(gè)新增

?

8個(gè)新增

?

6個(gè)新增單體

單體

單體新開業(yè)項(xiàng)目2321202161407862020554078201947407201840201740201638201529201420132018年未有新開業(yè)項(xiàng)目，原因：2015年前商業(yè)可用投資金額不足支持新增單體投資2016年開始投資新增單體部門

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文件名

134項(xiàng)目介紹-已啟動(dòng)待開業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目體量（建筑面積）開業(yè)時(shí)間成都-北城天街21.82013年12月19日西安-大興星悅薈4.312014年12月20日重慶-時(shí)代天街II期16.362014年12月20日成都-時(shí)代天街I期6.32014年12月20日北京-長楹天街22.02014年12月25日西安-紫都星悅薈5.52015年4月28日成都-金楠天街9.72015年10月1日杭州-艷瀾天街15.12015年9月30日成都-時(shí)代天街II期21.22015年12月30日北京-時(shí)代天街14.72016年5月1日西安-香醍星悅薈8.02016年9月………………北京-時(shí)代天街部門

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文件名

135北京-長楹天街成都-北城天街成都-時(shí)代天街成都-金楠天街杭州-艷瀾天街商業(yè)體驗(yàn)提升—智能商業(yè)顧客體驗(yàn)為核心會(huì)員服務(wù)為驅(qū)動(dòng)數(shù)據(jù)分析為依托部門

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文件名

137——Lh智能商業(yè)Lh智能商業(yè)碎片式地“占據(jù)消費(fèi)者的時(shí)間”，社會(huì)化傳播渠道贏得話語權(quán)不但要占據(jù)在購物中心里的時(shí)間，還要讓我們的購物中心活在顧客的手機(jī)里，繼續(xù)占據(jù)你在購物中心外的時(shí)間。How

To

Kill

Your

Time？How

To

Kill

Your

More

Time？To

Kill

Your

Money！書籍-単客-微単電影-微電影郵件-短信/QQ-微信游戲-微游戲用戶的時(shí)間太碎片化了部門

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文件名

138顧客的生活都在相冊里、朋友圈里、微博里、優(yōu)酷里、大眾點(diǎn)評里……購物中心得到消費(fèi)者的認(rèn)同，去轉(zhuǎn)發(fā)、去分享、去互動(dòng)、去搶話語權(quán)。客戶服務(wù)移動(dòng)互聯(lián)Mobile精細(xì)服務(wù)Service電子化ElectronizWifi全覆蓋將成為顧客剛需會(huì)員卡電子化導(dǎo)引系統(tǒng)智能化有效殺死場內(nèi)時(shí)間精準(zhǔn)營銷微博Weibo微信Weixin客戶端APP擴(kuò)大影響力、贏得話語權(quán)會(huì)員服務(wù)隨身、隨時(shí)客戶端功能要滿足剛需繼續(xù)殺死場外時(shí)間數(shù)據(jù)支持Lh智能商業(yè)服務(wù)—數(shù)據(jù)—營銷構(gòu)成價(jià)值三角形，形成顧客體驗(yàn)的管理閉環(huán)基本數(shù)據(jù)

行為數(shù)據(jù)

社交數(shù)據(jù)

需求數(shù)據(jù)顧客體驗(yàn)部門

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文件名

139Lh智能商業(yè)形成前、中、后臺聯(lián)合的產(chǎn)品規(guī)劃1.業(yè)務(wù)運(yùn)行平臺0.智能基礎(chǔ)設(shè)施店鋪級客流WIFI全覆蓋室內(nèi)定位智能導(dǎo)引會(huì)員管理平臺數(shù)據(jù)支持平臺網(wǎng)絡(luò)營銷管理平臺2.客戶端產(chǎn)品消費(fèi)者部門

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文件名

140感應(yīng)一定范圍的移勱手機(jī)端統(tǒng)計(jì)到訪的顧客數(shù)量識別數(shù)量及機(jī)型統(tǒng)計(jì)到訪的頻率識別新老顧客統(tǒng)計(jì)單人具體滯留時(shí)間Lh智能商業(yè)整體到訪客群基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)部門

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文件名

14154.543.532.521.510.50童裝餐飲展區(qū)女裝 體育用品滯留時(shí)間客流勱線的設(shè)計(jì)及滯留的時(shí)間——尋找客流冷熱區(qū)部門

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文件名

142Lh智能商業(yè)整體到訪客群基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)Lh智能商業(yè)與APP、會(huì)員系統(tǒng)聯(lián)合，可進(jìn)行精準(zhǔn)營銷ID性別頻度消費(fèi)力年齡段瀏覽習(xí)慣消費(fèi)記錄定制化精準(zhǔn)推送忠誠度分級進(jìn)場周期記錄部門

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文件名

143顧客自注冊使WiFi獲以實(shí)際應(yīng)用基于位置、用戶、時(shí)間的場內(nèi)精準(zhǔn)推送營銷系統(tǒng)培養(yǎng)用戶忠誠度積分聯(lián)盟商場建立聯(lián)合商圈找車位功能

tep1:在車庫里用戶來到星光時(shí)代廣場，找到空車位，停好車后。打開APP點(diǎn)擊“記車位”圖標(biāo)，進(jìn)入記車位工具點(diǎn)擊“標(biāo)記車位”按鈕將攝像頭對準(zhǔn)停車場柱子上的車位二維碼，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)拍攝。系統(tǒng)將會(huì)自動(dòng)標(biāo)記用戶的停車位置；Lh智能商業(yè)APP應(yīng)用案例部門

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文件名

144Tep

2：離開商場時(shí)用戶逛完商場，進(jìn)入停車場，打開APP進(jìn)入“記車位”功能，點(diǎn)擊“找車位”按鈕，掃描離自己最近的一個(gè)二維碼貼牌系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)標(biāo)記用戶當(dāng)前人所在的位置，并自動(dòng)生成所在位置到車所在位置的導(dǎo)航路線。如果用戶人的位置和車不在同一層，系統(tǒng)則自動(dòng)提示“您的車停在B2層，您現(xiàn)在在B1”部門

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文件名

145Lh智能商業(yè)APP應(yīng)用案例主勱尋找客戶Lh智能商業(yè)微博營銷工具部門

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文件名

146150部門

–文1件5名0通過兲鍵詞、地區(qū)按照性別、年齡主勱搜索微博用戶，找到精準(zhǔn)目標(biāo)粉絲，進(jìn)行互勱?duì)I銷群發(fā)私信-每日1萬條！批量評論私信群發(fā)，針對丌同類型用戶制作丌同營銷內(nèi)容進(jìn)行群發(fā)，可附帶圖片還可以按微群，微単，微活勱，其他賬號粉絲，熱門微単，附近簽到微単/人,微単互勱用戶抓取，批量求關(guān)注等多斱式增粉抓客戶Lh智能商業(yè)微博營銷工具151部門

–文件名企業(yè)資產(chǎn)流勱資產(chǎn)固定資產(chǎn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)市場情報(bào)自身品牌建設(shè)競爭品牌傳播客戶數(shù)據(jù)人口統(tǒng)計(jì)信息關(guān)趣愛好消費(fèi)習(xí)慣客戶需求販買勱機(jī)品牌競爭對手合作渠道消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者

消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)者交易記錄消費(fèi)釐額販買頻率服務(wù)記錄呼入記錄呼出記錄客流數(shù)據(jù)熱點(diǎn)盲區(qū)車流數(shù)據(jù)特定數(shù)據(jù)Lh智能商業(yè)大數(shù)據(jù)152部門

–文件名與屬服務(wù)人員CRM創(chuàng)建/更新會(huì)員信息查看歷叱記錄忠誠度管理活勱監(jiān)控市場部活勱執(zhí)行/報(bào)告銷售數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品線/類別會(huì)員大數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)兲聯(lián)分析用戶交易個(gè)人信息瀏覽行為Social內(nèi)兲聯(lián)分析容不兲聯(lián)數(shù)據(jù)分析LBS兲聯(lián)數(shù)據(jù)分析電子商務(wù)數(shù)據(jù)庫門庖智能終端/POS會(huì)員活勱數(shù)據(jù)社會(huì)化分享和互勱實(shí)時(shí)同步電子商城會(huì)員注冊會(huì)員服務(wù)客流勱線定位傳統(tǒng)信息和物聯(lián)網(wǎng)渠道會(huì)員訂單積分C3C2C1財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)庫瀏覽行為數(shù)據(jù)訂單數(shù)據(jù)會(huì)員等級、狀態(tài)、積分APP應(yīng)用數(shù)據(jù)分析引擎社會(huì)化數(shù)據(jù)管理不分析營銷規(guī)則引擎目標(biāo)人群鎖定規(guī)則活勱流程規(guī)則規(guī)則觸發(fā)機(jī)制其他多條件觸發(fā)規(guī)則未來商業(yè)地產(chǎn)的大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)架構(gòu)會(huì)員基本信息會(huì)員販物記錄商業(yè)不客戶信息接觸點(diǎn)Lh智能商業(yè)大數(shù)據(jù)消費(fèi)者數(shù)據(jù)分析引擎女性，未婚北京，朝陽部門

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文件名

150民營公司，市場經(jīng)理中國傳媒大學(xué)，本科學(xué)歷