·中海

電爐廠地塊方案設(shè)計HAERBINDIANLUCHANGBLOCKPROJECT目錄ONIENTSP1前期分析

P2規(guī)劃策略

P3

規(guī)劃方案PREANALYSISSTRATEGY

REFLECTMASTER

PLANP4產(chǎn)品研發(fā)

P5示范區(qū)篇

P6立面設(shè)計PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN區(qū)位分析項目位于哈爾濱主城區(qū)西南部，靠近主城區(qū)，交通便捷區(qū)域優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮蠊枮I市政府哈爾大橋公路客運(yùn)站哈爾濱站黑龍江省政府SITE哈爾濱西站王崗火車站哈爾濱太平國際機(jī)場交通分析地塊周邊地面交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)；公共交通系統(tǒng)相對完善site城市快速道路城市干道地鐵線內(nèi)部主要道路內(nèi)部次要道路景觀要素地塊距體育公園約3km，北近松花江，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美13km內(nèi)自然和人文景觀資源豐富月亮灣電視城高爾夫球場太陽島公園九站公園13km輻射范圍哈爾濱天鵝水上公園建國公園哈爾濱音樂公園兒童公園體育公園3km輻射范圍民生公園黑龍江省森林植物園歐亞之窗公園SITE廣瀚公園配套分析周邊西部南部多為廠房和未開發(fā)地塊，東部北部配套比較體育公園群力國家城市濕地公園黑龍江省第五醫(yī)院哈爾濱市道哈爾濱醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院哈爾濱市第三中學(xué)群力實驗第三小學(xué)道里區(qū)人民檢察院哈爾濱市華麗老年公寓東明小學(xué)SITE哈爾濱西站廣瀚公園哈爾濱第一三八中學(xué)黑龍江省平濟(jì)醫(yī)院哈高新醫(yī)院勝利小學(xué)繼紅場地分析場地整體較為平整，場地內(nèi)外無明顯高差SITESWOT分析環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮笾苓吂?yīng)土地條件相似，具有一定挑戰(zhàn)1、地塊靠近群力健康生態(tài)園，周圍公園配套豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美2、項目緊鄰群力東區(qū)成熟片區(qū)，周邊配套條件齊全，為群里地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的居住區(qū)StRENTH3、公共交通完善，生活配套齊全1、西側(cè)南側(cè)多為廠房和未開發(fā)地塊，生活環(huán)境相對偏差。2、東側(cè)臨近國道，噪音干擾明顯WEAKNESS“SWOT”1、地塊區(qū)位處于城市的主要發(fā)展方向，處于群力地區(qū)居住區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，處于哈爾濱市主城區(qū)房地產(chǎn)市場熱度最高的區(qū)域2、哈爾濱住宅品質(zhì)整體偏低，很容易打入哈爾濱市場OPPORTUNITy1、周邊供應(yīng)土地條件比較相似。東側(cè)為群力家園住宅區(qū)，北側(cè)有恒大雅苑2、場地內(nèi)僅東側(cè)可以開設(shè)出入口，導(dǎo)致小區(qū)對外交通不便threat目錄ONIENTSP1前期分析

P2規(guī)劃策略

P3

規(guī)劃方案PREANALYSISSTRATEGY

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PLANP4產(chǎn)品研發(fā)

P5示范區(qū)篇

P6立面設(shè)計PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN占地約4.17w，容積率3.1、限高100m。基地東側(cè)為現(xiàn)地塊位置位于道里區(qū)，四至范圍：東至三環(huán)路，西至燕山路，北側(cè)防護(hù)綠地至滇池路，南至洪湖街。項目基地10mSITE土地編號：[2019]007號用地面積：41698㎡計容建筑面積：129263.8㎡用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地用地面積：41698㎡容

積

率：≤3.1建筑密度：≤30%綠

地

率：≥30%建筑限高：≤100m圖例征收范圍線建筑紅線高層建筑退線城市次干道城市主干道基地北側(cè)退10m、東側(cè)5m、南側(cè)10m、西側(cè)10建筑退界高層建筑退線：沿東側(cè)防護(hù)綠地退建筑紅線5m沿北側(cè)防護(hù)綠地退建筑紅線10m沿西側(cè)相鄰地塊退建筑紅線10m沿南側(cè)相鄰地塊退建筑紅線10m10mSITE用地面積：41698㎡計容建筑面積：129263㎡圖例征收范圍線建筑紅線高層建筑退線城市次干道城市主干道哈爾濱高層建筑間距控制：南北間距雙向控制，同時控制超過120米的，可以按120米確定。（3*24+1.2+0.3)*1.2=88.20M24F（3*24+1.2+0.3)*1.2=88.20M24F位于其他朝向的，新建建筑縱墻與相鄰住宅縱墻相對間距，不小于新建建筑檐高的1.2倍，且不得小于45米45M

8—45M

8—12F12F高度大于24米新建建筑山墻與相鄰住宅山墻相對間距，不小于20米高度大于24米新建建筑山墻與相鄰住宅山墻相對間距，不小于20米高度大于24米新建建筑位于相鄰住宅北向或者北偏東60°、北偏西60°以內(nèi)，新建建筑縱墻與相鄰住宅縱墻相對間距，不小于新建建筑檐高的2/3倍，且不得小于40米40M

8—40M

8—19F19F（（3*24+1.2+0.3)*2/3=49.00M24F（（3*24+1.2+0.3)*2/3=49.00M24F≥60m時，按照60m60M超過60米的，可以按60米確定≥60m時，按照60m60M東側(cè)價值低、南側(cè)及西側(cè)價值較低、北側(cè)價值高地塊內(nèi)部住宅用地價值北側(cè)地塊北臨防護(hù)綠地，南臨小區(qū)內(nèi)部景觀花園，噪音干擾較小，居住價值高。南側(cè)地塊北臨小區(qū)內(nèi)部景觀花園，地塊南側(cè)西側(cè)臨近廠房、鄉(xiāng)政府，噪音干擾相對較小，居住價值較高。Ⅰ級住宅東側(cè)地塊臨防護(hù)綠地和城市快速通道，南側(cè)與鄉(xiāng)政府地塊相接，噪音居住價值高部住干擾相對較大，居住價值低。Ⅲ級住宅居住價值低Ⅱ級住宅居住價值較高價值圖例小區(qū)內(nèi)部景觀花園Ⅰ級住宅Ⅱ級住宅Ⅲ級住宅城市次干道城市主干道僅東側(cè)可設(shè)置車行及人行出入口出入口分析地塊西側(cè)南側(cè)均緊鄰建筑，無法設(shè)置出入口。地塊北側(cè)緊鄰防護(hù)綠地，無法設(shè)置出入口。SITE小區(qū)出入口城市次干道城市主干道設(shè)計任務(wù)書條件輸入用地面積：41698.00㎡容積率：3.1建筑限高：100m建筑密度：≤30%容積率為3.1，我們?nèi)绾未蛟?？平均層?shù)=容積率/建筑密度平均層數(shù)=3.1/0.3=11層平均層數(shù)推導(dǎo)窮舉研究可能性規(guī)劃產(chǎn)品組合溢價低密度超全高層（32全洋房

（11F）可行可行高層+小高（32F、高層+多層洋房（前期決策變化總結(jié)：高層北側(cè)143大戶型看中心花園，小高層南側(cè)125小高層+洋房大高+11F洋房大高+11F洋房大高+6F洋房大高+11F洋房大高+11F洋房高層+17F小高層大高+16F洋房大高+16F+10F洋房大高+17F洋房前期產(chǎn)品定位總結(jié)：143寬景三房60%，125三房40%打造闊景高層·精裝·高品質(zhì)景觀社區(qū)產(chǎn)品配置U-II+，層高3.1米，精裝標(biāo)準(zhǔn)1,200元/㎡（參照沈陽天譽(yù)適當(dāng)優(yōu)化），景觀

550元/㎡,配260平米4點(diǎn)半學(xué)堂服務(wù)區(qū)，首層贈送地下室和花園競品情況產(chǎn)品類型營銷視角戶型建議戶型面積中海時代中?！r代公館90㎡

55%招商貝肯山恒祥空間75㎡

25%90㎡

20%萬科·公園大道80㎡以下80-90㎡三環(huán)區(qū)域不建議100㎡以下產(chǎn)品96㎡

55%88㎡

45%90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140㎡以上100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-200㎡200㎡以上115㎡

45%104㎡

22%113㎡

11%125㎡

23%120以下㎡不符高層合純改善定位116㎡

10%123㎡

35%131㎡

22%148㎡

78%129㎡

30%150㎡

25%不做過渡戶型洋房及低密南向觀景劣勢容積條件不符144㎡

100%我們的進(jìn)一步嘗試143

T2

小面寬+125

T2

三面寬143

T2

大面寬+125

T2

三面寬125+115+115+125

T4

三面寬小戶型143T2小面寬+125

T2

三面寬正南北布置（量不足）目錄ONIENTSP1前期分析

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REFLECTMASTER

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P5示范區(qū)篇

P6立面設(shè)計PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN規(guī)劃格局1、東方院落不僅造房子，更是造生活園林中的生活方式賞花讀書聽濤冥想延續(xù)中式古典園林層層遞進(jìn)，園中有園的空間形態(tài)耦園平面圖延續(xù)中式古典園林層層遞進(jìn)，園中有園的空間形態(tài)第一進(jìn)院第二進(jìn)院第三進(jìn)院第四進(jìn)院第五進(jìn)院方案一：空間最優(yōu)南北分區(qū)：北區(qū)143大戶型高層，南區(qū)125小戶型小高層規(guī)劃特色：東西三重景觀大花園，禮儀感、儀式感強(qiáng)電爐廠方案一序號1占地面積m241,698.041,698.01.1建設(shè)用地面積m22可銷售建筑面積高層m2m1m2m2m2125,38587,83737,54802.12.22.32.4中高層洋房疊墅車行出去口人防出入口03公建配套（計容）m21,773.001,773.003.1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)㎡3.23.33.4商業(yè)別墅寫字樓公寓㎡㎡㎡000主入口4m22,105公建配套（計容）4.14.24.34.44.54.64.74.84.94.14.115幼兒園公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡m207522545垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站社區(qū)警務(wù)室社區(qū)圖書館社區(qū)衛(wèi)生中心站社區(qū)服務(wù)中心文化活動站物業(yè)管理用房變電所車行出去口人防出入口7522512030026070080開閉所人防建筑面積5,9175.1人防地下車庫m25,916.7705.25.366.16.26.36.4人防地下室地下管廊層非人防建筑面積非人防地下車庫非人防地下室地下管廊層m2m2m2m2m2m2m235,34930,31800贈送地下室5,0307總建筑面積m2170,528891010.110.210容積率面積容積率車位數(shù)地上地下單車位指標(biāo)m2R輛輛輛㎡/輛129,2633.101,221186103535.01112占地面積建筑密度㎡5,916.7714.2%13可售比74.6%方案一：空間最優(yōu)南北分區(qū)：北區(qū)143大戶型高層，南區(qū)125小戶型小高層規(guī)劃特色：東西三重景觀大花園，禮儀感、儀式感強(qiáng)戶型產(chǎn)品分布——方案一南側(cè)舒適三面寬125+北側(cè)四面寬143,外圍拼三面寬125+中心大花園125戶型61750㎡

52.4%,143戶型63635㎡

47.6%143㎡大高層125㎡大高層125㎡小高層戶型及面積配比戶型面積(㎡/戶)125（小高層）125（大高層）143（大高層）戶數(shù)(戶)298191比例31.9%20.4%47.6%目標(biāo)配比

面37548

29.9%24202

19.3%63635

50.8%戶型配比合計60%40%445934100.0%

100.0%

125385.0

100.0%景觀分析：東西三重組團(tuán)空間，連續(xù)貫通的中心大花景觀分析規(guī)劃設(shè)計景觀分析通過內(nèi)部大尺度的中心景觀廣場，打造古典園林的感覺，體現(xiàn)貴族氣息與大氣的格局，體現(xiàn)一種極致的天人合一本能的自然關(guān)系。圖例社區(qū)中心大花園社區(qū)開放綠地景觀軸線綠化帶消防分析：消防車道結(jié)合景觀鋪地設(shè)計景觀分析消防登高場地消防登高場地消防登高場地消防登高場地消防登高場地消防登高場地消防登高場地消防登高場地消防登高場地圖例城市主干道內(nèi)部消防道路消防登高場地小區(qū)車行入口交通分析：東側(cè)結(jié)合綠地設(shè)計社區(qū)及售樓處主入口圖例城市道路小區(qū)人行入口景觀步行流線回家步行流線地庫出入口日照分析：本案滿足當(dāng)?shù)厝照找蟾鶕?jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180—93(2016年版）及《哈爾濱城市規(guī)劃管理條例》(2012年版）執(zhí)行，哈爾濱市執(zhí)行大寒日日照不低于2小時的標(biāo)準(zhǔn)更經(jīng)濟(jì)的停車方案：結(jié)合中心花園，增加地面停車原方案：中心花園不停車，地庫做局部兩層優(yōu)化方案：中心花園布置停車，地庫做一層地庫局部兩層總車位數(shù)：1221輛地上停車：186輛總車位數(shù)：1221輛地上停車：339輛地下停車：1035輛地下停車：882輛地下建筑面積：37630㎡地下車庫單車指標(biāo)：36.3㎡/輛地下建筑面積：31930㎡地下車庫單車指標(biāo)：36.2㎡/輛規(guī)劃方向一小結(jié)：產(chǎn)品主力舒適四面寬戶型+規(guī)劃結(jié)構(gòu)中心大花園戶型面寬常規(guī)思考：是否可以再度挖掘價值？可以進(jìn)一步提升產(chǎn)品力策略用足北側(cè)大戶型東西向面寬，提升產(chǎn)品力方案二：143大面寬規(guī)劃特色：

143戶型做極致大面寬（28.5M），提升產(chǎn)品力電爐廠方案二序號1占地面積m2m2m2m1m2m2m241,698.041,698.0125,38587,26838,11701.12建設(shè)用地面積可銷售建筑面積高層2.12.22.32.4中高層車行出去口人防出入口洋房疊墅03公建配套（計容）

m21,773.003.13.23.33.4商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)別墅寫字樓公寓㎡㎡㎡㎡1,773.00000主入口4m22,105公建配套（計容）4.14.2幼兒園公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡m2m2m2m2m2m2m2m2m20752254575225120車行出去口4.3垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站社區(qū)警務(wù)室社區(qū)圖書館社區(qū)衛(wèi)生中心站社區(qū)服務(wù)中心文化活動站物業(yè)管理用房變電所人防出入口4.44.54.64.74.84.94.14.11530026070080開閉所人防建筑面積人防地下車庫人防地下室地下管廊層非人防建筑面積非人防地下車庫非人防地下室地下管廊層贈送地下室6,0006,000.1205.15.25.3634,80329,68906.16.26.36.405,1147總建筑面積m2170,06689容積率面積容積率m2R129,2633.1010車位數(shù)輛1,20618610.110.2101112地上輛地下輛102035.06,000.1214.4%單車位指標(biāo)占地面積建筑密度㎡/輛㎡13可售比74.8%方案二：143大面寬規(guī)劃特色：

143戶型做極致大面寬（28.5M），看中心大花園戶型產(chǎn)品分布——方案二南側(cè)舒適三面寬125+北側(cè)極致四面寬143,外圍拼三面寬125+中心大花125戶型62751㎡

52.5%,143戶型62634㎡

47.5%143㎡大高層125㎡大高層125㎡小高層戶型及面積配比戶型面積(㎡/戶)125（小高層）125（大高層）143（大高層）戶數(shù)(戶)294190比例31.9%20.6%目標(biāo)配比

面38117

30.4%24634

19.6%戶型配比合計60%43892247.5%

40%

62634

50.0%100.0%

100.0%

125385.1

100.0%日照分析：本案滿足當(dāng)?shù)厝照找蟾鶕?jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180—93(2016年版）及《哈爾濱城市規(guī)劃管理條例》(2012年版）執(zhí)行，哈爾濱市執(zhí)行大寒日日照不低于2小時的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃方向二小結(jié)：大戶型產(chǎn)品舒適+規(guī)劃空間均衡T2小戶型得房率低，產(chǎn)品力弱思考：是否可以提高戶型得房率？進(jìn)一步提升產(chǎn)品力策略：T2戶型改為T4戶型，減小核心筒公攤方案三：提升125小戶型產(chǎn)品力增加T4高層產(chǎn)品：125+115+115+125三面寬小戶型電爐廠方案三1占地面積建設(shè)用地面積可銷售建筑面積高層m2

41,698m2

41,698m2

125,381.122.12.22.32.4m1m2m2m241,7283,660中高層洋房疊墅03公建配套（計容）

m2

1,773.0車行出去口3.13.23.33.4商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)別墅寫字樓㎡㎡㎡㎡1,773.0人防出入口000主入口公寓4m22,105公建配套（計容）4.14.24.34.44.5幼兒園公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡m207522545垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站社區(qū)警務(wù)室社區(qū)圖書館車行出去口人防出入口754.6

社區(qū)衛(wèi)生中心站225120300260700804.74.84.94.14.115社區(qū)服務(wù)中心文化活動站物業(yè)管理用房變電所開閉所人防建筑面積人防地下車庫人防地下室地下管廊層非人防建筑面積5,791m2

5,791.25.15.25.36m2m2m2m2m2m2m2036,9332,0306.1

非人防地下車庫6.26.36.4非人防地下室地下管廊層贈送地下室04,9057總建筑面積m2

171,998910容積率面積容積率m2

129,26R輛3.101,258177車位數(shù)10.110.2101112地上輛地下輛108135.05,791.213.9%單車位指標(biāo)占地面積建筑密度㎡/輛㎡13可售比73.9%方案三：提升125小戶型產(chǎn)品力增加T4高層產(chǎn)品：125+115+115+125三面寬小戶型方案三：提升125小戶型產(chǎn)品力南側(cè)舒適三面寬125+北側(cè)四面寬143+T4小戶型高層+中心大花園115及125戶型70473㎡

60.1%,143戶型54912㎡

39.9%143㎡大高層125㎡大高層125㎡小高層115㎡大高層戶型及面積配比戶型面積(㎡/戶)115（大高層）125（大高層）125（小高層）143（大高層）戶數(shù)(戶)174174比例18.1%目標(biāo)配比

面19973

15.9%戶型配比合計18.1%

60%

21750

17.3%23.9%

28750

22.9%39.9%

40%

54912

43.8%100.0%

100.0%

125385.0

100.0%230384962日照分析：本案滿足當(dāng)?shù)厝照找蟾鶕?jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180—93(2016年版）及《哈爾濱城市規(guī)劃管理條例》(2012年版）執(zhí)行，哈爾濱市執(zhí)行大寒日日照不低于2小時的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃方向一規(guī)劃方向二規(guī)劃方向南北分區(qū)：北區(qū)143大戶型

南北分區(qū)：南北分區(qū)：北區(qū)

南北分區(qū)：北區(qū)高層，南區(qū)125小戶型小高

143大戶型高層，南區(qū)125

以及T4小戶型高層小戶型小高層規(guī)劃特色：125小戶型增加T4高層規(guī)劃特色：東西三重景觀大花園，禮儀

143戶型做極致大面寬

125+115+115+感、儀式感強(qiáng)（28.5M），提升產(chǎn)品力小戶型，提高32F+25F+17F+16F32F+17F33F+27F+17F+14F125戶型：61750㎡（52.4%）

125戶型：62751㎡（52.5%）

115及125戶型：70473㎡（60.1%）143戶型：63635㎡（47.6%）

143戶型：62634㎡（47.5%）建筑密度：14.2%

建筑密度：14.4%143戶型：54912（39.9%）建筑密度：13.9%規(guī)劃方向一規(guī)劃方向二規(guī)劃方向戶型及面積配比戶型及面積配比戶型及面積配比戶型面積(㎡/戶)

戶數(shù)(戶)

比例

目標(biāo)配比

面積(㎡)比例戶型面積(㎡/戶)

戶數(shù)(戶)

比例戶型面積(㎡/戶)

戶數(shù)(戶)

比例

目標(biāo)配比

面積(㎡)比例125（小高層）125（大高層）143（大高層）29819144531.9%20.4%47.6%37548

29.9%24202

19.3%63635

50.8%115（大高層）125（大高層）17417418.1%18.1%199732175015.9%17.3%戶型配比戶型配比戶型配比125（小高層）125（大高層）143（大高層）29419043831.9%20.6%38117246346263430.4%19.6%50.0%60%40%60%60%40%125（小高層）143（大高層）23038423.9%39.9%287505491222.9%43.8%47.5%

40%合計962

100.0%

100.0%

125385.0

100.0%合計934

100.0%

100.0%

125385.0

100.0%合計922

100.0%

100.0%

125385.1

100.0%大高層：143四面寬125三面寬小高層:125三面寬大高層：143四面寬125三面寬大高層：14T4:125+115+11小高層:125三面寬小高層：12規(guī)劃方向一規(guī)劃方向二規(guī)劃方向南北分區(qū)：北區(qū)143大戶型

南北分區(qū)：南北分區(qū)：北區(qū)

南北分區(qū)：北區(qū)高層，南區(qū)125小戶型小高

143大戶型高層，南區(qū)125

以及T4小戶型高層小戶型小高層125小戶型32F+25F+17F+16F32F+17F33F+27F+17F+14F125戶型：61750㎡（52.4%）

125戶型：62751㎡（52.5%）

115及125戶型：70473㎡（60.1%）143戶型：63635㎡（47.6%）

143戶型：62634㎡（47.5%）建筑密度：14.2%

建筑密度：14.4%143戶型：54912（39.9%）建筑密度：13.9%目錄ONIENTSP1前期分析

P2規(guī)劃策略

P3

規(guī)劃方案PREANALYSISSTRATEGY

REFLECTMASTER

PLANP4產(chǎn)品研發(fā)

P5示范區(qū)篇

P6立面設(shè)計PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN哈爾濱市競品分析—片區(qū)待售項目匯龍瀾灣九里中海時代中海時代公館保利天悅一期保利天悅二期保利天悅一期金地名悅?cè)A潤昆侖御SITE中海時代華潤昆侖御保利天悅二期匯龍瀾灣九里中海時代公館金地名悅競

品

總

結(jié)

競品戶型較方整

競品戶型面寬資源較有限

競品戶型多為緊湊型剛需或首改針對本案純改善定位保證產(chǎn)品面寬優(yōu)勢提升產(chǎn)品附加價值品質(zhì)高層高層戶型尊享115-143㎡戶型產(chǎn)品對比32FT2大面寬

143+125戶型32FT4125+115戶型T24面寬

143戶型4室2廳2衛(wèi)T4端戶3面寬

125戶型

T4端戶

3面寬

115戶型T23面寬

125戶型3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)32FT2小面寬

143+125戶型17FT2125+125戶型T23.5面寬

143戶型4室2廳2衛(wèi)T23.5面寬

125戶型3室2廳2衛(wèi)T23面寬

125戶型3室2廳2衛(wèi)T2

143㎡大高層橫廳戶型3+1室2廳2衛(wèi)

面寬14.1M適用于方向二隨心而居成長之趣悠然生活游目闊景圍爐而聚海納百穿2

餐客廳南北通透1

獨(dú)立玄關(guān)入戶3

大橫廳產(chǎn)品亮點(diǎn)解析隨心而居靈活百變居Nsss奢華兩房：舒適主臥套+南向臥室舒適四房：舒適主臥套+南向臥室+南向書房+北向臥室產(chǎn)品亮點(diǎn)解析成長之趣成長陪伴住DSL餐廳+客廳+書房組合空間靈活適應(yīng)不同場合&不同生活

模式產(chǎn)品亮點(diǎn)解析悠游生活洄游行走體系洄游提升空間使用效率客廳書房娛樂環(huán)線產(chǎn)品亮點(diǎn)解析游目闊景明亮通透空南向凸窗設(shè)置+寬景陽臺視線多方位拉長處理極致南向14.1M面寬凸窗陽臺凸窗產(chǎn)品亮點(diǎn)解析海“納”百極致收納空收納系統(tǒng)：常用+緊湊雙流線禮儀如何空間常用型居家收納緊湊型后勤收納標(biāo)準(zhǔn)層——143+126㎡高層

四面寬南北通透適用于方向二AB143+126房型面積預(yù)估樓層套型編號層套內(nèi)面積

半陽臺面積

層套內(nèi)面積

層建筑面積

層數(shù)

門廳

機(jī)房層

總套內(nèi)面積

總建筑面積

分?jǐn)傁禂?shù)

套型分?jǐn)偯娣e套型建筑面積142.42得房率

贈送面積贈送率8%AB104.3691.635.973.6338.0633.4210.771-32F195.99265.27323040.56271.688559.140.360.73125.058.617%T2-143㎡

高層

4面寬

南北通透適用于方向二本案143+11.

獨(dú)立玄關(guān)入戶2.

南北通透3.

寬廳設(shè)計4.

雙陽臺設(shè)計T2-126㎡

高層

三面寬

南北通透適用于方向二本案123室1.

獨(dú)立玄關(guān)入戶2.

南北通透3.

豪華主臥套設(shè)計競品對標(biāo)——143㎡T2大高層橫廳戶型完勝本案中海時代公館戶型面積：143㎡，3+1室2廳2衛(wèi)戶型面積：144㎡，3室2廳2衛(wèi)PK優(yōu)勢：劣勢：1.南向三點(diǎn)五面寬2.橫廳設(shè)計3.獨(dú)立玄關(guān)1.南向三面寬2.豎廳設(shè)計3.戶門對臥室門，玄關(guān)不獨(dú)立標(biāo)準(zhǔn)層——143+126㎡高層

3.5面寬

大橫廳適用于方向一、三AB143+126樓層套型編號層套內(nèi)面積

半陽臺面積

層套內(nèi)面積

層建筑面積

層數(shù)

門廳

機(jī)房層

總套內(nèi)面積

總建筑面積

分?jǐn)傁禂?shù)

套型分?jǐn)偯娣e套型建筑面積142.40得房率

贈送面積贈送率8%AB104.1191.495.973.6338.2933.6510.771-32F195.6265.34323040.56259.28561.380.370.73125.148.617%T2-143㎡

高層

3.5面寬

大橫廳適用于方向一、三本案143+11.

獨(dú)立玄關(guān)入戶2.

南北通透3.

寬廳設(shè)計4.

雙陽臺設(shè)計T2-126㎡

高層

3.5面寬適用于方向一本案123室1.

獨(dú)立玄關(guān)入戶2.

南北通透3.

豪華主臥套設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層——143+143

T2

大高層

四面寬

正四房適用于方向二AAT2-143㎡

大高層

四面寬

正四房適用于方向二本案1434室1.

獨(dú)立玄關(guān)入戶2.

豪華主臥套設(shè)計3.

正四房標(biāo)準(zhǔn)層——126+126㎡T2小高層

三面寬適用于方向一、二、三AA126+126面積估算樓層套型編號層套內(nèi)面積

半陽臺面積

層套內(nèi)面積

層建筑面積層數(shù)門廳機(jī)房單棟總套內(nèi)面積單棟總建筑面積4306.38分?jǐn)傁禂?shù)套型分?jǐn)偯娣e套型建筑面積

得房率

贈送面積

贈送率AA104.99104.996.126.1221.6721.67126.66126.6610.8810.888.59%8.59%1-17F209.98250.2817.00

25.00

26.623569.660.210.83T2-126㎡

小高層

三面寬適用于方向一、二、三本案1263室1.

獨(dú)立電梯廳入戶，獨(dú)立玄關(guān)2.

南北通透3.

豪華主臥套設(shè)計4.

雙開間陽臺設(shè)計競品對標(biāo)——126㎡T2小高層戶型完勝本案保利天悅（二期）戶型面積：126㎡，4室2廳2衛(wèi)戶型面積：125㎡，3室2廳2衛(wèi)PK優(yōu)勢：劣勢：1.南北通透，客餐廚一體化2.雙陽臺設(shè)計3.獨(dú)立電梯廳入戶、儀式化玄關(guān)1.南北不通透、餐廳局促2.單陽臺設(shè)計3.玄關(guān)較小標(biāo)準(zhǔn)層——125+115+115+125

T4

大高層（一）適用于方向三AABB125+115+115+125面積估算贈送面樓層套型編號

層套內(nèi)面積

半陽臺面積層套內(nèi)面積層建筑面積

層數(shù)

門廳

機(jī)房

單棟總套內(nèi)面積

單棟總建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套型分?jǐn)偯娣e

套型建筑面積

得房率贈送率積ABBA97.7490.0990.0997.746.36.36.36.327.2425.1125.1127.24124.98115.20115.20124.9812.579.129.1210.06%7.92%7.92%10.06%1-32F375.66478.132

30.00

4212021.1215371.20.280.7812.57T4-125㎡

大高層

3面寬適用于方向三本案1253室1.

獨(dú)立玄關(guān)入戶2.

南北通透3.

豪華主臥套設(shè)計4.

雙陽臺設(shè)計T4-115㎡

大高層

3面寬適用于方向三本案1153室1.

獨(dú)立玄關(guān)入戶2.

雙陽臺設(shè)計3.

豪華主臥套設(shè)計競品對標(biāo)——125㎡T4大高層戶型完勝本案中海時代戶型面積：125㎡，3室2廳2衛(wèi)戶型面積：125㎡，3室2廳2衛(wèi)PK優(yōu)勢：劣勢：1.南北通透，客餐廚一體化2.雙陽臺設(shè)計3.交通流線簡潔、使用高效1.南北不通，餐廳局促2.單陽臺設(shè)計3.交通空間曲折、使用效率低競品對標(biāo)——115㎡T4大高層戶型完勝本案匯龍瀾灣戶型面積：115㎡，3室2廳2衛(wèi)戶型面積：115㎡，3室2廳2衛(wèi)PK優(yōu)勢：劣勢：1.餐客廚一體化、平面簡潔高效2.主臥配有步入式衣帽間3.雙陽臺設(shè)計1.餐廳局促、客廳空間浪費(fèi)2.主臥無步入式衣帽間3.單陽臺設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層——125+115+115+125

T4

大高層（二）適用于方向三B

AA

B125+115+115+125面積估算樓層套型編號層套內(nèi)面積

半陽臺面積層套內(nèi)面積層建筑面積

層數(shù)門廳機(jī)房單棟總套內(nèi)面積單棟總建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套型分?jǐn)偯娣e套型建筑面積

得房率

設(shè)備平臺

贈送率ABBA101.1994.3194.316.396.216.216.3923.3321.7421.7423.33124.52116.05116.05124.5212.879.339.3310.34%8.04%8.04%10.34%1-32F391478.883230.00421251215396.160.230.81101.1912.87T4-125㎡

大高層

3面寬適用于方向三本案1253室1.

獨(dú)立玄關(guān)入戶2.

豪華主臥套設(shè)計3.

雙陽臺設(shè)計T4-115㎡

大高層

3面寬適用于方向三本案1153室1.

獨(dú)立玄關(guān)入戶2.

雙陽臺設(shè)計3.

豪華主臥套設(shè)計戶型產(chǎn)品對比32FT2大面寬

143+125戶型32FT4125+115戶型T24面寬

143戶型4室2廳2衛(wèi)T4端戶3面寬

125戶型

T4端戶

3面寬

115戶型T23面寬

125戶型3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)32FT2小面寬

143+125戶型17FT2125+125戶型T23.5面寬

143戶型4室2廳2衛(wèi)T23.5面寬

125戶型3室2廳2衛(wèi)T23面寬

125戶型3室2廳2衛(wèi)目錄ONIENTSP1前期分析

P2規(guī)劃策略

P3

規(guī)劃方案PREANALYSISSTRATEGY

REFLECTMASTER

PLANP4產(chǎn)品研發(fā)

P5示范區(qū)篇

P6立面設(shè)計PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN示范區(qū)啟動策略啟動策略一1選址1借用綠地做臨時售樓處2工期短，但不利于成本控制，且高架下展示性弱選址2布置場地東側(cè)，緊鄰三環(huán)路綠化帶展示面優(yōu)，空間開闊利于打造多進(jìn)院落。OPT1啟動策略之營造泛會所大堂中軸

C字型布局（凹形入口）“C”入口平面商業(yè)與入口大堂圍合成“C”型入口庭院，強(qiáng)調(diào)儀式感入口流線分析人行、車行合并，減少綠化帶開口。入口人行車行車行垃圾車行入口空間尺度前場92*57.5M，入口庭院36*13M11.5M10.5M規(guī)劃綠地36M規(guī)劃綠地92M三環(huán)路示范區(qū)——臨時樣板房（工期時間短）示范區(qū)用地面積：8700㎡（其中，前場綠地面積為4600㎡）示范區(qū)面積范圍停車場1F售樓處后期加建前（后）場親子體驗綠地樣板房（位于售樓處二層）45312入口標(biāo)識停車場1345示范區(qū)景觀前場院落空間售樓處26綠地6樣板房示范區(qū)——實體樣板房（成本可控）示范區(qū)用地面積：10892㎡

（其中，前場綠地面積為4600㎡）示范區(qū)面積范圍停車場1F售樓處后期加建前（后）場親子體驗143

1256綠地7樣板房水景534對景12入口標(biāo)識停車場71345示范區(qū)景觀前場一進(jìn)院落售樓處2綠地612586樣板房78二進(jìn)院落親子體驗區(qū)人行入口尊貴儀式化入口人行入口尊貴儀式化入口人行入口尊貴儀式化入口人行入口尊貴儀式化入口OPT2啟動策略之營造泛會所大堂中軸

梯

型布局（梯型入口）梯形入口平面商業(yè)與入口圍合成梯形入口空間入口流線分析人行、車行合并，減少綠化帶開口入口人行車行車行垃圾車行入口空間尺度前場92*57.5M，入口庭院38*11M12.514MM38M規(guī)劃綠地規(guī)劃綠地92M三環(huán)路示范區(qū)——臨時樣板房示范區(qū)用地面積：8700㎡（其中，前場綠地面積為4600㎡）示范區(qū)面積范圍停車場1F售樓處后期加建前（后）場親子體驗7綠地樣板房(位于售樓處二層)6

53412入口標(biāo)識停車場12綠地3457示范區(qū)景觀前場一進(jìn)院落售樓處6樣板房人行入口大堂OPT3啟動策略之營造泛會所大堂中軸

一字型布局（正如）“一”字型入口商業(yè)與入口成一字型入口空間入口流線分析人行、車行分開通行，增大了綠化帶開口入口人行車行車行垃圾車行入口空間尺度前場92*57.5M，入口庭院18*12M18M規(guī)劃規(guī)劃綠地80M92M三環(huán)路示范區(qū)——臨時樣板房示范區(qū)用地面積：8700㎡（其中，前場綠地面積為4600㎡）示范區(qū)面積范圍停車場1F售樓處后期加建前（后）場親子體驗7綠地6樣板房（位于售樓處二層）水景345對景12入口標(biāo)識停車場612綠地345示范區(qū)景觀前場一進(jìn)院落售樓處767二進(jìn)院落樣板房人行入口大堂人行入口大堂門架下空間效果入口大堂室內(nèi)空間效果展示設(shè)計主題：木欣欣以向榮快遞收發(fā)處入口大堂對比中軸“C”字型布局中軸“梯”型布局

中軸“一”目錄ONIENTSP1前期分析

P2規(guī)劃策略

P3

規(guī)劃方案PREANALYSISSTRATEGY

REFLECTMASTER

PLANP4產(chǎn)品研發(fā)

P5示范區(qū)篇

P6立面設(shè)計PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIG立面設(shè)計思考和策略研究國內(nèi)外住宅的發(fā)展方向1、國內(nèi)視野2、國際視野國內(nèi)住宅立面趨勢：早期以Art

deco、新古典為翠湖天地御苑上海云錦東方中海紫御Art

deco法式經(jīng)典新古國內(nèi)住宅立面趨勢：以新中式、現(xiàn)代經(jīng)典、簡約為碧云尊邸（2016）

古北壹號（2015）

浦發(fā)濱江（新中式現(xiàn)代經(jīng)典現(xiàn)代簡國內(nèi)住宅立面趨勢：以現(xiàn)代典雅、經(jīng)典簡約為主中糧前灘衡源濱江泛海董現(xiàn)代典雅現(xiàn)代經(jīng)典現(xiàn)代簡國際住宅立面趨勢：以現(xiàn)代經(jīng)典、簡約為主LondonNew

yorkFoster

+

PartnersSOM本案立面方向方向一方向方向二現(xiàn)代典雅

精致典雅

時尚簡高層立面效果高層立面效果小高層立面效果小高層立面效果小高層立面效果高層立面效果本案立面方向方向一方向方向二現(xiàn)代典雅

精致典雅

時尚簡高層立面效果高層立面效果高層立面效果本案立面方向方向一方向方向二現(xiàn)代典雅

精致典雅

時尚簡高層立面效果高層立面效果高層立面效果高層立面效果高層立面效果方案比選方向一方向二方向時尚典雅精致典雅時尚簡近期哈爾濱項目經(jīng)驗——保利天悅規(guī)劃方