目錄

◎物業(yè)概況

◎編制根據(jù)

◎管理目日勺

◎管理原則

◎管理措施

◎物業(yè)服務項目

◎詳細方案

X前期物業(yè)接管驗收方案

X秩序維護方案

X消防管理方案

X保潔綠化方案

X公共設施、設備管理方案

◎機構(gòu)設置及人員配置

◎物?業(yè)管理年度收支預算

◎前期開辦成本

一、物業(yè)概況（按照物業(yè)詳細位置、周圍設施、詳細狀況及環(huán)境風格描述）

鹿寨.迎賓小區(qū)位于鹿寨縣城南開發(fā)區(qū)，小區(qū)內(nèi)共有業(yè)主109戶；其中入住

66戶；未入住43戶，小區(qū)內(nèi)共設兩個出入口，小區(qū)為開放式無封閉式圍墻；無

監(jiān)控系統(tǒng)。

二、編制根據(jù)

派《物業(yè)管理條例》

派《中華人民共和國物權(quán)法》

X《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行措施》

派《柳州市優(yōu)秀物業(yè)管理項目原則及評分細則》

三、管理目的

1.公共公共設施設備完好率達90%；

2.小區(qū)內(nèi)公共綠化植物完好率達80%；

3.小區(qū)內(nèi)公共保潔滿意率達90%；

4.小區(qū)內(nèi)公共秩序維護滿意率達90%,公共道路保持交通安全暢通；

5.小區(qū)內(nèi)公共部分火災發(fā)生率低于1%；

6.管理人員專業(yè)培訓合格率達90%；

7、服務回訪率達25%；

8、使用人滿意率達90%。

四、管理原則

為實現(xiàn)即定管理目的，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物

業(yè)管理過程將一直把握如下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業(yè)服務的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的

管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周

到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、

員工的管理以及對業(yè)主不合適行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度,

實行依法管理、從嚴管理、科學管理以保證物業(yè)管理服務收到應有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：

在平常管理中，要充足發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理企業(yè)的積極性和小區(qū)

業(yè)主的積極性。物業(yè)管理企業(yè)應當尊重并按照廣大業(yè)主的規(guī)定，通過管理處對

物業(yè)實行專業(yè)化的管理，同步努力爭取業(yè)主的支持配合，使其能對的使用和維

護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：

在搞好平常管理和常規(guī)服務的同步，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展多種經(jīng)營,

既滿足廣大業(yè)主不一樣需求，又增強物管企業(yè)的造血功能，增長經(jīng)濟積累，以

利于更好地為業(yè)主服務。

五、管理措施

（-）實行全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的角度對物業(yè)

提出合理化提議，構(gòu)筑一種優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

（二）成立“迎賓小區(qū)管理處”，配置專業(yè)管理人員，實行專業(yè)化管理。

（三）在企業(yè)既有管理資源的基礎上，充足借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)

高素質(zhì)的管理人才，為迎賓小區(qū)組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。

（四）導入IS09001質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)詳細實際，制定一套切合實

際的規(guī)章制度，確定一系列高原則的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管

理于服務。

（五）嚴格遵守《物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理

方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。

（九）根據(jù)市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經(jīng)營。

六、服務項目

（一）前期物業(yè)接管驗收；

（二）協(xié)助公安部門維護小區(qū)內(nèi)的公共秩序，實行24小時公共秩序維護、消防、

道路交通管理；

（三）公共區(qū)域保潔，辦公垃圾搜集和清運；

（四）小區(qū)內(nèi)共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng);

（五）公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

（七）小區(qū)的各類資料的管理；

（八）客戶來訪登記;

七、詳細方案

（-）前期物業(yè)接管驗收方案

管理內(nèi)容：1.供配電系統(tǒng)2.給排水系統(tǒng)3.公共設施設備

4.業(yè)主資料5.產(chǎn)權(quán)資料6.技術(shù)資料

7.驗收資料8.圖紙資料9.其他交接

管理措施：

L組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2.掌握物業(yè)驗收的原則和程序；

3.制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗罷手續(xù)。

（-）秩序維護方案

管理內(nèi)容：1.大型物品進出管理2.機動車輛進出、停放秩序的維護

3.公共區(qū)域巡查4.門崗禮儀5.突發(fā)事件處理

管理措施：

L物品進出管理

①小區(qū)內(nèi)大件物品應由管理處與顧客（業(yè)主）聯(lián)絡查對物品名稱、數(shù)量精確無

誤后方可放行；

②進入管理區(qū)域的裝修材料或貨品在指定地點卸貨。

2,機動車輛進出、停放秩序的維護

①對機動車輛進出管理區(qū)域?qū)嵭写_認本小區(qū)業(yè)主車輛并發(fā)放確認通行證。

②向臨時來訪進入管理區(qū)域的車輛做好各項有關(guān)記錄。

3.公共區(qū)域巡查

小區(qū)管理區(qū)內(nèi)實行整年24小時全天對公共重點部位巡視服務，保證每二小時巡

遍小區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域，并設置多條巡視路線。

①區(qū)內(nèi)巡視

a.巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、警棍、筆和巡視記錄本，并隨身攜帶小

件垃圾袋：

b.巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、門、窗、裝修現(xiàn)場等；

c.按秩序管理處指定口勺巡視路線巡查，巡視記錄中應登記發(fā)現(xiàn)異常狀況的時間

和內(nèi)容闡明；

d.發(fā)現(xiàn)異常狀況應及時通過對講機告知管理處，并迅速查明狀況，嚴密監(jiān)視；

e.遇緊急狀況，按《應急預案》執(zhí)行；

f.巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近日勺垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥

門漏水、煤氣管漏氣等，應及時告知設備維護人員修復；

g.巡視結(jié)束后，交接巡視器材；

②夜間巡視

a.夜間巡視日勺路線常常變化;

b.巡視時注意各通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；若發(fā)現(xiàn)可疑人員，須

立即報警并封鎖各個出入口，進行處理；

4.門崗禮儀

a.對秩序維護員進行禮儀培訓，所有秩序維護員進行半軍事化管理。

b.進行禮儀培訓，執(zhí)行門崗任務時到達《秩序維護員工作行為原則手冊》。

5.突發(fā)事件［1勺處理

為應對多種突發(fā)事件（火災、水災、盜、搶、刑事案件等），按指定的應急預案

作業(yè)，平時應定期參與演習。

（三）消防管理

方案

管理內(nèi)容：

L做好消防設

施、器材的管

理；

月工資原則年工資原則加班工資合計工資合計

人數(shù)

（元/月/人）（元/年/人）（元）（元）

2.保持消防通

道的暢通；

3.加強裝修期

間的消防安全

管理；

4.嚴禁違章燃

放煙花爆竹；

5.嚴禁攜帶、儲

備易燃易爆物

品；

6.防止電器短

路等引起火災

原因。

管理措施：

1.制定并貫徹

消防管理制度

和消防安全責

任制，做到責

任貫徹，器材

貫徹，檢查貫

徹；

2.制定消防事

故處理預案，

防患于未然；

3.建立義務消

防隊，定期組

織一次消防安

全學習；

4.定期進行消

防檢查，防止

為主，防消結(jié)

合，發(fā)現(xiàn)隱患，

及時消除；

5.做好消防器

材、設備的檢查

保養(yǎng)，使之一

直處在完好狀

態(tài)；

6.制止任何違

反消防安全的

行為；

7.積極開展防

火安全宣傳教

育，定期向業(yè)

主傳授消防知

識；

8.發(fā)生火災，

及時組織補救

并迅速向有關(guān)

部門報警。

（四）綠化、保潔

方案

管理內(nèi)容：

①綠化養(yǎng)護:綠

化工應做到管

理平?；B(yǎng)護

科學化

a.根據(jù)氣候，

給花木適量澆

水；

b.根據(jù)花木長

勢，給花木適

量施肥，合適

松土；

c.制定防止措

施，防治病蟲

害；

d.及時清除雜

草、枯枝，春秋

兩季定期修剪

花木，對遭受

損壞的花木及

時扶正，整修

或補種合適的

苗木、花草；

e.定期對建筑

小品進行修飾；

f.做到小區(qū)公

共綠地和花草

植被養(yǎng)護完好。

②清潔衛(wèi)生:通

過平常保潔工

作，使小區(qū)內(nèi)

公共環(huán)境和公

共部位整潔，

公共設施潔凈、

無破損。

a.公共道路定

期清潔，保持

整潔清潔；

b.各類公共照

明、消防等設

施，每兩月清

潔一次；

c,定期對下水

道等排污管道

清理；

d.通告牌、指示

牌等每月保潔

一次；

e.對違反環(huán)境

衛(wèi)生管理規(guī)定

的行為進行制

止。

管理措施：

1.建立綠化保

潔制度，按月

制定養(yǎng)護計劃，

按操作規(guī)程規(guī)

范操作；

2.加強業(yè)務培

訓，增強專業(yè)

技能；

3.貫徹“二查”

（綠化清潔工

自查、管理員巡

查、管理處主任

抽查），加強平

常監(jiān)督檢查，

按月考核，保

證綠化服務滿

意率80%、保潔

服務滿意率

90%；

4.強化行為規(guī)

范管理，服裝

統(tǒng)一、標識齊

全、言行文明。

（五）公共設施

設備管理方案:

管理內(nèi)容：

L公共水電設

施設備定期巡

查，發(fā)現(xiàn)損壞,

及時報修：

2.公共衛(wèi)生設

施每周檢查一

次；

管理措施：

1.對所有的管

理人員進行全

面培訓，清晰

各隱蔽線路的

詳細位置，并

對技術(shù)人員進

行強化培訓，

保證諳熟該系

統(tǒng)的操作及維

護；

2.對所有的設

備及配件建立

詳細檔案，保

證最迅速度獲

得所需配件，

并能跟蹤產(chǎn)品

的更新?lián)Q代；

3.建立管理人

員巡檢制度，

保證維修合格

率達90%以上，

且有維修記錄；

4.采用平常巡

視及定期保養(yǎng)

相結(jié)合的措施,

保證房屋及配

套設施完好率

達90%以上。

8、物業(yè)管理機

構(gòu)設置及人員

配置

機構(gòu)設置

根據(jù)迎賓小區(qū)

物業(yè)管理的需

要，現(xiàn)對物業(yè)

管理機構(gòu)的設

置和人員的配

置作如下安排:

管理職責：

1.主任全面負

責物業(yè)管理處

的工作：

2.管理部負責

行政事務管理、

人力資源管理、

檔案資料管理、

財務管理、回訪

等；

3.秩序維護部

負責維護小區(qū)

內(nèi)公共秩序、交

通車輛管理、消

防管理等；

4.清潔綠化部

負責園區(qū)共用

部位、公共場

所、公共設施的

保潔，負責綠

化的培植、養(yǎng)護

及業(yè)主有關(guān)的

委托服務等。

詳細人員配置

及工資支出如

下：

部門人員

主任（兼管理員）1人12001440042614826

秩序維護隊長1人1000135512355

秩序維護員10人7008400248086480

保潔、綠化工1人70084002488648

合計13人3509

注:整年需300%支付工資的共11天，（工資已支付了100乳差額200%）

月工資支出：+12210192元

（九）物業(yè)管理年度收支預算

1.年度物業(yè)收入（根據(jù)迎賓小區(qū)目前入住狀況計）：元

A.已入?。?6戶義120元/戶.月=7920元/月

B.未入?。òㄔ诮ǎ?3戶X60元/戶.月=2580元/月

月物業(yè)收入：A+B-10500元年物業(yè)收入：（A+B）K12-元

2.年度物業(yè)支出：元

（收費根據(jù)：廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行措施第十三條）

月支出金額年支出金額

（單位：元）

支出項目

員工工資10192