房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅發(fā)票管理辦法?一、總則（一）目的為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅發(fā)票管理，規(guī)范發(fā)票開具、取得、使用及保管行為，防范稅務(wù)風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》《增值稅發(fā)票開具指南》以及相關(guān)稅收法律法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況，制定本辦法。

（二）適用范圍本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所屬各項目公司在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中涉及的增值稅發(fā)票管理。

（三）基本原則1.依法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家稅收法律法規(guī)和發(fā)票管理規(guī)定，確保發(fā)票管理活動合法、合規(guī)。2.真實性原則發(fā)票開具、取得及使用應(yīng)與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)相符，如實反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容，不得虛開發(fā)票。3.準(zhǔn)確性原則發(fā)票填寫的各項內(nèi)容應(yīng)準(zhǔn)確無誤，包括發(fā)票代碼、號碼、開票日期、購買方信息、銷售方信息、項目名稱、規(guī)格型號、單位、數(shù)量、單價、金額、稅額等。4.及時性原則按照規(guī)定的時限開具、取得發(fā)票，并及時進行賬務(wù)處理和保管，不得拖延或遺漏。

二、發(fā)票的種類及適用范圍（一）增值稅專用發(fā)票1.適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與增值稅一般納稅人之間的銷售業(yè)務(wù)、建筑服務(wù)采購等。購買方取得增值稅專用發(fā)票后，可按規(guī)定抵扣進項稅額。2.開具要求：項目齊全，與實際交易相符；字跡清楚，不得壓線、錯格；發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章；按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間開具。

（二）增值稅普通發(fā)票（含電子普通發(fā)票）1.適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與增值稅小規(guī)模納稅人之間的銷售業(yè)務(wù)、向個人銷售房產(chǎn)等。購買方不能抵扣進項稅額，但可作為成本費用在企業(yè)所得稅前扣除的合法憑證。2.開具要求：與增值稅專用發(fā)票開具要求基本一致，但購買方為個人的，可不填寫納稅人識別號或統(tǒng)一社會信用代碼。電子普通發(fā)票具有同等法律效力，其版式文件可在國家稅務(wù)總局全國增值稅發(fā)票查驗平臺下載。

（三）機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及購買車輛用于企業(yè)經(jīng)營，如購買通勤車、工程用車等，應(yīng)取得機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票。開具要求按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，購買方憑此發(fā)票辦理車輛購置稅申報和機動車注冊登記手續(xù)。

三、發(fā)票的開具（一）開具流程1.業(yè)務(wù)部門根據(jù)銷售合同、銷售清單或相關(guān)業(yè)務(wù)憑證，填寫發(fā)票開具申請單，注明購買方信息、項目名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、單價、金額、稅額等內(nèi)容，并提交給財務(wù)部門。2.財務(wù)部門收到發(fā)票開具申請單后，對業(yè)務(wù)內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性進行審核，審核無誤后，由專人負(fù)責(zé)開具發(fā)票。3.發(fā)票開具人員按照發(fā)票管理系統(tǒng)的操作要求，準(zhǔn)確錄入發(fā)票信息，打印發(fā)票，并加蓋發(fā)票專用章。4.發(fā)票開具完成后，發(fā)票聯(lián)交付給購買方，抵扣聯(lián)（適用于專用發(fā)票）由財務(wù)部門妥善保管，記賬聯(lián)作為財務(wù)記賬憑證附件。

（二）開具時間1.采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。在向購買方開具發(fā)票時，應(yīng)按照上述規(guī)定預(yù)繳稅款后，方可開具增值稅發(fā)票。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生時間為：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)，同時開具發(fā)票。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，同時開具發(fā)票。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，同時開具發(fā)票。

（三）特殊情況處理1.發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形，需要開具紅字發(fā)票的，應(yīng)按照以下規(guī)定處理：購買方取得專用發(fā)票已用于申報抵扣的，購買方可在增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)（以下簡稱"新系統(tǒng)"）中填開并上傳《開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》（以下簡稱《信息表》），在填開《信息表》時不填寫相對應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息，應(yīng)暫依《信息表》所列增值稅稅額從當(dāng)期進項稅額中轉(zhuǎn)出，待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后，與《信息表》一并作為記賬憑證。購買方取得專用發(fā)票未用于申報抵扣、但發(fā)票聯(lián)或抵扣聯(lián)無法退回的，購買方填開《信息表》時應(yīng)填寫相對應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息。銷售方開具專用發(fā)票尚未交付購買方，以及購買方未用于申報抵扣并將發(fā)票聯(lián)及抵扣聯(lián)退回的，銷售方可在新系統(tǒng)中填開并上傳《信息表》。銷售方填開《信息表》時應(yīng)填寫相對應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息。主管稅務(wù)機關(guān)通過網(wǎng)絡(luò)接收納稅人上傳的《信息表》，系統(tǒng)自動校驗通過后，生成帶有"紅字發(fā)票信息表編號"的《信息表》，并將信息同步至納稅人端系統(tǒng)中。銷售方憑稅務(wù)機關(guān)系統(tǒng)校驗通過的《信息表》開具紅字專用發(fā)票，在新系統(tǒng)中以銷項負(fù)數(shù)開具。紅字專用發(fā)票應(yīng)與《信息表》一一對應(yīng)。2.納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定，妥善處理此類補開發(fā)票業(yè)務(wù)，確保符合稅收政策要求。

四、發(fā)票的取得（一）取得要求1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購貨物、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項時，應(yīng)當(dāng)向銷售方索取發(fā)票。取得的發(fā)票應(yīng)符合國家法律法規(guī)和發(fā)票管理規(guī)定，內(nèi)容真實、項目齊全、字跡清楚、加蓋發(fā)票專用章。2.對于增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在規(guī)定的認(rèn)證期限內(nèi)進行認(rèn)證。自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認(rèn)證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺進行確認(rèn)，并在規(guī)定的納稅申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進項稅額。3.取得的發(fā)票應(yīng)按照規(guī)定的分類和編號順序妥善保管，不得擅自損毀。已開具的發(fā)票存根聯(lián)和發(fā)票登記簿，應(yīng)當(dāng)保存5年。保存期滿，報經(jīng)稅務(wù)機關(guān)查驗后銷毀。

（二）審核要點1.發(fā)票的真實性審核通過國家稅務(wù)總局全國增值稅發(fā)票查驗平臺（）等渠道，對取得發(fā)票的代碼、號碼、開票日期、購買方信息、銷售方信息、金額、稅額等內(nèi)容進行查驗，確保發(fā)票真實有效。觀察發(fā)票紙張質(zhì)量、印刷清晰度、發(fā)票監(jiān)制章、發(fā)票專用章等，判斷發(fā)票是否存在偽造跡象。2.發(fā)票的合法性審核檢查發(fā)票開具方是否具備合法經(jīng)營資格，經(jīng)營范圍是否包含所提供的貨物或服務(wù)。審核發(fā)票開具內(nèi)容是否符合實際交易情況，是否與合同約定一致。例如，購買建筑服務(wù)的發(fā)票應(yīng)注明工程項目名稱、服務(wù)內(nèi)容等，與建筑服務(wù)合同相符。3.發(fā)票的完整性審核檢查發(fā)票各聯(lián)次是否齊全，有無漏聯(lián)、缺頁現(xiàn)象。發(fā)票上的各項信息是否填寫完整，特別是納稅人識別號或統(tǒng)一社會信用代碼、地址、電話、開戶行及賬號等購買方信息，以及項目名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、單價、金額、稅額等商品或服務(wù)信息。發(fā)票是否加蓋發(fā)票專用章，印章是否清晰、完整。

（三）特殊情況處理1.取得的發(fā)票存在錯誤的，如名稱錯誤、金額錯誤、項目填寫不全等，應(yīng)及時要求銷售方重新開具。銷售方應(yīng)在原發(fā)票上注明"作廢"字樣，并重新開具正確的發(fā)票。2.取得的發(fā)票丟失的，應(yīng)區(qū)分以下情況處理：同時丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)，購買方憑銷售方提供的相應(yīng)專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷售方主管稅務(wù)機關(guān)出具的《丟失增值稅專用發(fā)票已報稅證明單》或《丟失貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票已報稅證明單》（以下統(tǒng)稱《證明單》），作為增值稅進項稅額的抵扣憑證、退稅憑證或記賬憑證。丟失已開具專用發(fā)票的抵扣聯(lián)，可憑相應(yīng)發(fā)票的發(fā)票聯(lián)復(fù)印件，作為增值稅進項稅額的抵扣憑證或退稅憑證；丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)，可憑相應(yīng)發(fā)票的抵扣聯(lián)復(fù)印件，作為記賬憑證。

五、發(fā)票的使用（一）內(nèi)部使用規(guī)范1.財務(wù)部門應(yīng)建立發(fā)票使用登記制度，設(shè)置發(fā)票登記簿，詳細(xì)記錄發(fā)票的取得、開具、領(lǐng)用、核銷等情況。發(fā)票登記簿應(yīng)包括發(fā)票種類、號碼、開具日期、購買方信息、銷售方信息、金額、稅額、領(lǐng)用人員、用途等內(nèi)容。2.發(fā)票開具人員應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的范圍和要求開具發(fā)票，不得擅自擴大發(fā)票使用范圍，不得開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)不符的發(fā)票。3.各部門在使用發(fā)票過程中，如發(fā)現(xiàn)發(fā)票有誤或丟失等情況，應(yīng)及時報告財務(wù)部門，由財務(wù)部門按照規(guī)定進行處理。4.企業(yè)內(nèi)部涉及發(fā)票傳遞的環(huán)節(jié)，應(yīng)建立嚴(yán)格的交接手續(xù)，確保發(fā)票安全、及時傳遞，防止發(fā)票丟失或損壞。

（二）稅務(wù)申報關(guān)聯(lián)1.增值稅發(fā)票開具金額、稅額應(yīng)與納稅申報數(shù)據(jù)一致。財務(wù)部門在進行增值稅納稅申報時，應(yīng)將發(fā)票開具信息準(zhǔn)確錄入申報系統(tǒng)，確保申報數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性。2.取得的可抵扣進項稅額發(fā)票，應(yīng)在規(guī)定的認(rèn)證期限內(nèi)進行認(rèn)證，并在納稅申報時準(zhǔn)確填寫申報表中的進項稅額欄次，作為當(dāng)期抵扣進項稅額的依據(jù)。3.對于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)繳增值稅時開具的發(fā)票，應(yīng)在納稅申報時準(zhǔn)確填寫預(yù)繳稅款相關(guān)欄次，抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額。

六、發(fā)票的保管（一）保管要求1.設(shè)立專門的發(fā)票存放場所，確保發(fā)票存放環(huán)境安全、干燥、通風(fēng)，防止發(fā)票受潮、霉變、蟲蛀等。2.發(fā)票應(yīng)按照種類、號碼順序存放，便于查找和管理。同時，應(yīng)將空白發(fā)票與已開具發(fā)票分開存放。3.對于增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)，應(yīng)單獨裝訂成冊，并按照月份或年度順序編號，注明所屬期間、發(fā)票號碼、金額、稅額等信息，以便于查閱和核對。

（二）定期盤點1.財務(wù)部門應(yīng)定期對發(fā)票進行盤點，每月末或每季度末進行一次全面盤點，確保賬實相符。盤點內(nèi)容包括發(fā)票的種類、號碼、數(shù)量、起止號碼等。2.在盤點過程中，如發(fā)現(xiàn)賬實不符的情況，應(yīng)及時查明原因，并進行相應(yīng)的處理。對于盤盈或盤虧的發(fā)票，應(yīng)填寫盤點報告表，詳細(xì)說明情況，報經(jīng)財務(wù)負(fù)責(zé)人審核后進行調(diào)整。

（三）保管期限屆滿處理已開具的發(fā)票存根聯(lián)和發(fā)票登記簿，應(yīng)當(dāng)保存5年。保存期滿，報經(jīng)稅務(wù)機關(guān)查驗后銷毀。銷毀發(fā)票時，應(yīng)編制銷毀清冊，詳細(xì)記錄發(fā)票的種類、號碼、數(shù)量、銷毀時間、銷毀方式等信息，并由財務(wù)人員、稅務(wù)人員等相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

七、稅務(wù)風(fēng)險防控（一）常見風(fēng)險1.虛開發(fā)票風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能存在為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票，或者讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票等虛開發(fā)票行為。虛開發(fā)票不僅會導(dǎo)致企業(yè)面臨罰款、滯納金等行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的還可能涉及刑事犯罪。2.取得不合規(guī)發(fā)票風(fēng)險如取得的發(fā)票存在虛假、開具方不具備經(jīng)營資格、發(fā)票內(nèi)容不完整或與實際交易不符等情況，企業(yè)可能無法抵扣進項稅額，增加企業(yè)成本，甚至面臨稅務(wù)風(fēng)險。3.發(fā)票開具不規(guī)范風(fēng)險發(fā)票開具信息填寫錯誤、未按照規(guī)定時限開具發(fā)票、未加蓋發(fā)票專用章等，可能導(dǎo)致發(fā)票無效，影響購買方抵扣進項稅額或作為成本費用扣除，同時也會給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。

（二）防控措施1.加強財務(wù)人員培訓(xùn)定期組織財務(wù)人員參加發(fā)票管理相關(guān)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)國家稅收法律法規(guī)和發(fā)票管理規(guī)定，提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險意識。確保財務(wù)人員熟悉發(fā)票開具、取得、使用及保管等各個環(huán)節(jié)的操作要求，準(zhǔn)確把握稅務(wù)政策，避免因操作失誤或政策理解偏差導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險。2.建立健全內(nèi)部控制制度完善發(fā)票管理制度，明確各部門在發(fā)票管理中的職責(zé)和權(quán)限，規(guī)范發(fā)票管理流程。加強對發(fā)票開具、取得、使用及保管等環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制，設(shè)置必要的審核環(huán)節(jié)，對發(fā)票的真實性、合法性、完整性進行嚴(yán)格審核，防止不合規(guī)發(fā)票進入企業(yè)。3.加強與稅務(wù)機關(guān)溝通定期與主管稅務(wù)機關(guān)溝通，及時了解稅收政策變化和發(fā)票管理要求。對于發(fā)票管理中的疑難問題，主動向稅務(wù)機關(guān)咨詢，確保企業(yè)發(fā)票管理行為符合稅務(wù)機關(guān)要求，避免因政策理解不一致導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險。4.利用信息化手段管理發(fā)票采用先進的發(fā)票管理軟件，實現(xiàn)發(fā)票開具、取得、認(rèn)證、抵扣、記賬、盤